Новое в учете ОС, МПЗ, НМА (стр. 19 )

Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое (в том числе аренда) подлежат государственной регистрации, земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы. Согласно абзацу второму п. 6 ст. 12 этого Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Вследствие этого договор аренды помещений, заключенный более чем на год, также подлежит государственной регистрации (информационное письмо Президиума ВАС РФ ).

Как было указано выше, регистрации подлежит договор, заключенный не менее чем на год. Если он подписан на срок, превышающий год, государственная регистрация обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Считается, что договор аренды заключен на срок не менее года, если его срок определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. В аналогичном порядке считается заключенным на год договор, который действует, например, с 15 мая 2007 года по 14 мая 2008 года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Такие договоры аренды подлежат государственной регистрации.

Общие принципы регистрации договора аренды предусмотрены Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а процедура регистрации описана в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России .

Стороны договора часто стремятся избежать государственной регистрации договора аренды недвижимости.

Один из вариантов решения данной проблемы — заключение договора на срок меньше года. Действительно, в силу ст. 651 ГК РФ такой договор регистрировать не надо и он вступает в силу с момента подписания, если самим договором не предусмотрено иное. При этом субъекты Российской Федерации не могут устанавливать свои правила регистрации, отличные от правил, установленных ГК РФ, а любой изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется как противоречащий нормам ГК РФ (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»«).

Если договор, заключенный на срок менее года, продлевается после окончания его действия на такой же срок, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который тоже не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ ).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 31 Информационного письма Президиума «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданским кодексом Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Следовательно, из смысла ст. 621 ГК РФ следует, что заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Данный вывод изложен и в п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Контролирующие органы разъясняют, что расходы в виде арендных платежей по договору аренды недвижимости, заключенному на срок менее одного года и продленному на такой же срок после его окончания, учитываются организацией-арендатором в целях налогообложения прибыли при условии соблюдения положений п. 1 ст. 252 НК РФ (Письмо УФНС РФ по г. Москве -12/015152.3).

В то же время сторонам следует избегать злоупотребления правом, а также заключения притворных сделок.

Другой вариант — заключение договора на неопределенный срок. Независимо от фактического периода действия, такой договор регистрировать не надо. Ведь при его заключении срок не был оговорен, и нельзя утверждать, что он составляет не менее года.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его окончания. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут в любой момент по желанию одной из сторон.

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, приравнены и договоры, заключенные до наступления какого-либо не предопределенного по времени (календарной дате) события (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ ). Такие договоры также не требуют государственной регистрации.

Если первоначально договор аренды недвижимости был заключен на непродолжительный срок и не требовал государственной регистрации, а затем возобновлен уже на неопределенный срок, то и в этом случае он не подлежит регистрации, хотя по совокупности оба договора будут действовать более года (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ ).

Пример:

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, так как данное лицо, по мнению истца, без законных на то оснований владело и пользовалось вышеуказанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания был заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор считался незаключенным.

Арбитражный суд отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Арендатор, занимающий площади в объекте недвижимости по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не прошедшему этой процедуры, не имеет права признавать расходы в виде арендной платы, расходы на содержание, эксплуатацию, страхование арендованного объекта. Как мы отмечали выше, такой договор не вступил в силу, а значит, все связанные с ним расходы экономически не оправданы.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на документально подтвержденные расходы, под которыми понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Арендные платежи, внесенные на основании договора аренды недвижимости на срок не менее года, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами только после государственной регистрации этого договора.

То же касается требований регистрации дополнительных соглашений к таким договорам (письма Минфина России -03-04/1/471, -03-04/4/34).

Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации. В то же время, если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль с момента получения объекта в пользование по акту приемки-передачи (письмо Минфина России -03-04/1/325).

Расходы по договору, заключенному не неопределенный срок, учитываются в налоговом и бухгалтерском учете арендатора с момента вступления договора в силу (т. е. с даты передаточного акта) (Письмо Минфина от 18 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/768, Письмо Минфина от 18 сентября 2009 г. № 03-03-06/2/174, Письмо Минфина от 14 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/241, Письмо Минфина от 7 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/226).

Если первоначально был заключен срочный договор, а затем он был продлен на неопределенный срок, то для списания расходов в налоговом учете условие о регистрации договора не возникает (см. Письмо Минфина от 18 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/768).

Срок аренды

Срок договора аренды определяется условиями договора (ст. 610 ГК РФ), а если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. К договорам, заключенным на неопределенный срок, приравнены договоры «до события».

По истечении срока договора аренды он прекращает действие или может быть продлен по соглашению сторон.

Если срок договора кончился, арендатор по общему правилу (ст. 621 ГК РФ) имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок по сравнению с другими претендентами на аренду того же имущества.

Когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора в порядке, установленном ст. 610 ГК РФ, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Практика арбитражных судов применительно к расторжению таких договоров приведена, в частности, в информационном письме Президиума ВАС РФ .