Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (стр. 8 )

Решением Можайского городского суда от 01.01.2001 свидетельство о государственной регистрации права собственности на универмаг и котельную за Можайским РАЙПО признано недействительным. Суд обязал МОРП произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимость за Корниенко. При этом суд, признавая действия МОРП неправомерными, указал, что по акту госкомиссии о приеме здания универмага в эксплуатацию заказчиком строительства указан Можайский РПС. Однако здания сразу же были переданы на баланс Уваровского ПОСПО, в 1995 г. БТИ зарегистрировало строения за Уваровским ПОСПО. Договор о передаче зданий между ПОСПО и РАЙПО не заключался. Решением арбитражного суда от 30.11.99 постановление собрания уполномоченных Уваровского ПОСПО о ликвидации общества и передаче имущества РАЙПО признано недействительным. Как указал суд, изложенное свидетельствует о том, что недвижимость принадлежала ПОСПО и истица приобрела на аукционе его имущество. Кроме того, поскольку 15.04.97 службой судебных приставов на здание универмага был наложен арест, МОРП не вправе была производить регистрацию права за Можайским РАЙПО. В кассационном порядке дело не рассматривалось.

Комментарий. Регистрация права собственности РАЙПО на здание универмага и котельной могла быть отменена в установленном порядке после вынесения решения арбитражного суда 30.11.99. Однако этого сделано не было, что повлекло отказ в регистрации прав Корниенко как покупателя на аукционе, поэтому решение суда в части обязания МОРП произвести регистрацию является правильным. Однако Можайский городской суд должен был не ограничиваться признанием недействительным свидетельства о государственной регистрации, необходимо было признать недействительной саму регистрацию права собственности Можайского РАЙПО на указанные объекты недвижимости. В то же время необходимо отметить, что наложение ареста на имущество не является препятствием к регистрации права собственности на него, так как арест является запретом только к распоряжению имуществом, поэтому с доводом решения об обратном нельзя согласиться.

Так, Лотошинский городской суд удовлетворил жалобу Потапова на отказ Регистрационной палаты в регистрации договора о передаче квартиры в собственность, указав, что истец представил в Палату все необходимые документы для регистрации. Между тем при проведении правовой экспертизы документов Палатой было выявлено противоречие между заявляемыми Потаповым правами на квартиру, являющуюся частью жилого дома, и уже зарегистрированным ранее правом долевой собственности на указанный дом за Капиной и Антоновой в размере 1/4 доли за каждой. Установление таких противоречий согласно ст. 20 Закона является основанием к отказу в регистрации. Таким образом, между Потаповым, Капиной, Антоновой существовал спор о праве на дом, который подлежал разрешению в суде. Однако суд применительно к требованиям ст. 161 ГПК РСФСР рассмотрение дела не отложил и не разъяснил заявителю право обращения в суд с иском о признании права собственности на часть дома. Капина и Антонова к участию в деле не привлекались. Суд рассмотрел дело как жалобу на отказ МОРП и ее удовлетворил.

Комментарий. Суд не принял во внимание, что договор о передаче Потапову в собственность квартиры не соответствовал требованиям Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", т. к. этот Закон предусматривает бесплатную передачу в собственность жилых помещений, но на этот дом было ранее зарегистрировано право долевой собственности двух лиц в 1/4 доле каждому, поэтому отнесение дома к государственному или муниципальному жилому фонду произведено без достаточных к тому оснований. В соответствии с п. 9 ст. 12 Закона при выделении или разделении объекта в Реестре открывается новый раздел со ссылкой на ранее существовавший объект. Из этого следует, что невозможно одновременно регистрировать права на объект в целом и на часть этого объекта. Определением судебной коллегии МОС решение суда было отменено.

Законом предусмотрено, что сообщение об отказе в регистрации направляется заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. В случае отказа регистрирующий орган руководствуется утвержденной приказом Министерства юстиции РФ, Министерства имущественных отношений РФ, Государственного комитета РФ по строительству и жилищно - коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 01.01.2001 N 194/16/1/168 Инструкцией о порядке заполнения и выдаче свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах. В частности, Инструкцией предусмотрено, что сообщение об отказе составляется на официальном бланке учреждения юстиции по регистрации прав и должно сдержать: исходящий номер, дату направления сообщения заявителю, его фамилию, имя, отчество и адрес, ссылку на Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указание на причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации, а также разъяснение возможности обжалования отказа в регистрации в судебном порядке.

Как было указано ранее, государственная регистрация носит заявительный характер. Это означает, что регистрационные действия в соответствии с требованиями ст. 13, 16, 17, 18 Закона начинаются со дня подачи в Регистрационную палату сторонами по сделке письменных заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации.

Таким образом, при обращении в суд граждан с жалобами на отказ в государственной регистрации суду необходимо устанавливать, соблюден ли гражданином установленный Законом порядок обращения в Палату с заявлением о государственной регистрации, а именно: подавалось ли письменное заявление с приложением необходимых для регистрации документов, оплачивалась ли регистрация. Если документы не были приняты в связи с отсутствием полного комплекта правоустанавливающих документов в подлинниках и копиях, документов технического учета, документов об оплате регистрации, а также не представлены необходимые заявления и др., действия регистрирующего органа не могут рассматриваться как отказ в государственной регистрации, произведенный по правилам ст. 20 Закона. В данном случае сторона не лишена возможности, если полагает свои права нарушенными, обжаловать иные действия регистрационной Палаты, при этом суду необходимо дать оценку действиям заявителя и сотрудников Палаты.

В таких случаях, когда надлежащим образом оформленный отказ в государственной регистрации отсутствует, но гражданин полагает, что его права нарушены регистрирующим органом или его должностными лицами, тогда требования заявителя правильнее назвать обжалованием иных действий. В случае если суд установит наличие отказа Палаты в совершении регистрационных действий, то для правильного разрешения дела необходимо установить, с каким именно заявлением обращался гражданин в Палату, т. е. по вопросу государственной регистрации права на недвижимое имущество или перехода права на недвижимое имущество или сделок с недвижимым имуществом и т. д.

Установив, по какой причине конкретно Палата отказала гражданину в государственной регистрации, суд, изучив обстоятельства и основания отказа, при установлении необоснованности произведенного Палатой отказа в государственной регистрации в решении указывает о признании судом отказа по изложенным обстоятельствам недействительным, необоснованным или наоборот.

Так, решением Железнодорожного городского суда от 18.11.99 отказано в удовлетворении жалобы Потаевой на действия Московской областной регистрационной палаты, выразившиеся в отказе в государственной регистрации сделки и права. Материалами дела установлено, что 08.05.99 Веселова и Потаева заключили договор дарения доли жилого дома и удостоверили его у нотариуса. Для государственной регистрации договора и перехода права собственности от Веселовой к Потаевой стороны в Регистрационную палату не обращались, а 12.07.99 Веселова умерла. Потаева обратилась в учреждение юстиции за регистрацией сделки и права 09.08.99, т. е. после смерти дарителя. Московской областной регистрационной палатой в государственной регистрации отказано на том основании, что представленный на регистрацию договор дарения в соответствии со ст. 574 ГК РФ при отсутствии факта государственной регистрации считается незаключенным. В соответствии со ст. 131 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у Потаевой может возникнуть с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, на момент обращения Потаевой в Регистрационную палату право собственности принадлежало Веселовой. Учитывая, что в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность, т. е. способность иметь гражданские права и нести обязанности, гражданина прекращается его смертью, государственная регистрация сделки и перехода права не может быть произведена. Доводы Московской областной регистрационной палаты по отказу в регистрации признаны судом обоснованными.

Комментарий. МОРП отказала истице Потаевой в государственной регистрации по той причине, что представленный на регистрацию договор дарения в соответствии со ст. 574 ГК РФ при отсутствии факта государственной регистрации считается незаключенным. В соответствии со ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у Потаевой может возникнуть с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, на момент обращения Потаевой в Регистрационную палату право собственности принадлежало Веселовой , что в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью, государственная регистрация сделки и перехода права не может быть произведена. Суд правильно признал за истицей право собственности на часть дома, т. к. сделка дарения сторонами была исполнена, Закону не противоречила. Решение суда в данном случае является основанием для регистрации в МОРП сделки и права.

При рассмотрении дел, связанных с отказом в регистрации, судом должны быть тщательно изучены обстоятельства дела и основания, послужившие причиной отказа в регистрации. Отказ в регистрации означает, что регистрирующий орган не установил в поданных на регистрацию документах наличия оснований для совершения заявленных регистрационных действий, вследствие чего заявителю отказано в их осуществлении.