Гильдия управляющих и девелоперов (стр. 8 )

Как отметил по итогам деловой программы первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Александр Погодин, в настоящее время иностранные инвесторы по-прежнему с осторожностью относятся к российскому рынку недвижимости. Главным фактором, объясняющим их нерешительность, является высокий уровень внутриполитических рисков. «Но при всей рискованности рынка, его привлекательность с точки зрения высокой доходности для них очевидна. Мы наблюдаем тенденцию к принятию иностранными компаниями решений по выходу на российский рынок. Если год назад их позиция была преимущественно наблюдательной, то сейчас предпринимаемые ими в этом направлении действия носят более конкретный характер», — рассказал Александр Погодин. В качестве примера он добавил, что в рамках выставки Группой компаний «Пионер» были проведены переговоры с тремя инвестиционными фондами, которые проявили интерес к реализуемому формату инвестиционной недвижимости — апарт-отелям. В то же время, подчеркнул Александр Погодин, потребуется еще достаточно много времени, чтобы эти действия воплотились в появление на российском рынке проектов от новых иностранных игроков.

Директор по инвестициям и маркетингу -Запад Инвест» Эдуард Хамаза считает, что российский рынок в первую очередь интересен инвесторам из Азии — Японии, Китая, Кореи. «Они хотят осваивать наш рынок, становиться его участниками, реализовывать свои проекты, внедрять новые технологии, готовы делиться опытом, который у них накопился. Яркий пример — подписание меморандума о взаимодействии между японским консорциумом Smart City Planning и 3 российскими девелоперскими компаниями, которое состоялось 10 октября в Москве», — рассказал Эдуард Хамаза.

Смущает западных инвесторов, как полагает Эдуард Хамаза, как и раньше — зависимость российской экономики от цен на природные ресурсы, слабо развитое собственное производство, коррупция в органах власти и политические риски. Главный же плюс России в инвестиционном плане — хороший уровень доходности проектов.

«В России, конечно, риски выше, но и доходность также намного выше, чем на стабильных рынках. В частности, в Санкт-Петербурге, наш опыт работы, как публичной компании с западным капиталом, очень положительный», — поделился опытом генеральный директор Mirland Development Роман Розенталь.

Генеральный директор RUMPU Евгений Богданов уверен, что власти и бизнесу в России необходимо развивать механизмы взаимодействия. «Сегодня от девелопера, власти и архитектора требуется свежий взгляд и дальновидность», — считает эксперт.

Справка:

Гильдия управляющих и девелоперов — ведущее общественное объединение управляющих и девелоперских компаний России и стран СНГ. На сегодняшний день некоммерческое партнерство ГУД объединяет более 350 девелоперских и управляющих компаний в более чем 40 городах России. Ассоциация имеет партнеров в странах СНГ, США, Великобритании, Германии, Швеции, Финляндии. Основная цель ГУД — обеспечение стабильного роста рынка недвижимости России и создание благоприятных условий для повышения профессионализма управляющих и девелоперских компаний.

Expo Real — крупнейшая специализированная выставка коммерческой недвижимости и инвестиций. Мероприятие ежегодно проходит в начале октября в Мюнхене (Германия). В выставке 2011 года приняли участие 1600 экспонентов из 34 стран мира. Мероприятие посетили порядка 37000 специалистов из 73 стран. После Германии в первой десятке стран по числу посетителей были Великобритания, Нидерланды, Австрия, Швейцария, Франция, Польша, США, Чехия, Россия и Люксембург.

Иностранные инвесторы изменили отношение к России - dg-yug, 22.10.2012

Иностранные инвесторы переходят от наблюдательной позиции к конкретным планам в России, отмечают эксперты. В первую очередь зарубежных игроков привлекает высокий уровень доходности. Однако они по-прежнему опасаются внутриполитических рисков.

Об этом «Деловой газете» сообщила сегодня, 22 октября, пресс-служба НП «Гильдия управляющих и девелоперов».

О стратегическом развитии российских городов, инвестиционном потенциале, законодательстве и новых возможностях для бизнеса в России говорили на выставке Expo Real 2012, в рамках которой Гильдия управляющих и девелоперов организовал ряд деловых мероприятий. Участниками дискуссий стали представителей власти, госкорпораций, бизнеса из разных регионов России.

