Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 18 )

 При ана­ли­зе фор­му­ли­ров­ки ст. 165 ГК РФ воз­ни­ка­ют два воп­ро­са. Пер­вый - рас­п­рос­т­ра­ня­ет­ся ли ее дей­с­т­вие толь­ко на те сдел­ки, ко­то­рые в со­от­вет­с­т­вии с за­ко­ном са­ми под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, ли­бо она рас­п­рос­т­ра­ня­ет­ся на все слу­чаи ук­ло­не­ния от ре­гис­т­ра­ции прав, ко­то­рые воз­ни­ка­ют на ос­но­ва­нии сде­лок? Су­деб­ная прак­ти­ка от­ве­ча­ет на этот воп­рос од­ноз­нач­но. Су­ды в по­ряд­ке ст. 165 ГК РФ при­ни­ма­ют ре­ше­ния о ре­гис­т­ра­ции прав не­за­ви­си­мо от то­го, под­ле­жит ли ре­гис­т­ра­ции со­от­вет­с­т­ву­ющая сдел­ка. По мне­нию ав­то­ра, та­кой по­ря­док еще раз до­ка­зы­ва­ет, что за­ко­но­да­тель, го­во­ря в ГК РФ о ре­гис­т­ра­ции сде­лок, имел в ви­ду их ре­гис­т­ра­цию толь­ко как ос­но­ва­ний воз­ник­но­ве­ния со­от­вет­с­т­ву­ющих прав *(282).

 Второй воп­рос сос­то­ит в том, мож­но ли в су­деб­ном по­ряд­ке за­ре­гис­т­ри­ро­вать чу­жое пра­во? На наш взгляд, та­кая воз­мож­ность дол­ж­на су­щес­т­во­вать. Прин­цип час­т­ной ини­ци­ати­вы дол­жен рас­п­рос­т­ра­нять­ся ис­к­лю­чи­тель­но на де­ятель­ность ре­гис­т­ра­то­ра прав на нед­ви­жи­мость. В прак­ти­ке встре­ча­ют­ся слу­чаи, ког­да пра­во­об­ла­да­тель, не ре­гис­т­ри­руя свое пра­во, на­ру­ша­ет ох­ра­ня­емые за­ко­ном пра­ва и ин­те­ре­сы дру­гих лиц. Мож­но при­вес­ти сле­ду­ющий при­мер. Юри­ди­чес­кое ли­цо "Х" при­об­ре­ло пра­во на объ­ект в по­ряд­ке при­ва­ти­за­ции в 1993 г. Сог­лас­но ст. 6 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции дан­ное пра­во счи­та­ет­ся воз­ник­шим и без го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Бу­ду­чи соб­с­т­вен­ни­ком это­го иму­щес­т­ва, ли­цо "Х" пра­во­мер­но им рас­по­ря­ди­лось, зак­лю­чив до­го­вор арен­ды с ли­цом "Y". Ли­цо "Y" об­ра­ти­лось в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган для ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра, од­на­ко ему бы­ло пра­во­мер­но от­ка­за­но, в свя­зи с тем, что пра­во "Х" за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но не бы­ло. "Y" пот­ре­бо­вал от "Х" за­ре­гис­т­ри­ро­вать свое пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на сдан­ный в арен­ду объ­ект, од­на­ко "Х" от­ве­тил от­ка­зом. В та­кой си­ту­ации един­с­т­вен­ным ва­ри­ан­том для "Y" яв­ля­ет­ся об­ра­ще­ние в суд с ис­ком о ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти "Х", и мы не ви­дим ос­но­ва­ний, по ко­то­рым он не мог бы это сде­лать, а суд - вы­нес­ти со­от­вет­с­т­ву­юще­го ре­ше­ния.

 С уче­том из­ло­жен­но­го ав­тор счи­та­ет це­ле­со­об­раз­ным из­ме­нить фор­му­ли­ров­ку ст. 165 ГК РФ. Эту фор­му­ли­ров­ку во­об­ще сле­до­ва­ло бы по­мес­тить в об­щих нор­мах о нед­ви­жи­мом иму­щес­т­ве, а не в гла­ву "Сдел­ки". Она мог­ла бы иметь сле­ду­ющее со­дер­жа­ние:

 В слу­чае ук­ло­не­ния от ре­гис­т­ра­ции пра­ва на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во оно мо­жет быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но по ре­ше­нию су­да, при­ня­то­му по ис­ку пра­во­об­ла­да­те­ля или ли­ца, ко­то­ро­му от­сут­с­т­вие ре­гис­т­ра­ции пра­ва пра­во­об­ла­да­те­ля пре­пят­с­т­ву­ет ре­гис­т­ра­ции его соб­с­т­вен­но­го пра­ва на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во.

 Но и эта фор­му­ли­ров­ка не бу­дет ох­ва­ты­вать все слу­чаи, ког­да су­щес­т­ву­ет не­об­хо­ди­мость осу­щес­т­в­ле­ния ре­гис­т­ра­ции пра­ва на ос­но­ва­нии за­яв­ле­ния ли­ца, ко­то­рое за­ко­ном не приз­на­ет­ся над­ле­жа­щим за­яви­те­лем. Не яв­ля­ет­ся ред­кой си­ту­ация, ког­да ли­цо не за­ин­те­ре­со­ва­но в ре­гис­т­ра­ции сво­его пра­ва на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, пос­коль­ку на это иму­щес­т­во тут же бу­дет об­ра­ще­но взыс­ка­ние. Та­кая си­ту­ация мо­жет воз­ник­нуть как при­ме­ни­тель­но к ра­нее воз­ник­шим пра­вам (нап­ри­мер, воз­ник­шим в ре­зуль­та­те при­ва­ти­за­ции), так и по от­но­ше­нию к пра­вам, воз­ник­но­ве­ние ко­то­рых за­кон свя­зы­ва­ет с го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей (нап­ри­мер, пра­во на вновь соз­дан­ный объ­ект нед­ви­жи­мос­ти). В та­ких слу­ча­ях скла­ды­ва­ет­ся па­ра­док­саль­ное по­ло­же­ние: иму­щес­т­во есть, все ос­но­ва­ния для ре­гис­т­ра­ции пра­ва на не­го име­ют­ся, не хва­та­ет толь­ко об­ра­ще­ния в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган, од­на­ко нет ли­ца, ко­то­рое в со­от­вет­с­т­вии с за­ко­ном мог­ло бы об­ра­тить­ся с та­ким за­яв­ле­ни­ем. В ре­зуль­та­те на иму­щес­т­во не мо­жет быть об­ра­ще­но взыс­ка­ние, так как пра­во на не­го не мо­жет быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но. При про­да­же та­ко­го иму­щес­т­ва на тор­гах по­ку­па­тель ни­ког­да не смо­жет за­ре­гис­т­ри­ро­вать свое пра­во. В слу­чае, ког­да пра­во дол­ж­ни­ка уже воз­ник­ло, но не за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но, по­ку­па­тель не смо­жет за­ре­гис­т­ри­ро­вать пе­ре­ход пра­ва без пред­ва­ри­тель­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва преж­не­го соб­с­т­вен­ни­ка (п. 2 ст. 6 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции). Ес­ли же на тор­ги бу­дет выс­тав­ле­но иму­щес­т­во, пра­во на ко­то­рое не яв­ля­ет­ся воз­ник­шим, то бу­дут приз­на­ны не­дей­с­т­ви­тель­ны­ми са­ми тор­ги, пос­коль­ку со­вер­ше­ние сде­лок с иму­щес­т­вом, пра­во на ко­то­рое не воз­ник­ло, про­ти­во­ре­чит за­ко­ну. В та­кой си­ту­ации един­с­т­вен­ным ли­цом, ко­то­рое за­ин­те­ре­со­ва­но в ре­гис­т­ра­ции пра­ва дол­ж­ни­ка, яв­ля­ет­ся су­деб­ный прис­тав, осу­щес­т­в­ля­ющий ис­пол­ни­тель­ное про­из­вод­с­т­во. Од­на­ко за­кон не пре­дос­тав­ля­ет ему пра­ва на об­ра­ще­ние за ре­гис­т­ра­ци­ей прав на иму­щес­т­во дол­ж­ни­ка.

