Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 3 )

 Теперь о дру­гих це­лях, ко­то­рые мо­гут быть ре­али­зо­ва­ны при ор­га­ни­за­ции сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции.

 Недвижимость - зем­ля, зда­ния, со­ору­же­ния, жи­лой фонд - пред­с­тав­ля­ет со­бой од­ну из глав­ных сос­тав­ля­ющих го­су­дар­с­т­вен­но­го иму­щес­т­ва и один из су­щес­т­вен­ных ис­точ­ни­ков го­су­дар­с­т­вен­ных до­хо­дов. От­сю­да вы­те­ка­ет вто­рая весь­ма важ­ная цель сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции нед­ви­жи­мос­ти - обес­пе­че­ние уп­рав­ле­ния нед­ви­жи­мос­тью, на­хо­дя­щей­ся в го­су­дар­с­т­вен­ной соб­с­т­вен­нос­ти. О со­от­но­ше­нии этой це­ли с глав­ной уже го­во­ри­лось вы­ше, од­на­ко при ус­ло­вии соб­лю­де­ния ра­вен­с­т­ва с дру­ги­ми субъ­ек­та­ми, го­су­дар­с­т­во впол­не мо­жет ор­га­ни­зо­вы­вать сис­те­му ре­гис­т­ра­ции с уче­том и этой це­ли.

 Понятие уп­рав­ле­ния го­су­дар­с­т­вен­ной нед­ви­жи­мос­тью зна­чи­тель­но ши­ре го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. Вмес­те с тем дан­ные о нед­ви­жи­мос­ти, пра­во на ко­то­рую за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но за го­су­дар­с­т­вом, а так­же о ха­рак­те­ре этих прав, их ог­ра­ни­че­ни­ях пра­ва­ми хо­зяй­с­т­вен­но­го ве­де­ния и опе­ра­тив­но­го уп­рав­ле­ния кон­к­рет­ных субъ­ек­тов и дру­гие дан­ные яв­ля­ют­ся аб­со­лют­но не­об­хо­ди­мой ис­ход­ной ин­фор­ма­ци­ей для при­ня­тия пра­виль­ных уп­рав­лен­чес­ких ре­ше­ний. Пре­дос­та­вить же та­кую ин­фор­ма­цию с на­иболь­шей сте­пенью дос­то­вер­нос­ти спо­соб­на толь­ко сис­те­ма го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость.

 К со­жа­ле­нию, имен­но дан­ный ас­пект го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции яв­ля­ет­ся на се­год­ня на­ибо­лее слож­ным и проб­лем­ным. Не имея из­на­чаль­но ни на об­ще­го­су­дар­с­т­вен­ном, ни на мес­т­ном уров­нях ре­ес­т­ра го­су­дар­с­т­вен­но­го иму­щес­т­ва и прис­ту­пив к его от­чуж­де­нию в про­цес­се при­ва­ти­за­ции, го­су­дар­с­т­во ока­за­лось в си­ту­ации, ког­да оно не име­ло дос­то­вер­ной ин­фор­ма­ции о на­хо­дя­щей­ся в его соб­с­т­вен­нос­ти нед­ви­жи­мос­ти. Еще боль­шую ак­ту­аль­ность проб­ле­ма та­ко­го уче­та и ре­гис­т­ра­ции го­су­дар­с­т­вен­ной соб­с­т­вен­нос­ти при­об­ре­ла с вве­де­ни­ем в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, где в п. 2 ст. 6 в ка­чес­т­ве не­об­хо­ди­мо­го ус­ло­вия ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва, сде­лок и об­ре­ме­не­ний объ­ек­тов, пра­ва на ко­то­рые ра­нее воз­ник­ли, бы­ла ус­та­нов­ле­на ре­гис­т­ра­ция этих ра­нее воз­ник­ших прав. При этом ни­ка­ких ис­к­лю­че­ний для го­су­дар­с­т­вен­ной соб­с­т­вен­нос­ти сде­ла­но не бы­ло, а это зна­чи­ло, что для ре­гис­т­ра­ции лю­бых сде­лок с го­су­дар­с­т­вен­ным иму­щес­т­вом (в час­т­нос­ти, для ре­гис­т­ра­ции его арен­ды) бы­ло не­об­хо­ди­мо про­из­вес­ти ре­гис­т­ра­цию го­су­дар­с­т­вен­ной соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект.

 Сложность этой проб­ле­мы свя­за­на, преж­де все­го, с тем, что для боль­шин­с­т­ва объ­ек­тов, на­хо­дя­щих­ся в го­су­дар­с­т­вен­ной соб­с­т­вен­нос­ти, ха­рак­тер­но от­сут­с­т­вие над­ле­жа­щих пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов, ко­то­рые по за­ко­ну мог­ли бы слу­жить ос­но­ва­ни­ями для ре­гис­т­ра­ции. Бу­ду­чи прак­ти­чес­ки един­с­т­вен­ным воз­мож­ным соб­с­т­вен­ни­ком нед­ви­жи­мос­ти, го­су­дар­с­т­во не за­бо­ти­лось о сох­ра­не­нии до­ку­мен­тов, под­т­вер­ж­да­ющих его пра­во. Кро­ме то­го, зна­чи­тель­ное ко­ли­чес­т­во объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти ока­за­лось в соб­с­т­вен­нос­ти го­су­дар­с­т­ва в ре­зуль­та­те эк­с­п­роп­ри­ации в пер­вые го­ды со­вет­с­кой влас­ти, где ос­но­ва­ни­ями воз­ник­но­ве­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти слу­жи­ли об­щие дек­ре­ты и иные до­ку­мен­ты, в ко­то­рых от­сут­с­т­во­ва­ли пе­ре­чис­ле­ния кон­к­рет­ных объ­ек­тов.

 В этих ус­ло­ви­ях не­об­хо­ди­мо бы­ло ис­кать вы­ход. На фе­де­раль­ном уров­не в свя­зи с этой проб­ле­мой бы­ло из­да­но пос­та­нов­ле­ние Пра­ви­тель­с­т­ва РФ "Об ор­га­ни­за­ции уче­та фе­де­раль­но­го иму­щес­т­ва и ве­де­ния ре­ес­т­ра фе­де­раль­но­го иму­щес­т­ва" *(63). Од­на­ко дан­ное пос­та­нов­ле­ние рег­ла­мен­ти­ро­ва­ло лишь по­ря­док ве­де­ния ре­ес­т­ра фе­де­раль­но­го иму­щес­т­ва и вы­да­чи со­от­вет­с­т­ву­ющих сви­де­тельств ор­га­на­ми сис­те­мы Мин­го­си­му­щес­т­ва Рос­сии. Сле­до­ва­тель­но, за­вер­ше­ние про­це­ду­ры та­ко­го уче­та оз­на­ча­ло лишь мне­ние дан­но­го ве­дом­с­т­ва о том, что оп­ре­де­лен­ный объ­ект на­хо­дит­ся в фе­де­раль­ной соб­с­т­вен­нос­ти. При этом ор­га­ны го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость не свя­за­ны этим мне­ни­ем, а сви­де­тель­с­т­ва о вне­се­нии в ре­естр фе­де­раль­но­го иму­щес­т­ва не бы­ли за­ко­ном от­не­се­ны к чис­лу пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов.

