Международная конфедерация обществ потребителей (КонфОП) (стр. 17 )

осуществление деятельности в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, стаж работы не менее 6 месяцев. отсутствие информации, негативно характеризующей деятельность фирмы на рынке недвижимости.

Согласно Положению о вступительных и членских взносах Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга вступительный взнос в  Ассоциацию составляет 300 долларов США (в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты) и оплачивается не позднее 10 дней с момента приема. Членские взносы уплачиваются  ежеквартально в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ в размере:

для действительных членов - 300 долларов в квартал; для ассоциированных членов - 150 долларов в квартал.

По оценкам членов Ассоциации, сумма членских взносов является весьма незначительной и сопоставима в годовом исчислении с чистой прибылью от одной сделки с недвижимостью

В рамках ассоциации действует Комиссия по правам потребителей и профессиональной этике, рассматривающая споры и конфликты, возникшие при участии фирм-членов Ассоциации.

Комиссия рассматривает конфликтные ситуации между профессиональными участниками рынка недвижимости в следующих случаях:

если обе стороны являются членами Ассоциации, и хотя бы одна из сторон письменно изъявила намерение рассматривать спор в Комиссии, если имеет место жалоба члена Ассоциации в связи с конфликтом в сфере риэлтерской деятельности между членом Ассоциации и его сотрудником - специалистом рынка недвижимости.

Комиссия рассматривает также споры между фирмами-членами  Ассоциации и их клиентами.

Третейский суд - это альтернатива традиционному государственному судопроизводству. Стороны сами выбирают авторитетных людей среди профессионалов в определенной области, которым они могут доверить разрешение их спора, и обязуются выполнить принятое решение. Это более быстрый и эффективный способ урегулирования конфликтов. Решение третейского суда является окончательным и обжалованию не подлежит, поэтому обращаться в третейский суд по законодательству могут только юридические лица и  граждане-предприниматели.

На рынке недвижимости есть третейский суд, который называется Судебной палатой Санкт-Петербургского международного коммерческого арбитража (СПМКА) по спорам в сфере недвижимости и оценки.

Судебная палата была создана 29 апреля 1999 г. по решению Попечительского совета Фонда защиты инвестиций (учредителя  СПМКА) при содействии Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского отделения Российского общества оценщиков и Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов и является постоянно действующим третейским судом в составе СПМКА.

Третейский суд по конкретному спору образуется в составе одного арбитра или трех арбитров. Рассмотрение споров в Судебной палате является платным. Ставки и порядок исчисления и распределения арбитражных сборов и расходов Судебной палаты определяются Положением об арбитражных расходах Судебной палаты. Размер арбитражного сбора, который взимается для выплаты гонораров арбитрам и покрытия административных расходов, зависит от цены иска. Минимальный размер арбитражного сбора (для исков до $500) составляет $125.

Необходимо отметить, что с первых дней существования Судебная палата ориентируется на достижение сторонами спора взаимоприемлемого варианта разрешения конфликта, прежде всего, мирового соглашения. За первый год работы Судебной палаты заключено 15 таких мировых соглашений. Именно это - достижение примирения сторон, а значит продолжение и развитие их взаимных деловых связей - основная задача третейского судьи в каждом процессе.

3.2.3. Конкурентная борьба объединений риэлторов Свердловской области

В Свердловской области действуют три объединения риэлтеров:

Уральская палата недвижимости, входящая в Российскую гильдию риэлтеров; Уральская региональная гильдия риэлтеров. Свердловская областная Ассоциация риэлтеров.

В начале эти объединения создавались для формирования информационных баз – так называемых листингов, объединяющих сведения о выставленной на продажу недвижимости. Со временем эти ассоциации взяли на себя функции регулирования рынка, став своего рода «торговой маркой».

Не вызывает сомнения, что реклама Российской гильдии риэлтеров носит агрессивный характер и содержит элементы недостоверности. РГР не является органом государственного уровня, это общественное объединение, и поэтому присвоение разработанному ею стандарту наименования «национальный» является неправомерным.

Уральская палата недвижимости, как региональный представитель РГР, проводит в Свердловской области ту же линию поведения. Печатные издания, выпускаемые УПН, а также статьи и выступления в других СМИ явно превозносят членов УПН и чернят другие риэлтерские агентства и Ассоциации. Свердловским территориальным управлением МАП России по факту одной из таких публикаций было возбуждено дело о нарушении Закона РФ о рекламе: В очередной публикации  один из членов УПН заявил, «… Уральская палата недвижимости вводит механизм учета всех фирм, входящих в нее. И теперь по наличию или отсутствию такого удостоверения любой человек легко сможет отличить, кто перед ним: агент лицензированной фирмы или нелегальный посредник».

Безусловно, УПН имеет более выгодную позицию в регионе и преимущество в конкурентной борьбе, поскольку ей выпускаются в свое время раскрученные специализированные печатные издания по недвижимости (листинг). Мелкие и начинающие риэлтерские фирмы вынуждены вступать в УПН, так как публиковать варианты в указанных изданиях могут только члены УПН.

Позиция же двух других объединений риэлтеров, СОАР и УРГР, состоит в том, чтобы создать альтернативу УПН.

По мнению секретаря СОАР Константина Бессонова, «СОАР не стоит рассматривать как организацию, которая пытается сделать что-то в пику УПН. Просто это альтернативная направляющая и реорганизующая рынок сила. Как УПН идет в сторону, на ее пути встаем мы». 

По заявлению представителя УРГР , «наша цель  - создать альтернативу добровольной сертификации УПН - обеспечить качество и удовлетворение потребителей работой риэлтеров путем повышения уровня профессионализма специалистов, работающих на рынке недвижимости. Для чего уже с 2002 года начинают работать специальные курсы, а в 2003 под эгидой УРГР планируется создать высшее учебное заведение, выпускающее профессиональных риэлтеров».

В целом, по мнению представителей Свердловского областного общества по защите прав потребителей «Гарант», жесткая конкуренция между различными ассоциациями риэлторов, с одной стороны, показывает, что членство в подобных организациях обеспечивает фирмам, действующим на рынке недвижимости, конкурентные преимущества и набор полезных «клубных» благ. С другой стороны, чрезмерно жесткая конкуренция дезориентирует потребителей.

3.2.4. Общие выводы

Организации риэлторов имеют все критериальные признаки организаций саморегулирования. Это классический случай «коллективного брэнда». Деятельность организаций саморегулирования в сфере риэлторской деятельности на сегодняшний день не подкреплена внешней юридической защитой. Членство в организациях является абсолютно добровольным. Все санкции также носят исключительно внутренний характер.

Само появление подобных организаций и их заметное укрепление после отмены обязательного лицензирования риэлторской деятельности говорит о том, что в этой сфере существует явно выраженный «провал рынка», связанный с информационной асимметрией между потребителями и продавцами и фактически доверительном характере предоставляемых благ. Это подтверждает высказанный тезис о том, что в ситуации, когда на рынке присутствует ярко выраженная потребность в «регуляторе», подобный регулятор появится даже без государственного вмешательства (если коллективные действия участников рынка возможны).

В целом можно сказать, что членство в ассоциациях риэлторов является эффективным рыночным сигналом для потребителей и создает конкурентные преимущества для участников таких организаций. В то же время, как показывает пример Свердловской области, возможна жесткая и не всегда добросовестная конкуренция между различными организациями в этой сфере.

Потенциальным риском саморегулирования риэлторской деятельности может являться постепенное расхождение между формальными «правилами игры», в большей мере ориентированными на соблюдение интересов аутсайдеров (потребителей) и неформальными, как это, по оценкам специалистов организации по защите прав потребителей, начинает происходить в Свердловской области. Способом снижения этого риска, с нашей точки зрения, является вовлечение аутсайдеров. прежде всего представителей потребителей, в систему контроля за соблюдением правил и разрешения споров.

3.3. Саморегулирование в юридической сфере

Саморегулирование юридической сферы является старейшим в России и в мире и очень часто признается неэффективным. В этом разделе мы рассмотрим не только российский опыт саморегулирования, но и зарубежный, поскольку он хорошо иллюстрирует фактически весь спектр потенциальных рисков, связанных с саморегулированием.

3.3.1. Саморегулирование юридической профессии в развитых странах

Саморегулирование юридических профессий в большинстве случаев ближе всего к «цеховому» саморегулированию. Это один из старейших типов саморегулирования в мире.

Саморегулирование юридической профессии было объектом критики как со стороны общественности, так и со стороны экономистов-исследователей41 Основная критика сводилась к тому, что саморегулирование юридической профессии имеет существенный антиконкурентный эффект. Были выделены следующие инструменты, которые могут служить ограничению конкуренции и, соответственно, снижению общественного благосостояния:

барьеры входа (ограничения количества участников рынка либо требования к потенциальным участникам – квалификационные, по сумме начального капитала и т. п.) ограничения рекламы и других средств продвижения отдельных поставщиков. В частности, рядом организаций саморегулирования запрещалась ценовая реклама юридических услуг, указания в рекламе на особые характеристики и преимущества данного юриста (например, наличие документов, дающих право вести дела в других странах и т. п.); ограничения цен (минимальные ставки оплаты услуг). Например, минимальные ставки оплаты юристов в Германии устанавливаются государством, хотя контроль за их соблюдением возлагается на профессиональные ассоциации. В Бельгии и Нидерландах минимальные ставки оплаты носят рекомендательный характер и устанавливаются профессиональной ассоциацией. В Англии и Шотландии профессиональная ассоциация устанавливала минимальные ставки вплоть до 1985 г.;42 ограничения на форму контрактов между поставщиком и потребителем. Следует отметить тот факт, что во многих странах организациями саморегулирования были запрещены или не рекомендованы именно те формы контрактов, которые являются преобладающими на нерегулируемом рынке. Так, в России, где рынок юридических услуг по гражданским делам после отмены обязательного лицензирования юридической деятельности является фактически нерегулируемым, преимущественной формой контрактов является система «фиксинг + процент». Некая базовая ставка устанавливается по соглашению сторон в зависимости от сложности дела и вовлеченной суммы. Кроме того, в случае выигрыша дела адвокату достается определенный процент от суммы иска (в некоторых случаях – фиксированная сумма). Почасовая оплата или оплата за судебный день относительно мало распространена (в основном, такие контракты встречаются у фирм, обслуживающих корпоративных клиентов). Во многих же странах с развитыми системами саморегулирования (Великобритания. США, Германия и др.) были запрещены контракты, предполагающие оплату как процент от суммы иска, и рекомендована почасовая оплата;43 ограничения организационно-правовых форм, в рамках которых юристы могут осуществлять свою деятельность.

При этом, однако, эмпирические исследования, направленные на оценку потерь общественного благосостояния в результате ограничительной практики организаций саморегулирования в юридической сфере, давали противоречивые результаты.