Как отметил по итогам деловой программы первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Александр Погодин, сейчас иностранные инвесторы по-прежнему с осторожностью относятся к российскому рынку недвижимости. Главным фактором, объясняющим их нерешительность, является высокий уровень внутриполитических рисков. «Но при всей рискованности рынка, его привлекательность с точки зрения высокой доходности для них очевидна. Мы наблюдаем тенденцию к принятию иностранными компаниями решений по выходу на российский рынок. Если год назад их позиция была преимущественно наблюдательной, то сейчас предпринимаемые ими в этом направлении действия носят более конкретный характер», – рассказал Александр Погодин.

Директор по инвестициям и маркетингу -Запад Инвест» Эдуард Хамаза считает, что российский рынок в первую очередь интересен инвесторам из Азии – Японии, Китая, Кореи. «Они хотят осваивать наш рынок, становиться его участниками, реализовывать свои проекты, внедрять новые технологии, готовы делиться опытом, который у них накопился. Яркий пример – подписание меморандума о взаимодействии между японским консорциумом Smart City Planning и 3 российскими девелоперскими компаниями, которое состоялось 10 октября в Москве», – рассказал Эдуард Хамаза.

Смущает западных инвесторов, как полагает Эдуард Хамаза, как и раньше — зависимость российской экономики от цен на природные ресурсы, слабо развитое собственное производство, коррупция в органах власти и политические риски. Главный же плюс России в инвестиционном плане – хороший уровень доходности проектов.

«В России, конечно, риски выше, но и доходность также намного выше, чем на стабильных рынках. В частности, в Санкт-Петербурге, наш опыт работы, как публичной компании с западным капиталом, очень положительный», – поделился опытом генеральный директор Mirland Development Роман Розенталь.

Генеральный директор RUMPU Евгений Богданов уверен, что власти и бизнесу в России необходимо развивать механизмы взаимодействия. «Сегодня от девелопера, власти и архитектора требуется свежий взгляд и дальновидность», – считает эксперт.

Гильдия управляющих и девелоперов – ведущее общественное объединение управляющих и девелоперских компаний России и стран СНГ. На сегодняшний день некоммерческое партнерство ГУД объединяет более 350 девелоперских и управляющих компаний в более чем 40 городах России. Ассоциация имеет партнеров в странах СНГ, США, Великобритании, Германии, Швеции, Финляндии. Основная цель ГУД – обеспечение стабильного роста рынка недвижимости России и создание благоприятных условий для повышения профессионализма управляющих и девелоперских компаний.

EXPO REAL – специализированная выставка коммерческой недвижимости и инвестиций. Мероприятие ежегодно проходит в начале октября в Мюнхене (Германия). В выставке 2011 года приняли участие 1600 экспонентов из 34 стран мира. Мероприятие посетили порядка 37000 специалистов из 73 стран. После Германии в первой десятке стран по числу посетителей были Великобритания, Нидерланды, Австрия, Швейцария, Франция, Польша, США, Чехия, Россия и Люксембург.

Город – площадка для творчества - 72box, 22.10.2012

Во всем мире о креативной экономике говорят как об интенсивно развивающейся части мировой экономики. Различные государства ценят тот вклад, который творческие индустрии вносят в рост рынка труда, общественного благосостояния и культурного потенциала. Лидером тут по праву считается Великобритания, которая разработала и продолжает разрабатывать правовую базу, стратегические и политические документы развития национальной экономики через экономическое, культурное и социальное взаимодействие.

Медленно, но верно эти идеи вливаются в российское сознание. Через обмен практическим опытом между странами, городами, людьми происходит знакомство с креативной и культурной экономикой. Добрались новомодные тенденции и до Тюмени. «Нобель групп» при поддержке некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов» (г. Санкт-Петербург) организовали в областной столице проект «Оживляя пространство».

Можно ли использовать творческий подход в проектировании и строительстве? Как «оживить» город, полный типовых застроек? Что могут сделать творческие индустрии для территориального развития? Все эти вопросы обсудили на круглом столе «Креативная экономика и городская среда», где своими знаниями поделились с тюменцами ведущие девелоперы, проектировщики и художники из Санкт-Петербурга и Финляндии.

