Конфликт интересов (стр. 5 )

1. Условия, связанные с учреждением компании и внесением вкладов:

- размер и способ внесения вкладов акционеров;

- предполагаемые направления бизнеса компании.

2. Условия, относящиеся к голосованию определенным образом по определенным вопросам (например, при выборе совета директоров).

3. Условия, относящиеся к распоряжению акциями:

- запрет на отчуждение акций и/или их передачу в качестве обеспечения;

- преимущественные права в отношении приобретения акций;

- tag along (возможность для миноритарного акционера продать свои акции по той же цене, по которой продает акции любой другой, например, мажоритарный, акционер. То есть, если покупатель хочет купить акции «продающего» акционера, он должен также приобрести по той же цене акции миноритарного акционера);

- drag along (условия о праве мажоритарного акционера требовать выкупа акций у миноритарных акционеров);

- условия о защите прав миноритарных акционеров.

4. Условия, касающиеся контроля и управления компанией:

- право определенных акционеров назначать членов совета директоров;

- установление необходимости получения квалифицированного большинства голосов для принятия решения по определенным вопросам;

5. Условия о порядке разрешения споров между акционерами, включая решения для «тупиковых ситуаций» (deadlock provisions).

Порядок определения того, какая ситуация является «тупиковой» (deadlock), предусматривается в акционерном соглашении. Например, в акционерном соглашении может быть обозначено несколько ключевых для компании вопросов, по которым может возникнуть deadlock. Далее, если один из таких вопросов обсуждался на нескольких последовательных собраниях акционеров, но по нему так и не было принято решение, то считается, что имеет место deadlock.

Способов разрешения «тупиковых» ситуаций существует множество. Тем не менее, можно выделить ряд достаточно часто встречающихся в акционерных соглашениях механизмов.

Russian Roulette - достаточно радикальный способ выхода из «тупиковой ситуации», который заключается в том, что акционеры, не сумевшие найти «общий язык», направляют другому акционеру предложение о выкупе половины акционерного капитала с указанием цены. Акционер, получивший такое уведомление, имеет выбор: продать другому акционеру свой пакет акций по указанной цене либо наоборот - купить пакет акций другого акционера по той же цене.

Texas Shoot-out - каждый из акционеров, попавших в «тупиковую ситуацию», направляет независимому медиатору запечатанное предложение цены, по которой он готов приобрести долю другого акционера. Конверты вскрываются одновременно и заявка с наибольшей ценой выигрывает, то есть лицо, подавшее такую заявку, должно купить, а другая сторона – продать свою долю по указанной цене.

Посмотрим, какие из вышеназванных условий акционерных соглашений были восприняты российским законодателем. Так, согласно п. 1. ст. 32.1. ФЗ «Об акционерных обществах», акционерным соглашением может быть предусмотрена обязанность его сторон голосовать определенным образом на общем собрании акционеров, согласовывать вариант голосования с другими акционерами, приобретать или отчуждать акции по заранее определенной цене и (или) при наступлении определенных обстоятельств, воздерживаться от отчуждения акций до наступления определенных обстоятельств, а также осуществлять согласованно иные действия, связанные с управлением обществом, с деятельностью, реорганизацией и ликвидацией общества.

Также новым законом была введена процедура, позволяющая мажоритарным акционерам назначить (или прекратить полномочия) генерального директора, если совет директоров не может принять решение по данному вопросу вследствие отсутствия согласия необходимого количества членов совета директоров (тупиковая ситуация). Закон в этом случае позволяет мажоритарному акционеру вынести вопрос об избрании или прекращении полномочий генерального директора на общее собрание акционеров, на котором для принятия соответствующего решения будет достаточно простого большинства голосов, тем самым будет преодолено вето миноритарных акционеров. На этом же собрании акционеров должен быть избран новый состав совета директоров (п. 5-9 ст. 69 ФЗ «Об акционерных обществах»).

