Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 26 )

 Точно так же вряд ли мож­но при зак­лю­че­нии до­го­во­ров, не от­но­ся­щих­ся к пре­дус­мот­рен­ным За­ко­ном о до­ле­вом учас­тии, предъ­яв­лять к зас­т­рой­щи­ку тре­бо­ва­ния это­го за­ко­на, оп­ре­де­ля­ющие ус­ло­вия прив­ле­че­ния учас­т­ни­ков до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, к ко­то­рым в со­от­вет­с­т­вии с п. 1 ст. 3 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии от­но­сят­ся: по­лу­че­ние в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке раз­ре­ше­ния на стро­итель­с­т­во, опуб­ли­ко­ва­ние и (или) раз­ме­ще­ние про­ек­т­ной дек­ла­ра­ции и го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти или пра­ва арен­ды зас­т­рой­щи­ка на зе­мель­ный учас­ток, пре­дос­тав­лен­ный для стро­итель­с­т­ва (соз­да­ния) мно­гок­вар­тир­но­го до­ма и (или) иных объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, в сос­тав ко­то­рых бу­дут вхо­дить объ­ек­ты до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва.

 Разумеется, За­ко­ном о до­ле­вом учас­тии ох­ва­ты­ва­ет­ся по­дав­ля­ющее боль­шин­с­т­во слу­ча­ев прив­ле­че­ния де­неж­ных средств к стро­итель­с­т­ву но­вых объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, ес­ли иметь в ви­ду рас­п­рос­т­ра­нен­ность раз­лич­ных спо­со­бов офор­м­ле­ния та­ких от­но­ше­ний. Од­на­ко ог­ра­ни­чен­ный ха­рак­тер дей­с­т­вия дан­но­го за­ко­на мо­жет соз­да­вать серь­ез­ные проб­ле­мы в ре­гу­ли­ро­ва­нии от­но­ше­ний, свя­зан­ных с соз­да­ни­ем но­вых объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти. По­это­му сле­ду­ющим ша­гом в раз­ви­тии за­ко­но­да­тель­с­т­ва о нед­ви­жи­мос­ти дол­ж­но стать уре­гу­ли­ро­ва­ние всех без ис­к­лю­че­ния от­но­ше­ний по учас­тию в соз­да­нии та­ких объ­ек­тов.

 Рассматривая сло­жив­ше­еся по­ло­же­ние, А. А. Ма­ков­с­кая пи­шет: "…до­го­вор, по ус­ло­ви­ям ко­то­ро­го учас­т­ник стро­итель­с­т­ва обя­зу­ет­ся пе­ре­дать ли­цу, осу­щес­т­в­ля­юще­му стро­итель­с­т­во, не де­неж­ные сред­с­т­ва, а иное иму­щес­т­во, не дол­жен рас­смат­ри­вать­ся как до­го­вор учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве, и на та­кой до­го­вор пра­ви­ла За­ко­на не рас­п­рос­т­ра­ня­ют­ся. Од­на­ко, воз­мож­но, су­деб­ная прак­ти­ка пой­дет по дру­го­му пу­ти и бу­дет приз­на­вать та­кие сдел­ки так­же до­го­во­ра­ми учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве" *(338). Ра­зу­ме­ет­ся, ес­ли счи­тать воз­мож­ным и нор­маль­ным фор­ми­ро­ва­ние су­деб­ной прак­ти­ки воп­ре­ки дей­с­т­ви­тель­но­му смыс­лу за­ко­на, та­кое пред­по­ло­же­ние не дол­ж­но ка­зать­ся сом­ни­тель­ным. Нам же пред­с­тав­ля­ет­ся, что вы­хо­дом из соз­дав­шей­ся си­ту­ации яв­ля­ет­ся не фор­ми­ро­ва­ние не­за­кон­ной су­деб­ной прак­ти­ки, а со­от­вет­с­т­ву­ющее из­ме­не­ние за­ко­на.

 Как бы ни бы­ли ор­га­ни­зо­ва­ны от­но­ше­ния учас­т­ни­ков до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, при ре­ше­нии воп­ро­са о ре­гис­т­ра­ции их прав не­об­хо­ди­мо пом­нить, что ос­но­ва­ни­ем воз­ник­но­ве­ния этих прав мо­жет быть толь­ко их учас­тие в соз­да­нии объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, ко­то­рое осу­щес­т­в­ля­ет­ся в со­от­вет­с­т­вии с за­ко­ном. При этом за­ко­ну дол­ж­но со­от­вет­с­т­во­вать не толь­ко са­мо учас­тие в соз­да­нии объ­ек­та (со­от­вет­с­т­вие за­ко­ну офор­м­ля­ющих это учас­тие до­го­во­ров и на­ли­чие све­де­ний об их над­ле­жа­щем ис­пол­не­нии). За­ко­ну дол­ж­но со­от­вет­с­т­во­вать и са­мо стро­итель­с­т­во. Вот по­че­му важ­но, что­бы не толь­ко учас­т­ник до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва или иной субъ­ект до­го­во­ра с зас­т­рой­щи­ком вы­пол­нил свои обя­за­тель­с­т­ва, но и зас­т­рой­щик так­же вы­пол­нил ус­ло­вия, ко­то­рые обя­за­тель­ны для воз­ник­но­ве­ния пра­ва на объ­ект.

 По мне­нию ав­то­ра, пра­ва учас­т­ни­ка до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва всег­да про­из­вод­ны от прав зас­т­рой­щи­ка. А это оз­на­ча­ет, что учас­т­ник до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва мо­жет при­об­рес­ти пра­во на вновь соз­дан­ный объ­ект, толь­ко ес­ли та­кое пра­во мог при­об­рес­ти зас­т­рой­щик. Меж­ду тем За­кон о до­ле­вом учас­тии да­ет ос­но­ва­ния сом­не­вать­ся в том, что он обес­пе­чи­ва­ет соб­лю­де­ние это­го прин­ци­па. Бу­ду­чи нап­рав­лен на за­щи­ту прав учас­т­ни­ков до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, этот за­кон ос­тав­ля­ет в те­ни ин­те­ре­сы еще од­но­го учас­т­ни­ка от­но­ше­ний по стро­итель­с­т­ву - соб­с­т­вен­ни­ка зе­мель­но­го учас­т­ка (если он не сов­па­да­ет с зас­т­рой­щи­ком).