В преддверии мероприятия для гостей города, а также тюменских СМИ была устроена экскурсия по микрорайону «Европейский», застройщиком которого является компания «Партнер-Инвест». Микрорайон был выбран в качестве показательного не только за звучное название и выделяющуюся концепцию. Проект стал номинантом российского этапа международного конкурса FIABCI Prix d'Exellence-2011 в категории «Мастер-план» и весной 2013 года будет представлять Тюмень и Россию в конкурсе на острове Тайвань. Журналисты и гости города в формате краш-теста побывали на строительных площадках, посмотрели новостройки и оценили благоустроенность территорий в новом районе.

За рубежом архитектурные тенденции нацелены на формирование различных общественных мест, где люди могут отдыхать. В «Европейском» компания-застройщик постаралась обеспечить удобными и безопасными условиями все категории граждан, включая и маломобильные группы населения. В микрорайоне соблюдены не только условия комфортного проживания, но и новая этика общения. Каждый двор, подъезд, холл созданы так, чтобы жители дома чувствовали свою ответственность за содержание этих территорий, относились к ним как к продолжению своей квартиры.

Матти Сирвио, художник из Финляндии, оценил достоинства тюменских новостроек, однако отметил и недостатки, которые, по его мнению, присутствуют в многоквартирных российских домах: «Я за то, чтобы в доме было общее помещение для жильцов. Когда я жил в Стокгольме, там была такая комната внизу, которую люди могли использовать для празднования дней рождения, просто общаться по-соседски. Когда нет ничего общего, люди живут отдельно, они одиноки и замкнуты в своем мире».

Круглый стол состоялся тем же вечером в бизнес-центре «Нобель». Специалисты из Санкт-Петербурга рассказали тюменским девелоперам о том, как можно органично сочетать творческий подход с экономической выгодой, как максимально полезно использовать территорию и для инвесторов, и для застройщиков, и для будущих жильцов, как преобразовать типовую застройку с применением методов архитектурной графики. На примере собственных, уже осуществленных или еще разрабатываемых проектов, петербуржцы показали, как можно создать объект недвижимости, чтобы он был привлекателен и для покупателя, и для инвестора.

Открыл мероприятие гость из северной столицы - Андрей Анатольев, руководитель проектов компании Rumpu (финская компания, осуществляющая в Санкт-Петербурге проектирование по европейским стандартам), с рассказом о том, как повернуть процесс проектирования лицом к инвестору, учесть его рыночные интересы и соотнести их с требованиями существующей нормативно-правовой базы российского законодательства в строительстве.

Анастасия Козлова, возглавляющая компанию «Europa East», а ранее представлявшая «Главстрой-СПб», отметила, что конкурировать можно в разной плоскости: на уровне бизнес-моделей, продуктов, маркетинговых идей. Но для девелопера все это используется в совокупности, потому что он должен продать и обложку, и содержание. Причем смотреть надо в будущее – будет ли иметь объект спрос в дальнейшем, и исходить из реально существующего спроса среди покупателей жилья, а также тщательного маркетингового изучения структуры спроса и прогнозов по его изменению в пределах 10-15 лет. В сравнение Анастасия поставила типичный коттеджный поселок, где участки нарезаны, как по линейке: «Это, на мой взгляд, картинка немножко печальная. Потому что здесь используется принцип копирования, когда участки разбиваются на практически равные наделы, не несущие никакого удобства и комфорта для жителей поселка».

«Мы же в своей практике обратились к опыту европейских архитекторов, которые научили нас работать со средой, - говорит Анастасия. – Каждый продукт должен иметь собственную зону, участки необязательно должны располагаться по линейке, зеленые зоны требуются во всех частях проекта. Это не только красиво и практично, но и создает прибавочную стоимость каждому дому». Сверх «стандартного пакета» застройщика Анастасия привела примеры интересных решений в благоустройстве, организации движения в жилой зоне и оформления мест общего пользования в подъездах, выполненных в соответствии с концепцией проекта.