 В сво­ем пос­та­нов­ле­нии Пре­зи­ди­ум ВАС РФ ука­зал: "В слу­чае, ког­да од­на из сто­рон до­го­во­ра ук­ло­ня­ет­ся от го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мость, ос­но­ва­ни­ем для ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти мо­жет быть толь­ко ре­ше­ние су­да, вы­не­сен­ное по тре­бо­ва­нию дру­гой сто­ро­ны по до­го­во­ру (пункт 3 статьи 165, пункт 3 статьи 551 Граж­дан­с­ко­го ко­дек­са Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции, аб­зац тре­тий пун­к­та 1 статьи 16 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции).

 Судебному прис­та­ву-ис­пол­ни­те­лю, осу­щес­т­в­ля­юще­му ме­роп­ри­ятия по под­го­тов­ке и про­ве­де­нию тор­гов по ре­али­за­ции иму­щес­т­ва дол­ж­ни­ка в по­ряд­ке об­ра­ще­ния на не­го взыс­ка­ния, пра­ва об­ра­ще­ния в суд с ука­зан­ным тре­бо­ва­ни­ем не пре­дос­тав­ле­но" *(283).

 Решение су­да пред­с­тав­ля­ет­ся аб­со­лют­но пра­виль­ным с точ­ки зре­ния дей­с­т­ву­юще­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва, ко­то­рое, по мне­нию ав­то­ра, нуж­да­ет­ся в со­вер­шен­с­т­во­ва­нии. Не­об­хо­ди­мо пре­дос­та­вить су­деб­ным прис­та­вам-ис­пол­ни­те­лям пра­во ли­бо на об­ра­ще­ние за ре­гис­т­ра­ци­ей пра­ва дол­ж­ни­ка в су­де, ког­да в их рас­по­ря­же­нии име­ют­ся все не­об­хо­ди­мые для ре­гис­т­ра­ции до­ку­мен­ты, ли­бо приз­нать за ни­ми пра­во на об­ра­ще­ние в суд с ис­ком о приз­на­нии пра­ва дол­ж­ни­ка на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во.

 Особый слу­чай при­ну­ди­тель­ной ре­гис­т­ра­ции чу­жо­го пра­ва ус­та­нав­ли­ва­ет Фе­де­раль­ный за­кон "Об учас­тии в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве мно­гок­вар­тир­ных до­мов и иных объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти и о вне­се­нии из­ме­не­ний в не­ко­то­рые за­ко­но­да­тель­ные ак­ты Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции" *(284). На ос­но­ва­нии п. 5 ст. 13 дан­но­го за­ко­на "зас­т­рой­щик обя­зан за­ре­гис­т­ри­ро­вать пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва при воз­ник­но­ве­нии ос­но­ва­ний для об­ра­ще­ния взыс­ка­ния на пред­мет за­ло­га". А "при ук­ло­не­нии зас­т­рой­щи­ка от го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на та­кой объ­ект осу­щес­т­в­ля­ет­ся на ос­но­ва­нии ре­ше­ния су­да, при­ня­то­го по ис­ку учас­т­ни­ка до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва об об­ра­ще­нии взыс­ка­ния на пред­мет за­ло­га".

 Требует ана­ли­за и та­кое но­вов­ве­де­ние, как пре­дос­тав­ле­ние но­та­ри­усу пра­ва об­ра­тить­ся с за­яв­ле­ни­ем о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Сог­лас­но но­вой ре­дак­ции абз. 2 п. 1 ст. 16 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции "в слу­чае, ес­ли пра­ва воз­ни­ка­ют на ос­но­ва­нии но­та­ри­аль­но удос­то­ве­рен­ной сдел­ки или ино­го со­вер­шен­но­го но­та­ри­усом но­та­ри­аль­но­го дей­с­т­вия, за­яв­ле­ние о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва мо­жет по­дать но­та­ри­ус, со­вер­шив­ший со­от­вет­с­т­ву­ющее но­та­ри­аль­ное дей­с­т­вие" *(285). Оче­вид­но, что но­та­ри­ус сос­тав­ля­ет са­мос­то­ятель­ную ка­те­го­рию за­яви­те­лей, так как не яв­ля­ет­ся пра­во­об­ла­да­те­лем или сто­ро­ной сдел­ки, а пол­но­мо­чия его вы­те­ка­ют не из до­ве­рен­нос­ти, а из за­ко­на и фак­та со­вер­ше­ния со­от­вет­с­т­ву­юще­го но­та­ри­аль­но­го дей­с­т­вия. В свя­зи с этим воз­ни­ка­ют воп­ро­сы, мо­жет ли но­та­ри­ус по­дать за­яв­ле­ние, не по­лу­чив сог­ла­сия на это пра­во­об­ла­да­те­ля, а так­же как дол­жен пос­ту­пить ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган, ес­ли за­яв­ле­ние но­та­ри­уса бу­дет де­за­ву­иро­ва­но ли­цом, в чьих ин­те­ре­сах оно по­да­но. Ви­ди­мо, на пер­вый воп­рос сле­ду­ет от­ве­тить от­ри­ца­тель­но, а во вто­ром слу­чае ре­гис­т­ра­ция не дол­ж­на про­во­дить­ся, что, по мне­нию ав­то­ра, не­об­хо­ди­мо от­ра­зить в за­ко­не.