 Дело в том, что дос­та­точ­но рас­п­рос­т­ра­нен­ным спо­со­бом ор­га­ни­за­ции от­но­ше­ний меж­ду соб­с­т­вен­ни­ком зе­мель­но­го учас­т­ка (как пра­ви­ло, го­су­дар­с­т­вом) и зас­т­рой­щи­ком яв­ля­ет­ся пре­дос­тав­ле­ние учас­т­ка в арен­ду с ус­ло­ви­ем вы­пол­не­ния до окон­ча­ния стро­итель­с­т­ва оп­ре­де­лен­ных обя­за­тельств. При­ме­ром та­ких обя­за­тельств мо­жет быть рас­се­ле­ние и снос до­мов, рас­по­ло­жен­ных на учас­т­ке, вне­се­ние оп­ре­де­лен­ных средств в бюд­жет на раз­ви­тие ин­ф­рас­т­рук­ту­ры, вы­пол­не­ние ра­бот по бла­го­ус­т­рой­с­т­ву тер­ри­то­рии и т. п.). Ес­ли мы об­ра­тим­ся к За­ко­ну о до­ле­вом учас­тии (п. 2 ст. 16), то уви­дим, что "осно­ва­ни­ем для го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти учас­т­ни­ка до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва на объ­ект до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва яв­ля­ют­ся до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие факт его пос­т­рой­ки (соз­да­ния), - раз­ре­ше­ние на ввод в эк­с­п­лу­ата­цию мно­гок­вар­тир­но­го до­ма и (или) ино­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, в сос­тав ко­то­рых вхо­дит объ­ект до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, и пе­ре­да­точ­ный акт или иной до­ку­мент о пе­ре­да­че объ­ек­та до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва".

 Следует от­ме­тить, что в чис­ло ос­но­ва­ний для ре­гис­т­ра­ции пра­ва учас­т­ни­ка стро­итель­с­т­ва не вне­сен да­же до­го­вор учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве. Объ­яс­нить это, ко­неч­но, мож­но тем, что дан­ный до­го­вор дол­жен быть уже за­ре­гис­т­ри­ро­ван и на­хо­дить­ся в ре­гис­т­ри­ру­ющем ор­га­не. Но важ­но дру­гое. При та­кой фор­му­ли­ров­ке прак­ти­чес­ки ис­к­лю­ча­ет­ся воз­мож­ность ре­гис­т­ра­то­ра от­ка­зать в ре­гис­т­ра­ции, ес­ли зас­т­рой­щи­ком не ис­пол­не­ны обя­за­тель­с­т­ва пе­ред соб­с­т­вен­ни­ком зе­мель­но­го учас­т­ка. Ес­ли име­ет­ся раз­ре­ше­ние на ввод объ­ек­та в эк­с­п­лу­ата­цию и по­ме­ще­ние пе­ре­да­но учас­т­ни­ку до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, на его пу­ти к ре­гис­т­ра­ции не мо­гут встать ка­кие-ли­бо об­с­то­ятель­с­т­ва, свя­зан­ные с от­но­ше­ни­ями зас­т­рой­щи­ка и соб­с­т­вен­ни­ка зе­мель­но­го учас­т­ка.

 Возможно, ав­то­ра­ми За­ко­на о до­ле­вом учас­тии это сде­ла­но умыш­лен­но в це­лях улуч­ше­ния по­ло­же­ния учас­т­ни­ков стро­итель­с­т­ва, ко­то­рых ре­ши­ли ог­ра­дить от воз­мож­ных проб­лем, свя­зан­ных с обя­за­тель­с­т­ва­ми зас­т­рой­щи­ка. Но соб­с­т­вен­ни­кам зе­мель­ных учас­т­ков и го­су­дар­с­т­ву, как од­но­му из этих соб­с­т­вен­ни­ков, сле­ду­ет при ор­га­ни­за­ции от­но­ше­ний с зас­т­рой­щи­ка­ми иметь это в ви­ду. В та­ких ус­ло­ви­ях не­об­хо­ди­мо ли­бо тре­бо­вать вы­пол­не­ния оп­ре­де­лен­ных обя­за­тельств в ка­чес­т­ве ус­ло­вия пре­дос­тав­ле­ния зе­мель­но­го учас­т­ка под зас­т­рой­ку, ли­бо сми­рить­ся с тем по­ло­же­ни­ем, что тре­бо­ва­ние вы­пол­не­ния этих обя­за­тельств не бу­дет свя­за­но с офор­м­ле­ни­ем прав соб­с­т­вен­нос­ти на пос­т­ро­ен­ный объ­ект.

3.4. Особенности регистрации прав

на объекты незавершенного строительства

 Норма о ре­гис­т­ра­ции прав на объ­ек­ты не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва рас­по­ло­же­на в ст. 25 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, ко­то­рая на­зы­ва­ет­ся "Го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция пра­ва на соз­да­ва­емый объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва", из че­го мож­но сде­лать од­ноз­нач­ный вы­вод о том, что за­ко­но­да­тель от­но­сит объ­ек­ты не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва к нед­ви­жи­мо­му иму­щес­т­ву, и что та­кие объ­ек­ты - вновь соз­да­ва­емое иму­щес­т­во. При внеш­ней оче­вид­нос­ти дан­но­го по­ло­же­ния в воп­ро­се о по­ня­тии не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва как объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти дос­та­точ­но мно­го проб­лем­ных ас­пек­тов.

 Во- первых, воз­ни­ка­ет воп­рос, мож­но ли рас­п­рос­т­ра­нять ре­жим нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва на объ­ек­ты, от­но­ше­ния по по­во­ду ко­то­рых воз­ник­ли до вве­де­ния в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, т. е. до 31 ян­ва­ря 1998 г.? Ведь За­кон о ре­гис­т­ра­ции яв­ля­ет­ся пер­вым за­ко­но­да­тель­ным ак­том, ко­то­рый от­нес не­за­вер­шен­ное стро­итель­с­т­во к объ­ек­там нед­ви­жи­мос­ти. За­кон, до­пол­нив­ший ст. 130 ГК РФ ука­за­ни­ем на объ­ек­ты не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва как на объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти, при­нят толь­ко 30 де­каб­ря 2004 г. *(339) Оз­на­ча­ет ли это, что до 1998 г. дей­с­т­во­ва­ло по­ло­же­ние, сог­лас­но ко­то­ро­му не­за­вер­шен­ное стро­итель­с­т­во - со­во­куп­ность стро­итель­ных ма­те­ри­алов, пред­мет обя­за­тель­с­т­вен­но­го, а не вещ­но­го пра­ва?

 Второй воп­рос сос­то­ит в том, лю­бой ли объ­ект не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва мо­жет быть приз­нан нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом, а ес­ли нет, то ка­ко­вы кри­те­рии его от­не­се­ния к нед­ви­жи­мос­ти?