Одно дело, когда застройщик только начинает реализацию своего проекта с использованием свежих идей. Но что делать с той серой застройкой, которая уже существует в каждом российском городе? Тут слово взял Илья Тюкин из мастерской архитектурной графики «АРТ-Фасад». Его компания занимается своеобразной интеграцией в городскую среду старых объектов: это и установленные еще в советские времена гаражи, которые диссонируют с вновь благоустроенными дворами, и котельные, тепловые пункты, трансформаторные подстанции, водонапорные башни. В презентации работ мастерской, которую показал Илья, были представлены наиболее яркие, преобразующие типовую городскую застройку с помощью объемной графики. «Роспись зданий обходиться дешевле, чем фактурная штукатурка, фасадное остекление или вертикальное озеленение, а прослужит она столько же, - пояснил Илья Тюкин. – Эстетический эффект и легкость восприятия оптической иллюзии рисунка значительно повышают ценность, экономя стоимость проекта». Так, благодаря художникам, на стенах домов жилого комплекса «Юнтолово» (Санкт-Петербург) появились вечнозеленый плющ, черепица, воссоздавая эффектность предложенных европейскими архитекторами фасадных решений.

Логично, что завершением такого насыщенного дня стало открытие самой экспозиции «Оживляя пространство», где представлены работы мастеров сразу по нескольким направлениям креативной экономики: архитектура, дизайн и живопись. Матти Сирвио и Александр Амелин показали свои картины, Наталья Бауэр - лучшие дипломные работы студентов кафедры дизайна Тюменского нефтегазового университета, а Андрей Табанаков - выставку архитектурных проектов признанных мастеров «Тюменский АРХив». В заключение модельное агентство «Либерти» продемонстрировало коллекцию «Ангелы в пространстве».

В Петербурге растет количество проектов жилья бизнес-класса – *****, 23.10.2012

Падение качества строительства и низкий объем предложения жилья бизнес-класса приводят к перетеканию покупателей в класс комфорт. Наиболее дорогие объекты данного сегмента заметно прибавили в качестве, и недостатка в них нет.

Проекты бизнес-класса по-прежнему не пользуются популярностью у петербургских застройщиков. Эксперты консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" с учетом административно подчиненных районов (проще говоря, пригородов) оценивают долю предложения жилья бизнес-класса в 10%. Еще меньшие цифры называют аналитики компании "АРИН".

"На протяжении последних 2-3 лет доля бизнес-класса в объеме жилья, вводимого в эксплуатацию в нашем городе, сократилась до 4-5%, - говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. - Девелоперы по-прежнему отдают предпочтение жилью массового сегмента".

Несмотря на действительно небольшую долю строящегося жилья бизнес-класса, предложение в данном сегменте на рынке все-таки обновляется. По данным компанииASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, за первое полугодие предложение жилья бизнес-класса пополнилось 593 квартирами.

"Во II квартале в эксплуатацию были сданы два новых жилых комплекса бизнес-класса, - говорит руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA Анна Брун. - Во втором полугодии ожидается ввод еще двух объектов бизнес-класса. Один за другим будут сданы "Дом на Детской" и "Премьер палас".

Кроме того, в начале июля компания Setl City начала строительство многофункционального комплекса Riverside на Ушаковской наб. Общая площадь МФК составит около 180 тыс. м2. На участке площадью 6,8 га застройщик планирует возвести шесть жилых зданий с квартирами бизнес - и премиум-классов, гостиницу, офисный центр, детский сад, а также крытую автостоянку.

Строительство будет вестись в три очереди. Ввод в эксплуатацию первой из них запланирован на II квартал 2014 года. Завершить строительство всего комплекса планируется к началу 2017 года. Жилая зона комплекса имеет общую площадь 100 тыс. м2. Проектом предусмотрены квартиры - от однокомнатных до шестикомнатных, в том числе просторные видовые апартаменты с террасами на последних этажах. Здесь запланировано возведение крытого паркинга площадью около 50 тыс. м2 на 1162 машино-мест. Кроме того, в составе МФК Riverside будут возведены восьмиэтажное здание гостиницы и пятиэтажный офисный центр.

В июле начались продажи и в жилом комплексе "Новелла" от холдинга RBI. Он расположен на ул. Савушкина в Приморском районе. Это кирпично-монолитный восьмиэтажный дом, рассчитанный на 53 квартиры. На первом этаже разместятся коммерческие помещения. Микрорайон, в котором расположен дом, является своего рода буферной полосой между центральной урбанизированной частью города и курортной зоной. Заявленный срок ввода - IV квартал 2014 года.

