Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 28 )

3.6. Особенности регистрации сделок, заключенных в процессе

создания новых объектов

 Рассматривая в пре­ды­ду­щих раз­де­лах нас­то­ящей гла­вы раз­лич­ные спо­со­бы воз­ник­но­ве­ния прав на вновь соз­да­ва­емые объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти, мы убе­ди­лись в том, что от­но­ше­ния, воз­ни­ка­ющие в про­цес­се соз­да­ния этих объ­ек­тов, от­ли­ча­ют­ся слож­нос­тью и мно­гос­ту­пен­ча­тос­тью. Эти от­но­ше­ния в про­цес­се соз­да­ния объ­ек­та мо­гут ви­до­из­ме­нять­ся как по со­дер­жа­нию, так и по сос­та­ву учас­т­ни­ков. При этом мно­гие учас­т­ни­ки соз­да­ния объ­ек­та мо­гут не знать о су­щес­т­во­ва­нии друг дру­га, хо­тя фак­ти­чес­ки на­хо­дят­ся во вза­им­ной за­ви­си­мос­ти как учас­т­ни­ки соз­да­ния од­но­го объ­ек­та. Та­кое по­ло­же­ние де­ла­ет учас­тие в соз­да­нии объ­ек­тов де­лом рис­ко­ван­ным. При этом на­иболь­ше­му рис­ку под­вер­га­ют­ся те ли­ца, до­ля учас­тия ко­то­рых нез­на­чи­тель­на, а ин­фор­ма­ция на­ибо­лее ог­ра­ни­че­на, в пер­вую оче­редь фи­зи­чес­кие ли­ца, ко­то­рые и дол­ж­ны стать соб­с­т­вен­ни­ка­ми по­ме­ще­ний во вновь соз­да­ва­емых объ­ек­тах. Речь идет, в час­т­нос­ти, о мно­гок­вар­тир­ных жи­лых до­мах, но те же проб­ле­мы мо­гут воз­ни­кать при стро­итель­с­т­ве га­ра­жей, ин­ди­ви­ду­аль­ных до­мов, объ­ек­тов не­жи­ло­го наз­на­че­ния.

 Участие в стро­итель­с­т­ве но­вых до­мов ста­ло в нас­то­ящее вре­мя ос­нов­ной фор­мой ре­ше­ния граж­да­на­ми сво­их жи­лищ­ных проб­лем. Лю­ди вкла­ды­ва­ют в стро­итель­с­т­во жилья свои ос­нов­ные сбе­ре­же­ния, а так­же за­ем­ные сред­с­т­ва. В то же вре­мя со сто­ро­ны го­су­дар­с­т­ва, ко­то­рое фак­ти­чес­ки ус­т­ра­ни­лось от не­пос­ред­с­т­вен­но­го ре­ше­ния жи­лищ­ных проб­лем граж­дан, дол­гое вре­мя от­сут­с­т­во­вал хо­тя бы ми­ни­маль­ный пра­во­вой ме­ха­низм га­ран­тий прав этих граж­дан при их по­пыт­ках ре­шить свои проб­ле­мы са­мос­то­ятель­но.

 Можно при­вес­ти слиш­ком боль­шое ко­ли­чес­т­во при­ме­ров об­ма­на и не­доб­ро­со­вес­т­нос­ти со сто­ро­ны раз­лич­ных учас­т­ни­ков стро­итель­с­т­ва, при­во­див­ших к то­му, что граж­да­не ли­ша­лись вне­сен­ных де­нег и не по­лу­ча­ли квар­тир. Весь­ма рас­п­рос­т­ра­нен­ной прак­ти­кой ста­ло зак­лю­че­ние зас­т­рой­щи­ка­ми боль­ше­го ко­ли­чес­т­ва до­го­во­ров до­ле­во­го учас­тия, чем квар­тир в до­ме, зак­лю­че­ние нес­коль­ких до­го­во­ров на од­ну квар­ти­ру. Это при­во­ди­ло к дли­тель­ным су­деб­ным раз­би­ра­тель­с­т­вам, до окон­ча­ния ко­то­рых при­ос­та­нав­ли­вал­ся про­цесс ре­гис­т­ра­ции прав на квар­ти­ры. Ука­зы­вая на мно­го­чис­лен­ные тяж­бы, воз­ни­ка­ющие меж­ду доль­щи­ка­ми - при­об­ре­та­те­ля­ми квар­тир по до­го­во­рам до­ле­во­го учас­тия и зас­т­рой­щи­ка­ми, ­с­кий пред­ла­гал "ввес­ти ре­гис­т­ра­цию до­ле­во­го учас­тия в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном для ре­гис­т­ра­ции прав, свя­зан­ных с нед­ви­жи­мос­тью, вы­де­лив пра­ва доль­щи­ков в от­дель­ный пред­мет ре­гис­т­ра­ции" *(359). На "пра­ва доль­щи­ка (пра­во на по­лу­че­ние в соб­с­т­вен­ность квар­ти­ры или не­жи­ло­го по­ме­ще­ния в стро­ящем­ся зда­нии)" как на не­об­хо­ди­мый объ­ект ре­гис­т­ра­ции ука­зы­ва­ет Кон­цеп­ция раз­ви­тия граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва о нед­ви­жи­мом иму­щес­т­ве *(360).

 Все это, ка­за­лось бы, убе­ди­тель­но сви­де­тель­с­т­во­ва­ло о не­об­хо­ди­мос­ти при­ня­тия го­су­дар­с­т­вом адек­ват­ных мер. Од­на­ко ни в ГК РФ, ни в За­ко­не о ре­гис­т­ра­ции, ни в ка­ком-ли­бо ином за­ко­но­да­тель­ном ак­те до кон­ца 2004 г. не бы­ло пред­п­ри­ня­то да­же по­пыт­ки ре­шить эту проб­ле­му.

