Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 13 )

 Итак, пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на вновь соз­да­ва­емый объ­ект нед­ви­жи­мос­ти воз­ни­ка­ет с мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции это­го пра­ва. Имен­но та­ким об­ра­зом, по на­ше­му мне­нию, сле­до­ва­ло бы из­ме­нить фор­му­ли­ров­ку ст. 219 ГК РФ.

 Следующее ос­но­ва­ние воз­ник­но­ве­ния пра­ва, ко­то­рое под­ле­жит рас­смот­ре­нию, - пол­ная вып­ла­та чле­ном ко­опе­ра­ти­ва па­ево­го взно­са за пре­дос­тав­лен­ный объ­ект нед­ви­жи­мос­ти (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

 Согласно этой нор­ме "член жи­лищ­но­го, жи­лищ­но-ст­ро­итель­но­го, дач­но­го, га­раж­но­го или ино­го пот­ре­би­тель­с­ко­го ко­опе­ра­ти­ва, дру­гие ли­ца, име­ющие пра­во на па­ена­коп­ле­ния, пол­нос­тью внес­шие свой па­евой взнос за квар­ти­ру, да­чу, га­раж, иные по­ме­ще­ния, пре­дос­тав­лен­ные этим ли­цам ко­опе­ра­ти­вом, при­об­ре­та­ют пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на ука­зан­ное иму­щес­т­во". При этом ни­че­го не го­во­рит­ся о не­об­хо­ди­мос­ти го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции та­ко­го пра­ва. Сле­ду­ет ли дан­ный слу­чай рас­смат­ри­вать как ис­к­лю­че­ние из пра­ви­ла, ус­та­нов­лен­но­го п. 2 ст. 8 ГК РФ, или пра­во соб­с­т­вен­нос­ти чле­на ко­опе­ра­ти­ва воз­ни­ка­ет толь­ко пос­ле его го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции?

 Думается, что дан­ная фор­му­ли­ров­ка та­ко­го ис­к­лю­че­ния не со­дер­жит. Ког­да ис­поль­зу­ет­ся фор­му­ли­ров­ка "если иное не ус­та­нов­ле­но за­ко­ном", для приз­на­ния слу­чая ис­к­лю­че­ни­ем из об­ще­го пра­ви­ла не­об­хо­ди­мо, что­бы это ис­к­лю­че­ние бы­ло сфор­му­ли­ро­ва­но имен­но как изъ­ятие из об­ще­го пра­ви­ла. От­сут­с­т­вие же в п. 4 ст. 218 ГК РФ во­об­ще упо­ми­на­ния о ре­гис­т­ра­ции сле­ду­ет по­ни­мать как под­т­вер­ж­де­ние рас­п­рос­т­ра­не­ния на дан­ный слу­чай пра­ви­ла п. 2 ст. 8 ГК РФ. Сле­ду­ет от­ме­тить, что в п. 2 ст. 218 ГК РФ, ког­да го­во­рит­ся о при­об­ре­те­нии пра­ва в ре­зуль­та­те от­чуж­де­ния, ре­гис­т­ра­ция так­же не упо­ми­на­ет­ся, од­на­ко мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва в этом слу­чае од­ноз­нач­но свя­зы­ва­ет­ся с ре­гис­т­ра­ци­ей.

 Между тем как су­деб­ная прак­ти­ка, так и прак­ти­ка дру­гих пра­воп­ри­ме­ни­тель­ных ор­га­нов ис­хо­дит из пря­мо про­ти­во­по­лож­но­го те­зи­са о том, что член ко­опе­ра­ти­ва при­об­ре­та­ет пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на пре­дос­тав­лен­ный ему объ­ект при на­ли­чии трех юри­ди­чес­ких фак­тов: член­с­т­ва в ко­опе­ра­ти­ве, пре­дос­тав­ле­ния ко­опе­ра­ти­вом объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти и пол­ной вып­ла­ты па­ево­го взно­са. При этом на­ли­чие или от­сут­с­т­вие ре­гис­т­ра­ции не вли­я­ет на су­щес­т­во­ва­ние пра­ва.

 Такое тол­ко­ва­ние за­ко­на воп­ре­ки его дей­с­т­ви­тель­но­му со­дер­жа­нию выз­ва­но ря­дом при­чин. Во-пер­вых, эта по­зи­ция бы­ла аб­со­лют­но вер­ной до 1995 г., пос­коль­ку дей­с­т­во­вав­шее в тот пе­ри­од за­ко­но­да­тель­с­т­во не свя­зы­ва­ло воз­ник­но­ве­ние прав чле­нов ко­опе­ра­ти­ва с ре­гис­т­ра­ци­ей. Во-вто­рых, в свя­зи с из­ме­не­ни­ем си­ту­ации в об­лас­ти фи­нан­си­ро­ва­ния ко­опе­ра­тив­но­го стро­итель­с­т­ва ста­ла край­не ред­кой си­ту­ация, ког­да на мо­мент соз­да­ния объ­ек­та член ко­опе­ра­ти­ва пол­нос­тью не рас­счи­тал­ся за объ­ект, т. е. та­кое по­ло­же­ние, ког­да за­вер­шен­ный стро­итель­с­т­вом объ­ект на­хо­дит­ся ка­кое-ли­бо вре­мя в соб­с­т­вен­нос­ти ко­опе­ра­ти­ва. В-треть­их, ус­та­нов­ле­ние пра­ви­ла о воз­ник­но­ве­нии пра­ва чле­на ко­опе­ра­ти­ва толь­ко с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции, выз­ва­ло бы весь­ма серь­ез­ные проб­ле­мы в оп­ре­де­ле­нии ме­ха­низ­ма нас­ле­до­ва­ния та­ких объ­ек­тов, пос­коль­ку в та­ком слу­чае при от­сут­с­т­вии го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции объ­ект мог бы быть вклю­чен в нас­лед­с­т­вен­ную мас­су умер­ше­го чле­на ко­опе­ра­ти­ва толь­ко на ос­но­ва­нии су­деб­но­го ре­ше­ния.

 Эти при­чи­ны, по на­ше­му мне­нию, яв­ля­ют­ся дос­та­точ­но вес­ки­ми, но не для ис­ка­же­ния смыс­ла за­ко­на. Ес­ли на­ибо­лее це­ле­со­об­раз­ным яв­ля­ет­ся ус­та­нов­ле­ние мо­мен­та воз­ник­но­ве­ния пра­ва чле­на ко­опе­ра­ти­ва вне свя­зи с мо­мен­том го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции это­го пра­ва, то не­об­хо­ди­мо скор­рек­ти­ро­вать за­кон, до­пол­нив п. 4 ст. 218 ГК РФ пос­ле слов "при­об­ре­та­ют пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на ука­зан­ное иму­щес­т­во", сло­ва­ми "с мо­мен­та пол­но­го вне­се­ния па­ево­го взно­са".