Среди анонсированных крупных проектов можно выделить проект на Смольном пр. Там компания "ЮИТ Санкт-Петербург" собирается строить комплекс бизнес-класса площадью около 50 тыс. м2. Холдинг "Силовые машины" планирует строительство 150 тыс. м2 жилья комфорт - и бизнес-класса в Московском районе между Московским пр., наб. Обводного канала, полосой отвода Балтийской линии ОЖД и Благодатной ул. Предполагаемый срок реализации - до конца 2017 года.

По данным агентства "Бекар", средняя стоимость квадратного метра в сегменте бизнес-класса сегодня составляет 140-150 тыс. рублей. Впрочем, цена может колебаться в диапазоне 125-240 тыс. рублей за 1 м2, что зависит от многих факторов. По мнению Андрея Тетыша, один только имидж застройщика существенно удорожает стоимость квартиры.

Девелоперы с хорошей репутацией могут добавлять к стоимости жилья около 10-20%.

Одним из определяющих цену факторов является местоположение объекта. Жилье бизнес-класса должно располагаться в престижных местах с хорошей транспортной доступностью, часто поблизости от набережных, станций метро. Чаще всего это Василеостровский, Петроградский, Выборгский и Московский районы. В последнее время появляются объекты и в престижных пригородах: Сестрорецке, Пушкине и Петродворце.

Во всем мире продается и покупается не абстрактный метр, а конкретный отдельный объект недвижимости - квартира, апартаменты, дом. Разница в цене зависит от многих факторов: количества этажей и соседей, видов из окон, окружающей территории - и оценивается выше, чем в эконом-классе.

Согласно классификации рынка жилья, разработанной Гильдией управляющих и девелоперов, бизнес-класс предполагает жилье высокого качества в обжитых и престижных районах, но с менее эксклюзивными видовыми характеристиками, чем у элитных объектов.

Как правило, такие здания возводятся по индивидуальным архитектурным проектам, с преобладанием двух - и трехкомнатных квартир. Там предусмотрен крытый или подземный паркинг. Территория комплекса должна быть огорожена, снабжена системой видеонаблюдения и охраной. Часто застройщики в таких проектах предлагают необычные квартиры. Так, в ЖК "Космос" есть квартиры с террасами.

Проекты бизнес-класса могут быть как многоэтажными (Петроградский и Василеостровский районы), так и малоэтажными (Коломяги, Шувалово, Озерки). По количеству квартир объекты бизнес-класса можно разделить на три условные группы. В первую входят жилые комплексы, включающие 280-300 квартир (в отдельных случаях до 500), от известных застройщиков. Во вторую - отдельные дома на 100-130 квартир также от девелоперов с проверенной репутацией. В третью - клубные дома на 20-50 квартир, в основном от небольших или только выходящих на рынок компаний. Сегодня далеко не все проекты, позиционируемые как бизнес-класс, соответствуют этим стандартам. Со всеми вытекающими для сегмента последствиями. Из-за особенностей структуры предложения в нижнем ценовом сегменте класса бизнес в прошлом году началось перетекание покупательского спроса в верхний сегмент класса комфорт.

Нижний ценовой сегмент недвижимости бизнес-класса характеризуется низкими темпами строительства. Некоторые проекты имеют проблемы с разрешительной документацией. Часть объектов появилась в результате реконструкции, не соответствующей современным требованиям.

В этой ситуации покупатели вынуждены обращаться к верхнему ценовому сегменту класса комфорт. Тем более что в последние годы качественный уровень объектов класса комфорт стал значительно выше.

Дорого и сердито – yugopolis, 25.10.2012

Из подвалов — к свету

Когда у нас стали появляться первые офисные высотки из стекла и бетона, это вызывало восторг, архитекторы даже именовали их визитными карточками нового Краснодара.

Еще бы! Бизнес уже развивался, правда, не так бурно. Но насиделся в подвалах (до недавнего времени был и такой формат офисного помещения!), в отреставрированных грязных цехах заброшенных и закрытых заводов, в холодных складах и коммуналках «тети Маши», переведенных из жилого в нежилое помещение.

Бизнес рвался из подвалов к свету - к новым, специально построенным для деловых целей помещениям. С обилием окон в пол и оттого очень светлыми комнатами, с красивым, свеженьким евроремонтом, охраной, кафе, парковками, пусть и небольшими, но своими — словом, с необходимым набором офисных атрибутов, которые делают жизнь делового человека удобной, комфортной, а работу — эффективной.