 Однако Пле­нум ВАС РФ в п. 3 Пос­та­нов­ле­ния "О не­ко­то­рых воп­ро­сах прак­ти­ки раз­ре­ше­ния спо­ров, свя­зан­ных с за­щи­той пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти и дру­гих вещ­ных прав" ука­зал, что "до­ку­мен­том, под­т­вер­ж­да­ющим пра­во соб­с­т­вен­нос­ти субъ­ек­тов пра­ва фе­де­раль­ной, го­су­дар­с­т­вен­ной и му­ни­ци­паль­ной соб­с­т­вен­нос­ти яв­ля­ет­ся со­от­вет­с­т­ву­ющий ре­естр фе­де­раль­ной го­су­дар­с­т­вен­ной и му­ни­ци­паль­ной соб­с­т­вен­нос­ти. До мо­мен­та вне­се­ния объ­ек­тов в со­от­вет­с­т­ву­ющий ре­естр та­ким до­ку­мен­том яв­ля­ет­ся пе­ре­чень объ­ек­тов, сос­тав­лен­ный в со­от­вет­с­т­вии с Ука­зом Пре­зи­ден­та Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции от 22.12.93 г. N 2265 "О га­ран­ти­ях мес­т­но­го са­мо­уп­рав­ле­ния в Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции" и По­ло­же­ни­ем об оп­ре­де­ле­нии по­объ­ек­т­но­го сос­та­ва фе­де­раль­ной, го­су­дар­с­т­вен­ной и му­ни­ци­паль­ной соб­с­т­вен­нос­ти, ут­вер­ж­ден­ным рас­по­ря­же­ни­ем Пре­зи­ден­та РФ от 18.03.92 N 114-рп" *(64).

 Таким об­ра­зом, ВАС РФ фак­ти­чес­ки приз­нал до­ку­мен­ты "внут­рен­не­го" уче­та го­су­дар­с­т­вен­но­го иму­щес­т­ва пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющи­ми до­ку­мен­та­ми. При этом выс­ший су­деб­ный ор­ган стра­ны не сде­лал ис­к­лю­че­ния для нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва. Это ре­ше­ние вы­зы­ва­ет весь­ма серь­ез­ные сом­не­ния. Во-пер­вых, дан­ное "разъ­яс­не­ние" не име­ет ос­но­ва­ний в за­ко­не, ко­то­рый, как уже ука­зы­ва­лось, не от­но­сит ре­ес­т­ры и пе­реч­ни к чис­лу пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов. Во-вто­рых, оно ус­та­нав­ли­ва­ет оп­ре­де­лен­ные пре­иму­щес­т­ва го­су­дар­с­т­ва пе­ред дру­ги­ми соб­с­т­вен­ни­ка­ми нед­ви­жи­мос­ти, про­воз­г­ла­шая прак­ти­чес­ки "за­яви­тель­ный" по­ря­док ре­гис­т­ра­ции го­су­дар­с­т­вом сво­их прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во. Все это вхо­дит в про­ти­во­ре­чие с прин­ци­пом ра­вен­с­т­ва го­су­дар­с­т­ва и дру­гих субъ­ек­тов граж­дан­с­ко­го обо­ро­та в воп­ро­сах ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость.

 Между тем, по на­ше­му мне­нию, та­кое разъ­яс­не­ние да­но ВАС РФ прак­ти­чес­ки в це­лях лик­ви­да­ции про­бе­ла в дей­с­т­ву­ющем за­ко­но­да­тель­с­т­ве, ко­то­рое не ус­та­нав­ли­ва­ет ни­ка­кой спе­ци­фи­ки ре­гис­т­ра­ции прав на го­су­дар­с­т­вен­ную нед­ви­жи­мость, не учи­ты­ва­ет спе­ци­фи­чес­ких ус­ло­вий фор­ми­ро­ва­ния го­су­дар­с­т­вен­ной соб­с­т­вен­нос­ти. В ус­ло­ви­ях от­сут­с­т­вия над­ле­жа­щих пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов пред­ло­жен­ный су­дом "за­яви­тель­ный" по­ря­док для ре­гис­т­ра­ции го­су­дар­с­т­вом сво­ей соб­с­т­вен­нос­ти яв­ля­ет­ся един­с­т­вен­ным ре­аль­но воз­мож­ным.

 Однако этот по­ря­док дол­жен быть ус­та­нов­лен за­ко­ном. Со­от­вет­с­т­ву­ющая нор­ма За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции мог­ла бы выг­ля­деть сле­ду­ющим об­ра­зом:

 1. Пра­ва Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции и субъ­ек­тов Фе­де­ра­ции на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во ре­гис­т­ри­ру­ют­ся на об­щих ос­но­ва­ни­ях, за ис­к­лю­че­ни­ем слу­ча­ев, ука­зан­ных в п. 2 этой статьи.

 2. Пра­во соб­с­т­вен­нос­ти Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции и субъ­ек­тов Фе­де­ра­ции на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, воз­ник­шее до вве­де­ния в дей­с­т­вие нас­то­яще­го за­ко­на, ре­гис­т­ри­ру­ет­ся на ос­но­ва­нии за­яв­ле­ния упол­но­мо­чен­но­го ор­га­на по уп­рав­ле­нию го­су­дар­с­т­вен­ным иму­щес­т­вом с при­ло­же­ни­ем вы­пис­ки из со­от­вет­с­т­ву­юще­го ре­ес­т­ра го­су­дар­с­т­вен­но­го иму­щес­т­ва.

 В ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции и субъ­ек­тов Фе­де­ра­ции, воз­ник­ших до вве­де­ния в дей­с­т­вие нас­то­яще­го за­ко­на, мо­жет быть от­ка­за­но, ес­ли на мо­мент об­ра­ще­ния за ре­гис­т­ра­ци­ей на дан­ный объ­ект за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но пра­во дру­го­го ли­ца, ли­бо име­ет­ся за­яв­ле­ние дру­го­го ли­ца о ре­гис­т­ра­ции пра­ва на тот же объ­ект.

