Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (стр. 50 )

Комментарий к статье 427

1. В п. 1 комментируемой статьи указывается на то, что отдельные условия договора могут быть определены не в самом договоре, а путем отсылки к "примерным условиям", которые разработаны для договоров соответствующего вида и опубликованы в печати.

Эти же "примерные условия" упоминаются и в п. п. 2 и 3.

Как можно понять из содержания ст. 427, указанные "примерные условия" не являются обязательными для сторон договора нормативными актами.

В п. 1 не указано, кем именно были разработаны эти "примерные условия". В литературе отмечается, что "примерные условия" могут разрабатываться предпринимательскими объединениями и согласовываться с основными потребителями и их ассоциациями. Вместе с тем, по нашему мнению, "примерные условия" могут быть разработаны отдельными учеными-специалистами и предложены ими для применения.

Должны ли указанные "примерные условия" получить широкое применение?

Ответ на этот вопрос важен для применения "примерных условий" в соответствии с п. 2; но для применения норм п. 1 широкое применение "примерных условий" не имеет никакого значения.

Содержащееся в п. 1 указание на то, что "примерные условия" должны быть опубликованы в печати, важно в связи с необходимостью обеспечения единообразного толкования договора его сторонами и судом: вероятность возникновения споров о том, к каким неопубликованным "примерным условиям" сделана отсылка в договоре, значительно возрастает. Впрочем, спор может возникнуть и при наличии различных текстов опубликованных "примерных условий".

2. В п. 2, как представляется, речь идет о тех "примерных условиях", которые получили широкое распространение и признание. Если это будет доказано одной из сторон договора, такие "примерные условия" будут рассматриваться как обычаи делового оборота, подлежащие применению при определении условий договора. Данная норма лишь поясняет положения, содержащиеся в ст. 5 и в ст. 421 ГК, не внося в них какого-либо нового содержания.

3. В п. 3 поясняется, что название "примерные условия", употребляемое в п. п. 1 и 2, является условным. "Примерные условия" на самом деле могут именоваться "примерный договор" или как-либо иначе, например формы договоров, обычные условия, рекомендуемые условия.

Статья 428. Договор присоединения

Комментарий к статье 428

1. В п. 1 комментируемой статьи приводится определение договора присоединения как договора, все условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, причем эти условия могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к ним в целом.

Договор присоединения выделен в отдельную категорию договоров в связи с особым порядком его заключения: разработавшая условия договора сторона заявляет присоединяющейся к договору стороне: "Или принимайте все условия договора так, как они сформулированы мною, или договор вообще не будет заключен".

Если после такого заявления присоединяющаяся сторона заключает договор, это и будет договор присоединения.

После заключения договор присоединения ничем не отличается от иных договоров: такой договор может соответствовать закону или не соответствовать ему, он может быть оформлен правильно или неправильно и т. д. Иными словами, если забыть об особенности его заключения, договор присоединения невозможно отличить от других гражданских договоров.

К договорам присоединения относятся и те договоры, все условия которых специально сформулированы одной стороной для другой стороны (т. е. даже если эти условия не являются стандартными), если при этом разработавшая их сторона заявит: "Или принимай эти условия в целом, или договора не будет вообще". Разумеется, что в таком случае будет труднее доказать тот факт, что разработавшая условия договора сторона не принимала никакие поправки к проекту договора.

Конституционный Суд РФ отнес к категории договоров присоединения договоры срочного банковского вклада, заключаемые гражданами (п. 4 Постановления Конституционного Суда РФ от 01.01.01 г. N 4-П // ВКС РФ. 1999. N 3).

В п. 1 комментируемой статьи ничего не говорится о том, почему другая сторона "присоединилась" к такому договору: из-за того, что ее устраивали все условия договора, или из-за того, что она была вынуждена это сделать (монопольное положение договорного партнера, стечение тяжелых обстоятельств и т. п.). Статья 428 исходит из того, что стороны заключили договор присоединения по своему свободному волеизъявлению.

Однако, если договор присоединения противоречит какому-либо закону или иному правовому акту, он может быть признан недействительным, изменен или расторгнут по тем же основаниям и в том же порядке, что и другие договоры, в частности, на основе ст. ст. 10, 162, 165, , 450, 451 ГК.

2. Вместе с тем в п. 2 комментируемой статьи предусматриваются дополнительные основания расторжения или изменения договора присоединения.

Ставить вопрос о расторжении или изменении этого договора имеет право лишь сторона, присоединившаяся к договору.

