Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 16 )

Так, Пинкин обратился в Дмитровский городской суд Московской области с иском к управлению МОРП в Дмитровском районе, Управлению учета жилья, приватизации и субсидий о внесении изменений в договор передачи квартиры в собственность и регистрационные свидетельства. В 1993 году между ним и членами его семьи, с одной стороны, и администрацией ТОО "Буденновец", с другой, был заключен договор передачи квартиры в собственность, в 1998 году договор прошел государственную регистрацию. В соответствии с данным договором квартира в равных долях, т. е. по 1/5 перешла в собственность Пинкина и членов его семьи, каждому из которых 15.07.98 выдано свидетельство о государственной регистрации права на 1/5 квартиры.

Суд установил, что в соответствии с данными БТИ г. Дмитрова спорный объект представляет собой 2-этажный дом (коттедж) на 2 хозяина, т. е. каждой квартире соответствует 1/2 доли в праве собственности на весь дом. Каких-либо документов, свидетельствующих о том, что указанное строение является многоквартирным домом с официальным присвоением номеров квартир, в материалах инвентарного дела нет. Первоначально указанный дом находился на балансе совхоза и было произведено его заселение, в одной половине дома была поселена семья Пинкиных, а в другой - семья Ходаницкого. Каждая из частей дома полностью изолирована друг от друга, имеет самостоятельный вход. В настоящее время дом находится на балансе ДМУП "Жилкомсервис". Ходаницким никаких действий по получению части дома в собственность не предпринималось, что подтверждается ответом МУ Дмитровского управления учета, приватизации жилья и субсидий.

При такой ситуации суд посчитал неправильным указание объекта приватизации как квартиры. Решением Дмитровского городского суда от 01.01.2001 требования Пинкина удовлетворены. Суд внес изменения в договор передачи жилой площади, заключенный между администрацией ТОО "Буденновец" и Пинкиными, указав, что объектом приватизации является не квартира, а 1/2 доля дома и Пинкин и члены его семьи приобретают право по 1/5 доли каждый от 1/2 доли или по 1/10 доли каждый от всего дома. Судом признаны недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на 1/5 доли квартиры.

Комментарий. Данный спор отражает проблемы, связанные с приватизацией жилых помещений в 1-2-3-квартирных домах. В связи с нормами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Объектом приватизации указано именно жилое помещение. При этом в соответствии со ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома - общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, собственнику квартиры в 2-квартирном доме помимо самой квартиры принадлежит доля в праве на общее имущество. С целью устранения неопределенности в отношениях сособственников квартир, которая возникла в связи с отсутствием в договоре приватизации установления доли в праве собственности на общее имущество, судом могла быть установлена доля в праве собственности на общее имущество дома. Для определения общего имущества оно может быть конкретизировано с указанием, например, хозяйственных строений и сооружений, входивших в состав общего имущества жилого дома как его принадлежностей. Изменение объекта приватизации и указание в договоре в качестве объекта 1/2 доли дома изменяет также правовой режим собственности на весь объект недвижимости, в том числе затрагивает интересы нанимателей Ходаницкого и членов его семьи. До решения суда объектом права была квартира, находящаяся в общей собственности заявителя и членов его семьи, и требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки распространялись на совладельцев квартиры. После решения суда объектом права стал весь жилой дом, таким образом, весь дом стал объектом общей долевой собственности и соответственно на всех сособственников распространяются требования ст. 250 ГК.

Вынесение подобного решения не соответствует положениям постановления Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина " от 03.11.98. Постановлением Конституционного Суда РФ признана не соответствующей Конституции РФ статья 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда.

Распространяя режим общей долевой собственности на весь жилой дом, судом практически ограничено право проживающих в нем граждан приватизировать жилые помещения, в которых они проживают, и, таким образом, их права могут быть ущемлены.

Учитывая, что жилой дом состоит из двух полностью изолированных друг от друга частей, каждая из которых имеет самостоятельный вход, судом могло быть вынесено решение о разделе жилого дома с признанием права собственности заявителя и членов его семьи на выделенную часть жилого дома. При таком решении также учитывается и возможность граждан на оформление своих прав на земельный участок, что было одной из главных причин для предъявления иска. Кроме того, судом признаны недействительными свидетельства о государственной регистрации, хотя никаких оснований для признания их недействительными судом не выявлено, государственная регистрация прав Пинкина и членов его семьи была проведена надлежащим образом в соответствии с представленными на регистрацию документами. Если суд принял решение о внесении изменений в договор приватизации, то необходимо было в решении указать о соответствующих изменениях в регистрационных записях.

Заключительные положения

Не обсуждая логику Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исполнение требований которого подчас вызывает непонимание, представляется необходимым исходить из того, что регистрации сделок и прав на недвижимое имущество придана государственная значимость, регистрация прав имеет в соответствии с нормами ГК РФ и Закона правоутверждающий характер. Руководствуясь презумпцией, что положения, включенные в Закон, не являются случайными и они подлежат применению, практика судов Московской области должна строиться в соответствии с подходами, совместно выработанными судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда и Московской областной регистрационной палатой, отраженными в настоящем обзоре.