Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 14 )

Комментарий. Решение суда является правильным. Суд учел, что общая долевая собственность на дом была прекращена решением суда о реальном разделе в 1987 г. на основании ст. 121 ГК РСФСР 1964 г. В свидетельстве о праве на наследство, выданном нотариусом и представленном на регистрацию, неверно описан объект права, а также неправильно указан вид права как общая долевая собственность.

Подчас из решений суда о реальном разделе и определений об утверждении мировых соглашений невозможно определить, произведен ли действительный реальный раздел, который отвечает указанным требованиям о реальном разделе, так как судом указываются не конкретные помещения, составляющие изолированную часть (квартиру), а количество квадратных метров, например кухни, коридора, террасы и т. п. Исполнить подобное решение и произвести государственную регистрацию в таких случаях невозможно, так как судом практически устанавливается порядок пользования жилым домом, а не его реальный раздел.

Так, определением Красногорского городского суда от 09.10.97 было утверждено мировое соглашение между четырьмя сособственниками Балакиным, Шуссер, Клюевой, Петровой об изменении размера идеальных долей жилого дома с надворными постройками и реальном разделе домовладения в п. Опалиха. При этом в мировом соглашении указано о выделении сторонам, в частности, 1/4 комнаты, 1/3 коридора или нескольких квадратных метров какого-либо помещения дома, а также о выделении комнат в совместное пользование и т. п.

Комментарий. По таким условиям соглашения реального раздела фактически не произведено, т. к. не имеется самостоятельных изолированных частей жилого дома. Государственная регистрация не может быть осуществлена, так как жилые помещения как объекты права судом не были определены. Поэтому указание в определении об утверждении мирового соглашения о реальном разделе домовладения вводит в заблуждение сособственников и может повлечь дальнейшие споры.

Споры о праве и регистрации прав на земельные доли (паи)

Необходимо отметить, что понятие земельной доли (пая) и порядок распоряжения ею вызывают много проблем и вопросов из-за отсутствия четкого и последовательного законодательного закрепления. В нормативных документах используются термин земельная доля (пай), однако однозначного правового разъяснения этого термина нет. Изучение нормативных актов, в которых используется это понятие, таких как Указ Президента РФ от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", Указ Президента РФ от 27.10.93 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", Указ Президента РФ от 07.03.96 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", постановлений Правительства РФ от 29.12.91 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", от 01.02.95 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев", а также положений ГК РФ, позволяет сделать следующий вывод.

Если земельная доля не выделена на местности, а определена только в количественном выражении в виде дроби и/или кв. м, то она представляет собой долю в праве общей собственности на целый земельный участок. В этом случае объектом собственности выступает весь земельный участок, состоящий из множества долей в праве, предоставленных гражданам в соответствии со списком, утвержденным правоустанавливающим документом о реорганизации сельскохозяйственного предприятия. Весь земельный участок описывается в ЕГРП как объект, находящийся в общей долевой собственности множества лиц, план всего земельного участка представляется в регистрирующий орган. Собственник земельной доли вправе распоряжаться ею в соответствии с действующим законодательством, в том числе путем внесения в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Если земельная доля выделена в натуре, она становится самостоятельным объектом собственности. При этом для регистрации права собственности на выделенный в счет земельной доли земельный участок должно быть предоставлено решение собственников о выделе границ участка в натуре или соответствующее решение органов местного самоуправления, что соответствует требованиям Указа Президента РФ N 337, либо решение суда об этом, но в любом случае представлен план индивидуального земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ.

Эти требования вызывают на практике споры.