 Для от­ве­тов как на пер­вый, так и на вто­рой воп­ро­сы очень ва­жен об­щий под­ход к по­ня­тию объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти. Ав­то­ром уже под­роб­но ана­ли­зи­ро­ва­лись раз­лич­ные под­хо­ды к дан­ной проб­ле­ме и под­чер­ки­ва­лась не­до­пус­ти­мость раз­лич­но­го под­хо­да к оди­на­ко­во­му по фи­зи­чес­ким свой­с­т­вам иму­щес­т­ву в за­ви­си­мос­ти от су­щес­т­ву­ющих по по­во­ду это­го иму­щес­т­ва от­но­ше­ний *(340). Оп­ре­де­ляя нед­ви­жи­мость как "все, что проч­но свя­за­но с зем­лей, т. е. объ­ек­ты, пе­ре­ме­ще­ние ко­то­рых без не­со­раз­мер­но­го ущер­ба их наз­на­че­нию не­воз­мож­но" (п. 1 ст. 130 ГК РФ), за­кон под­чер­ки­ва­ет, что кри­те­ри­ем от­не­се­ния объ­ек­та к нед­ви­жи­мо­му иму­щес­т­ву яв­ля­ют­ся его объ­ек­тив­ные фи­зи­чес­кие свой­с­т­ва, а не от­но­ше­ния по по­во­ду это­го объ­ек­та. Вклю­че­ние объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва в пе­ре­чень объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, со­дер­жа­щий­ся в ст. 130 ГК РФ, яв­ля­ет­ся до­пол­ни­тель­ным до­ка­за­тель­с­т­вом пра­виль­нос­ти та­ко­го под­хо­да.

 Если ру­ко­вод­с­т­во­вать­ся дан­ным под­хо­дом, то ста­нет яс­но, что ре­жим нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва дол­жен при­ме­нять­ся к лю­бо­му объ­ек­ту не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва, ко­то­рый от­ве­ча­ет кри­те­ри­ям ст. 130 ГК РФ, не­за­ви­си­мо от то­го, ког­да на­ча­то или ос­та­нов­ле­но его стро­итель­с­т­во, и ког­да со­вер­ша­лись сдел­ки по по­во­ду это­го иму­щес­т­ва. С мо­мен­та вве­де­ния в дей­с­т­вие ГК РФ 1994 г. на не­за­вер­шен­ное стро­итель­с­т­во дол­ж­ны рас­п­рос­т­ра­нять­ся все тре­бо­ва­ния о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, ус­та­нов­лен­ные этим ко­дек­сом. Та­кой вы­вод под­т­вер­ж­да­ет­ся и су­деб­ной прак­ти­кой, су­щес­т­во­вав­шей еще до вве­де­ния в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции. Пре­зи­ди­ум ВАС РФ в сво­ем ин­фор­ма­ци­он­ном пись­ме при­вел де­ло, в ре­ше­нии по ко­то­ро­му ука­за­но: "На учас­т­ке воз­ве­ден фун­да­мент и сте­ны до­ма. Пе­ре­ме­ще­ние это­го объ­ек­та без на­не­се­ния не­со­раз­мер­но­го ущер­ба не­воз­мож­но. Сле­до­ва­тель­но, дан­ный объ­ект яв­ля­ет­ся объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти. В свя­зи с этим Ко­ми­тет по зе­мель­ным ре­сур­сам и зем­ле­ус­т­рой­с­т­ву обя­зан был про­из­вес­ти ре­гис­т­ра­цию пе­ре­хо­да прав на не­за­вер­шен­ный стро­итель­с­т­вом объ­ект" *(341).

 Данный вы­вод име­ет прин­ци­пи­аль­ное зна­че­ние для де­ятель­нос­ти ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов, пос­коль­ку до вве­де­ния в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции от­сут­с­т­во­ва­ло еди­но­об­раз­ное от­но­ше­ние к ре­гис­т­ра­ции прав на объ­ек­ты не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва. В ря­де ре­ги­онов ор­га­ны, про­во­див­шие ре­гис­т­ра­цию прав на нед­ви­жи­мость, от­ка­зы­ва­ли в ре­гис­т­ра­ции прав на не­за­вер­шен­ные объ­ек­ты, по­ла­гая, что они не от­но­сят­ся к нед­ви­жи­мос­ти. Та­кая прак­ти­ка су­щес­т­во­ва­ла, в час­т­нос­ти, и в Сан­кт-Пе­тер­бур­ге. Од­на­ко ус­та­нов­ле­ние в ре­ги­оне не со­от­вет­с­т­во­вав­шей за­ко­ну прак­ти­ки не мо­жет яв­лять­ся ос­но­ва­ни­ем для ис­к­лю­че­ния ре­гис­т­ри­ру­ющим ор­га­ном тре­бо­ва­ний о ре­гис­т­ра­ции прав на не­за­вер­шен­ное стро­итель­с­т­во по сдел­кам, ко­то­рые осу­щес­т­в­ля­лись в тот пе­ри­од. В Сан­кт-Пе­тер­бур­ге, нап­ри­мер, до 1998 г. су­щес­т­во­ва­ла прак­ти­ка про­да­жи зе­мель­ных учас­т­ков с не­за­вер­шен­ны­ми жи­лы­ми до­ма­ми, ког­да про­во­ди­лась толь­ко ре­гис­т­ра­ция пе­ре­хо­да прав на зе­мель­ный учас­ток, а пра­во на не­за­вер­шен­ный стро­итель­с­т­вом дом, ко­то­рый так­же яв­лял­ся пред­ме­том до­го­во­ра, пред­ва­ри­тель­но (до сдел­ки) не ре­гис­т­ри­ро­ва­лось; не ре­гис­т­ри­ро­вал­ся и пе­ре­ход пра­ва на не­за­вер­шен­ный объ­ект по сдел­ке. Пред­с­тав­ля­ет­ся пра­виль­ной прак­ти­ка Сан­кт-Пе­тер­бур­г­с­ко­го го­род­с­ко­го бю­ро ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, ко­то­рое от­ка­зы­ва­ло в ре­гис­т­ра­ции прав на не­за­вер­шен­ные объ­ек­ты по та­ким до­го­во­рам, пос­коль­ку пра­во про­дав­ца не бы­ло за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но.