Потом, когда отгремели первые новоселья в новых офисах, горожане стали замечать, что их появление вызывает у краснодарцев, мягко говоря, дискомфорт. «Сели» эти высотки на старые, изношенные коммуникации, поэтому дороги в этих местах нередко разрывают, перекрывая проезды. Парковок у этих небоскребов было немного, а то и вовсе не было или предназначены они были не для клиентов, а для своих сотрудников. Оттого места скопления деловых офисов, особенно в центре Краснодара, стали самыми «пробочными» в городе.

Дальше — больше. Количество безликих, однотипных высоток из стекла и бетона растет как на дрожжах. И все чаще на них появляются яркие, кричащие полотнища со словом «аренда».

Я зашла в пару таких зданий. Мои шаги гулко отдавались в пустых коридорах.

— Сдаете?

— Сдаем. Да мало кто пока берет.

Мы строили-строили и наконец построили. Ура?

Игра в «классики»

Всю офисную недвижимость девелоперы делят на несколько классов.

Класс «А» — высококачественные здания и помещения. Эти офисы расположены преимущественно в центре города, в отдельно стоящих, относительно новых офисных комплексах с централизованным обеспечением арендаторов средствами коммуникаций, связи, охраняемой парковкой, кафе или ресторанами.

Класс «В» называют чаще бюджетными офисами. Эти здания не претендуют на звание бизнес-центров, но практически полностью отвечают требованиям к эргономичности и инженерии, управляют ими профессионалы в своем деле. Это также новые современные здания, несколько уступающие в своем обустройстве классу «А». В данном случае к зданию предъявляются более низкие требования по автоматизации системы управления, кондиционированию и прочему. В отделке используются более дешевые материалы, хотя фасады зданий порой очень привлекательны.

Класс «С» — это преимущественно здания советского времени постройки. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда, коридорная система, трудности с кондиционированием, неудобный подъезд. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания зачастую не отремонтирован, лифты могут быть изношены, а оконные проемы — старого образца.

— Классы недвижимости — это как звезды у гостиниц, - поясняет начальник отдела маркетинга группы компаний «Эксперт» Марина Шестакова. — А класс означает определенную цену. Но нередко девелоперы сами заявляют определенную классность. Либо не могут подтвердить ее. В итоге, по разным данным, от 12 до 20% объектов не соответствуют заявленной классности. На сегодняшний день экспертами Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) разработана программа Всероссийской классификации бизнес-центров.

Методика, разработанная ГУД, отличается от всех прочих тем, что оценка производится независимыми экспертами, работающими на общественных началах. Вместе с этим программой предусмотрена процедура апелляции. Сертификационной комиссией по ЮФО сегодня классифицировано лишь… 19 объектов в Краснодаре.

Как видим, несмотря на то что, как нам кажется, деловые центры заполонили улицы города, на самом деле качественных офисных площадей не так уж и много. Почему же они не полностью заполняются? Вот как это объясняет Марина Шестакова:

— На этапе строительства деловых центров все мгновенно раскупается. Так компании, которые и не собираются здесь располагаться, вкладывают деньги в недвижимость. А уж затем эти компании начинают сдавать свои площади, накручивая цену. Вот мы и получаем парадокс: очень мало предложений на этапе покупки, но великое множество — на этапе сдачи в аренду. Основной фактор, почему нередко пустуют небоскребы, — неоправданно завышенная арендная ставка. Иногда она доходит до 1400 рублей за 1 кв. м, не считая эксплуатационных расходов.

Вот почему чем больше будет строиться качественных деловых центров, тем лучше для рынка. Арендодатели будут между собой конкурировать, предлагая более выгодные условия и приемлемую цену.

Новый тренд — парковка

По данным компаний Concordia и GVA Sawyer, в Краснодаре на разной стадии строительства находится 16 качественных офисных объектов площадью порядка 100 тыс. кв. м, ввод которых должен произойти в течение ближайших двух лет. И, если нынешние бизнес-центры пока недостаточно заполнены, что же произойдет, когда построят еще 16 новых многоэтажек?