Закон предусматривает три основания для расторжения или изменения договора:

1) договор лишает присоединившуюся сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого типа;

2) договор исключает или ограничивает ответственность стороны, продиктовавшей условия договора, за нарушение договорных обязательств;

3) договор содержит явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в их определении.

Норма п. 2 сформулирована не совсем ясно: должна ли присоединившаяся к договору сторона во всех случаях доказывать, что содержащиеся в договоре условия являются "явно обременительными" для нее, или в отношении первых двух оснований для расторжения или изменения договора присоединения этого не требуется?

Полагаем, что в первых двух случаях не требуется доказательств "явной обременительности" условий договора.

Пункт 2 ст. 428 предусматривает, как уже отмечалось, возможность оспаривания договора присоединения в связи с тем, что договор исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение договорных обязательств.

Наряду с этой нормой, норма, содержащаяся в п. 2 ст. 400 ГК, предусматривает, что соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения, в котором кредитором является гражданин-потребитель, по общему правилу ничтожно. Эти две нормы имеют разные сферы применения, которые совпадают лишь частично. Норма, содержащаяся в п. 2 ст. 428, применяется и в тех случаях, когда присоединившейся стороной является гражданин-предприниматель (или гражданин, не выступающий как потребитель) или юридическое лицо.

3. Пункт 3 устанавливает ограничение нормы о возможности оспаривания договора присоединения, предусмотренной в п. 2.

Это ограничение относится к тем случаям, когда присоединившейся стороной является лицо, заключившее данный договор в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности.

В этих случаях предусмотренные п. 2 основания оспаривания договора присоединения могут быть применены при том непременном условии, что присоединившаяся к договору сторона не знала и не должна была знать, на каких условиях она заключает договор. Такие ситуации могут встречаться на практике: стороны приступили к исполнению договора до момента его фактического подписания, телеграмма присоединяющейся стороны: "Согласны на договор на ваших условиях" и т. п.

Статья 429. Предварительный договор

Комментарий к статье 429

1. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, предварительный договор имеет в виду заключение в будущем любого гражданского договора, как поименованного, так и непоименованного.

Предметом предварительного договора является обязанность заключить основной договор; таким образом, предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора.

Вместе с тем в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора. В противном случае мы имеем дело не с предварительным договором, а с так называемым рамочным договором: ст. 798 ГК - договоры об организации перевозок; ст. 941 ГК - страхование по генеральному полису и т. п.

Отсутствие или неясность в предварительном договоре некоторых договорных условий (например, цены) влекут те же последствия, что и отсутствие или неясность таких условий в основном договоре.

Право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора о продаже имущества (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7).

Как следует из п. п. 1, 4, 5 и 6, любая из сторон, заключивших предварительный договор, имеет право ставить вопрос о заключении в соответствии с ним основного договора.

Однако на практике заключаются договоры, в которых вопрос о заключении основного договора имеет право ставить лишь одна из сторон. Такие договоры также охватываются смыслом ст. 429; к ним подлежат применению, с необходимыми изменениями, нормы о предварительных договорах.

Фактически предварительный договор может именоваться по-разному: протокол о намерениях, опцион и т. п.

Статья 507 ГК регулирует те случаи, когда при заключении договора поставки стороны согласовали основные условия договора, но имеют разногласия по некоторым его условиям. В этих случаях предварительный договор отсутствует.

2. Норма, содержащаяся в п. 2, устанавливает более строгие требования к форме договора, чем те, которые применяются к форме договоров вообще: предварительный договор всегда должен быть заключен в письменной форме, а если основной договор подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор тоже должен быть нотариально удостоверен. Если эти требования не соблюдены, предварительный договор является ничтожной сделкой.

Пункт 2 ст. 165 ГК регулирует случаи, когда одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, но еще нотариально не удостоверенную. Применительно к предварительному договору нельзя говорить о его исполнении. Поэтому норма, содержащаяся в п. 2 ст. 165 ГК, к предварительному договору неприменима.

Государственная регистрация договора не является элементом его формы. В связи с этим предварительный договор не подлежит государственной регистрации (п. 14 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

3. В соответствии с п. 3 предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Если одна из сторон предлагает изменить какое-либо условие предварительного договора или дополнить его новым условием, это может быть произведено только по соглашению сторон, а не в порядке, предусмотренном в ст. 445 ГК.

4. В предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (о способах определения и исчисления сроков см. гл. 11 ГК). Если такой срок не указан, считается, что стороны установили годичный срок для заключения основного договора.

