Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 15 )

В соответствии со ст. 34, 37, 38 ГПК РСФСР окончание дела мировым соглашением является исключительным правом сторон и третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора.

Проверка законности утверждаемого судом мирового соглашения приобретает особую значимость в связи с тем, что ГПК РСФСР не предусмотрена возможность разъяснения судом мирового соглашения сторон.

В случае утверждения судом мирового соглашения, по условиям которого возникают, прекращаются, переходят вещные права на недвижимое имущество, основаниями для государственной регистрации являются мировое соглашение и определение суда об утверждении этого соглашения. В связи с предстоящей регистрацией прав по мировому соглашению особую значимость приобретают форма мирового соглашения и четкое изложение судом в резолютивной части определения утвержденных условий соглашения. При разрешении вопросов по утверждению мирового соглашения суду следует особое внимание уделять проверке принадлежности стороне по делу передаваемого права, а также оформлено ли его право в соответствии с требованиями действующего законодательства, в частности ст. 131 ГК РФ и Закона. При передаче по условиям мирового соглашения имущества, право на которое, как установлено судом, действительно принадлежит одной из сторон, но не зарегистрировано в установленном порядке, целесообразно включать в мировое соглашение в качестве условия обязательство для стороны - правообладателя осуществить государственную регистрацию своего права, т. к. в случае уклонения его в последующем от регистрации исполнение мирового соглашения становится невозможным и влечет для лица, получившего права на недвижимость по мировому соглашению, необходимость обращения в суд вновь теперь для подтверждения своих прав по мировому соглашению.

Так, определением Воскресенского районного суда от 01.01.2001 утверждено мировое соглашение, заключенное Соловьевыми и Коротковой по поводу квартир в пос. Лопатинский. В частности, суд утвердил условия соглашения о том, что Соловьев утрачивает право владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему на праве собственности квартиры, на которую по условиям соглашения признано право за Коротковой. Из утвержденных судом условий невозможно сделать однозначный вывод о прекращении права собственности Соловьева на квартиру, так как условия о передаче квартиры в собственность Коротковой в мировом соглашении не содержится.

Кроме того, мировое соглашение, утверждаемое судом, должно содержать все сведения об объекте права, правообладателе, правоприобретателе, обременениях, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К сожалению, суды иногда в резолютивной части определения указывают лишь на то, что суд утверждает условия мирового соглашения без изложения последних и без изложения необходимых сведений об объекте прав, их правообладателе и правополучателе.

Дела о расторжении и изменении договоров

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено Законом или соглашением сторон. Поэтому при расторжении, например, договора пожизненного содержания с иждивением недостаточно для возврата квартиры в собственность прежнему владельцу просто указать в решении о расторжении договора. Обязательно необходимо указать о возврате квартиры прежнему собственнику в решении и переходе к нему права собственности. На основании этого решения в ЕГРП производятся следующие записи: о прекращении - расторжении сделки на основании судебного решения; о прекращении права правоприобретателя по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением) на основании решения суда; производится регистрация перехода права собственности к прежнему собственнику на основании решения суда и первоначальному собственнику по его заявлению выдается новое свидетельство о государственной регистрации взамен ранее погашенного.

Если же судом в решении не указано о возврате квартиры в собственность рентополучателю, то Палата самостоятельно не имеет права осуществить регистрацию за ним прав на эту квартиру, и в результате получится, что, несмотря на расторжение договора, квартира останется в собственности бывшего плательщика ренты.

Поэтому в тех случаях, когда судом выносятся решения о расторжении договоров, предметом которых является недвижимое имущество, решение должно содержать сведения о том, что договор между сторонами признается расторгнутым с определенного числа, право собственности за конкретным лицом признается прекращенным, а за другим лицом право собственности признается.

Нередко возникает вопрос о возможности расторжения договоров, полностью исполненных сторонами, прошедших государственную регистрацию, по которым осуществлена государственная регистрация перехода права к новому правообладателю. В этих случаях Регистрационная палата не всегда производит регистрацию расторжения договора, ссылаясь на следующие доводы. В части 2 ст. 453 ГК РФ основанием к расторжению договоров, а именно прекращению обязательств между сторонами, предусмотрено неисполнение обязательств. Если обязательства сторонами исполнены, стороны не состоят между собой в договорных отношениях, поэтому, по мнению Палаты, невозможно ставить вопрос о расторжении договора. На основании изложенного Регистрационная палата полагает невозможным осуществлять какие-либо регистрационные действия в случае представления соглашений о расторжении полностью исполненных сторонами договоров, считая, что в этом случае сторонами недвижимое имущество должно быть отчуждено и право собственности передано в порядке, предусмотренном ст. 218, 235 ГК РФ, т. е. по сделке. Или же, по мнению Палаты, сторонами должен ставиться вопрос о признании сделки недействительной по каким-либо основаниям, предусмотренным законодательством. В таком случае стороны могут быть возвращены судом в первоначальное положение.