Итак, исходя из содержащейся в законе формулировки, можно сделать вывод, что из существующего в мировой корпоративной практике многообразия возможных механизмов регулирования акционерных отношений, российский законодатель, к сожалению, выбрал и нормативно закрепил минимальное их количество, предусмотрел лишь один вариант разрешения тупиковой ситуации.

Что касается содержания изменений Закона «Об акционерных обществах», они сводятся к следующему. Так, в новом законе сказано, что соглашение заключается в письменной форме, в отношении всех акций, принадлежащих стороне акционерного соглашения (п. 1 ст. 32.1 ФЗ «Об акционерных обществах»). Акционерное соглашение обязательно только для его сторон, и договор, заключенный стороной акционерного соглашения в нарушение такого соглашения, признается недействительным только в случаях, если другая сторона  по договору знала или заведомо должна была знать об ограничениях, предусмотренных акционерным соглашением (п. 4. ст. 32.1 ФЗ «Об акционерных обществах»). Пункт 7 ст. 32.1 ФЗ «Об акционерных обществах» также предусматривает возможность определения в акционерном соглашении способов обеспечения обязательств, вытекающих из такого соглашения, и меры гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение таких обязательств.

Важно отметить, что пока не сложится единообразная судебная практика по делам об акционерных соглашениях, трудно судить, как столь нужный и столь долгожданный в корпоративном праве институт акционерных соглашений будет работать в российской действительности. Пока судьи занимают весьма сдержанную позицию в отношении нового закона. Например, Председатель Высшего Арбитражного высказался по поводу закона следующим образом: «Со временем мы подготовим разъяснения по применению соглашений. Надо понимать, что в этой области очень велик риск нарушений. Акционерные соглашения следует применять сдержанно, чтобы они не регулировали слишком большой спектр вопросов. Иначе будет разрушен баланс интересов миноритарных и мажоритарных владельцев. Если акционеры договариваются по голосованию, опционам - нет проблем, но вопросы возникнут, если предметом соглашения станет смена структуры компании или предельный размер дивидендов. В этой ситуации должны защищаться интересы новых инвесторов и миноритариев, которые могут не знать об условиях соглашения. Поэтому возникают вопросы открытости соглашения. А публичное соглашение - это фактически устав компании, который подписали не все ее участники. В малых компаниях соглашение может стать эффективным инструментом, в крупных - не уверен. Возможно, необходимы разные правила для публичных и непубличных компаний»[44].

Вполне очевидно, что введение в Закон «Об акционерных обществах» всего лишь одной статьи, предусматривающей возможность заключения акционерных соглашений, без детальной проработки на законодательном уровне вопросов о соотношении таких соглашений с учредительными документами акционерных обществ, о возможности подчинения акционерных соглашений иностранному праву, о порядке привлечения к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение акционерных соглашений, не сможет в одночасье разрешить все проблемы, существующие в российском корпоративном законодательстве. Однако сам факт появления института акционерных соглашений в России, пусть и не до конца проработанного, порождающего огромное количество вопросов у правоприменителей, все же является первым большим шагом вперед на пути совершенствования корпоративного права.

*

ПРЕДМЕТ И ОБЪЕКТ ДОГОВОРА В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

В соответствии со статьёй 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение о его предмете.

Несмотря на то, что понятие «предмет договора» широко используется в нормотворчестве и в науке, ясности в определении сущности этого понятия до сих пор нет.

Подавляющее большинство цивилистов указывают, что предмет договора – это внешняя отдельная вещь[45], такая, как, например, «урожай будущего года, шерсть, которая будет получена с овец»[46].

Иными словами, предметом договора «чаще всего являются имущество, которое одна сторона обязана передать другой, или действия, которые должна совершить обязанная сторона»[47].

Если следовать такой логике, то в договоре поставки, к примеру, предметом будет продукция, имеющаяся в наличии у поставщика в момент заключения договора, а также товары, подлежащие изготовлению в будущем, либо уже существующие, но не принадлежащие поставщику в момент заключения договора[48].