 Особому рас­смот­ре­нию под­ле­жит та­кое ос­но­ва­ние воз­ник­но­ве­ния пра­ва на нед­ви­жи­мость, как при­ва­ти­за­ция. Не вда­ва­ясь в ана­лиз раз­лич­ных то­чек зре­ния на пра­во­вую при­ро­ду при­ва­ти­за­ции, ска­жем лишь, что при­ва­ти­за­ция пред­с­тав­ля­ет со­бой фор­му от­чуж­де­ния иму­щес­т­ва.

 Поэтому на слу­чаи при­ва­ти­за­ции дол­ж­но рас­п­рос­т­ра­нять­ся по­ло­же­ние п. 2 ст. 223 ГК РФ. Ос­та­ет­ся толь­ко вы­яс­нить, не от­но­сит­ся ли при­ва­ти­за­ция к тем слу­ча­ям, для ко­то­рых за­ко­ном ус­та­нов­ле­но иное, т. е. мо­мен­том воз­ник­но­ве­ния пра­ва приз­на­ет­ся не мо­мент ре­гис­т­ра­ции, а ка­кой-ни­будь дру­гой мо­мент, тем бо­лее что ст. 217 ГК РФ ус­та­нов­лен при­ори­тет за­ко­но­да­тель­с­т­ва о при­ва­ти­за­ции пе­ред ГК РФ в час­ти ре­гу­ли­ро­ва­ния по­ряд­ка при­об­ре­те­ния и прек­ра­ще­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти. Для это­го об­ра­тим­ся к за­ко­но­да­тель­с­т­ву о при­ва­ти­за­ции.

 В со­от­вет­с­т­вии с ч. 3 ст. 7 За­ко­на РФ "О при­ва­ти­за­ции жи­лищ­но­го фон­да в РФ" *(222) "пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на при­об­ре­тен­ное жи­лое по­ме­ще­ние воз­ни­ка­ет с мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва в Еди­ном го­су­дар­с­т­вен­ном ре­ес­т­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним" *(223).

 В со­от­вет­с­т­вии с п. 4 ст. 32 Фе­де­раль­но­го за­ко­на "О при­ва­ти­за­ции го­су­дар­с­т­вен­но­го и му­ни­ци­паль­но­го иму­щес­т­ва" *(224) "пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на при­ва­ти­зи­ру­емое нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во пе­ре­хо­дит к по­ку­па­те­лю со дня го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на та­кое иму­щес­т­во. Ос­но­ва­ни­ем го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции та­ко­го иму­щес­т­ва яв­ля­ет­ся до­го­вор куп­ли-про­да­жи нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, а так­же пе­ре­да­точ­ный акт или акт при­ема-пе­ре­да­чи иму­щес­т­ва" *(225).

 Согласно ст. 28 ра­нее дей­с­т­во­вав­ше­го Фе­де­раль­но­го за­ко­на "О при­ва­ти­за­ции го­су­дар­с­т­вен­но­го иму­щес­т­ва и об ос­но­вах при­ва­ти­за­ции му­ни­ци­паль­но­го иму­щес­т­ва в РФ" *(226) "при при­ва­ти­за­ции го­су­дар­с­т­вен­но­го и му­ни­ци­паль­но­го иму­щес­т­ва меж­ду про­дав­цом иму­щес­т­ва и по­ку­па­те­лем зак­лю­ча­ет­ся до­го­вор куп­ли-про­да­жи в со­от­вет­с­т­вии с Граж­дан­с­ким ко­дек­сом РФ и нас­то­ящим Фе­де­раль­ным за­ко­ном". Сог­лас­но п. 3 этой же статьи "пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на го­су­дар­с­т­вен­ное и му­ни­ци­паль­ное иму­щес­т­во пе­ре­хо­дит со­от­вет­с­т­вен­но от Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции, субъ­ек­тов Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции, му­ни­ци­паль­ных об­ра­зо­ва­ний и к его по­лу­ча­те­лям в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном за­ко­но­да­тель­с­т­вом РФ, нас­то­ящим Фе­де­раль­ным за­ко­ном и до­го­во­ром куп­ли-про­да­жи го­су­дар­с­т­вен­но­го или му­ни­ци­паль­но­го иму­щес­т­ва". При этом дан­ный за­кон ни­ка­ких изъ­ятий в час­ти ре­гис­т­ра­ции не со­дер­жит. Не бы­ло та­ко­го изъ­ятия и в дей­с­т­во­вав­шем с 1991 г. За­ко­не РФ "О при­ва­ти­за­ции го­су­дар­с­т­вен­ных и му­ни­ци­паль­ных пред­п­ри­ятий в Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции" *(227), где в п. 3 ст. 27 ука­зы­ва­лось, что "пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на пред­п­ри­ятие пе­ре­хо­дит от про­дав­ца к по­ку­па­те­лю с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном за­ко­но­да­тель­с­т­вом РФ".

 Таким об­ра­зом, мож­но кон­с­та­ти­ро­вать, что дей­с­т­ву­ющее в нас­то­ящее вре­мя и дей­с­т­во­вав­шее с 1991 г. за­ко­но­да­тель­с­т­во о при­ва­ти­за­ции как в от­но­ше­нии жи­лых, так и не­жи­лых объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти не со­дер­жит изъ­ятия из об­ще­го пра­ви­ла п. 2 ст. 223 ГК РФ об оп­ре­де­ле­нии мо­мен­та воз­ник­но­ве­ния пра­ва да­той го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции.

