Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 5 )

Комментарий. В данном случае суд вынес правильное по существу решение о признании за истицей права собственности на квартиру. Регистрация права правообладателя в связи со смертью стороны по сделке исключает возможность обращения с заявлением о регистрации права общей собственности, поэтому необходимо решение суда о подтверждении прав. Это не является уклонением регистрирующего органа от регистрации сделки. При подтверждении права собственности по договору право будет зарегистрировано на основании ст. 28 Закона.

Молчанов обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации нотариально удостоверенного, но не зарегистрированного договора дарения ему отцом 04.03.98 половины квартиры в многоквартирном доме в г. Клину по тем основаниям, что сторона по сделке - даритель умер. Решением Клинского городского суда от 01.01.2001 требования Молчанова удовлетворены. Суд признал за Молчановым и право собственности на половину квартиры.

Комментарий. Сделка дарения, заключенная после 31.01.98, подлежит обязательной регистрации, без которой она считается ничтожной. Произвести регистрацию Палата не могла, т. к. даритель умер. Поэтому истец мог подтвердить свое право на квартиру лишь в судебном порядке путем предъявления требований о признании сделки действительной и признании права собственности на квартиру.

Бойцова обратилась в суд с иском к МОРП об обязании произвести регистрацию заключенной ею 03.12.98 нотариально удостоверенной сделки купли - продажи, по которой она приобрела земельный участок и дом в п. Челюскинский у Прохницкого. МОРП предложила ей обратиться в суд о признании за ней права собственности на недвижимость, т. к. Прохницкий умер, в связи с чем Палата лишена возможности зарегистрировать за умершим ранее существовавшее право и произвести регистрацию перехода права. Решением Пушкинского городского суда от 01.01.2001 требования Бойцовой удовлетворены, суд обязал МОРП произвести регистрацию договора. В кассационном порядке дело не рассматривалось.

Комментарий. В данном случае Бойцова должна была обратиться в суд с иском о признании сделки действительной и признании права собственности на земельный участок и дом, поскольку сделка не была зарегистрирована и возможность ее регистрации из-за смерти стороны утрачена, сделка является ничтожной. Суд должен был, проверив доводы истицы, подтвердить действительность сделки. Однако вместо этого суд ограничился обязанием МОРП произвести регистрацию, а ведь ни сделка, ни право остались неподтвержденными.

Зайцев обратился в суд с жалобой на действия МОРП, а затем, как указал суд, уточнил свои требования и просил признать за ним право собственности на квартиру в г. Клину, сославшись на то, что 26.10.99 был заключен нотариально удостоверенный договор дарения, по условиям которого Емельянова подарила ему указанную недвижимость. Однако МОРП 07.12.99 отказала ему в регистрации по тем основаниям, что даритель умер, а с заявлением в Палату должны обращаться все стороны по сделке лично. Решением Клинского городского суда от 01.01.2001 договор дарения от 26.10.99 признан действительным, кроме того, суд признал за Зайцевым право собственности на квартиру.

Комментарий. Суд признал за истцом право по сделке. Решение суда является правильным, оно является основанием для регистрации сделки на основании ст. 28 Закона.

Романова предъявила иск к МОРП о признании действительным договора от 13.07.99 о пожизненном содержании с иждивением своей бабушки Васетченковой, по условиям которого квартира, расположенная в г. Реутов и ранее принадлежавшая бабушке, перешла в ее собственность. Однако 18.07.99 Палата отказала в регистрации договора по той причине, что Васетченкова умерла до момента обращения истицы за регистрацией. Решением Реутовского городского суда от 01.01.2001 в иске Романовой отказано по тем основаниям, что договор ренты, регистрация которого является обязательной, не была произведена при жизни второй стороны, а после ее смерти регистрация договора стала невозможной в силу ст. 584 ГК РФ.

Комментарий. Суд был вправе отказать истице, т. к. с момента заключения договора до смерти Васетченковой прошло всего пять дней, поэтому оснований полагать, что договор был сторонами исполнен, не имелось.

