Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 6 )

Смирнова предъявила иск к Регистрационной палате о принудительной регистрации нотариально удостоверенного договора купли - продажи квартиры, заключенного 23.04.99 с Гребник, действовавшим на основании доверенности от имени Шалимова. Доверенность, выданная Шалимовым Гребник, не содержала полномочия на регистрацию перехода права собственности на квартиру. Шалимов выехал на постоянное место жительства на Украину, требования Смирновой уполномочить Гребник на государственную регистрацию перехода права Шалимовым остались без внимания. Суд, рассмотрев дело в отсутствие представителя Регистрационной палаты, надлежащим образом не извещенного о месте и времени слушания дела, обязал Палату произвести регистрацию договора купли - продажи с выдачей Смирновой свидетельства о праве собственности. В решении суда указано, что надлежащим образом извещенный Шалимов в судебное заседание не явился.

Комментарий. Несогласие Шалимова предоставить кому-либо полномочие на государственную регистрацию перехода права собственности по данному договору или осуществить такое полномочие самостоятельно прямо свидетельствует о наличии спора о праве между Смирновой и Шалимовым. Судом надлежащая оценка указанным обстоятельствам не дана. Вместо рассмотрения вопроса о признании сделки действительной и приобретения права по ней суд обязал МОРП произвести регистрацию.

Имаметдинов предъявил иск к Яценко о признании права собственности на 14/100 дома в п. Пролетарском, сославшись на то, что по договору дарения от 20.10.97, удостоверенному нотариально, он стал собственником этой части дома. Сделка была зарегистрирована в БТИ, однако МОРП отказала в регистрации сделки и его права собственности в связи с тем, что регистрация может быть проведена только при наличии заявления об этом как его - истца, так и ответчика, однако Яценко, сохраняя прописку, в доме не проживает, его местонахождение неизвестно. Решением Пушкинского городского суда от 01.01.2001 за Имаметдиновым признано право собственности на указанную часть дома. При этом суд указал, что между сторонами была заключена сделка, которая полностью исполнена, Яценко уклоняется от регистрации сделки. При предъявлении иска в качестве ответчика была указана МОРП, однако после письменных возражений представителя Палаты о том, что Регистрационной палатой не выносилось решения в порядке ст. 20 Закона об отказе истцу в регистрации, по предложению суда Имаметдинов уточнил свои требования и предъявил новый иск, но теперь уже к Яценко о признании права собственности на часть дома. МОРП была исключена из числа ответчиков по делу, суд не привлекал к участию в деле Регистрационную палату и никакого обязывающего МОРП решения не выносил.

Комментарий. Судом правильно расценены указанные обстоятельства как уклонение стороны от государственной регистрации перехода права. Имаметдинову Палатой было разъяснено его право в соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к уклоняющейся стороне о признании права собственности и о регистрации перехода права. Решение суда об удовлетворении такого иска является основанием для регистрации перехода права собственности по заявлению одной стороны в МОРП. После предъявления Имаметдиновым иска к Яценко о признании права собственности на часть жилого дома, являющуюся предметом договора дарения, и исключении из числа ответчиков Регистрационной палаты решением городского суда за Имаметдиновым признано право собственности на часть жилого дома.

Наиболее частой причиной отказа в государственной регистрации или невозможности осуществления государственной регистрации является несоответствие правоустанавливающих документов требованиям ст. 18 Закона.

Так, Андрейко предъявила иск к МОРП и Комитету по управлению имуществом Подольского района о регистрации договора от 1992 г. о передаче агрофирмой "Щапово" ей квартиры в многоквартирном доме в п. Щапово, сославшись на то, что договор не был своевременно зарегистрирован в порядке, установленном ранее действующим законодательством, т. е. в Комитете по управлению имуществом Подольского района, а в настоящее время МОРП отказывается произвести регистрацию ее права. Представитель Комитета по управлению имуществом требований не признал, указав, что истица в 1993 г. уехала на постоянное место жительства в Якутию и оформила бронь на квартиру как наниматель. Решением Подольского городского суда от 01.01.2001 требования Андрейко удовлетворены. Рассмотрев дело в отсутствие представителя Регистрационной палаты, суд обязал МОРП произвести регистрацию договора от 16.10.92, заключенного Андрейко и агрофирмой. При этом суд указал, что договор был сторонами подписан и в настоящее время Комитет незаконно уклоняется от регистрации договора. Решение суда в кассационном порядке обжаловано не было.

Комментарий. В данном случае МОРП не имела возможности произвести регистрацию договора и права Андрейко на квартиру по той причине, что документы на квартиру не подтверждали право собственности Андрейко на квартиру. Договор о передаче квартиры в собственность не был зарегистрирован, кроме того, ее права на квартиру при оформлении брони были определены как нанимателя. Комитет по управлению имущества права собственности истицы на квартиру не признавал, от регистрации договора в МОРП отказывался.

Завадский обратился с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему 02.02.2000 на основании ст. 19 Закона произвести регистрацию сделки, а также выдать свидетельство о праве собственности на квартиру в доме в г. Сергиевом Посаде, которую он приобрел на основании договора о долевом участии в строительстве дома, произведя все необходимые выплаты. Представитель МОРП требований не признал, указав, что заявитель представил договор о долевом участии в строительстве от 19.01.95, т. е. после завершения 26.11.93 строительства дома, вследствие чего сделка может считаться притворной в соответствии с требованиями п. 2 ст. 170 ГК РФ. Суд в порядке ст. 161 ГПК РСФСР рассмотрение дела отложил и предложил Завадскому оформить свои требования в общеисковом порядке. Решением Сергиево - Посадского городского суда от 01.01.2001 требования Завадского к МП "Таймыр" о признании права собственности на квартиру удовлетворены.

Комментарий. Палата не имела возможности произвести регистрацию права собственности Завадского по договору, поскольку дата составления договора не соответствовала периоду строительства дома, что свидетельствует о несоответствии представленного заявителем договора от 19.01.95 требованиям Закона к правоустанавливающим документам. Суд, рассмотрев дело в порядке искового производства, признал право собственности Завадского на квартиру. Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации.

Волобуева и Султанов обратились в Королевский городской суд с жалобой на действия МОРП, 02.06.2000 отказавшей им на основании ст. 20 Закона произвести регистрацию нотариально удостоверенного 17.05.2000 договора купли - продажи нежилого помещения в г. Юбилейный в общую совместную собственность. Из письма МОРП усматривается, что заявителям было отказано по тем основаниям, что документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, т. е. в нарушение ст. 256, 257 ГК РФ право общей совместной собственности может возникнуть лишь в случаях, предусмотренных Законом, поэтому у заявителей как покупателей нежилого помещения может возникнуть только право общей долевой собственности.

Комментарий. Палата отказалась произвести регистрацию противоречащей требованиям Закона сделки и установленного ею права общей совместной собственности на нежилые помещения, полагая, что общая совместная собственность не могла возникнуть у истцов, т. к. они не являются супругами или членами крестьянского, фермерского хозяйства.

Смык обратился с жалобой на действия МОРП, отказавшей произвести регистрацию договора от 17.03.99 о передаче Отделением морской инженерной службы ему в собственность квартиры в п. Купавна. Из имеющегося в деле письменного отказа МОРП от 17.08.99 усматривается, что ни Отделение, ни глава г. Железнодорожный, издавший постановление о приватизации этой квартиры, не вправе были распоряжаться квартирой, т. к. документы, подтверждающие их права на жилье, отсутствуют, а из акта фактического распределения нового дома эта квартира значится за Управлением начальника строительства ВМФ. Решением Железнодорожного городского суда от 01.01.2001 требования Смык признаны необоснованными.

Комментарий. Документы заявителя не подтверждали право собственности Отделения морской инженерной службы на спорную квартиру, в связи с чем Палата не имела возможности произвести государственную регистрацию.

Солдатова обратилась с жалобой на действия МОРП, отказавшей ей в регистрации договора купли - продажи 1/2 части дома у Молодцовой в д. Глазово от 29.04.66, удостоверенного сельским Советом, по тем основаниям, что договор купли - продажи содержит много неточностей в указании предмета сделки. Заявительнице было разъяснено ее право обращения в суд с иском о признании права собственности на дом или с заявлением об установлении факта владения частью дома на праве собственности, заявительница от жалобы отказалась, и определением Серпуховского городского суда от 01.01.2001 производство по делу прекращено.

Комментарий. Палата не имела возможности идентифицировать объект недвижимости по договору купли - продажи дома, что повлекло отказ в регистрации.

Живцов и Бизюлина обратились в Каширский городской суд с жалобой на отказ МОРП в государственной регистрации договора дарения доли в праве на квартиру. Из дела усматривается, что квартира принадлежала заявителям на праве совместной собственности. Нотариус г. Каширы удостоверил договор дарения доли в праве на квартиру от Бизюлиной к Живцову, основываясь лишь на заявлениях указанных лиц о том, что они считают свои доли равными. При этом нотариусом никаких указаний о достигнутом между сособственниками соглашений об определении долей в праве совместной собственности в договор дарения включено не было. Решением Каширского городского суда от 06.08.99, оставленным без изменения кассационной инстанцией, в удовлетворении жалобы к Московской областной регистрационной палате отказано. Судебными инстанциями отмечено, что необходимость в таких ситуациях прекращения совместной собственности и возникновения права долевой собственности вытекает из положений ч. 3 ст. 24 Закона, а также ст. 164, 131 и 223 ГК РФ.