 Теперь пе­рей­дем к воп­ро­су о кри­те­ри­ях от­не­се­ния объ­ек­тов не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва к нед­ви­жи­мос­ти. Мы по­ла­га­ем, что эти кри­те­рии дол­ж­ны на­хо­дить­ся в сфе­ре ар­хи­тек­ту­ры и стро­итель­с­т­ва. Од­на­ко при­ме­ни­тель­но к не­за­вер­шен­ным объ­ек­там су­щес­т­ву­ет од­на спе­ци­фи­чес­кая проб­ле­ма, ко­то­рая не ха­рак­тер­на для объ­ек­тов, стро­итель­с­т­во ко­то­рых за­кон­че­но. Ес­ли за­вер­шен­ный стро­итель­с­т­вом объ­ект су­щес­т­ву­ет с мо­мен­та его при­ем­ки в эк­с­п­лу­ата­цию в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке, то для не­за­вер­шен­но­го объ­ек­та это яв­ля­ет­ся мо­мен­том окон­ча­ния его су­щес­т­во­ва­ния в этом ка­чес­т­ве. Воп­рос же о на­чаль­ном мо­мен­те су­щес­т­во­ва­ния объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва ос­та­ет­ся от­к­ры­тым. В при­ве­ден­ном при­ме­ре из су­деб­ной прак­ти­ки го­во­рит­ся о на­ли­чии фун­да­мен­та и стен в ка­чес­т­ве дос­та­точ­ных приз­на­ков на­ли­чия объ­ек­та. Но как быть, ес­ли есть фун­да­мент, а стен нет, ли­бо не за­вер­шен сам фун­да­мент, ли­бо есть толь­ко кот­ло­ван под фун­да­мент и т. д.?

 Представляется, что с точ­ки зре­ния за­ко­на не­за­вер­шен­ный стро­итель­с­т­вом объ­ект су­щес­т­ву­ет с то­го мо­мен­та, как на стро­итель­ной пло­щад­ке на­ча­лись дей­с­т­вия, не­пос­ред­с­т­вен­но нап­рав­лен­ные на соз­да­ние объ­ек­та и при­вед­шие к та­ко­му из­ме­не­нию это­го зе­мель­но­го учас­т­ка, ко­то­рое ста­но­вит­ся от это­го учас­т­ка не­от­де­ли­мым без су­щес­т­вен­но­го ущер­ба для дос­ти­же­ния це­ли соз­да­ния пла­ни­ру­емо­го объ­ек­та.

 В этом смыс­ле не мо­жет счи­тать­ся объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти обо­ру­до­ван­ная стро­итель­ная пло­щад­ка, про­ве­де­ние ге­оде­зи­чес­ких ра­бот, стро­итель­с­т­во за­бо­ра и т. д. Од­на­ко с то­го мо­мен­та, как на­ча­лось рытье кот­ло­ва­на или за­би­та в со­от­вет­с­т­вии с про­ек­том хо­тя бы од­на свая, объ­ект мо­жет быть приз­нан объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти в ка­чес­т­ве объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва.

 Разумеется, мож­но в нор­ма­тив­ных ак­тах ус­та­но­вить не­кий ми­ни­мум из­ме­не­ний зе­мель­но­го учас­т­ка для приз­на­ния на­ли­чия объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва. Та­кой ми­ни­мум мо­жет быть оп­ре­де­лен пу­тем ука­за­ния на на­ли­чие за­кон­чен­ных кон­с­т­рук­тив­ных эле­мен­тов (нап­ри­мер, фун­да­мен­та) ли­бо на "осво­ение" оп­ре­де­лен­ной час­ти смет­ной сто­имос­ти стро­итель­с­т­ва. Од­на­ко се­год­ня та­кой кри­те­рий от­сут­с­т­ву­ет.

 К со­жа­ле­нию, идея об объ­ек­тив­ном ха­рак­те­ре приз­на­ков объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти при­ме­ни­тель­но к объ­ек­там не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва иног­да фак­ти­чес­ки от­ри­ца­ет­ся в су­деб­ной прак­ти­ке и ли­те­ра­ту­ре. В час­т­нос­ти, Пле­нум ВАС РФ в п. 16 сво­его Пос­та­нов­ле­ния N 8 за­пи­сал, что "по смыс­лу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 За­ко­на РФ "О го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним" не за­вер­шен­ные стро­итель­с­т­вом объ­ек­ты, не яв­ля­ющи­еся пред­ме­том дей­с­т­ву­юще­го до­го­во­ра стро­итель­но­го под­ря­да, от­но­сят­ся к нед­ви­жи­мо­му иму­щес­т­ву". Из это­го сле­ду­ет вы­вод, что не­за­вер­шен­ный стро­итель­с­т­вом объ­ект ста­но­вит­ся нед­ви­жи­мос­тью лишь пос­ле прек­ра­ще­ния до­го­во­ра под­ря­да. При дей­с­т­ву­ющем до­го­во­ре под­ря­да объ­ект, хо­тя и от­ве­ча­ет всем объ­ек­тив­ным приз­на­кам нед­ви­жи­мос­ти, нед­ви­жи­мос­тью не яв­ля­ет­ся. При этом не очень по­нят­но, что же пред­с­тав­ля­ет со­бой этот объ­ект. Как, нап­ри­мер, от­но­сить­ся к та­ко­му объ­ек­ту, ес­ли он под­па­да­ет под дей­с­т­вие норм о са­мо­воль­ном стро­итель­с­т­ве (ст. 222 ГК РФ)? Сог­лас­но этой статье при­ме­нять пра­во­вой ре­жим са­мо­воль­но­го стро­итель­с­т­ва мож­но толь­ко к объ­ек­ту нед­ви­жи­мос­ти. При приз­на­нии за­ви­си­мос­ти ста­ту­са нед­ви­жи­мос­ти от на­ли­чия или от­сут­с­т­вия до­го­во­ра под­ря­да го­су­дар­с­т­во дол­ж­но по­дож­дать окон­ча­ния стро­итель­с­т­ва для то­го, что­бы пот­ре­бо­вать снес­ти объ­ект, так как, по­ка су­щес­т­ву­ет до­го­вор под­ря­да, предъ­яв­лять это тре­бо­ва­ние нель­зя, ибо объ­ект не яв­ля­ет­ся нед­ви­жи­мос­тью.

 Включение объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва в пе­ре­чень объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, со­дер­жа­щий­ся в ст. 130 ГК РФ, так­же ста­вит воп­рос о со­от­вет­с­т­вии за­ко­ну рас­смат­ри­ва­емо­го разъ­яс­не­ния. Ведь ес­ли лю­бой объ­ект не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва - это объ­ект нед­ви­жи­мос­ти, зна­чит, не мо­жет быть та­ко­го не за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­вом объ­ек­та, ко­то­рый не был бы объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти. Од­на­ко, по мне­нию ав­то­ра, эта ло­ги­ка дол­ж­на быть ис­поль­зо­ва­на для кри­ти­ки фор­му­ли­ров­ки разъ­яс­не­ния, но не дол­ж­на вес­ти к от­ка­зу от идеи не­воз­мож­нос­ти ре­гис­т­ра­ции пра­ва на объ­ект не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва, ког­да этот объ­ект яв­ля­ет­ся пред­ме­том под­ряд­ных от­но­ше­ний.

