Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 13 )

В случае, когда право собственности прежнего правообладателя, а также сделка и право по ней были зарегистрированы в Реестре, при признании в судебном порядке недействительной сделки и права по ней в Реестре производятся следующие записи: вносится запись о прекращении сделки на основании судебного решения; вносится запись о прекращении права правоприобретателя по недействительной сделке на основании решения суда, при этом правоприобретатель по недействительной сделке уведомляется Регистрационной палатой о прекращении своего права; далее производится восстановление прекращенного ранее права правоотчуждателя по недействительной сделке; кроме того, первоначальному собственнику по его заявлению выдается новое свидетельство о государственной регистрации сделки и права или только права взамен ранее погашенного.

Дела о признании недействительной государственной

регистрации и свидетельства о государственной

регистрации

При предъявлении исков о признании недействительными сделок по недвижимости в большинстве случаев граждане заявляют требования и о признании недействительными государственной регистрации сделки или права, т. е. эти требования, как правило, являются дополнительными.

Однако имеются случаи, когда в суд обращаются с исками о признании недействительной только регистрации сделки или права. В этих случаях судам следует уточнять предмет спора, так как от этого зависит, получит ли истец защиту тех прав и наступления тех последствий, которых он намерен достигнуть.

В большинстве случаев причина обращения в суд состоит в том, что государственной регистрацией сделки или права по сделке нарушаются права других лиц и реже иски предъявляются, если стороны считают, что Палатой допущены какие-либо нарушения в процессе регистрации. Тем не менее такие иски предъявляются.

Так, Плеханов обратился в суд с жалобой на действия МОРП, произведшей регистрацию права собственности ТОО "Элси" на основании решения суда от 08.10.99 по делу по иску КБ "Вест" и конкурсного управляющего к Плеханову и ТОО "Элси", которым договор купли - продажи здания, заключенный ТОО и истцом, был признан недействительным. Указывая на это, суд не применил последствия признания сделки недействительной, а поэтому стороны не были возвращены в первоначальное положение, истец просил признать регистрацию права собственности неправомерной. Решением Электростальского городского суда от 01.01.2001 Плеханову в иске отказано. При этом суд указал, что согласно ст. 28 Закона права, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Поскольку сделка признана недействительной и указано на необходимость аннулировать ранее произведенную запись о государственной регистрации, действия МОРП нельзя признать неправомерными.

Палатой осуществляется регистрация отдельно сделки и отдельно прав по сделке, иными словами, это различные регистрационные действия. Судом может быть признана недействительной отдельно регистрация сделки или регистрация права, но такие требования являются исключением из общего правила. В подавляющем большинстве случаев эти два действия регистрирующего органа теснейшим образом взаимосвязаны, поскольку государственная регистрация права является следствием государственной регистрации сделки и признание недействительным одного из составляющих не может не затронуть другого. Нередко граждане обращаются с заявлениями, в которых требования сводятся к признанию недействительным лишь свидетельства о государственной регистрации права, и суды требования удовлетворяют.

Так, Беспалова обратилась с иском к Беспалову о признании за ней права собственности на 1/2 долю жилого дома и земельного участка, зарегистрированных по праву собственности за ответчиком. Наро-Фоминский городской суд, исследовав обстоятельства дела, установив, что жилой дом и земельный участок являются общим имуществом супругов, вынес 03.01.2001 решение, которым признал за Беспаловой право собственности на 1/2 долю жилого дома и земельного участка. При этом суд признал частично недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности Беспалова на жилой дом и земельный участок.

Комментарий. Решение суда в отношении свидетельств, являющихся лишь подтверждением осуществленной регистрации, нельзя признать достаточным, так как признание недействительными документов, тем более частично, не точно, т. к. подобная формулировка не вписывается в Правила ведения ЕГРП, не затрагивает проведенной государственной регистрации. В данном случае суду необходимо было признать недействительной государственную регистрацию в части 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок.

