Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 33 )

 Как ука­за­но в п. 1 ст. 16 Фе­де­раль­но­го за­ко­на "О го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции юри­ди­чес­ких лиц", "ре­ор­га­ни­за­ция юри­ди­чес­ко­го ли­ца в фор­ме пре­об­ра­зо­ва­ния счи­та­ет­ся за­вер­шен­ной с мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции вновь воз­ник­ше­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца, а пре­об­ра­зо­ван­ное юри­ди­чес­кое ли­цо - прек­ра­тив­шим свою де­ятель­ность".

 Таким об­ра­зом, в слу­чае из­ме­не­ния ор­га­ни­за­ци­он­но-пра­во­вой фор­мы юри­ди­чес­ко­го ли­ца про­ис­хо­дит прек­ра­ще­ние од­но­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца и воз­ник­но­ве­ние дру­го­го. Од­на­ко внеш­не та­кие из­ме­не­ния вы­ра­жа­ют­ся, в час­т­нос­ти, в из­ме­не­нии на­име­но­ва­ния юри­ди­чес­ко­го ли­ца: об­щес­т­во с ог­ра­ни­чен­ной от­вет­с­т­вен­нос­тью "Х" вмес­то зак­ры­то­го ак­ци­онер­но­го об­щес­т­ва "Х" и т. п. По­это­му иног­да ре­гис­т­ра­то­ры вмес­то ре­гис­т­ра­ции пра­ва вновь соз­дан­но­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца оши­боч­но про­во­ди­ли вне­се­ние из­ме­не­ний в ЕГРП в час­ти на­име­но­ва­ния пра­во­об­ла­да­те­ля. В то же вре­мя в ря­де слу­ча­ев при из­ме­не­нии на­име­но­ва­ния (нап­ри­мер, "то­ва­ри­щес­т­во с ог­ра­ни­чен­ной от­вет­с­т­вен­нос­тью" на "общес­т­во с ог­ра­ни­чен­ной от­вет­с­т­вен­нос­тью" и пр.) к за­яви­те­лям предъ­яв­ля­лись тре­бо­ва­ния о пред­с­тав­ле­нии па­ке­та до­ку­мен­тов и за­яв­ле­ния для ре­гис­т­ра­ции пра­ва, воз­ник­ше­го в ре­зуль­та­те пре­об­ра­зо­ва­ния. Ви­ди­мо, ука­зан­ный воп­рос нуж­да­ет­ся в чет­ких разъ­яс­не­ни­ях со сто­ро­ны Ми­нюс­та Рос­сии.

  Рас­смот­рим те­перь ре­гис­т­ра­цию прав на нед­ви­жи­мость, воз­ни­ка­ющих на ос­но­ва­нии нас­ле­до­ва­ния.

 Пункт 2 ст. 218 ГК РФ ука­зы­ва­ет, что "в слу­чае смер­ти граж­да­ни­на пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на при­над­ле­жав­шее ему иму­щес­т­во пе­ре­хо­дит по нас­лед­с­т­ву к дру­гим ли­цам в со­от­вет­с­т­вии с за­ве­ща­ни­ем или за­ко­ном". Оп­ре­де­ляя в этом слу­чае роль го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, не­об­хо­ди­мо об­ра­тить­ся к нор­мам о нас­ле­до­ва­нии. В со­от­вет­с­т­вии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ "при­ня­тое нас­лед­с­т­во приз­на­ет­ся при­над­ле­жа­щим нас­лед­ни­ку со вре­ме­ни от­к­ры­тия нас­лед­с­т­ва не­за­ви­си­мо от вре­ме­ни его фак­ти­чес­ко­го при­ня­тия, а так­же не­за­ви­си­мо от мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва нас­лед­ни­ка на нас­лед­с­т­вен­ное иму­щес­т­во, ког­да та­кое пра­во под­ле­жит го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции". Из этих по­ло­же­ний чет­ко вид­но, что в от­но­ше­нии нас­ле­до­ва­ния за­ко­ном ус­та­нов­ле­но иное пра­ви­ло, чем в п. 2 ст. 8 ГК РФ. Та­кой под­ход по­ня­тен: ес­ли приз­на­вать мо­мен­том воз­ник­но­ве­ния пра­ва у нас­лед­ни­ка мо­мент го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, то прак­ти­чес­ки во всех слу­ча­ях нас­ле­до­ва­ния бу­дет су­щес­т­во­вать весь­ма дли­тель­ный (как пра­ви­ло, шесть ме­ся­цев) пе­ри­од, ког­да иму­щес­т­во "по­вис­нет в воз­ду­хе" - не бу­дет иметь соб­с­т­вен­ни­ка, пос­коль­ку преж­ний соб­с­т­вен­ник умер, и его пра­во прек­ра­ти­лось, а у нас­лед­ни­ка оно еще не воз­ник­ло, пос­коль­ку не за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но.

 Итак, пра­во соб­с­т­вен­нос­ти нас­лед­ни­ка на нед­ви­жи­мость счи­та­ет­ся воз­ник­шим с мо­мен­та от­к­ры­тия нас­лед­с­т­ва. При этом, как и во вся­ком слу­чае воз­ник­но­ве­ния пра­ва рань­ше его ре­гис­т­ра­ции, вста­ет воп­рос о мо­мен­те, с ко­то­ро­го воз­мож­но рас­по­ря­же­ние дан­ным иму­щес­т­вом. Ра­нее дей­с­т­во­вав­шее за­ко­но­да­тель­с­т­во со­дер­жа­ло чет­кие ог­ра­ни­че­ния прав ли­ца, при­няв­ше­го нас­лед­с­т­во. Сог­лас­но ст. 549 ГК РСФСР "нас­лед­ник, всту­пив­ший во вла­де­ние или уп­рав­ле­ние нас­лед­с­т­вен­ным иму­щес­т­вом, не ожи­дая яв­ки дру­гих нас­лед­ни­ков, не впра­ве рас­по­ря­жать­ся нас­лед­с­т­вен­ным иму­щес­т­вом (про­да­вать, зак­ла­ды­вать и т. п.) за ис­к­лю­че­ни­ем пра­ва про­из­во­дить за счет нас­лед­с­т­вен­но­го иму­щес­т­ва рас­хо­ды:

 1) на пок­ры­тие зат­рат по ухо­ду за нас­ле­до­да­те­лем во вре­мя его бо­лез­ни, а так­же на его по­хо­ро­ны;

 2) на со­дер­жа­ние граж­дан, на­хо­див­ших­ся на иж­ди­ве­нии нас­ле­до­да­те­ля;

 3) на удов­лет­во­ре­ние пре­тен­зий по за­ра­бот­ной пла­те и пре­тен­зий, при­рав­нен­ных к ним;

 4) по ох­ра­не нас­лед­с­т­вен­но­го иму­щес­т­ва и по уп­рав­ле­нию им".