Так, 15.12.99 решением Истринского районного суда отказано в удовлетворении жалобы к Московской областной регистрационной палате на отказ в государственной регистрации его права собственности на земельный пай. В качестве основания для регистрации права заявителем представлено свидетельство о праве на наследство - земельный пай, выданное нотариусом г. Истры и Истринского района. Палатой отказано в регистрации права наследника в связи с отсутствием права собственности у наследодателя В обоснование отказа указано следующее: Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.09.92 N 708, предусмотрено, что при реорганизации совхозов по желанию членов трудового коллектива могут быть образованы товарищества, в которых работникам совхозов определяются индивидуальные имущественные паи и земельные доли. В соответствии с п. 16 указанного Положения владельцам имущественного пая и земельной доли предоставлено право внести их в качестве взноса в создаваемое товарищество либо использовать иными способами, т. е. получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев), а также передавать по наследству в соответствии с законодательством. Пунктом 10 постановления Правительства РФ от 29.12.91 N 86 владелец обязывается подать соответствующее заявление во внутрихозяйственную комиссию с указанием формы использования своего пая, то есть обязывается распорядиться своим имущественным паем и земельной долей. Согласно учредительному договору от 20.05.94 Товарищества с ограниченной ответственностью "Курсаково", созданного в порядке реорганизации совхоза "Курсаково", распорядилась своей земельной долей путем внесения ее в качестве взноса в уставный капитал товарищества. На основании п. 20 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 01.02.95 N 96, при внесении земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации этой организации как юридическому лицу выдается свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствует внесенным земельным долям, и план этого участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал указанной организации, теряет юридическую силу. Таким образом, собственником земельной доли площадью 1,96 га с 17.06.94, т. е. дня государственной регистрации, являлось товарищество с ограниченной ответственностью "Курсаково", которое было зарегистрировано постановлением главы администрации Истринского района от 17.06.94 N 1156/12. Учредительным договором также предусмотрено, что имеет 1 (одну) долю в уставном капитале товарищества номинальной стоимостью 9536 рублей, которой была вправе распоряжаться в соответствии с действующим законодательством. До момента смерти - 20.12.97 являлась учредителем ТОО "Курсаково". Государственная регистрация изменений к учредительным документам, связанных с выходом из состава учредителей , не производилась. Таким образом, согласно п. 6 ст. 93 ГК РФ наследник - вправе получить свидетельство о праве на наследство в виде 1 (одной) доли в уставном капитале ТОО "Курсаково". Следовательно, нотариус не вправе был выдавать свидетельство о праве на наследство на основании документов, утративших юридическую силу. Исследовав обстоятельства дела, суд отказал в удовлетворении жалобы на отказ Регистрационной палаты в регистрации, признав его обоснованным. Решение Истринского городского суда кассационной инстанцией оставлено без изменения.

Комментарий. В данном случае судом изучены обстоятельства дела и основания для отказа в регистрации, изложенные Регистрационной палатой. Судебными инстанциями установлено, что собственником земельной доли (пая) принадлежащая ей земельная доля (пай) внесена в установленном порядке в уставный капитал ТОО "Курсаково", и при таких обстоятельствах отказ Регистрационной палаты в регистрации права наследника на указанную земельную долю является обоснованным.

Мировые соглашения

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего такие гражданские права и обязанности. Под судебным решением в соответствии со ст. 11 ГК РФ понимается судебный акт суда общей юрисдикции, арбитражного суда, третейского суда. Судебный акт как понятие объединяет в себе решение, определение и постановление суда. Поэтому определение суда об утверждении мирового соглашения является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, несмотря на то что ст. 17 Закона не называет мировое соглашение в качестве основания для государственной регистрации.

Мировое соглашение, утвержденное судом, в соответствии со ст. 338, 339 ГПК РСФСР подлежит исполнению и является основанием для выдачи исполнительного листа, который согласно п. 1 ст. 339 ГПК РСФСР и п. 1 ст. 7 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 21.07.97 N 119 является исполнительным документом. Вследствие этого регистрирующий орган обязан осуществлять государственную регистрацию прав на основании не только решений судов, но и определений об утверждении мировых соглашений.

По правовой природе мировое соглашение относится к договору, соглашению сторон, по которому стороны идут на взаимные уступки друг другу, заново определяя свои права и обязанности по спорному правоотношению.