2.8. Основания отказа в государственной регистрации

прав на недвижимость

 Проблема ос­но­ва­ний от­ка­за в го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции яв­ля­ет­ся од­ной из цен­т­раль­ных для пос­т­ро­ения сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. Ре­зуль­та­том де­ятель­нос­ти лю­бо­го ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на всег­да в ко­неч­ном сче­те яв­ля­ет­ся од­но из двух ре­ше­ний - ли­бо про­из­вес­ти ре­гис­т­ра­цию, ли­бо от­ка­зать в ней. В свя­зи с этим не бу­дет пре­уве­ли­че­ни­ем ут­вер­ж­де­ние, что вся ана­ли­ти­чес­кая де­ятель­ность ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на пос­ле об­ра­ще­ния за­ин­те­ре­со­ван­ных лиц сос­то­ит в ре­ше­нии воп­ро­са о том, име­ют­ся ли в дан­ном слу­чае ос­но­ва­ния для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции или нет. По­это­му мож­но ска­зать, что нор­мы, ус­та­нав­ли­ва­ющие ос­но­ва­ния для от­ка­за, ока­зы­ва­ют са­мое су­щес­т­вен­ное вли­яние на оп­ре­де­ле­ние ха­рак­те­ра по­ве­де­ния всех субъ­ек­тов от­но­ше­ний по ре­гис­т­ра­ции. Ес­ли ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган вы­яв­ля­ет ос­но­ва­ния для от­ка­за, то за­яви­те­ли стре­мят­ся к то­му, что­бы пред­с­тав­лен­ные ими до­ку­мен­ты ис­к­лю­ча­ли воз­мож­ность та­ко­го от­ка­за.

 Вопрос о прин­ци­пи­аль­ной воз­мож­нос­ти от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость од­ноз­нач­но ре­шен в п. 5 ст. 131 ГК РФ. В нем го­во­рит­ся: "Отказ в го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва на нед­ви­жи­мость и сдел­ки с ней ли­бо ук­ло­не­ние со­от­вет­с­т­ву­юще­го ор­га­на от ре­гис­т­ра­ции мо­гут быть об­жа­ло­ва­ны в суд". Од­нов­ре­мен­но п. 6 этой статьи го­во­рит о том, что ос­но­ва­ния для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции дол­ж­ны быть ус­та­нов­ле­ны за­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним. Та­ким об­ра­зом, граж­дан­с­кое за­ко­но­да­тель­с­т­во под­чер­ки­ва­ет важ­ность воп­ро­са об ос­но­ва­ни­ях от­ка­за, вы­де­ляя эти ос­но­ва­ния в ка­чес­т­ве са­мос­то­ятель­но­го пред­ме­та рас­смот­ре­ния в за­ко­не о ре­гис­т­ра­ции на­ря­ду с по­ряд­ком ре­гис­т­ра­ции. По на­ше­му мне­нию, та­кая фор­му­ли­ров­ка име­ет целью не толь­ко ука­зать на важ­ность ус­та­нов­ле­ния ос­но­ва­ний для от­ка­за, но и обус­лов­ле­на ря­дом пра­во­вых мо­мен­тов.

 Если нор­мы, оп­ре­де­ля­ющие по­ря­док го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, но­сят чис­то про­цес­су­аль­ный ха­рак­тер, пос­коль­ку по­ня­тие "про­цесс" и "по­ря­док" впол­не мож­но рас­смат­ри­вать как си­но­ни­мы, то нор­мы об ос­но­ва­ни­ях от­ка­за бли­же к сфе­ре ма­те­ри­аль­но­го пра­ва, так как оп­ре­де­ля­ют, как уже ука­зы­ва­лось, не толь­ко по­ря­док, но и со­дер­жа­ние де­ятель­нос­ти по ре­гис­т­ра­ции. Вмес­те с тем нор­мы об ос­но­ва­ни­ях от­ка­за вряд ли мож­но от­нес­ти и к нор­мам граж­дан­с­ко­го пра­ва. Бу­ду­чи в на­иболь­шей сте­пе­ни обус­лов­ле­ны граж­дан­с­ко-пра­во­вы­ми нор­ма­ми и в на­иболь­шей сте­пе­ни свя­за­ны с ни­ми, нор­мы об ос­но­ва­ни­ях от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции тем не ме­нее ос­та­ют­ся нор­ма­ми, ре­гу­ли­ру­ющи­ми не от­но­ше­ния рав­ноп­рав­ных учас­т­ни­ков граж­дан­с­ко­го обо­ро­та, а от­но­ше­ния меж­ду го­су­дар­с­т­вом в ли­це ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на и субъ­ек­та­ми, об­ра­ща­ющи­ми­ся за ре­гис­т­ра­ци­ей.

 Таким об­ра­зом, ес­ли нор­мы о по­ряд­ке го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции мож­но от­нес­ти к ад­ми­нис­т­ра­тив­но-про­цес­су­аль­ным, то нор­мы об ос­но­ва­ни­ях от­ка­за - к ма­те­ри­аль­ным нор­мам ад­ми­нис­т­ра­тив­но­го пра­ва.

 Выступая, с од­ной сто­ро­ны, как сред­с­т­во обес­пе­че­ния га­ран­тий прав вла­дель­цев нед­ви­жи­мос­ти, а с дру­гой сто­ро­ны, как сред­с­т­во их ог­раж­де­ния от воз­мож­но­го про­из­во­ла ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на, пе­ре­чень ос­но­ва­ний для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции, бе­зус­лов­но, дол­жен быть ис­чер­пы­ва­ющим. Са­ми ос­но­ва­ния для от­ка­за дол­ж­ны быть сфор­му­ли­ро­ва­ны кон­к­рет­но и ис­к­лю­чать раз­лич­ное тол­ко­ва­ние. В то же вре­мя не­до­пус­ти­ма из­лиш­няя кон­к­ре­ти­за­ция этих ос­но­ва­ний, по­пыт­ка вклю­чить в пе­ре­чень все воз­мож­ные слу­чаи на уров­не кон­к­рет­ных пре­це­ден­тов.

 Перед тем как пе­рей­ти к рас­смот­ре­нию ос­но­ва­ний для от­ка­за, сле­ду­ет ос­та­но­вить­ся на весь­ма важ­ном про­цес­су­аль­ном воп­ро­се, име­ющем, од­на­ко, не­пос­ред­с­т­вен­ное от­но­ше­ние к ос­но­ва­ни­ям от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции. Этот воп­рос - о воз­мож­нос­ти вы­де­лить спе­ци­аль­ные ос­но­ва­ния для от­ка­за в при­еме до­ку­мен­тов на ре­гис­т­ра­цию.

