Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 9 )

Во многих случаях отказ в регистрации связан с отсутствием, по мнению регистрирующего органа, заявленного к регистрации права или неподтверждением этого права представленными документами. Если при рассмотрении дела судом установлено, что представленные в регистрирующий орган документы не подтверждают наличия права, для регистрации которого обращался заявитель, и, поэтому имеется спор о праве, то отказ Палаты следует считать обоснованным. Разрешение дела возможно в соответствии с рекомендациями п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 21.12.93 "О рассмотрении судами жалоб на неправомерные действия, нарушающие права и свободы граждан", т. е. с привлечением надлежащих ответчиков для разрешения спора о праве.

Если представленные для регистрации документы имеют недостатки, восполнить которые возможно только в судебном порядке, или в суд представлены дополнительные документы, по совокупности которых судом может быть принято решение о наличии права, подлежащего государственной регистрации, то при вынесении судом решения необходимо указать те обстоятельства и документы, которые послужили основанием к признанию судом прав, а также иные сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав.

Если судом установлено, что заявителем не соблюдены требования Закона о порядке подачи документов на государственную регистрацию и Палатой не направлялось заявителю в письменной форме уведомления об отказе в регистрации, то требования о признании отказа Палаты недействительным, необоснованным судом не могут быть признаны таковыми. В таком случае требования рассматриваются как жалоба на иные действия регистрирующего органа или его должностного лица.

Так, Громакова обратилась в Химкинский городской суд с жалобой на отказ Регистрационной палаты в регистрации договора дарения. Судом установлено, что между Дикаревой и Громаковой 14.07.97 был заключен нотариально удостоверенный договор дарения квартиры в п. Томилино, однако за регистрацией указанного договора Громакова обратилась в Регистрационную палату лишь в ноябре 1999 г. Регистрационной палатой на основании ст. 20 Закона было отказано в регистрации в связи с тем, что 29.03.99 Дикарева умерла. Химкинский городской суд своим решением от 01.01.2001 отказ Регистрационной палаты признал обоснованным и отказал Громаковой в жалобе, указав на наличие спора о праве на квартиру.

Комментарий. По указанному делу судом установлены и разграничены требования по обжалованию отказа в регистрации и имеющийся спор о праве. Решение суда является правильным.

Решением Рузского районного суда от 10.11.99 признана необоснованной жалоба Демидова на отказ Регистрационной палаты в государственной регистрации права собственности на квартиру. Судом было установлено, что Демидов направил письмо в МОРП с просьбой выдать ему свидетельство о государственной регистрации права, к заявлению были приложены копия ордера на квартиру, справка ЖСК "Мирный" об отсутствии задолженности по ссуде, копия постановления главы администрации и копия справки БТИ о принадлежности квартиры. Ответным письмом Регистрационная палата разъяснила заявителю порядок государственной регистрации прав и указала перечень необходимых документов для проведения регистрации. Суд, отказывая в удовлетворении жалобы Демидову, мотивировал свое решение тем, что заявителем в нарушение п. 4 ст. 16 Закона не был представлен документ о плате за регистрацию, не предъявлен документ, удостоверяющий личность. Кроме того, судом отмечено, что поскольку в соответствии с пп. 5, 6 ст. 16 Закона при получении правоустанавливающих документов Палатой не внесена соответствующая запись в книгу учета документов и не выдана заявителю расписка в получении документов с их перечнем и указанием даты представления. Указав на отсутствие указанных фактов, суд сделал вывод о том, что решение об отказе в государственной регистрации права Демидову не принималось, что само по себе является основанием к отказу в удовлетворении жалобы, названной заявителем жалобой на отказ Палаты. Помимо изложенного, судом установлено, что справка ЖСК "Мирный" не соответствует требованиям, изложенным в письме Минюста СССР от 07.06.90 N К-12-36, а именно: отсутствует исходящий номер, дата выдачи справки, сумма паенакопления, не был указан населенный пункт, в котором находится квартира, что исключает возможность считать данный документ в соответствии со ст. 18 Закона правоустанавливающим. Кассационной инстанцией МОС решение Рузского суда оставлено без изменения.

Комментарий. В данном случае Демидов не согласился с разъяснениями Палаты представить необходимые документы для регистрации, полагая, что суд может понудить Палату произвести регистрацию и без документов. Суд обоснованно признал жалобу Демидова на отказ Палаты неправомерной, т. к. заявитель не представил необходимые для регистрации документы. Таким образом, при обращении в суд граждан с жалобами на отказ в государственной регистрации суду необходимо проверять, соблюден ли гражданином установленный Законом порядок для обращения с заявлением о государственной регистрации, а именно: подавалось ли письменное заявление с приложением необходимых для регистрации документов, оплачивалась ли регистрация.

В случае если гражданин не обращался в Палату с заявлением о государственной регистрации, иные действия регистрирующего органа, например такие как отказ в приеме документов, отказ в выдаче расписки, не могут рассматриваться как отказ в государственной регистрации в смысле ст. 20 Закона и в таких случаях, по мнению Палаты, заявителю в удовлетворении жалобы на отказ в государственной регистрации должно быть отказано, но дана оценка иным действиям Палаты. На практике эти вопросы решаются по-разному.

Так, Логинов обратился в суд с иском к МОРП о признании необоснованным отказа в выдаче свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, сославшись на то, что по договору купли - продажи от 05.06.97 он приобрел земельный участок в д. Хаустово, договор был зарегистрирован в МОРП 31.07.97, но свидетельство о регистрации права было выдано лишь на строение. В своем ответе МОРП указала, что до 31.01.98 Логинов мог получить свидетельство в Комитете по земельным ресурсам, а после этой даты он в МОРП не обращался. Одинцовский городской суд, сославшись на изложенные обстоятельства, своим определением от 01.01.2001 оставил иск Логинова без рассмотрения по основаниям ст. 221 п. 1 ГПК РСФСР, удовлетворив ходатайство об этом представителя Палаты. Суд указал, что Логиновым не был соблюден предварительный досудебный порядок рассмотрения спора.

Комментарий. В данном случае заявитель просил признать действия Палаты по отказу неправомерными, в то время как сам он в Палату вообще еще не обращался, поэтому суд это обстоятельство отметил. Однако определение суда тем не менее требованиям Закона не соответствует, т. к. обращение в МОРП за выдачей свидетельства не является предварительным порядком разрешения спора. В данном случае суду следовало принять во внимание обстоятельства, по которым Логинов обратился в суд. Если Палата не принимала у него документы по причине их неправильности, неточности и поэтому имеется спор о праве, то необходимо было разъяснить право на предъявление иска. Если же обращения в Палату вообще не было, то требования Логинова суду следовало рассмотреть по существу с вынесением решения об отказе в иске.

В случаях, когда необоснованный отказ Палаты как таковой действительно имел место, то для правильного разрешения спора суду необходимо установить, с каким именно заявлением обращался гражданин в Палату, принимая при этом во внимание, что в соответствии с требованиями ГК РФ и Закона государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, переход права на недвижимое имущество, а в случаях, установленных Законом, регистрации подлежат только сделки с недвижимым имуществом, а также сделки и права по ним. После того как будет установлено, в чем именно состоит необоснованный отказ Палаты в государственной регистрации, суд в решении вправе обязать Палату произвести государственную регистрацию права, когда заявление подавалось только на регистрацию права, или произвести государственную регистрацию сделки в случаях, когда сделка подлежит государственной регистрации и заявление подавалось только на регистрацию сделки, или произвести государственную регистрацию сделки и права, когда заявление подавалось на регистрацию сделки и права, или произвести государственную регистрацию права и перехода права в случаях, когда сделка не подлежит государственной регистрации и заявление подавалось только на регистрацию перехода права.

6. Уклонение от государственной регистрации

При рассмотрении требований лиц о признании неправомерным факта уклонения от государственной регистрации судам следует различать понятия: уклонение органа, осуществляющего государственную регистрацию, а также уклонение стороны от регистрации договора и уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, упомянутые в п. 3 ст. 165, 551 ГК РФ.

Под уклонением Регистрационной палаты от проведения государственной регистрации следует понимать невнесение записи о государственной регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение срока, предусмотренного п. 3 ст. 13 Закона.

Так, если Палата не проводит регистрационных действий в установленный Законом срок, это может быть расценено как уклонение от государственной регистрации. Однако на практике таких обращений граждан до настоящего времени не было.

В случаях если Палатой принято решение об отказе в государственной регистрации в соответствии со ст. 20 Закона либо о приостановке государственной регистрации на один месяц в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона или на три месяца в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона, то эти действия уклонением считать нельзя, это или отказ, или приостановление. Действия Палаты по уклонению от регистрации также подлежат обжалованию, но это не может считаться отказом Палаты от совершения регистрации.

Суду следует проверять, подавались ли заявителем документы на государственную регистрацию в соответствии с требованиями ст. 16, 18 Закона.

Как ранее было указано, в случае, когда осуществлению государственной регистрации препятствует другая сторона, уклоняясь от регистрации по переходу права на недвижимость, суд вправе вынести решение о признании права, которое будет являться основанием для регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права, может быть обязана судом к возмещению убытков в случае заявления таких требований в порядке ст. 551 ГК РФ.