 Однако на прак­ти­ке де­ло об­с­то­яло нес­коль­ко ина­че. Опи­сы­вая эту си­ту­ацию, ­руш­кин от­ме­тил, что "су­деб­но-ар­бит­раж­ная прак­ти­ка ис­пы­ты­ва­ла зат­руд­не­ния в пра­во­вой оцен­ке су­щес­т­ву­юще­го по­ряд­ка го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции сде­лок с нед­ви­жи­мос­тью, в свя­зи с чем Пле­нум ВАС РФ в сво­ем пос­та­нов­ле­нии ре­ко­мен­до­вал су­дам ис­хо­дить из то­го, что пра­во соб­с­т­вен­нос­ти по­ку­па­те­ля воз­ни­ка­ет с мо­мен­та вне­се­ния пла­те­жа в со­от­вет­с­т­вии с ус­ло­ви­ями зак­лю­чен­но­го до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи" *(228). От­сут­с­т­вие до 1998 г. по­ряд­ка ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, ус­та­нов­лен­но­го фе­де­раль­ным за­ко­но­да­тель­с­т­вом, сде­ла­ло нор­му о зна­че­нии ре­гис­т­ра­ции при при­ва­ти­за­ции фак­ти­чес­ки не­дей­с­т­ву­ющей. Во вся­ком слу­чае, имен­но так выс­ка­зал­ся об этом Пле­нум ВАС РФ в Пос­та­нов­ле­нии "О не­ко­то­рых воп­ро­сах прак­ти­ки раз­ре­ше­ния спо­ров, свя­зан­ных с при­ме­не­ни­ем за­ко­но­да­тель­с­т­ва о при­ва­ти­за­ции го­су­дар­с­т­вен­ных и му­ни­ци­паль­ных пред­п­ри­ятий" *(229). В п. 16 это­го пос­та­нов­ле­ния го­во­рит­ся: "До при­ня­тия за­ко­но­да­тель­с­т­ва, ус­та­нав­ли­ва­юще­го по­ря­док ре­гис­т­ра­ции та­ких до­го­во­ров куп­ли-про­да­жи, ар­бит­раж­ным су­дам сле­ду­ет ис­хо­дить из то­го, что пра­во соб­с­т­вен­нос­ти у по­ку­па­те­ля воз­ни­ка­ет с мо­мен­та вне­се­ния пла­те­жа в со­от­вет­с­т­вии с ус­ло­ви­ями зак­лю­чен­но­го до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи. Не­осу­щес­т­в­ле­ние ре­гис­т­ра­ции та­ко­го до­го­во­ра не яв­ля­ет­ся ос­но­ва­ни­ем для приз­на­ния его не­дей­с­т­ви­тельным" *(230). В со­от­вет­с­т­вии с дан­ным разъ­яс­не­ни­ем ВАС РФ вплоть до 31 ян­ва­ря 1998 г. воз­ник­но­ве­ние пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мость при ее при­ва­ти­за­ции бы­ло свя­за­но с мо­мен­том вне­се­ния пла­те­жа за при­об­ре­та­емое в по­ряд­ке при­ва­ти­за­ции иму­щес­т­во, а с 31 ян­ва­ря 1998 г. мо­мен­том воз­ник­но­ве­ния пра­ва на при­ва­ти­зи­ро­ван­ное иму­щес­т­во яв­ля­ет­ся мо­мент го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции со­от­вет­с­т­ву­юще­го до­го­во­ра *(231).

 Таким об­ра­зом, мы ви­дим раз­лич­ный под­ход к нед­ви­жи­мос­ти жи­ло­го и не­жи­ло­го наз­на­че­ния. Ес­ли при при­ва­ти­за­ции жи­лой нед­ви­жи­мос­ти мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва не­за­ви­си­мо от при­ня­тия фе­де­раль­но­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва о ре­гис­т­ра­ции всег­да свя­зан с мо­мен­том ре­гис­т­ра­ции, то в от­но­ше­нии объ­ек­тов ино­го наз­на­че­ния ре­гис­т­ра­ция пра­ва приз­на­ет­ся пра­во­об­ра­зу­ющим фак­то­ром лишь с мо­мен­та вве­де­ния в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции. Объ­яс­не­ние же та­ко­му по­ло­же­нию мож­но най­ти лишь в не­со­вер­шен­с­т­ве и дли­тель­ном соз­да­нии в Рос­сии сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. На мо­мент при­ня­тия за­ко­нов о при­ва­ти­за­ции су­щес­т­во­ва­ла лишь ре­гис­т­ра­ция прав на жи­лые объ­ек­ты в сис­те­ме БТИ. Что же ка­са­ет­ся пе­ре­хо­да к ре­гис­т­ра­ции прав на не­жи­лые зда­ния и со­ору­же­ния, то этот пе­ре­ход про­ис­хо­дил край­не не­рав­но­мер­но в раз­лич­ных ре­ги­онах. ВАС РФ счел воз­мож­ным дать та­кое разъ­яс­не­ние, пос­коль­ку иной под­ход мо­мент воз­ник­но­ве­ния прав при при­ва­ти­за­ции в за­ви­си­мость от то­го, ког­да в каж­дом кон­к­рет­ном ре­ги­оне фак­ти­чес­ки на­ча­ла осу­щес­т­в­лять­ся ре­гис­т­ра­ция прав на не­жи­лую нед­ви­жи­мость. Од­на­ко это пра­ви­ло, по су­ти, яв­ля­ет­ся но­вой пра­во­вой нор­мой, пра­во на ус­та­нов­ле­ние ко­то­рых от­сут­с­т­ву­ет у су­деб­ных ор­га­нов. Вот по­че­му дан­ное пра­ви­ло дол­ж­но быть сфор­му­ли­ро­ва­но в за­ко­не.

 Однако это пра­ви­ло при­ме­ни­мо толь­ко к при­ва­ти­за­ции, про­хо­див­шей в фор­ме вы­ку­па иму­щес­т­ва. Для при­ва­ти­за­ции, про­хо­див­шей пу­тем ак­ци­они­ро­ва­ния, воп­рос ре­ша­ет­ся ина­че. Пле­нум ВАС РФ в п. 12 Пос­та­нов­ле­ния от 25 фев­ра­ля 1998 г. N 8 ука­зал, что "акци­онер­ное об­щес­т­во, соз­дан­ное в ре­зуль­та­те пре­об­ра­зо­ва­ния го­су­дар­с­т­вен­но­го (му­ни­ци­паль­но­го) пред­п­ри­ятия в по­ряд­ке, пре­дус­мот­рен­ном за­ко­но­да­тель­с­т­вом о при­ва­ти­за­ции, с мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции ста­но­вит­ся соб­с­т­вен­ни­ком го­су­дар­с­т­вен­но­го (му­ни­ци­паль­но­го) иму­щес­т­ва, вклю­чен­но­го в ус­тав­ный ка­пи­тал ак­ци­онер­но­го об­щес­т­ва в со­от­вет­с­т­вии с пла­ном при­ва­ти­за­ции" *(232). Та­кой под­ход впол­не обос­но­ван, так как ак­ци­они­ро­ва­ние пред­с­тав­ля­ет со­бой час­т­ный слу­чай уни­вер­саль­но­го пра­воп­ре­ем­с­т­ва, при ко­то­ром мо­мент пе­ре­хо­да пра­ва не свя­зан с го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей.