Но, если обратиться, например, к ст. 673 ГК Российской Федерации, то мы увидим, что имущество (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), которое передаётся по договору найма жилого помещения, будет являться объектом договора, а не предметом.

В то же время ст. 666 ГК России уже говорит, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

В связи с этим возникает вопрос, что считать предметом, а что объектом договора?

За ответом обратимся к теории права.

Одни авторы считают, что «объектом правоотношения выступает то, ради чего возникает само правоотношение»[49], т. е. «под объектом правового отношения следует понимать те материальные и духовные блага, предоставлением и использованием которых удовлетворяются интересы управомоченной стороны правоотношения»[50].

Другие цивилисты считают, что объектом правоотношений является предмет действия субъектов права, а предмет договора – это некое благо[51].

В то же время об объекте говорят и в другом смысле: объектом называют то, на что направлено поведение пассивного субъекта, к которому его обязывает правоотношение. Например, право собственности предполагает, что всякий и каждый должен воздерживаться от посягательства на вещь. В договоре купли-продажи продавец должен передать покупателю проданную вещь. В том и другом случае поведение пассивного субъекта направлено на вещь. Вещь (т. е. предмет обязательства) является в данном случае объектом права[52].

Судебная практика по данному вопросу противоречива. Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 01.01.01 г. N А28-8933//27 указал, что земельный участок – это предмет гражданских правоотношений[53], чуть позже, 3 октября 2007 г. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в своём Постановлении N Ф08-6484/07 определил, что земельные участки – это уже объекты гражданских правоотношений[54].

Казалось бы, ситуация неразрешимая: мнения как теоретиков так и практиков диаметрально противоположны, но проф. предложил следующий вариант решения этой проблемы: «дело в том, что только одаренные сознанием и волей люди, но никак не вещи или иные неодушевленные предметы могут реагировать на воздействие права. Именно поэтому право и может служить средством регулирования общественных отношений, т. е. поведения людей. Отсюда следует, что именно соответствующие действия, поведение участников (субъектов) конкретного правоотношения является его объектом, объектом составляющих его прав и обязанностей, но никак не вещи или иные материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают соответствующие права и совершаются те или иные действия и которые сами объектами правового воздействия быть не могут»[55].

Согласимся с доводами проф. : вещи (вообще любые блага) не могут реагировать на воздействие права, а поведение участников – зависит от данного воздействия, соответственно, оно и будет объектом правоотношения, а вещь – предметом.

Данные выводы могут удивить практиков, которые привыкли видеть описание предмета договора в следующем виде:

…«1. ПРЕДМЕТ КОНТРАКТА

1.1. Поставщик обязуется поставить, а Заказчик принять и оплатить поставку, именуемых в дальнейшем Товар, согласно спецификации, прилагаемой к настоящему контракту и являющейся его неотъемлемой частью (Приложение ).»[56], или:

«…1.ПРЕДМЕТ КОНТРАКТА

1.1 Поставщик обязуется поставить автоматический аппарат для проведения технических анализов угля, горючих сланцев в количестве 1 штука, технические характеристики указаны в Приложении № 1 к Контракту (далее по тексту Товар).[57].

Ещё один пример:

«…1. Предмет контракта

1.1. Поставщик обязуется поставить и передать Государственному заказчику Машина для статических испытаний на изгиб и сжатие цементных образцов-балочек (модель или марка машины), именуемую в дальнейшем «Товар», соответствующий техническим характеристикам, в количестве и ассортименте, указанные в Спецификации (приложение 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего Контракта, в сроки, установленные в п. 4.1. настоящего Контракта.»[58].

Как мы видим, предметом «живых» договоров будет не продукция, а именно отношения по её передаче, что не соответствует положениям теории гражданского права.

