Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 1 )

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ РЕГИСТРАЦИОННАЯ ПАЛАТА

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА

N 122-ФЗ ОТ 21.07.97 "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

от 4 июля 2001 года

Введение

Гражданским кодексом Российской Федерации введена государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация - новый правовой институт, направленный на усиление роли государства в сфере гражданского оборота объектов недвижимости. Целью государственной регистрации является защита прав собственников и обладателей иных вещных прав на недвижимость, обеспечение законности в сфере рынка недвижимости, создание единой информационной базы об объектах и субъектах прав на недвижимое имущество.

В ст. 131 ГК РФ определены основополагающие принципы государственной регистрации и указано на то, что порядок государственной регистрации и основания отказа в проведении регистрации устанавливаются самостоятельным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - Закон) вступил в силу 31.01.98 и установил в развитие требований ГК РФ единый на всей территории Российской Федерации порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Московской области государственная регистрация прав на недвижимое имущество была введена Законом Московской области от 01.02.96 N 3/96-ОЗ "О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области". Указанным Законом субъекта Федерации было установлено правило, по которому на территории Московской области государственную регистрацию имущественных прав стал осуществлять специализированный государственный орган - Регистрационная палата. Положение о Регистрационной палате утверждено постановлением Главы Администрации Московской области от 25.03.96 N 99-ПГ. Новая редакция Положения утверждена постановлением Губернатора Московской области от 12.05.98 N 124-ПГ, изменения и дополнения внесены 09.03.99 N 59-ПГ. Формирование территориальных подразделений Регистрационной палаты началось с конца 1996 года и осуществлялось в течение 1997 года. Таким образом, к моменту вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Регистрационная палата имела свои управления и отделы во всех административных образованиях области и с 31.01.98 на территории всей Московской области приступила к проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в полном соответствии с Федеральным законом.

После 31.01.98 государственную регистрацию предусмотренных Гражданским кодексом РФ вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской области как единого регистрационного округа осуществляет исключительно учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Московская областная регистрационная палата. В настоящее время штатная численность МОРП составляет 800 сотрудников, из которых 49% - юристы с высшим образованием.

На 01.01.2001 в базе данных Палаты накоплена информация о регистрации более 1977 тыс. прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним и свыше 175 тыс. субъектов предпринимательской деятельности. Необходимость в использовании накопленных МОРП сведений возрастает. За период деятельности Регистрационной палатой отработано свыше 60 тысяч запросов граждан и организаций о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и о субъектах предпринимательской деятельности. При этом основную массу составляют запросы судебных, правоохранительных органов, службы судебных приставов.

С введением в действие Закона утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Обязательная нотариальная форма сохранена для следующих сделок: ренты (пожизненного содержания с иждивением) - ст. 584 ГК РФ, договора ипотеки (залога недвижимости) - ст. 339 ч. 2 ГК РФ, брачного договора (контракта) - ст. 41 Семейного кодекса РФ, а также при внесении изменений и дополнений в договоры, ранее заключенные в нотариальной форме. В отношении других сделок с недвижимостью стороны согласно ст. 163 ГК РФ лишь по желанию могут придать им нотариальную форму.

Вместе с тем граждане вправе представить на государственную регистрацию договор, заключенный ими в простой письменной форме. В таком случае Регистрационная палата осуществляет правовую экспертизу сделки, проверяет ее законность, после чего производятся регистрационные действия по внесению записей в Единый государственный реестр прав.

За период действия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" количество гражданских дел в судах Московской области с участием МОРП, связанных с применением этого Закона, постоянно увеличивается. В 1998 г. было рассмотрено около 100 дел, в 1999 г. - 170, в 2000 г. - более 400 дел. Большое количество составляют дела, связанные с отказом в государственной регистрации, о признании недействительными договоров, с регистрацией договоров или прав и т. д. Проведенное судебной коллегией Московского областного суда и Московской областной регистрационной палатой обобщение практики рассмотрения дел по обжалованию действий Регистрационной палаты показало, что применение Закона вызывает много проблем и непониманий. Далекий от совершенства Закон наделил регистрационные органы значительными полномочиями, осуществление которых для регистраторов является обязательным, а для граждан этот Закон, по сути, являющимся процессуальным законом, обернулся необходимостью обращаться в суд за подтверждением своих прав на недвижимое имущество. Обобщение дел, рассмотренных судами области, показало, что подходы судей к рассмотрению дел, связанных с правами на недвижимое имущество, существенно различаются в применении как процессуальных, так и материальных норм права. Настоящее обобщение направлено на выявление проблемных вопросов, возникающих у судов и государственных регистраторов при применении законодательства и рассмотрении дел, связанных с возникновением, переходом и прекращением прав на недвижимое имущество, и на формирование единой соответствующей требованиям закона правоприменительной практики.

2. Отдельные понятия, встречающиеся в Законе

В Законе дано понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 2); установлена обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 4); определен порядок государственной регистрации (ст. 12-21);

названы участники отношений по государственной регистрации (ст. 5); определены правовой статус и компетенция органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 9).

Согласно ст. 131 ГК РФ, а также ст. 2 Закона государственная регистрация - это юридический акт признания государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость.

Полномочия по осуществлению регистрации от имени государства возложены на специализированный государственный орган - учреждение юстиции по государственной регистрации в Московской области - это Московская областная регистрационная палата (далее - МОРП или Палата).

В соответствии с требованиями Закона постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр или ЕГРП).

ЕГРП представляет собой унифицированную систему записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Правилами установлены формы ЕГРП и строгий порядок их заполнения. С введением государственной регистрации учреждение юстиции по регистрации - Регистрационная палата, как и правообладатели, поставлены в жесткие рамки: правообладатели обязаны осуществить государственную регистрацию своих прав с соблюдением тех требований, которые предъявлены Законом и Правилами ведения ЕГРП к документам и содержащимся в них сведениям. Регистрационная палата может осуществить государственную регистрацию сделок и прав только при наличии необходимых для этого документов и сведений для внесения в ЕГРП.

ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта (подраздел I), записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя (подраздел II), записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом (подраздел III).

При этом описание объекта должно содержать его адрес (местоположение), наименование, назначение (для земельных участков указывается категория земель), общая площадь (для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру), кадастровый (при отсутствии - условный) номер, инвентарный номер, литер, этажность (этаж). Эти сведения берутся из документов учета, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет.

После описания объекта в ЕГРП указывается вид права. Если объект находится в общей долевой собственности, указывается доля в праве собственности в виде правильной простой дроби, вносятся сведения о владельцах прав. Если владельцами прав являются физические лица, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения.

Записи о сделках с объектами недвижимого имущества, ограничениях, обременениях вещных прав содержат сведения о сторонах, предмете, условиях и сумме сделки. Правилами ведения ЕГРП установлены требования к записям в ЕГРП о сделках, прекращении прав, их ограничении, обременении, утверждены формы штампов регистрационных надписей на документах, свидетельства о государственной регистрации прав.