 При этом за­кон свя­зы­вал мо­мент окон­ча­ния дан­ных ог­ра­ни­че­ний ли­бо с ис­те­че­ни­ем шес­ти ме­ся­цев со дня от­к­ры­тия нас­лед­с­т­ва, ли­бо с мо­мен­том вы­да­чи сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во, ес­ли оно вы­да­но рань­ше шес­ти ме­ся­цев (ч. 2 ст. 558 ГК РСФСР). Та­ким об­ра­зом, хо­тя ог­ра­ни­че­ния прав рас­по­ря­же­ния иму­щес­т­вом с мо­мен­та приз­на­ния его при­над­ле­жа­щим нас­лед­ни­ку су­щес­т­во­ва­ли, они ни­как не бы­ли свя­за­ны с мо­мен­том го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти нас­лед­ни­ка.

 Ныне дей­с­т­ву­ющий ГК РФ (часть третья) не со­дер­жит ана­ло­гич­ной нор­мы. Из это­го мож­но сде­лать вы­вод, что рань­ше, до вве­де­ния в дей­с­т­вие час­ти треть­ей дан­но­го ко­дек­са, сдел­ки по рас­по­ря­же­нию та­ким иму­щес­т­вом нас­лед­ник был впра­ве со­вер­шать по ис­те­че­нии шес­ти ме­ся­цев со дня от­к­ры­тия нас­лед­с­т­ва не­за­ви­си­мо от вы­да­чи сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во, ли­бо со дня вы­да­чи это­го сви­де­тель­с­т­ва. Пос­ле вве­де­ния в дей­с­т­вие но­вых норм нас­лед­с­т­вен­но­го пра­ва эти ог­ра­ни­че­ния сня­ты, и мож­но пред­по­ло­жить, что нас­лед­ник впра­ве рас­по­ря­жать­ся нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом с мо­мен­та от­к­ры­тия нас­лед­с­т­ва.

 В свя­зи с та­ким по­ло­же­ни­ем воз­ни­ка­ет весь­ма ин­те­рес­ный воп­рос: как пос­ту­пить ре­гис­т­ри­ру­юще­му ор­га­ну, ес­ли нас­лед­ник до ис­те­че­ния шес­ти ме­ся­цев со дня смер­ти нас­ле­до­да­те­ля, не по­лу­чив сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во, зак­лю­чил до­го­вор куп­ли-про­да­жи нед­ви­жи­мос­ти, пе­ре­шед­шей к не­му по нас­лед­с­т­ву, и об­ра­тил­ся вмес­те с по­ку­па­те­лем за ре­гис­т­ра­ци­ей пе­ре­хо­да пра­ва по это­му до­го­во­ру?

 Формально та­кой до­го­вор не про­ти­во­ре­чит за­ко­ну, так как пра­во рас­по­ря­же­ния нас­лед­с­т­вен­ным иму­щес­т­вом не свя­за­но ни с го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей пра­ва нас­лед­ни­ка, ни с по­лу­че­ни­ем им сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во. В то же вре­мя ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган, не имея сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во или ре­ше­ния су­да, ус­та­нав­ли­ва­юще­го пра­во нас­лед­ни­ка, и не рас­по­ла­гая пол­но­мо­чи­ями для ус­та­нов­ле­ния при­над­леж­нос­ти иму­щес­т­ва нас­лед­ни­ку, не смо­жет при­нять ре­ше­ние о за­кон­нос­ти со­вер­ша­емой сдел­ки.

 В та­ком слу­чае, по мне­нию ав­то­ра, ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган дол­жен от­ка­зать в ре­гис­т­ра­ции не в свя­зи с не­со­от­вет­с­т­ви­ем пред­с­тав­лен­ных до­ку­мен­тов дей­с­т­ву­юще­му за­ко­но­да­тель­с­т­ву (абз. 4 п. 1 ст. 20 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции), а на ос­но­ва­нии абз. 11 п. 1 этой статьи в свя­зи с име­ющи­ми­ся про­ти­во­ре­чи­ями меж­ду за­яв­лен­ны­ми пра­ва­ми и уже за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ны­ми пра­ва­ми. Про­ти­во­ре­чие это бу­дет сос­то­ять в том, что в ре­ес­т­ре за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но пра­во нас­ле­до­да­те­ля, а за­яв­ля­ет се­бя в ка­чес­т­ве соб­с­т­вен­ни­ка нас­лед­ник, пра­во ко­то­ро­го не за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но и не под­т­вер­ж­де­но над­ле­жа­щим для ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на до­ку­мен­том (абз. 5 п. 1 ст. 17 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции).

 Таким об­ра­зом, нас­лед­ник до по­лу­че­ния им сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во фак­ти­чес­ки ли­шен пра­ва рас­по­ря­жать­ся нас­лед­с­т­вен­ным нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом. При ны­не дей­с­т­ву­ющем за­ко­но­да­тель­с­т­ве спе­ци­фи­ка его по­ло­же­ния сос­то­ит в том, что он мо­жет до по­лу­че­ния сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во зак­лю­чить сдел­ку от­чуж­де­ния нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва (если оно не от­но­сит­ся к жи­лой нед­ви­жи­мос­ти - п. 2 ст. 558 ГК РФ), но за­вер­шить про­цесс от­чуж­де­ния это­го иму­щес­т­ва пе­ре­хо­дом пра­ва к при­об­ре­та­те­лю нас­лед­ник смо­жет толь­ко пос­ле по­лу­че­ния сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во, так как пе­ре­ход пра­ва свя­зан с его ре­гис­т­ра­ци­ей, а ре­гис­т­ра­ция не­воз­мож­на без сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во.

 По мне­нию ав­то­ра, на­ли­чие воз­мож­нос­ти зак­лю­че­ния сде­лок от­чуж­де­ния нас­лед­с­т­вен­но­го нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва вряд ли спо­соб­с­т­ву­ет пот­реб­нос­тям граж­дан­с­ко­го обо­ро­та. В свя­зи с этим пред­с­тав­ля­ет­ся це­ле­со­об­раз­ным ус­та­но­вить зап­рет на со­вер­ше­ние сде­лок от­чуж­де­ния до ре­гис­т­ра­ции пра­ва нас­лед­ни­ка.

