Новое в учете ОС, МПЗ, НМА (стр. 20 )

Передача имущества, ежемесячный документооборот по договору аренды

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При передаче имущества оформляется акт. Форма акта может быть произвольной, если только речь не идет об аренде предприятия как имущественного комплекса или о финансовой аренде (лизинге), когда объект будет учитываться на балансе арендатора (лизингополучателя). В этих случаях может применяться акт формы № ОС-1 (№ ОС-1а, ОС-1б) в соответствии с требованиями постановления Госкомстата России .

Передаточный акт должен содержать балансовую оценку имущества по данным арендодателя (в этой оценке объект будет отражен у арендатора на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства»).

Арендодатель может также передать арендатору копию инвентарной карточки объекта по форме № ОС-6. Согласно п. 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств арендатору рекомендуется открыть инвентарную карточку на арендованный объект для организации учета вышеуказанного объекта на забалансовом счете. Объект может учитываться арендатором по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем.

Статьи 655 и 659 ГК РФ предъявляют особые требования к документированию передачи здания, сооружения или арендованного предприятия.

В случае аренды автомобиля арендодателю следует в дополнение к перечисленным документам выдать арендатору доверенность на управление (пользование, распоряжение) транспортным средством. Нотариально заверять такую доверенность нет необходимости — достаточно заверить ее печатью организации (если арендодатель — юридическое лицо) или собственноручной подписью (если арендодатель — физическое лицо).

В установленные договором аренды сроки (обычно ежемесячно) арендодатель выставляет арендатору счет на сумму арендной платы.

Ежемесячно арендодатель должен выставлять арендатору счет-фактуру на сумму арендной платы.

НК РФ, в частности применительно к НДС, рассматривает аренду как услугу, которая оказывается арендодателем арендатору помесячно. По общему правилу, в течение пяти дней с момента оказания услуги арендодатель должен выставить арендатору счет-фактуру, на основании которой арендатор будет иметь возможность принять «входящий» НДС к вычету.

Как сообщил Минфин России письмом -04-11/21, сроки выставления счетов-фактур при реализации услуг, в том числе услуг по предоставлению имущества в аренду, непосредственно связаны с датой оказания данных услуг. Выставление счетов-фактур возможно не ранее окончания налогового периода, в котором фактически оказаны услуги.

Услуги по аренде считаются оказанными на последний день каждого месяца, а счет-фактура должен быть выставлен не ранее этой даты и не позднее 5-го числа следующего месяца.

Особый порядок выставления счетов-фактур и уплаты (возмещения) НДС предусмотрен в случаях аренды федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества на территории Российской Федерации у органов государственной власти и управления и органов местного самоуправления (п. 3 ст. 161, п. 3 ст. 174 НК РФ).

Арендатор выступает в таких сделках в качестве налогового агента, и в его обязанности входит определение налоговой базы по НДС, исчисление налога, удержание из дохода, уплачиваемого арендодателю, и перечисление суммы НДС в бюджет.

Налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом НДС. Согласно п. 4 ст. 164 НК РФ налогообложение в данном случае производится по налоговой ставке 18/118. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества.

Право на вычет НДС у арендатора возникает в данной ситуации в порядке, установленном п. 3 ст. 171 НК РФ, то есть вычетам подлежат суммы налога, уплаченные в соответствии со ст. 173 НК РФ арендаторами — налоговыми агентами. Арендатор может произвести вычет, если он удержал и уплатил НДС из доходов налогоплательщика-арендодателя.

Арендодатель — орган власти не выставляет в этом случае арендатору счет-фактуру. В п. 5 определения Конституционного Суда Российской Федерации -О указал, что в рассматриваемом случае отсутствие счета-фактуры не является препятствием для вычета НДС арендатором. Арендатор государственного и муниципального имущества вправе получить вычеты по НДС на основании документов, подтверждающих уплату этого налога. Аналогичной позиции придерживаются арбитражные суды (см. Постановление Президиума ВАС РФ /07 по делу-98-80).

Тем не менее арендатор - налоговый агент чаще всего предпочитает выписать счет-фактуру самостоятельно на уплаченную в бюджет сумму НДС в одном экземпляре с пометкой «Аренда государственного (муниципального) имущества». Составленный счет-фактура регистрируется в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС.

Пример:

Организация арендовала имущество у органа государственной власти. Сумма арендной платы, определенная договором, составляет 200 000 руб., в том числе НДС — 30 508 руб. Арендатор выступает в роли налогового агента, ежемесячно удерживает из дохода арендодателя и перечисляет в бюджет НДС. После выполнения своих обязанностей арендатор имеет право на вычет НДС.

Вышеуказанные операции учитываются у арендатора следующим образом:

Наименование хозяйственной операции	Проводка	Сумма, руб.
Дебет	Кредит
Включена арендная плата в расходы арендатора (без учета НДС)	26	76	169 492
Отражена сумма НДС с арендной платы, подлежащая удержанию с арендодателя	19	76	30 508
Удержана сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет налоговым агентом	76	68	30 508
Перечислена арендатору сумма арендной платы	76	51	169 492
Перечислен в бюджет НДС	68	51	30 508
Принят к вычету НДС, перечисленный в бюджет налоговым агентом	68	19	30 508

В случаях аренды федерального или муниципального имущества у организаций (учреждений), за которыми оно закреплено на праве хозяйственного ведения, НДС уплачивается в общеустановленном порядке, арендатор не является налоговым агентом и счета-фактуры должны быть выставлены ему арендодателем за каждый месяц.

Если арендодателем выступает налогоплательщик — иностранная организация, не состоящая на учете в налоговом органе в качестве налогоплательщика, у российской организации — арендатора возникают обязанности налогового агента, предусмотренные п. 1 ст. 161 НК РФ (письма ФНС России -4-03/391/28, @, Письмо Минфина РФ -07-08/246). В данном случае действия налогового агента аналогичны вышеописанным в отношении аренды имущества у органов власти и местного самоуправления.

В отношении ежемесячного выставления актов оказания услуг по аренде налоговые органы и Минфин России придерживаются в настоящее время позиции о необязательности этого документа для подтверждения расходов на уплату арендной платы: если договором аренды не предусмотрено оформление акта приема-передачи услуги, договор аренды и акт приема-передачи имущества (предмета договора аренды) являются наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей достаточным документальным подтверждением понесенных организацией-арендатором расходов в виде арендных платежей (письма Минфина России -03-04/1/742, ФНС России -1-07/81, УФНС России по г. Москве -12/027737).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возврат объекта арендодателю оформляется актом произвольной формы или по форме № ОС-1 (№ ОС-1а, ОС-1б).

В соответствии с п. 82 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств бухгалтерия арендатора списывает возвращенный объект с забалансового учета на основании акта.

Порядок возврата арендованного имущества определен ст. 622 ГК РФ. В акте должны найти отражение состояние имущества, своевременность его возврата, место возврата движимого имущества. Все эти показатели могут стать причиной спора сторон по сделке. Во избежание дальнейших разногласий необходимо подписание акта обеими сторонами.

Арендная плата

Договор аренды может быть только возмездным.

Если арендная плата договором не определена, договор не считается заключенным, так как в нем не оговорено одно из существенных условий.

Возмездность договора аренды предполагает, что арендная плата должна приносить прибыль арендодателю, поэтому компенсационный характер арендной платы неприемлем. Договор будет считаться незаключенным, если, например, ограничить арендную плату возложением на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендные платежи учитываются в составе прочих расходов у арендатора на основании подпункта 10 п. 1 ст. 264 НК РФ и представляют собой плату за арендуемое имущество.