 В от­дель­ных субъ­ек­тах РФ пред­п­ри­ни­ма­лись по­пыт­ки ло­каль­но­го ре­ше­ния дан­но­го воп­ро­са. В час­т­нос­ти, в Сан­кт-Пе­тер­бур­ге бы­ла вве­де­на ре­гис­т­ра­ция до­го­во­ров, зак­лю­ча­емых в про­цес­се соз­да­ния но­вых объ­ек­тов нед­ви­жи­мости *(361). Од­на­ко та­кая ре­гис­т­ра­ция ока­за­лась ма­ло­эф­фек­тив­ной, соз­да­вая ско­рее ил­лю­зию за­щи­ты прав учас­т­ни­ков стро­итель­с­т­ва. Не имея воз­мож­нос­ти из­ме­нять граж­дан­с­кое за­ко­но­да­тель­с­т­во, субъ­ект Фе­де­ра­ции не мог при­дать та­кой ре­гис­т­ра­ции обя­за­тель­ность и ка­кое-ли­бо пра­во­вое зна­че­ние. От­сут­с­т­вие ре­гис­т­ра­ции, как и ее на­ли­чие, не име­ло ни­ка­ко­го пра­во­во­го зна­че­ния, в свя­зи с чем "ре­гис­т­ра­ция" при­об­ре­ла ха­рак­тер прос­то­го уче­та, не вле­ку­ще­го ни­ка­ких пос­лед­с­т­вий. Бо­лее то­го, пос­ле при­ня­тия За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции осу­щес­т­в­ле­ние та­кой де­ятель­нос­ти уч­реж­де­ни­ем юс­ти­ции ста­ло пря­мо про­ти­во­ре­чить за­ко­ну. В ст. 9 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции со­дер­жа­лось по­ло­же­ние о том, что "учреж­де­ния юс­ти­ции по ре­гис­т­ра­ции прав, впра­ве осу­щес­т­в­лять толь­ко де­ятель­ность, пре­дус­мот­рен­ную нас­то­ящим Фе­де­раль­ным за­ко­ном". За­кон же не пре­дус­мат­ри­вал ре­гис­т­ра­ции сде­лок и прав, воз­ни­ка­ющих до соз­да­ния объ­ек­та (за ис­к­лю­че­ни­ем прав на не­за­вер­шен­ные объ­ек­ты).

 В 2004 г. За­ко­но­да­тель­ным соб­ра­ни­ем г. Сан­кт-Пе­тер­бур­га был при­нят За­кон г. Сан­кт-Пе­тер­бур­га "Об учет­ной ре­гис­т­ра­ции ин­вес­ти­ци­он­ных до­го­во­ров и до­го­во­ров до­ле­во­го учас­тия в стро­итель­с­т­ве и ре­кон­с­т­рук­ции объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти в Сан­кт-Пе­тер­бур­ге" *(362). Но да­же в са­мом наз­ва­нии за­ко­на эта ре­гис­т­ра­ция бы­ла наз­ва­на учет­ной, то есть не вле­ку­щей пра­во­вых пос­лед­с­т­вий.

 Вполне оче­вид­но, что ре­гис­т­ра­ция сде­лок, нап­рав­лен­ных на соз­да­ние но­вых объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, яв­ля­ет­ся на­ибо­лее эф­фек­тив­ным сред­с­т­вом пре­дуп­реж­де­ния зло­упот­реб­ле­ний в дан­ной сфе­ре и за­щи­ты прав учас­т­ни­ков до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва. Од­на­ко этот ме­ха­низм бу­дет эф­фек­ти­вен, толь­ко ес­ли эта ре­гис­т­ра­ция бу­дет иметь пра­во­вые пос­лед­с­т­вия. При­дать же ей пра­во­вые пос­лед­с­т­вия мож­но толь­ко пу­тем при­ня­тия но­вых граж­дан­с­ко-пра­во­вых норм, что ис­к­лю­ча­ет ре­ше­ние дан­но­го воп­ро­са на уров­не субъ­ек­та Фе­де­ра­ции.

 На ре­ше­ние дан­ной проб­ле­мы нап­рав­лен За­кон о до­ле­вом учас­тии, всту­пив­ший в си­лу с 1 ап­ре­ля 2005 г. Этот за­кон не толь­ко вво­дит рег­ла­мен­та­цию со­дер­жа­ния до­го­во­ра учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве, оп­ре­де­ля­ет ус­ло­вия осу­щес­т­в­ле­ния де­ятель­нос­ти по прив­ле­че­нию де­неж­ных средств к стро­итель­с­т­ву но­вых объ­ек­тов, но и ус­та­нав­ли­ва­ет обя­за­тель­ность ре­гис­т­ра­ции та­ких до­го­во­ров, оп­ре­де­ля­ет ее пра­во­вые пос­лед­с­т­вия, а так­же ос­но­вы по­ряд­ка ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ров учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве.

 В со­от­вет­с­т­вии с п. 3 ст. 4 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии "до­го­вор зак­лю­ча­ет­ся в пись­мен­ной фор­ме, под­ле­жит го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции и счи­та­ет­ся зак­лю­чен­ным с мо­мен­та та­кой ре­гис­т­ра­ции". Та­ким об­ра­зом, пра­во­вое зна­че­ние го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве сос­то­ит в том, что с та­кой ре­гис­т­ра­ци­ей свя­зы­ва­ет­ся мо­мент зак­лю­че­ния до­го­во­ра. Та­кое ре­ше­ние пред­с­тав­ля­ет­ся не­дос­та­точ­но удач­ным. Приз­на­ние до­го­во­ра не­зак­лю­чен­ным без го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции ста­вит воп­рос о пра­во­вом зна­че­нии до­ку­мен­та, ко­то­рый от­ра­жа­ет со­дер­жа­ние со­от­вет­с­т­ву­юще­го обя­за­тель­с­т­ва, пос­ле сог­ла­со­ва­ния всех его ус­ло­вий и под­пи­са­ния зас­т­рой­щи­ком и учас­т­ни­ком до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, но до го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Ло­гич­но бы­ло бы сде­лать вы­вод, что "це­на" та­ко­го до­ку­мен­та до его го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции рав­на ну­лю, пос­коль­ку не­зак­лю­чен­ный до­го­вор не мо­жет по­рож­дать во­об­ще ни­ка­ких пос­лед­с­т­вий. Ана­ло­гич­ная си­ту­ация скла­ды­ва­ет­ся и с не­за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ным до­го­во­ром куп­ли-про­да­жи объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти жи­ло­го наз­на­че­ния (п. 2 ст. 558 ГК РФ). От­сут­с­т­вие пра­во­вых пос­лед­с­т­вий со­вер­шен­но­го дей­с­т­вия (под­пи­са­ния до­го­во­ра) дол­ж­но, ви­ди­мо, оз­на­чать, что под­пи­сав­шие до­го­вор ли­ца до ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра ли­ше­ны воз­мож­нос­ти ос­но­вы­вать на этом до­ку­мен­те (ко­то­рый соб­с­т­вен­но до­го­во­ром не яв­ля­ет­ся) ка­кие-ли­бо тре­бо­ва­ния друг к дру­гу. Не дол­ж­но яв­лять­ся ис­к­лю­че­ни­ем и тре­бо­ва­ние о со­вер­ше­нии дей­с­т­вий, нап­рав­лен­ных на ре­гис­т­ра­цию до­го­во­ра. От­каз од­ной из сто­рон от ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра дол­жен сви­де­тель­с­т­во­вать об от­ка­зе зак­лю­чить до­го­вор.