 Вместе с тем бы­ло бы це­ле­со­об­раз­но в За­кон о ре­гис­т­ра­ции ввес­ти до­пол­ни­тель­ную статью под наз­ва­ни­ем "Ре­гис­т­ра­ция прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, воз­ни­ка­ющих на ос­но­ва­нии нас­ле­до­ва­ния". Эта статья мог­ла бы иметь сле­ду­ющее со­дер­жа­ние:

 Регистрация вещ­ных прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, пе­ре­хо­дя­щих в по­ряд­ке нас­ле­до­ва­ния, про­из­во­дит­ся на ос­но­ва­нии сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во ли­бо ре­ше­ния су­да, ус­та­нав­ли­ва­ющих пра­ва нас­лед­ни­ка на дан­ное нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во.

 Предполагаемая ре­дак­ция зак­ре­пи­ла бы фак­ти­чес­ки сло­жив­шу­юся прак­ти­ку ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов, ко­то­рые в ка­чес­т­ве до­ку­мен­тов, под­т­вер­ж­да­ющих пра­ва нас­лед­ни­ков, приз­на­ют толь­ко сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во и ре­ше­ния су­дов. Для до­пол­ни­тель­ной ар­гу­мен­та­ции дан­но­го пред­ло­же­ния сле­ду­ет от­ме­тить, что изу­че­ни­ем прак­ти­ки го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции ус­та­нов­ле­но сле­ду­ющее. Сдел­ки с нас­лед­с­т­вен­ным иму­щес­т­вом прак­ти­чес­ки всег­да со­вер­ша­ют­ся не толь­ко пос­ле вы­да­чи сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во, но и пос­ле ре­гис­т­ра­ции пра­ва нас­лед­ни­ка на ос­но­ва­нии это­го сви­де­тель­с­т­ва.

 В свя­зи с тем, что ос­нов­ным пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим до­ку­мен­том при нас­ле­до­ва­нии яв­ля­ет­ся сви­де­тель­с­т­во о пра­ве на нас­лед­с­т­во, воз­ни­ка­ет и дру­гой воп­рос - о пре­де­лах пра­во­вой эк­с­пер­ти­зы дан­но­го до­ку­мен­та ре­гис­т­ри­ру­ющим ор­га­ном.

 Свидетельства о пра­ве на нас­лед­с­т­во вы­да­ют но­та­ри­усы, ли­ца, упол­но­мо­чен­ные за­ко­ном на про­ве­де­ние де­ятель­нос­ти, име­ющей целью ус­та­но­вить пра­ва кон­к­рет­но­го ли­ца на кон­к­рет­ное нас­лед­с­т­вен­ное иму­щес­т­во. В со­от­вет­с­т­вии со ст. 72 Ос­нов за­ко­но­да­тель­с­т­ва Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции о но­та­ри­ате *(393) (да­лее - Ос­но­вы) "но­та­ри­ус при вы­да­че сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во по за­ко­ну пу­тем ис­т­ре­бо­ва­ния со­от­вет­с­т­ву­ющих до­ка­за­тельств про­ве­ря­ет факт смер­ти нас­ле­до­да­те­ля, вре­мя и мес­то от­к­ры­тия нас­лед­с­т­ва, на­ли­чие от­но­ше­ний, яв­ля­ющих­ся ос­но­ва­ни­ем для приз­ва­ния к нас­ле­до­ва­нию по за­ко­ну лиц, по­дав­ших за­яв­ле­ние о вы­да­че сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во, сос­тав и мес­то на­хож­де­ния нас­лед­с­т­вен­но­го иму­щес­т­ва". В со­от­вет­с­т­вии со ст. 73 Ос­нов "но­та­ри­ус при вы­да­че сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во по за­ве­ща­нию пу­тем ис­т­ре­бо­ва­ния со­от­вет­с­т­ву­ющих до­ка­за­тельств про­ве­ря­ет факт смер­ти нас­ле­до­да­те­ля, на­ли­чие за­ве­ща­ния, вре­мя и мес­то от­к­ры­тия нас­лед­с­т­ва, сос­тав и мес­то на­хож­де­ния нас­лед­с­т­вен­но­го иму­щес­т­ва. Но­та­ри­ус вы­яс­ня­ет так­же круг лиц, име­ющих пра­во на обя­за­тель­ную до­лю в нас­лед­с­т­ве".

 При этом сог­лас­но ч. 3 ст. 16 Ос­нов "но­та­ри­ус обя­зан от­ка­зать в со­вер­ше­нии но­та­ри­аль­но­го дей­с­т­вия в слу­чае его не­со­от­вет­с­т­вия за­ко­но­да­тель­с­т­ву Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции или меж­ду­на­род­ным до­го­во­рам", а на ос­но­ва­нии ст. 17 Ос­нов "но­та­ри­ус, за­ни­ма­ющий­ся час­т­ной прак­ти­кой, со­вер­шив­ший но­та­ри­аль­ное дей­с­т­вие, про­ти­во­ре­ча­щее за­ко­но­да­тель­с­т­ву Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции, обя­зан по ре­ше­нию су­да воз­мес­тить при­чи­нен­ный вслед­с­т­вие это­го ущерб".

 Должен ли ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган в по­ряд­ке пра­во­вой эк­с­пер­ти­зы до­ку­мен­тов (п. 1 ст. 13 За­ко­на) пе­реп­ро­ве­рять те об­с­то­ятель­с­т­ва, ко­то­рые дол­жен был про­ве­рить но­та­ри­ус при вы­да­че сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во? Пред­с­тав­ля­ет­ся, что не дол­жен, так как обя­зан­ность по ус­та­нов­ле­нию этих об­с­то­ятельств воз­ло­же­на за­ко­ном на но­та­ри­уса, а ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган не рас­по­ла­га­ет воз­мож­нос­тя­ми для та­кой про­вер­ки.

 Правовая эк­с­пер­ти­за сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во дол­ж­на ог­ра­ни­чи­вать­ся со­пос­тав­ле­ни­ем тек­с­та это­го до­ку­мен­та с дан­ны­ми ЕГРП и ус­та­нов­ле­ни­ем со­от­вет­с­т­вия это­го тек­с­та об­щим тре­бо­ва­ни­ям, предъ­яв­ля­емым к пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим до­ку­мен­там. Так, нап­ри­мер, ес­ли в сви­де­тель­с­т­ве в ка­чес­т­ве нас­ле­до­да­те­ля ука­за­но не то ли­цо, ко­то­рое за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но в ка­чес­т­ве соб­с­т­вен­ни­ка объ­ек­та, то в ре­гис­т­ра­ции пра­ва на ос­но­ва­нии та­ко­го сви­де­тель­с­т­ва, бе­зус­лов­но, дол­ж­но быть от­ка­за­но. Ос­но­ва­ни­ем для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции бу­дет так­же от­сут­с­т­вие всех не­об­хо­ди­мых све­де­ний об объ­ек­те нед­ви­жи­мос­ти и о пра­во­об­ла­да­те­ле (п. 18 Пра­вил ве­де­ния ЕГРП). Од­на­ко ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган не мо­жет в ос­но­ва­ние от­ка­за по­ло­жить свое мне­ние о неп­ра­виль­но оп­ре­де­лен­ном кру­ге нас­лед­ни­ков, о на­ли­чии род­с­т­вен­ных от­но­ше­ний с нас­ле­до­да­те­лем или не­дей­с­т­ви­тель­нос­ти за­ве­ща­ния.