 Функция го­су­дар­с­т­ва по за­щи­те прав граж­дан и юри­ди­чес­ких лиц всег­да со­че­та­ет­ся с фун­к­ци­ей кон­т­ро­ля ис­пол­не­ния ими сво­их обя­зан­нос­тей. Од­ной из ос­нов­ных обя­зан­нос­тей как фи­зи­чес­ких, так и юри­ди­чес­ких лиц яв­ля­ет­ся уп­ла­та на­ло­гов на со­дер­жа­ние го­су­дар­с­т­ва. В свою оче­редь до­хо­ды го­су­дар­с­т­ва от на­ло­гов, свя­зан­ных с вла­де­ни­ем и рас­по­ря­же­ни­ем нед­ви­жи­мос­тью, сос­тав­ля­ют су­щес­т­вен­ную часть го­су­дар­с­т­вен­ных до­хо­дов. Но для то­го, что­бы со­би­рать на­ло­ги в пол­ном объ­еме, го­су­дар­с­т­во в ли­це на­ло­го­вых ор­га­нов дол­ж­но рас­по­ла­гать ис­чер­пы­ва­ющей ин­фор­ма­ци­ей как о соб­с­т­вен­ни­ках объ­ек­тов и вла­дель­цах иных прав на них, так и о фак­тах рас­по­ря­же­ния эти­ми объ­ек­та­ми, свя­зан­ны­ми с из­в­ле­че­ни­ем до­хо­да (про­да­жа, сда­ча в арен­ду, по­лу­че­ние в дар и пр.).

 Вполне оче­вид­но, что толь­ко су­щес­т­во­ва­ние со­вер­шен­ной сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость мо­жет обес­пе­чить осу­щес­т­в­ле­ние та­кой це­ли, как кон­т­роль за пос­туп­ле­ни­ем в бюд­жет средств от на­ло­го­об­ло­же­ния нед­ви­жи­мос­ти и сде­лок с ней.

 В то же вре­мя при ре­али­за­ции этой це­ли всег­да нуж­но пом­нить о ее вто­рич­ном ха­рак­те­ре при­ме­ни­тель­но к сис­те­ме го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Так нап­ри­мер, пе­ри­оди­чес­ки воз­ни­ка­ет идея "при­ну­ди­тель­ной" ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость в це­лях уве­ли­че­ния пос­туп­ле­ний от на­ло­гов. Ни для ко­го не сек­рет, что ряд вла­дель­цев объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти (преж­де все­го вновь соз­дан­ных) осу­щес­т­в­ля­ют вла­де­ние ими без го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Не по­лу­чая дан­ных об этих объ­ек­тах, на­ло­го­вые ор­га­ны не на­чис­ля­ют со­от­вет­с­т­ву­ющие на­ло­ги на та­кие объ­ек­ты. Весь­ма за­ман­чи­во бы­ло бы без за­яв­ле­ний вла­дель­цев внес­ти све­де­ния об их пра­вах на объ­ек­ты в це­лях взыс­ка­ния на­ло­гов. Од­на­ко впол­не оче­вид­но, что при внеш­ней прос­то­те та­кой спо­соб ре­гис­т­ра­ции при­дет в про­ти­во­ре­чие с ос­нов­ной целью ре­гис­т­ра­ции - за­щи­той иму­щес­т­вен­ных прав учас­т­ни­ков обо­ро­та, пос­коль­ку све­де­ния о пра­вах, вне­сен­ные без учас­тия пра­во­об­ла­да­те­лей, бу­дут весь­ма не­точ­ны, что по­дор­вет об­щее до­ве­рие к ре­ес­т­ру *(65).

 Рынок нед­ви­жи­мос­ти в рам­ках стра­ны и ее от­дель­ных ре­ги­онов пред­с­тав­ля­ет со­бой весь­ма слож­ное яв­ле­ние, име­ющее соб­с­т­вен­ные за­ко­ны фун­к­ци­они­ро­ва­ния, тен­ден­ции раз­ви­тия, от­ра­жа­ющие вза­имо­дей­с­т­вие раз­лич­ных ин­те­ре­сов учас­т­ни­ков ры­ноч­ных от­но­ше­ний. Для го­су­дар­с­т­ва в це­лом и для ор­га­нов го­су­дар­с­т­вен­но­го уп­рав­ле­ния эти про­цес­сы не мо­гут быть без­раз­лич­ны. Вли­яние на раз­ви­тие ры­ноч­ных от­но­ше­ний в нап­рав­ле­нии их гар­мо­ни­за­ции в це­лях фор­ми­ро­ва­ния бла­гоп­ри­ят­ной эко­но­ми­чес­кой си­ту­ации в стра­не и от­дель­ных ре­ги­онах - од­на из важ­ней­ших фун­к­ций го­су­дар­с­т­вен­но­го уп­рав­ле­ния. Кро­ме то­го, как уже от­ме­ча­лось, го­су­дар­с­т­во са­мо яв­ля­ет­ся од­ним из круп­ней­ших учас­т­ни­ков ры­ноч­ных от­но­ше­ний.

 В свя­зи с дан­ным по­ло­же­ни­ем оче­вид­на еще од­на важ­ная цель сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость - обес­пе­че­ние воз­мож­нос­ти вли­яния со сто­ро­ны го­су­дар­с­т­ва на про­цес­сы, про­ис­хо­дя­щие на рын­ке нед­ви­жи­мос­ти.

 Влиять же на эти про­цес­сы мож­но, толь­ко об­ла­дая объ­ек­тив­ны­ми зна­ни­ями об их ха­рак­те­ре и тен­ден­ци­ях. Роль сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции в этом от­но­ше­нии труд­но пе­ре­оце­нить. В Еди­ном го­су­дар­с­т­вен­ном ре­ес­т­ре от­ра­жа­ют­ся все сдел­ки, со­вер­шен­ные с объ­ек­та­ми нед­ви­жи­мос­ти за оп­ре­де­лен­ный пе­ри­од. Ав­то­ма­ти­за­ция про­цес­са ре­гис­т­ра­ции и под­к­лю­че­ние к ав­то­ма­ти­зи­ро­ван­ной сис­те­ме раз­лич­ных ана­ли­ти­чес­ких прог­рамм поз­во­ля­ет опе­ра­тив­но вы­яв­лять тен­ден­ции рын­ка. Ра­зу­ме­ет­ся, дан­ные го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции за­час­тую от­ра­жа­ют ре­аль­ные про­цес­сы с оп­ре­де­лен­ным ис­ка­же­ни­ем (на­ли­чие прит­вор­ных сде­лок, сок­ры­тие ре­аль­ной це­ны сдел­ки ее учас­т­ни­ка­ми), од­на­ко в со­во­куп­нос­ти с дру­ги­ми ме­то­да­ми изу­че­ния рын­ка дан­ные ре­гис­т­ра­ции как раз спо­соб­ны вы­явить и эти не­га­тив­ные тен­ден­ции его раз­ви­тия.

 В за­да­чи нас­то­яще­го ис­сле­до­ва­ния не вхо­дит рас­смот­ре­ние ме­то­дов ана­ли­за рын­ка и спо­со­бов вли­яния го­су­дар­с­т­ва на ры­ноч­ные про­цес­сы. При­ме­ни­тель­но же к сис­те­ме ре­гис­т­ра­ции мож­но ска­зать, что она не толь­ко яв­ля­ет­ся од­ним из ос­нов­ных ис­точ­ни­ков ин­фор­ма­ции о рын­ке нед­ви­жи­мос­ти, но мо­жет выс­ту­пать и сред­с­т­вом вли­яния на ры­нок.

