Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 10 )

 Поскольку есть "нед­ви­жи­мая вещь в смыс­ле граж­дан­с­ко­го пра­ва", зна­чит дол­ж­ны су­щес­т­во­вать нед­ви­жи­мые ве­щи в дру­гом смыс­ле. Но с та­ким де­ле­ни­ем нед­ви­жи­мых ве­щей вряд ли мож­но сог­ла­сить­ся. Де­ло в том, что по­ня­тие "нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во", "нед­ви­жи­мость" толь­ко и су­щес­т­ву­ет в граж­дан­с­ком пра­ве. Ес­ли бы по­ня­тие нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва су­щес­т­во­ва­ло бы в ка­кой-ли­бо иной от­рас­ли пра­ва, то мож­но бы­ло бы про­во­дить та­кие раз­ли­чия. Од­на­ко граж­дан­с­кое за­ко­но­да­тель­с­т­во един­с­т­вен­ное да­ет оп­ре­де­ле­ние нед­ви­жи­мос­ти, что де­ла­ет ли­шен­ным смыс­ла вы­ра­же­ние "нед­ви­жи­мая вещь в смыс­ле граж­дан­с­ко­го пра­ва". Имен­но с точ­ки зре­ния пра­ва не мо­жет су­щес­т­во­вать нед­ви­жи­мость в "тех­ни­чес­ком" или "обы­ден­ном" смыс­ле.

 Поэтому от­к­ры­тым с по­зи­ции пра­ва ос­та­ет­ся воп­рос: что пред­с­тав­ля­ет со­бой пред­мет, от­ве­ча­ющий приз­на­кам нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, до ус­та­нов­ле­ния воз­мож­нос­ти при­об­ре­те­ния на не­го пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти или до ре­гис­т­ра­ции та­ко­го пра­ва. Прав­да, В. В. Чу­ба­ров счи­та­ет, что от­вет "дос­та­точ­но прост", и та­кой пред­мет пред­с­тав­ля­ет со­бой "со­во­куп­ность дви­жи­мых ве­щей, ко­то­рая по сво­им фи­зи­чес­ким свой­с­т­вам, воз­мож­но, на­по­ми­на­ла нед­ви­жи­мую вещь" *(177). Меж­ду тем сог­ла­сить­ся с та­ким прос­тым ре­ше­ни­ем очень слож­но, хо­тя бы по­то­му, что, вой­дя в сос­тав то­го, что "на­по­ми­на­ет нед­ви­жи­мую вещь", дви­жи­мые ве­щи (стро­итель­ные ма­те­ри­алы) уже ут­ра­ти­ли свое преж­нее ка­чес­т­во, при­чем про­изош­ло это не в си­лу приз­на­ния ве­щи нед­ви­жи­мой, а фак­ти­чес­ки. По­это­му к мо­мен­ту фак­ти­чес­ко­го соз­да­ния объ­ек­та го­во­рить о су­щес­т­во­ва­нии дви­жи­мых ве­щей, из ко­то­рых он сос­то­ит, вряд ли воз­мож­но.

 Идея оп­ре­де­ле­ния объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти че­рез воз­мож­ность ус­та­нов­ле­ния на не­го пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти по­лу­чи­ла раз­ви­тие и при ана­ли­зе дан­но­го по­ня­тия с точ­ки зре­ния струк­ту­ры соб­с­т­вен­нос­ти в мно­гок­вар­тир­ных до­мах и дру­гих зда­ни­ях, час­ти ко­то­рых мо­гут иметь са­мос­то­ятель­ный ста­тус объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти (нап­ри­мер, по­ме­ще­ния в зда­ни­ях не­жи­ло­го наз­на­че­ния). Осо­бен­нос­тью та­ких объ­ек­тов яв­ля­ет­ся то, что ус­та­нов­ле­ние пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на от­дель­ные по­ме­ще­ния ис­к­лю­ча­ет од­нов­ре­мен­ное рас­смот­ре­ние воп­ро­са о соб­с­т­вен­ни­ке зда­ния в це­лом. В за­ви­си­мос­ти от су­щес­т­ву­ющих от­но­ше­ний объ­ек­том соб­с­т­вен­нос­ти выс­ту­па­ет ли­бо зда­ние в це­лом, ли­бо от­дель­ные его по­ме­ще­ния, при том, что и зда­ние, и по­ме­ще­ния про­дол­жа­ют су­щес­т­во­вать фи­зи­чес­ки.

 В прак­ти­ке ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во при про­да­же соб­с­т­вен­ни­ком зда­ния хо­тя бы од­но­го по­ме­ще­ния в нем в ЕГРП прек­ра­ща­ет­ся пра­во на этот дом, ко­то­рое тран­с­фор­ми­ру­ет­ся в со­во­куп­ность прав на вхо­дя­щие в не­го по­ме­ще­ния. В свою оче­редь, на­обо­рот, соб­с­т­вен­ник всех по­ме­ще­ний в зда­нии мо­жет тран­с­фор­ми­ро­вать со­во­куп­ность этих прав на пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на все зда­ние с од­нов­ре­мен­ным прек­ра­ще­ни­ем прав на по­ме­ще­ния.

 Таким об­ра­зом, в ЕГРП этот про­цесс от­ра­жа­ет­ся как "по­яв­ле­ние" и "исчез­но­ве­ние" объ­ек­тов, при объ­ек­тив­ном от­сут­с­т­вии в этих объ­ек­тах ка­ких-ли­бо из­ме­не­ний.

 Если при ана­ли­зе этих про­цес­сов сле­до­вать кри­те­рию воз­мож­нос­ти ус­та­нов­ле­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект, то бу­дет оче­вид­но, что при ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на по­ме­ще­ния пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на зда­ние не мо­жет быть ус­та­нов­ле­но и зда­ние, та­ким об­ра­зом, пе­рес­та­нет быть объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти. Точ­но так­же пе­рес­та­нут быть объ­ек­та­ми нед­ви­жи­мос­ти по­ме­ще­ния, ес­ли бу­дет за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на зда­ние в це­лом.

 Именно так и под­хо­дят к воп­ро­су ав­то­ры Кон­цеп­ции. "Приз­на­ние по­ме­ще­ний в зда­нии са­мос­то­ятель­ны­ми в обо­ро­те нед­ви­жи­мы­ми ве­ща­ми, - ука­зы­ва­ет­ся в ней, - не­об­хо­ди­мо оз­на­ча­ет од­нов­ре­мен­ное от­ри­ца­ние су­щес­т­во­ва­ния зда­ния в ка­чес­т­ве объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти. Зда­ние в этом слу­чае сле­ду­ет рас­смат­ри­вать как объ­ект лишь с тех­ни­чес­кой, но не с юри­ди­чес­кой точ­ки зре­ния" *(178).