 При ре­гис­т­ра­ции прав на ос­но­ва­нии нас­ле­до­ва­ния по за­ве­ща­нию сле­ду­ет об­ра­тить вни­ма­ние на нор­му за­ко­на о за­ве­ща­тель­ном от­ка­зе. В со­от­вет­с­т­вии со ст. 1137 ГК РСФСР "за­ве­ща­тель впра­ве воз­ло­жить на нас­лед­ни­ка по за­ве­ща­нию или по за­ко­ну ис­пол­не­ние ка­кой-ли­бо обя­зан­нос­ти иму­щес­т­вен­но­го ха­рак­те­ра в поль­зу од­но­го или нес­коль­ких лиц (отка­зо­по­лу­ча­те­лей), ко­то­рые при­об­ре­та­ют пра­во тре­бо­вать ис­пол­не­ния этой обя­зан­нос­ти (за­ве­ща­тель­ный от­каз)". При этом "на нас­лед­ни­ка, к ко­то­ро­му пе­ре­хо­дит жи­лой дом, квар­ти­ра или иное жи­лое по­ме­ще­ние, за­ве­ща­тель мо­жет воз­ло­жить обя­зан­ность пре­дос­та­вить дру­го­му ли­цу на пе­ри­од жиз­ни это­го ли­ца или на иной срок пра­во поль­зо­ва­ния этим по­ме­ще­ни­ем или его оп­ре­де­лен­ной час­тью.

 При пос­ле­ду­ющем пе­ре­хо­де пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на иму­щес­т­во, вхо­див­шее в сос­тав нас­лед­с­т­ва, к дру­го­му ли­цу пра­во поль­зо­ва­ния этим иму­щес­т­вом, пре­дос­тав­лен­ное по за­ве­ща­тель­но­му от­ка­зу, сох­ра­ня­ет си­лу".

 Согласно п. 3 ст. 33 ЖК РФ "граж­да­нин, про­жи­ва­ющий в жи­лом по­ме­ще­нии, пре­дос­тав­лен­ном по за­ве­ща­тель­но­му от­ка­зу, впра­ве пот­ре­бо­вать го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва поль­зо­ва­ния жи­лым по­ме­ще­ни­ем, воз­ни­ка­юще­го из за­ве­ща­тель­но­го от­ка­за". Об­ра­ща­ет на се­бя вни­ма­ние фор­му­ли­ров­ка дан­ной нор­мы. Здесь не го­во­рит­ся о том, что за­ве­ща­тель­ный от­каз под­ле­жит го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, речь идет о пра­ве пот­ре­бо­вать та­кой ре­гис­т­ра­ции. Ви­ди­мо это не слу­чай­но. Во всех слу­ча­ях, ког­да речь идет о пра­вах, под­ле­жа­щих ре­гис­т­ра­ции, эти пра­ва в со­от­вет­с­т­вии с п. 2 ст. 8 ГК РФ счи­та­ют­ся воз­ник­ши­ми с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции. Но пра­во поль­зо­ва­ния по­ме­ще­ни­ем, вы­те­ка­ющее из за­ве­ща­тель­но­го от­ка­за, яв­но не от­но­сит­ся к пра­вам, воз­ни­ка­ющим с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции. Оно воз­ни­ка­ет вмес­те с пра­вом нас­лед­ни­ка, а пра­во нас­лед­ни­ка от ре­гис­т­ра­ции не за­ви­сит и воз­ни­ка­ет с мо­мен­та от­к­ры­тия нас­лед­с­т­ва. Та­ким об­ра­зом, в п. 3 ст. 33 ЖК РФ речь идет о пра­ве пра­во­об­ла­да­те­ля за­ре­гис­т­ри­ро­вать уже воз­ник­шее об­ре­ме­не­ние.

 Однако ре­али­за­ция та­кой доб­ро­воль­нос­ти на прак­ти­ке весь­ма зат­руд­ни­тель­на. Ког­да за­ве­ща­тель­ный от­каз име­ет мес­то, он дол­жен быть от­ра­жен в сви­де­тель­с­т­ве о пра­ве на нас­лед­с­т­во как об­ре­ме­не­ние иму­щес­т­ва пра­ва­ми треть­их лиц - от­ка­зо­по­лу­ча­те­лей. При этом, об­ра­ща­ясь за ре­гис­т­ра­ци­ей сво­его пра­ва на нед­ви­жи­мость, нас­лед­ник од­нов­ре­мен­но дол­жен пред­с­та­вить за­яв­ле­ние о ре­гис­т­ра­ции ука­зан­но­го в за­ве­ща­тель­ном от­ка­зе об­ре­ме­не­ния. При от­сут­с­т­вии та­ко­го за­яв­ле­ния его пра­во не мо­жет быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но, так как ре­гис­т­ра­ция об­ре­ме­не­ний про­из­во­дит­ся ис­к­лю­чи­тель­но на ос­но­ва­нии за­яв­ле­ний (абз. 5 ст. 16, п. 2 ст. 13 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции), а за­ре­гис­т­ри­ро­вать пра­во без об­ре­ме­не­ния, ука­зан­но­го в пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющем до­ку­мен­те, ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган не име­ет пра­ва. Ра­зу­ме­ет­ся, ре­гис­т­ра­ция мо­жет быть про­из­ве­де­на, ес­ли од­нов­ре­мен­но с нас­лед­ни­ком с за­яв­ле­ни­ем о ре­гис­т­ра­ции их прав об­ра­тят­ся от­ка­зо­по­лу­ча­те­ли (п. 2 ст. 13 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции). В лю­бом слу­чае пред­с­тав­ля­ет­ся не­воз­мож­ной ре­гис­т­ра­ция пра­ва нас­лед­ни­ка без ре­гис­т­ра­ции об­ре­ме­не­ния в ви­де за­ве­ща­тель­но­го от­ка­за.

4.3. Правопреемство в отношениях по регистрации

прав на недвижимость

 Анализ прак­ти­ки го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость и су­деб­ной прак­ти­ки при­вел ав­то­ра к мыс­ли о воз­мож­нос­ти пос­та­нов­ки и за­ко­но­да­тель­но­го ре­ше­ния проб­ле­мы пра­воп­ре­ем­с­т­ва в от­но­ше­ни­ях по ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во.

 В со­от­вет­с­т­вии с дей­с­т­ву­ющим за­ко­но­да­тель­с­т­вом вещ­ные пра­ва на нед­ви­жи­мость в боль­шин­с­т­ве сво­ем воз­ни­ка­ют с мо­мен­та их го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. При этом ес­тес­т­вен­ным яв­ля­ет­ся воп­рос, что пред­с­тав­ля­ет со­бой пра­во на нед­ви­жи­мость до его ре­гис­т­ра­ции? Ес­ли в ст. 131 ГК РФ го­во­рит­ся сле­ду­ющее: о пра­вах, под­ле­жа­щих ре­гис­т­ра­ции, то на мо­мент ре­гис­т­ра­ции дол­ж­но быть что-то ре­аль­но су­щес­т­ву­ющее, име­ну­емое за­ко­ном "пра­во, под­ле­жа­щее ре­гис­т­ра­ции". Что же та­кое "под­ле­жа­щее ре­гис­т­ра­ции пра­во", ес­ли соб­с­т­вен­но пра­вом оно ста­но­вит­ся толь­ко пос­ле ре­гис­т­ра­ции? Пред­с­тав­ля­ет­ся, что под "пра­вом, под­ле­жа­щим ре­гис­т­ра­ции", сле­ду­ет по­ни­мать со­во­куп­ность юри­ди­чес­ких фак­тов, ко­то­рые не­об­хо­ди­мы для воз­ник­но­ве­ния пра­ва и ко­то­рые в со­во­куп­нос­ти с фак­том го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции при­во­дят к воз­ник­но­ве­нию это­го пра­ва. Ес­ли свес­ти эту си­ту­ацию к фор­му­ле, то воз­ник­шее пра­во - это под­ле­жа­щее ре­гис­т­ра­ции пра­во плюс го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция.

 Вместе с тем под­ле­жа­щее го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­во пред­с­тав­ля­ет со­бой та­кую со­во­куп­ность юри­ди­чес­ких фак­тов, ко­то­рые да­ют по­тен­ци­аль­но­му пра­во­об­ла­да­те­лю пра­во тре­бо­вать осу­щес­т­в­ле­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции и по­рож­да­ют обя­зан­ность го­су­дар­с­т­ва та­кую ре­гис­т­ра­цию осу­щес­т­вить.

 Если воп­рос о со­во­куп­нос­ти юри­ди­чес­ких фак­тов, вле­ку­щих при ус­ло­вии го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции воз­ник­но­ве­ние вещ­но­го пра­ва, от­но­сит­ся, в пер­вую оче­редь, к сфе­ре граж­дан­с­ко­го пра­ва, то воп­рос о пра­ве тре­бо­вать ре­гис­т­ра­ции и со­от­вет­с­т­ву­ющей обя­зан­нос­ти го­су­дар­с­т­ва ле­жит в сфе­ре ад­ми­нис­т­ра­тив­но-пра­во­вых от­но­ше­ний.

 На прак­ти­ке пра­во в не­за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ном сос­то­янии как пра­во, под­ле­жа­щее ре­гис­т­ра­ции, мо­жет на­хо­дить­ся весь­ма дли­тель­ное вре­мя, так как за­кон не ус­та­нав­ли­ва­ет ка­ких-ли­бо сро­ков для го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции вещ­ных прав на нед­ви­жи­мость. Та­кое по­ло­же­ние не ис­к­лю­ча­ет то­го, что в пе­ри­од до ре­гис­т­ра­ции с по­тен­ци­аль­ны­ми пра­во­об­ла­да­те­ля­ми про­изой­дут со­бы­тия, вле­ку­щие пра­воп­ре­ем­с­т­во - фи­зи­чес­кое ли­цо мо­жет уме­реть, а юри­ди­чес­кое ли­цо мо­жет быть ре­ор­га­ни­зо­ва­но. Ка­ко­ва же в этом слу­чае судь­ба прав на нед­ви­жи­мость, ко­то­рые не бы­ли за­ре­гис­т­ри­ро­ва­ны до мо­мен­та воз­ник­но­ве­ния воп­ро­са о пра­воп­ре­ем­с­т­ве?

 Особенность си­ту­ации сос­то­ит в том, что, с од­ной сто­ро­ны, у умер­ше­го граж­да­ни­на (ре­ор­га­ни­зо­ван­но­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца) пра­во на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти без ре­гис­т­ра­ции не воз­ник­ло, а с дру­гой сто­ро­ны, при его жиз­ни су­щес­т­во­вал пол­ный на­бор юри­ди­чес­ких фак­тов, сви­де­тель­с­т­ву­ющих о на­ли­чии у не­го это­го пра­ва, за ис­к­лю­че­ни­ем ре­гис­т­ра­ции. Весь­ма рас­п­рос­т­ра­нен­ной яв­ля­ет­ся си­ту­ация, ког­да граж­да­нин при жиз­ни при­об­рел объ­ект нед­ви­жи­мос­ти, при­дал до­го­во­ру куп­ли-про­да­жи не­об­хо­ди­мую фор­му, од­на­ко умер, не ус­пев по­дать за­яв­ле­ние о ре­гис­т­ра­ции. Что де­лать нас­лед­ни­кам это­го ли­ца? Мо­гут ли они рас­счи­ты­вать на по­лу­че­ние пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект в по­ряд­ке нас­ле­до­ва­ния, или соб­с­т­вен­ни­ком объ­ек­та ос­та­ет­ся про­да­вец, а нас­лед­ни­ки мо­гут пот­ре­бо­вать от не­го лишь воз­в­ра­та уже уп­ла­чен­ных де­нег?

 Сегодня на прак­ти­ке ре­ше­ние проб­ле­мы обыч­но выг­ля­дит так. Преж­де все­го, нас­лед­ни­ки, как пра­ви­ло, об­ра­ща­ют­ся в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган с за­яв­ле­ни­ем о ре­гис­т­ра­ции пра­ва за умер­шим на ос­но­ва­нии зак­лю­чен­но­го им при жиз­ни до­го­во­ра. Од­на­ко оче­вид­но, что они не мо­гут рас­счи­ты­вать на по­ло­жи­тель­ное ре­ше­ние воп­ро­са, пос­коль­ку в со­от­вет­с­т­вии со ст. 17 ГК РФ пра­вос­по­соб­ность граж­да­ни­на прек­ра­ща­ет­ся с его смер­тью, а это зна­чит, что пос­ле смер­ти он не мо­жет стать об­ла­да­те­лем ка­ких-ли­бо прав, вклю­чая вещ­ные пра­ва на нед­ви­жи­мость.