В связи с этим можно предложить следующий выход: в разделе договора «предмет» прописывать передаваемые по договору блага; кроме того, в текст договора необходимо ввести раздел «объект», в котором фиксируется само правоотношение. Только таким образом, на наш взгляд, можно «помирить» теорию и практику.

Кроме того, в ст. 673 ГК России необходимо внести изменения, поименовав жилое помещение как предмет договора, а не объект.

, *

ОБЪЕКТИВНЫЕ И СУБЪЕКТИВНЫЕ ПРИЗНАКИ УГРОЗЫ

В СДЕЛКАХ

В целях закрепления субъективного и невозможности возврата к объективному масштабу в отношении признаков угрозы и ее направленности, представляется важным очередной раз обратиться к обоснованию такого выбора, данному проф. в «Основных проблемах гражданского права»[59]. Ученый, анализируя устаревшие, на его взгляд, римские воззрения на признаки угрозы, поддержал иной подход, закрепленный в Германском Уложении: «Новое Германское Уложение (§ 123) уже говорит об угрозе просто, без всяких определений и ограничений: достаточно только доказать, что лицо было действительно угрозой подавлено; какова была эта угроза – безразлично. Такой постановкой вопроса Германское Уложение перешло от масштаба объективного к субъективному и поступило, конечно, совершенно правильно…При известных условиях личной жизни самая пустая, с объективной точки зрения, угроза – вроде угрозы перестать кланяться или петь под окнами похоронные песни – может оказаться достаточно сильной, чтобы вынудить то или иное обещание. Пусть люди, испугавшиеся этой угрозы люди больные или слабонервные, но эта их слабость не может быть признана в культурном законодательстве достаточным социальным основанием для обогащения других. В противном случае мы узаконим самую беззастенчивую эксплуатацию этих несчастных людей со стороны всех тех, кто имел возможность узнать их слабость и кто возымел намерение на ней играть.»[60]

К сожалению, субъективный подход к пониманию угрозы в сделке не был полностью воспринят советским правопорядком. В учебнике «Советское гражданское право» под ред. изложен ряд признаков, характеризующих угрозу в сделке: «Угроза, служащая основанием для оспаривания сделки, должна характеризоваться серьезностью, значительностью и вероятностью осуществления. Шуточный характер угрозы исключает применение ст. 58 ГК РСФСР. Угроза является серьезной, значительной, когда создает представление об опасности в отношении важного имущественного или личного блага (например, угроза поджечь имущество, убить, оклеветать и т. д.).Угроза должна представляться потерпевшей стороне осуществимой. Поэтому для несуеверного человека не будет угрозой в смысле ст. 58 ГК слова старой женщины о том, что если ей не будет продана или подарена такая-то вещь, то она путем наговора «наведет» на его семью болезнь[61].»

Представляется, что понятие «угроза» нет необходимости уточнять по сравнению с существующим теперь в ст. 179 ГК РФ (а ранее в ГК 1964 г.), поскольку законодатель выбрал субъективный характер восприятия угрозы, а не ее существенности.

То, что судебная практика стала исследовать характер и обстоятельства угрозы, а не сам факт наличия субъективно воспринимаемой угрозы, означало расширительное толкование закона, в котором говорится только об угрозе и не дается ее детализации. Но судебная власть не может заменять законодательную. Поэтому судебная практика не во всех случаях должна быть ориентиром для изменения закона; скорее, наоборот, практика судов нуждается в корректировке в соответствии с законом: для признания сделки недействительной достаточно доказать только сам факт угрозы и то, что лицо было этой угрозой подавлено, чтобы вынудить его на некоторое имущественное предоставление угрожающему.

В этой связи нравственно-правовой принцип добросовестности должен иметь самостоятельное закрепление в системе российского права, в том числе в ст. 1 ГК РФ, что более четко сориентирует правоприменительную практику на необходимость их соблюдения, а не игнорирования. При этом закрепление нравственно-правовых принципов в ст. 1 ГК РФ и другом законодательстве обусловлено необходимостью введения нравственного фундамента, который должен быть присущ гражданскому праву, и являющегося одноименными таковым для всего права или ряда его подразделений в системе частного права.