 Если об­ра­тить­ся к За­ко­ну о ре­гис­т­ра­ции, то, на пер­вый взгляд, в нем та­кое ос­но­ва­ние сфор­му­ли­ро­ва­но. В п. 3 ст. 18 пос­ле пе­ре­чис­ле­ния фор­маль­ных тре­бо­ва­ний к до­ку­мен­там, пред­с­тав­ля­емым на ре­гис­т­ра­цию, за­пи­са­но, что "не под­ле­жат при­ему на го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав до­ку­мен­ты, име­ющие под­чис­т­ки ли­бо при­пис­ки, за­чер­к­ну­тые сло­ва или иные не ого­во­рен­ные ис­п­рав­ле­ния, до­ку­мен­ты, ис­пол­нен­ные ка­ран­да­шом, а так­же до­ку­мен­ты с серь­ез­ны­ми пов­реж­де­ни­ями, не поз­во­ля­ющи­ми од­ноз­нач­но ис­тол­ко­вать их со­дер­жа­ние". Та­кая фор­му­ли­ров­ка, ка­за­лось бы, од­ноз­нач­но ори­ен­ти­ру­ет ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган на то, что­бы при об­на­ру­же­нии до­ку­мен­тов с вы­ше­пе­ре­чис­лен­ны­ми де­фек­та­ми не на­чи­нать про­цесс ре­гис­т­ра­ции, а от­ка­зы­вать в при­еме до­ку­мен­тов.

 Однако изу­че­ние опы­та ра­бо­ты раз­лич­ных ре­гис­т­ра­ци­он­ных ор­га­нов и две­над­ца­ти­лет­ний опыт фун­к­ци­они­ро­ва­ния ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость в Сан­кт-Пе­тер­бур­ге поз­во­ля­ет от­ри­ца­тель­но от­ве­тить на воп­рос о воз­мож­нос­ти та­ко­го от­ка­за. Дей­с­т­ви­тель­но, ак­та­ми, рег­ла­мен­ти­ру­ющи­ми по­ря­док ре­гис­т­ра­ции, ус­та­нав­ли­ва­ет­ся пе­ре­чень фор­маль­ных тре­бо­ва­ний к до­ку­мен­там по их офор­м­ле­нию и ком­п­лек­т­нос­ти. Оп­ре­де­лить не­со­от­вет­с­т­вие пред­с­тав­лен­ных до­ку­мен­тов этим тре­бо­ва­ни­ям мож­но и при пер­вич­ном рас­смот­ре­нии в про­цес­се при­ема. В то же вре­мя та­кое пер­вич­ное рас­смот­ре­ние, ес­ли оно осу­щес­т­в­ля­ет­ся упол­но­мо­чен­ным ли­цом ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на, ни­чем не от­ли­ча­ет­ся в про­цес­су­аль­ном от­но­ше­нии от пос­ле­ду­юще­го бо­лее вни­ма­тель­но­го изу­че­ния до­ку­мен­тов. Мож­но ска­зать, что по лю­бо­му до­ку­мен­ту, пред­с­тав­лен­но­му в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган, дол­ж­но быть при­ня­то ре­ше­ние о ре­гис­т­ра­ции или от­ка­зе в ре­гис­т­ра­ции. В этом смыс­ле так на­зы­ва­емый от­каз в при­еме до­ку­мен­тов сле­ду­ет рас­смат­ри­вать как от­каз в ре­гис­т­ра­ции.

 Разумеется, по­ряд­ком ре­гис­т­ра­ции дол­ж­на быть пре­дус­мот­ре­на обя­зан­ность ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на при при­еме до­ку­мен­тов пре­дуп­ре­дить за­яви­те­ля о вы­яв­лен­ных не­дос­тат­ках до­ку­мен­тов, ко­то­рые мо­гут пов­лечь от­каз в го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, и пред­ло­жить ему ис­п­ра­вить эти не­дос­тат­ки без по­лу­че­ния офи­ци­аль­но­го от­ка­за (ко­то­рый, оче­вид­но, бу­дет свя­зан для за­яви­те­ля с оп­ре­де­лен­ны­ми ма­те­ри­аль­ны­ми зат­ра­та­ми). Но от­ка­зать в при­еме до­ку­мен­тов, ес­ли за­яви­тель нас­та­ива­ет на этом, ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган не мо­жет. Пра­во на та­кой от­каз без со­от­вет­с­т­ву­юще­го пись­мен­но­го уве­дом­ле­ния су­щес­т­вен­но уще­ми­ло бы пра­ва за­яви­те­ля, так как он ли­шил­ся бы воз­мож­нос­ти по­лу­чить офи­ци­аль­ное ре­ше­ние сво­его воп­ро­са и воз­мож­нос­ти об­жа­ло­вать та­кой от­каз в суд.

 Установление воз­мож­нос­ти пись­мен­но­го от­ка­за в при­еме до­ку­мен­тов ухуд­ши­ло бы по­ло­же­ние не толь­ко за­яви­те­ля, но и са­мо­го ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на. Впол­не оче­вид­но, что ли­цо, ко­то­ро­му от­ка­за­но в при­еме до­ку­мен­тов, не мо­жет быть ли­ше­но пра­ва по­лу­чить об этом пись­мен­ное уве­дом­ле­ние, а так­же пра­ва на об­жа­ло­ва­ние дан­но­го ре­ше­ния в су­де. Но при об­жа­ло­ва­нии от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции пос­ле при­ема до­ку­мен­тов ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган всег­да име­ет воз­мож­ность до­ка­зать пра­во­мер­ность сво­их дей­с­т­вий, так как в де­ле пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов ос­та­нут­ся не­об­хо­ди­мые ко­пии. В слу­чае же от­ка­за в при­еме в де­ле та­кие до­ку­мен­ты бу­дут от­сут­с­т­во­вать, что поз­во­лит за­яви­те­лю пред­с­та­вить в суд дру­гие до­ку­мен­ты.

 Таким об­ра­зом, мы по­ла­га­ем, что мож­но го­во­рить толь­ко об ос­но­ва­ни­ях для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции, ис­к­лю­чив са­му воз­мож­ность фор­му­ли­ро­ва­ния ос­но­ва­ний для от­ка­за в при­еме до­ку­мен­тов. С уче­том это­го вы­во­да из ст. 18 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции п. 3 сле­до­ва­ло бы ис­к­лю­чить, а в ст. 20 за­ко­на - внес­ти со­от­вет­с­т­ву­ющую фор­му­ли­ров­ку ос­но­ва­ния для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции. Воз­мо­жен и иной путь ре­ше­ния воп­ро­са. В ст. 18 сфор­му­ли­ро­вать вы­ше­рас­смот­рен­ные тре­бо­ва­ния к до­ку­мен­там, а в ст. 20 не фор­му­ли­ро­вать спе­ци­аль­но­го ос­но­ва­ния для от­ка­за, пос­коль­ку на­ру­ше­ние этих тре­бо­ва­ний бу­дет час­т­ным слу­ча­ем не­со­от­вет­с­т­вия до­ку­мен­тов тре­бо­ва­ни­ям за­ко­на по фор­ме (абз. 4 п. 1 ст. 20).