Дюжева обратилась в суд с жалобой на действия МОРП, указав, что 27.12.97 она купила у Жуковой квартиру в г. Фрязино в многоквартирном доме, однако в связи с уклонением продавца от явки в МОРП последняя отказывает ей в регистрации сделки и права. Из письменного возражения представителя МОРП по г. Фрязино следует, что документы от Дюжевой Регистрационной палатой не принимались, решение об отказе в регистрации не выносилось. Кроме того, указано, что поскольку продавец Жукова уклоняется от государственной регистрации договора, а также своего права на квартиру, которое должно быть произведено в силу ст. 6 Закона, требования Дюжевой в соответствии со ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Закона должны сводиться к признанию ее права собственности по заключенной сделке. Щелковский городской суд, рассмотрев измененные Дюжевой требования, признал за ней право собственности на квартиру. При этом суд в установочной части решения в качестве ответчика все-таки указал МОРП, но признал за истицей право собственности на квартиру, и никаких обязывающих МОРП действий не предусмотрел.

Комментарий. С решением суда можно согласиться, если не считать процессуальных огрехов. В нарушение п. 1 ст. 165, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли - продажи квартиры не был зарегистрирован в соответствии с порядком, существовавшим до введения в действие Закона, и поэтому считается незаключенным. Кроме того, в данном случае имеет место уклонение стороны - продавца от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Судом правомерно вынесено решение о признании права собственности на квартиру за истицей. Однако Регистрационная палата не является надлежащим ответчиком по требованию о признании права собственности. Более правильно привлекать в таких случаях к участию в деле в качестве ответчика сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация прав на основании решения суда о признании права собственности осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона и обязание регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется. Поскольку продавец Жукова уклоняется от государственной регистрации перехода права, требования Дюжевой, учитывая нормы ст. ст. 165, 558 ГК РФ, должны сводиться к признанию ее права собственности на квартиру. Ввиду указанных обстоятельств Дюжева изменила предмет спора, предъявив иск о признании права собственности на квартиру. Однако при этом в качестве ответчика к участию в деле все-таки была привлечена Регистрационная палата, а надлежащий ответчик Жукова к участию в деле на привлекалась.

Как ранее указывалось, регистрация может быть произведена лишь при обращении за регистрацией сторон по сделке. Уклонение одной из сторон по сделке от регистрации означает, что она не стремится произвести перерегистрацию своего права как бывшего правообладателя на другую сторону по сделке, что свидетельствует о наличии спора между сторонами.

Новикова предъявила иск к МОРП о признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме в г. Фрязино и обязании зарегистрировать договор, указав, что 26.09.96 на основании удостоверенного нотариусом договора она купила указанную квартиру у Агекяна, договор в БТИ зарегистрирован не был, после выписки продавца в мае 2000 г. из квартиры она обратилась в МОРП, которая ей в регистрации отказала, ссылаясь на необходимость явиться в палату и Агекяна, местонахождение которого ей неизвестно. Рассмотрев дело в отсутствие представителя МОРП, Щелковский городской суд 25.10.2000 вынес решение, которым требования Новиковой удовлетворил. При этом суд указал, что истица фактически вступила в права собственности.

Комментарий. Сделка была заключена до 31.01.98 и не зарегистрирована, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 165, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли - продажи квартиры как не зарегистрированный в соответствии с Законом считается незаключенным. В данном случае также имеет место уклонение стороны - продавца от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Судом правомерно вынесено решение о признании права собственности на квартиру за истицей. Однако Регистрационная палата является ненадлежащим ответчиком по требованию о признании права собственности. Более правильно привлекать в таких случаях к участию в деле в качестве ответчика сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация прав на основании решения суда о признании права собственности осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона и обязание регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется.

Семочкина предъявила иск к МОРП и Денисовой о снятии препятствий в регистрации права собственности на 1/6 долю квартиры в доме в с. Внуковский, сославшись на то, что по нотариально удостоверенному договору от 21.02.98 она купила у Денисовой часть квартиры, но зарегистрировать сделку Денисова отказывается. Дмитровский суд указал, что действия ответчицы являются неправомерными, и 30.03.2000 вынес решение, указав в резолютивной части о снятии препятствия в виде уклонения Денисовой от государственной регистрации перехода права собственности. Суд обязал МОРП зарегистрировать указанный переход права собственности. Определением от 01.01.2001 суд прекратил производство по делу в части иска Семочкиной к МОРП о признании отказа в регистрации неправомерным ввиду отказа истицы от иска.

Комментарий. В данном случае Денисова уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности и защита прав Семочкиной должна осуществляться в порядке, предусмотренном ст. 551 ГК РФ. Привлечение к участию в деле в качестве ответчика Регистрационной палаты и удовлетворение требования об обязании произвести государственную регистрацию перехода права не обосновано. Государственная регистрация прав на основании решения суда осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона и обязание регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется.