Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 11 )

В суд могут быть обжалованы отказы Палаты в проведении действий по регистрации. В таком случае, как было указано ранее, Палата является участником процесса. Суды, рассматривая дела о признании права собственности на недвижимое имущество за гражданами, зачастую привлекают к участию в деле в качестве ответчика регистрирующий орган. Привлечение Палаты в качестве ответчика по таким делам, как признание права собственности на самовольно возведенные или реконструированные, перепланированные объекты на Законе не основано.

Палата не является в данном случае тем лицом, которое должно отвечать по указанным искам, так как ничьих имущественных прав Палата не нарушала, поэтому привлечение Палаты в качестве ответчика в подобной категории дел является неправильным. В тех случаях, когда заявителю необходимо признание его прав "вообще", без конкретного ответчика, нарушившего его права как заявителя, надлежащим ответчиком может являться, например, муниципальное образование или уполномоченный им орган, или инспекция по налогам и сборам как орган, представляющий интересы государства при наследовании имущества граждан.

8. Категории дел, решения по которым представляются

в Регистрационную палату для проведения

регистрационных действий

Представляется необходимым рассмотреть все ранее изложенные положения Закона, но уже применительно к категориям гражданских дел, по которым Палата не является надлежащим ответчиком, но решения по которым должны быть представлены сторонами в Регистрационную палату для регистрации своих прав. Обобщение показало, что судебные акты, с которыми связано осуществление каких-либо регистрационных действий, можно разделить на следующие категории: решения о признании права собственности на недвижимость, решения об установлении факта владения недвижимостью на праве собственности, решения о признании сделок действительными и недействительными, решения о признании недействительной государственной регистрации, решения о регистрации прав на земельные доли, решения о расторжении и изменении договоров, а также определения судов об утверждении мировых соглашений.

Дела о признании вещных прав на недвижимое имущество

При вынесении судом решения о признании права собственности на недвижимое имущество государственная регистрация права согласно ст. 28 Закона осуществляется на основании и в соответствии с этим судебным решением.

Так, Родионова обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на жилой дом и земельный участок. Судом установлено, что Родионовой и Лазденек 02.07.98 заключили письменный договор купли - продажи земельного участка с находившимися на нем строениями, договор сторонами исполнен, недвижимое имущество передано покупателю, расчет произведен. Указанный договор не был зарегистрирован, а 18.08.98 продавец Лазденек умерла. Регистрационной палатой отказано в государственной регистрации договора и перехода права в связи со смертью продавца. Решением Сергиево - Посадского городского суда от 09.04.99 за Родионовой признано право собственности на домовладение и земельный участок.

Комментарий. В данном случае заявителем выбран способ защиты своего права путем обращения с иском о признании права собственности без заявления требования о признании договора действительным, что является допустимым. Вынесенное судом решение будет являться основанием для подтверждения его права собственности на дом и земельный участок при проведении регистрации на основании ст. 28 Закона.

Выбор способа защиты своих прав осуществляют сами заявители и от этого выбора зависят их исковые требования и пределы судебного рассмотрения. Требования о признании прав на недвижимое имущество формулируется гражданами по разному, т. е. иногда как исковое требование о признании права, иногда как заявление об установлении факта. Решения судов об удовлетворении требований, несмотря на различия, подлежат государственной регистрации.

Так, Мельникова обратилась в суд с иском к АОЗТ "Доры" о признании права собственности на квартиру, которую она купила у ответчика 30.10.98, однако в регистрации договора и права ей Палатой было отказано по причине отсутствия у АОЗТ как продавца необходимых документов, подтверждающих право собственности на квартиру. Лотошинский городской суд, проверив обстоятельства дела, пришел к выводу о том, что акционерное общество было вправе распорядиться недвижимостью, 06.04.99 вынес решение, которым признал за Мельниковой право собственности на квартиру.

Щеголькова обратилась в суд об установлении юридического факта владения домом в д. Бородино на праве собственности, указав, что получила дом в дар 11.08.89 от Котловой, договор дарения был удостоверен сельсоветом, однако зарегистрирован не был, в 1992 г. даритель умерла, в связи с чем в настоящее время Регистрационная палата отказала ей в проведении регистрации. Однако сделка была исполнена в 1989 году, все время заявительница пользовалась домом как собственник. Решением Лотошинского городского суда от 14.10.98 установлен факт владения Щегольковой домом на праве собственности. Суд в решении указал момент возникновения права у заявительницы 14.10.98, что немаловажно, т. к. в случае, если бы такого указания в решении суда не было, то момент возникновения права у Щегольковой совпал бы лишь с моментом регистрации ее права в МОРП на основании этого же решения суда.