— Будет больше конкуренции, - уверен Владимир Карасенко, генеральный директор «Компании Конкордия», представитель сертификационной комиссии Гильдии управляющих и девелоперов в ЮФО. — Сегодня мы видим итоги заявленной еще 7 лет назад реконструкции центра города. И у нас уже перед глазами успешное освоение многих кварталов. Однако в будущем выиграют те бизнес-центры, где будет грамотно выверено соотношение площади и парковочных мест как для арендаторов, так и для гостей. В идеале - на 60-80 кв. м полезной площади требуется одно машино-место. Если этого не произойдет, то определенная часть представителей бизнеса будет постепенно смещаться в более комфортные условия - на окраины, где достаточно места и нет пробок.

— Нужно ли так много деловых центров Краснодару?

— На самом деле их не хватает. В структуре офисных площадей города превалирует выбор класса С - 56,3%. Однако все больше компаний будут стремиться к качественным деловым центрам. К нам заходит немало международных компаний, а у них свои, достаточно высокие, требования к офисам. Хороший объект может со временем стать, простите, бараком, когда рядом с высокого уровня компаниями начнут поселяться те, кто не соответствует этой категории.

Бизнесу очень важно соседство — это вопрос статуса. На таких объектах есть нижний порог арендной ставки. Арендодатель не опустится ниже определенной цены. Иначе будет нанесен ущерб деловой репутации самого бизнес-центра. Вот почему мы не видим снижения цены даже тогда, когда площади пустуют. Сегодня рынок оживает. Во втором квартале этого года было введено два деловых центра и зафиксированы крупные сделки по аренде.

— Как же могут здания Сбербанка или Центра международной торговли иметь самую высокую классность, если у них нет гостевых парковок либо они платные?

— Действительно, нехватка гостевых парковочных мест присутствует. Бизнес-центрам классность присваивается на два года. В конце текущего года наша комиссия намерена провести очередной этап сертификации, и мы будем смотреть, насколько деловые центры соответствуют духу времени.

А вообще будущее — за зелеными технологиями. Экологичность и энергоэффективность сегодня — необходимое и перспективное направление развития современного девелопмента. Мировое сообщество и бизнес уже давно и активно занимаются решением проблем экологичности зданий. Однако в России экодевелопмент находится на стадии зарождения. Отсутствуют законодательная база, нормативы и стандарты. Хочется, чтобы не просто «небоскребик» строили и думали о сиюминутной выгоде, а возводили красивый объект будущего, в котором с комфортом трудилось бы не одно поколение бизнеса.

Неправые поправки? На строительном рынке обсуждают изменения в Гражданский кодекс – УРБК, 24.10.2012

Скорые изменения, которые готовит нам Гражданский кодекс, коснутся не только рынка риэлторских услуг и недвижимости, но и девелоперов. Нововведения затронут сферу земельных правоотношений: привычная аренда будет заменена правом застройки земельных участков. Ряд экспертов уже предрекает трудности девелоперам, которым по истечении срока строительства придется в обязательном порядке выкупать землю, иначе они не смогут оформить право на объект. Впрочем, другие представители отрасли уверены, что никакого коллапса не произойдет: сильные игроки и сейчас, как правило, оформляют землю в собственность, поэтому законодательные новшества на общей температуре рынка не отразятся.

Разработчики новой редакции Гражданского кодекса намерены ослабить пока еще действующее право аренды. Согласно поправкам, которые уже находятся в Госдуме, строители, вместо договора аренды, будут пользоваться правом застройки земельных участков. Соответствующее разрешение может быть выдано аж на 100 лет, однако рано или поздно возведенный объект будет передан в собственность владельца земельного участка. Таким образом, застройщикам придется выкупать землю, что, разумеется, скажется на конечной стоимости недвижимости — как известно, кадастровая стоимость земли выросла, и не все девелоперы на данный момент оформляют участок в собственность.

Юристы отмечают: существующая сегодня аренда зачастую предоставляет арендатору слишком много возможностей, что отрицательно сказывается на рынке в целом. При этом разработчики закона, ослабив аренду, рискуют сменить шило на мыло.

«Составители проекта изменений в ГК очень отрицательно относятся к ныне существующей аренде, видя в ней, иногда не безосновательно, очень сильное право, которое в некоторых случаях практически заменяет право собственности. Но, закрывая некоторые злоупотребления, авторы проекта изменений, как мне кажется, рискуют выплеснуть ребенка с грязной водой», — отмечает руководитель практики группы правовых компаний «Интеллект-С» Александр Латыев.