 Теперь как раз об­ра­тим­ся к уни­вер­саль­но­му пра­воп­ре­ем­с­т­ву. Пункт 2 ст. 218 ГК РФ ука­зы­ва­ет, что "в слу­чае смер­ти граж­да­ни­на пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на при­над­ле­жав­шее ему иму­щес­т­во пе­ре­хо­дит по нас­лед­с­т­ву к дру­гим ли­цам в со­от­вет­с­т­вии с за­ве­ща­ни­ем или за­ко­ном". Ка­ко­ва же в этом слу­чае роль го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции? Здесь не­об­хо­ди­мо при­вес­ти нор­мы о нас­ле­до­ва­нии. В со­от­вет­с­т­вии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ "при­ня­тое нас­лед­с­т­во приз­на­ет­ся при­над­ле­жа­щим нас­лед­ни­ку со вре­ме­ни от­к­ры­тия нас­лед­с­т­ва не­за­ви­си­мо от вре­ме­ни его фак­ти­чес­ко­го при­ня­тия, а так­же не­за­ви­си­мо от мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва нас­лед­ни­ка на нас­лед­с­т­вен­ное иму­щес­т­во, ког­да та­кое пра­во под­ле­жит го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции". Из этих по­ло­же­ний чет­ко вид­но, что в от­но­ше­нии нас­ле­до­ва­ния за­ко­ном ус­та­нов­ле­но иное пра­ви­ло, чем в п. 2 ст. 8 ГК РФ. Та­кой по­ря­док по­ня­тен: ес­ли приз­на­вать мо­мен­том воз­ник­но­ве­ния пра­ва у нас­лед­ни­ка мо­мент го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, то прак­ти­чес­ки во всех слу­ча­ях нас­ле­до­ва­ния бу­дет су­щес­т­во­вать весь­ма дли­тель­ный (не ме­нее шес­ти ме­ся­цев) пе­ри­од, ког­да иму­щес­т­во "по­вис­нет в воз­ду­хе" - не бу­дет иметь соб­с­т­вен­ни­ка, пос­коль­ку преж­ний соб­с­т­вен­ник умер и его пра­во прек­ра­ти­лось, а у нас­лед­ни­ка оно еще не воз­ник­ло, пос­коль­ку не за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но.

 Представляется, что та­кой же под­ход дол­жен су­щес­т­во­вать и к юри­ди­чес­ким ли­цам при их ре­ор­га­ни­за­ции, вле­ку­щей прек­ра­ще­ние ра­нее су­щес­т­во­вав­ше­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца с од­нов­ре­мен­ным об­ра­зо­ва­ни­ем но­во­го или но­вых юри­ди­чес­ких лиц (сли­яние, при­со­еди­не­ние, пре­об­ра­зо­ва­ние, раз­де­ле­ние). Здесь так­же не­воз­мож­но пос­та­вить пе­ре­ход пра­ва на нед­ви­жи­мость к но­во­му юри­ди­чес­ко­му ли­цу (юри­ди­чес­ким ли­цам) в за­ви­си­мость от го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва, пос­коль­ку с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции но­во­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца его пра­воп­ред­шес­т­вен­ник прек­ра­ща­ет свое су­щес­т­во­ва­ние. Оче­вид­но, что в этих слу­ча­ях мо­мент пе­ре­хо­да пра­ва на иму­щес­т­во не­об­хо­ди­мо свя­зы­вать не с мо­мен­том го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном За­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции, а с мо­мен­том со­вер­ше­ния со­от­вет­с­т­ву­ющих ре­гис­т­ра­ци­он­ных дей­с­т­вий ор­га­ном, осу­щес­т­в­ля­ющим ре­гис­т­ра­цию юри­ди­чес­ких лиц.

 Пожалуй, един­с­т­вен­ным ис­к­лю­че­ни­ем из дан­но­го пра­ви­ла мог бы быть слу­чай ре­ор­га­ни­за­ции пу­тем вы­де­ле­ния. Спе­ци­фи­ка дан­но­го слу­чая сос­то­ит в том, что преж­ний соб­с­т­вен­ник иму­щес­т­ва про­дол­жа­ет су­щес­т­во­вать и пос­ле ре­гис­т­ра­ции вновь воз­ник­ших юри­ди­чес­ких лиц. Вмес­те с тем вряд ли це­ле­со­об­раз­но ус­та­нав­ли­вать иные пра­ви­ла для та­кой си­ту­ации толь­ко по это­му ос­но­ва­нию. Пред­с­тав­ля­ет­ся це­ле­со­об­раз­ным в ст. 58 ГК РФ спе­ци­аль­но ука­зать мо­мент, с ко­то­ро­го пе­ре­хо­дят пра­ва на иму­щес­т­во ре­ор­га­ни­зо­ван­но­го ли­ца к вновь воз­ник­ше­му, оп­ре­де­лив этот мо­мент, как мо­мент го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции вновь воз­ник­ших юри­ди­чес­ких лиц.

 Особым слу­ча­ем воз­ник­но­ве­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во яв­ля­ет­ся соз­да­ние юри­ди­чес­ко­го ли­ца с вне­се­ни­ем нед­ви­жи­мос­ти в его ус­тав­ный ка­пи­тал. Впол­не оче­вид­но, что здесь, как и в пре­ды­ду­щем слу­чае, не­воз­мож­но пос­та­вить мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва вновь соз­да­ва­емо­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца в за­ви­си­мость от ре­гис­т­ра­ции это­го пра­ва. Про­из­вес­ти эту ре­гис­т­ра­цию до ре­гис­т­ра­ции са­мо­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца не­воз­мож­но, так как нет еще са­мо­го субъ­ек­та. Счи­тать же, что пра­во на пе­ре­да­ва­емое иму­щес­т­во пос­ле ре­гис­т­ра­ции юри­ди­чес­ко­го ли­ца, но до ре­гис­т­ра­ции пра­ва, по-преж­не­му при­над­ле­жит уч­ре­ди­те­лю, при­ве­ло бы к то­му, что ряд юри­ди­чес­ких лиц на мо­мент их соз­да­ния бы­ли бы ли­ше­ны иму­щес­т­ва, что про­ти­во­ре­чи­ло бы п. 1 ст. 48 ГК РФ, где на­ли­чие иму­щес­т­ва наз­ва­но од­ним из ос­нов­ных приз­на­ков юри­ди­чес­ко­го ли­ца.

 Вот по­че­му Пле­нум ВАС РФ в сво­ем вы­ше­упо­мя­ну­том пос­та­нов­ле­нии (п. 2) ука­зы­ва­ет, что "при раз­ре­ше­нии спо­ров сле­ду­ет иметь в ви­ду, что с мо­мен­та вне­се­ния иму­щес­т­ва в ус­тав­ный (скла­доч­ный) ка­пи­тал и го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции со­от­вет­с­т­ву­ющих юри­ди­чес­ких лиц уч­ре­ди­те­ли (учас­т­ни­ки) наз­ван­ных юри­ди­чес­ких лиц ут­ра­чи­ва­ют пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на это иму­щес­т­во" *(233). На пер­вый взгляд та­кое разъ­яс­не­ние не вы­зы­ва­ет воз­ра­же­ний. Од­на­ко при бо­лее вни­ма­тель­ном ана­ли­зе мож­но об­на­ру­жить его су­щес­т­вен­ные не­дос­тат­ки, ес­ли счи­тать, что оно рас­п­рос­т­ра­ня­ет­ся на все слу­чаи вне­се­ния нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва в ус­тав­ный ка­пи­тал.

 Будучи аб­со­лют­но спра­вед­ли­вым по от­но­ше­нию к слу­ча­ям соз­да­ния но­вых юри­ди­чес­ких лиц, оно вряд ли мо­жет рас­п­рос­т­ра­нять­ся на вне­се­ние нед­ви­жи­мос­ти в ус­тав­ный ка­пи­тал уже соз­дан­ных юри­ди­чес­ких лиц при уве­ли­че­нии ус­тав­но­го ка­пи­та­ла. Та­кая пе­ре­да­ча нед­ви­жи­мос­ти в ус­тав­ный ка­пи­тал уже соз­дан­но­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца яв­ля­ет­ся сдел­кой от­чуж­де­ния нед­ви­жи­мос­ти, зак­лю­ча­емой меж­ду уч­ре­ди­те­лем юри­ди­чес­ко­го ли­ца и этим юри­ди­чес­ким ли­цом. По этой сдел­ке уч­ре­ди­тель при­об­ре­та­ет со­от­вет­с­т­ву­ющие обя­за­тель­с­т­вен­ные пра­ва в от­но­ше­нии иму­щес­т­ва юри­ди­чес­ко­го ли­ца, а юри­ди­чес­кое ли­цо - пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на вно­си­мое нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во. По­это­му, по мне­нию ав­то­ра, нет ни­ка­ких ос­но­ва­ний из­ме­нять мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти в слу­ча­ях со­вер­ше­ния та­ких сде­лок - этот мо­мент дол­жен оп­ре­де­лять­ся мо­мен­том ре­гис­т­ра­ции пра­ва на нед­ви­жи­мость за ли­цом, в чей ус­тав­ный ка­пи­тал оно вно­сит­ся. Вот по­че­му в п. 2 Пос­та­нов­ле­ния Пле­ну­ма ВАС РФ от 25 фев­ра­ля 1998 г. N 8 сле­до­ва­ло внес­ти тре­тий аб­зац сле­ду­юще­го со­дер­жа­ния:

 Право соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, вно­си­мое в ус­тав­ный ка­пи­тал ра­нее соз­дан­но­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца, воз­ни­ка­ет у это­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции пра­ва.

 Особое мес­то сре­ди ос­но­ва­ний воз­ник­но­ве­ния вещ­ных прав на нед­ви­жи­мость за­ни­ма­ют су­деб­ные ре­ше­ния.

 Решение, как акт су­деб­ной влас­ти, име­ющей си­лу за­ко­на, по­рож­да­ет пра­ва не­пос­ред­с­т­вен­но. Нель­зя ста­вить воз­ник­но­ве­ние прав, по­рож­ден­ных су­деб­ным ре­ше­ни­ем, в за­ви­си­мость от со­вер­ше­ния ад­ми­нис­т­ра­тив­но­го ак­та ре­гис­т­ра­ции. Статья 12 ГК РФ на­зы­ва­ет приз­на­ние пра­ва су­дом од­ним из спо­со­бов за­щи­ты граж­дан­с­ких прав. Пункт 3 ст. 165 ГК РФ да­ет пра­во су­ду вы­нес­ти ре­ше­ние о ре­гис­т­ра­ции сдел­ки. Статья 28 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции ука­зы­ва­ет на то, что ре­гис­т­ра­тор не впра­ве от­ка­зать в го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва, ус­та­нов­лен­но­го ре­ше­ни­ем су­да, а так­же го­во­рит о том, что сам мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва оп­ре­де­ля­ет­ся ре­ше­ни­ем су­да. Все это ис­к­лю­ча­ет за­ви­си­мость мо­мен­та воз­ник­но­ве­ния пра­ва, ус­та­нов­лен­но­го су­деб­ным ре­ше­ни­ем, от го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. По­это­му вряд ли мож­но приз­нать обос­но­ван­ной по­зи­цию ­ку­но­вой, ко­то­рая по­ла­га­ет, что "если мо­мент не ука­зан в ре­ше­нии, то пра­ва на нед­ви­жи­мость ре­гис­т­ри­ру­ют­ся на об­щих ос­но­ва­ни­ях и воз­ни­ка­ют так­же по об­ще­му пра­ви­лу с мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции" *(234).

 Очевидно сле­ду­ет счи­тать, что мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва, ус­та­нов­лен­но­го ре­ше­ни­ем су­да, оп­ре­де­ля­ет­ся ли­бо в тек­с­те са­мо­го ре­ше­ния, ли­бо свя­зы­ва­ет­ся с мо­мен­том вступ­ле­ния это­го ре­ше­ния в за­кон­ную си­лу. Меж­ду тем во из­бе­жа­ние раз­ног­ла­сий ст. 28 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции сле­до­ва­ло бы до­пол­нить сле­ду­ющим ука­за­ни­ем: "на мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва, ус­та­нов­лен­но­го ре­ше­ни­ем су­да, в слу­чае ес­ли этот мо­мент не оп­ре­де­лен в ре­ше­нии".

 Итак, мы рас­смот­ре­ли зна­че­ние ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость при­ме­ни­тель­но к раз­лич­ным ос­но­ва­ни­ям воз­ник­но­ве­ния прав. Те­перь вер­нем­ся вновь к ис­то­ри­чес­ко­му ас­пек­ту. С уче­том пред­шес­т­ву­юще­го ана­ли­за мож­но сде­лать од­ноз­нач­ный вы­вод о том, что до вве­де­ния в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции не во всех слу­ча­ях пра­ва на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во воз­ни­ка­ли не­за­ви­си­мо от ре­гис­т­ра­ции. По­это­му, преж­де все­го, в каж­дом слу­чае не­об­хо­ди­мо оп­ре­де­лить, име­ем ли мы де­ло с воз­ник­шим пра­вом, или это пра­во та­ко­вым не яв­ля­ет­ся. Важ­ность ре­ше­ния это­го воп­ро­са вид­на на сле­ду­ющих при­ме­рах.