 Таким об­ра­зом, у нас­лед­ни­ков ос­та­ет­ся един­с­т­вен­ная воз­мож­ность - об­ра­ще­ние в суд. Тре­бо­ва­ния, предъ­яв­ля­емые в этом слу­чае, - вклю­че­ние объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти в нас­лед­с­т­вен­ную мас­су пос­ле умер­ше­го и приз­на­ние пра­ва на этот объ­ект за нас­лед­ни­ка­ми. Как пра­ви­ло, при ус­та­нов­ле­нии то­го об­с­то­ятель­с­т­ва, что при жиз­ни при­об­ре­та­те­ля объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти име­лись ос­но­ва­ния для ре­гис­т­ра­ции его пра­ва, суд вы­но­сит ре­ше­ние об удов­лет­во­ре­нии вы­ше­наз­ван­ных тре­бо­ва­ний.

 Вместе с тем рас­смот­ре­ние по­доб­но­го ро­да ис­ко­вых за­яв­ле­ний но­сит весь­ма ис­кус­ствен­ный ха­рак­тер. Труд­нос­ти воз­ни­ка­ют уже при оп­ре­де­ле­нии над­ле­жа­ще­го от­вет­чи­ка. В ря­де слу­ча­ев в ка­чес­т­ве от­вет­чи­ка ука­зы­ва­ет­ся ли­цо, ко­то­рое от­чуж­да­ло объ­ект по не­за­ре­гис­т­ри­ро­ван­но­му до­го­во­ру, а в не­ко­то­рых слу­ча­ях - ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган. Вто­рое ре­ше­ние воп­ро­са пред­с­тав­ля­ет­ся аб­со­лют­но не­вер­ным, пос­коль­ку ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган во­об­ще не мо­жет выс­ту­пать в ис­ко­вом про­из­вод­с­т­ве от­вет­чи­ком по та­ко­го ро­да де­лам - он не вла­де­ет спор­ным объ­ек­том и не пре­тен­ду­ет на не­го. Что же ка­са­ет­ся про­дав­ца, да­ри­те­ля и пр., то и он в ря­де слу­ча­ев за­ни­ма­ет мес­то от­вет­чи­ка не­обос­но­ван­но, пос­коль­ку аб­со­лют­но не воз­ра­жа­ет про­тив при­над­леж­нос­ти объ­ек­та по­кой­но­му и ус­та­нов­ле­нию прав на объ­ект нас­лед­ни­ков, то есть спор о пра­ве от­сут­с­т­ву­ет.

 Какой же вы­ход из это­го по­ло­же­ния? Как из­бе­жать су­деб­ных дел там, где от­сут­с­т­ву­ет спор?

 Решение, по на­ше­му мне­нию, сос­то­ит в том, что­бы по-но­во­му взгля­нуть на проб­ле­му пра­воп­ре­ем­с­т­ва.

 Согласно тра­ди­ци­он­но­му взгля­ду объ­ек­том уни­вер­саль­но­го пра­воп­ре­ем­с­т­ва мо­гут быть граж­дан­с­кие пра­ва - вещ­ные, обя­за­тель­с­т­вен­ные и иные, ко­то­рые бы­ли у прек­ра­тив­ше­го свое су­щес­т­во­ва­ние ли­ца на мо­мент прек­ра­ще­ния его су­щес­т­во­ва­ния.

 В на­шей же си­ту­ации у ли­ца на мо­мент его смер­ти не су­щес­т­во­ва­ло вещ­но­го пра­ва на объ­ект, но су­щес­т­во­ва­ло пра­во об­ра­тить­ся в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган за ре­гис­т­ра­ци­ей та­ко­го пра­ва, а ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган имел обя­зан­ность эту ре­гис­т­ра­цию про­из­вес­ти. Как уже го­во­ри­лось, эти вза­им­ные пра­ва и обя­зан­нос­ти ле­жат в сфе­ре ад­ми­нис­т­ра­тив­но­го пра­ва. Но зна­чит ли это, что они не мо­гут быть пред­ме­том пра­воп­ре­ем­с­т­ва?

 Действующее за­ко­но­да­тель­с­т­во не со­дер­жит од­ноз­нач­но­го от­ве­та на этот воп­рос. В то же вре­мя про­из­ве­ден­ный ана­лиз су­деб­ной прак­ти­ки сви­де­тель­с­т­ву­ет о це­ле­со­об­раз­нос­ти по­ло­жи­тель­но­го его ре­ше­ния. За­фик­си­ро­вать воз­мож­ность та­ко­го ре­ше­ния при от­сут­с­т­вии спо­ра меж­ду преж­ним вла­дель­цем объ­ек­та и нас­лед­ни­ка­ми его при­об­ре­та­те­ля мож­но как в нор­мах нас­лед­с­т­вен­но­го пра­ва при­ме­ни­тель­но к фи­зи­чес­ким ли­цам, так и в За­ко­не о ре­гис­т­ра­ции. В этих ак­тах сле­ду­ет сфор­му­ли­ро­вать сле­ду­ющее пра­ви­ло: ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган обя­зан за­ре­гис­т­ри­ро­вать вещ­ное пра­во на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти за пра­воп­ре­ем­ни­ка­ми ли­ца, ко­то­рое до сво­его прек­ра­ще­ния (смер­ти) не за­ре­гис­т­ри­ро­ва­ло это пра­во, но име­ло для это­го все не­об­хо­ди­мые ос­но­ва­ния. Та­кая ре­гис­т­ра­ция дол­ж­на про­из­во­дить­ся в ус­та­нов­лен­ном за­ко­ном по­ряд­ке по сов­мес­т­но­му за­яв­ле­нию преж­не­го соб­с­т­вен­ни­ка и лиц, приз­нан­ных пра­воп­ре­ем­ни­ка­ми при­об­ре­та­те­ля объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти.

 Предлагаемое ре­ше­ние су­щес­т­вен­но сок­ра­ти­ло бы ко­ли­чес­т­во дел в су­дах, оно бы­ло бы оди­на­ко­во при­ме­ни­мо как для слу­ча­ев нас­ле­до­ва­ния, так и для слу­ча­ев ре­ор­га­ни­за­ции юри­ди­чес­ких лиц.

 Такое ре­ше­ние мож­но при­ме­нить и при ре­гис­т­ра­ции прав на вновь соз­дан­ные объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти. Не яв­ля­ют­ся еди­нич­ны­ми слу­чаи, ког­да граж­да­нин уми­ра­ет пос­ле окон­ча­ния стро­итель­с­т­ва до­ма и пе­ре­да­чи ему квар­ти­ры, при­об­ре­тен­ной в по­ряд­ке до­ле­во­го учас­тия в стро­итель­с­т­ве, но до го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на квар­ти­ру. В этом слу­чае у ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на так­же от­сут­с­т­ву­ют ос­но­ва­ния для ре­гис­т­ра­ции пра­ва на квар­ти­ру за нас­лед­ни­ка­ми, пос­коль­ку не они, а умер­ший при­ни­мал учас­тие в соз­да­нии объ­ек­та (ч. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ). Но­вый За­кон "Об учас­тии в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве мно­гок­вар­тир­ных до­мов и иных объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти и о вне­се­нии из­ме­не­ний в не­ко­то­рые за­ко­но­да­тель­ные ак­ты Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции" *(394) пре­дус­мат­ри­ва­ет пе­ре­ход прав и обя­зан­нос­тей по до­го­во­ру учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве к нас­лед­ни­кам учас­т­ни­ка до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва (п. 7 ст. 4). В п. 8 этой статьи го­во­рит­ся, что "су­щес­т­ву­ющие на день от­к­ры­тия нас­лед­с­т­ва учас­т­ни­ка до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва иму­щес­т­вен­ные пра­ва и обя­зан­нос­ти, ос­но­ван­ные на до­го­во­ре, зак­лю­чен­ном в со­от­вет­с­т­вии с нас­то­ящим Фе­де­раль­ным за­ко­ном, вхо­дят в сос­тав нас­лед­с­т­ва учас­т­ни­ка до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва в со­от­вет­с­т­вии с Граж­дан­с­ким ко­дек­сом Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции". Но и в дан­ном слу­чае речь идет об иму­щес­т­вен­ных пра­вах и обя­зан­нос­тях, ос­но­ван­ных на до­го­во­ре. До­го­вор же учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве счи­та­ет­ся ис­пол­нен­ным в мо­мент фак­ти­чес­кой пе­ре­да­чи объ­ек­та до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва (ст. 12 рас­смат­ри­ва­емо­го за­ко­на). Сле­до­ва­тель­но, все, что дол­ж­но про­изой­ти пос­ле под­пи­са­ния ак­та при­ема-пе­ре­да­чи объ­ек­та до­ле­во­го учас­тия, не мо­жет быть пред­ме­том пра­воп­ре­ем­с­т­ва.

 Признание пра­ва на об­ра­ще­ние за го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей объ­ек­том пра­воп­ре­ем­с­т­ва мо­жет про­яс­нить и еще од­ну проб­ле­му, воз­ни­ка­ющую в от­но­ше­ни­ях, свя­зан­ных с соз­да­ни­ем но­вых объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, в час­т­нос­ти пу­тем до­ле­во­го учас­тия в стро­итель­с­т­ве. Весь­ма час­то ли­цо, пол­нос­тью про­фи­нан­си­ро­вав­шее стро­итель­с­т­во, пос­ле то­го, как у не­го на этом ос­но­ва­нии воз­ник­ло пра­во тре­бо­вать го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции сво­его пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на квар­ти­ру, "усту­па­ет пра­во тре­бо­ва­ния" на этот объ­ект дру­го­му ли­цу. На са­мом же де­ле в этом слу­чае про­ис­хо­дит ус­туп­ка пра­ва об­ра­тить­ся за ре­гис­т­ра­ци­ей, фак­ти­чес­ки за­ву­али­ро­ван­ная пе­ре­да­ча объ­ек­та, на ко­то­рый уже име­ет­ся "пра­во, под­ле­жа­щее ре­гис­т­ра­ции". Здесь пра­во об­ра­ще­ния за ре­гис­т­ра­ци­ей выс­ту­па­ет объ­ек­том пра­воп­ре­ем­с­т­ва на ос­но­ва­нии до­го­во­ра, и вряд ли сто­ит ог­ра­ни­чи­вать учас­т­ни­ков до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва в ус­туп­ке сво­их прав на объ­ект до ре­гис­т­ра­ции. Не­об­хо­ди­мо лишь чет­ко оп­ре­де­лить пра­во­вую при­ро­ду это­го дей­с­т­вия и свя­зан­ные с этим пос­лед­с­т­вия.

 Разумеется, приз­на­ние пра­ва на об­ра­ще­ние за ре­гис­т­ра­ци­ей объ­ек­том пра­воп­ре­ем­с­т­ва пов­ле­чет за со­бой и ряд проб­лем. Во-пер­вых, не­об­хо­ди­мо раз­ра­бо­тать но­та­ри­аль­ную про­це­ду­ру ус­та­нов­ле­ния это­го пра­ва за нас­лед­ни­ка­ми. Во-вто­рых, не­об­хо­ди­мо ре­шить воп­рос о но­та­ри­аль­ных пош­ли­нах и на­ло­го­об­ло­же­нии при та­ком ме­ха­низ­ме при­об­ре­те­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект. Эти воп­ро­сы дол­ж­ны быть ре­ше­ны так же, как при при­об­ре­те­нии са­мо­го объ­ек­та в по­ряд­ке пра­воп­ре­ем­с­т­ва.

 Эти проб­ле­мы нель­зя от­нес­ти к чис­лу не­раз­ре­ши­мых. Ре­ше­ние же о воз­мож­нос­ти приз­на­ния объ­ек­том пра­воп­ре­ем­с­т­ва прав в сфе­ре ад­ми­нис­т­ра­тив­но-пра­во­вых от­но­ше­ний, тес­но свя­зан­ных с граж­дан­с­ко-пра­во­вы­ми пос­лед­с­т­ви­ями, и, преж­де все­го, пра­ва на го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, пред­с­тав­ля­ет­ся ак­ту­аль­ным для зак­реп­ле­ния в нор­мах граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва и за­ко­но­да­тель­с­т­ва, рег­ла­мен­ти­ру­юще­го по­ря­док ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость.