 В то же вре­мя в п. 3 ст. 165 ГК РФ го­во­рит­ся о том, что "если сдел­ка, тре­бу­ющая го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, со­вер­ше­на в над­ле­жа­щей фор­ме, но од­на из сто­рон ук­ло­ня­ет­ся от ее ре­гис­т­ра­ции, суд впра­ве по тре­бо­ва­нию дру­гой сто­ро­ны вы­нес­ти ре­ше­ние о ре­гис­т­ра­ции сдел­ки. В этом слу­чае сдел­ка ре­гис­т­ри­ру­ет­ся в со­от­вет­с­т­вии с ре­ше­ни­ем су­да". Сле­до­ва­тель­но, ли­бо за­кон в дан­ной нор­ме со­дер­жит ис­к­лю­че­ние из об­ще­го пра­ви­ла о том, что не­зак­лю­чен­ный до­го­вор не по­рож­да­ет пра­во­вых пос­лед­с­т­вий, ли­бо пра­ви­ло ст. 165 ГК РФ рас­п­рос­т­ра­ня­ет­ся толь­ко на сдел­ки, под­ле­жа­щие ре­гис­т­ра­ции под уг­ро­зой нич­тож­нос­ти (к та­ко­вым от­но­сит­ся боль­шин­с­т­во сде­лок, под­ле­жа­щих ре­гис­т­ра­ции). Су­деб­ная прак­ти­ка в слу­ча­ях до­го­во­ров куп­ли-про­да­жи жи­лых по­ме­ще­ний при­дер­жи­ва­ет­ся пер­вой точ­ки зре­ния, су­ды при­ни­ма­ют ре­ше­ния о ре­гис­т­ра­ции та­ких до­го­во­ров по ис­кам об ук­ло­не­нии от ре­гис­т­ра­ции. Ско­рее все­го, по та­ко­му же пу­ти пой­дет прак­ти­ка су­дов и по до­го­во­рам учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве. Но в та­ком слу­чае не­по­нят­но, в чем от­ли­чие не­зак­лю­чен­но­го до­го­во­ра от нич­тож­но­го и ка­кой смысл ука­зы­вать в за­ко­не не­зак­лю­чен­ность как пос­лед­с­т­вие от­сут­с­т­вия ре­гис­т­ра­ции.

 С точ­ки зре­ния ав­то­ра, бы­ло бы впол­не дос­та­точ­но в За­ко­не о до­ле­вом учас­тии ука­зать на не­об­хо­ди­мость ре­гис­т­ра­ции. При этом не­за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ная сдел­ка счи­та­лась бы нич­тож­ной на ос­но­ва­нии п. 1 ст. 165 ГК РФ.

  В За­ко­не о до­ле­вом учас­тии с мо­мен­том ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра так­же свя­зы­ва­ет­ся воз­мож­ность ус­туп­ки пра­ва тре­бо­ва­ния по не­му. Сог­лас­но п. 2 ст. 11 "уступ­ка учас­т­ни­ком до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва прав тре­бо­ва­ний по до­го­во­ру до­пус­ка­ет­ся с мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра до мо­мен­та под­пи­са­ния сто­ро­на­ми пе­ре­да­точ­но­го ак­та или ино­го до­ку­мен­та о пе­ре­да­че объ­ек­та до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва". Это по­ло­же­ние оче­вид­но, пос­коль­ку нель­зя ус­ту­пать пра­ва тре­бо­ва­ния по не­зак­лю­чен­но­му до­го­во­ру. По­нят­но и то, что нель­зя ус­ту­пить пра­во тре­бо­ва­ния, ес­ли до­го­вор уже ис­пол­нен зас­т­рой­щи­ком в поль­зу учас­т­ни­ка до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва. Сог­лас­но п. 1 ст. 12 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии "обя­за­тель­с­т­ва зас­т­рой­щи­ка счи­та­ют­ся ис­пол­нен­ны­ми с мо­мен­та под­пи­са­ния сто­ро­на­ми пе­ре­да­точ­но­го ак­та или ино­го до­ку­мен­та о пе­ре­да­че объ­ек­та до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва". Пос­ле пе­ре­да­чи объ­ек­та учас­т­ни­ку до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва у не­го ос­та­ет­ся толь­ко пра­во тре­бо­ва­ния про­из­вес­ти го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию его пра­ва, но это тре­бо­ва­ние им мо­жет быть предъ­яв­ле­но к ре­гис­т­ри­ру­юще­му ор­га­ну, вы­те­ка­ет из ад­ми­нис­т­ра­тив­ных пра­во­от­но­ше­ний и, сле­до­ва­тель­но, ус­туп­ке не под­ле­жит.

 Введение ре­гис­т­ра­ции ус­туп­ки пра­ва тре­бо­ва­ния по до­го­во­ру учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве приз­ва­но ре­шить весь­ма серь­ез­ную проб­ле­му, с ко­то­рой на про­тя­же­нии дол­го­го вре­ме­ни стал­ки­ва­лась пра­воп­ри­ме­ни­тель­ная прак­ти­ка. Граж­дан­с­кое за­ко­но­да­тель­с­т­во всег­да пре­дус­мат­ри­ва­ло воз­мож­ность ус­туп­ки пра­ва тре­бо­ва­ния по обя­за­тель­с­т­вам, не де­лая при этом ис­к­лю­че­ния для сде­лок, зак­лю­ча­емых с целью при­об­ре­те­ния прав на соз­да­ва­емые объ­ек­ты нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва. При этом ко­ли­чес­т­во та­ких ус­ту­пок так­же не ог­ра­ни­чи­ва­лось. Не на­хо­ди­лась в про­ти­во­ре­чии с за­ко­ном си­ту­ация, ког­да учас­т­ник до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва "А", зак­лю­чив­ший до­го­вор с зас­т­рой­щи­ком, ус­ту­пил пра­во тре­бо­ва­ния "Б", тот ус­ту­пил "В", и так да­лее до бук­вы "Я". При от­сут­с­т­вии ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ров учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве и ус­туп­ки прав по ним, в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган по окон­ча­нии стро­итель­с­т­ва до­ма об­ра­ща­лось ли­цо, в от­но­ше­нии ко­то­ро­го бы­ла осу­щес­т­в­ле­на пос­лед­няя ус­туп­ка, а вся пред­шес­т­ву­ющая це­поч­ка ус­ту­пок ос­та­ва­лась скры­той от ре­гис­т­ра­то­ра. Но, не про­ве­рив всей це­поч­ки ус­ту­пок с точ­ки зре­ния за­кон­нос­ти этих сде­лок, нель­зя бы­ло при­нять ре­ше­ние о ре­гис­т­ра­ции. Про­вер­ка же этой це­поч­ки бы­ла свя­за­на со зна­чи­тель­ны­ми труд­нос­тя­ми, так как иног­да да­же най­ти учас­т­ни­ков этих це­по­чек бы­ло не­воз­мож­но.