 Идея о том, что пра­во на не­за­вер­шен­ный объ­ект нель­зя ре­гис­т­ри­ро­вать до тех пор, по­ка он яв­ля­ет­ся пред­ме­том дей­с­т­ву­юще­го до­го­во­ра стро­итель­но­го под­ря­да, яв­ля­ет­ся аб­со­лют­но вер­ной. До тех пор, по­ка су­щес­т­ву­ет до­го­вор под­ря­да, объ­ект на­хо­дит­ся во вла­де­нии под­ряд­чи­ка и пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на не­го мо­жет воз­ник­нуть у за­каз­чи­ка лишь пос­ле пе­ре­да­чи ему объ­ек­та под­ряд­чи­ком (п. 2 ст. 703, ст. 219 ГК РФ). Зап­рет ре­гис­т­ра­ции здесь дол­жен су­щес­т­во­вать в ин­те­ре­сах под­ряд­чи­ка. Ес­ли этот зап­рет снять, то зас­т­рой­щик смо­жет бес­п­ре­пят­с­т­вен­но как за­ре­гис­т­ри­ро­вать свое пра­во на объ­ект, не пе­ре­дан­ный ему под­ряд­чи­ком, так и про­дать этот объ­ект дру­го­му ли­цу. При этом под­ряд­чик ли­шит­ся пре­дус­мот­рен­ных за­ко­ном воз­мож­нос­тей по обес­пе­че­нию вы­пол­не­ния обя­за­тельств зас­т­рой­щи­ка по оп­ла­те про­ве­ден­ных ра­бот (пра­во на удер­жа­ние - ст. 712 ГК РФ, пра­во про­дать ре­зуль­тат ра­бот - п. 6 ст. 720 ГК РФ). Он не смо­жет при­ме­нить ка­кие-ли­бо ме­ры в от­но­ше­нии но­во­го соб­с­т­вен­ни­ка, так как не свя­зан с ним обя­за­тель­с­т­ва­ми, а ис­поль­зо­вать вы­ше­ука­зан­ные сред­с­т­ва не смо­жет, по­то­му что у объ­ек­та уже бу­дет соб­с­т­вен­ник.

 Поэтому де­ло здесь не в том, что до окон­ча­ния до­го­во­ра под­ря­да объ­ект не яв­ля­ет­ся нед­ви­жи­мос­тью, а в том, что прек­ра­ще­ние до­го­во­ра под­ря­да яв­ля­ет­ся ус­ло­ви­ем воз­ник­но­ве­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти за­каз­чи­ка на объ­ект. Вот по­че­му при­ве­ден­ное разъ­яс­не­ние Пле­ну­ма ВАС РФ бы­ло бы луч­ше из­ло­жить в сле­ду­ющей ре­дак­ции:

 По смыс­лу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 За­ко­на РФ "О го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним" ре­гис­т­ра­ция прав на не­за­вер­шен­ные стро­итель­с­т­вом объ­ек­ты мо­жет осу­щес­т­в­лять­ся лишь при ус­ло­вии прек­ра­ще­ния в от­но­ше­нии этих объ­ек­тов до­го­во­ров под­ря­да.

 Следующая проб­ле­ма - это со­от­но­ше­ние час­ти и це­ло­го при­ме­ни­тель­но к по­ня­тию объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва. До сих пор в прак­ти­ке, в том чис­ле и су­деб­ной, не на­шел од­ноз­нач­но­го ре­ше­ния воп­рос о том, мо­гут ли быть приз­на­ны са­мос­то­ятель­ны­ми объ­ек­та­ми не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва раз­лич­ные час­ти вновь воз­во­ди­мых зда­ний и со­ору­же­ний. Рас­смат­ри­вая де­ло о воз­в­ра­те объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­вом ад­ми­нис­т­ра­тив­но-бы­то­во­го по­ме­ще­ния и приз­на­нии не­дей­с­т­ви­тель­ной го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, Фе­де­раль­ный ар­бит­раж­ный суд Цен­т­раль­но­го ок­ру­га не выс­ка­зал сом­не­ний в том, что от­дель­ное не­жи­лое по­ме­ще­ние мо­жет счи­тать­ся объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти в ка­чес­т­ве не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­вом объ­ек­та *(342). В то же вре­мя Пре­зи­ди­ум ВАС РФ в сво­ем Пос­та­нов­ле­нии ука­зал, что не мо­жет быть приз­на­но пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на до­лю в не­за­вер­шен­ном стро­итель­с­т­вом жи­лом до­ме в ви­де 28 кон­к­рет­ных квар­тир. Та­кой вы­вод суд мо­ти­ви­ро­вал тем, что жи­лой дом "на мо­мент раз­ре­ше­ния спо­ра не был пос­т­ро­ен, то есть в ка­чес­т­ве обус­лов­лен­но­го до­го­во­ром нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва не су­щес­т­во­вал, сле­до­ва­тель­но, не мог быть объ­ек­том соб­с­т­вен­ности" *(343).

 Такая ар­гу­мен­та­ция вы­зы­ва­ет серь­ез­ные сом­не­ния, пос­коль­ку ис­к­лю­ча­ет оп­ре­де­ле­ние соб­с­т­вен­нос­ти на весь не­за­вер­шен­ный объ­ект до окон­ча­ния его стро­итель­с­т­ва. Меж­ду тем воп­рос о воз­мож­нос­ти оп­ре­де­ле­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на от­дель­ные по­ме­ще­ния в не­за­вер­шен­ном стро­итель­с­т­вом объ­ек­те яв­ля­ет­ся дос­та­точ­но ак­ту­аль­ным. Мо­жет ли су­щес­т­во­вать та­кой объ­ект, как не­за­вер­шен­ная стро­итель­с­т­вом квар­ти­ра или не­жи­лое по­ме­ще­ние, или по­ня­тие не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­вом объ­ек­та мо­жет при­ме­нять­ся толь­ко к зда­нию или со­ору­же­нию в це­лом?

