Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 12 )

Дела о признании сделок действительными и обязании

произвести регистрацию сделки по решению суда при уклонении

стороны от государственной регистрации

Как ранее было указано, в ст. 165, 551 ГК РФ установлена обязательность государственной регистрации не только права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их возникновения, перехода и прекращения, но и ряда договоров с недвижимым имуществом. При этом в ст. 433 ГК РФ указано, что договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено Законом. В ст. 165 ГК РФ предусмотрены последствия несоблюдения сторонами требований о государственной регистрации сделки, такая сделка считается ничтожной.

В судебном порядке сделка по недвижимости может быть признана действительной и вынесено решение о регистрации сделки. В случае уклонения одной стороны от государственной регистрации указанных сделок или перехода права собственности другая сторона вправе обратиться в суд. Как ранее указано, наиболее часто обращается правоприобретатель по сделке в связи с неявкой или отсутствием правоотчуждателя. Нередко эти дела связаны со смертью одной из сторон сделки до ее государственной регистрации, примеры по которым были приведены ранее. Исковые требования заявители в этих случаях, как отмечено ранее, формулируют по-разному, а именно: о признании права собственности на недвижимость, об установлении факта владения недвижимостью на праве собственности, а также как требования о признании сделки действительной и т. д. В любом случае, как бы стороны ни формулировали свои требования, суд оценивает законность сделки, заключенной с недвижимостью, которая влечет возникновение права собственности и т. д.

Так, Максимова обратилась в суд к Частовой и МОРП о признании сделки купли - продажи дома в д. Булгаково от 24.03.98 действительной, сославшись на то, что МОРП отказала ей в регистрации по причине смерти Апутанова, который вместе с Частовой продали ей дом. Решением Раменского городского суда от 01.01.2001 требования Максимовой удовлетворены, сделка признана действительной и за Максимовой признано право собственности на указанный дом.

Комментарий. Решение суда является правильным. При разрешении указанных требований суд проверил соответствие заключенной сторонами сделки Закону, ее реальное исполнение сторонами и пришел к выводу, что сделка является действительной и по ней возможно признать право собственности за покупателем.

Константинова предъявила иск к Королевскому филиалу МОРП о признании действительным договора купли - продажи земельного участка с долей жилого дома в г. Королеве, заключенного с Татариновой 17.11.2000 и признании права собственности на это имущество, сославшись на то, что через 3 дня после нотариального удостоверения договора Татаринова умерла и Регистрационная палата по этой причине отказала ей в регистрации договора и права. Решением Королевского городского суда от 01.01.2001 договор купли - продажи признан действительным, за Константиновой признано право собственности на земельный участок и часть дома. В решении указано, что сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Комментарий. В данном случае суд вынес решение о признании сделки действительной и признании права собственности за истицей на дом и земельный участок, приобретенные по этой сделке. Решение является основанием для регистрации сделки и права собственности на основании ст. 28 Закона. В суд часто обращаются с требованиями о признании сделок действительными, когда явных признаков уклонения стороны от регистрации нет, но осуществление государственной регистрации сделок в установленном порядке является невозможным, например, в связи с невозможностью подтверждения продавцом своего права на отчуждаемое имущество.

Так, Андреева обратилась в суд с иском к администрации Сергиево - Посадского района о признании сделки купли - продажи жилого помещения действительной и признании права собственности на комнату. Судом установлено, что 15.03.99 между истицей и ЗАО "Загорский лакокрасочный завод" заключен договор купли - продажи комнаты. При обращении Андреевой за государственной регистрацией договора купли - продажи Регистрационная палата потребовала представления документов, подтверждающих право собственности ЗАО "Загорский лакокрасочный завод". Однако в соответствии с постановлением главы Сергиево - Посадского района N 1378 от 26.12.99 этот жилой дом, где расположена спорная комната, передана муниципальную собственность, поэтому осуществить государственную регистрацию права собственности ЗАО "Загорский лакокрасочный завод" невозможно. Изучив обстоятельства дела, суд признал договор купли - продажи комнаты действительным и признал право собственности Андреевой на спорную площадь.

Комментарий. Суд признал сделку купли - продажи комнаты действительной, поскольку она не противоречила Закону и сторонами исполнена. Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности на комнату за Андреевой.