В частности, законодатели рискуют тем, что застройщики начнут затягивать сроки строительства. Сейчас договор аренды земельного участка заключается всего на несколько лет, что теоретически защищает город от долгостроев: если застройщик не укладывается в срок, чиновники могут расторгнуть договор и выставить участок на торги. Теперь же разрешение на строительство может быть выдано на гораздо более длительное время, в итоге мотивировать строителей придется не закону, а самим дольщикам.

Ряд экспертов видят в новых поправках существенный шаг назад — к законодательству советского времени: последний раз право застройки упоминалось в Гражданском кодексе 1922 г. При этом сегодня существуют альтернативные способы урегулирования отрасли.

«Право застройки связано с классическими, идущими еще с дореволюционных времен институтами гражданского права. Аналогичные конструкции мы найдем и в современных иностранных законодательствах, и в римском праве. Другое дело, что за последнюю четверть века у нас в стране сформировалось куда как более гибкое и, что тоже немаловажно, ставшее привычным для участников оборота регулирование — через договор аренды. Альтернативное регулирование действительно возможно, и, к большому сожалению, авторы изменений в ГК, увлекшись ослаблением аренды, проигнорировали тот потенциал развития, который есть в этом праве», — добавляет Александр Латыев.

Опасения скептиков, недовольных поправками, в целом оправданны: так или иначе стоимость земли, приобретаемой девелоперами, а также последующие налоги отразятся на конечной цене недвижимости, то есть на самих гражданах.

Впрочем, ряд экспертов уверены: цены на недвижимость и так зашкаливают, поэтому дальнейший их рост будет сдержан самим рынком. Более того, есть и положительные моменты: с рынка исчезнут недобросовестные игроки.

«Строительный бизнес в России уже сформировался, и для серьезных застройщиков не составит труда выкупить участок. Думаю, что тренд законодателей верный, поправки позволят повысить конкуренцию на строительном рынке, сами застройщики станут более ответственными. Наличие земли в собственности серьезно повысит статус застройщика для клиентов. Это также позволит лучше защитить права дольщиков. Да, нотариусы озолотятся, поскольку это они будут по новому законодательству оформлять все сделки. Разумеется, приобретение земли отразится на себестоимости недвижимости, однако резкого удорожания не произойдет, цены и так накручены», — считает директор компании «Юрлига» Иван Волков.

Юрист уверен, что атмосферу сознательно накаляют сами строители, которые пока еще не привыкли приобретать землю в собственность. Действительно, в среде застройщиков распространяется мнение о том, что новый закон ударит и по будущим владельцам жилой недвижимости, которые якобы могут остаться без прав на купленные квартиры, если не оформят землю под домом в свою общедолевую собственность. Однако юристы подчеркивают, что сами граждане будут защищены законом.

«Вообще, сегодня и так значительное количество девелоперов оформляют участки в собственность. Считаю, что какие бы изменения не вносились, важно не усложнять процедуру получения и освоения земельных участков и, особенно, чтобы эти действия не приводили к удорожанию сметной стоимости квадратного метра, которая и так сегодня высокая», — заявил директор агентства недвижимости «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев.

«Истечение срока права застройки действительно влечет переход построенных на участке зданий и сооружений из собственности застройщика в собственность собственника земельного участка. Однако следует учитывать, что для собственников жилых помещений это правило не будет действовать, так как для них сохраняется существующее ныне правило о том, что земельный участок, на котором построен многоквартирный жилой дом, поступает в общую собственность собственников помещений в таком доме. Собственники же нежилых зданий точно так же, как и сейчас, сохранят право на выкуп земельных участков под их зданиями. Так что в этой части тревога преждевременна: юридическая конструкция изменится, но в реальной жизни изменения будут практически незаметны», — отмечает Александр Латыев.

Глава Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге, председатель совета директоров «Корин холдинга» Андрей Бриль также уверен, что коренных преобразований на рынке не произойдет: поправками недовольны лишь единицы.

«Мы всегда выкупаем землю под возведенными объектами. Выкуп земли — это нормальная цивилизованная практика. Да, кому-то, может быть, хочется сидеть на земле, которая в аренде. Но я не вижу в этом большой трагедии, существенным образом изменения в ГК на рынке не скажутся», — рассказал УрБК Андрей Бриль.