Суды подчас не учитывают, что свидетельство о государственной регистрации согласно ст. 14 Закона является документом, удостоверяющим проведение государственной регистрации. Однако государственная регистрация и свидетельство о государственной регистрации, т. е. документ о том, что регистрация проведена, не являются тождественными понятиями. На основании один раз проведенной государственной регистрации может быть выдано не одно свидетельство, а несколько, т. е. оно может быть заменено, например, в связи с изменением имени, фамилии или иных данных о статусе гражданина, или с какими-то изменениями в объекте недвижимости, или при утрате свидетельства и т. п. Более того, у гражданина есть право вообще не получать свидетельство, а государственная регистрация его права при этом будет проведена в установленном Законом порядке.

Таким образом, признание судом недействительным лишь свидетельства о государственной регистрации без признания недействительной самой регистрации нельзя признать правильным.

Споры о реальном разделе жилых домов

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 4 "О некоторых вопросах, возникающих в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определения порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" от 10.06.80 с последующими изменениями и дополнениями раздел дома, выдел принадлежащей участнику общей долевой собственности доли может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить

эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. При этом суд также должен указать, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику. Выдел доли (раздел дома) влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную часть дома и утрату остальными участниками общей долевой собственности права преимущественной покупки при продаже выделенной доли.

Одним из самых проблемных вопросов при применении Закона является осуществление государственной регистрации прав после реального раздела объекта недвижимого имущества, находящегося ранее в долевой или совместной собственности.

Проблема состоит в том, что в соответствии с требованиями Правил ведения Единого государственного реестра прав после реального раздела необходимо внести записи о возникших после реального раздела объектах права собственности. До осуществления реального раздела в собственности двух или более субъектов находился один объект, например жилой дом с надворными постройками и сооружениями, при этом в записях ЕГРП идет описание всего объекта с указанием того, что он принадлежит по праву общей долевой собственности нескольким конкретным субъектам, указывается конкретная доля в праве собственности каждого сособственника в виде простой дроби.

Выдел доли, раздел дома в сфере государственной регистрации прав означает появление двух или более самостоятельных объектов права - изолированных частей дома - квартир, каждая из которых в свою очередь также может быть объектом долевой собственности. Таким образом, в соответствии с Правилами ведения ЕГРП вносятся записи о двух или более самостоятельных объектах права собственности - частях объекта недвижимости, каждая из которых должна иметь свое индивидуальное описание органами технического учета, своих собственников, может находиться в обороте, быть объектом сделок и т. п.

Однако не всегда при рассмотрении дел о реальном разделе решения судов содержат точное описание выделенных объектов права, не всегда определяется новое соотношение долей в праве собственности на создающиеся в результате реального раздела объекты права собственности, т. е. части жилых домов, квартиры. Нередко при разделе главной вещи - жилого дома не определяется судьба его принадлежностей - хозяйственных построек и сооружений.

Так, Негина 16.06.99 обратилась в МОРП с заявлением о регистрации права долевой собственности (36/100 доли в праве) на жилой дом в п. Купавна, представив в качестве правоустанавливающего документа свидетельство о праве на наследство, выданное 08.01.99 нотариусом. В ходе проведения правовой экспертизы документов МОРП было установлено, что решением Железнодорожного городского народного суда от 06.04.87 был произведен реальный раздел указанного жилого дома, в результате которого наследодателю Негину была выделена изолированная часть жилого дома в виде определенных комнат и пристроек, обозначенных конкретными литерами.

Таким образом, решением суда общая долевая собственность на спорный жилой дом на основании ст. 121 ГК РСФСР была прекращена. По смыслу ст. 252 ГК РФ раздел имущества в натуре предполагает прекращение права общей долевой собственности и возникновение права собственности бывших сособственников на конкретные части, в данном случае жилого дома.

В связи с тем, что нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство без учета указанного судебного акта, т. е. нотариус указал объектом права 36/100 доли в праве собственности на жилой дом, Регистрационной палатой на основании ст. 13 Закона было отказано в государственной регистрации права. Кроме того, документы, представленные на государственную регистрацию, не содержали описания недвижимого имущества и не содержали указаний на вид регистрируемого права, т. е. не соответствовали п. 1 ст. 18 Закона. В свидетельстве о праве на наследство, представленном на регистрацию был неверно описан объект права и неверно указан вид права, подлежащего государственной регистрации. Решением Железнодорожного городского суда от 29.12.99 в удовлетворении жалобы Негиной на действия МОРП отказано.