*

ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В ЦЕЛЯХ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ: КОЛЛИЗИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В соответствии с ч.1 ст. 9 Конституции РФ «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Таким образом, отношения собственности на землю и основные элементы права собственности (владение, пользование и распоряжение) должны, прежде всего, преследовать цель удовлетворения публичных интересов. Определение правового положения земельных ресурсов как общественного достояния налагает ограничение права частной собственности на землю, отказ от абсолютного характера данного права. В связи с этим в последние годы в сфере отношений земельной собственности мы наблюдаем два параллельных процесса с разновекторной направленностью. С одной стороны интенсивно идет процесс приватизации земли (долей земель сельскохозяйственного назначения; земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями; садовых, огородных или дачных земельных участков и др.). С другой стороны мы наблюдаем обратный процесс: принудительное изъятие земельных участков у собственников и обладателей иных вещных прав на землю. Вызывает беспокойство тот факт, что изъятие земли и расположенного на ней недвижимого имущества в последнее время приобретает системный характер и во многих случаях осуществляется с нарушением имущественных прав граждан. Как совершенно справедливо указывает «само право собственности, как в советские времена, все больше трансформируется всего лишь в право владения и пользования, обремененное формальными и неформальными обязательствами перед государством»[62].

Одним из основных способов принудительного изъятия земельного участка у его собственника или обладателя иных вещных прав является его изъятие для государственных или муниципальных нужд. Таким образом, частная земельная собственность может быть изъята для использования ее только федеральными, региональными или муниципальными органами власти. При этом необходимо исходить из того, что такая исключительная процедура как изъятие земельного участка у собственника и его последующее использование должно осуществляться в целях общего блага.

Соблюдение принципа общеполезности обозначено и в ст. 49 ЗК РФ, в которой приведены основания для изъятия земельных участков у их собственников и обладателей иных вещных прав для государственных или муниципальных нужд. Во-первых, принудительное изъятие земли для государственных или муниципальных нужд производится только в исключительных случаях, когда отсутствуют другие варианты размещения планируемых объектов. Во-вторых, изъятие земли может производиться в случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации и при строительстве линейных инфраструктурных и технологически связанных с ними объектов как федерального, так и регионального и местного значения. В-третьих, не допускается принудительное изъятие земли и расположенных на ней жилых объектов по причине строительства нового жилья на освобождаемых землях. В-четвертых, федеральными законами могут быть установлены иные случаи и обстоятельства, при которых необходимо принудительное изъятие земли. В-пятых, законами субъектов РФ, не противоречащими федеральному законодательству, могут быть предусмотрены только случаи изъятия земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности (в том числе земельных участков, предоставленных в пользование или в аренду физическим или юридическим лицам). Следовательно, как справедливо заключает , «случаи изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд у собственников и пожизненных наследуемых владельцев могут быть установлены только федеральным законодательством»[63].

Однако нельзя не согласиться с У. Маттеи, который, исследовав применение принципа общеполезности в европейском праве, приходит к выводу, что «Юридическая наука на современном этапе признает, что регулирование принудительного отчуждения имущества в значительной степени подвержено произволу властей при принятии ими соответствующих решений»[64]. Подтверждение данного вывода мы находим в региональном законодательстве РФ, особенно в тех нормативно-правовых актах субъектов РФ, которые касаются развития застроенных территорий.

Так, согласно пп. 4 п.1 ст. 4 Закона г. Москвы от 01.01.01 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»[65] основанием для освобождения жилых домов является правовой акт Правительства Москвы, принимаемый в связи с «изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством г. Москвы, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов». Однако, ст. 49 ЗК РФ в качестве основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не предусматривает такого изъятия в целях нового строительства на освобождаемых землях.

