Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 7 )

Комментарий. Палата не имела возможности произвести регистрацию договора по следующим основаниям. Согласно п. 1 ст. 254 ГК РФ раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них возможен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При этом объем прав, которым имеет намерение распорядиться участник совместной собственности, должен быть определен. В представленных на регистрацию документах отсутствовали какие-либо сведения о прекращении права совместной и возникновении права долевой собственности у заявителей. Следовательно, правоустанавливающие документы дарителя на момент представления в учреждение юстиции свидетельствовали об отсутствии у Бизюлиной права распоряжения долей в праве собственности на квартиру.

4. Регистрация сделок, заключенных в простой

письменной форме

С введением в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договоры, связанные с отчуждением недвижимого имущества, могут совершаться в простой письменной форме.

После проведения правовой экспертизы на основании договора, совершенного в простой письменной форме, Регистрационная палата осуществляют государственную регистрацию договоров и перехода права собственности. Это - новелла Гражданского кодекса РФ, которая подчас также влечет судебные споры.

Так, нотариусом г. Протвино было вынесено постановление об отказе в совершении нотариальных действий по удостоверению договора купли - продажи квартиры Петровской от 13.02.99. Основанием к отказу послужил факт приобретения продавцом квартиры, расположенной в г. Протвино, по договору мены, заключенному в простой письменной форме и зарегистрированному в установленном Законом порядке. Право собственности, возникшее у сторон из указанного договора, было зарегистрировано. Мотивируя отказ в совершении нотариального действия, нотариус руководствовался тем обстоятельством, что ответственность регистратора и лица, проводившего правовую экспертизу договора мены, заключенного гражданами в простой письменной форме, не регламентирована действующим законодательством. При этом в постановлении об отказе нотариус сделал вывод о возможности наложения персональной ответственности за "юридическую чистоту" как первой, так и второй сделок. Решением Протвинского районного суда от 05.03.99, оставленным без изменения определением судебной коллегии Московского областного суда от 26.04.99, жалоба Петровской на действия нотариуса удовлетворена, постановление об отказе в совершении нотариального действия признано неправомерным. Суд обязал нотариуса удостоверить договор купли - продажи квартиры.

Комментарий. Судебными актами отмечено, что сомнения нотариуса в законности ранее заключенной сделки не свидетельствуют о ее недействительности. С введением в действие Закона утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Обязательная нотариальная форма сохранена для следующих сделок: ренты (пожизненного содержания с иждивением) - ст. 584 ГК РФ, договора ипотеки (залога недвижимости) - ст. 339 ч. 2 ГК РФ, брачного договора (контракта) - ст. 41 Семейного кодекса РФ, а также при внесении изменений и дополнений в договор, ранее заключенный в нотариальной форме. В отношении других сделок с недвижимостью стороны согласно ст. 163 ГК РФ лишь по желанию могут придать им нотариальную форму.

Кокарева обратилась в Клинский городской суд с иском к Клинскому представительству МОРП о признании действительным договора купли - продажи и признании права собственности на земельный участок, который она 29.10.96 купила у Худобиной, заключив договор купли - продажи земельного участка в простой письменной форме. По этому договору Кокаревой уплачены деньги за участок и погашена задолженность Худобиной перед садоводческим товариществом. Для оформления договора в установленном порядке Худобиной была выдана доверенность на Мальчикову. Однако дальнейшее оформление сделки произведено не было, т. к. 19.12.98 Худобина погибла, ее наследницей является несовершеннолетняя дочь. В 1999 г. Мальчикова обратилась в Регистрационную палату для оформления сделки, но в связи с прекращением действия доверенности от продавца ей в регистрации было отказано. Суд указал, что сделка купли - продажи земельного участка 29.10.96 должна была быть нотариально удостоверена, а поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной. Поэтому у истицы, по мнению суда, не возникло право собственности на земельный участок. Нарушений прав истицы со стороны Регистрационной палаты суд не установил.

По изложенным основаниям иск Кокаревой к МОРП о признании договора купли - продажи действительным и признании права собственности на земельный участок решением Клинского городского суда от 01.01.2001 оставлен без удовлетворения. В судебном заседании суд разъяснил истице право заявить ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве надлежащего ответчика в порядке ст. 36 ГПК РСФСР наследницы умершей Худобиной, однако истица от этого отказалась.

Комментарий. Представляется, что в случае предъявления Кокаревой требований к надлежащему ответчику решение могло быть другим, при этом истицей суду должны были быть представлены доказательства о том, что сделка сторонами была фактически исполнена, она не противоречила Закону. В случае признания сделки действительной по основаниям ст. 165 ГК РФ решение суда в соответствии со ст. 28 Закона может явиться основанием для проведения регистрации.