 Разные ре­гис­т­ри­ру­ющие ор­га­ны по-раз­но­му вы­хо­ди­ли из это­го по­ло­же­ния. Од­ни воп­ре­ки обя­зан­нос­ти, воз­ло­жен­ной на них за­ко­ном, не про­во­ди­ли про­вер­ку в пол­ном объ­еме. Дру­гие вво­ди­ли "огра­ни­че­ние" на ко­ли­чес­т­во воз­мож­ных ус­ту­пок. Од­на­ко все это бы­ло весь­ма да­ле­ко от пра­виль­но­го при­ме­не­ния за­ко­на. Ре­гис­т­ра­ция как до­го­во­ра учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве, так и ус­туп­ки пра­ва тре­бо­ва­ния по не­му ус­т­ра­ня­ет дан­ную проб­ле­му в прин­ци­пе, так как все учас­т­ни­ки це­поч­ки лю­бой дли­ны бу­дут от­ра­же­ны в ре­ес­т­ре, а каж­дая сдел­ка по ус­туп­ке про­ве­ре­на при ее ре­гис­т­ра­ции с точ­ки зре­ния со­от­вет­с­т­вия за­ко­ну.

 Возвращаясь к п. 1 ст. 12 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии, оп­ре­де­ля­юще­му мо­мент ис­пол­не­ния до­го­во­ра зас­т­рой­щи­ком как мо­мент под­пи­са­ния пе­ре­да­точ­но­го ак­та, хо­те­лось бы об­ра­тить вни­ма­ние на ряд об­с­то­ятельств. Меж­ду мо­мен­том пе­ре­да­чи объ­ек­та до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва его учас­т­ни­ку и ре­гис­т­ра­ци­ей его пра­ва на этот объ­ект су­щес­т­ву­ет оп­ре­де­лен­ный про­ме­жу­ток вре­ме­ни. В ря­де слу­ча­ев этот про­ме­жу­ток мо­жет быть весь­ма зна­чи­тель­ным. В со­от­вет­с­т­вии со ст. 219 ГК РФ пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на вновь соз­дан­ный объ­ект нед­ви­жи­мос­ти воз­ни­ка­ет с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции это­го пра­ва. Та­ким об­ра­зом, до мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции сво­его пра­ва учас­т­ник до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва не име­ет пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект и в си­лу это­го ли­шен воз­мож­нос­ти им рас­по­ря­жать­ся. Но ко­неч­ной целью лю­бо­го учас­т­ни­ка до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва яв­ля­ет­ся имен­но при­об­ре­те­ние пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект, имен­но с этой целью он зак­лю­ча­ет с зас­т­рой­щи­ком до­го­вор учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве. Не луч­ше ли бы­ло в та­ком слу­чае счи­тать обя­зан­нос­ти зас­т­рой­щи­ка ис­пол­нен­ны­ми с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти учас­т­ни­ка до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва?

 Как по­ка­зы­ва­ет опыт ав­то­ра дан­но­го ис­сле­до­ва­ния, зна­чи­тель­ное ко­ли­чес­т­во проб­лем учас­т­ни­ков до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва свя­за­но не с тем, что объ­ект им не пе­ре­дан, а с тем, что, фак­ти­чес­ки про­жи­вая в пе­ре­дан­ном им объ­ек­те, они по ви­не зас­т­рой­щи­ка дли­тель­ное вре­мя не мо­гут за­ре­гис­т­ри­ро­вать свое пра­во. По­это­му учас­т­ни­ки до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва ли­ше­ны воз­мож­нос­ти от­чуж­дать объ­ект, пе­ре­да­вать его в за­лог, сда­вать его в арен­ду, что, бе­зус­лов­но, вле­чет серь­ез­ные ма­те­ри­аль­ные по­те­ри. Вряд ли ме­ха­низм дей­с­т­вия За­ко­на о до­ле­вом учас­тии ус­т­ра­нит воз­мож­ность воз­ник­но­ве­ния та­ких си­ту­аций. Вот по­че­му бы­ло бы пра­виль­ным ли­бо свя­зать мо­мент ис­пол­не­ния обя­за­тель­с­т­ва зас­т­рой­щи­ком с го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей пра­ва учас­т­ни­ка до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва на объ­ект, ли­бо ус­та­но­вить в за­ко­не серь­ез­ные сан­к­ции к зас­т­рой­щи­ку, по ви­не ко­то­ро­го учас­т­ник до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва не смог в оп­ре­де­лен­ный срок пос­ле пе­ре­да­чи ему объ­ек­та за­ре­гис­т­ри­ро­вать свое пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект.

 Действующее за­ко­но­да­тель­с­т­во не со­дер­жит та­ких спе­ци­аль­ных норм. За­кон о до­ле­вом учас­тии (п. 3 ст. 16) толь­ко воз­ла­га­ет на зас­т­рой­щи­ка обя­зан­ность "пе­ре­дать раз­ре­ше­ние на ввод в эк­с­п­лу­ата­цию мно­гок­вар­тир­но­го до­ма и (или) ино­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти или но­та­ри­аль­но удос­то­ве­рен­ную ко­пию это­го раз­ре­ше­ния в ор­га­ны, осу­щес­т­в­ля­ющие го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним, для го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав соб­с­т­вен­нос­ти учас­т­ни­ков до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва на объ­ек­ты до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва не поз­д­нее чем че­рез де­сять ра­бо­чих дней пос­ле по­лу­че­ния та­ко­го раз­ре­ше­ния". Что бу­дет, ес­ли зас­т­рой­щик не вы­пол­нит сво­ей обя­зан­нос­ти или пред­с­та­вит до­ку­мен­ты, не со­от­вет­с­т­ву­ющие ус­та­нов­лен­ным тре­бо­ва­ни­ям, за­кон не го­во­рит. Оче­вид­но, что учас­т­ни­ку до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва в та­ком слу­чае при­дет­ся до­ка­зы­вать убыт­ки, по­не­сен­ные им в свя­зи с не­доб­ро­со­вес­т­ны­ми дей­с­т­ви­ями зас­т­рой­щи­ка. Та­кой по­ря­док вряд ли мож­но приз­нать со­от­вет­с­т­ву­ющим ин­те­ре­сам учас­т­ни­ка до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва.