Судебная практика по данным делам различна.

Так, прокурор г. Клина в интересах Коруновой обратился в суд с жалобой на действия Регистрационной палаты, отказавшей истице в государственной регистрации расторжения договора дарения. Из материалов дела усматривается, что Корунова 23.11.98 подарила Скорбященской церкви г. Клина свою квартиру. В Палате зарегистрированы договор и переход права собственности на квартиру к церкви. Позднее при проведении прокуратурой проверки стороны пришли к соглашению о расторжении договора дарения и 29.02.2000 соглашение о расторжении договора дарения было удостоверено нотариусом. Однако Регистрационной палатой в регистрации соглашения о расторжении договора дарения квартиры было отказано со ссылкой на следующие доводы: передача права собственности на квартиру состоялась, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав о регистрации права собственности на указанную квартиру за Скорбященской церковью. Обязательства сторон по отношению друг к другу исполнены надлежащим образом. Согласно ст. 408 ГК надлежащее исполнение прекращает обязательство. Таким образом, обязательства сторон прекращены надлежащим исполнением и больше не существуют. Нормы ст. 450, 452 ГК РФ регулируют порядок изменения и расторжения, в том числе по соглашению сторон договоров как основания возникновения обязательств сторон (п. 2 ст. 307 ГК). Согласно п. 2 ст. 453 ГК расторжение договора прекращает обязательства сторон, следовательно, нормы права о расторжении договора не могут применяться к тем случаям, когда обязательства сторон прекратились иным образом, в том числе надлежащим исполнением.

Таким образом, по мнению Палаты, сторонами по данному делу не может быть заключено соглашение о расторжении договора и прекращении обязательств сторон, так как в настоящее время стороны не имеют по отношению друг к другу никаких обязательств. Подобная сделка не соответствует Закону и в силу ст. 168 ГК является ничтожной. По мнению Регистрационной палаты, в данном случае правомерно было бы ставить вопрос о признании сделки недействительной, поскольку для этого имеются основания - продолжение проживания в квартире, то есть наличие в договоре встречных обязательств, что при безвозмездной сделке, т. е. дарении, недопустимо.

Решением Клинского городского суда от 01.01.2001, оставленным без изменения определением судебной коллегии МОС от 01.01.2001, требования прокурора удовлетворены, действия МОРП признаны неправомерными, суд обязал Палату произвести государственную регистрацию прекращения права собственности церкви на квартиру.

В то же время можно привести и противоположный пример из судебной практики.

Так, Миронова обратилась в Химкинский городской суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей в государственной регистрации нотариально удостоверенного соглашения от 06.10.98 о расторжении договора купли - продажи земельного участка с садовым домом, заключенного 01.11.96 и удостоверенного нотариусом. Химкинский городской суд согласился с доводами Регистрационной палаты и, отказывая решением от 03.12.99 в удовлетворении жалобы Мироновой, указал, что обязательства по договору были прекращены исполнением в 1996 г., поэтому расторгнуть этот договор с позиции требований ст. 453 ГК РФ нельзя, поскольку Закон предусматривает возможность расторжения сделки, по которой обязательства не исполнены. Кассационная инстанция указанное решение оставила без изменений.

Изложенные доводы Палаты по отказу в регистрации расторжения исполненного договора не всегда можно признать приемлемыми. Так, например, был заключен договор купли - продажи недвижимости с условием пожизненного содержания. Договор и права по нему прошли государственную регистрацию. Продавец исполнил обязательства по передаче квартиры, покупатель исполнял свои, т. е. содержал сторону по сделке. Однако вскоре умер покупатель, т. е. то лицо, которое взяло на себя обязательство по содержанию. Его наследник не согласен содержать продавца. Представляется, что в данном случае договор однозначно подлежит расторжению с последующей регистрацией. Оснований для признания этой сделки недействительной не имеется.

В некоторых случаях заявителям необходимо внести изменения в заключенные ранее договоры в связи с намерением изменить объект недвижимости, указанный в договоре.