Как пояснено в п. 6 комментируемой статьи, в течение этого срока основной договор должен быть заключен или, по крайней мере, одна из сторон должна направить другой стороне предложение о заключении основного договора.

5. В п. 5 поясняется, что если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. 4, предложение о заключении основного договора, уклоняется от его заключения, то к ней могут быть применены положения, предусмотренные в п. 4 ст. 445 ГК. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.

6. На практике довольно часто после заключения предварительного договора в течение срока, указанного в п. 4, ни одна из сторон не ставит вопрос о заключении основного договора. В этом случае обязательство, возникшее на основе предварительного договора, прекращается по умолчанию сторон (п. 3 ст. 158 ГК).

Статья 430. Договор в пользу третьего лица

Комментарий к статье 430

1. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи стороны могут установить в заключаемом ими договоре, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а третьему лицу, причем это третье лицо имеет право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Норма, предусмотренная п. 1, является одним из случаев применения общей нормы, содержащейся в абз. 2 п. 3 ст. 308 ГК.

Хотя в абз. 1 п. 3 ст. 308 ГК закон определяет "третье лицо" как любое лицо, которое не является стороной обязательства, в других случаях закон определяет третье лицо как хотя и не являющееся стороной обязательства, но имеющее обязательственные отношения по крайней мере с одной из сторон обязательства (ст. 313 ГК).

Договоры в пользу третьего лица могут возникать не только по свободному волеизъявлению сторон, но и в силу применения императивных норм закона: некоторые виды договоров должны по закону заключаться как договоры в пользу третьего лица (договоры перевозки грузов - ст. 785 ГК; некоторые виды договоров страхования - ст. 929 ГК). Поэтому выражение "договор, в котором стороны установили" распространяется и на те договоры, для которых участие третьей стороны установлено законом.

Третье лицо может быть либо прямо указано в договоре, либо быть обозначено в нем общим образом; в этом последнем случае третье лицо указывается кредитором либо устанавливается в соответствии с нормами закона (например, в договорах страхования).

Договор банковской гарантии, не содержащий наименование бенефициара, является договором в пользу третьего лица.

Договор поставки товаров не покупателю, а иному лицу, в частности получателю по отгрузочным разнарядкам (ст. 509 ГК), не может считаться договором в пользу третьего лица, так как это иное лицо (не являющееся покупателем) не вправе требовать от поставщика исполнения договора.

Из ст. 430 не вытекает, что на третье лицо могут возлагаться какие-либо обязанности. На практике третье лицо, которое воспользовалось своим правом требовать исполнения обязательства в свою пользу, берет на себя некоторые обязанности в рамках этого права.

2. Установленное в п. 2 комментируемой статьи общее правило лишает стороны договора в пользу третьего лица права расторгнуть или изменить заключенный ими договор без согласия третьего лица после того момента, как это третье лицо выразило должнику намерение воспользоваться своим правом по договору. До этого момента нельзя говорить о каком-либо гражданском праве третьего лица, поскольку ему не противостоит обязанность никакого другого лица (других лиц).

Намерение воспользоваться своим правом, конечно, включает в себя и предъявление со стороны третьего лица требования об исполнении обязательства. Фактически с момента выражения третьим лицом такого намерения оно становится кредитором - стороной договора.

3. Пункт 3 относится к тем случаям, когда третье лицо предъявляет к должнику требование об исполнении обязательства. В этих случаях должник вправе выдвигать против этих требований не только возражения против самого третьего лица, но и возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора. Это могут быть самые разнообразные возражения (например, о зачете встречных требований ст. 410 ГК).

4. В п. 4 устанавливается, что если третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, то воспользоваться этим правом по общему правилу может сам кредитор.

Следует считать, что "отказ от права" в данном случае является синонимом выражения "не выразил намерения воспользоваться своим правом", содержащимся в п. 2.

Иными словами, если третье лицо выразило намерение воспользоваться своим правом в соответствии с п. 2, то норма, содержащаяся в п. 4, не должна применяться, разумеется, если иное не вытекает из закона, иного правового акта или договора.

Статья 431. Толкование договора

Комментарий к статье 431

Комментируемая статья относится к правилам толкования договора судом. Содержащиеся в данной статье правила и приемы толкования могут применяться не только судом, но и другими лицами (административными органами, сторонами договора, заинтересованными лицами и т. п.), которые уясняют содержание условий договора.

Данная статья (причем целиком, т. е. как ч. 1, так и ч. 2) может применяться с соответствующими изменениями к толкованию односторонних сделок, в том числе оферты и акцепта, в силу п. 1 ст. 6 ГК (аналогия закона).

Как и другие нормы-толкования, данная статья должна применяться к договорам, заключенным до 1 января 1995 г., т. е. до даты вступления в силу части первой ГК.

Первая фраза ч. 1 комментируемой статьи относится к тем случаям, когда возникает потребность дать толкование отдельных слов и выражений, содержащихся в договоре. Отдельные слова, словосочетания, термины должны пониматься буквально, говорит закон, т. е. так, как они употребляются в обычном, неюридическом смысле. Буквальное значение слов и выражений определяется на основе толковых словарей, энциклопедических изданий, практики взаимоотношений сторон, относящихся ко времени заключения договора.

В некоторых случаях определения слов и выражений, употребляемых в договоре, содержатся в самом договоре; так, например, в договорах часто особо определяется выражение "непреодолимая сила" (см. об этом понятии ст. 401 ГК).

Вторая фраза ч. 1 ст. 431 относится к более сложному случаю, когда, несмотря на буквальное толкование какого-либо условия договора, оно остается неясным. В этом случае, говорит закон, следует сопоставить это условие договора с другими условиями договора и его смыслом в целом. При этом устанавливать смысл договора в целом следует лишь в тех случаях, когда сопоставление отдельных условий не дает возможности уяснить договор.

В ч. 2 комментируемой статьи говорится о "действительной общей воле сторон с учетом цели договора". Это выражение является синонимом терминов "смысл договора" и "содержание договора".

Часть 2 относится к тем случаям, когда сопоставление отдельных условий договора между собой, а также сопоставление отдельного условия договора со смыслом договора в целом не позволяют определить его содержание. Тогда и только тогда, говорит закон, следует выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели договора; именно она и должна быть положена в основу определения содержания договора. Это позволяет считать, что в последнем случае норма, содержащаяся в первой фразе ч. 1, допускает возможность абстрагироваться от буквального значения отдельных условий договора.

Вторая фраза ч. 2 предусматривает учет при толковании договора обстоятельств, выходящих за пределы текста договора, а именно: предшествующих его заключению переговоров и переписки, практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, обычаев делового оборота, последующего поведения сторон.

Хотя структурно эта фраза относится только к тому случаю толкования договора, который указан в ч. 2 комментируемой статьи, по своему смыслу она распространяется на все случаи толкования договора. Иными словами, она может быть применена (прямо или в силу п. 1 ст. 6 ГК) к случаям, указанным в ч. 1.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (под ред. ) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное).

Если стороны включили в договор условие о том, что после заключения договора все предшествующие переговоры и переписка теряют силу, то они не должны учитываться при толковании договора (иное мнение высказано . См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. . 2-е изд. М., 2003. С. 827).

Содержащиеся в ст. 431 правила толкования договора должны применяться, в частности, при решении вопросов о недействительности сделок.

Глава 28. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Комментарий к статье 432

1. В комментируемой статье рассматривается вопрос о существенных условиях договора; вместе с тем в ней упоминается о том, что договор считается заключенным, если он совершен в определенной форме. Однако вопрос о форме договора в данной статье не регулируется: этому вопросу посвящена ст. 434 ГК.

В п. 1 употребляются два понятия: "существенные условия договора" и "условия договора, необходимые для договоров данного вида". Первое понятие обычно более широкое: оно включает как условия, необходимые для договоров данного вида, так и любые другие условия, которые по заявлению любой стороны должны быть включены в договор. Вместе с тем возможны договоры, все условия которых сводятся к условиям, необходимым для договоров данного вида.

Само понятие "существенные условия договора" имеет смысл и применяется только до момента заключения договора: если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, он считается заключенным; все условия уже заключенного договора являются "существенными".

В абз. 2 п. 1 в качестве условия, необходимого для любого договора, названо условие о предмете договора.

Термин "предмет" не является синонимом термина "объект" (подразд. 3 разд. I ГК - "Объекты гражданских прав").

"Предмет" договора - это объект и права, предоставляемые по договору на этот объект. Конечно, если права, предоставляемые по договору, точно определены в законе (это имеет место, например, в договоре купли-продажи, где продавец всегда передает покупателю право собственности на товар), то "предмет" договора совпадает с объектом сделки. Но во многих случаях "предмет" не сводится к объекту. Так, в авторских договорах должно быть указано не только то произведение, на которое предоставляются авторские права, но и объем этих прав; оба эти понятия составляют "предмет" договора.

Во многих случаях закон или иной правовой акт наряду с предметом договора называет и другие условия, необходимые для договоров определенного вида. Так, для договоров продажи недвижимости это цена (ст. 555 ГК); для договоров продажи жилых помещений - перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (ст. 558 ГК). Существенные условия договора страхования указаны в ст. 942 ГК, а договора доверительного управления имуществом - в ст. 1016 ГК.

Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у кого будет находиться предмет залога. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из указанных условий, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях, когда залогодателем является должник по основному обязательству, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство (п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. В то же время, если предмет названного договора был согласован сторонами, то отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является основанием для признания договора незаключенным (п. п. 4 и 5 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" // Вестник ВАС РФ. 2000 N 3).

Договор энергоснабжения считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о количестве ежемесячно и ежеквартально поставляемой энергии (п. 1 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 30 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 4). Этот вывод, по нашему мнению, сформулирован очень широко и вряд ли относится ко всем договорам энергоснабжения. Вместе с тем он верен применительно к конкретному рассмотренному делу: арбитражный суд обоснованно отказал юридическому лицу - абоненту во взыскании с энергоснабжающей организации предусмотренного договором штрафа за неподачу тепловой энергии. Однако, если бы с требованием о признании договора незаключенным обратилась энергоснабжающая организация, у суда не было бы основания удовлетворять этот иск.

При отсутствии в документах, содержащих гарантийное обязательство, указаний о сроке, на который оно выдано, гарантийное обязательство не возникает. Содержащееся в нем указание на выплату суммы после истечения срока поставки товара не может быть расценено в качестве условия о сроке действия гарантии (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 27 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации о банковской гарантии" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 3).

Необходимо иметь в виду, что круг обязательных существенных условий вытекает из природы договора определенного вида и не должен, и не может произвольно определяться правовым актом. Поэтому следует критически относиться к обширным перечням условий, которые предписываются отдельными нормативными актами.

В частности, вряд ли следует считать существенными все 11 групп условий туристского договора, которые перечислены в ст. 10 Федерального закона от 01.01.01 г. "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1996. N 49. Ст. 5491; 2003. N 2. Ст. 167), а также все условия авторского договора, перечисленные в п. 1 ст. 31 Закона об авторском праве.

2. В п. 2 указан распространенный способ заключения договора: одна сторона направляет оферту, а другая сторона акцептует ее. Понятия "оферта" и "акцепт" при этом поясняются. Более полно понятие "оферты" раскрыто в ст. ст. ГК, а понятие "акцепта" - ст. ст. 438, 439 ГК.

Стадии оферты и акцепта не всегда можно вычленить из процедуры заключения договора.

Статья 433. Момент заключения договора

Комментарий к статье 433

1. Момент заключения договора необходимо устанавливать в связи с тем, что именно в этот момент договор должен соответствовать обязательным (императивным) нормам. Кроме того, в соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон именно с момента его заключения.

Следует, однако, отметить, что стороны вправе указать иную дату для возникновения прав и обязанностей сторон по договору (см. комментарий к п. 1 ст. 425 ГК).

Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что договор признается заключенным в тот момент, когда лицо, направившее оферту, получит акцепт. Эта норма подлежит применению при соблюдении сроков принятия оферты и получения акцепта (ст. ст. 440, 441, 442 ГК).

В п. 1 содержится общее правило определения момента заключения договора; в п. п. 2 и 3 предусмотрены исключения из этого правила.

2. Пункт 2 относится к реальным договорам, для заключения которых недостаточно достижения согласия по всем существенным условиям договора, а необходима еще и передача соответствующего имущества.

Примерами реальных договоров являются договоры дарения (ст. 572 ГК; однако обещание подарить - консенсуальный, а не реальный договор), перевозки грузов (ст. 785 ГК), займа (ст. 807 ГК), складского хранения (ст. 907 ГК).

Закон не запрещает сторонам заключить договор, который начнет действовать в том случае, если и когда одна из сторон передаст другой стороне вещь или уплатит денежную сумму. Такой договор будет являться не реальным договором, а условной сделкой: момент его заключения определяется по п. 1, а не по п. 2 ст. 433.

Об особенностях действия договоров страхования см. ст. 957 ГК.

3. В п. 3 указывается, что договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента такой регистрации; однако законом может быть установлено иное. О государственной регистрации сделок см. ст. ст. 131, 164 ГК.

Соглашение сторон об изменении размеров арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, подлежащему государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого этим договором. Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (п. 9 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным (п. 12 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 59).

Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность (п. 18 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 59).

Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента перехода права собственности (п. 3 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1).

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации (см. также комментарий к ст. 429).

Договор, требующий нотариального удостоверения (ст. 163 ГК), считается заключенным в момент нотариального удостоверения. К сожалению, эта норма, вытекающая из общего смысла нотариального удостоверения сделок, не отражена в комментируемой статье.

Статья 434. Форма договора

Комментарий к статье 434

1. Поскольку любой договор является сделкой, норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 комментируемой статьи, устанавливает, что по общему правилу договор заключается в той форме, которая предусмотрена для сделок, т. е. в устной форме, в простой письменной форме или в нотариально удостоверенной письменной форме.

К форме договоров относятся и некоторые иные требования, упоминаемые в отдельных статьях ГК: скрепление подписи печатью, составление договора на бланке, составление договора в виде единого документа (см. ст. ст. 550, 651, 1017 ГК). Вместе с тем оговаривается, что закон (но не другой акт) может предписать иную форму для отдельных видов договоров.

Из нормы абз. 2 п. 1 вытекает, что стороны могут договориться об "ужесточении" формы договора даже в том случае, когда закон не предписывает заключать этот договор в такой строгой форме. В этих случаях договор будет считаться заключенным только после придания ему такой (строгой) формы, а норма п. 1 ст. 433 ГК не применяется.

В п. 1 ст. 432 ГК говорится о "требуемой в подлежащих случаях форме". Здесь имеется в виду не только форма, установленная законом, но и форма, согласованная сторонами.

Норма, содержащаяся в абз. 2 п. 1, применяется в случаях, "если стороны договорились" о более строгой форме.

Полагаем, что эта норма имеет более широкую сферу применения: она подлежит применению во всех тех случаях, когда по заявлению любой стороны договору следует придать такую строгую форму, без чего договор не может состояться.

2. Пункт 2 относится к договорам, заключаемым в простой письменной форме.

Закон дает сторонам такого договора право выбрать один из двух вариантов: составить договор либо в виде одного документа, либо в виде обмена документами.

Договор в виде "одного" документа может включать и приложения, необходимо лишь, чтобы в основном документе содержалось указание на наличие всех приложений.

Под обменом документами посредством "телефонной связи" можно понимать и телефонограммы, и Интернет-послания.

Из п. 2 может быть сделан вывод о том, что у сторон договора всегда есть право выбора: заключить договор в виде одного документа или путем обмена документами. На самом деле это не так: в некоторых случаях закон обязывает стороны заключать договор в виде одного документа, исключая тем самым возможность его заключения путем обмена документами. Такие ограничения основываются на норме абз. 1 п. 1.

Представляется, что если договор заключен путем обмена письмами, то не возникает особых вопросов "достоверного удостоверения" подлинности документа. Вместе с тем если при составлении договора использовалась телетайпная, телеграфная, электронная и тому подобная связь, то необходимость "достоверного удостоверения" отправителя и подлинности документа может возникать и в том случае, когда договор выражен в виде одного документа.

3. В п. 3 поясняется, что если вместо прямого акцепта оферты лицо, получившее ее, предпринимает определенные конклюдентные действия, по сути дела, свидетельствующие о принятии оферты (как это предусмотрено в п. 3 ст. 438 ГК), то письменная форма договора считается соблюденной.

Эту норму следует применять и к оферте, которая может быть выражена не прямо, а посредством различных действий, например путем выставления товара в витрине и т. п.

Статья 435. Оферта

Комментарий к статье 435

1. В п. 1 содержится определение оферты. Это - предложение заключить договор, содержащее все его существенные условия.

Само предложение заключить договор должно быть достаточно определенным.

В п. 1 указывается также на то, что оферта должна быть адресована либо одному лицу, либо нескольким конкретным лицам. Однако этот признак оферты опровергается в ст. 437 ГК, предусматривающей, что оферта может быть адресована и неопределенно широкому кругу лиц.

Оферта может быть сделана как устно, так и письменно.

О понятии "существенные условия договора" см. комментарий к ст. 432.

Лицо, сделавшее оферту, именуется "оферент".

2. В абз. 1 п. 2 устанавливается, что с момента получения оферты адресатом оферент "связан" условиями оферты. Иными словами, оферент считается взявшим на себя обязанность заключить предложенный им договор.