 В со­от­вет­с­т­вии со ст. 17 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии "до­го­вор и (или) ус­туп­ка прав тре­бо­ва­ний по до­го­во­ру под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции в ор­га­нах, осу­щес­т­в­ля­ющих го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним, на тер­ри­то­рии ре­гис­т­ра­ци­он­но­го ок­ру­га по мес­ту на­хож­де­ния стро­ящих­ся (соз­да­ва­емых) мно­гок­вар­тир­но­го до­ма и (или) ино­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, для стро­итель­с­т­ва ко­то­рых прив­ле­ка­ют­ся де­неж­ные сред­с­т­ва в со­от­вет­с­т­вии с дан­ным до­го­во­ром в по­ряд­ке, пре­дус­мот­рен­ном Фе­де­раль­ным за­ко­ном "О го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним".

 Этим же за­ко­ном вне­се­ны из­ме­не­ния в За­кон о ре­гис­т­ра­ции, ко­то­рый до­пол­нен ст. 25.1 "Го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция до­го­во­ров учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве". Эта статья дос­та­точ­но под­роб­но (в от­ли­чие от дру­гих ста­тей За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, пос­вя­щен­ных ре­гис­т­ра­ции прав по раз­лич­ным ос­но­ва­ни­ям) рег­ла­мен­ти­ру­ет ос­но­ва­ния и по­ря­док та­кой ре­гис­т­ра­ции. Ин­те­рес­но то, что дан­ная нор­ма рег­ла­мен­ти­ру­ет толь­ко го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию до­го­во­ра, зак­лю­чен­но­го зас­т­рой­щи­ком с "пер­вым учас­т­ни­ком до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва". Кто та­кой этот "пер­вый учас­т­ник", за­ко­но­да­тель не рас­к­ры­ва­ет. Оче­вид­но, речь идет об учас­т­ни­ке, до­го­вор ко­то­ро­го пер­вым по­да­ет­ся на ре­гис­т­ра­цию, хо­тя в та­ком слу­чае бы­ло бы пра­виль­но для яс­нос­ти и го­во­рить о пер­вом до­го­во­ре, а не о пер­вом учас­т­ни­ке. В то же вре­мя не ука­за­но, ка­ков по­ря­док ре­гис­т­ра­ции в от­но­ше­нии пос­ле­ду­ющих до­го­во­ров. Ви­ди­мо, ав­то­ры дан­но­го за­ко­на счи­та­ют, что этот по­ря­док ни­чем не от­ли­ча­ет­ся от по­ряд­ка ре­гис­т­ра­ции дру­гих сде­лок *(363). Спе­ци­фи­ка же пер­во­го до­го­во­ра сос­то­ит в том, что для его ре­гис­т­ра­ции по­ми­мо до­ку­мен­тов, пред­с­тав­ля­емых для ре­гис­т­ра­ции дру­гих сде­лок, дол­ж­ны быть пред­с­тав­ле­ны:

 1) раз­ре­ше­ние на стро­итель­с­т­во;

 2) про­ек­т­ная дек­ла­ра­ция;

 3) план соз­да­ва­емо­го объ­ек­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва с ука­за­ни­ем его мес­то­по­ло­же­ния и ко­ли­чес­т­ва на­хо­дя­щих­ся в сос­та­ве соз­да­ва­емо­го объ­ек­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва жи­лых и не­жи­лых по­ме­ще­ний и пла­ни­ру­емой пло­ща­ди каж­до­го из ука­зан­ных по­ме­ще­ний (п. 2 ст. 25.1 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции).

 Обязанность по пред­с­тав­ле­нию этих до­ку­мен­тов воз­ло­же­на на зас­т­рой­щи­ка.

 Следует об­ра­тить вни­ма­ние на то, что в чис­ле до­ку­мен­тов, пред­с­тав­ля­емых для ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве, не ука­за­ны до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие пра­во зас­т­рой­щи­ка на зе­мель­ный учас­ток. В то же вре­мя в со­от­вет­с­т­вии со ст. 25 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции та­кие до­ку­мен­ты вклю­че­ны в пе­ре­чень не­об­хо­ди­мых для ре­гис­т­ра­ции пра­ва на не­за­вер­шен­ный стро­итель­с­т­вом объ­ект. Та­кой под­ход мож­но объ­яс­нить тем, что в со­от­вет­с­т­вии с п. 1 ст. 3 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии "зас­т­рой­щик впра­ве прив­ле­кать де­неж­ные сред­с­т­ва учас­т­ни­ков до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва толь­ко пос­ле: го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции зас­т­рой­щи­ком пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на зе­мель­ный учас­ток, пре­дос­тав­лен­ный для стро­итель­с­т­ва (соз­да­ния) мно­гок­вар­тир­но­го до­ма и (или) иных объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, в сос­тав ко­то­рых бу­дут вхо­дить объ­ек­ты до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, или до­го­во­ра арен­ды та­ко­го зе­мель­но­го учас­т­ка". Та­ким об­ра­зом, ин­фор­ма­ция о соб­лю­де­нии это­го ус­ло­вия дол­ж­на уже на­хо­дить­ся в ре­гис­т­ри­ру­ющем ор­га­не, ко­то­рый в сос­то­янии про­ве­рить на­ли­чие это­го ус­ло­вия по ре­ес­т­ру.

 Застройщикам же в свя­зи с этим нуж­но иметь в ви­ду, что не­за­ви­си­мо от то­го, воз­ник­ло их пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на зе­мель­ный учас­ток или нет, ре­гис­т­ра­ция это­го пра­ва яв­ля­ет­ся обя­за­тель­ным ус­ло­ви­ем ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ров учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве.

 Требования к раз­ре­ше­нию на стро­итель­с­т­во оп­ре­де­ля­ют­ся ст. 51 ГрК РФ *(364).

 Требования к про­ек­т­ной дек­ла­ра­ции оп­ре­де­ле­ны в стать­ях 19-21 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии. В со­от­вет­с­т­вии со ст. 19 "про­ек­т­ная дек­ла­ра­ция опуб­ли­ко­вы­ва­ет­ся зас­т­рой­щи­ком в сред­с­т­вах мас­со­вой ин­фор­ма­ции и (или) раз­ме­ща­ет­ся в ин­фор­ма­ци­он­но-те­ле­ком­му­ни­ка­ци­он­ных се­тях об­ще­го поль­зо­ва­ния (в том чис­ле в се­ти Ин­тер­нет) не поз­д­нее чем за че­тыр­над­цать дней до дня зак­лю­че­ния зас­т­рой­щи­ком до­го­во­ра с пер­вым учас­т­ни­ком до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, а так­же пред­с­тав­ля­ет­ся в ор­ган, осу­щес­т­в­ля­ющий го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним". Статья 3 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии в ка­чес­т­ве ус­ло­вия зак­лю­че­ния до­го­во­ра учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве на­зы­ва­ет опуб­ли­ко­ва­ние или раз­ме­ще­ние про­ек­т­ной дек­ла­ра­ции. Сле­до­ва­тель­но, в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган эта дек­ла­ра­ция мо­жет быть пред­с­тав­ле­на вмес­те с до­ку­мен­та­ми о ре­гис­т­ра­ции пер­во­го до­го­во­ра учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве.

 В за­да­чу нас­то­яще­го ис­сле­до­ва­ния не вхо­дит под­роб­ный ана­лиз по­ряд­ка офор­м­ле­ния про­ек­т­ной дек­ла­ра­ции. Об­ра­тим вни­ма­ние лишь на то, что это до­ку­мент, ко­то­рый ис­хо­дит ис­к­лю­чи­тель­но от зас­т­рой­щи­ка, и све­де­ния, со­дер­жа­щи­еся в этой дек­ла­ра­ции, дол­ж­ны со­от­вет­с­т­во­вать дей­с­т­ви­тель­нос­ти. При этом ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган весь­ма ог­ра­ни­чен в воз­мож­нос­ти про­ве­рить ис­тин­ность све­де­ний, со­дер­жа­щих­ся в дек­ла­ра­ции. Осо­бен­но это ка­са­ет­ся ха­рак­те­рис­тик воз­во­ди­мо­го объ­ек­та, о ко­то­ром зас­т­рой­щик в дек­ла­ра­ции дол­жен со­об­щить, в час­т­нос­ти, све­де­ния "о ко­ли­чес­т­ве в сос­та­ве стро­ящих­ся (соз­да­ва­емых) мно­гок­вар­тир­но­го до­ма и (или) ино­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти са­мос­то­ятель­ных час­тей (квар­тир в мно­гок­вар­тир­ном до­ме, га­ра­жей и иных объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти), пе­ре­да­ва­емых учас­т­ни­кам до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва зас­т­рой­щи­ком пос­ле по­лу­че­ния раз­ре­ше­ния на ввод в эк­с­п­лу­ата­цию мно­гок­вар­тир­но­го до­ма и (или) ино­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, а так­же об опи­са­нии тех­ни­чес­ких ха­рак­те­рис­тик ука­зан­ных са­мос­то­ятель­ных час­тей в со­от­вет­с­т­вии с про­ек­т­ной до­ку­мен­та­ци­ей" (ст. 21 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии). Эта же статья пре­дос­тав­ля­ет учас­т­ни­ку до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва пра­во тре­бо­вать для оз­на­ком­ле­ния про­ек­т­ную до­ку­мен­та­цию. Од­на­ко ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган та­ко­го пра­ва ли­шен, а зна­чит дол­жен убе­дить­ся в со­от­вет­с­т­вии дек­ла­ра­ции про­ек­т­ной до­ку­мен­та­ции ка­ким-то иным спо­со­бом.

 И здесь об­ра­ща­ет на се­бя вни­ма­ние тре­тий до­ку­мент, пре­дус­мот­рен­ный ст. 25.1 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции - план соз­да­ва­емо­го объ­ек­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва с ука­за­ни­ем его мес­то­по­ло­же­ния и ко­ли­чес­т­ва на­хо­дя­щих­ся в сос­та­ве соз­да­ва­емо­го объ­ек­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва жи­лых и не­жи­лых по­ме­ще­ний и пла­ни­ру­емой пло­ща­ди каж­до­го из ука­зан­ных по­ме­ще­ний. Ка­ков ис­точ­ник это­го до­ку­мен­та, не яс­но. Од­на­ко ло­ги­ка под­с­ка­зы­ва­ет, что, хо­тя обя­зан­ность пре­дос­тав­ле­ния это­го до­ку­мен­та воз­ло­же­на на зас­т­рой­щи­ка, не он дол­жен быть его ав­то­ром. В про­тив­ном слу­чае та­кой до­ку­мент бу­дет пол­нос­тью дуб­ли­ро­вать про­ек­т­ную дек­ла­ра­цию в од­ной из ее час­тей. Бы­ло бы хо­ро­шо, что­бы имен­но За­кон о до­ле­вом учас­тии ука­зал бы ор­ган, ко­то­рый упол­но­мо­чен вы­дать (или удос­то­ве­рять) та­кой до­ку­мент. Но это­го не сде­ла­но, и ос­та­ет­ся толь­ко пред­по­ла­гать, кем он мо­жет быть вы­дан. Это мо­жет быть, нап­ри­мер, ор­ган субъ­ек­та Фе­де­ра­ции, осу­щес­т­в­ля­ющий уп­рав­ле­ние в об­лас­ти ар­хи­тек­ту­ры и гра­дос­т­ро­итель­с­т­ва. В лю­бом слу­чае нор­ма­тив­ным ак­том дол­жен быть оп­ре­де­лен этот ор­ган и тре­бо­ва­ния к пла­ну соз­да­ва­емо­го объ­ек­та, пос­коль­ку это дол­жен быть ос­нов­ной до­ку­мент, на ос­но­ва­нии ко­то­ро­го ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган смо­жет оп­ре­де­лить, пре­дус­мот­рен ли в стро­ящем­ся зда­нии тот объ­ект до­ле­во­го учас­тия, ко­то­рый яв­ля­ет­ся пред­ме­том дан­но­го до­го­во­ра учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве, и не выс­ту­па­ет ли этот объ­ект пред­ме­том дру­го­го уже за­ре­гис­т­ри­ро­ван­но­го до­го­во­ра.

 Теперь мож­но под­вес­ти итог и оп­ре­де­лить, что дол­жен про­ве­рить ре­гис­т­ра­тор в про­цес­се пра­во­вой эк­с­пер­ти­зы до­го­во­ра учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве.