 Руководствуясь та­кой ло­ги­кой один из ав­то­ров Кон­цеп­ции ­нов пи­шет: "Если квар­ти­ра яв­ля­ет­ся ком­му­наль­ной, то есть ком­на­ты в ней при­над­ле­жат раз­ным соб­с­т­вен­ни­кам, то са­ма она объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти и пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти (иных вещ­ных прав) счи­тать­ся не дол­ж­на. Объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти это ком­на­ты и об­щее иму­щес­т­во в ком­му­наль­ной квар­ти­ре. Ком­му­наль­ная же квар­ти­ра в дан­ном слу­чае - со­би­ра­тель­ное по­ня­тие (абстрак­ция)" *(179). На том же ос­но­ва­нии аб­с­т­рак­т­ным по­ня­ти­ем объ­яв­ля­ет­ся мно­гок­вар­тир­ный жи­лой дом, а объ­ек­та­ми нед­ви­жи­мос­ти - квар­ти­ры и об­щие по­ме­ще­ния до­ма.

 На дан­ном при­ме­ре вид­но, к че­му при­во­дит идея от­не­се­ния к объ­ек­там нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва толь­ко тех объ­ек­тов, на ко­то­рые в дан­ный мо­мент мо­жет быть ус­та­нов­ле­но пра­во соб­с­т­вен­нос­ти. В ре­зуль­та­те ре­али­за­ции этой идеи аб­с­т­рак­т­ны­ми по­ня­ти­ями на­зы­ва­ют­ся ре­аль­но су­щес­т­ву­ющие объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти (зда­ния, квар­ти­ры), а та­кой аб­с­т­рак­т­ный объ­ект, как "общее иму­щес­т­во до­ма", ста­но­вит­ся объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти.

 По мне­нию ав­то­ра, объ­ект нед­ви­жи­мос­ти - это всег­да кон­к­рет­ный пред­мет ма­те­ри­аль­но­го ми­ра, об­ла­да­ющий оп­ре­де­лен­ным мес­то­по­ло­же­ни­ем, гра­ни­ца­ми и спе­ци­фи­чес­ки­ми ха­рак­те­рис­ти­ка­ми (зда­ние, со­ору­же­ние, по­ме­ще­ние). Он су­щес­т­ву­ет как фи­зи­чес­ки, так и юри­ди­чес­ки не­за­ви­си­мо от тех от­но­ше­ний, ко­то­рые су­щес­т­ву­ют по по­во­ду это­го объ­ек­та. В этом смыс­ле аб­с­т­рак­т­ны­ми пред­с­тав­ля­ют­ся те про­цес­сы, ко­то­рые про­ис­хо­дят в ЕГРП, пос­коль­ку они весь­ма ус­лов­но от­ра­жа­ют те со­бы­тия, ко­то­рые фик­си­ру­ют. Воз­мож­ность в кон­к­рет­ный мо­мент вре­ме­ни стать объ­ек­том пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти не мо­жет вли­ять на приз­на­ние объ­ек­та вещью (нед­ви­жи­мой вещью) в смыс­ле граж­дан­с­ко­го пра­ва. Ос­нов­ной приз­нак ве­щи - воз­мож­ность в прин­ци­пе, при оп­ре­де­лен­ных ус­ло­ви­ях стать объ­ек­том граж­дан­с­ких прав, нед­ви­жи­мая же вещь от дру­гих ве­щей дол­ж­на от­ли­чать­ся лишь объ­ек­тив­ны­ми приз­на­ка­ми, т. е. та­ки­ми, ко­то­рые не свя­за­ны с пра­во­вы­ми от­но­ше­ни­ями, су­щес­т­ву­ющи­ми по по­во­ду этой ве­щи.

 Такой под­ход обус­лов­лен, в час­т­нос­ти, вза­имос­вязью объ­ек­та пра­во­от­но­ше­ния соб­с­т­вен­нос­ти (ино­го вещ­но­го пра­ва) и са­мо­го это­го пра­во­от­но­ше­ния. Объ­ект всег­да неч­то внеш­нее к пра­во­от­но­ше­нию, ко­то­рое ха­рак­те­ри­зу­ет­ся вза­имос­вязью субъ­ек­тов по по­во­ду объ­ек­та. Без объ­ек­та пра­во­от­но­ше­ние ста­но­вит­ся бес­п­ред­мет­ным, но от­сут­с­т­вие пра­во­от­но­ше­ний по по­во­ду объ­ек­та не де­ла­ет этот объ­ект не­су­щес­т­ву­ющим.

 Но все мо­жет стать на свои мес­та, ес­ли под воз­мож­нос­тью быть объ­ек­том пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти по­ни­мать не кон­к­рет­ную воз­мож­ность при­об­ре­те­ния кон­к­рет­ным ли­цом пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на дан­ный пред­мет, а прин­ци­пи­аль­ную воз­мож­ность при­об­ре­те­ния та­ко­го пра­ва кем бы то ни бы­ло. При та­ком под­хо­де и са­мо­воль­ная пос­т­рой­ка, и объ­ект не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва с дей­с­т­ву­ющим до­го­во­ром под­ря­да мо­гут быть от­не­се­ны к объ­ек­там нед­ви­жи­мос­ти, пос­коль­ку они об­ла­да­ют не­об­хо­ди­мы­ми объ­ек­тив­ны­ми приз­на­ка­ми, а пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на них при оп­ре­де­лен­ных ус­ло­ви­ях мо­жет быть при­об­ре­те­но. Для са­мо­воль­ной пос­т­рой­ки та­ким ус­ло­ви­ем бу­дет ре­али­за­ция пра­во­во­го ме­ха­низ­ма, пре­дус­мот­рен­но­го п. 3 ст. 222 ГК РФ (приз­на­ние пра­ва на са­мо­воль­ную пос­т­рой­ку), а для объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва та­ким ус­ло­ви­ем бу­дет прек­ра­ще­ние до­го­во­ра под­ря­да.

 Автор пол­нос­тью сог­ла­сен с ­па­но­вым в том, что "не пра­во по­рож­да­ет нед­ви­жи­мую вещь, а нед­ви­жи­мость, приз­нан­ная та­ко­вой в си­лу при­род­ных свойств или ука­за­ния за­ко­на, тре­бу­ет ре­гис­т­ра­ции пра­ва на нее" *(180). Од­на­ко сле­ду­ет об­ра­тить вни­ма­ние на то, что са­мо за­ко­но­да­тель­ное оп­ре­де­ле­ние нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, к со­жа­ле­нию, да­ет оп­ре­де­лен­ные ос­но­ва­ния для "юри­ди­чес­кой кон­цеп­ции" нед­ви­жи­мос­ти, ко­то­рая, в об­щем ви­де, сос­то­ит в том, что "объяв­ле­ние иму­щес­т­ва нед­ви­жи­мос­тью ос­но­ва­но… на его юри­ди­чес­ких, а не ес­тес­т­вен­ных осо­бен­нос­тях" *(181). Аб­зац 2 п. 1 ст. 131 ГК РФ от­но­сит к нед­ви­жи­мо­му иму­щес­т­ву воз­душ­ные и мор­с­кие су­да, су­да внут­рен­не­го пла­ва­ния и кос­ми­чес­кие объ­ек­ты, а так­же ука­зы­ва­ет на воз­мож­ность от­но­сить к нед­ви­жи­мым ве­щам и иное иму­щес­т­во. Дей­с­т­ви­тель­но, ес­ли за­ко­ном к нед­ви­жи­мос­ти мо­жет быть от­не­се­но все что угод­но (в са­мом за­ко­не ог­ра­ни­че­ния от­сут­с­т­ву­ют), то нель­зя не приз­нать, что по­ня­тие нед­ви­жи­мос­ти пол­нос­тью за­ви­сит от ус­мот­ре­ния за­ко­но­да­те­ля.

 "Российское за­ко­но­да­тель­с­т­во, - пи­шет Е. С. Ро­го­ва, - фор­маль­но зак­ре­пив в ка­чес­т­ве прин­ци­па раз­г­ра­ни­че­ния нед­ви­жи­мо­го и дви­жи­мо­го иму­щес­т­ва не­раз­рыв­ную связь с зем­лей, прак­ти­чес­ки све­ло на нет воз­мож­ность при­ме­не­ния это­го кри­те­рия: во-пер­вых, за счет приз­на­ния нед­ви­жи­мос­тью все­го, что бу­дет в этом ка­чес­т­ве по­име­но­ва­но в за­ко­не, а во-вто­рых, зак­реп­ле­ния прин­ци­па, сог­лас­но ко­то­ро­му зем­ля сле­ду­ет за на­хо­дя­щей­ся на ней нед­ви­жи­мос­тью" *(182). Ис­поль­зо­ва­ние в за­ко­не на­ря­ду с кри­те­ри­ем свя­зи с зем­лей кон­к­рет­но­го пе­ре­чис­ле­ния объ­ек­тов, при­во­дит не­ко­то­рых ав­то­ров к вы­во­ду о том, что "нель­зя ту или иную вещь ис­хо­дя из дан­но­го в ст. 130 ГК РФ оп­ре­де­ле­ния по сво­ему ус­мот­ре­нию от­но­сить к нед­ви­жи­мос­ти. Ре­жим нед­ви­жи­мос­ти дол­жен рас­п­рос­т­ра­нять­ся толь­ко на те ве­щи, ко­то­рые та­ко­вы­ми наз­ва­ны в за­ко­не" *(183).

 Формулировка ст. 130 ГК РФ при­во­дит не­ко­то­рых ав­то­ров к вы­во­ду о том, что об­щим кри­те­ри­ем для объ­еди­не­ния в по­ня­тии нед­ви­жи­мос­ти весь­ма раз­ных объ­ек­тов выс­ту­па­ет не связь с зем­лей, а дру­гие свой­с­т­ва этих объ­ек­тов. Так, В. А. Бе­лов ут­вер­ж­да­ет, что "при­чи­на вы­де­ле­ния нед­ви­жи­мос­ти в осо­бое юри­ди­чес­кое по­ня­тие в нас­то­ящее вре­мя ко­ре­нит­ся в осо­бой ор­га­ни­за­ции ее обо­ро­та, а вов­се не в осо­бых ее при­род­ных свой­с­т­вах"*184.

 Пытаясь обос­но­вать су­щес­т­во­ва­ние объ­ек­тов, ко­то­рые яв­ля­ют­ся нед­ви­жи­мос­тью в си­лу спе­ци­аль­но­го ука­за­ния за­ко­на, ­па­нов пи­шет: "Иные объ­ек­ты при­чис­ля­ют­ся за­ко­ном к нед­ви­жи­мос­ти не в си­лу фи­зи­чес­ких свойств ве­щей, а в си­лу эко­но­ми­чес­кой зна­чи­мос­ти и, что бо­лее важ­но, по фун­к­ци­ональ­но­му приз­на­ку: наз­на­че­ни­ем и осо­бой сфе­рой их при­ме­не­ния, тре­бу­ющих по­вы­шен­но­го пуб­лич­но­го вни­ма­ния (воз­душ­ные и мор­с­кие су­да, су­да внут­рен­не­го пла­ва­ния, кос­ми­чес­кие объ­ек­ты)" *(185). Эти объ­ек­ты "так­же ох­ва­ты­ва­ют­ся струк­ту­рой сис­те­мы, од­на­ко внут­ри­сис­тем­ная связь с та­ки­ми ком­по­нен­та­ми вы­ра­же­на ме­нее зна­чи­тель­но, а вза­имов­ли­яние с яд­ром сис­те­мы но­сит опос­ре­до­ван­ный ха­рак­тер" *(186). ­цов идет даль­ше, выс­ка­зы­вая сом­не­ния в та­ком под­хо­де к по­ня­тию нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва. "Нас­коль­ко же оп­рав­дан­ным, - пи­шет он, - ока­за­лось ис­поль­зо­ва­ние за­ко­но­да­те­лем та­ко­го юри­ди­ко-тех­ни­чес­ко­го при­ема, как при­ме­не­ние пра­во­вой фик­ции "нед­ви­жи­мость" для ре­гу­ли­ро­ва­ния пра­во­во­го ста­ту­са воз­душ­ных и мор­с­ких су­дов, су­дов внут­рен­не­го пла­ва­ния и кос­ми­чес­ких объ­ек­тов. Ука­зан­ные объ­ек­ты не об­ла­да­ют эко­но­ми­чес­ки­ми приз­на­ка­ми нед­ви­жи­мос­ти, так же как и при­ме­не­ние к ним осо­бо­го ре­жи­ма уче­та не адек­ват­но го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции по­зе­мель­ной нед­ви­жи­мос­ти" *(187).

 По на­ше­му мне­нию, по­ра от сом­не­ний пе­рей­ти к ут­вер­ж­де­нию о том, что су­щес­т­ву­ющее в за­ко­не оп­ре­де­ле­ние нед­ви­жи­мос­ти дол­ж­но быть от­кор­рек­ти­ро­ва­но. Сле­до­ва­ло бы, как пред­с­тав­ля­ет­ся, все­го лишь из­ме­нить текст вто­ро­го аб­за­ца п. 1 ст. 130 ГК РФ, ко­то­рый мог бы иметь сле­ду­ющий вид:

 К нед­ви­жи­мым ве­щам при­рав­ни­ва­ют­ся под­ле­жа­щие го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции воз­душ­ные и мор­с­кие су­да, су­да внут­рен­не­го пла­ва­ния, кос­ми­чес­кие объ­ек­ты. За­ко­ном к нед­ви­жи­мос­ти мо­жет быть при­рав­не­но и иное иму­щес­т­во.

 При та­кой фор­му­ли­ров­ке ис­чез­нут ос­но­ва­ния ут­вер­ж­дать, что нед­ви­жи­мость яв­ле­ние "не фак­ти­чес­кое, а юри­ди­чес­кое", пос­коль­ку един­с­т­вен­ным кри­те­ри­ем от­не­се­ния объ­ек­тов к нед­ви­жи­мос­ти ос­та­нет­ся проч­ная связь с зем­лей. Что же ка­са­ет­ся объ­ек­тов, не от­ве­ча­ющих это­му кри­те­рию, но тре­бу­ющих пра­во­во­го ре­жи­ма, сход­но­го с ре­жи­мом нед­ви­жи­мос­ти, то они бу­дут при­рав­не­ны к нед­ви­жи­мос­ти в час­ти это­го пра­во­во­го ре­жи­ма, но нед­ви­жи­мос­тью счи­тать­ся не бу­дут, что бу­дет в пол­ном объ­еме со­от­вет­с­т­во­вать фак­ти­чес­ко­му по­ло­же­нию дел.

 Во из­бе­жа­ние на­ру­ше­ния един­с­т­ва кри­те­рия оп­ре­де­ле­ния нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, по на­ше­му мне­нию, не­об­хо­ди­мо сох­ра­нить су­гу­бо объ­ек­тив­ный под­ход к это­му по­ня­тию вмес­то то­го, что­бы ис­кать субъ­ек­тив­ные кри­те­рии его оп­ре­де­ле­ния. Ус­т­ра­нить же не­дос­та­точ­ную кон­к­рет­ность су­щес­т­ву­юще­го оп­ре­де­ле­ния мож­но лишь пу­тем ус­та­нов­ле­ния до­пол­ни­тель­ных приз­на­ков, ха­рак­те­ри­зу­ющих связь объ­ек­та с зем­лей. Эти приз­на­ки мо­гут на­хо­дить­ся в сфе­ре тех­ни­чес­ких дис­цип­лин, свя­зан­ных с ар­хи­тек­ту­рой и стро­итель­с­т­вом. Толь­ко здесь мо­гут быть раз­ра­бо­та­ны по­ня­тия и по­ка­за­те­ли, ко­то­рые в каж­дом слу­чае обес­пе­чат объ­ек­тив­ное ре­ше­ние воп­ро­са об от­не­се­нии кон­к­рет­но­го объ­ек­та к нед­ви­жи­мос­ти. Раз­ра­бот­ка этих кри­те­ри­ев не яв­ля­ет­ся пред­ме­том дан­ной ра­бо­ты, од­на­ко не­об­хо­ди­мость их оп­ре­де­ле­ния оче­вид­на. При этом яс­но, что са­ми тех­ни­чес­кие кри­те­рии вряд ли мо­гут быть вклю­че­ны в текст за­ко­но­да­тель­с­т­ва, од­на­ко в за­ко­не не­об­хо­ди­мо ус­та­но­вить по­ря­док ут­вер­ж­де­ния нор­ма­тив­ных ак­тов, ус­та­нав­ли­ва­ющих кри­те­рии нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва и ука­зать на обя­за­тель­ность при­ме­не­ния этих ак­тов при ре­ше­нии дан­ных воп­ро­сов.

 Эту проб­ле­му впол­не был бы спо­со­бен ре­шить Фе­де­раль­ный за­кон "О го­су­дар­с­т­вен­ном ка­дас­т­ре нед­ви­жи­мос­ти" *(188). Ес­ли в окон­ча­тель­ном ва­ри­ан­те дан­но­го за­ко­на по­явят­ся нор­мы, нап­рав­лен­ные на оп­ре­де­ле­ние кри­те­ри­ев от­не­се­ния иму­щес­т­ва к нед­ви­жи­мо­му, то это мо­жет внес­ти не­об­хо­ди­мую ста­биль­ность как в прак­ти­ку де­ятель­нос­ти всех ор­га­нов и уч­реж­де­ний, свя­зан­ных с обо­ро­том нед­ви­жи­мос­ти, так и в от­но­ше­ния учас­т­ни­ков граж­дан­с­ко­го обо­ро­та.

2.2. Классификация объектов недвижимости

 Вопрос о клас­си­фи­ка­ции объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти яв­ля­ет­ся од­ним из на­ибо­лее за­пу­тан­ных как в пра­во­вой ли­те­ра­ту­ре, так и в пра­воп­ри­ме­ни­тель­ной де­ятель­нос­ти. Об­зор раз­но­об­раз­ных то­чек зре­ния на вы­де­ле­ние раз­лич­ных клас­си­фи­ка­ци­он­ных групп, их со­от­но­ше­ние мог быть пред­ме­том са­мос­то­ятель­но­го весь­ма объ­ем­но­го ис­сле­до­ва­ния. Вмес­те со мно­ги­ми ис­сле­до­ва­те­ля­ми дан­но­го воп­ро­са ав­тор счи­та­ет, что вы­де­лен­ные в за­ко­но­да­тель­с­т­ве ви­ды нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва весь­ма да­ле­ки от со­вер­шен­с­т­ва. Вмес­те с тем, рас­смат­ри­вая проб­ле­мы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, мы мо­жем ис­хо­дить ис­к­лю­чи­тель­но из за­ко­но­да­тель­ной кон­с­т­рук­ции нед­ви­жи­мос­ти. ­па­нов уди­ви­тель­но точ­но от­ра­зил су­щес­т­ву­ющее по­ло­же­ние: "Мо­мент, ког­да мож­но бы­ло дос­та­точ­но без­бо­лез­нен­но и с эко­но­ми­чес­кой точ­ки зре­ния, и с со­ци­аль­ной пред­ло­жить вы­ве­рен­ную, про­ду­ман­ную, ос­но­ван­ную на оте­чес­т­вен­ном (в том чис­ле и со­вет­с­ко­го пе­ри­ода) пра­во­воз­зре­нии и юри­ди­чес­ком опы­те кон­с­т­рук­цию вещ­ных прав на стро­ение и зе­мель­ный учас­ток под ним, на стро­ение и квар­ти­ру (ком­на­ту) в нем, был упу­щен. За­да­ча се­год­няш­не­го по­зи­ти­виз­ма - ра­зоб­рать­ся с дей­с­т­ву­ющим за­ко­но­да­тель­ным мас­си­вом и дос­та­точ­но сво­бод­ным су­дей­с­ким ус­мот­ре­ни­ем и пред­ло­жить на­ибо­лее эф­фек­тив­ные ме­ры к ми­ни­ми­за­ции пра­вот­вор­чес­ких и пра­воп­ри­ме­ни­тель­ных проб­лем" *(189).

 Автор нас­то­яще­го из­да­ния, бе­зус­лов­но, под­дер­жи­ва­ет тех ис­сле­до­ва­те­лей, ко­то­рые ука­зы­ва­ют на не­об­хо­ди­мость из­ме­не­ния пра­во­во­го со­от­но­ше­ния зе­мель­но­го учас­т­ка и рас­по­ло­жен­ных на нем зда­ний и со­ору­же­ний *(190), под­дер­жи­ва­ет пред­ло­же­ния по ис­к­лю­че­нию пред­п­ри­ятия как иму­щес­т­вен­но­го ком­п­лек­са из чис­ла объ­ек­тов нед­ви­жи­мости *(191), вклю­че­нию в чис­ло объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти дру­гих иму­щес­т­вен­ных ком­п­лек­сов *(192), приз­на­нию зда­ния не­де­ли­мым объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти и ис­к­лю­че­нию по­ме­ще­ний из пе­реч­ня объ­ек­тов нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, на ко­то­рые мо­жет быть ус­та­нов­ле­но пра­во соб­с­т­вен­ности *(193).

 Однако мно­гие из пред­ла­га­емых ре­форм яв­ля­ют­ся слиш­ком ре­во­лю­ци­он­ны­ми для сфор­ми­ро­вав­ше­го­ся под­хо­да к пра­во­во­му ре­гу­ли­ро­ва­нию обо­ро­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва. По­это­му их ре­али­за­ции в за­ко­не, воз­мож­но, при­дет­ся ждать очень дол­го. Ре­гис­т­ра­ция же прав на нед­ви­жи­мость не мо­жет ис­хо­дить из кон­цеп­ту­аль­ных по­ло­же­ний, ко­то­рые не за­фик­си­ро­ва­ны дей­с­т­ву­ющим за­ко­но­да­тель­с­т­вом. Вот по­че­му при даль­ней­шем ис­сле­до­ва­нии мы бу­дем ис­хо­дить из пе­реч­ня объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, пре­дус­мот­рен­но­го за­ко­но­да­тель­с­т­вом, за ис­к­лю­че­ни­ем тех объ­ек­тов, ко­то­рые не яв­ля­ют­ся нед­ви­жи­мос­тью по при­ро­де (воз­душ­ные и мор­с­кие су­да, су­да внут­рен­не­го пла­ва­ния, кос­ми­чес­кие объ­ек­ты, пред­п­ри­ятие как иму­щес­т­вен­ный ком­п­лекс).

 В ст. 1 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции со­дер­жит­ся оп­ре­де­ле­ние нед­ви­жи­мос­ти, сог­лас­но ко­то­ро­му "нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во (нед­ви­жи­мость), пра­ва на ко­то­рое под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции в со­от­вет­с­т­вии с нас­то­ящим Фе­де­раль­ным за­ко­ном, - зе­мель­ные учас­т­ки, учас­т­ки недр и все объ­ек­ты, ко­то­рые свя­за­ны с зем­лей так, что их пе­ре­ме­ще­ние без не­со­раз­мер­но­го ущер­ба их наз­на­че­нию не­воз­мож­но, в том чис­ле зда­ния, со­ору­же­ния, жи­лые и не­жи­лые по­ме­ще­ния". Пункт 6 ст. 12 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, оп­ре­де­ляя струк­ту­ру ЕГРП на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним, ука­зы­ва­ет, что "раз­де­лы Еди­но­го го­су­дар­с­т­вен­но­го ре­ес­т­ра прав рас­по­ла­га­ют­ся в со­от­вет­с­т­вии с прин­ци­пом еди­но­го объ­ек­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва. Раз­де­лы, со­дер­жа­щие ин­фор­ма­цию о зда­ни­ях, со­ору­же­ни­ях и об иных объ­ек­тах нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, проч­но свя­зан­ных с зе­мель­ным учас­т­ком, рас­по­ла­га­ют­ся не­пос­ред­с­т­вен­но за раз­де­лом, со­дер­жа­щим ин­фор­ма­цию о дан­ном зе­мель­ном учас­т­ке. Раз­де­лы, со­дер­жа­щие ин­фор­ма­цию о квар­ти­рах, по­ме­ще­ни­ях и об иных объ­ек­тах, вхо­дя­щих в сос­тав зда­ний и со­ору­же­ний, рас­по­ла­га­ют­ся не­пос­ред­с­т­вен­но за со­от­вет­с­т­ву­ющим раз­де­лом, от­но­ся­щим­ся к зда­нию, со­ору­же­нию".

 В Пра­ви­лах ве­де­ния ЕГРП *(194) фор­мы со­от­вет­с­т­ву­ющих раз­де­лов име­ну­ют­ся: "Зе­мель­ный учас­ток", "Зда­ние, со­ору­же­ние", "Жи­лое, не­жи­лое по­ме­ще­ние, про­чие сос­тав­ля­ющие зда­ний, со­ору­же­ний". Та­ким об­ра­зом, ус­та­нав­ли­ва­ет­ся трех­з­вен­ная клас­си­фи­ка­ция объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти.

 Одним из глав­ных тре­бо­ва­ний к лю­бой клас­си­фи­ка­ции яв­ля­ет­ся от­сут­с­т­вие пе­ре­се­че­ний меж­ду раз­лич­ны­ми ее звень­ями. Для это­го клас­си­фи­ка­ци­он­ные груп­пы дол­ж­ны быть сфор­ми­ро­ва­ны та­ким об­ра­зом, что­бы один и тот же объ­ект не мог быть от­не­сен бо­лее чем к од­ной груп­пе.

 Первое зве­но в на­шей клас­си­фи­ка­ции - зе­мель­ный учас­ток. В от­не­се­нии объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти к зе­мель­ным учас­т­кам, как пра­ви­ло, не воз­ни­ка­ет су­щес­т­вен­ных труд­нос­тей. Од­на­ко не­ко­то­рые проб­ле­мы воз­мож­ны и здесь. Сог­лас­но за­ко­но­да­тель­но­му оп­ре­де­ле­нию (ст. 6 Зе­мель­но­го ко­дек­са РФ) зе­мель­ный учас­ток - это "часть по­вер­х­нос­ти зем­ли (в том чис­ле поч­вен­ный слой), гра­ни­цы ко­то­рой опи­са­ны и удос­то­ве­ре­ны в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке". Сог­лас­но та­ко­му оп­ре­де­ле­нию оче­вид­но, что зе­мель­ный учас­ток как объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва объ­ек­тив­но не су­щес­т­ву­ет и по­яв­ля­ет­ся толь­ко как ре­зуль­тат де­ятель­нос­ти лю­дей по опи­са­нию и удос­то­ве­ре­нию его гра­ниц. До за­вер­ше­ния этой де­ятель­нос­ти бу­ду­щий учас­ток су­щес­т­ву­ет лишь как часть зем­ной по­вер­х­нос­ти, на ко­то­рой его гра­ни­цы ни­как не обоз­на­че­ны. Та­кое по­ло­же­ние де­ла­ет су­щес­т­во­ва­ние зе­мель­но­го учас­т­ка за­ви­си­мым от во­ле­изъ­яв­ле­ния его пра­во­об­ла­да­те­лей и пра­вил, пре­дус­мот­рен­ных для оп­ре­де­ле­ния гра­ниц зе­мель­ных учас­т­ков, ко­то­рые ус­та­нав­ли­ва­ют пре­де­лы та­ко­го во­ле­изъ­яв­ле­ния. Так, нап­ри­мер, пра­во­об­ла­да­тель мо­жет объ­еди­нять и раз­де­лять при­над­ле­жа­щие ему зе­мель­ные учас­т­ки, мо­жет объ­еди­нять свой зе­мель­ный учас­ток с учас­т­ком дру­го­го соб­с­т­вен­ни­ка, об­ра­зуя еди­ный учас­ток, на­хо­дя­щий­ся в до­ле­вой соб­с­т­вен­ности *(195). Од­на­ко Зе­мель­ный ко­декс РФ раз­ли­ча­ет де­ли­мые и не­де­ли­мые зе­мель­ные учас­т­ки. При этом к де­ли­мым от­но­сит та­кие, ко­то­рые "мо­гут быть раз­де­ле­ны на час­ти, каж­дая из ко­то­рых пос­ле раз­де­ла об­ра­зу­ет са­мос­то­ятель­ный зе­мель­ный учас­ток, раз­ре­шен­ное ис­поль­зо­ва­ние ко­то­ро­го мо­жет осу­щес­т­в­лять­ся без пе­ре­во­да его в сос­тав зе­мель иной ка­те­го­рии" (ст. 6 Зе­мель­но­го ко­дек­са РФ).

 Таким об­ра­зом, зе­мель­ный учас­ток как объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва су­щес­т­ву­ет с мо­мен­та ус­та­нов­ле­ния его гра­ниц и до их из­ме­не­ния в пре­дус­мот­рен­ном за­ко­ном по­ряд­ке.

 В прак­ти­ке иног­да воз­ни­ка­ют проб­ле­мы раз­г­ра­ни­че­ния зе­мель­но­го учас­т­ка и воз­ве­ден­но­го на нем со­ору­же­ния. В час­т­нос­ти, воз­мож­ны си­ту­ации, ког­да воз­ве­де­ние объ­ек­та свя­за­но с при­ра­ще­ни­ем зе­мель­но­го учас­т­ка за счет быв­шей тер­ри­то­рии во­до­емов в ре­зуль­та­те на­сып­ки грун­та. Это мо­жет про­ис­хо­дить как за счет обо­соб­лен­ных вод­ных объ­ек­тов, так и за счет иных вод­ных объ­ек­тов. В этом слу­чае воз­ни­ка­ет как воп­рос об от­не­се­нии зе­мель­но­го учас­т­ка к вновь соз­дан­ным объ­ек­там нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, так и о том, что соб­с­т­вен­но соз­да­но: но­вый зе­мель­ный учас­ток или но­вый объ­ект нед­ви­жи­мос­ти - со­ору­же­ние. Та­кие воп­ро­сы воз­ни­ка­ют при стро­итель­с­т­ве раз­лич­но­го ро­да пор­то­вых со­ору­же­ний, дамб и пр. Кри­те­рий для ре­ше­ния воп­ро­са здесь, ви­ди­мо, дол­жен ле­жать в плос­кос­ти ха­рак­те­ра из­ме­не­ний, про­из­ве­ден­ных в ре­зуль­та­те осу­щес­т­в­лен­ной де­ятель­нос­ти. Ес­ли ре­зуль­тат де­ятель­нос­ти сос­то­ял ис­к­лю­чи­тель­но в уве­ли­че­нии пло­ща­ди су­ши, то речь дол­ж­на ид­ти о воз­ник­но­ве­нии но­во­го зе­мель­но­го учас­т­ка. Ес­ли же в ре­зуль­та­те этой де­ятель­нос­ти по­явил­ся объ­ект, име­ющий ка­кое-ли­бо спе­ци­аль­ное наз­на­че­ние - при­чал, дам­ба, ма­як и пр., то здесь име­ют мес­то два про­цес­са - соз­да­ние зе­мель­но­го учас­т­ка и соз­да­ние на этом зе­мель­ном учас­т­ке объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти.

 Сходная проб­ле­ма воз­ни­ка­ет и тог­да, ког­да из­ме­не­ния, про­изо­шед­шие на зе­мель­ном учас­т­ке, но­сят нез­на­чи­тель­ный ха­рак­тер. Так, час­то воз­ни­ка­ет воп­рос, яв­ля­ет­ся ли объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти за­ас­фаль­ти­ро­ван­ная или иным об­ра­зом за­мо­щен­ная пло­щад­ка, до­ро­га, об­не­сен­ный ог­раж­де­ни­ем учас­ток зем­ли и пр. К со­жа­ле­нию, в за­ко­но­да­тель­с­т­ве мы так­же не смо­жем най­ти чет­кие кри­те­рии для ре­ше­ния это­го воп­ро­са. Так, нап­ри­мер, оп­ре­де­лен­ным об­ра­зом обо­ру­до­ван­ные пло­щад­ки ква­ли­фи­ци­ро­ва­лись ор­га­на­ми тех­ни­чес­ко­го и ка­дас­т­ро­во­го уче­та как со­ору­же­ния - "скла­ды от­к­ры­то­го хра­не­ния", до­ро­ги так­же учи­ты­ва­лись как со­ору­же­ния. В иных слу­ча­ях те же пло­щад­ки и до­ро­ги к нед­ви­жи­мос­ти не от­но­си­лись. Не имея чет­ко­го за­кон­но­го кри­те­рия, в ре­ше­нии дан­но­го воп­ро­са сле­до­ва­ло бы ис­хо­дить из пра­ви­ла, сог­лас­но ко­то­ро­му для то­го, что­бы кон­с­та­ти­ро­вать на­ли­чие на зе­мель­ном учас­т­ке ка­ко­го-ли­бо объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, от­лич­но­го от са­мо­го это­го зе­мель­но­го учас­т­ка, нуж­но, что­бы из­ме­не­ния на этом зе­мель­ном учас­т­ке вы­хо­ди­ли за рам­ки его прос­то­го бла­го­ус­т­рой­с­т­ва. Так, нап­ри­мер, нель­зя го­во­рить о соз­да­нии объ­ек­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва при ас­фаль­ти­ро­ва­нии тер­ри­то­рии ав­тос­то­ян­ки, но вряд ли кто-ни­будь бу­дет сом­не­вать­ся, что стро­итель­с­т­во ав­то­мо­биль­ной ма­гис­т­ра­ли Сан­кт-Пе­тер­бург - Хель­син­ки при­ве­дет к соз­да­нию но­во­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти на зе­мель­ном учас­т­ке, за­ня­том этой ма­гис­т­ралью.

 Второе зве­но клас­си­фи­ка­ции - зда­ния, со­ору­же­ния и иные объ­ек­ты нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, проч­но свя­зан­ные с зе­мель­ным учас­т­ком. При от­не­се­нии объ­ек­тов к этой груп­пе уже воз­ни­ка­ют весь­ма серь­ез­ные проб­ле­мы.

 В час­т­нос­ти не­яс­но, что по­ни­ма­ет­ся под ины­ми, кро­ме зда­ний и со­ору­же­ний, объ­ек­та­ми, проч­но свя­зан­ны­ми с зе­мель­ным учас­т­ком. Изу­че­ние прак­ти­ки го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции по­ка­за­ло, что прак­ти­чес­ки все объ­ек­ты, вклю­чен­ные в разд. II ре­ес­т­ра, име­но­ва­лись ли­бо зда­ни­ями, ли­бо со­ору­же­ни­ями, пос­коль­ку имен­но на это ори­ен­ти­ру­ет наз­ва­ние раз­де­ла в ЕГРП.

 Существуют, по край­ней ме­ре еще две проб­ле­мы, свя­зан­ные с дан­ным раз­де­лом.

 Первая проб­ле­ма сос­то­ит в воз­мож­нос­ти рас­по­ло­же­ния в дан­ном раз­де­ле объ­ек­тов, пред­с­тав­ля­ющих со­бой обо­соб­лен­ные час­ти зда­ний или со­ору­же­ний. С од­ной сто­ро­ны, За­кон о ре­гис­т­ра­ции и Пра­ви­ла ве­де­ния ЕГРП пря­мо та­кую воз­мож­ность не пре­дус­мат­ри­ва­ют, а с дру­гой сто­ро­ны, в наз­ва­нии разд. III го­во­рит­ся об иных объ­ек­тах, вхо­дя­щих в сос­тав зда­ний и со­ору­же­ний. Го­во­ря об обо­соб­лен­ных час­тях зда­ний, мы в пер­вую оче­редь име­ем в ви­ду та­кие их час­ти, ко­то­рые мо­гут быть ис­поль­зо­ва­ны ав­то­ном­но от дру­гих час­тей объ­ек­та. Так, ес­ли от­дель­ная квар­ти­ра или нес­коль­ко квар­тир не мо­гут быть ав­то­ном­но ис­поль­зо­ва­ны, так как для под­хо­да к ним и обес­пе­че­ния их фун­к­ци­они­ро­ва­ния не­об­хо­ди­мы об­щие по­ме­ще­ния до­ма, а так­же не­су­щие кон­с­т­рук­ции, элек­т­ри­чес­кое, сан­тех­ни­чес­кое и иное обо­ру­до­ва­ние, то при оп­ре­де­лен­ных ус­ло­ви­ях блок-сек­ция или фли­гель, име­ющий от­дель­ный вход, мо­гут быть объ­ек­та­ми ав­то­ном­но­го ис­поль­зо­ва­ния, в том чис­ле иметь са­мос­то­ятель­ное, от­лич­ное от дру­гих час­тей зда­ния наз­на­че­ние (нап­ри­мер, об­ще­жи­тие, гос­ти­ни­ца, дет­с­кий сад и т. д.).

 Наиболее прос­тым и тра­ди­ци­он­ным при­ме­ром са­мос­то­ятель­но­го ста­ту­са час­ти зда­ния яв­ля­ет­ся ре­аль­ный раз­дел ин­ди­ви­ду­аль­но­го жи­ло­го до­ма. Су­деб­ная прак­ти­ка дав­но приз­на­ва­ла за та­ки­ми час­тя­ми объ­ек­та са­мос­то­ятель­ный ста­тус, ана­ло­гич­ный це­ло­му жи­ло­му до­му. В то же вре­мя в пос­лед­ние го­ды в ря­де ре­ги­онов прак­ти­ка ор­га­нов тех­ни­чес­кой ин­вен­та­ри­за­ции от­ка­за­лась от вы­де­ле­ния час­ти жи­ло­го до­ма в ка­чес­т­ве са­мос­то­ятель­но­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, рас­смат­ри­вая та­кую часть как квар­ти­ру, а дом в ка­чес­т­ве мно­гок­вар­тир­но­го. Од­на­ко ес­ли об­ра­тить­ся к но­во­му Жи­лищ­но­му ко­дек­су РФ, то он в ст. 16, на­ря­ду с жи­лым до­мом и квар­ти­рой, на­зы­ва­ет та­кой объ­ект жи­лой нед­ви­жи­мос­ти как часть жи­ло­го до­ма. В пос­лед­нее вре­мя при­об­ре­ло боль­шое рас­п­рос­т­ра­не­ние стро­итель­с­т­во та­ун-ха­усов - до­мов, в ко­то­рых в каж­дое жи­лое по­ме­ще­ние име­ет­ся от­дель­ный вход, не со­об­ща­ющий­ся с об­щи­ми по­ме­ще­ни­ями та­ко­го до­ма. При этом по­ме­ще­ния в та­ком до­ме приз­на­ют­ся квар­ти­ра­ми, а сам дом мно­гок­вар­тир­ным, хо­тя они ни­чем не от­ли­ча­ют­ся от по­ме­ще­ний, ко­то­рые по­лу­че­ны в ре­зуль­та­те ре­аль­но­го раз­де­ла ра­нее еди­но­го жи­ло­го до­ма. Не дей­с­т­ву­ющий ны­не Фе­де­раль­ный за­кон "О то­ва­ри­щес­т­вах соб­с­т­вен­ни­ков жилья", в п. 2 ст. 5 ука­зы­вал, что часть зда­ния мо­жет иметь са­мос­то­ятель­ный ста­тус, ес­ли она "раз­ме­ром не ме­нее од­ной блок-сек­ции, име­ющей изо­ли­ро­ван­ный от дру­гих час­тей зда­ния вход и меж­к­вар­тир­ный лес­т­нич­но-лиф­то­вой узел", и "при ус­ло­вии, что над­с­т­рой­ка, ре­кон­с­т­рук­ция, пе­рес­т­рой­ка, ли­бо снос этой блок-сек­ции не на­ру­ша­ет це­лос­т­ность дру­гих час­тей зда­ния". Дан­ная нор­ма, хо­тя и ут­ра­ти­ла си­лу, но пред­с­тав­ля­ет со­бой хо­ро­ший при­мер за­ко­но­да­тель­но­го зак­реп­ле­ния тех­ни­чес­ких кри­те­ри­ев для при­ня­тия ре­ше­ний в сфе­ре нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва. По на­ше­му мне­нию, она мог­ла бы быть по­ло­же­на в ос­но­ву нор­мы, ус­та­нав­ли­ва­ющей кри­те­рии для приз­на­ния час­ти зда­ния са­мос­то­ятель­ным объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти, под­ле­жа­щим от­ра­же­нию в разд. II ЕГРП. Не­об­хо­ди­мость та­ко­го ре­ше­ния про­дик­то­ва­на жиз­нью. В час­т­нос­ти, весь­ма рас­п­рос­т­ра­нен­ной яв­ля­ет­ся прак­ти­ка сда­чи объ­ек­тов в эк­с­п­лу­ата­цию оче­ре­дя­ми, ког­да од­на из час­тей бу­ду­ще­го еди­но­го зда­ния на­чи­на­ет фун­к­ци­они­ро­вать рань­ше дру­гих час­тей. Впол­не оче­вид­но, что при об­ра­ще­нии за ре­гис­т­ра­ци­ей пра­ва на эту часть зда­ния пра­во на нее дол­ж­но быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но в разд. II ЕГРП. При даль­ней­шей дос­т­рой­ке и же­ла­нии за­ре­гис­т­ри­ро­вать пра­во на все зда­ние у за­яви­те­ля бу­дет два ва­ри­ан­та - ли­бо за­ре­гис­т­ри­ро­вать пра­во на вто­рую часть зда­ния как на са­мос­то­ятель­ный объ­ект нед­ви­жи­мос­ти, ли­бо об­ра­тить­ся за ре­гис­т­ра­ци­ей прав на зда­ние в це­лом с прек­ра­ще­ни­ем пра­ва на ра­нее за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ную его часть.