 Нам бли­же вто­рая точ­ка зре­ния с не­ко­то­ры­ми ого­вор­ка­ми. Мы по­ла­га­ем, что в объ­ек­те, стро­итель­с­т­во ко­то­ро­го не за­вер­ше­но, во­об­ще в юри­ди­чес­ком смыс­ле нет по­ме­ще­ний, пос­коль­ку по­ня­тие по­ме­ще­ния пред­по­ла­га­ет воз­мож­ность его ис­поль­зо­ва­ния по то­му или ино­му наз­на­че­нию, что в не­за­вер­шен­ном объ­ек­те не­воз­мож­но. По­ня­тие не­за­вер­шен­но­го объ­ек­та под­ра­зу­ме­ва­ет воз­мож­ность за­вер­ше­ния стро­итель­с­т­ва имен­но это­го объ­ек­та, что неп­ри­ме­ни­мо к от­дель­ным по­ме­ще­ни­ям, пос­коль­ку за­вер­шить мож­но толь­ко стро­итель­с­т­во зда­ния в це­лом. Од­на­ко мо­гут су­щес­т­во­вать та­кие час­ти зда­ния, вклю­ча­ющие от­дель­ные по­ме­ще­ния, ко­то­рые мо­гут быть са­мос­то­ятель­ным объ­ек­том при­ем­ки в эк­с­п­лу­ата­цию (нап­ри­мер, оче­редь при стро­итель­с­т­ве жи­ло­го до­ма, вклю­ча­ющая нес­коль­ко подъ­ез­дов, прис­т­ро­ен­ные бло­ки не­жи­лых по­ме­ще­ний в жи­лом до­ме и пр.). Та­кие час­ти зда­ний мо­гут, как пред­с­тав­ля­ет­ся, рас­смат­ри­вать­ся в ка­чес­т­ве са­мос­то­ятель­ных объ­ек­тов не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва. Од­на­ко при этом в ка­чес­т­ве объ­ек­тов сле­ду­ет рас­смат­ри­вать не вхо­дя­щие в них по­ме­ще­ния, а эти объ­ек­ты в це­лом как час­ти со­от­вет­с­т­ву­ющих зда­ний и со­ору­же­ний.

 Таким об­ра­зом, в ка­чес­т­ве кри­те­рия от­не­се­ния час­тей зда­ний и со­ору­же­ний как не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва к нед­ви­жи­мос­ти пред­ла­га­ет­ся воз­мож­ность са­мос­то­ятель­но­го вво­да та­ких час­тей в эк­с­п­лу­ата­цию.

 К воп­ро­су о не­за­вер­шен­ных объ­ек­тах тес­но при­мы­ка­ет проб­ле­ма час­тич­но раз­ру­шен­ных объ­ек­тов. В со­от­вет­с­т­вии с дей­с­т­ву­ющим за­ко­но­да­тель­с­т­вом их нель­зя от­нес­ти к не­за­вер­шен­ным, од­на­ко нель­зя рас­смат­ри­вать и в преж­нем ста­ту­се, су­щес­т­во­вав­шем до час­тич­но­го раз­ру­ше­ния. Час­тич­но раз­ру­шен­ный объ­ект, бе­зус­лов­но, мож­но счи­тать объ­ек­том не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва с то­го мо­мен­та, как на­ча­та в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке де­ятель­ность по его ре­кон­с­т­рук­ции в це­лях вос­ста­нов­ле­ния. Но как быть, ес­ли пред­ме­том сдел­ки яв­ля­ет­ся час­тич­но раз­ру­шен­ный объ­ект, ре­кон­с­т­рук­ция ко­то­ро­го соб­с­т­вен­ни­ком не на­ча­та? По мне­нию ав­то­ра, та­кая сдел­ка дол­ж­на со­вер­шать­ся с при­ме­не­ни­ем пра­вил п. 2 ст. 25 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, т. е. до со­вер­ше­ния сдел­ки соб­с­т­вен­ник час­тич­но раз­ру­шен­но­го объ­ек­та дол­жен за­ре­гис­т­ри­ро­вать свое пра­во на этот объ­ект в его сос­то­янии пос­ле раз­ру­ше­ния, а лишь за­тем от­чуж­дать его. Де­ло в том, что час­тич­но раз­ру­шен­ный объ­ект точ­но так­же яв­ля­ет­ся вновь воз­ник­шим по срав­не­нию с ра­нее су­щес­т­во­вав­шим, как и объ­ект, воз­ник­ший в ре­зуль­та­те про­из­ве­ден­ной ре­кон­с­т­рук­ции ра­нее су­щес­т­во­вав­ше­го объ­ек­та. При этом сле­ду­ет иметь в ви­ду, что са­ма ре­кон­с­т­рук­ция мо­жет сос­то­ять в умыш­лен­ном час­тич­ном раз­ру­ше­нии объ­ек­та. Пред­с­тав­ля­ет­ся, что по­ло­же­ния ст. 219 ГК РФ о воз­ник­но­ве­нии пра­ва на вновь соз­дан­ный объ­ект с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции это­го пра­ва дол­ж­но рас­п­рос­т­ра­нять­ся на все объ­ек­ты, соз­дан­ные в ре­зуль­та­те из­ме­не­ния ра­нее су­щес­т­во­вав­ших объ­ек­тов, не­за­ви­си­мо от при­чин, выз­вав­ших эти из­ме­не­ния.

 Рассмотрев ос­нов­ные проб­ле­мы по­ня­тия объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва, пе­рей­дем соб­с­т­вен­но к ре­гис­т­ра­ции прав на эти объ­ек­ты. При этом сле­ду­ет иметь в ви­ду, что ст. 25 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции с 1 ян­ва­ря 2005 г. пре­тер­пе­ла весь­ма су­щес­т­вен­ные из­ме­не­ния.

 В со­от­вет­с­т­вии с преж­ней ре­дак­ци­ей пра­во на объ­ект не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва ре­гис­т­ри­ро­ва­лось толь­ко "в слу­чае не­об­хо­ди­мос­ти со­вер­ше­ния сдел­ки" с этим объ­ек­том "на ос­но­ва­нии до­ку­мен­тов, под­т­вер­ж­да­ющих пра­во поль­зо­ва­ния зе­мель­ным учас­т­ком для соз­да­ния объ­ек­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, в ус­та­нов­лен­ных слу­ча­ях на ос­но­ва­нии про­ек­т­но-смет­ной до­ку­мен­та­ции, а так­же до­ку­мен­тов, со­дер­жа­щих опи­са­ние объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва".