 В ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган об­ра­ти­лись два юри­ди­чес­ких ли­ца с за­яв­ле­ни­ем о ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на зда­ние на ос­но­ва­нии до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи, зак­лю­чен­но­го в 1999 г. При этом в ка­чес­т­ве ус­та­нав­ли­ва­ющих пра­во про­дав­ца на объ­ект бы­ли пред­с­тав­ле­ны до­ку­мен­ты,…подтверждающие, что дан­ный объ­ект был с соб­лю­де­ни­ем за­ко­но­да­тель­с­т­ва пос­т­ро­ен про­дав­цом в 1996 г., при этом пра­во про­дав­ца за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но не бы­ло. В та­кой си­ту­ации ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган пра­виль­но от­ка­зал в ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва, пос­коль­ку пра­во про­дав­ца на объ­ект не воз­ник­ло, так как не бы­ло за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но (ст. 219 ГК РФ).

 Теперь из­ме­ним ус­ло­вия и пред­по­ло­жим, что стро­итель­с­т­во до­ма бы­ло за­кон­че­но в 1994 г. При та­ких об­с­то­ятель­с­т­вах от­каз был бы неп­ра­во­мер­ным, пос­коль­ку в 1994 г. за­кон не свя­зы­вал мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти с го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей. Неп­ра­во­ме­рен от­каз в ре­гис­т­ра­ции и в том слу­чае, ес­ли про­дав­цом в ка­чес­т­ве пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та пре­дос­тав­лен план при­ва­ти­за­ции, име­ющий да­ту ут­вер­ж­де­ния до вве­де­ния в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции. Та­ким об­ра­зом, ре­шать воп­рос о том, яв­ля­ет­ся ли пра­во воз­ник­шим, не­об­хо­ди­мо с уче­том за­ко­но­да­тель­с­т­ва, дей­с­т­во­вав­ше­го в пе­ри­од сос­тав­ле­ния пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов, ли­бо воз­ник­но­ве­ния со­от­вет­с­т­ву­ющих юри­ди­чес­ких фак­тов. По­это­му в каж­дой си­ту­ации сле­ду­ет оп­ре­де­лять, счи­та­лось ли пра­во на дан­ный объ­ект воз­ник­шим с уче­том, во-пер­вых, ос­но­ва­ния его воз­ник­но­ве­ния и, во-вто­рых, до­ку­мен­тов, под­т­вер­ж­да­ющих на­ли­чие это­го ос­но­ва­ния.

 Теперь вер­нем­ся к п. 2 ст. 6 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции. В нем го­во­рит­ся о том, что пра­ва, воз­ник­шие до вве­де­ния в дей­с­т­вие это­го за­ко­на, тре­бу­ют го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции толь­ко в том слу­чае, ес­ли име­ет­ся не­об­хо­ди­мость ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да это­го пра­ва, его ог­ра­ни­че­ния (обре­ме­не­ния) или иной сдел­ки с объ­ек­том. Что это оз­на­ча­ет? По мне­нию ав­то­ра, эта нор­ма под­чер­ки­ва­ет, что при воз­ник­шем пра­ве соб­с­т­вен­ник име­ет воз­мож­ность вла­деть, поль­зо­вать­ся и рас­по­ря­жать­ся при­над­ле­жа­щим ему иму­щес­т­вом без го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Но, ес­ли ему не­об­хо­ди­мо бу­дет в про­цес­се рас­по­ря­же­ния этим иму­щес­т­вом об­ра­тить­ся за го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей, то та­кая ре­гис­т­ра­ция мо­жет быть про­из­ве­де­на лишь пос­ле то­го, как уже воз­ник­шее пра­во бу­дет за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном За­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции.

 Наличие та­ко­го по­ло­же­ния в ука­зан­ном За­ко­не впол­не объ­яс­ни­мо. С од­ной сто­ро­ны, оно дик­ту­ет­ся чис­то тех­ни­чес­ки­ми со­об­ра­же­ни­ями: не­воз­мож­но за­пол­нить раз­де­лы об об­ре­ме­не­нии ЕГРП, не за­пол­нив пред­ва­ри­тель­но раз­дел о са­мом вещ­ном пра­ве, ко­то­рое об­ре­ме­ня­ет­ся. С дру­гой сто­ро­ны, не­об­хо­ди­мость ре­гис­т­ра­ции ра­нее воз­ник­ше­го пра­ва мо­жет быть про­дик­то­ва­на за­да­чей про­вер­ки в про­цес­се этой ре­гис­т­ра­ции дей­с­т­ви­тель­нос­ти са­мо­го это­го пра­ва.

 С уче­том из­ло­жен­но­го вы­ше мож­но го­во­рить об оп­ре­де­лен­ной уни­фи­ка­ции пра­во­во­го зна­че­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции для все­го мно­го­об­ра­зия слу­ча­ев воз­ник­но­ве­ния прав на нед­ви­жи­мость, вы­де­лив два ва­ри­ан­та:

 1. Ре­гис­т­ра­ция - ус­ло­вие воз­ник­но­ве­ния пра­ва: пра­во без ре­гис­т­ра­ции не счи­та­ет­ся воз­ник­шим.

 2. Ре­гис­т­ра­ция - ус­ло­вие рас­по­ря­же­ния пра­вом: пра­во су­щес­т­ву­ет без ре­гис­т­ра­ции, но для то­го, что­бы осу­щес­т­вить рас­по­ря­же­ние этим пра­вом, су­щес­т­ву­ющее пра­во не­об­хо­ди­мо за­ре­гис­т­ри­ро­вать.

 Вполне оче­вид­но, что рас­по­ря­дить­ся пра­вом без ре­гис­т­ра­ции нель­зя как в пер­вом, так и во вто­ром слу­чае, раз­ни­ца лишь в том, что в пер­вом слу­чае это рас­по­ря­же­ние не­воз­мож­но по при­чи­не от­сут­с­т­вия са­мо­го пра­ва, а во вто­ром - ре­гис­т­ра­ция слу­жит лишь "тех­ни­чес­ким" ус­ло­ви­ем осу­щес­т­в­ле­ния рас­по­ря­же­ния.

 В свя­зи с из­ло­жен­ным вы­зы­ва­ют воз­ра­же­ния пред­ло­же­ния об "абсо­лют­ной" уни­фи­ка­ции пра­во­во­го зна­че­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Так, нап­ри­мер, ­ло­ва счи­та­ет, что "не­об­хо­ди­мо чет­ко зак­ре­пить, что го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним но­сит пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющий ха­рак­тер пу­тем вне­се­ния со­от­вет­с­т­ву­ющих из­ме­не­ний в Граж­дан­с­кий ко­декс и За­кон о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав" *(235). При ре­али­за­ции это­го пред­ло­же­ния не­по­нят­но, как быть с пра­ва­ми, воз­ни­ка­ющи­ми на ос­но­ва­нии уни­вер­саль­но­го пра­воп­ре­ем­с­т­ва и су­деб­ных ре­ше­ний, его внед­ре­ние пот­ре­бо­ва­ло бы пе­рес­мот­ра мно­гих по­ло­же­ний граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва, ко­то­рые, по на­ше­му мне­нию, в та­ком пе­рес­мот­ре не нуж­да­ют­ся.

 Результаты ана­ли­за пра­во­во­го зна­че­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во (с уче­том по­ло­же­ний о ре­гис­т­ра­ции сде­лок) мож­но бы­ло бы пред­с­та­вить в ви­де сле­ду­ющей таб­ли­цы.

Государственная регистрация

 Условие приз­на­ния до­го-Ус­ло­вие дей­с­т­ви­тель­нос-Ус­ло­вие воз­ник­но­ве­ни­яНе име­ет зна­че­ния для

 вора зак­лю­чен­ным ти сдел­ки (прек­ра­ще­ния) прав оп­ре­де­ле­ния мо­мен­та во -

 зникновения пра­ва

 Договор куп­ли-про­да­жи, До­го­вор да­ре­ния (п. 3До­го­вор куп­ли-про­да­жи, П­ра­во чле­на ко­опе­ра­ти­ва

 мены, жи­ло­го до­ма (п. 2ст. 574 ГК РФ) ме­ны объ­ек­тов не­жи­ло­го­на пре­дос­тав­лен­ный ему

 ст. 558 ГК РФ) наз­на­че­ния (ст. 551 ГКобъ­ект (п. 4 ст. 218 ГК

РФ) РФ)

 Договор куп­ли-про­да­жи­До­го­вор рен­ты (ст. 584Пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен-Нас­ле­до­ва­ние

 предприятия (ст. 560 ГКГК РФ) нос­ти на пред­п­ри­ятие

 РФ) (ст. 564 ГК РФ)

 Договор арен­ды зда­ни­яДо­го­вор арен­ды (ст. 609Вновь соз­дан­ные объ­ек­ты­Ре­ор­га­ни­за­ция юри­ди­че -

 сооружения на срок неГК РФ) нед­ви­жи­мос­ти (ст. 219 ГКских лиц

 менее го­да (п. 2 ст. 561 РФ)

ГК РФ)

 Договор ипо­те­ки п. 2До­го­вор до­ве­ри­тель­но­гоП­ри­об­ре­та­тель­ная дав­нос­ть­Ре­ше­ние су­да

 ст. 10 ФЗ "Об ипо­те­ке"уп­рав­ле­ния (ст. 1017 ГК(ст. 234 ГК РФ)

 (залоге нед­ви­жи­мос­ти) РФ)

 Приведенная в таб­ли­це клас­си­фи­ка­ция в ос­нов­ном со­от­вет­с­т­ву­ет сло­жив­шей­ся пра­воп­ри­ме­ни­тель­ной прак­ти­ке. Од­на­ко, по на­ше­му мне­нию, та­кое по­ло­же­ние не от­ве­ча­ет пот­реб­нос­тям граж­дан­с­ко­го обо­ро­та, из­лиш­не, без дос­та­точ­ных ос­но­ва­ний, ус­лож­ня­ет ре­ше­ние воп­ро­са о пра­во­вом зна­че­нии ре­гис­т­ра­ции. При­ве­ден­ные здесь и да­лее пред­ло­же­ния по из­ме­не­нию за­ко­но­да­тель­с­т­ва мог­ли бы усо­вер­шен­с­т­во­вать пра­во­вое ре­гу­ли­ро­ва­ние воз­ник­но­ве­ния и ре­али­за­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, что спо­соб­с­т­во­ва­ло бы ус­та­нов­ле­нию бо­лее чет­ких от­но­ше­ний меж­ду учас­т­ни­ка­ми рын­ка нед­ви­жи­мос­ти, а так­же меж­ду ни­ми и ре­гис­т­ри­ру­ющим ор­га­ном.

2.4. Государственная регистрация прав на недвижимость

и добросовестное приобретение недвижимого имущества

 В свя­зи с воп­ро­сом о пра­во­вом зна­че­нии го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции нель­зя спе­ци­аль­но не ос­та­но­вить­ся на его зна­че­нии для доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля нед­ви­жи­мос­ти. Ра­нее мы уже об­ра­ща­лись к проб­ле­ме доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля иму­щес­т­ва в свя­зи с рас­смот­ре­ни­ем воп­ро­са о сис­те­ме ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. При этом выс­ка­зы­ва­лась точ­ка зре­ния о том, что за­щи­та прав доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля нед­ви­жи­мос­ти дол­ж­на но­сить аб­со­лют­ный ха­рак­тер. Толь­ко при этих ус­ло­ви­ях сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции бу­дет за­вер­шен­ной и пос­ле­до­ва­тельной *(236).

 Обращаясь к воп­ро­су о доб­ро­со­вес­т­ном при­об­ре­те­нии, ­с­кий пи­шет: "Проб­ле­ма име­ет три воз­мож­ных край­них ре­ше­ния: воз­ло­жить все рис­ки, свя­зан­ные с воз­мож­ной ошиб­кой, на соб­с­т­вен­ни­ка, воз­ло­жить все рис­ки на по­ку­па­те­ля и, на­ко­нец, ус­т­ра­нить все рис­ки, сде­лав с по­мощью сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции и уче­та все пра­ва яв­ны­ми и про­ве­ря­емы­ми" *(237). Од­на­ко, ес­ли пер­вые два ре­ше­ния дей­с­т­ви­тель­но мож­но наз­вать край­ни­ми, то пос­лед­нее, ско­рее, сле­ду­ет наз­вать оп­ти­маль­ным, но тре­бу­ющим для сво­ей ре­али­за­ции оп­ре­де­лен­ных ис­то­ри­чес­ких и эко­но­ми­чес­ких ус­ло­вий.

 На не­об­хо­ди­мость уси­ле­ния за­щи­ты доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля нед­ви­жи­мос­ти об­ра­ща­ли вни­ма­ние мно­гие ис­сле­до­ва­те­ли. В Кон­цеп­ции, в час­т­нос­ти, со­дер­жит­ся по­ло­же­ние, сог­лас­но ко­то­ро­му доб­ро­со­вес­т­ный при­об­ре­та­тель нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, у ко­то­ро­го это иму­щес­т­во не мо­жет быть ис­т­ре­бо­ва­но его соб­с­т­вен­ни­ком, при­об­ре­та­ет пра­во на это иму­щес­т­во *(238). Это пред­ло­же­ние ре­али­зо­ва­но в за­ко­не пу­тем вне­се­ния из­ме­не­ний в п. 2 ст. 223 ГК РФ *(239). Сог­лас­но абз. 2 ука­зан­но­го пун­к­та "нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во приз­на­ет­ся при­над­ле­жа­щим доб­ро­со­вес­т­но­му при­об­ре­та­те­лю (п. 1 ст. 302) на пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти с мо­мен­та та­кой ре­гис­т­ра­ции, за ис­к­лю­че­ни­ем пре­дус­мот­рен­ных ст. 302 нас­то­яще­го Ко­дек­са слу­ча­ев, ког­да соб­с­т­вен­ник впра­ве ис­т­ре­бо­вать та­кое иму­щес­т­во от доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля".

 Эта по­зи­ция бы­ла под­вер­г­ну­та сом­не­нию со сто­ро­ны ­с­ко­го, ко­то­рый об­ра­тил вни­ма­ние на сле­ду­ющее об­с­то­ятель­с­т­во: "Если доб­ро­со­вес­т­ный при­об­ре­та­тель стал соб­с­т­вен­ни­ком ве­щи в мо­мент ее при­об­ре­те­ния не­за­ви­си­мо от на­ли­чия пра­ва на от­чуж­де­ние у про­дав­ца, то вин­ди­ка­ция к не­му уже не­воз­мож­на, так как он бо­лее не вла­де­лец, а соб­с­т­вен­ник. Сле­до­ва­тель­но, на­ли­чие в за­ко­но­да­тель­с­т­ве нор­мы об ог­ра­ни­че­нии вин­ди­ка­ции в поль­зу доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля не под­т­вер­ж­да­ет, а ско­рее оп­ро­вер­га­ет до­пу­ще­ние, что этот же при­об­ре­та­тель уже стал соб­с­т­вен­ни­ком" *(240). С та­кой ло­ги­кой труд­но не сог­ла­сить­ся. По на­ше­му мне­нию, дан­ный вы­вод еще раз до­ка­зы­ва­ет, что за­щи­та прав доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля нед­ви­жи­мос­ти дол­ж­на быть аб­со­лют­ной, для че­го не­об­хо­ди­мо из при­ве­ден­ной фор­му­ли­ров­ки за­ко­на изъ­ять пре­дус­мот­рен­ное ис­к­лю­че­ние (воз­мож­ность ис­т­ре­бо­ва­ния иму­щес­т­ва).

 Однако из­ме­не­ния в за­кон при­ня­ты имен­но в кри­ти­ку­емой фор­му­ли­ров­ке, и эта фор­му­ли­ров­ка при­да­ет осо­бую ак­ту­аль­ность воп­ро­су о со­от­но­ше­нии ак­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти и пра­во­вой ка­те­го­рии доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­те­ния иму­щес­т­ва. В свя­зи с дан­ной фор­му­ли­ров­кой воз­ни­ка­ет нес­коль­ко вза­имос­вя­зан­ных воп­ро­сов:

 1. Ка­ко­во зна­че­ние ак­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти для приз­на­ния при­об­ре­та­те­ля это­го иму­щес­т­ва доб­ро­со­вес­т­ным?

 2. Мо­жет ли объ­ект нед­ви­жи­мос­ти быть ис­т­ре­бо­ван из вла­де­ния доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля, пра­во соб­с­т­вен­нос­ти ко­то­ро­го на этот объ­ект за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но?

 3. Ка­ко­во пра­во­вое по­ло­же­ние доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти до го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции его пра­ва?

 Начнем с пер­во­го воп­ро­са. Сле­ду­ет от­ме­тить, что за­кон не со­дер­жит на не­го пря­мо­го от­ве­та. Сле­до­ва­тель­но, этот от­вет не­об­хо­ди­мо ис­кать пу­тем ана­ли­за норм, оп­ре­де­ля­ющих пра­во­вое зна­че­ние го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, и норм, оп­ре­де­ля­ющих доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля.

 В со­от­вет­с­т­вии со ст. 302 ГК РФ доб­ро­со­вес­т­ным при­об­ре­та­те­лем приз­на­ет­ся при­об­ре­та­тель, ко­то­рый не знал и не мог знать о том, что он при­об­ре­та­ет иму­щес­т­во у ли­ца, ко­то­рое не име­ло пра­ва его от­чуж­дать. Сле­до­ва­тель­но, для то­го, что­бы мож­но бы­ло го­во­рить о доб­ро­со­вес­т­ном при­об­ре­те­нии, не­об­хо­ди­мо ус­та­но­вить:

 1) от­сут­с­т­вие у ли­ца, про­из­во­дя­ще­го от­чуж­де­ние, пра­ва про­из­во­дить это от­чуж­де­ние;

 2) от­сут­с­т­вие у ли­ца, при­об­ре­та­юще­го иму­щес­т­во, зна­ния о том, что ли­цо, про­из­во­дя­щее от­чуж­де­ние, не име­ет пра­ва это­го де­лать;

 3) от­сут­с­т­вие у ли­ца, при­об­ре­та­юще­го иму­щес­т­во, воз­мож­нос­ти знать о том, что ли­цо, про­из­во­дя­щее от­чуж­де­ние, не име­ет пра­ва от­чуж­дать иму­щес­т­во.

 Имеет ли зна­че­ние факт го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти для от­ве­та на воп­рос о пра­ве ли­ца на от­чуж­де­ние это­го иму­щес­т­ва? Для от­ве­та об­ра­тим­ся к нор­мам о пра­во­вом зна­че­нии го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. В ст. 2 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции за­фик­си­ро­ва­но, что "го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним: - юри­ди­чес­кий акт приз­на­ния и под­т­вер­ж­де­ния го­су­дар­с­т­вом воз­ник­но­ве­ния, ог­ра­ни­че­ния (обре­ме­не­ния), пе­ре­хо­да или прек­ра­ще­ния прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во в со­от­вет­с­т­вии с Граж­дан­с­ким ко­дек­сом Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции.