Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 4 )

Судам следует четко разграничивать эти три варианта и принимать решения в случае обращения в суд заинтересованных лиц в соответствии с требованиями норм Закона применительно к каждой из них. Однако суды подчас, ссылаясь на то, что отказы Регистрационной палаты в проведении регистрационных действий ограничивают право собственности сторон на недвижимое имущество, эти различия не учитывают или признают их незначимыми, нарушающими права граждан.

Однако, как указал Конституционный Суд РФ в определении от 08.06.99 N 103-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области "О проверке конституционности отдельных положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", анализ положений ст. 4 п. 2, ст. 6, ст. 13 Закона о регистрации в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что применение указанных норм поставлено в зависимость от характера сделки, т. е. связана ли она с регистрацией права собственности. Конституционный Суд РФ отметил, что законодатель тем самым не ограничивает, а наоборот усиливает гарантии защиты права собственности.

Обобщение практики рассмотрения судами области дел указанной категории показало, что недостаточно четкое изложение в Законе сути именно этих изложенных вариантов вызывает непонимание и является причиной различной, а поэтому и нестабильной судебной практики судов Московской области при применении Закона. Кроме того, не учитывается и то обстоятельство, что произвести регистрацию может только Регистрационная палата, а решения всех других органов, включая суд, не могут заменить государственную регистрацию.

Без внимания остается и еще одно важное обстоятельство: регистрация имеет заявительный характер, и Регистрационная палата по собственной инициативе, т. е. без обращения всех заинтересованных лиц за регистрацией, никаких записей в ЕГРП внести по собственной инициативе не может. Прямого указания этому в Законе не содержится. Более того, положения отдельных норм Закона не согласуются с нормами ГК РФ и самого Закона. В частности, это относится к п. 1 ст. 16 Закона и ст. 165 ГК РФ. Регистрационная палата руководствуется при этом следующими доводами. Государственная регистрация носит заявительный характер. Согласно ст. 5 Закона заявление о государственной регистрации подписывается и подается в регистрирующий орган самим правообладателем лично или сторонами в договоре как участниками отношений, возникающих при государственной регистрации, либо уполномоченным им (ими) лицом при наличии у последнего надлежащим образом оформленной доверенности.

Из смысла статьи 165 ГК РФ, посвященной последствиям несоблюдения требований о государственной регистрации сделки, однозначно следует, что проявить волеизъявление на регистрацию, т. е. высказать свою волю вовне, и совершить необходимые для этого действия, должны все стороны по сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации. Неявка одной из сторон, отсутствие ее заявления на регистрацию свидетельствует о ее уклонении от регистрации, вследствие чего добросовестной стороне необходимо обращение в суд с требованием вынести решение о регистрации сделки. Однако в ст. 16 Закона содержится отступление от этого принципа, т. к. предусматривается возможность осуществления государственной регистрации прав по заявлению одной стороны по сделке, хотя и не подлежащей нотариальному удостоверению, но нотариально удостоверенной по желанию сторон.

На практике применение ст. 16 Закона не влечет проблемы лишь в тех случаях, когда права уже зарегистрированы в Реестре и из содержания договора ясно волеизъявление правоотчуждателя на государственную регистрацию перехода прав от него к другой стороне (сторонам) по сделке. Во всех других случаях государственному регистратору невозможно установить наличие волеизъявления на государственную регистрацию перехода права. Кроме того, для осуществления государственной регистрации прав в соответствии с требованиями ст. 6 и ст. 13 Закона заявление правообладателя является обязательным. Поэтому в настоящее время Палата в большинстве случаев настаивает на обязательности подачи заявлений не только о регистрации прав перед осуществлением государственной регистрации сделки, но и о регистрации сделок и перехода прав по ней от всех сторон по сделке. В случае обращения граждан с жалобами на действия МОРП, связанных с этими требованиями, суду необходимо учитывать необходимость оформления сторонами волеизъявления путем подачи заявлений в Регистрационную палату. Таким образом, суду в каждом конкретном случае необходимо учитывать, что регистрационная Палата обязана проверять правосубъектность сторон по сделке, а это достижимо лишь при обращении всех сторон по сделке за регистрацией в соответствии с положениями ст. 165 ГК РФ.

Однако иногда эта проблема осмысливается произвольно.

Так, Орлов обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации договоров купли - продажи и мены квартиры по тому основанию, что права бывших правообладателей прав на квартиру, купленную заявителем Паршиной, а также квартиры, полученной Орловым по договору мены, Романовой должны быть перерегистрированы по Закону, т. к. сделки были заключены в ноябре 1998 г., т. е. после вступления в силу Закона. Люберецкий городской суд рассматривал дело дважды и дважды в удовлетворении требований Орлову отказывал, с решением суда соглашалась судебная коллегия МОС. Однако судебные постановления отменялись в порядке надзора. В постановлении президиума МОС от 01.01.2001 указано, что государственная регистрация ранее до 31.01.98 возникших прав на квартиры у Паршиной и Романовой должна производиться одновременно с регистрацией перехода, прекращения либо ограничения прав на недвижимость, она носит усеченный характер и не включает в себя все этапы госрегистрации, а сводится к внесению записей в государственный реестр прав об объекте недвижимости, а также о праве собственности, т. е. является частью регистрации.

Комментарий. Действительно Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сложен, противоречив и изложенный тезис об "усеченной регистрации" возможно когда-нибудь и получит законодательное закрепление, однако в настоящее время этот довод никакого отношения к Закону не имеет, а решения суда и определения судебной коллегии МОС ему соответствуют.

Недостаточно тщательное, систематизированное прочтение и толкование Закона, а также норм ГК РФ отягощается и разнообразием возникающих типичных жизненных ситуаций, а именно: одна из сторон по сделке до ее регистрации умерла или уклоняется от регистрации, а также если право бывшего собственника, передавшего недвижимость по сделке другому лицу, не имеет достаточного юридического подтверждения. Без документального подтверждения прав на недвижимость при несоответствии правоустанавливающих документов требованиям ст. 18 Закона Регистрационная палата не вправе производить регистрацию, поэтому, руководствуясь ст. 20 Закона, Палата в регистрации сделок и прав отказывает. В указанных случаях стороны по сделкам должны получить подтверждение своих прав только в судебном порядке.

Рассмотрим ситуации на примерах конкретных дел в случаях, когда одна из сторон по заключенной, но не зарегистрированной сделке умерла или уклоняется от регистрации, или представлены документы, не подтверждающие право стороны на недвижимость.

Так, Гамалаева, первоначально предъявившая требования к МОРП, а затем к инспекции по налогам и сборам о признании права собственности на дом в д. Леониха Щелковского района, указала, что на основании удостоверенного сельским Советом договора от 13.12.68 ее мать Филатова подарила ей 1/2 часть дома, договор нигде не был зарегистрирован. После смерти матери сестра Никитина свои наследственные права на вторую завещанную ей половину дома не оформляла, передав ей - истице в пользование весь дом. Решением Щелковского городского суда от 01.01.2001 суд признал за Гамалаевой право собственности на весь дом, никакого обязывающего МОРП решения суд не принимал.

Комментарий. Решение суда является правильным, т. к. сделка по дарению была заключена до 31.01.98, регистрирующий учет не прошла, отказ от наследства сестры не был оформлен, в связи с чем по Закону право истицы считается неподтвержденным, а сделка ничтожной. В данном случае только судебным решением можно было подтвердить права Гамалаевой на дом. В свою очередь решение суда является основанием для регистрации прав на недвижимое имущество.

Никитина предъявила иск к Грибковой и МОРП о признании права собственности на 2/3 части дома в с. Царево и обязании МОРП произвести регистрацию, сославшись на то, что 20.12.91 Николаева подарила ей указанную часть дома, а Грибковой 1/3, договор был удостоверен сельским Советом, однако в БТИ зарегистрирован не был. Николаева 29.07.2000 умерла, поэтому она не может зарегистрировать свое право собственности в МОРП на часть дома. Рассмотрев дело в отсутствие представителя Палаты, Пушкинский городской суд 15.12.2000 вынес решение, которым обязал МОРП произвести регистрацию договора дарения от 20.12.91, в кассационном порядке дело не рассматривалось.

Комментарий. Суд не учел, что причиной обращения являлась необходимость подтвердить право собственности Никитиной на 2/3 дома, поскольку сделка была заключена до 31.01.98 и не была зарегистрирована. По Закону регистрация не могла быть произведена, т. к. сделка считается по ГК РФ ничтожной. Суду необходимо было учесть, что для защиты прав истицы надо было установить факт владения на праве собственности 2\3 долями дома или признать право собственности, или признать сделку действительной. Именно такое решение суда даст возможность Палате провести регистрацию.

Ульяненкова предъявила иск к МОРП о признании за ней права собственности на квартиру в многоквартирном доме в г. Пушкино, полученную ею вместе с сыном в собственность на основании договора с администрацией Лосиноостровского электротехнического завода от 18.03.98 о приватизации жилья, просила признать действия ответчика по отказу ей в регистрации в связи со смертью сына неправомерными и обязать Палату произвести регистрацию ее права собственности на жилье. Директор завода иск признал. Решением Пушкинского городского суда от 01.01.2001 требования Ульяненковой полностью удовлетворены, за ней признано право собственности на квартиру. На МОРП возложена обязанность по регистрации ее права собственности на квартиру. При этом суд указал, что поскольку участник сделки умер и не может участвовать в ее регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации сделки.