 В со­от­вет­с­т­вии с п. 2, 3 и 4 ст. 25 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции в но­вой ре­дак­ции *(344) ус­ло­вия ре­гис­т­ра­ции пра­ва на не­за­вер­шен­ный стро­итель­с­т­вом объ­ект раз­де­ле­ны в за­ви­си­мос­ти от ос­но­ва­ний вла­де­ния зе­мель­ным учас­т­ком, на ко­то­ром осу­щес­т­в­ля­ет­ся стро­итель­с­т­во. В слу­чае, ес­ли зе­мель­ный учас­ток, от­ве­ден­ный для соз­да­ния объ­ек­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, при­над­ле­жит за­яви­те­лю на пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти, ре­гис­т­ра­ция про­ис­хо­дит на ос­но­ва­нии "до­ку­мен­тов, под­т­вер­ж­да­ющих пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на дан­ный зе­мель­ный учас­ток, раз­ре­ше­ния на стро­итель­с­т­во, про­ек­т­ной до­ку­мен­та­ции и до­ку­мен­тов, со­дер­жа­щих опи­са­ние объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва" (п. 3 ст. 25 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции). Ес­ли же зе­мель­ный учас­ток, от­ве­ден­ный для соз­да­ния объ­ек­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, при­над­ле­жит за­яви­те­лю на ином пра­ве, чем пра­во соб­с­т­вен­нос­ти, то ре­гис­т­ра­ция осу­щес­т­в­ля­ет­ся на ос­но­ва­нии "до­ку­мен­тов, под­т­вер­ж­да­ющих пра­во поль­зо­ва­ния дан­ным зе­мель­ным учас­т­ком, раз­ре­ше­ния на стро­итель­с­т­во, про­ек­т­ной до­ку­мен­та­ции и до­ку­мен­тов, со­дер­жа­щих опи­са­ние объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва" (п. 4 ст. 25 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции).

 Из тек­с­та но­вой ре­дак­ции ст. 25 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции оче­вид­но, что на са­мом де­ле ус­ло­вия ре­гис­т­ра­ции прав на объ­ек­ты не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва не ме­ня­ют­ся в за­ви­си­мос­ти от ос­но­ва­ний вла­де­ния зе­мель­ным учас­т­ком, ме­ня­ют­ся толь­ко до­ку­мен­ты, оп­ре­де­ля­ющие эти ос­но­ва­ния, что впол­не ес­тес­т­вен­но.

 Существенно но­вым яв­ля­ет­ся изъ­ятие из тек­с­та за­ко­на та­ко­го ус­ло­вия для ре­гис­т­ра­ции пра­ва на объ­ект не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва, как не­об­хо­ди­мость со­вер­ше­ния сдел­ки с этим объ­ек­том. На­ли­чие это­го ус­ло­вия в преж­ней ре­дак­ции бы­ло при­чи­ной зна­чи­тель­ных не­до­ра­зу­ме­ний.

 Высший Ар­бит­раж­ный Суд РФ в п. 16 "Обзо­ра прак­ти­ки раз­ре­ше­ния спо­ров, свя­зан­ных с при­ме­не­ни­ем Фе­де­раль­но­го за­ко­на "О го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним" ука­зал, что "сог­лас­но пун­к­ту 2 статьи 25 За­ко­на о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­во на не­за­вер­шен­ный стро­итель­с­т­вом объ­ект ре­гис­т­ри­ру­ет­ся толь­ко в слу­чае не­об­хо­ди­мос­ти со­вер­ше­ния сдел­ки с этим объ­ек­том. Од­на­ко зда­ние и га­ра­жи пос­т­ро­ены ак­ци­онер­ным об­щес­т­вом для соб­с­т­вен­ных нужд и на мо­мент об­ра­ще­ния за го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей про­да­жа их дру­гим ли­цам не пред­по­ла­га­лась" *(345).

 Некоторые ав­то­ры на ос­но­ва­нии дан­ной нор­мы шли еще даль­ше в ус­та­нов­ле­нии субъ­ек­тив­ных кри­те­ри­ев от­не­се­ния не­за­вер­шен­ных объ­ек­тов к нед­ви­жи­мос­ти. Так, нап­ри­мер, ­де­ева пи­са­ла, что для приз­на­ния объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом не­об­хо­ди­мо, что­бы ли­цу, ко­то­рое в си­лу п. 1 ст. 218 ГК РФ при­об­ре­та­ет пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на соз­да­ва­емый объ­ект, бы­ло не­об­хо­ди­мо до за­вер­ше­ния его соз­да­ния со­вер­шить сдел­ку с объ­ек­том не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­тва *(346). Та­кая же по­зи­ция бы­ла выс­ка­за­на ­це­вой *(347).

 Таким об­ра­зом, кри­те­ри­ем от­не­се­ния не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва к нед­ви­жи­мос­ти пред­ла­га­лось счи­тать субъ­ек­тив­ное же­ла­ние ли­ца со­вер­шить сдел­ку с объ­ек­том. При та­ком под­хо­де ста­тус не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва дол­жен был ме­нять­ся в за­ви­си­мос­ти от из­ме­не­ния на­ме­ре­ний его бу­ду­ще­го пра­во­об­ла­да­те­ля.

 Абсурдность та­ких вы­во­дов дос­та­точ­но оче­вид­на. Кро­ме то­го, воз­ни­кал и прак­ти­чес­кий воп­рос - ка­ким об­ра­зом ре­гис­т­ри­ру­ющим ор­га­ном мог­ло быть ус­та­нов­ле­но на­ли­чие не­об­хо­ди­мос­ти со­вер­шить сдел­ку с объ­ек­том? На прак­ти­ке мо­жет су­щес­т­во­вать толь­ко один спо­соб ус­та­нов­ле­ния та­кой не­об­хо­ди­мос­ти - за­яв­ле­ние соб­с­т­вен­ни­ка. При этом ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган, да и суд прак­ти­чес­ки ли­ше­ны воз­мож­нос­ти про­ве­рить ис­тин­ность та­ко­го за­яв­ле­ния. Ви­ди­мо, учи­ты­вая эти об­с­то­ятель­с­т­ва, за­ко­но­да­тель со­вер­шен­но обос­но­ван­но ис­к­лю­чил дан­ное ус­ло­вие ре­гис­т­ра­ции прав на объ­ект не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва.

 Однако есть оп­ре­де­лен­ные со­об­ра­же­ния, ко­то­рые мог­ли выз­вать вве­де­ние в за­кон это­го ус­ло­вия. Су­щес­т­ву­ет свя­зан­ная с рас­смат­ри­ва­емым по­ло­же­ни­ем проб­ле­ма из­мен­чи­вос­ти во вре­ме­ни не­за­вер­шен­ных объ­ек­тов. Ес­ли за­вер­шен­ный объ­ект пред­с­тав­ля­ет со­бой неч­то не­из­мен­ное в те­че­ние оп­ре­де­лен­но­го про­ме­жут­ка вре­ме­ни, а из­ме­не­ние это­го объ­ек­та в ре­зуль­та­те ре­кон­с­т­рук­ции вле­чет воз­ник­но­ве­ние но­во­го объ­ек­та, пра­во на ко­то­рый под­ле­жит ре­гис­т­ра­ции, то не­за­вер­шен­ный объ­ект с на­ча­ла и до кон­ца его су­щес­т­во­ва­ния под­вер­га­ет­ся пос­то­ян­ным из­ме­не­ни­ям, при этом сох­ра­няя свой ста­тус объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва.

 Допустим, что, на­ме­ре­ва­ясь со­вер­шить сдел­ку, зас­т­рой­щик за­ре­гис­т­ри­ро­вал свое пра­во на не­за­вер­шен­ное зда­ние, по про­ек­ту де­ся­ти­этаж­ное. Для ре­гис­т­ра­ции бы­ли пред­с­тав­ле­ны до­ку­мен­ты, в со­от­вет­с­т­вии с ко­то­ры­ми воз­ве­де­ны фун­да­мент и сте­ны трех эта­жей. Сдел­ка не бы­ла со­вер­ше­на, зак­лю­чен но­вый до­го­вор под­ря­да и воз­ве­де­ны сте­ны еще трех эта­жей. Пос­ле это­го до­го­вор под­ря­да был прек­ра­щен, стро­итель­с­т­во за­мо­ро­же­но. Меж­ду зас­т­рой­щи­ком и по­ку­па­те­лем объ­ек­та на этот раз бы­ла зак­лю­че­на сдел­ка куп­ли-про­да­жи объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва. Од­на­ко в ка­чес­т­ве до­ку­мен­тов, опи­сы­ва­ющих объ­ект, был пред­с­тав­лен тех­ни­чес­кий пас­порт объ­ек­та, под­го­тов­лен­ный для пре­ды­ду­щей, не сос­то­яв­шей­ся сдел­ки, в ко­то­ром объ­ект был опи­сан, как тре­хэ­таж­ный.

 При на­ли­чии у ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на дан­ных о том, что опи­са­ние объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва не со­от­вет­с­т­ву­ет дей­с­т­ви­тель­но­му сос­то­янию объ­ек­та, он дол­жен от­ка­зать как в ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект, так и в ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва на не­го. В пер­вом слу­чае ре­гис­т­ра­ция не мо­жет быть про­из­ве­де­на, так как объ­ек­та с та­ки­ми ха­рак­те­рис­ти­ка­ми в при­ро­де не су­щес­т­ву­ет, а во вто­ром слу­чае сдел­ка не мо­жет быть приз­на­на зак­лю­чен­ной, пос­коль­ку в до­го­во­ре нет дан­ных, поз­во­ля­ющих оп­ре­де­лен­но ус­та­но­вить нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, под­ле­жа­щее пе­ре­да­че (ст. 554 ГК РФ).

 Из дан­ной спе­ци­фи­ки объ­ек­тов не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва вы­те­ка­ет не­об­хо­ди­мость ус­та­нов­ле­ния "сро­ков год­нос­ти" до­ку­мен­тов, опи­сы­ва­ющих эти объ­ек­ты. В нор­ма­тив­ных до­ку­мен­тах, рег­ла­мен­ти­ру­ющих по­ря­док ре­гис­т­ра­ции прав, а так­же ка­дас­т­ро­вый и тех­ни­чес­кий учет объ­ек­тов не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва, сле­до­ва­ло бы пре­дус­мот­реть не­об­хо­ди­мость пред­с­тав­лять в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган при каж­дой но­вой сдел­ке с не­за­вер­шен­ным объ­ек­том ли­бо но­вые до­ку­мен­ты, опи­сы­ва­ющие объ­ект, ли­бо под­т­вер­ж­де­ние о том, что с пос­лед­не­го уче­та объ­ект не пре­тер­пел из­ме­не­ний. Та­кое же под­т­вер­ж­де­ние сле­до­ва­ло бы тре­бо­вать, ес­ли с мо­мен­та уче­та объ­ек­та до об­ра­ще­ния за ре­гис­т­ра­ци­ей пра­ва прош­ло зна­чи­тель­ное вре­мя (нап­ри­мер, шесть ме­ся­цев и бо­лее) *(348).

 Итак, с уче­том дей­с­т­ву­юще­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва для ре­гис­т­ра­ции пра­ва на объ­ект не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва не­об­хо­ди­мо пред­с­та­вить:

 1) до­ку­мент о пра­вах на зе­мель­ный учас­ток;

 2) раз­ре­ше­ние на стро­итель­с­т­во;

 3) про­ек­т­ную до­ку­мен­та­цию;

 4) до­ку­мен­ты, со­дер­жа­щие опи­са­ние объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­с­т­ва.

 Кроме то­го, в со­от­вет­с­т­вии с разъ­яс­не­ни­ем Выс­ше­го Ар­бит­раж­но­го Су­да РФ объ­ект не дол­жен быть пред­ме­том дей­с­т­ву­юще­го до­го­во­ра под­ря­да.

 На прак­ти­ке воз­ни­ка­ет воп­рос, ка­ким об­ра­зом дол­ж­но под­т­вер­ж­дать­ся то, что на мо­мент ре­гис­т­ра­ции объ­ект не яв­ля­ет­ся пред­ме­том дей­с­т­ву­юще­го до­го­во­ра под­ря­да.

 Следует на­чать с то­го, что ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган не рас­по­ла­га­ет офи­ци­аль­ной ин­фор­ма­ци­ей: су­щес­т­во­вал ли во­об­ще до­го­вор под­ря­да по дан­но­му объ­ек­ту, или нет. По­это­му он не в сос­то­янии объ­ек­тив­но про­ве­рить за­яв­ле­ние зас­т­рой­щи­ка по по­во­ду от­сут­с­т­вия та­ко­го до­го­во­ра. При та­ких об­с­то­ятель­с­т­вах ло­гич­но бы­ло бы ог­ра­ни­чить­ся за­яв­ле­ни­ем, под­пи­сан­ным упол­но­мо­чен­ны­ми ли­ца­ми зас­т­рой­щи­ка, об от­сут­с­т­вии дей­с­т­ву­юще­го до­го­во­ра под­ря­да по дан­но­му объ­ек­ту с пре­дуп­реж­де­ни­ем их о пос­лед­с­т­ви­ях не­со­от­вет­с­т­вия дей­с­т­ви­тель­нос­ти та­кой ин­фор­ма­ции. Пос­лед­с­т­ви­ями со­об­ще­ния лож­ных све­де­ний с точ­ки зре­ния граж­дан­с­ко­го пра­ва бу­дет приз­на­ние ре­гис­т­ра­ции не­дей­с­т­ви­тель­ной и воз­ме­ще­ние убыт­ков всем, кто их по­нес. С точ­ки зре­ния уго­лов­но­го пра­ва мо­жет воз­ник­нуть воп­рос об от­вет­с­т­вен­нос­ти за пред­с­тав­ле­ние под­лож­но­го до­ку­мен­та.