В каждом конкретном случае суд должен дать оценку заявленным требованиям, изучить обстоятельства дела и установить, может ли сделка быть признана судом действительной, заключенной, исполнена ли она сторонами, к кому перешло право собственности по этой сделке, заявлено ли стороной требование о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

В случае если указанные обстоятельства судом установлены, резолютивная часть решения должна содержать указания на то, сделка по конкретно названному объекту недвижимости, расположенному в конкретном месте, признается действительной и право собственности перешедшим к конкретному лицу и что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности в регистрационной Палате.

Дела о признании сделок недействительными и применении

последствий такого признания

При рассмотрении заявлений о признании сделки с недвижимостью недействительной суды не всегда разрешают вопросы о применении последствий признания сделки недействительной. Практика показывает, что у судов существуют различные подходы к процессуальным аспектам применения последствий недействительности сделок.

Это относится как к оспоримым, так и ничтожным сделкам, разделение на которые содержится в ст. 166 ГК РФ. В одних случаях суды, признав сделку недействительной, применяют последствия недействительности этой сделки по собственной инициативе и четко излагают в решении эти последствия, а в других - не применяют, что и влечет неясности и вопросы при исполнении решений в Регистрационной палате.

Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены Законом.

Так, решением Подольского городского суда был признан недействительным договор о передаче Федотовой в собственность квартиры в п. Знамя Октября. Однако решением суда регистрация этого договора не была признана недействительной. Ссылаясь на эти обстоятельства, Федотова обратилась в суд с иском о применении последствий признания сделки недействительной и признании недействительной регистрации. Решением Подольского городского суда от 01.01.2001 ее требования удовлетворены.

Комментарий. При вынесении решения о признании недействительным договора судом не были применены последствия признания сделки недействительной, что повлекло необходимость повторного обращения в суд.

В случае признания недействительной сделки, по которой была совершена передача недвижимого имущества и зарегистрирован переход права собственности к новому лицу, например покупателю, одаряемому лицу, стороной может быть заявлено требование о возврате имущества. В этом случае суд должен предусмотреть порядок возвращения сторон в первоначальное положение, т. е. возврат полученного по недействительной сделке.

Так, Пузенкова обратилась в суд с иском к Пузенковым о признании недействительным обмена жилыми помещениями и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, указав, что она не давала согласия на совершение обмена. Судом установлены основания для признания обмена недействительным и признания недействительным последующего договора приватизации квартиры, полученной в результате обмена. Решением Одинцовского городского суда от 01.01.2001 обмен признан недействительным, предусмотрены действия по возвращению сторон в первоначальное положение, признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру и договор передачи (приватизации) указанной квартиры в собственность ответчику.

Комментарий. Решение суда в целом является правильным, однако необходимо отметить, что суд неточно сформулировал последствия признания сделки приватизации недействительной. Более правильно было бы указать, что признана недействительной государственная регистрация права собственности Пузенкова на квартиру и квартира подлежит возращению в муниципальную собственность. При этом право собственности муниципального образования подлежит государственной регистрации.

Воскресенский городской суд 26.07.99 вынес решение об удовлетворении заявления воскресенского городского прокурора, предъявленного в интересах несовершеннолетней Дрожжиной, о признании недействительным договора от 03.08.92, заключенного Дрожжиными и ОАО "Воскресенскцемент" о приватизации квартиры в связи с невключением в договор несовершеннолетнего ребенка. Суд признал недействительным договор приватизации, однако в решении не указал, что квартира подлежит возвращению в муниципальную собственность.

Комментарий. Исполнение этого решения представляет определенные трудности, так как если регистрация прав по договору приватизации была произведена, то после решения суда в результате неприменения последствий признания сделки недействительной Регистрационная палата не может по собственной инициативе прекратить запись о праве, возникшем ранее на основании сделки.

Представляется, что по этой категории дел резолютивная часть решения должна содержать указания на признание сделки, заключенной конкретными лицами по поводу конкретного объекта, недействительной и обязании конкретного лица вернуть недвижимое имущество также конкретному лицу в определенный судом срок, а также о признании недействительной записи о государственной регистрации права на это недвижимое имущество, если регистрация была произведена. Включение судом в решение ранее указанных исчерпывающих сведений будет являться основанием для проведения регистрации.