Закон Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. № 000-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга»[66] среди оснований для изъятия земельного участка и жилых помещений для государственных нужд Санкт-Петербурга указывает цель «повышения эффективности использования и качества среды ранее освоенных территорий, комплексной реконструкции кварталов жилищной застройки, развития транспортной и инженерной инфраструктур» (пп.2 п.1 ст. 13 Закона). Таким образом, указанная норма закона позволяет органам исполнительной власти Санкт-Петербурга изымать землю под домами, которые не признаны аварийными, но неэффективны в использовании с точки зрения органов власти. Очевидно, что указанный закон субъекта РФ вступает в противоречие с федеральным, а именно со ст. 32 ЖК РФ, в соответствии с которой изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд можно только в связи со сносом аварийного жилья.

Однако и в случае признания дома аварийным ЖК РФ не наделяет местные органы власти правом немедленного сноса или реконструкции (реновации) многоквартирного дома. Это лишь служит «основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок» (п. 10 ст. 32 ЖК РФ в редакции Федерального Закона -ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[67]). И только в случае неисполнения данного требования в установленный срок земельный участок, на котором расположен дом, изымается для муниципальных нужд. Как следует из п.11 ст. 32 ЖК РФ (в ред. Федерального закона ) аналогичные правила действуют и применительно к застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии. При этом в данном случае указан срок, а именно не менее шести месяцев, в течение которого собственники жилых помещений обязаны подать заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. Кроме того, согласно правилам п. 12 ст. 32 ЖК РФ, введенного Федеральным законом , до истечения указанного срока изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, допускается только с согласия собственника.

Очень важное дополнение было внесено законодателем и в ст. 36 ЖК РФ. В соответствии с п. 6 ст. 36 ЖК РФ, введенным в действие Федеральным законом , «В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством».

Согласно правилам п.2 ст. 16 Федерального Закона от 01.01.01 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»[68] если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку земельные участки многоквартирных домов уже давно сформированы и поставлены на кадастровый учет (первоначально при строительстве дома и сдаче-приемке их в эксплуатацию, а затем во исполнение Постановления Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации»[69]), то в силу ст. 16 вышеуказанного федерального закона и ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен данный дом, принадлежат собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности. При этом в соответствии с п.2 ст. 23 Федерального закона -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[70] «Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество».

Учитывая негативную практику, сложившуюся в последние годы в сфере градостроительной деятельности, касающейся развития застроенных территорий, вышеуказанным Федеральным законом от 01.01.01 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Гражданский Кодекс РФ введены ст. ст. 46.1, 46.2 и 46.3, регламентирующие деятельность органов исполнительной власти субъекта РФ и органов местного самоуправления в этой сфере.

Согласно правилам ст. 46.1. Гр. К РФ реализация развития застроенной территории возможна только в поселениях, на территории которых действуют правила землепользования и застройки. Для осуществления инвестиционного контракта пп.8 п. 3 ст. 46.2. Гр. К РФ предусматривает «обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома». Формулировка «изъятие путем выкупа» — новация в российском законодательстве, и родовым понятием в данном случае не может выступать «изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд». Очевидно, что в данном случае изъятие жилого помещения и земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется не в общественных интересах, а в интересах конкретного инвестора, обязанного «уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома …» (п.5 ст. 46-2 Гр. К РФ).

Необходимо отметить, что во-первых, ст. 46.2 Гр. К РФ не соответствует п.2.1 ст. 30 ЗК РФ, согласно которому «Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории». Таким образом, принятие решения о развитии территории возможно только в отношении земельных участков, не находящихся в пользовании, владении и, тем более, в собственности граждан и юридических лиц.

Во-вторых, очевидно, что ст. 46.2 Гр. К РФ находится в явном противоречии со ст. 235 ГК РФ. Среди оснований, по которым собственник может быть принудительно лишен своего имущества, нет нормы, согласно которой изъятие имущества собственника осуществляется в интересах другого частного собственника. Данная норма нарушает конституционное положение, согласно которому «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ). Следовательно, изъятие жилого дома и земельного участка на котором он расположен, должно происходить не по процедуре принудительного изъятия, а при наличии согласия правообладателей недвижимости с предварительным и равноценным возмещением рыночной стоимости как утрачиваемого жилого помещения, так и долевой собственности земельного участка многоквартирного дома.

Таким образом, поправки, внесенные в федеральное законодательство Федеральным законом от 01.01.01 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вызывают неоднозначную реакцию. С одной стороны, изменения в жилищном законодательстве (п. п. 10, 11, 12 ст. 32 и п.6 ст. 36 ЖК РФ) направлены на защиту имущественных прав граждан – собственников жилых помещений в многоквартирных домах. С другой стороны, поправки, внесенные в Градостроительный кодекс РФ, фактически легализуют ту негативную практику, которая сложилась в регионах по развитию застроенных территорий. Теперь исполнительные органы власти субъектов РФ и муниципальные органы власти на основании федерального закона вправе изымать собственность граждан в пользу другого частного собственника — инвестора. Таким образом, законодатель фактически расширяет круг субъектов выкупа земельного участка в случае его изъятия, обозначенный в п.1 ст. 279 и п.1 ст. 281 ГК РФ. Теперь помимо Российской Федерации, субъекта РФ и муниципального образования правом выкупа наделяется юридическое лицо (инвестор), в пользу которого изымается земельный участок.

Поскольку инвестор представляет собой коммерческую организацию, основной целью деятельности которой является извлечение прибыли, вряд ли собственники жилых помещений в многоквартирных домах могут рассчитывать на предварительное и равноценное возмещение за изымаемые жилые помещения и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Чем меньшие суммы выкупной цены за изымаемое имущество будут заложены в инвестиционный проект строительства или реконструкции, тем более этот проект будет привлекателен и выгоден для инвестора.

Кроме того, неравноценность компенсации за изымаемое жилое помещение уже заложена в федеральном законодательстве. Как в жилищном, так и в гражданском законодательстве отсутствует норма о рыночной стоимости доли в участке земли под многоквартирным домом, которая по закону принадлежит собственнику жилого помещения. Однако земля в настоящее время, особенно в границах городов федерального значения, административных центрах, является наибольшей ценностью и по рыночной стоимости вряд ли уступает рыночной стоимости жилого помещения. Это признается и на федеральном уровне. Так, в соответствии с п. 3.1.7. Распоряжения Правительства РФ -р (ред. от 01.01.2001) «О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу ( годы)»[71] «Реформирование правоотношений в сфере земли и иной недвижимости включает … законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка». Очевидно, что рыночная оценка изымаемого у собственника жилого помещения должна складываться из двух компонентов: рыночной стоимости доли земельного участка и рыночной стоимости жилого помещения. Только в этом случае можно говорить о соразмерной компенсации стоимости имущества при изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка под многоквартирным домом.

Таким образом, несмотря на неоднократные попытки законодателя урегулировать правоотношения, возникающие в сфере градостроительной деятельности, касающейся развития застроенных территории, итог данной деятельности очевиден: при изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, по-прежнему нарушаются имущественные права граждан, собственников жилых помещений. Представляется, что работа по совершенствованию законодательства в этой сфере должна быть продолжена, поскольку необходимость развития застроенных территорий не вызывает сомнений. Однако очевидно, что такое развитие, прежде всего, должно осуществляться в интересах граждан, проживающих на данной территории, а не за счет граждан в коммерческих интересах инвесторов. Поэтому осуществление данной деятельности как со стороны исполнительных органов власти и органов местного самоуправления, так и со стороны инвесторов должно происходить исключительно в правовом поле с соблюдением основных положений Конституции РФ (ст. 9, ч. 1 и 2 ст. 15; ст. 35, ст. 36, ч. 1 ст. 40, ч. 2 ст. 55).