 Установление то­го или ино­го по­ряд­ка го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции мо­жет очень су­щес­т­вен­но пов­ли­ять на ор­га­ни­за­цию от­но­ше­ний учас­т­ни­ков сде­лок с нед­ви­жи­мос­тью. В ка­чес­т­ве при­ме­ра мож­но при­вес­ти си­ту­ацию в Сан­кт-Пе­тер­бур­ге, где вве­де­ние сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, пре­дус­мат­ри­ва­ющей воз­мож­ность от­ка­за, при­ве­ло к ко­рен­ной ре­ор­га­ни­за­ции сис­те­мы рас­че­тов по сдел­кам с квар­ти­ра­ми, а вве­де­ние ре­гис­т­ра­ции прав на вновь соз­да­ва­емые объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти су­щес­т­вен­но из­ме­ни­ло от­но­ше­ния меж­ду учас­т­ни­ка­ми "до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва" жилья.

 Говоря о та­кой це­ли, как обес­пе­че­ние за­щи­ты иму­щес­т­вен­ных прав на нед­ви­жи­мость учас­т­ни­ков граж­дан­с­ко­го обо­ро­та, нель­зя не ска­зать о тех ус­ло­ви­ях, в ко­то­рых про­ис­хо­дит ре­али­за­ция этой це­ли. Кри­ми­на­ли­за­ция рын­ка нед­ви­жи­мос­ти, рост с на­ча­ла 90-х гг. прош­ло­го ве­ка прес­туп­нос­ти, свя­зан­ной с объ­ек­та­ми нед­ви­жи­мос­ти, яв­ля­ют­ся те­ми объ­ек­тив­ны­ми ус­ло­ви­ями, ко­то­рые нель­зя не учи­ты­вать при фор­ми­ро­ва­нии сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. К со­жа­ле­нию, и в нас­то­ящее вре­мя ко­ли­чес­т­во прес­туп­ле­ний, свя­зан­ных с зав­ла­де­ни­ем нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом весь­ма ве­ли­ко. Ав­тор сог­ла­сен с ­ки­ным в том, что "чем бо­лее рас­п­рос­т­ра­не­но про­ти­воп­рав­ное по­ве­де­ние субъ­ек­тов в сфе­ре обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти, тем боль­шие га­ран­тии дол­ж­но пре­дос­тав­лять пра­во ли­цам, дей­с­т­ву­ющим доб­ро­со­вес­т­но. Ес­ли оно это­го не де­ла­ет, меж­ду за­ко­но­да­тель­с­т­вом и прак­ти­кой об­ра­зу­ет­ся серь­ез­ное про­ти­во­ре­чие, при­во­дя­щее ли­бо к из­ме­не­нию за­ко­но­да­тель­с­т­ва, ли­бо к его иг­но­ри­ро­ва­нию и за­ме­ще­нию сур­ро­гат­ны­ми фор­ма­ми обо­ро­та прак­ти­кой, то есть к вы­ра­бот­ке обыч­ных норм" *(66).

 Таким об­ра­зом, еще од­ной целью сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции дол­ж­но стать пре­дуп­реж­де­ние и пре­се­че­ние пра­во­на­ру­ше­ний и прес­туп­ле­ний в сфе­ре от­но­ше­ний, свя­зан­ных с нед­ви­жи­мос­тью.

 Речь в дан­ном слу­чае идет и о фор­ме со­ци­аль­ной про­фи­лак­ти­ки пра­во­на­ру­ше­ний, и о кон­к­рет­ной де­ятель­нос­ти по пре­се­че­нию на­ча­тых и рас­к­ры­тию уже со­вер­шен­ных прес­туп­ле­ний. При этом не слу­чай­но го­во­рит­ся о пре­дуп­реж­де­нии не толь­ко прес­туп­ле­ний, но и дру­гих пра­во­на­ру­ше­ний, и, в пер­вую оче­редь, на­ру­ше­ний граж­дан­с­ко­го пра­ва. В об­лас­ти нед­ви­жи­мос­ти как ниг­де очень тон­ка грань меж­ду не­доб­ро­со­вес­т­ным или неп­ра­виль­ным по­ве­де­ни­ем учас­т­ни­ка граж­дан­с­ко­го обо­ро­та, за ко­то­рое пре­дус­мот­ре­на граж­дан­с­ко-пра­во­вая от­вет­с­т­вен­ность, и умыш­лен­ным прес­туп­ле­ни­ем, сос­тав ко­то­ро­го со­дер­жит­ся в уго­лов­ном за­ко­но­да­тель­с­т­ве. Сис­те­ма же ре­гис­т­ра­ции, бу­ду­чи ори­ен­ти­ро­ван­ной на пре­се­че­ние граж­дан­с­ких пра­во­на­ру­ше­ний, не мо­жет од­нов­ре­мен­но не ока­зы­вать про­фи­лак­ти­чес­кое воз­дей­с­т­вие на кри­ми­наль­ную си­ту­ацию, пос­коль­ку мож­но ска­зать, что при со­вер­ше­нии лю­бо­го прес­туп­ле­ния, пред­ме­том ко­то­ро­го яв­ля­ет­ся нед­ви­жи­мость, в сос­та­ве это­го прес­туп­ле­ния обя­за­тель­но "со­дер­жит­ся" и на­ру­ше­ние граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва. По­это­му, ана­ли­зи­руя со­дер­жа­ние пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов с точ­ки зре­ния их со­от­вет­с­т­вия граж­дан­с­ко­му за­ко­но­да­тель­с­т­ву, ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган спо­со­бен вы­явить и пре­дуп­ре­дить уго­лов­ное пра­во­на­ру­ше­ние.

 Трудно пе­ре­оце­нить роль сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции в по­лу­че­нии ин­фор­ма­ции о прес­туп­ных по­ся­га­тель­с­т­вах на нед­ви­жи­мость и на граж­дан в свя­зи с нед­ви­жи­мос­тью. Нет та­ко­го прес­туп­ле­ния, нап­рав­лен­но­го на зав­ла­де­ние чу­жим нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом, ко­то­рое не ос­та­ви­ло ка­кой-ли­бо след в ре­гис­т­ри­ру­ющем ор­га­не. Зав­ла­деть нед­ви­жи­мос­тью без сос­тав­ле­ния не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов не­воз­мож­но, а эти до­ку­мен­ты (ли­бо под­дель­ные, ли­бо по­лу­чен­ные по­ми­мо во­ли вла­дель­ца) ра­но или поз­д­но ока­зы­ва­ют­ся в ре­гис­т­ри­ру­ющем ор­га­не. Кро­ме то­го, ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган, как по­ка­зы­ва­ет прак­ти­ка, в ря­де слу­ча­ев по­лу­ча­ет ин­фор­ма­цию о со­вер­шен­ном или го­то­вя­щем­ся прес­туп­ле­нии рань­ше, чем пра­во­ох­ра­ни­тель­ные ор­га­ны. В час­т­нос­ти, в Сан­кт-Пе­тер­бур­ге сло­жи­лась прак­ти­ка, при ко­то­рой граж­да­не, у ко­то­рых по­хи­ще­ны или по­те­ря­ны пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющие до­ку­мен­ты и ко­то­рые опа­са­ют­ся ока­за­ния на них не­за­кон­но­го воз­дей­с­т­вия ли­бо мо­шен­ни­чес­ких дей­с­т­вий с под­дель­ны­ми до­ве­рен­нос­тя­ми, об­ра­ща­ют­ся в Уп­рав­ле­ние Фе­де­раль­ной ре­гис­т­ра­ци­он­ной служ­бы с за­яв­ле­ни­ем о пос­та­нов­ке их квар­ти­ры на кон­т­роль. Со­дер­жа­щи­еся в та­ких за­яв­ле­ни­ях све­де­ния поз­во­ли­ли пра­во­ох­ра­ни­тель­ным ор­га­нам пре­дот­в­ра­тить и рас­к­рыть зна­чи­тель­ное ко­ли­чес­т­во прес­туп­ле­ний.

 В пос­лед­нее вре­мя весь­ма ши­ро­ко рас­п­рос­т­ра­ни­лись неп­ра­во­мер­ные зах­ва­ты нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва так на­зы­ва­емы­ми "рей­де­ра­ми". В сис­те­ме мер, ко­то­рые раз­ра­ба­ты­ва­ют­ся для борь­бы с дан­ным яв­ле­ни­ем, роль ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов весь­ма вы­со­ка. Од­ним из средств за­щи­ты иму­щес­т­ва от зах­ва­та ста­но­вит­ся об­ра­ще­ние в ре­гис­т­ри­ру­ющие ор­га­ны с прось­бой ус­та­но­вить осо­бый кон­т­роль за от­чуж­де­ни­ем при­над­ле­жа­ще­го дан­но­му ли­цу нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва.

 Действующая се­год­ня сис­те­ма го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции дол­ж­на быть ори­ен­ти­ро­ва­на не толь­ко на бо­лее или ме­нее доб­ро­со­вес­т­ных учас­т­ни­ков рын­ка, но и на борь­бу с прес­туп­ны­ми про­яв­ле­ни­ями в дан­ной сфе­ре. Это дол­ж­но най­ти от­ра­же­ние как в нор­мах, ус­та­нав­ли­ва­ющих по­ря­док ре­гис­т­ра­ции, так и в ор­га­ни­за­ции вза­имо­дей­с­т­вия меж­ду ре­гис­т­ри­ру­ющи­ми и пра­во­ох­ра­ни­тель­ны­ми ор­га­на­ми.

 Таковы, по мне­нию ав­то­ра, ос­нов­ные це­ли, из ко­то­рых нуж­но ис­хо­дить при ус­та­нов­ле­нии сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость.

1.3. Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость.

Характеристика системы регистрации прав на недвижимость

в Российской Федерации

 Исторический ана­лиз раз­ви­тия за­ко­но­да­тель­с­т­ва об обо­ро­те нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва поз­во­лил вы­явить в ка­чес­т­ве од­ной из ос­нов­ных объ­ек­тив­ных за­ко­но­мер­нос­тей ус­та­нов­ле­ние и раз­ви­тие на­чал пуб­лич­нос­ти.

 Анализируя це­ли ус­та­нов­ле­ния ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость как ло­ги­чес­ко­го за­вер­ше­ния раз­ви­тия пуб­лич­нос­ти, ав­тор пы­тал­ся обос­но­вать точ­ку зре­ния, сог­лас­но ко­то­рой ос­нов­ной целью вве­де­ния и су­щес­т­во­ва­ния ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во яв­ля­ет­ся цель за­щи­ты иму­щес­т­вен­ных прав учас­т­ни­ков граж­дан­с­ко­го обо­ро­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва.

 В то же вре­мя изу­че­ние по­ло­же­ния дел с ре­гис­т­ра­ци­ей прав на нед­ви­жи­мость в раз­лич­ных стра­нах да­ет да­ле­ко не оди­на­ко­вую кар­ти­ну. При об­щем дей­с­т­вии двух вы­шеп­ри­ве­ден­ных по­ло­же­ний пра­во­вые сис­те­мы раз­ных го­су­дарств име­ют очень серь­ез­ные от­ли­чия в спо­со­бах их ре­али­за­ции. Та­кое по­ло­же­ние уже дав­но пос­та­ви­ло пе­ред уче­ны­ми за­да­чу клас­си­фи­ка­ции раз­лич­ных сис­тем го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость.

 Понятие сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, хо­тя и упот­реб­ля­ет­ся в на­уч­ной ли­те­ра­ту­ре дос­та­точ­но час­то, од­на­ко не име­ет чет­ко­го оп­ре­де­ле­ния. Ана­лиз же ис­точ­ни­ков, где этот тер­мин ис­поль­зу­ет­ся, сви­де­тель­с­т­ву­ет о том, что раз­ные ав­то­ры, го­во­ря о сис­те­ме ре­гис­т­ра­ции, име­ют в ви­ду да­ле­ко не од­но и то же. Меж­ду тем, по мне­нию ав­то­ра, дан­ное по­ня­тие яв­ля­ет­ся од­ним из клю­че­вых при те­оре­ти­чес­кой раз­ра­бот­ке воп­ро­сов, свя­зан­ных с ре­гис­т­ра­ци­ей прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, что тре­бу­ет его чет­ко­го оп­ре­де­ле­ния.

 "Система го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним, - пи­шет Т. Д. Ап­пак, - мо­жет рас­смат­ри­вать­ся как ком­п­лекс уре­гу­ли­ро­ван­ных пра­вом об­щес­т­вен­ных от­но­ше­ний, од­ни из ко­то­рых яв­ля­ют­ся иму­щес­т­вен­ны­ми от­но­ше­ни­ями (меж­ду учас­т­ни­ка­ми обо­ро­та по по­во­ду воз­ник­но­ве­ния, из­ме­не­ния, пе­ре­хо­да и прек­ра­ще­ния прав на нед­ви­жи­мость), дру­гие - уп­рав­лен­чес­ки­ми от­но­ше­ни­ями (меж­ду учас­т­ни­ка­ми обо­ро­та и ре­гис­т­ри­ру­ющи­ми ор­га­на­ми по по­во­ду го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним)" *(67).

 Такое оп­ре­де­ле­ние, ко­неч­но, име­ет пра­во на су­щес­т­во­ва­ние. Од­на­ко оно не рас­к­ры­ва­ет сущ­ность опи­сы­ва­емо­го яв­ле­ния, сво­дя его ха­рак­те­рис­ти­ку к вы­де­ле­нию двух ви­дов пра­во­от­но­ше­ний, скла­ды­ва­ющих­ся в дан­ной сфе­ре. При та­ком оп­ре­де­ле­нии все пра­во­от­но­ше­ния и все пра­во­вые нор­мы, их ре­гу­ли­ру­ющие, в рав­ной сте­пе­ни ха­рак­те­ри­зу­ют сис­те­му го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, в то вре­мя как для ха­рак­те­рис­ти­ки сис­те­мы име­ют зна­че­ние толь­ко не­ко­то­рые из них, оп­ре­де­ля­ющие сущ­нос­т­ные от­ли­чия од­ной сис­те­мы от дру­гой.

 Каковы же эти сущ­нос­т­ные от­ли­чия раз­ных сис­тем, ес­ли все они дек­ла­ри­ру­ют еди­ные це­ли и пред­с­тав­ля­ют со­бой спо­соб при­да­ния пуб­лич­нос­ти обо­ро­ту нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва? По мне­нию ав­то­ра, сис­те­му ре­гис­т­ра­ции ха­рак­те­ри­зу­ют прин­ци­пы, на ко­то­рых она пос­т­ро­ена. При этом сис­те­му ха­рак­те­ри­зу­ют не все прин­ци­пы, ко­то­рые мо­гут быть сфор­му­ли­ро­ва­ны, а лишь те, ко­то­рые яв­ля­ют­ся глав­ны­ми, сис­те­мо­об­ра­зу­ющи­ми.

 Таким об­ра­зом, под сис­те­мой ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость пред­ла­га­ет­ся по­ни­мать со­во­куп­ность ос­нов­ных, зак­реп­лен­ных в за­ко­не прин­ци­пов пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния от­но­ше­ний в сфе­ре обо­ро­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, ха­рак­те­ри­зу­ющих объ­ект ре­гис­т­ра­ции, пра­во­вое зна­че­ние ак­та ре­гис­т­ра­ции для об­ла­да­те­ля пра­ва и иных лиц, пол­но­мо­чия и от­вет­с­т­вен­ность ре­гис­т­ра­то­ра, а так­же по­ря­док воз­ме­ще­ния ущер­ба, при­чи­нен­но­го ре­гис­т­ра­ци­ей не­дей­с­т­ви­тель­ных прав.

 Именно эти прин­ци­пы ха­рак­те­ри­зу­ют ре­гис­т­ра­цию прав на нед­ви­жи­мость как сис­те­му. Они и бу­дут рас­смот­ре­ны в нас­то­ящем раз­де­ле. Что ка­са­ет­ся иных, не яв­ля­ющих­ся сис­те­мо­об­ра­зу­ющи­ми прин­ци­пов, то они бу­дут рас­смат­ри­вать­ся в сле­ду­ющем раз­де­ле.

 Принципы, ха­рак­те­ри­зу­ющие сис­те­му го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, бу­дут пер­во­на­чаль­но на­ми рас­смот­ре­ны бе­зот­но­си­тель­но к за­ко­но­да­тель­с­т­ву Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции. Та­кой под­ход име­ет нес­коль­ко при­чин. Во-пер­вых, эти прин­ци­пы бы­ли сфор­му­ли­ро­ва­ны и про­ана­ли­зи­ро­ва­ны за­дол­го до по­яв­ле­ния ны­не дей­с­т­ву­юще­го рос­сий­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва. Во-вто­рых, дей­с­т­ву­ющее рос­сий­с­кое за­ко­но­да­тель­с­т­во спе­ци­аль­но не фор­му­ли­ру­ет прин­ци­пов, ха­рак­те­ри­зу­ющих сис­те­му го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. В-треть­их, по мне­нию ря­да ис­сле­до­ва­те­лей и ав­то­ра дан­ной кни­ги, мно­гие прин­ци­пы в дей­с­т­ву­ющем за­ко­но­да­тель­с­т­ве не ре­али­зо­ва­ны, ли­бо ре­али­зо­ва­ны не­пол­но и не­точ­но, ли­бо про­ти­во­ре­чат один дру­го­му. В этом сос­то­ит ос­нов­ная при­чи­на боль­шин­с­т­ва проб­лем, ха­рак­те­ри­зу­ющих су­щес­т­ву­ющую в Рос­сии сис­те­му го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, ес­ли толь­ко ее мож­но наз­вать сис­те­мой с уче­том из­ло­жен­но­го вы­ше.

 Итак, бе­зус­лов­но, пер­вым прин­ци­пом сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость яв­ля­ет­ся прин­цип глас­нос­ти *(68). ­кин пи­шет: "Глас­ность обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти - это та­кая его ор­га­ни­за­ция, при ко­то­рой лю­бое ли­цо мо­жет бес­п­ре­пят­с­т­вен­но по­лу­чить све­де­ния, об­ла­да­ющие аб­со­лют­ной дос­то­вер­нос­тью, о лю­бых пра­вах на лю­бую нед­ви­жи­мость или об их от­сут­с­т­вии на те­ку­щий мо­мент" *(69).

 Однако, как уже от­ме­ча­лось, на­ча­ло глас­нос­ти при­су­ще лю­бой сис­те­ме ре­гис­т­ра­ции, пос­коль­ку са­ма ре­гис­т­ра­ция и есть спо­соб дос­ти­же­ния глас­нос­ти. Ра­зу­ме­ет­ся, этот прин­цип ре­али­зу­ет­ся в раз­ных фор­мах и с раз­ной сте­пенью пол­но­ты. Од­на­ко сле­ду­ет, ви­ди­мо, приз­нать, что с точ­ки зре­ния кри­те­ри­ев сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции бо­лее важ­ной яв­ля­ет­ся не прин­ци­пи­аль­ная дос­туп­ность ре­ес­т­ра, а та ин­фор­ма­ция, ко­то­рая в этом ре­ес­т­ре со­дер­жит­ся, и те вы­во­ды, ко­то­рые впра­ве сде­лать ли­цо, оз­на­ко­мив­ше­еся с ре­ес­т­ром на ос­но­ва­нии по­лу­чен­ной ин­фор­ма­ции. Вот по­че­му прин­цип глас­нос­ти (пуб­лич­нос­ти) как на­ибо­лее об­щий сле­до­ва­ло бы вы­нес­ти за скоб­ки при ана­ли­зе прин­ци­пов, ха­рак­те­ри­зу­ющих сис­те­му ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость.