 Прежде все­го не­об­хо­ди­мо ус­та­но­вить на­ли­чие ус­ло­вий, с ко­то­ры­ми за­кон свя­зы­ва­ет воз­мож­ность прив­ле­че­ния де­неж­ных средств к стро­итель­с­т­ву объ­ек­та. К этим ус­ло­ви­ям в со­от­вет­с­т­вии со ст. 3 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии от­но­сят­ся:

 а) по­лу­че­ние в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке раз­ре­ше­ния на стро­итель­с­т­во;

 б) опуб­ли­ко­ва­ние и (или) раз­ме­ще­ние про­ек­т­ной дек­ла­ра­ции в со­от­вет­с­т­вии с дан­ным за­ко­ном;

 в) го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти или до­го­во­ра арен­ды зас­т­рой­щи­ка на зе­мель­ный учас­ток, пре­дос­тав­лен­ный для стро­итель­с­т­ва (соз­да­ния) мно­гок­вар­тир­но­го до­ма и (или) иных объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, в сос­тав ко­то­рых бу­дут вхо­дить объ­ек­ты до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва.

 Разрешение на стро­итель­с­т­во вхо­дит в пе­ре­чень до­ку­мен­тов, при­ве­ден­ный в ст. 25.1 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции. Ре­гис­т­ра­тор дол­жен про­ве­рить не толь­ко на­ли­чие раз­ре­ше­ния, но и со­от­вет­с­т­вие его за­ко­ну и дру­гим нор­ма­тив­ным ак­там по со­дер­жа­нию, фор­ме и по­ряд­ку вы­да­чи.

 Проектная дек­ла­ра­ция так­же вхо­дит в пе­ре­чень ст. 25.1 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции. Но пред­с­тав­ле­ния этой дек­ла­ра­ции в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган не­дос­та­точ­но. За­яви­тель дол­жен предъ­явить до­ка­за­тель­с­т­ва то­го, что пред­с­тав­лен­ная им про­ек­т­ная дек­ла­ра­ция бы­ла опуб­ли­ко­ва­на зас­т­рой­щи­ком в сред­с­т­вах мас­со­вой ин­фор­ма­ции и (или) раз­ме­ще­на в ин­фор­ма­ци­он­но-те­ле­ком­му­ни­ка­ци­он­ных се­тях об­ще­го поль­зо­ва­ния (в том чис­ле в се­ти Ин­тер­нет) не поз­д­нее чем за 14 дней до дня зак­лю­че­ния зас­т­рой­щи­ком до­го­во­ра с пер­вым учас­т­ни­ком до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва (п. 2 ст. 19 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии). Та­ким об­ра­зом, дек­ла­ра­ция дол­ж­на быть опуб­ли­ко­ва­на не ме­нее чем за 14 дней до мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве, пос­коль­ку этот до­го­вор счи­та­ет­ся зак­лю­чен­ным с мо­мен­та его ре­гис­т­ра­ции *(365).

 Как уже от­ме­ча­лось, воп­рос ре­гис­т­ра­ции пра­ва зас­т­рой­щи­ка на зе­мель­ный учас­ток мо­жет быть ре­шен пу­тем об­ра­ще­ния к ЕГРП.

 Согласно п. 2 ст. 3 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии, ес­ли вто­рой сто­ро­ной до­го­во­ра яв­ля­ет­ся граж­да­нин, ре­гис­т­ра­тор так­же дол­жен про­ве­рить, яв­ля­ет­ся ли зас­т­рой­щик над­ле­жа­щим, пос­коль­ку пра­вом на прив­ле­че­ние средств граж­дан об­ла­да­ют толь­ко зас­т­рой­щи­ки, "отве­ча­ющие тре­бо­ва­ни­ям нас­то­яще­го Фе­де­раль­но­го за­ко­на". Од­на­ко из оп­ре­де­ле­ния зас­т­рой­щи­ка в п. 1 ст. 2 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии мож­но из­в­лечь толь­ко то, что он дол­жен быть юри­ди­чес­ким ли­цом ли­бо ин­ди­ви­ду­аль­ным пред­п­ри­ни­ма­те­лем. Спе­ци­аль­ных тре­бо­ва­ний к зас­т­рой­щи­ку, име­юще­му де­ло с граж­да­на­ми, в дан­ном за­ко­не не об­на­ру­же­но. Оче­вид­но, что ли­бо в за­ко­не дол­ж­ны быть пре­дус­мот­ре­ны спе­ци­аль­ные тре­бо­ва­ния для зас­т­рой­щи­ков, прив­ле­ка­ющих де­неж­ные сред­с­т­ва граж­дан, ли­бо рас­смат­ри­ва­емая нор­ма не име­ет смыс­ла.

 В то же вре­мя ре­гис­т­ра­тор дол­жен про­ве­рить, не при­ос­та­нов­ле­на ли де­ятель­ность зас­т­рой­щи­ка, свя­зан­ная с прив­ле­че­ни­ем де­неж­ных средств учас­т­ни­ков до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, ре­ше­ни­ем ар­бит­раж­но­го су­да в со­от­вет­с­т­вии с п. 7 ст. 23 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии. Для это­го со­от­вет­с­т­ву­ющие ре­ше­ния дол­ж­ны в обя­за­тель­ном по­ряд­ке нап­рав­лять­ся в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган.

 Установив, что дан­ный зас­т­рой­щик в прин­ци­пе име­ет пра­во на прив­ле­че­ние средств учас­т­ни­ков до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, ре­гис­т­ра­тор дол­жен пе­рей­ти к воп­ро­су об объ­ек­те до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва.

 В со­от­вет­с­т­вии со ст. 2 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии та­кой объ­ект мо­жет быть толь­ко жи­лым или не­жи­лым по­ме­ще­ни­ем. Та­ким об­ра­зом, ни часть по­ме­ще­ния, ни до­ля в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти на по­ме­ще­ние или зда­ние, ни от­дель­ное зда­ние по за­ко­ну не мо­гут быть объ­ек­том до­ле­во­го учас­тия. Та­кой под­ход за­ко­но­да­те­ля пред­с­тав­ля­ет­ся не­дос­та­точ­но обос­но­ван­ным, пос­коль­ку из сфе­ры дей­с­т­вия за­ко­на о до­ле­вом учас­тии, а зна­чит, и из сфе­ры ре­гис­т­ра­ции ухо­дят ин­ди­ви­ду­аль­ные жи­лые до­ма в по­сел­ках, пред­с­тав­ля­ющих еди­ные ком­п­лек­сы, а так­же стро­итель­с­т­во не­жи­лых объ­ек­тов с оп­ре­де­ле­ни­ем на них до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти учас­т­ни­ков стро­итель­с­т­ва.

 Следующим эта­пом про­вер­ки, от­но­ся­щим­ся к объ­ек­ту до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, дол­ж­на стать иден­ти­фи­ка­ция его опи­са­ния в до­го­во­ре с опи­са­ни­ем в про­ек­т­ной дек­ла­ра­ции и пла­не объ­ек­та. Эта иден­ти­фи­ка­ция дол­ж­на быть про­из­ве­де­на с аб­со­лют­ной точ­нос­тью, ко­то­рая пред­по­ла­га­ет ус­та­нов­ле­ние то­го фак­та, что ни­ка­кое дру­гое по­ме­ще­ние, ука­зан­ное в пла­не, не мо­жет со­от­вет­с­т­во­вать всем приз­на­кам по­ме­ще­ния, пе­ре­чис­лен­ным в до­го­во­ре учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве. Ес­ли та­кая иден­ти­фи­ка­ция не­воз­мож­на, зна­чит, до­ку­мен­ты не мо­гут слу­жить ос­но­ва­ни­ем для ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра.

 После иден­ти­фи­ка­ции объ­ек­та до­ле­во­го учас­тия ана­ли­зу под­ле­жит сам до­го­вор. Спе­ци­аль­ные тре­бо­ва­ния к дан­но­му ви­ду до­го­во­ров оп­ре­де­ле­ны ст. 4 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии. Ус­та­нов­ле­ние ре­гис­т­ра­то­ром от­сут­с­т­вия ка­ко­го-ли­бо из обя­за­тель­ных ус­ло­вий до­го­во­ра, а так­же про­ти­во­ре­чия ус­ло­вий до­го­во­ра дей­с­т­ву­юще­му за­ко­но­да­тель­с­т­ву яв­ля­ет­ся ос­но­ва­ни­ем для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции.

 Закон о до­ле­вом учас­тии оп­ре­де­ля­ет и по­ря­док вне­се­ния све­де­ний о до­го­во­ре учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве в ЕГРП.

 В со­от­вет­с­т­вии с п. 3 ст. 25.1 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции в ре­дак­ции За­ко­на о до­ле­вом учас­тии "за­пись о до­го­во­ре учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве (о его из­ме­не­нии, о рас­тор­же­нии, об ус­туп­ке прав тре­бо­ва­ния по это­му до­го­во­ру), го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция ко­то­ро­го ус­та­нов­ле­на фе­де­раль­ным за­ко­ном, вно­сит­ся в со­дер­жа­щий за­пи­си о сдел­ках под­раз­дел III раз­де­ла, от­к­ры­то­го на зе­мель­ный учас­ток, на ко­то­ром воз­во­дит­ся объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва в по­ряд­ке до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, Еди­но­го го­су­дар­с­т­вен­но­го ре­ес­т­ра прав". Статья 12 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции го­во­рит о том, что "в под­раз­дел III вно­сят­ся за­пи­си об ог­ра­ни­че­ни­ях (обре­ме­не­ни­ях) пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти и дру­гих прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во". От­сю­да мож­но сде­лать вы­вод, что, по мне­нию ав­то­ров За­ко­на о до­ле­вом учас­тии, до­го­во­ры учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве об­ре­ме­ня­ют зе­мель­ный учас­ток, т. е. сох­ра­ня­ют­ся не­за­ви­си­мо от сме­ны соб­с­т­вен­ни­ка та­ко­го учас­т­ка и сос­то­ят в оп­ре­де­лен­ных ог­ра­ни­че­ни­ях пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на не­го *(366).

 Однако та­кой вы­вод вряд ли мож­но приз­нать пра­виль­ным. Преж­де все­го, та­кой вы­вод не под­т­вер­ж­да­ет­ся дей­с­т­ву­ющим граж­дан­с­ким за­ко­но­да­тель­с­т­вом. Оно со­дер­жит спе­ци­аль­ные ука­за­ния о том, что оп­ре­де­лен­ные обя­за­тель­с­т­ва выс­ту­па­ют об­ре­ме­не­ни­ем объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти. Так, нап­ри­мер, в ст. 275 ГК РФ ука­за­но, что "сер­ви­тут сох­ра­ня­ет­ся в слу­чае пе­ре­хо­да прав на зе­мель­ный учас­ток, ко­то­рый об­ре­ме­нен этим сер­ви­ту­том, к дру­го­му ли­цу". Сог­лас­но ст. 353 об­ре­ме­не­ни­ем яв­ля­ет­ся за­лог, пос­коль­ку в слу­чае пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на за­ло­жен­ное иму­щес­т­во в ре­зуль­та­те воз­мез­д­но­го или без­воз­мез­д­но­го от­чуж­де­ния это­го иму­щес­т­ва ли­бо в по­ряд­ке уни­вер­саль­но­го пра­воп­ре­ем­с­т­ва пра­во за­ло­га сох­ра­ня­ет си­лу. В ст. 586 ГК РФ ука­за­но, что рен­та об­ре­ме­ня­ет зе­мель­ный учас­ток. Статья 617 ГК РФ го­во­рит о том, что пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на сдан­ное в арен­ду иму­щес­т­во к дру­го­му ли­цу не яв­ля­ет­ся ос­но­ва­ни­ем для из­ме­не­ния или рас­тор­же­ния до­го­во­ра арен­ды. За­кон о ре­гис­т­ра­ции к чис­лу об­ре­ме­не­ний от­но­сит сер­ви­тут, ипо­те­ку, до­ве­ри­тель­ное уп­рав­ле­ние, арен­ду.

 Однако ни в од­ном за­ко­но­да­тель­ном ак­те, в том чис­ле и в За­ко­не о до­ле­вом учас­тии, не ука­за­но, что до­го­вор учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве выс­ту­па­ет в ка­чес­т­ве об­ре­ме­не­ния зе­мель­но­го учас­т­ка, ко­то­рый при­над­ле­жит зас­т­рой­щи­ку. Но, мо­жет быть, это не­до­ра­бот­ка за­ко­на, и нуж­но его до­пол­нить ука­за­ни­ем на то, что до­го­вор учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве яв­ля­ет­ся об­ре­ме­не­ни­ем зе­мель­но­го учас­т­ка зас­т­рой­щи­ка и в свя­зи с этим не прек­ра­ща­ет дей­с­т­вия при сме­не соб­с­т­вен­ни­ка зе­мель­но­го учас­т­ка? Это оз­на­ча­ло бы, что зас­т­рой­щик мо­жет про­дать дан­ный учас­ток толь­ко од­нов­ре­мен­но с пе­ре­да­чей со­от­вет­с­т­ву­ющих обя­за­тельств пе­ред учас­т­ни­ка­ми стро­итель­с­т­ва. Та­кое ре­ше­ние в прин­ци­пе воз­мож­но, но оно пред­с­тав­ля­ет­ся не­дос­та­точ­но це­ле­со­об­раз­ным.