Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 3 )

Если указанные требования были соблюдены, права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Момент возникновения права по сделке, заключенной до 31.01.98, совпадает с моментом регистрации этой сделки до 31.01.98. В таком случае правообладатель пользуется своими полномочиями без дополнительной регистрации по новому Закону.

В то же время в соответствии с требованиями п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона это право должно быть зарегистрировано в тех случаях, когда собственник решил распорядиться своим недвижимым имуществом, т. е. заключить договор купли - продажи, дарения, мены, залога и т. д. Иными словами, при совершении сделки с недвижимым имуществом ранее возникшие права на него должны быть зарегистрированы (перерегистрированы), но уже по правилам нового Закона.

Так, в суд обратилась Радугина с жалобой на действия МОРП, отказавшей ей в регистрации договора купли - продажи квартиры с Гладковой. Из материалов дела видно, что право собственности Гладковой на квартиру в г. Дубне возникло на основании договора мены и было учтено, зарегистрировано в БТИ 16.10.96. Гладкова продала эту квартиру истице 23.06.98 по нотариально удостоверенному договору. МОРП отказала Радугиной в регистрации ее права на квартиру, ссылаясь на п. 2 ст. 13 Закона, согласно которой регистрация права согласно п. 2 ст. 6 Закона возможна только при наличии регистрации прав бывшего правообладателя, т. е. Гладковой, на данный объект в Регистрационной палате. Решением Дубненского городского суда от 11.12.98, оставленным без изменения определением судебной коллегии Московского областного суда (далее - МОС) от 26.01.99, требования Радугиной удовлетворены. Суд, обязав Палату произвести регистрацию ее права по договору купли - продажи от 23.06.98, исходил из того, что право собственности на квартиру у Гладковой возникло до вступления в силу ранее указанного Закона, поэтому согласно ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ" применению подлежит действовавший до этого порядок регистрации недвижимого имущества. Суд в решении указал, что Регистрационная палата не оспаривала право Гладковой на квартиру. В ответе МОС на надзорную жалобу МОРП указано на право суда своим решением восполнять права граждан, обратившихся за их защитой, а также на нецелесообразность отмены решения суда.

Комментарий. Судебными инстанциями не было учтено, что в данном случае первоначальный правообладатель Гладкова представила суду доказательства государственной регистрации ее права собственности, возникшего по договору мены, осуществленной до 31.01.98. Однако регистрация иной сделки после 31.01.98, в данном случае купли - продажи квартиры возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Довод о восполняющей функции решения судебного органа в данном случае также не применим, так как судебное решение не заменяет регистрацию. Ссылка суда на то, что Регистрационная палата право собственности Гладковой не оспаривала, не соответствует самой сути отказа в государственной регистрации.

В связи с изложенным необходимо упомянуть, что первоначально законодатель по вопросу перерегистрации ранее возникших прав проявил определенную непоследовательность. Так, согласно п. 8 Федерального закона N 52-ФЗ от 30.11.94 "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ" указано, что "впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Согласно п. 6 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ" от 22.12.95 нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса. К договорам, предложения заключить которые направлены до 01.03.96 и которые заключены после 31.03.96, применяются нормы части второй Кодекса о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации. Впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом". Только с принятием Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вопрос получил однозначное решение - государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в случае распоряжения правообладателем этой недвижимостью.

2. Если сделка, совершенная до 31.01.98, не была зарегистрирована до этого времени по ранее действовавшим правилам, в таком случае в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона лицо становится правообладателем по сделке лишь после ее регистрации по новому Закону. Момент перехода права на другое лицо наступит лишь при регистрации сделки и права по правилам нового Закона. Однако для проведения регистрации по Закону необходимо подтверждение этих сделок и прав в судебном порядке путем предъявления таких исков как о признании права собственности, установлении факта владения недвижимостью на праве собственности, о признании сделки действительной и т. д.