 Интересен с точ­ки зре­ния ха­рак­те­рис­ти­ки сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции воп­рос об объ­ек­те ре­гис­т­ра­ции, т. е. о том, что под­ле­жит ре­гис­т­ра­ции. В на­уч­ной ли­те­ра­ту­ре сло­жи­лось ус­той­чи­вое мне­ние, что дан­ная ха­рак­те­рис­ти­ка яв­ля­ет­ся чуть ли не глав­ной, оп­ре­де­ля­ющей сис­те­му го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции *(70). Боль­шин­с­т­во ис­сле­до­ва­те­лей дан­ной проб­ле­мы де­лят все су­щес­т­ву­ющие сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции на два ви­да: ти­туль­ные и ак­то­вые. При этом ос­нов­ным от­ли­чи­ем этих сис­тем на­зы­ва­ют то, что в ти­туль­ных сис­те­мах объ­ек­том ре­гис­т­ра­ции яв­ля­ют­ся пра­ва, а в ак­то­вых - сдел­ки *(71). На са­мом же де­ле та­кая клас­си­фи­ка­ция сис­тем хоть и яв­ля­ет­ся прак­ти­чес­ки об­щеп­риз­нан­ной, од­на­ко про­во­дит­ся не по глав­но­му кри­те­рию *(72). Де­ло в том, что в раз­лич­ных раз­но­вид­нос­тях ре­ес­т­ров (по­зе­мель­ных кни­гах и т. п.) мо­гут су­щес­т­во­вать све­де­ния о сдел­ках, на ос­но­ва­нии ко­то­рых про­из­ве­де­на ре­гис­т­ра­ция пе­ре­хо­да пра­ва, а в ак­то­вых кни­гах, бе­зус­лов­но, су­щес­т­ву­ют све­де­ния о тех пра­вах, ко­то­рые пе­ре­да­ны по тем или иным сдел­кам. Вне­се­ние та­ких све­де­ний в кни­гу (ре­естр), не мо­жет не оз­на­чать их ре­гис­т­ра­цию *(73).

 Таким об­ра­зом, на пер­вое мес­то по зна­че­нию для клас­си­фи­ка­ции сис­тем ре­гис­т­ра­ции вы­хо­дит пра­во­вое зна­че­ние ак­та ре­гис­т­ра­ции *(74). При этом нуж­но раз­ли­чать пра­во­вое зна­че­ние ак­та ре­гис­т­ра­ции для ли­ца, при­об­ре­та­юще­го (утра­чи­ва­юще­го) пра­во, и для иных лиц, об­ра­ща­ющих­ся к ре­ес­т­ру.

 С точ­ки зре­ния воз­ник­но­ве­ния пра­ва су­щес­т­ву­ет три ва­ри­ан­та:

 1) с ак­том го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции всег­да свя­зы­ва­ет­ся мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва;

 2) мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва всег­да свя­зы­ва­ет­ся с дру­ги­ми об­с­то­ятель­с­т­ва­ми;

 3) мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва мо­жет свя­зы­вать­ся с ак­том го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции или не свя­зы­вать­ся с ним, в за­ви­си­мос­ти от ос­но­ва­ния воз­ник­но­ве­ния пра­ва.

 Для рас­смот­ре­ния этих ва­ри­ан­тов об­ра­тим­ся к за­ру­беж­но­му за­ко­но­да­тель­с­т­ву.

 Система ре­гис­т­ра­ции, су­щес­т­ву­ющая в сов­ре­мен­ной Гер­ма­нии, от­но­сит­ся к треть­ему ва­ри­ан­ту. Сог­лас­но дей­с­т­ву­юще­му Граж­дан­с­ко­му уло­же­нию Гер­ма­нии (да­лее - ГГУ) пра­во­вое сос­то­яние нед­ви­жи­мос­ти и лю­бое его из­ме­не­ние тре­бу­ет ре­гис­т­ра­ции в спе­ци­аль­ной по­зе­мель­ной кни­ге, ко­то­рую ве­дет ком­пе­тен­т­ный го­су­дар­с­т­вен­ный ор­ган. Ины­ми сло­ва­ми, в ос­но­ве гер­ман­с­кой вот­чин­ной сис­те­мы ле­жит прин­цип пуб­лич­нос­ти (в ли­те­ра­ту­ре он так­же име­ну­ет­ся прин­ци­пом фор­маль­ной глас­нос­ти или прин­ци­пом вне­се­ния). В п. 1 § 873 ГГУ он сфор­му­ли­ро­ван сле­ду­ющим об­ра­зом: "Для пе­ре­да­чи пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на зе­мель­ный учас­ток, для об­ре­ме­не­ния зе­мель­но­го учас­т­ка пра­вом, а так­же для пе­ре­да­чи или об­ре­ме­не­ния та­ко­го пра­ва не­об­хо­ди­мы сог­ла­ше­ние пра­во­моч­но­го ли­ца и дру­гой сто­ро­ны об из­ме­не­ни­ях в пра­вах и ре­гис­т­ра­ция из­ме­не­ний в по­зе­мель­ной кни­ге, ес­ли за­ко­ном не пре­дус­мот­ре­но иное" *(75). Од­нов­ре­мен­но в со­от­вет­с­т­вии с § 891 ГГУ дей­с­т­ву­ет за­кон­ная пре­зум­п­ция, по ко­то­рой "если пра­во за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но в по­зе­мель­ной кни­ге в поль­зу ка­ко­го-ли­бо ли­ца, то пред­по­ла­га­ет­ся, что это пра­во при­над­ле­жит ему", а "если за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ное в по­зе­мель­ной кни­ге пра­во прек­ра­ще­но, то пред­по­ла­га­ет­ся, что это­го пра­ва не су­щес­т­ву­ет" *(76).

 Принцип вне­се­ния в Гер­ма­нии дей­с­т­ву­ет в от­но­ше­нии сде­лок от­чуж­де­ния. При нас­ле­до­ва­нии (§ 1922 ГГУ) пра­во на нед­ви­жи­мость воз­ни­ка­ет не­за­ви­си­мо от ре­гис­т­ра­ции.

 По мне­нию ­ров­с­ко­го, прин­цип пуб­лич­нос­ти (или ина­че, прин­цип вне­се­ния) сво­дит­ся к пра­ви­лу о том, что "вся­кий акт, дол­жен­с­т­ву­ющий иметь вещ­но-пра­во­вое зна­че­ние (пе­ре­да­ча пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти, ус­та­нов­ле­ние за­ло­га или сер­ви­ту­та и т. д.), дол­жен быть за­пи­сан в по­зе­мель­ную кни­гу, и толь­ко с это­го мо­мен­та он по­лу­ча­ет юри­ди­чес­кую си­лу для всех треть­их лиц" *(77).

