Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 2 )

Регистрирующие органы в своей деятельности строго руководствуются указанными Правилами при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так как предназначение ЕГРП именно в том, что в нем должна содержаться исключительно четкая правовая информация об объекте недвижимости и правах на него.

Однако создание и требования строго формализованной системы записей о правах на недвижимое имущество не имеют отражения в принятых много ранее законодательных актах, которыми руководствуются судебные органы при рассмотрении дел по спорам с недвижимостью, в первую очередь в ГПК РСФСР. При отсутствии в акте судебного органа, вынесенном после 31.01.98, всех данных, подлежащих внесению в ЕГРП, регистратор либо правообладатель вправе запросить суд о порядке исполнения соответствующего решения в соответствии со ст. 28 Закона.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

К объектам недвижимости, подлежащим регистрации, относятся: земельные участки (ст. 130 ГК РФ), участки недр (ст. 130 ГК РФ), обособленные водные объекты недр (ст. 130 ГК РФ), леса, многолетние насаждения (ст. 130 ГК РФ), здания (ст. 130 ГК РФ), части здания (ст. 5 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"), сооружения (ст. 130 ГК РФ), сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), нежилые помещения (ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"), предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" квартиры, их части (ст. 289, 558 ГК РФ), состоящие из одной или нескольких комнат, жилые помещения в квартирах (ст. 16 Закона "Об основах федеральной жилищной политики"), иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики"), комнаты (ст. 9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения (ст. 56 "Основ законодательства РФ о нотариате", ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), садовые дома, хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"), объекты незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Регистрация сделки - это подтверждение взаимных обязательств сторон, а в некоторых случаях и подтверждение возникшего права приобретателя, это и способ придания сделке ее юридической значимости.

Регистрация прав по сделке - это запись о праве, состоящая из записи четырех элементов: субъекта права (правообладатель), объекта права (имущество), вид права (собственность или иные вещные права), основание (правоустанавливающий документ).

Законодатель не дал четкого указания о том, регистрируются ли все сделки по недвижимости, всегда ли регистрируется сделка и переход права по ней или возможна регистрация перехода права на недвижимость без регистрации сделки.

Не совсем четкая редакция ст. 164 ГК РФ по вопросу регистрации отсылает к ст. 131 ГК РФ и Закону. Однако ст. 131 ГК РФ предусматривает лишь виды подлежащих регистрации прав на имущество, но не виды сделок, подлежащих регистрации. Этот пробел восполняется ознакомлением с нормами части второй ГК РФ по отдельным договорам, предметом которых является недвижимость. Так, ст. 551 ГК РФ предусматривает регистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору купли - продажи, но не говорит о регистрации самого договора, поэтому можно сделать вывод о том, что договор купли - продажи недвижимости регистрируется только тогда, когда это прямо предусмотрено законом. В других случаях регистрации подлежат как сделка с недвижимостью, так и переход права по ней. Кроме того, по сделкам с недвижимостью может быть произведена регистрация только перехода права по ним.

Так, обязательной регистрации подлежат следующие сделки и права по ним:

1) договор купли - продажи жилых помещений и долей в праве собственности на жилое помещение, в том числе находящееся в общей долевой собственности (ст. 251, 558 ГК РФ);

2) договор залога (ипотеки) (ст. 339 ГК РФ);

3) соглашение об уступке требования, основанной на сделке, подлежащей регистрации (ст. 389 ГК РФ);

4) договор купли - продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

5) договор дарения недвижимого имущества (доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 574 ГК РФ);

6) договор пожертвования недвижимого имущества (ст. 582 ГК РФ);

7) договор ренты недвижимого имущества (в том числе постоянной, пожизненной) (ст. 584 ГК РФ);

8) договор пожизненного содержания с иждивением (ч. 2, ст. 601, 584 ГК РФ);

9) договор аренды зданий, сооружений, заключенный на срок не менее одного года (ст. 609, 651 ГК РФ);

10) договор аренды предприятия (ст. 659 ГК РФ);

11) договор мены жилых помещений (договор мены долей в праве собственности на жилое помещение);

12) договор о передаче квартиры государственного или муниципального жилищного фонда в собственность гражданам, проживающим в данном помещении (ст. 1 Закона "О приватизации жилищного фонда в РСФСР") и др.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено осуществление государственной регистрации обременений, ограничений прав собственности и других вещных прав. Законом о государственной регистрации определено, что ограничения (обременения) - это наличие установленных Законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и др.). Таким образом, Законом термины "ограничения" и "обременения" использованы как синонимы.

Однако вопрос о понятии ограничений (обременении) относится к числу проблем, недостаточно разработанных юридической наукой, поэтому существуют неясности и разночтения при их применении, связанные в том числе и с тем, что ограничения (обременения) различны по правовой природе и своим последствиям.

Наличие ограничений (обременений) означает, что при переходе вещных прав недвижимое имущество переходит к новому правообладателю вместе с соответствующими ограничениями и обременениями. Осуществление государственной регистрации ограничений (обременений) создает условия для того, чтобы приобретатель мог узнать о наличии таких ограничений (обременений).

Государственной регистрации в качестве самостоятельных обременений подлежат ипотека и сервитут. Записи о наличии обременений в виде аренды осуществляются при регистрации договора аренды в установленном Законом порядке и вносятся в Реестр. При доверительном управлении вносятся записи о передаче недвижимого имущества. Записи о наличии ареста (запрещения) вносятся в ЕГРП, основанием для внесения этих записей служат акты судебных и иных органов, наложивших арест.

3. Как регистрируются сделки с недвижимым имуществом,

заключенные до и после принятия Закона

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных Законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Сама сделка с недвижимостью должна регистрироваться только в случаях, предусмотренных Законом. Таким образом, пункт 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности сделки при несоблюдении требования о государственной регистрации может применяться только к тем договорам, в отношении которых Законом установлено требование о государственной регистрации.

Поскольку сделка по отчуждению имущества согласно ст. 223 ГК РФ считается заключенной, а право перешедшим лишь после их регистрации, момент возникновения права на недвижимость совпадает с моментом государственной регистрации, если иное не предусмотрено Законом. Ст. 223 ГК РФ применяется к тем случаям, когда имущество приобретается по сделке. Однако, как быть, если сделка была заключена или право возникло до момента вступления в силу Закона?

Как определить в таких случаях момент возникновения права на недвижимость? В связи с этим необходимо рассмотреть все возможные варианты.

1. Согласно ст. 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, признаются юридически действительными, если сделка, заключенная до 31.01.98, была зарегистрирована, вернее, учтена в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством. Так, правоустанавливающие документы на жилые дома и помещения подлежали регистрации в органах БТИ, а в сельской местности в соответствии со ст. 239, 257 ГК РСФСР 1964 г. регистрация осуществлялась в исполнительных комитетах местных Советов. Правоустанавливающие документы на земельные участки в период с 25.04.91 по 27.10.93 нигде не регистрировались. В указанный период времени земельные участки предоставлялись гражданам местными Советами народных депутатов постановлениями, причем в период с 19.03.92 выдавались также свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ N 177 от 19.03.92. После 27.10.93 в соответствии с Указом Президента РФ N 1767 от 27.10.93 документы, подтверждающие право собственности на земельные участки, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, без регистрации в комитетах эти документы являлись недействительными; правоустанавливающие документы на нежилые строения и сооружения, хотя и могли быть зарегистрированы каким-либо органом, но после вступления в силу Закона, т. е. после 31.01.98, необходимо уточнять полномочия такого органа на осуществление регистрации и значение проведенной регистрации для признания прав на недвижимое имущество. Кроме того, как ранее было указано, в Московской области государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась специализированным органом - Регистрационной палатой на основании Закона МО от 01.02.96 N 3/96-ОЗ "О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и сделок на территории Московской области".