Так, указанная норма позволила 02.06.2000 МОРП отказать Шаровой в регистрации договора дарения ей дома в г. Можайске матерью Копеиной, удостоверенного нотариусом Можайской ГНК 17.03.94. Сделка в БТИ до 31.01.98 зарегистрирована не была, а 13.07.97 Копеина умерла. Палата, отказывая в государственной регистрации, указала, что ст. 223, 574 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, но регистрация договора и прав по нему в связи со смертью бывшего правообладателя стала невозможной. Палата предложила Шаровой обратиться в суд с заявлением об установлении факта владения имуществом на праве собственности. Однако Шарова вместо этого обжаловала отказ МОРП в регистрации.

Комментарий. Регистрационная палата была вправе отказать Шаровой, т. к. регистрация договора от 17.03.94 по ранее действовавшему законодательству не была произведена, а в связи со смертью Копеиной регистрация стала невозможной. В данном случае Шаровой необходимо было получить подтверждение своего права собственности на дом в судебном порядке, а принятое решение суда могло явиться в соответствии со ст. 28 Закона основанием для регистрации ее прав на дом.

3. Если сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, заключена после 31.01.98, то и сделка и переход права по ней подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 4 Закона. Момент возникновения права или его переход по сделке совпадет с моментом регистрации.

Так, Рыбаков обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации заключенного им 24.06.99 и нотариально удостоверенного договора о пожизненном содержании Глотовой, которая в свою очередь передала ему в собственность земельный участок 950 кв. м и 24/100 жилого дома в г. Дедовске. Договор своевременно зарегистрирован не был, 30.02.2000 Глотова умерла, в связи с чем Истринское представительство МОРП в регистрации договора отказало. В письменных возражениях МОРП сослалась на то, что поскольку Рыбаков обратился по вопросу регистрации после смерти Глотовой, договор является недействительным, т. к. мог считаться заключенным лишь с момента его регистрации. В соответствии со п. 3 ст. 596 ГК РФ договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Определением Истринского городского суда от 01.01.2001 жалоба Рыбакова оставлена без движения, заявителю была разъяснена возможность обратиться в суд с требованиями о признании права собственности в общеисковом порядке, т. к. для признания права собственности на дом истцу надо было доказать, что условия сделки по содержанию им выполнялись и он пользовался квартирой как собственник. Из приобщенной к материалам дела копии решения Истринского городского суда от 01.01.2001 усматривается, что суд отказал Рыбакову в иске к МОРП и Налоговой инспекции по г. Истре о признании за ним права собственности на земельный участок и дом, принадлежавшие Глотовой, по основаниям, указанным в письменных возражениях МОРП и изложенным ранее.

Комментарий. С решением суда об отказе в иске по указанным доводам согласиться можно лишь в случае, если доводы истца Рыбакова о том, что сделка сторонами была фактически исполнена, т. е. он содержал Глотову до смерти, сам же пользовался переданным ему имуществом как собственник, не нашли своего подтверждения в суде. В случае если доводы истца были подтверждены доказательствами, суд был вправе на основании ст. 165 ГК РФ признать сделку действительной, а право возникшим. В кассационном и надзорном порядке дело не рассматривалось.

Другой пример, по которому суд принял иное решение.

Так, Кахидзе обратился с жалобой на действия МОРП, указав, что 02.06.97 заключил нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания с Гордеевой, которая в свою очередь передала ему квартиру в г. Железнодорожный. Документы на регистрацию в МОРП были переданы 27.06.97, а в октябре 1997 г. в регистрации договора было отказано, так как 09.07.97 Гордеева умерла. Решением Железнодорожного городского суда от 02.06.98, оставленным без изменения определением судебной коллегии МОС от 14.07.98, суд обязал Палату произвести регистрацию договора.

Комментарий. Однако при этом судебные инстанции не приняли во внимание требования норм материального права, а именно ст. 584 и 596 ГК РФ о том, что договор пожизненного содержания подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. До смерти Гордеевой договор зарегистрирован не был, после ее смерти регистрация стала невозможной в соответствии с п. 3 ст. 596 ГК РФ, согласно которой договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. В данном случае требовалось установление юридического факта владения квартирой на праве собственности или признание права собственности, т. к. необходимо доказать соблюдение условий о содержании Гордеевой и пользовании квартирой на правах собственности. Постановлением Президиума МОС от 13.04.99 решение суда от 02.06.98 и определение судебной коллегии от 14.07.98 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.