Петров обратился в суд с жалобой на действия Пушкинского филиала МОРП, которая первоначально приостановила, а затем своим постановлением от 26.06.99 отказала ему в регистрации права собственности по заключенному им с Голиковым 19.05.99 договору купли - продажи земельного участка на основании ст. 20 Закона со ссылкой на то, что в представленных в Палату документах отсутствует документ, который подтверждал бы права собственности продавца на земельный участок, не представлено нотариально заверенное согласие жены продавца на продажу участка, факт оплаты ничем не подтвержден, договор, составленный в простой письменной форме, не был подписан в присутствии представителя МОРП, что можно было бы восполнить, если бы стороны лично представили договор в Регистрационную палату. Решением Королевского городского суда от 27.12.99 жалоба Петрова была удовлетворена, суд обязал МОРП произвести государственную регистрацию договора купли - продажи земельного участка, заключенного Петровым и Голиковым, с выдачей Петрову свидетельства о государственной регистрации его права на земельный участок площадью 300 кв. м. При этом суд указал, что заключение договора в простой письменной форме не противоречит требованиям ГК РФ, что право Голикова на земельный участок подтверждается свидетельством, выданным МОРП 12.05.99, что требования МОРП о предоставлении дополнительных документов, таких как согласие жены Голикова об оплате, противоречат требованиям ст. 4 и 17 Закона. В кассационной жалобе МОРП указала, что суд не учел требований ст. 164 ГК РФ об обязательной регистрации сделок с землей, а также ст. 35 Семейного кодекса РФ о том, что для совершения сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Требование о представлении доказательств о произведенном платеже, по мнению Палаты, основано на ст. 488 ГК РФ, согласно которой, если имущество продано в кредит или с рассрочкой, после регистрации перехода права к покупателю у продавца возникает право залога на проданное имущество, а залог как обременение также подлежит государственной регистрации в порядке ст. 131 ГК РФ. Кроме того, поскольку в соответствии со ст. 13 Закона МОРП осуществляет правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, что означает выяснение наличия правоспособности граждан, соответствия их намерений содержанию договора, то присутствие обеих сторон при обращении с заявлениями о регистрации должно быть обязательным. Определением судебной коллегии МОС от 01.01.2001 решение суда было отменено как незаконное. Однако повторным решением Королевского городского суда от 01.01.2001, повторившим доводы первого решения, жалоба Петрова вновь была удовлетворена, суд обязал МОРП произвести государственную регистрацию договора и выдать Петрову свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок. В кассационном порядке решение не обжаловалось.

Комментарий. На момент обращения Петрова в Палату регистрация договора не могла быть произведена по указанным ранее доводам. Однако при повторном рассмотрении дела суд, восполняя недостающие документы доводами по другим представленным доказательствам, установил, что расчеты между сторонами произведены, согласие жены продавца имущества имеется. Регистрация в данном случае могла быть произведена только при наличии решения суда в связи с недостатками представленных документов и уклонением стороны по сделке от государственной регистрации.

5. Отказ в государственной регистрации

Закон предоставил Регистрационной палате право отказывать в регистрации сделок и прав по ним. Основания и порядок оформления отказа в государственной регистрации изложены в ст. 20 Закона. Кроме того, указание на иные причины отказа имеются еще в ст. 13 Закона, которая содержит положения о том, что отказ следует при наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества. Статья 19 Закона обязывает регистратора отказать в государственной регистрации, если не устранены причины, препятствующие государственной регистрации в течение сроков приостановления государственной регистрации.

Так, Корниенко обратилась в суд с жалобой на отказ МОРП произвести регистрацию ее права собственности на приобретенные ею на аукционе 10.08.99 здания универмага и котельной в п. Уваровка и просила также признать выданное Можайскому РАЙПО свидетельство о государственной регистрации указанных объектов на праве собственности недействительным. Представитель МОРП против заявленных требований возражал, указав, что Можайским РАЙПО были представлены все необходимые документы для правовой регистрации в качестве собственника, она является по данным реестра первоначальным собственником недвижимости, поэтому переход права от Уваровского ПОСПО к Корниенко по результатам аукциона не может быть зарегистрирован. Конкурсный управляющий по делу о признании Уваровского ПОСПО банкротом полагал, что Корниенко как победитель аукциона должна быть зарегистрирована собственником универмага и котельной.