 Итак, ст. 20 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции со­дер­жит пе­ре­чень ос­но­ва­ний для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции. Как мы уже го­во­ри­ли, этот пе­ре­чень дол­жен быть ис­чер­пы­ва­ющим. Од­на­ко так ли это на са­мом де­ле? Рас­смат­ри­вая этот воп­рос, ­са­нов пи­шет: "Не­об­хо­ди­мо под­чер­к­нуть, что кро­ме де­ся­ти ос­нов­ных ос­но­ва­ний для от­ка­за в го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, ус­та­нов­лен­ных п. 1 ст. 20 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, име­ет­ся еще нес­коль­ко пре­пят­с­т­ву­ющих го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции при­чин, ус­та­нов­лен­ных ст. 19 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции:

 1) сом­не­ния ре­гис­т­ра­то­ра прав в на­ли­чии ос­но­ва­ний для го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав;

 2) сом­не­ния ре­гис­т­ра­то­ра прав в под­лин­нос­ти пред­с­тав­лен­ных на го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию до­ку­мен­тов;

 3) сом­не­ния ре­гис­т­ра­то­ра прав в дос­то­вер­нос­ти све­де­ний, ука­зан­ных в пред­с­тав­лен­ных на го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию до­ку­мен­тах (абз. 2 п. 3 ст. 19 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции);

 4) на­ли­чие за­яв­ле­ния од­ной сто­ро­ны до­го­во­ра о воз­в­ра­те до­ку­мен­тов без про­ве­де­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, ес­ли дру­гая сто­ро­на до­го­во­ра не об­ра­ща­лась с та­ким за­яв­ле­ни­ем (абз. 2 п. 3 ст. 19 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции)" *(286).

 Таким об­ра­зом, ­са­нов прак­ти­чес­ки от­но­сит ука­зан­ные об­с­то­ятель­с­т­ва к са­мос­то­ятель­ным ос­но­ва­ни­ям от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции. Та­кая по­зи­ция не мо­жет не выз­вать воз­ра­же­ний. Дей­с­т­ви­тель­но, в п. 2 ст. 19 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции со­дер­жит­ся пра­ви­ло, сог­лас­но ко­то­ро­му в слу­ча­ях, пе­ре­чис­лен­ных ука­зан­ным ав­то­ром, "го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция прав мо­жет быть при­ос­та­нов­ле­на не бо­лее чем на ме­сяц", а "если в те­че­ние ука­зан­но­го сро­ка не бу­дут ус­т­ра­не­ны при­чи­ны, пре­пят­с­т­ву­ющие го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав, го­су­дар­с­т­вен­ный ре­гис­т­ра­тор обя­зан от­ка­зать за­яви­те­лю в го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав". Од­на­ко та­кая фор­му­ли­ров­ка за­ко­на от­нюдь не да­ет ос­но­ва­ния для приз­на­ния "не­раз­ре­шен­ных сом­не­ний ре­гис­т­ра­то­ра" ос­но­ва­ни­ем для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции. По на­ше­му мне­нию, сом­не­ния ре­гис­т­ра­то­ра дол­ж­ны быть ос­но­ва­ны на ре­аль­ных об­с­то­ятель­с­т­вах, а от­каз в го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции всег­да дол­жен иметь од­но из ос­но­ва­ний, пе­ре­чис­лен­ных в ст. 20 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции. В про­тив­ном слу­чае сле­до­ва­ло бы приз­нать, что ос­но­ва­ние от­ка­за ле­жит ис­к­лю­чи­тель­но в субъ­ек­тив­ной сфе­ре ре­гис­т­ра­то­ра.

 Теперь прис­ту­пим к рас­смот­ре­нию ос­но­ва­ний от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции, пре­дус­мот­рен­ных этим за­ко­ном. Ого­во­рим­ся сра­зу, что и сам пе­ре­чень ос­но­ва­ний, и от­дель­ные фор­му­ли­ров­ки ст. 20 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции пред­с­тав­ля­ют­ся весь­ма да­ле­ки­ми от со­вер­шен­с­т­ва. По­это­му, рас­смат­ри­вая все при­ве­ден­ные в дан­ном за­ко­не ос­но­ва­ния от­ка­за, мы бу­дем пред­п­ри­ни­мать по­пыт­ки сос­тав­ле­ния бо­лее удач­ных фор­му­ли­ро­вок.

 Начнем с пер­во­го ос­но­ва­ния, ко­то­рое зву­чит так:

 Право на объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, о ре­гис­т­ра­ции ко­то­ро­го про­сит за­яви­тель, не яв­ля­ет­ся пра­вом, под­ле­жа­щим го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав в со­от­вет­с­т­вии с нас­то­ящим Фе­де­раль­ным за­ко­ном.

 При бук­валь­ном тол­ко­ва­нии дан­ной фор­му­ли­ров­ки мож­но прий­ти к вы­во­ду о том, что в ней речь идет о раз­лич­ных ви­дах прав на нед­ви­жи­мость, ко­то­рые де­лят­ся на под­ле­жа­щие ре­гис­т­ра­ции и не под­ле­жа­щие та­ко­вой. В этом слу­чае не­об­хо­ди­мо ре­шить воп­рос о том, ка­кие пра­ва на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во не под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Для ре­ше­ния это­го воп­ро­са сле­ду­ет об­ра­тить­ся к ст. 4 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции. Ра­нее мы уже выс­ка­зы­ва­лись о не­удач­нос­ти де­ле­ния ре­гис­т­ра­ции на "обя­за­тель­ную" и "не­обя­за­тель­ную" *(287). При­ме­ни­тель­но же к рас­смат­ри­ва­емо­му воп­ро­су ска­жем, что пра­ва, ре­гис­т­ра­ция ко­то­рых не обя­за­тель­на, и пра­ва, в ре­гис­т­ра­ции ко­то­рых дол­ж­но быть от­ка­за­но, это, бе­зус­лов­но, не од­но и то же. В ст. 20 речь идет о тех пра­вах, ко­то­рые уч­реж­де­ние юс­ти­ции не име­ет пра­ва ре­гис­т­ри­ро­вать. Но есть ли та­кие пра­ва на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, пре­дус­мот­рен­ные граж­дан­с­ким за­ко­но­да­тель­с­т­вом? Поп­ро­бу­ем их по­ис­кать. Пункт 1 ст. 4 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции го­во­рит о том, что "го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции под­ле­жат пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти и дру­гие вещ­ные пра­ва на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сдел­ки с ним в со­от­вет­с­т­вии со стать­ями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ… на­ря­ду с го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей вещ­ных прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции ог­ра­ни­че­ния (обре­ме­не­ния) прав на не­го, в том чис­ле сер­ви­тут, ипо­те­ка, до­ве­ри­тель­ное уп­рав­ле­ние, арен­да".

 Из дан­ной фор­му­ли­ров­ки мож­но сде­лать толь­ко один вы­вод - все вещ­ные пра­ва на нед­ви­жи­мость и все ог­ра­ни­че­ния (обре­ме­не­ния) этих прав, в со­от­вет­с­т­вии со ст. 4 за­ко­на под­ле­жат ре­гис­т­ра­ции в том смыс­ле, что За­кон о ре­гис­т­ра­ции не со­дер­жит ука­за­ния на ка­кие-ли­бо вещ­ные пра­ва и ог­ра­ни­че­ния, ко­то­рые не мо­гут быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­ны. По край­ней ме­ре, та­кой вы­вод од­ноз­нач­но мож­но сде­лать в от­но­ше­нии прав, ко­то­рые выс­ту­па­ют ог­ра­ни­че­ни­ями вещ­ных прав, ука­зан­ных в ст. 131 ГК РФ.

 Что же ка­са­ет­ся са­мих вещ­ных прав, то здесь воп­рос слож­нее, пос­коль­ку ст. 131 ГК РФ при бук­валь­ном ее тол­ко­ва­нии все же ог­ра­ни­чи­ва­ет пе­ре­чень вещ­ных прав на нед­ви­жи­мость, под­ле­жа­щих ре­гис­т­ра­ции те­ми, ко­то­рые пря­мо пе­ре­чис­ле­ны в этой статье, а так­же те­ми, в от­но­ше­нии ко­то­рых име­ют­ся спе­ци­аль­ные ука­за­ния ГК РФ и иных за­ко­нов. В ка­чес­т­ве при­ме­ра мож­но при­вес­ти та­кое вещ­ное пра­во, как пре­дус­мот­рен­ное ст. 292 ГК РФ пра­во поль­зо­ва­ния жи­лым по­ме­ще­ни­ем чле­нов семьи соб­с­т­вен­ни­ка, про­жи­ва­ющих в при­над­ле­жа­щем ему жи­лом по­ме­ще­нии. Дей­с­т­ви­тель­но, дан­ное пра­во не со­дер­жит­ся в пе­реч­не ст. 131 ГК РФ, нет спе­ци­аль­ных ука­за­ний о его ре­гис­т­ра­ции в ст. 292 и иных стать­ях ГК РФ.

 Между тем прак­ти­ка ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов идет по дру­го­му пу­ти. Под пра­ва­ми, в ре­гис­т­ра­ции ко­то­рых дол­ж­но быть от­ка­за­но, по­ни­ма­ют­ся лю­бые пра­ва на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во в от­но­ше­нии ко­то­рых в за­ко­не нет спе­ци­аль­но­го ука­за­ния о том, что они под­ле­жат ре­гис­т­ра­ции. К та­ким пра­вам, в час­т­нос­ти, от­но­сят­ся пра­ва на­ни­ма­те­ля по до­го­во­ру жи­лищ­но­го най­ма, пра­ва арен­да­то­ра по до­го­во­ру арен­ды, зак­лю­чен­но­му на срок ме­нее го­да и т. п.

 Кроме этих слу­ча­ев на прак­ти­ке под дан­ное ос­но­ва­ние от­ка­за по­па­да­ют:

 а) об­ра­ще­ние за ре­гис­т­ра­ци­ей пра­ва на объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, ко­то­рый хо­тя и от­но­сит­ся к объ­ек­там нед­ви­жи­мос­ти, но ре­гис­т­ра­ция прав на не­го не рег­ла­мен­ти­ру­ет­ся За­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции. К та­ким объ­ек­там от­но­сят­ся воз­душ­ные и мор­с­кие су­да, су­да внут­рен­не­го пла­ва­ния и кос­ми­чес­кие объ­ек­ты. Об этом пря­мо го­во­рит­ся в ст. 4 ГК РФ;

 б) об­ра­ще­ние за ре­гис­т­ра­ци­ей пра­ва на объ­ект, ко­то­рый не от­но­сит­ся к нед­ви­жи­мо­му иму­щес­т­ву;

 в) об­ра­ще­ние за ре­гис­т­ра­ци­ей пра­ва на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти, на­хо­дя­щий­ся на тер­ри­то­рии не­под­ве­дом­с­т­вен­ной дан­но­му ре­гис­т­ри­ру­юще­му ор­га­ну (на тер­ри­то­рии дру­го­го ре­гис­т­ра­ци­он­но­го ок­ру­га).

 Если пер­вый слу­чай впол­не мож­но от­нес­ти к по­па­да­ющим под дан­ное ос­но­ва­ние от­ка­за, счи­тая, что в нем име­ют­ся в ви­ду не толь­ко ви­ды прав, но и ви­ды объ­ек­тов, то со­от­вет­с­т­вие дан­но­му ос­но­ва­нию двух дру­гих слу­ча­ев весь­ма сом­ни­тель­но, хо­тя от­ка­зы­вать в этих слу­ча­ях, бе­зус­лов­но, нуж­но.

 Следует об­ра­тить вни­ма­ние на то, что в ст. 20 го­во­рит­ся о не под­ле­жа­щих ре­гис­т­ра­ции пра­вах на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во. По­это­му си­ту­ация, ког­да объ­ект не яв­ля­ет­ся нед­ви­жи­мос­тью вов­се, дан­ным ос­но­ва­ни­ем не ох­ва­ты­ва­ет­ся. Что же ка­са­ет­ся не­под­ве­дом­с­т­вен­нос­ти, то рас­смат­ри­ва­емое ос­но­ва­ние сфор­му­ли­ро­ва­но так, что пре­дус­мат­ри­ва­ет от­каз в ре­гис­т­ра­ции тех прав, ко­то­рые в прин­ци­пе не мо­гут быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­ны в по­ряд­ке, пре­дус­мот­рен­ном За­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции. В слу­чае же рас­по­ло­же­ния объ­ек­та на иной тер­ри­то­рии, пра­ва мо­гут быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­ны, но не этим, а дру­гим ор­га­ном.

 С уче­том из­ло­жен­ных со­об­ра­же­ний фор­му­ли­ров­ка За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции мог­ла бы выг­ля­деть так:

 Право, о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции ко­то­ро­го про­сит за­яви­тель, не под­ле­жит го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции дан­ным ре­гис­т­ри­ру­ющим ор­га­ном в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном нас­то­ящим Фе­де­раль­ным за­ко­ном.

 Как ви­дим, из фор­му­ли­ров­ки уш­ло упо­ми­на­ние об объ­ек­те нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, что поз­во­ля­ет рас­п­рос­т­ра­нить дан­ное ос­но­ва­ние на слу­чаи об­ра­ще­ния за ре­гис­т­ра­ци­ей прав на объ­ек­ты, не яв­ля­ющи­еся нед­ви­жи­мос­тью. Кро­ме то­го, нор­ма до­пол­не­на сло­ва­ми "дан­ным ре­гис­т­ри­ру­ющим ор­га­ном", что поз­во­ля­ет рас­п­рос­т­ра­нить дан­ное ос­но­ва­ние на слу­чаи не­под­ве­дом­с­т­вен­нос­ти.

 Перейдем к сле­ду­юще­му ос­но­ва­нию - "с за­яв­ле­ни­ем о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав об­ра­ти­лось не­над­ле­жа­щее ли­цо".

 Вопрос о кру­ге лиц, име­ющих пра­во об­ра­тить­ся за ре­гис­т­ра­ци­ей, на­ми уже рас­смат­ри­вался *(288). К над­ле­жа­щим ли­цам За­кон о ре­гис­т­ра­ции (ст. 13, 16) от­но­сит:

 а) пра­во­об­ла­да­те­ля (при ре­гис­т­ра­ции вещ­но­го пра­ва и его об­ре­ме­не­ния);

 б) сто­ро­ну (сто­ро­ны) до­го­во­ра;

 в) упол­но­мо­чен­ных пер­вы­ми дву­мя ка­те­го­ри­ями лиц;

 г) лиц, в от­но­ше­нии ко­то­рых при­ня­ты со­от­вет­с­т­ву­ющие ак­ты;

 д) ор­га­ны го­су­дар­с­т­вен­ной влас­ти и мес­т­но­го уп­рав­ле­ния при ре­гис­т­ра­ции прав го­су­дар­с­т­вен­ных и му­ни­ци­паль­ных об­ра­зо­ва­ний, а так­же при ре­гис­т­ра­ции об­ре­ме­не­ний, ус­та­нов­лен­ных в пуб­лич­ных ин­те­ре­сах;

 е) лиц, при­об­ре­та­ющих пра­ва, об­ре­ме­ня­ющие пра­ва пра­во­об­ла­да­те­ля;

 ж) но­та­ри­усов (п. 1 ст. 16 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции).

 Рассмотрим сна­ча­ла по­ня­тие пра­во­об­ла­да­те­ля. Бу­ду­чи весь­ма ак­тив­но ис­поль­зу­емым в за­ко­не, оно к со­жа­ле­нию, в нем не оп­ре­де­ле­но. Меж­ду тем ана­лиз за­ко­на сви­де­тель­с­т­ву­ет о том, что речь идет о ли­це, пра­во ко­то­ро­го на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти уже воз­ник­ло не­за­ви­си­мо от ре­гис­т­ра­ции. Имен­но этим дан­ная фи­гу­ра от­ли­ча­ет­ся от сто­ро­ны по сдел­ке (преж­де все­го при­об­ре­та­те­ля), пра­ва ко­то­ро­го на объ­ект воз­ник­нут толь­ко пос­ле ре­гис­т­ра­ции. В свя­зи с этим сле­ду­ет приз­нать, что до ре­гис­т­ра­ции пра­ва на ос­но­ва­нии до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи пра­во­об­ла­да­те­лем ос­та­ет­ся про­да­вец, а по­ку­па­тель, в смыс­ле ст. 16 это­го за­ко­на име­ет ста­тус сто­ро­ны по сдел­ке.

 Следующая ка­те­го­рия - упол­но­мо­чен­ные пра­во­об­ла­да­те­лем или сто­ро­ной по сдел­ке ли­ца. Оче­вид­но, что речь идет о пред­с­та­ви­те­лях, име­ющих пра­во на об­ра­ще­ние за ре­гис­т­ра­ци­ей. Од­на­ко фор­му­ли­ров­ка в та­кой ре­дак­ции ох­ва­ты­ва­ет толь­ко од­ну ка­те­го­рию пред­с­та­ви­те­лей, из­вес­т­ных граж­дан­с­ко­му пра­ву, и аб­со­лют­но не учи­ты­ва­ет воз­мож­ность за­кон­но­го пред­с­та­ви­тель­с­т­ва в от­но­ше­нии не­де­ес­по­соб­ных лиц, а так­же пред­с­та­ви­тель­с­т­ва ру­ко­во­ди­те­лем юри­ди­чес­ко­го ли­ца без до­ве­рен­нос­ти. В свя­зи с этим в дан­ной нор­ме дос­та­точ­но бы­ло бы прос­то ука­зать на воз­мож­ность по­да­чи за­яв­ле­ния пред­с­та­ви­те­лем пра­во­об­ла­да­те­ля или сто­ро­ны по сдел­ке.

 Кроме то­го, сле­ду­ет от­ме­тить, что в За­ко­не о ре­гис­т­ра­ции ос­та­лась не­уч­тен­ной еще од­на ка­те­го­рия лиц, име­ющих пра­во об­ра­тить­ся за ре­гис­т­ра­ци­ей - это ли­ца, при­об­ре­та­ющие пра­ва на вновь соз­да­ва­емые объ­ек­ты. Это спе­ци­аль­ная ка­те­го­рия лиц, ко­то­рую нель­зя от­нес­ти ни к пра­во­об­ла­да­те­лям, ни к сто­ро­нам по сдел­ке. К пер­вым ее нель­зя от­нес­ти, пос­коль­ку пра­во на вновь соз­дан­ный объ­ект воз­ни­ка­ет толь­ко с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции это­го пра­ва (ст. 219 ГК РФ), а ко вто­рым нель­зя от­нес­ти по­то­му, что пра­во та­ких лиц воз­ни­ка­ет не из сде­лок, а из де­ятель­нос­ти по соз­да­нию объ­ек­та *(289).

 Практика при­ме­не­ния За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции по­ка­зы­ва­ет, что под рас­смат­ри­ва­емое ос­но­ва­ние от­ка­за по­па­да­ют слу­чаи не толь­ко об­ра­ще­ний лиц, не ука­зан­ных в ст. 13 и 16, но и иные слу­чаи.

 В со­от­вет­с­т­вии с об­щим пра­ви­лом за­яв­ле­ния о ре­гис­т­ра­ции дол­ж­ны по­дать обе сто­ро­ны сдел­ки. На прак­ти­ке под рас­смат­ри­ва­емое ос­но­ва­ние от­ка­за под­па­да­ют и слу­чаи от­сут­с­т­вия за­яв­ле­ния у од­ной из сто­рон та­кой сдел­ки. Меж­ду тем впол­не оче­вид­но, что от­сут­с­т­вие та­ко­го за­яв­ле­ния дол­ж­но быть са­мос­то­ятель­ным ос­но­ва­ни­ем для от­ка­за. В слу­чае об­ра­ще­ния толь­ко од­ной сто­ро­ны речь не идет об об­ра­ще­нии не­над­ле­жа­ще­го ли­ца (одна из сто­рон - над­ле­жа­щее ли­цо), а о том, что за ре­гис­т­ра­ци­ей не об­ра­ти­лись все над­ле­жа­щие ли­ца. Та­кое са­мос­то­ятель­ное ос­но­ва­ние мож­но бы­ло бы сфор­му­ли­ро­вать так:

 Отсутствие за­яв­ле­ния о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции от ли­ца, за­яв­ле­ние ко­то­ро­го яв­ля­ет­ся обя­за­тель­ным в со­от­вет­с­т­вии с нас­то­ящим Фе­де­раль­ным за­ко­ном.

 В свя­зи рас­смот­рен­ным ос­но­ва­ни­ем от­ка­за сле­ду­ет об­ра­тить вни­ма­ние на то, что за­ко­но­да­тель в 2003 г. до­пол­нил пер­во­на­чаль­ный пе­ре­чень ст. 20 Фе­де­раль­но­го за­ко­на "О вне­се­нии из­ме­не­ний и до­пол­не­ний в Фе­де­раль­ный за­кон "О го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним" но­вым ос­но­ва­ни­ем от­ка­за, ко­то­рое сфор­му­ли­ро­ва­но сле­ду­ющим об­ра­зом: "пра­во­об­ла­да­тель не пред­с­та­вил за­яв­ле­ние и иные не­об­хо­ди­мые до­ку­мен­ты на го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию ра­нее воз­ник­ше­го пра­ва на объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, на­ли­чие ко­то­рых не­об­хо­ди­мо для го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции воз­ник­ших пос­ле вве­де­ния в дей­с­т­вие нас­то­яще­го Фе­де­раль­но­го за­ко­на пе­ре­хо­да дан­но­го пра­ва, его ог­ра­ни­че­ния (обре­ме­не­ния) или со­вер­шен­ной пос­ле вве­де­ния в дей­с­т­вие нас­то­яще­го Фе­де­раль­но­го за­ко­на сдел­ки с объ­ек­том нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва" *(290). Вряд ли мож­но воз­ра­зить про­тив то­го, что ука­зан­ные об­с­то­ятель­с­т­ва дол­ж­ны стать ос­но­ва­ни­ем для от­ка­за. Од­на­ко, по на­ше­му мне­нию, они яв­ля­ют­ся лишь час­т­ным слу­ча­ем, ох­ва­ты­ва­емым пред­ла­га­емой об­щей фор­му­ли­ров­кой об от­сут­с­т­вии не­об­хо­ди­мых за­яв­ле­ний.

 Следующее ос­но­ва­ние от­ка­за зву­чит так: "акт го­су­дар­с­т­вен­но­го ор­га­на или акт ор­га­на мес­т­но­го са­мо­уп­рав­ле­ния о пре­дос­тав­ле­нии прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во приз­нан не­дей­с­т­ви­тель­ным с мо­мен­та его из­да­ния в со­от­вет­с­т­вии с за­ко­но­да­тель­с­т­вом, дей­с­т­во­вав­шим в мес­те его из­да­ния на мо­мент из­да­ния".

 На пер­вый взгляд дан­ная фор­му­ли­ров­ка не мо­жет выз­вать ка­ких-ли­бо проб­лем или воз­ра­же­ний. Дей­с­т­ви­тель­но, акт, приз­нан­ный в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке не­дей­с­т­ви­тель­ным, не мо­жет быть пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим до­ку­мен­том, пос­коль­ку юри­ди­чес­ки он не су­щес­т­ву­ет. Но вер­нем­ся к ст. 17 за­ко­на, в ко­то­рой го­во­рит­ся об ос­но­ва­ни­ях для ре­гис­т­ра­ции. В ка­чес­т­ве од­но­го из ос­но­ва­ний здесь наз­ва­ны "акты, из­дан­ные ор­га­на­ми го­су­дар­с­т­вен­ной влас­ти или ор­га­на­ми мес­т­но­го са­мо­уп­рав­ле­ния в рам­ках их ком­пе­тен­ции и в по­ряд­ке, ко­то­рый ус­та­нов­лен за­ко­но­да­тель­с­т­вом, дей­с­т­во­вав­шим в мес­те из­да­ния та­ких ак­тов на мо­мент их из­да­ния". Бро­са­ет­ся в гла­за яв­ное не­со­от­вет­с­т­вие этих двух фор­му­ли­ро­вок по тре­бо­ва­ни­ям, ко­то­рые они предъ­яв­ля­ют к од­но­му ви­ду до­ку­мен­тов - ак­там ор­га­нов го­су­дар­с­т­вен­ной влас­ти и мес­т­но­го са­мо­уп­рав­ле­ния. Для то­го что­бы от­ка­зать в ре­гис­т­ра­ции пра­ва, воз­ник­ше­го на ос­но­ва­нии та­ко­го ак­та, он дол­жен быть приз­нан не­дей­с­т­ви­тель­ным, а для то­го что­бы стать ос­но­ва­ни­ем для ре­гис­т­ра­ции он дол­жен со­от­вет­с­т­во­вать за­ко­ну, и это со­от­вет­с­т­вие, оче­вид­но, дол­жен ус­та­но­вить ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган. С уче­том то­го об­с­то­ятель­с­т­ва, что да­ле­ко не все не­за­кон­ные ак­ты приз­на­ют­ся не­дей­с­т­ви­тель­ны­ми, воз­мож­на весь­ма сво­е­об­раз­ная си­ту­ация, ког­да в ка­чес­т­ве пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та бу­дет пред­с­тав­лен не­за­кон­ный, но не приз­нан­ный не­дей­с­т­ви­тель­ным акт. В этом слу­чае ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган не смо­жет по рас­смат­ри­ва­емо­му ос­но­ва­нию от­ка­зать в го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, но он не смо­жет и про­вес­ти ре­гис­т­ра­цию, пос­коль­ку для нее не бу­дет ос­но­ва­ний.