Представляется, что обращение с указанными требованиями как в исковом порядке, так и с заявлением в порядке особого производства вполне приемлемы. Однако в случаях, если у обращающихся, например, не сохранились правоустанавливающие документы или их права кто-то не признает, когда объект права нечетко выражен и т. д., предпочтительнее рассматривать такие требования в общеисковом порядке как требования о признании права.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 4 Закона у граждан возникает необходимость обращения за государственной регистрацией права собственности. Для того чтобы регистрация была произведена на основании решения как можно быстрее и правильнее, решение суда должно содержать сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленные ст. 12 Закона.

Иными словами, при разрешении споров о праве на недвижимое имущество в решении о признании права следует указывать: какое конкретно право признается, т. е. собственности, пожизненного наследуемого владения или, например, пользования. Если судом признано право на доли в праве собственности, то необходимо указывать размеры долей, выражая их в правильной простой дроби, а также за кем именно право признано, т. е. фамилия, имя, отчество, иные идентифицирующие субъект сведения. Необходимо указывать: на какой объект признано право, т. е. указать площадь, назначение объекта по той причине, что при регистрации возникают сложности по жилым домам и их частям, служебным строениям и сооружениям, поскольку суды не всегда указывают их назначение.

В соответствии со ст. 8 п. 2 ГК РФ права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено Законом. В п. 1 ст. 28 Закона момент возникновения права определяется решением суда, поэтому, если в решении момент возникновения права не указан, право на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно ст. 28 Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Это означает, что на заявителей, имеющих решение суда, распространяются общие требования к процедуре регистрации и к документам, т. е. на них распространяется так называемый заявительный характер регистрации, предусмотренный ст. 13, 14, 16 Закона. Иными словами, эти лица должны подать соответствующее заявление о регистрации, внести плату за регистрацию, приложить планы объекта недвижимости и т. д.

Эти обстоятельства судом не всегда учитываются. В решениях о признании права собственности нередко содержатся такие формулировки, как "Обязать МОРП зарегистрировать право собственности истца на квартиру или дом".

Подобная формулировка вводит в заблуждение заявителей, некоторые граждане настаивают на исполнении решения суда и отказываются осуществлять те действия, которые они обязаны совершить для государственной регистрации, т. е. представить документы. Однако без обращения гражданина с заявлением и представлением им необходимых документов подобное решение суда является для Палаты неисполнимым.

Резолютивная часть решения должна содержать указание на то, что решение суда является основанием для регистрации права собственности истца на конкретную недвижимость в Регистрационной палате. Эта формулировка достаточно универсальна, ее можно использовать и в тех случаях, когда Палата не участвовала в деле, т. е. когда у суда не было оснований обязывать регистрирующий орган выполнить какие-либо действия.

При рассмотрении судами споров о праве собственности на недвижимость суды не всегда запрашивают информацию из Палаты о наличии зарегистрированных прав на спорное имущество. Это может повлечь недостаточно полное исследование обстоятельств дела и вынесение необоснованного решения. Отсутствие у суда необходимой для рассмотрения дела информации может повлечь принятие решения, затрагивающего права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле. Также необходимо запрашивать сведения о принадлежности недвижимого имущества при наложении арестов или принятии иных мер по обеспечению иска.

Так, Кирьяшкины обратились в суд с иском к Бархаленко, МОРП и "Дом" о признании недействительными торгов квартиры в г. Реутов, сославшись на нарушения законодательства при их проведении. Решением Реутовского городского суда от 01.01.2001 заявленные требования удовлетворены. Суд признал торги недействительными, не применив последствия признания сделки недействительной, не указав на необходимость и порядок возврата квартиры и выплаченных за нее денег. Суд не принял решения и о признании недействительной государственной регистрации права Бархаленко на указанную квартиру, т. к. судом не была затребована информация из Палаты о том, что право собственности Бархаленко было зарегистрировано в установленном Законом порядке.