 Первый ва­ри­ант ха­рак­те­рен для сис­те­мы Тор­рен­са *(78). Ру­ко­во­дя­щий прин­цип ак­та Тор­рен­са зак­лю­ча­ет­ся в том, что за­пись в вот­чин­ную кни­гу, со­вер­ша­емая го­су­дар­с­т­вом, име­ет аб­со­лют­ную си­лу. Ли­цо, чье пра­во соб­с­т­вен­нос­ти за­пи­са­но в кни­гу, яв­ля­ет­ся дей­с­т­ви­тель­ным, бес­по­во­рот­ным соб­с­т­вен­ни­ком. Прин­цип пуб­лич­нос­ти при­об­ре­та­ет аб­со­лют­ный ха­рак­тер. Имен­но за­пись в кни­ге и толь­ко она ста­но­вит­ся юри­ди­чес­ким фак­том, ус­та­нав­ли­ва­ющим пра­во на нед­ви­жи­мость. Ины­ми сло­ва­ми, про­из­вод­ное ос­но­ва­ние воз­ник­но­ве­ния пра­ва на нед­ви­жи­мость по сдел­ке в сис­те­ме Тор­рен­са за­ме­ня­ет­ся на пер­во­на­чаль­ное, где вне­се­ние за­пи­си рас­смат­ри­ва­ет­ся уже не как сред­с­т­во, а как ос­но­ва­ние пе­ре­хо­да прав на нед­ви­жи­мость, со­от­вет­с­т­вен­но, вся­кое пра­во на нед­ви­жи­мость воз­ни­ка­ет, пе­ре­хо­дит, из­ме­ня­ет­ся и прек­ра­ща­ет­ся един­с­т­вен­но пу­тем вне­се­ния за­пи­си в кни­гу. "Если я хо­чу пе­ре­дать соб­с­т­вен­ность дру­го­му ли­цу, то го­су­дар­с­т­во вы­чер­ки­ва­ет ме­ня из кни­ги, а дру­гое ли­цо вно­сит в ка­чес­т­ве соб­с­т­вен­ни­ка, и тог­да это ли­цо по­лу­ча­ет соб­с­т­вен­ность, но не в си­лу мо­ей ус­туп­ки, а в си­лу за­пи­си" *(79).

 Второй ва­ри­ант, ког­да мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва не свя­зан с ак­том го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, ха­рак­те­рен для та­ких стран, как Фран­ция и США.

 Статья 1583 Фран­цуз­с­ко­го граж­дан­с­ко­го ко­дек­са гла­сит: "Соб­с­т­вен­ность яв­ля­ет­ся по за­ко­ну при­об­ре­тен­ной по­ку­па­те­лем от про­дав­ца с тех пор, как дос­тиг­ну­то сог­ла­ше­ние о ве­щи и о це­не, хо­тя бы вещь не бы­ла пред­с­тав­ле­на, а це­на не бы­ла уп­ла­че­на".

 Вторая сто­ро­на пуб­лич­нос­ти вы­ра­жа­ет­ся в со­от­но­ше­нии ос­но­ва­ния воз­ник­но­ве­ния пра­ва и ак­та его го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Ес­ли в сис­те­ме Тор­рен­са аб­со­лют­ность прин­ци­па пуб­лич­нос­ти оз­на­ча­ет, что без ре­гис­т­ра­ции пра­во не су­щес­т­ву­ет ни для при­об­ре­та­те­ля по сдел­ке, ни для треть­их лиц, то в гер­ман­с­кой сис­те­ме де­ло об­с­то­ит ина­че.

 Реальным ос­но­ва­ни­ем пе­ре­хо­да пра­ва яв­ля­ет­ся сог­ла­ше­ние сто­рон от­но­си­тель­но из­ме­не­ния вещ­ных прав, т. е. вещ­ный до­го­вор. Этот до­го­вор, в от­ли­чие от обя­за­тель­с­т­вен­но­го, не по­рож­да­ет прав и обя­зан­нос­тей сто­рон в от­но­ше­нии со­вер­ше­ния оп­ре­де­лен­ных дей­с­т­вий, а пред­с­тав­ля­ет со­бой сог­ла­ше­ние о пе­ре­хо­де вещ­ных прав, впол­не не­за­ви­си­мое от пред­шес­т­во­вав­шей обя­за­тель­с­т­вен­ной сдел­ки. Та­ким об­ра­зом, пра­во воз­ни­ка­ет из со­во­куп­нос­ти юри­ди­чес­ких фак­тов - юри­ди­чес­ко­го сос­та­ва, эле­мен­та­ми ко­то­ро­го яв­ля­ют­ся вещ­ный до­го­вор и акт ре­гис­т­ра­ции.

 Теперь пе­рей­дем к пра­во­во­му зна­че­нию ак­та ре­гис­т­ра­ции для треть­их лиц. Здесь речь пой­дет о та­ком прин­ци­пе, как прин­цип пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти.

 Названный прин­цип, по мне­нию ­ров­с­ко­го, оз­на­ча­ет, что "вся­кая за­пись в кни­ге име­ет пол­ную юри­ди­чес­кую си­лу для треть­их лиц, да­же тог­да, ког­да она не со­от­вет­с­т­ву­ет дей­с­т­ви­тель­ности" *(80). В свою оче­редь ­яше­вич по­ни­ма­ет ука­зан­ный прин­цип сле­ду­ющим об­ра­зом: "…со­дер­жа­ние кни­ги, то есть все за­пи­си, счи­та­ют­ся пра­виль­ны­ми по от­но­ше­нию ко всем доб­ро­со­вес­т­ным треть­им ли­цам" *(81).

 Следует от­ме­тить, что прин­цип пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти в той или иной сте­пе­ни мо­жет быть ре­али­зо­ван в лю­бой сис­те­ме ре­гис­т­ра­ции. И ак­то­вая кни­га, со­дер­жа­щая све­де­ния о зак­лю­чен­ных сдел­ках, и по­зе­мель­ная кни­га, от­ра­жа­ющая пе­ре­ход вещ­ных прав на объ­ек­ты нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, мо­гут слу­жить ис­точ­ни­ком ин­фор­ма­ции для треть­их лиц, ко­то­рые впра­ве счи­тать по­лу­чен­ную ин­фор­ма­цию дос­то­вер­ной. Раз­ни­ца сос­то­ит толь­ко в тех вы­во­дах, ко­то­рые та­кие третьи ли­ца име­ют пра­во де­лать на ос­но­ва­нии по­лу­чен­ной ин­фор­ма­ции. Об­ра­тив­шись к ак­то­вой кни­ге, со­дер­жа­щей све­де­ния о сдел­ках, зак­лю­чен­ных по по­во­ду объ­ек­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, за­ин­те­ре­со­ван­ное ли­цо мо­жет быть уве­рен­ным толь­ко в том, ког­да и ка­кая сдел­ка бы­ла со­вер­ше­на, а так­же ког­да све­де­ния о ней бы­ли вне­се­ны в ре­естр. Об­ра­тив­шись же к по­зе­мель­ной кни­ге или ино­му ре­ес­т­ру, со­дер­жа­ще­му све­де­ния о воз­ник­но­ве­нии и пе­ре­хо­де прав на объ­ект, субъ­ект мо­жет быть уве­рен в том, что ли­цо, ука­зан­ное в кни­ге, дей­с­т­ви­тель­но яв­ля­ет­ся об­ла­да­те­лем со­от­вет­с­т­ву­юще­го вещ­но­го пра­ва в том его сос­то­янии (обре­ме­не­ния, ог­ра­ни­че­ния), ко­то­рое от­ра­же­но в ре­ес­т­ре.