 Вызывает серь­ез­ные сом­не­ния по­зи­ция ­ку­но­вой, ко­то­рая, пред­ла­гая в ка­чес­т­ве кри­те­рия раз­г­ра­ни­че­ния ви­дов объ­ек­тов нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва Об­ще­рос­сий­с­кий клас­си­фи­ка­тор ос­нов­ных фон­дов *(196), да­ет сле­ду­ющие ре­ко­мен­да­ции: "Если зда­ния при­мы­ка­ют друг к дру­гу и име­ют об­щую сте­ну, но каж­дое пред­с­тав­ля­ет со­бой са­мос­то­ятель­ное кон­с­т­рук­тив­ное це­лое, их счи­та­ют от­дель­ны­ми объ­ек­та­ми. На­руж­ные прис­т­рой­ки к зда­нию, име­ющие са­мос­то­ятель­ное хо­зяй­с­т­вен­ное зна­че­ние, от­дель­но сто­ящие зда­ния ко­тель­ных, а так­же над­вор­ные пос­т­рой­ки (скла­ды, га­ра­жи, ог­раж­де­ния, са­раи, за­бо­ры, ко­лод­цы и пр.) яв­ля­ют­ся са­мос­то­ятель­ны­ми объ­ек­та­ми" *(197). Все, что здесь ска­за­но об от­дель­но сто­ящих зда­ни­ях не вы­зы­ва­ет воз­ра­же­ний. Что ка­са­ет­ся прис­т­ро­ек и "зда­ний", име­ющих об­щую сте­ну, то "са­мос­то­ятель­ное хо­зяй­с­т­вен­ное зна­че­ние" не мо­жет быть кри­те­ри­ем для то­го, что­бы они при­об­ре­ли ста­тус са­мос­то­ятель­ных зда­ний. В свя­зи с этим пред­с­тав­ля­ет­ся пра­виль­ной прак­ти­ка ор­га­нов тех­ни­чес­кой ин­вен­та­ри­за­ции, ко­то­рые на­ли­чие об­щей сте­ны (а не при­мы­ка­ющих друг к дру­гу стен) счи­та­ют ос­но­ва­ни­ем для приз­на­ния объ­ек­та еди­ным зда­ни­ем или со­ору­же­ни­ем.

 Данная проб­ле­ма, бе­зус­лов­но, нуж­да­ет­ся в за­ко­но­да­тель­ном уре­гу­ли­ро­ва­нии. В За­ко­не о ка­дас­т­ре нед­ви­жи­мос­ти сле­до­ва­ло бы сфор­му­ли­ро­вать кри­те­рии воз­мож­нос­ти от­не­се­ния час­ти зда­ния к са­мос­то­ятель­ным объ­ек­там нед­ви­жи­мости *(198), а в За­ко­не о ре­гис­т­ра­ции и Пра­ви­лах ве­де­ния ЕГРП пре­дус­мот­реть воз­мож­ность вклю­че­ния та­ких объ­ек­тов в разд. II дан­но­го ре­ес­т­ра.

 Вторая проб­ле­ма сос­то­ит в ус­та­нов­ле­нии воз­мож­нос­ти вклю­че­ния в разд. II ЕГРП объ­ек­тов, сос­то­ящих из нес­коль­ких зда­ний и со­ору­же­ний, так на­зы­ва­емых ком­п­лек­сов зда­ний и со­ору­же­ний. По мне­нию ав­то­ра, дей­с­т­ву­ющее за­ко­но­да­тель­с­т­во не поз­во­ля­ет по­ло­жи­тель­но ре­шить этот воп­рос. За­ко­ну на се­год­ня из­вес­тен толь­ко один иму­щес­т­вен­ный ком­п­лекс, приз­на­ва­емый в це­лом са­мос­то­ятель­ным объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти, - это пред­п­ри­ятие как иму­щес­т­вен­ный ком­п­лекс. До прек­ра­ще­ния дей­с­т­вия За­ко­на "О то­ва­ри­щес­т­вах соб­с­т­вен­ни­ков жилья" су­щес­т­во­вал и дру­гой вид иму­щес­т­вен­но­го ком­п­лек­са - кон­до­ми­ниум *(199). Но с 1 мар­та 2005 г. та­кое по­ня­тие и та­кой объ­ект нед­ви­жи­мос­ти не су­щес­т­ву­ют в на­шем за­ко­но­да­тель­с­т­ве. Толь­ко эти иму­щес­т­вен­ные ком­п­лек­сы мог­ли быть от­ра­же­ны в ЕГРП, при этом, как сле­ду­ет из Пра­вил ве­де­ния ЕГРП, они под­ле­жа­ли от­ра­же­нию не в разд. II ре­ес­т­ра, а в са­мос­то­ятель­ных раз­де­лах, ко­то­рые не ох­ва­ты­ва­ют­ся схе­мой, из­ло­жен­ной в ст. 12 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции. В разд. II все рав­но под­ле­жа­ли от­ра­же­нию толь­ко от­дель­ные объ­ек­ты (зда­ния и со­ору­же­ния), вхо­дя­щие в эти ком­п­лек­сы. Вот по­че­му, ес­ли не­кий ком­п­лекс сос­то­ит из от­дель­ных зда­ний, уче­ту дол­ж­но под­ле­жать каж­дое зда­ние и пра­во дол­ж­но ре­гис­т­ри­ро­вать­ся на каж­дый под­ле­жа­щий уче­ту объ­ект. Ра­зу­ме­ет­ся, это не ис­к­лю­ча­ет рас­смот­ре­ние соб­с­т­вен­ни­ком оп­ре­де­лен­ной со­во­куп­нос­ти объ­ек­тов имен­но как ком­п­лек­са зда­ний (нап­ри­мер, мо­нас­тырь, ком­п­лекс спор­тив­ных со­ору­же­ний), од­на­ко с точ­ки зре­ния за­ко­на, каж­дое зда­ние в этом ком­п­лек­се бу­дет иметь са­мос­то­ятель­ный ста­тус. Нуж­но сог­ла­сить­ся с ­ку­но­вой, ко­то­рая от­ме­ча­ет: "Если граж­дан­с­ким за­ко­но­да­тель­с­т­вом не пре­дус­мот­ре­на воз­мож­ность соб­с­т­вен­ни­ка са­мос­то­ятель­но по сво­ей во­ле объ­еди­нять су­щес­т­ву­ющие у не­го ве­щи и объ­яв­лять их "еди­ной слож­ной вещью", со­от­вет­с­т­вен­но За­кон о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав и Пра­ви­ла ве­де­ния ЕГРП не пре­дус­мат­ри­ва­ют воз­мож­нос­ти фор­ми­ро­ва­ния иму­щес­т­вен­ных ком­п­лек­сов, сос­то­ящих их раз­лич­ных объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, и опи­са­ния всей со­во­куп­нос­ти зда­ний и со­ору­же­ний как "слож­ной ве­щи" в од­ном раз­де­ле Еди­но­го го­су­дар­с­т­вен­но­го ре­ес­т­ра" *(200).