4.4. Регистрация права общей собственности

на недвижимость

 Обращаясь к воп­ро­су об об­щей соб­с­т­вен­нос­ти, ­с­кий от­ме­ча­ет, что "при­ро­де про­тив­на соб­с­т­вен­ность нес­коль­ких лиц на вещь. С та­ким по­ло­же­ни­ем, - пи­шет он, - ког­да дом или учас­ток на­хо­дит­ся во вла­де­нии не од­но­го ли­ца, здра­вый смысл сов­ла­дать еще смо­жет, но вот ког­да сра­зу нес­коль­ко лиц объ­яв­ля­ют се­бя хо­зя­ева­ми это­го до­ма или учас­т­ка, то тог­да на са­мом де­ле пра­во­по­ря­док воз­му­ща­ет­ся" *(395). ­ше­не­вич от­ме­чал, что "общая соб­с­т­вен­ность, яв­ле­ние весь­ма час­тое, пред­с­тав­ля­ет зна­чи­тель­ные труд­нос­ти для уяс­не­ния ее юри­ди­чес­кой при­ро­ды" *(396). Вмес­те с тем, нес­мот­ря на "про­ти­во­ес­тес­т­вен­ность" и слож­ность для по­ни­ма­ния об­щая соб­с­т­вен­ность на­ибо­лее рас­п­рос­т­ра­не­на имен­но при­ме­ни­тель­но к объ­ек­там нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва и имен­но с при­ме­не­ни­ем ее к нед­ви­жи­мос­ти воз­ни­ка­ют на­иболь­шие труд­нос­ти.

 В со­от­вет­с­т­вии со ст. 244 ГК РФ "иму­щес­т­во, на­хо­дя­ще­еся в соб­с­т­вен­нос­ти двух или нес­коль­ких лиц, при­над­ле­жит им на пра­ве об­щей соб­с­т­вен­нос­ти". При этом "иму­щес­т­во мо­жет на­хо­дить­ся в об­щей соб­с­т­вен­нос­ти с оп­ре­де­ле­ни­ем до­ли каж­до­го из соб­с­т­вен­ни­ков в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти (до­ле­вая соб­с­т­вен­ность) или без оп­ре­де­ле­ния та­ких до­лей (сов­мес­т­ная соб­с­т­вен­ность)".

 Начнем с об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти.

 Специфика по­ряд­ка ре­гис­т­ра­ции пра­ва об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти оп­ре­де­ля­ет­ся, преж­де все­го, ус­та­нов­лен­ны­ми за­ко­ном (ст. 246, 250 ГК РФ) пра­ви­ла­ми рас­по­ря­же­ния иму­щес­т­вом, на­хо­дя­щим­ся в об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти.

 Согласно ст. 246 ГК РФ "рас­по­ря­же­ние иму­щес­т­вом, на­хо­дя­щим­ся в до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, осу­щес­т­в­ля­ет­ся по сог­ла­ше­нию всех ее учас­т­ни­ков. Учас­т­ник до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти впра­ве по сво­ему ус­мот­ре­нию про­дать, по­да­рить, за­ве­щать, от­дать в за­лог свою до­лю ли­бо рас­по­ря­дить­ся ею иным об­ра­зом с соб­лю­де­ни­ем при ее воз­мез­д­ном от­чуж­де­нии пра­вил, пре­дус­мот­рен­ных стать­ей 250 нас­то­яще­го Ко­дек­са".

 В со­от­вет­с­т­вии же со ст. 250 ГК РФ "при про­да­же до­ли в пра­ве об­щей соб­с­т­вен­нос­ти пос­то­рон­не­му ли­цу ос­таль­ные учас­т­ни­ки до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти име­ют пре­иму­щес­т­вен­ное пра­во по­куп­ки про­да­ва­емой до­ли по це­не, за ко­то­рую она про­да­ет­ся, и на про­чих рав­ных ус­ло­ви­ях, кро­ме слу­чая про­да­жи с пуб­лич­ных тор­гов". При этом "про­да­вец до­ли обя­зан из­вес­тить в пись­мен­ной фор­ме ос­таль­ных учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти о на­ме­ре­нии про­дать свою до­лю пос­то­рон­не­му ли­цу с ука­за­ни­ем це­ны и дру­гих ус­ло­вий, на ко­то­рых про­да­ет ее. Ес­ли ос­таль­ные учас­т­ни­ки до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти от­ка­жут­ся от по­куп­ки или не при­об­ре­тут про­да­ва­емую до­лю в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во в те­че­ние ме­ся­ца со дня из­ве­ще­ния, про­да­вец впра­ве про­дать свою до­лю лю­бо­му ли­цу. При про­да­же до­ли с на­ру­ше­ни­ем пре­иму­щес­т­вен­но­го пра­ва по­куп­ки лю­бой дру­гой учас­т­ник до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти име­ет пра­во в те­че­ние трех ме­ся­цев тре­бо­вать в су­деб­ном по­ряд­ке пе­ре­во­да на не­го прав и обя­зан­нос­тей по­ку­па­те­ля".

 Очевидно, что ус­та­нов­лен­ный за­ко­ном по­ря­док ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва на до­лю в об­щем нед­ви­жи­мом иму­щес­т­ве дол­жен обес­пе­чи­вать соб­лю­де­ние вы­ше­ука­зан­ных норм ГК РФ. С этой целью и бы­ла вклю­че­на в За­кон о ре­гис­т­ра­ции ст. 24 под наз­ва­ни­ем "Го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция пра­ва об­щей соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во". Од­на­ко пер­во­на­чаль­ная ре­дак­ция этой статьи ока­за­лась столь не­удач­ной, что ст. 24 ока­за­лась пер­вой, ко­то­рая бы­ла из­ме­не­на че­рез три го­да пос­ле вве­де­ния в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции *(397). Те­перь уже не име­ет смыс­ла ана­ли­зи­ро­вать не­дос­тат­ки пер­вой ре­дак­ции дан­ной статьи, ко­то­рые бы­ли оче­вид­ны уже при при­ня­тии это­го за­ко­на.

 Остановимся на ны­не дей­с­т­ву­ющем по­ряд­ке ре­гис­т­ра­ции об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти. Сог­лас­но п. 1 ст. 24 за­ко­на в но­вой ре­дак­ции "при про­да­же до­ли в пра­ве об­щей соб­с­т­вен­нос­ти пос­то­рон­не­му ли­цу к за­яв­ле­нию о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции при­ла­га­ют­ся до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие, что про­да­вец до­ли из­вес­тил в пись­мен­ной фор­ме ос­таль­ных учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти о на­ме­ре­нии про­дать свою до­лю с ука­за­ни­ем це­ны и дру­гих ус­ло­вий, на ко­то­рых про­да­ет ее.

 К за­яв­ле­нию о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции мо­гут при­ла­гать­ся до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие от­каз ос­таль­ных учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти от по­куп­ки до­ли и офор­м­лен­ные в ор­га­не, осу­щес­т­в­ля­ющем го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав, или но­та­ри­аль­но за­ве­рен­ные. В этом слу­чае го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция пра­ва на до­лю в об­щей соб­с­т­вен­нос­ти про­во­дит­ся не­за­ви­си­мо от сро­ка, про­шед­ше­го с мо­мен­та из­ве­ще­ния про­дав­цом до­ли ос­таль­ных учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти.