Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 2 )

 Однако, нес­мот­ря на то, что ре­гис­т­ра­ци­он­ная сис­те­ма в се­год­няш­нем ее по­ни­ма­нии от­сут­с­т­во­ва­ла, нор­мы о ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во су­щес­т­во­ва­ли в той ме­ре, в ко­то­рой обо­рот нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва до­пус­кал­ся за­ко­ном.

 Гражданский ко­декс РСФСР 1922 г. под стра­хом не­дей­с­т­ви­тель­нос­ти ус­та­нав­ли­вал не­об­хо­ди­мость но­та­ри­аль­но­го удос­то­ве­ре­ния с пос­ле­ду­ющей ре­гис­т­ра­ци­ей в ком­му­наль­ном от­де­ле сде­лок куп­ли-про­да­жи стро­ений.

 В Граж­дан­с­ком ко­дек­се РСФСР 1964 г. (да­лее - ГК РСФСР 1964 г.) ана­ло­гич­ный по­ря­док пре­дус­мат­ри­вал­ся для до­го­во­ров куп­ли-про­да­жи (ст. 239), ме­ны (ст. 255) и да­ре­ния (ст. 257) при ус­ло­вии, что пред­ме­том их бы­ли жи­лой дом или да­ча, рас­по­ло­жен­ные в го­ро­де, ра­бо­чем, ку­рор­т­ном или дач­ном по­сел­ке, и, по край­ней ме­ре, од­ной сто­ро­ной выс­ту­пал граж­да­нин. Ана­ло­гич­ное тре­бо­ва­ние предъ­яв­ля­ла ст. 195 ука­зан­но­го ко­дек­са к до­го­во­ру за­ло­га жи­ло­го до­ма, а ст. 201 пред­пи­сы­ва­ла ре­гис­т­ри­ро­вать прек­ра­ще­ние за­ло­га. Статьи же 135 и 197 ус­та­нав­ли­ва­ли, что пра­во соб­с­т­вен­нос­ти и пра­во за­ло­га по до­го­во­рам, под­ле­жа­щим ре­гис­т­ра­ции, воз­ни­ка­ет с мо­мен­та та­кой ре­гис­т­ра­ции.

 Это по­ло­же­ние бы­ло впол­не ес­тес­т­вен­ным, пос­коль­ку сог­лас­но за­ко­но­да­тель­с­т­ву, дей­с­т­во­вав­ше­му в тот пе­ри­од, толь­ко ин­ди­ви­ду­аль­ный дом или его часть мог­ли быть объ­ек­том лич­ной соб­с­т­вен­нос­ти граж­да­ни­на и, со­от­вет­с­т­вен­но, пред­ме­том сде­лок, свя­зан­ных со сме­ной соб­с­т­вен­ни­ка. Прак­ти­чес­ки все ос­таль­ные объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти на­хо­ди­лись глав­ным об­ра­зом в го­су­дар­с­т­вен­ной соб­с­т­вен­нос­ти, пе­ре­ход объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти из вла­де­ния од­но­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца к дру­го­му не был свя­зан с из­ме­не­ни­ем соб­с­т­вен­ни­ка, им ос­та­ва­лось го­су­дар­с­т­во. По­это­му фик­са­ция этих про­цес­сов но­си­ла ха­рак­тер внут­рен­не­го уче­та соб­с­т­вен­ни­ком сво­его иму­щес­т­ва и не нуж­да­лась в спе­ци­аль­ной ре­гис­т­ра­ции.

 По ут­вер­ж­де­нию ­гин­с­ко­го, "при­ме­ни­тель­но к сдел­кам с нед­ви­жи­мос­тью го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция иг­ра­ла в зна­чи­тель­ной ме­ре роль оп­ре­де­лен­но­го при­дат­ка к их но­та­ри­аль­но­му удос­то­ве­ре­нию" *(32).

 Начало ко­рен­но­му из­ме­не­нию си­ту­ации в дан­ной об­лас­ти по­ло­жил За­кон СССР "О соб­с­т­вен­нос­ти в СССР" *(33). Этот за­кон впер­вые в ст. 7 про­воз­г­ла­сил чле­нов ко­опе­ра­ти­вов, об­ра­зо­ван­ных для соз­да­ния объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти (жи­лищ­но-ст­ро­итель­ных, дач­но-ст­ро­итель­ных, га­раж­но-ст­ро­итель­ных) соб­с­т­вен­ни­ка­ми пре­дос­тав­лен­ных им в поль­зо­ва­ние объ­ек­тов (квар­тир, дач­ных до­мов, га­ра­жей) при ус­ло­вии пол­ной вып­ла­ты ими па­евых взно­сов.

 Эту же нор­му в ст. 13 про­дуб­ли­ро­вал За­кон РСФСР "О соб­с­т­вен­нос­ти в РСФСР". Часть 1 п. 4 ст. 2 это­го за­ко­на со­дер­жа­ла пе­ре­чень объ­ек­тов пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти, сре­ди ко­то­рых на­зы­ва­лись пред­п­ри­ятия, иму­щес­т­вен­ные ком­п­лек­сы, зда­ния и со­ору­же­ния, зе­мель­ные учас­т­ки. Соб­с­т­вен­ность на зе­мель­ные учас­т­ки по­лу­чи­ла зак­реп­ле­ние в п. 2 ст. 6, на стро­ения - в п. 1 ст. 13 за­ко­на *(34).

 В при­ня­тых в 1991 г. Ос­но­вах граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва Со­юза ССР и со­юз­ных рес­пуб­лик (да­лее - Ос­но­вы граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва) впер­вые пос­ле дли­тель­но­го пе­ре­ры­ва по­яви­лись нор­мы, де­ля­щие иму­щес­т­во на дви­жи­мое и нед­ви­жи­мое *(35).

 Новым эта­пом в рас­ши­ре­нии кру­га соб­с­т­вен­ни­ков объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти стал За­кон РСФСР "О при­ва­ти­за­ции жи­лищ­но­го фон­да в РСФСР" *(36). Па­рал­лель­но раз­ви­вав­ше­еся за­ко­но­да­тель­с­т­во о при­ва­ти­за­ции пред­п­ри­ятий вов­лек­ло в сфе­ру ры­ноч­ных от­но­ше­ний зда­ния, со­ору­же­ния, по­ме­ще­ния не­жи­ло­го наз­на­че­ния и зе­мель­ные учас­т­ки *(37).

 Таким об­ра­зом, к кон­цу 1994 г. в чис­ло объ­ек­тов нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, на ко­то­рые мог­ла су­щес­т­во­вать час­т­ная (не­го­су­дар­с­т­вен­ная) соб­с­т­вен­ность, вош­ли прак­ти­чес­ки все ви­ды нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва - от от­дель­ных жи­лых и не­жи­лых по­ме­ще­ний до зе­мель­ных учас­т­ков.

 Очевидно, лю­бой пе­ри­од ре­форм от­ли­ча­ет та­кое сос­то­яние за­ко­но­да­тель­с­т­ва, при ко­то­ром фак­ти­чес­кая фик­са­ция гло­баль­ных со­ци­аль­но-эко­но­ми­чес­ких из­ме­не­ний про­ис­хо­дит рань­ше, чем воз­ни­ка­ют нор­мы, приз­ван­ные "обслу­жи­вать" вновь воз­ник­шие от­но­ше­ния. Имен­но так про­изош­ло и с нед­ви­жи­мос­тью. Сло­жи­лась си­ту­ация, при ко­то­рой объ­ек­тив­но су­щес­т­во­вав­шая прак­ти­чес­ки но­вая сфе­ра ры­ноч­ных от­но­ше­ний не по­лу­чи­ла адек­ват­ной сис­те­мы пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния. И не­га­тив­ные пос­лед­с­т­вия соз­дав­ше­го­ся по­ло­же­ния не за­мед­ли­ли ска­зать­ся. От­сут­с­т­вие ме­ха­низ­мов га­ран­тий прав соб­с­т­вен­ни­ков нед­ви­жи­мос­ти и кон­т­ро­ля го­су­дар­с­т­ва при­ве­ли к весь­ма вы­со­ко­му уров­ню пра­во­на­ру­ше­ний в дан­ной об­лас­ти. Ры­нок нед­ви­жи­мос­ти, по оцен­кам спе­ци­алис­тов пра­во­ох­ра­ни­тель­ных ор­га­нов и кри­ми­но­ло­гов, стал од­ной из на­ибо­лее кри­ми­но­ген­ных сфер. От­сут­с­т­вие со­вер­шен­ных и дей­с­т­вен­ных ме­ха­низ­мов га­ран­тий прав на нед­ви­жи­мость со сто­ро­ны го­су­дар­с­т­ва яв­ля­лось од­ним из ос­нов­ных фак­то­ров, тор­мо­зя­щих ин­вес­ти­ци­он­ный про­цесс, прив­ле­че­ние рос­сий­с­ких и инос­т­ран­ных ин­вес­ти­ций в раз­ви­тие нед­ви­жи­мос­ти.

 Указанные об­с­то­ятель­с­т­ва сде­ла­ли проб­ле­му ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость од­ной из на­ибо­лее ак­ту­аль­ных проб­лем пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния, ко­то­рая при­об­ре­ла су­щес­т­вен­ное эко­но­ми­чес­кое и по­ли­ти­чес­кое зна­че­ние.

 Необходимость ре­ше­ния дан­ной проб­ле­мы на­хо­ди­ла от­ра­же­ние в за­ко­но­да­тель­с­т­ве Рос­сии, ко­то­рое со­вер­шен­с­т­во­ва­лось.

 Изменения, вне­сен­ные в Жи­лищ­ный ко­декс РСФСР, при­рав­ня­ли по пра­во­во­му ре­жи­му квар­ти­ру, на­хо­дя­щу­юся в соб­с­т­вен­нос­ти граж­да­ни­на, к соб­с­т­вен­но­му до­му (его час­ти) *(38). За­кон РФ "Об ос­но­вах фе­де­раль­ной жи­лищ­ной по­ли­ти­ки" *(39) в ч. 3 ст. 6 ус­та­но­вил, что "час­т­ная соб­с­т­вен­ность на нед­ви­жи­мость или ее часть в жи­лищ­ной сфе­ре под­ле­жит ре­гис­т­ра­ции в мес­т­ной ад­ми­нис­т­ра­ции". Статья 7 За­ко­на РСФСР "О при­ва­ти­за­ции жи­лищ­но­го фон­да в РСФСР" ус­та­но­ви­ла, что пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на при­ва­ти­зи­ро­ван­ное жилье воз­ни­ка­ет с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра в ис­пол­ни­тель­ном ор­га­не мес­т­но­го Со­ве­та на­род­ных де­пу­та­тов.

 Регистрация до­ку­мен­тов о пра­вах на зе­мель­ные учас­т­ки в со­от­вет­с­т­вии с Зе­мель­ным ко­дек­сом РСФСР 1991 г. *(40) от­но­си­лась к ком­пе­тен­ции мес­т­ных со­ве­тов. К кон­цу 1992 г. фун­к­ции по осу­щес­т­в­ле­нию ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ров куп­ли-про­да­жи зе­мель­ных учас­т­ков бы­ли пе­ре­да­ны со­от­вет­с­т­ву­ющим зе­мель­ным ко­ми­те­там. При этом бы­ло оп­ре­де­ле­но, что пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на зе­мель­ный учас­ток пе­ре­хо­ди­ло к по­ку­па­те­лю с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра. Указ Пре­зи­ден­та РФ "О ре­гу­ли­ро­ва­нии зе­мель­ных от­но­ше­ний и раз­ви­тии аг­рар­ной ре­фор­мы в Рос­сии" *(41) ус­та­но­вил, что каж­до­му соб­с­т­вен­ни­ку зе­мель­но­го учас­т­ка дол­ж­но вы­да­вать­ся сви­де­тель­с­т­во на пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на зем­лю, под­ле­жа­щее ре­гис­т­ра­ции в ре­гис­т­ра­ци­он­ной (по­зе­мель­ной) кни­ге, та­ким об­ра­зом уточ­нял­ся по­ря­док ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на зе­мель­ные учас­т­ки. Сле­до­ва­тель­но, как от­ме­ча­ет ­гин­с­кий, в на­чаль­ный пе­ри­од фор­ми­ро­ва­ния рын­ка нед­ви­жи­мос­ти его го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция ока­за­лась рас­ч­ле­нен­ной не толь­ко по объ­ек­там, но и по тер­ри­то­риям *(42).

 В ито­ге в кон­це 1993 г. бы­ла пред­п­ри­ня­та пер­вая по­пыт­ка сов­ме­ще­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции всех ви­дов нед­ви­жи­мос­ти в од­ном ор­га­не. Фун­к­ции по ре­гис­т­ра­ции пред­по­ла­га­лось пе­ре­дать в ве­де­ние Рос­сий­с­ко­го ко­ми­те­та по зе­мель­ным ре­сур­сам. Сог­лас­но Ука­зу Пре­зи­ден­та РФ "О го­су­дар­с­т­вен­ном зе­мель­ном ка­дас­т­ре и ре­гис­т­ра­ции до­ку­мен­тов о пра­вах на нед­ви­жи­мость" *(43), в той же по­зе­мель­ной кни­ге под­ле­жа­ли ре­гис­т­ра­ции не толь­ко до­ку­мен­ты о пра­вах на зе­мель­ные учас­т­ки, но и пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющие до­ку­мен­ты в от­но­ше­нии проч­но свя­зан­ной с зе­мель­ны­ми учас­т­ка­ми нед­ви­жи­мос­ти.

 Гражданский ко­декс РФ *(44) впер­вые вклю­чил не от­дель­ные по­ло­же­ния о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на не­ко­то­рые объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти, а сис­те­му норм как в пер­вой, так и во вто­рой час­ти, приз­ван­ную оп­ре­де­лить обя­за­тель­ность и пра­во­вое зна­че­ние ре­гис­т­ра­ции прав на объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти.

 В то же вре­мя, нес­мот­ря на то что за­ко­но­да­тель оп­ре­де­лен­ным об­ра­зом про­ре­аги­ро­вал на не­об­хо­ди­мость ре­гу­ли­ро­ва­ния от­но­ше­ний, свя­зан­ных с ре­гис­т­ра­ци­ей прав на нед­ви­жи­мость, это ре­гу­ли­ро­ва­ние дол­гое вре­мя бы­ло весь­ма да­ле­ко от ис­чер­пы­ва­юще­го и со­вер­шен­но­го.

 Статьей 131 ГК РФ пре­дус­мат­ри­ва­лась не­об­хо­ди­мость при­ня­тия за­ко­на о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним. Фе­де­раль­ный за­кон "О ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним" (да­лее - За­кон о ре­гис­т­ра­ции) был при­нят лишь 21 июля 1997 г. и вве­ден в дей­с­т­вие с 31 ян­ва­ря 1998 г. *(45), т. е. че­рез три го­да пос­ле вве­де­ния в дей­с­т­вие час­ти пер­вой ГК РФ!

 В пе­ри­од до вве­де­ния в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции си­ту­ация, сло­жив­ша­яся с ре­гис­т­ра­ци­ей прав на нед­ви­жи­мость, ха­рак­те­ри­зо­ва­лась тре­мя ос­нов­ны­ми мо­мен­та­ми:

 а) за­ко­но­да­тель­ным зак­реп­ле­ни­ем обя­за­тель­нос­ти го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти, а так­же оп­ре­де­ле­ни­ем пра­во­во­го зна­че­ния ре­гис­т­ра­ции и пос­лед­с­т­вий ее от­сут­с­т­вия;

 б) от­сут­с­т­ви­ем не­пос­ред­с­т­вен­но­го пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния (на уров­не фе­де­раль­но­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва) по­ряд­ка са­мой го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, от­но­ше­ний, скла­ды­ва­ющих­ся в про­цес­се ре­гис­т­ра­ции;

 в) от­сут­с­т­ви­ем сис­те­мы ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов, со­от­вет­с­т­ву­ющей граж­дан­с­ко­му за­ко­но­да­тель­с­т­ву.

 В этих ус­ло­ви­ях, опи­ра­ясь на Ос­но­вы граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва, За­кон РФ "Об ос­но­вах фе­де­раль­ной жи­лищ­ной по­ли­ти­ки" субъ­ек­ты Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции ста­ли са­ми ус­та­нав­ли­вать по­ря­док осу­щес­т­в­ле­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции и оп­ре­де­лять ор­га­ны, на ба­зе ко­то­рых та­кая ре­гис­т­ра­ция бу­дет про­из­во­дить­ся.

 Свои сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции прав на квар­ти­ры су­щес­т­во­ва­ли в Мос­к­ве, Сан­кт-Пе­тер­бур­ге и ря­де дру­гих го­ро­дов Рос­сии. Эти сис­те­мы сыг­ра­ли очень боль­шую по­ло­жи­тель­ную роль. Во-пер­вых, их вве­де­ние су­щес­т­вен­но сок­ра­ти­ло в со­от­вет­с­т­ву­ющих ре­ги­онах "неп­ра­во­вой" пе­ри­од ре­гис­т­ра­ции, пос­коль­ку при­ня­тые ре­ги­ональ­ные нор­ма­тив­ные ак­ты ус­та­нав­ли­ва­ли в ка­чес­т­ве кри­те­рия при­ня­тия ре­ше­ния о ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во со­от­вет­с­т­вие за­ко­ну пред­с­тав­лен­ных до­ку­мен­тов. Во-вто­рых, опыт фун­к­ци­они­ро­ва­ния этих сис­тем внес не­оце­ни­мый вклад в раз­ра­бот­ку за­ко­но­да­тель­с­т­ва о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость.

 Однако су­щес­т­во­ва­ние та­ких сис­тем не мог­ло быть ре­ше­ни­ем проб­ле­мы по сле­ду­ющим при­чи­нам:

 1) их дей­с­т­вие ог­ра­ни­чи­ва­лось со­от­вет­с­т­ву­ющей тер­ри­то­ри­ей;

 2) они не ох­ва­ты­ва­ли всех объ­ек­тов нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва и бы­ли ори­ен­ти­ро­ва­ны толь­ко на жи­лые по­ме­ще­ния (квар­ти­ры);

 3) в от­сут­с­т­вие со­от­вет­с­т­ву­юще­го фе­де­раль­но­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва воз­ни­кал воп­рос о пра­во­вых пос­лед­с­т­ви­ях та­кой ре­гис­т­ра­ции и пол­но­мо­чи­ях ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов.

 Положение с ре­гис­т­ра­ци­ей прав на нед­ви­жи­мость в пе­ри­од с при­ня­тия ГК РФ до вве­де­ния в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции ма­ло из­ме­ни­лось. Там, где мес­т­ной влас­тью бы­ла ус­та­нов­ле­на своя сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции, эта сис­те­ма про­дол­жа­ла су­щес­т­во­вать и в не­ко­то­рых слу­ча­ях раз­ви­ва­лась, ох­ва­ты­вая не толь­ко жи­лую нед­ви­жи­мос­ти, но и все дру­гие объ­ек­ты. Имен­но так про­ис­хо­ди­ло, нап­ри­мер, в Сан­кт-Пе­тер­бур­ге, где к на­ча­лу 1998 г. сис­те­ма в рам­ках еди­но­го ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на ох­ва­ты­ва­ла ре­гис­т­ра­цию прав на зе­мель­ные учас­т­ки, жи­лые и не­жи­лые зда­ния, со­ору­же­ния и по­ме­ще­ния на всей тер­ри­то­рии го­ро­да. Что же ка­са­ет­ся боль­шин­с­т­ва ре­ги­онов, то там ка­кая-ли­бо сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции от­сут­с­т­во­ва­ла.

 С при­ня­ти­ем и вве­де­ни­ем в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции нас­ту­пил но­вый этап в раз­ви­тии пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. За­кон оп­ре­де­лил зна­че­ние и пра­во­вые пос­лед­с­т­вия ре­гис­т­ра­ции, ус­та­но­вил ос­нов­ные на­ча­ла, оп­ре­де­ля­ющие по­ря­док ре­гис­т­ра­ции и ос­но­ва­ния для при­ня­тия ре­ше­ний ре­гис­т­ри­ру­ющим ор­га­ном. Вмес­те с тем при­ня­тие это­го за­ко­на не за­вер­ши­ло про­цесс соз­да­ния пра­во­вой ба­зы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. Са­мо со­дер­жа­ние За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, его кон­цеп­ция сви­де­тель­с­т­во­ва­ли о том, что он, с од­ной сто­ро­ны, был ори­ен­ти­ро­ван на су­щес­т­во­ва­ние оп­ре­де­лен­но­го пе­ре­хо­да от при­ме­не­ния от­дель­ных его по­ло­же­ний к соз­да­нию сис­те­мы, в пол­ном объ­еме от­ве­ча­ющей его со­дер­жа­нию, а с дру­гой сто­ро­ны, пре­дус­мат­ри­вал при­ня­тие боль­шо­го ко­ли­чес­т­ва нор­ма­тив­ных ак­тов, оп­ре­де­ля­ющих ме­ха­низм прак­ти­чес­кой ре­али­за­ции бо­лее об­щих норм дан­но­го за­ко­на.

 Так, в п. 2 ст. 33 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции го­во­ри­лось о том, что уч­реж­де­ния юс­ти­ции по ре­гис­т­ра­ции прав дол­ж­ны быть соз­да­ны во всех субъ­ек­тах Фе­де­ра­ции до 1 ян­ва­ря 2000 г.

 Закон пре­дус­мот­рел ут­вер­ж­де­ние Пра­ви­тель­с­т­вом РФ Пра­вил ве­де­ния Еди­но­го го­су­дар­с­т­вен­но­го ре­ес­т­ра прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним (да­лее - ЕГРП) и При­мер­но­го по­ло­же­ния об уч­реж­де­нии юс­ти­ции, а так­же ус­та­нов­ле­ние Ми­нюс­том Рос­сии Пра­вил ве­де­ния дел пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов и книг уче­та до­ку­мен­тов (п. 5 ст. 12 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции). Пра­ви­ла ве­де­ния Еди­но­го го­су­дар­с­т­вен­но­го ре­ес­т­ра прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним бы­ли ут­вер­ж­де­ны 18 фев­ра­ля 1998 г. *(46), а Пра­ви­ла ве­де­ния книг уче­та до­ку­мен­тов и дел пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов при го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним бы­ли при­ня­ты 22 июля 1998 г. *(47) При­мер­ное по­ло­же­ние об уч­реж­де­нии юс­ти­ции по го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним ут­вер­ж­де­но 6 мар­та 1998 г. *(48)

 Следующий этап раз­ви­тия сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость про­хо­дил с мо­мен­та вве­де­ния в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции до 1 ян­ва­ря 2000 г. Имен­но до это­го сро­ка ст. 33 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции бы­ло пред­пи­са­но соз­дать со­от­вет­с­т­ву­ющие уч­реж­де­ния юс­ти­ции во всех субъ­ек­тах Фе­де­ра­ции. При этом кон­к­рет­ные сро­ки и эта­пы соз­да­ния уч­реж­де­ний юс­ти­ции дол­ж­ны бы­ли оп­ре­де­лять­ся каж­дым субъ­ек­том Фе­де­ра­ции в за­ви­си­мос­ти от мес­т­ных ус­ло­вий.

 В этот пе­ри­од про­ис­хо­ди­ло фор­ми­ро­ва­ние сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции, адек­ват­ной ГК РФ и За­ко­ну о ре­гис­т­ра­ции. Дан­ный пе­ри­од ха­рак­те­ри­зо­вал­ся, в от­ли­чие от пре­ды­ду­ще­го, тем, что, хо­тя преж­ние ор­га­ны ре­гис­т­ра­ции (БТИ, спе­ци­аль­ные уч­реж­де­ния в не­ко­то­рых субъ­ек­тах Фе­де­ра­ции) про­дол­жа­ли фун­к­ци­они­ро­вать, их де­ятель­ность в час­ти по­ряд­ка осу­щес­т­в­ле­ния ре­гис­т­ра­ции бы­ла рег­ла­мен­ти­ро­ва­на За­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции и при­ня­ты­ми на его ос­но­ве нор­ма­тив­ны­ми ак­та­ми. Мож­но ска­зать, что имен­но в этот пе­ри­од де­ятель­ность ре­гис­т­ра­то­ров прав на нед­ви­жи­мость ста­ла но­сить пра­во­вой ха­рак­тер.

 После 1 ян­ва­ря 2001 г., ког­да во всех субъ­ек­тах Фе­де­ра­ции бы­ли соз­да­ны уч­реж­де­ния юс­ти­ции по ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, мож­но бы­ло кон­с­та­ти­ро­вать, что в Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции соз­да­на сис­те­ма ор­га­нов го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, со­от­вет­с­т­ву­ющая дей­с­т­ву­юще­му за­ко­но­да­тель­с­т­ву.

 Виновником но­вой ре­фор­мы сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции стал Фе­де­раль­ный за­кон "О вне­се­нии из­ме­не­ний в за­ко­но­да­тель­ные ак­ты Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции и приз­на­нии ут­ра­тив­ши­ми си­лу не­ко­то­рых за­ко­но­да­тель­ных ак­тов Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции в свя­зи с при­ня­ти­ем за­ко­нов "О вне­се­нии из­ме­не­ний и до­пол­не­ний в Фе­де­раль­ный за­кон "Об об­щих прин­ци­пах ор­га­ни­за­ции за­ко­но­да­тель­ных (пред­с­та­ви­тель­ных) и ис­пол­ни­тель­ных ор­га­нов го­су­дар­с­т­вен­ной влас­ти субъ­ек­тов Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции" и "Об об­щих прин­ци­пах ор­га­ни­за­ции мес­т­но­го са­мо­уп­рав­ле­ния в Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции" *(49), один из раз­де­лов ко­то­ро­го пос­вя­щен вне­се­нию весь­ма су­щес­т­вен­ных из­ме­не­ний в за­ко­но­да­тель­с­т­во о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. В ре­зуль­та­те пла­та за ре­гис­т­ра­цию, пос­ту­пав­шая уч­реж­де­ни­ям юс­ти­ции, прев­ра­ти­лась в го­су­дар­с­т­вен­ную пош­ли­ну, пос­ту­па­ющую в фе­де­раль­ный бюд­жет, а са­ма сис­те­ма ор­га­нов ре­гис­т­ра­ции прев­ра­ти­лась еди­ную Фе­де­раль­ную ре­гис­т­ра­ци­он­ную служ­бу с вер­ти­каль­но под­чи­нен­ны­ми под­раз­де­ле­ни­ями на мес­тах.

 Анализ ис­то­рии но­вей­ше­го пе­ри­ода раз­ви­тия за­ко­но­да­тель­с­т­ва о нед­ви­жи­мом иму­щес­т­ве и го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нее поз­во­ля­ет прий­ти к нес­коль­ким вы­во­дам.

 Во- первых, про­цесс фор­ми­ро­ва­ния это­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва вновь слу­жит до­ка­за­тель­с­т­вом объ­ек­тив­но­го ха­рак­те­ра су­щес­т­во­ва­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во. Как толь­ко из­ме­ни­лась эко­но­ми­чес­кая си­ту­ация и нед­ви­жи­мость бы­ла вов­ле­че­на в обо­рот, сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции ста­ла фор­ми­ро­вать­ся. Дан­ный про­цесс в те­че­ние оп­ре­де­лен­но­го вре­ме­ни про­ис­хо­дил "сти­хий­но", без дос­та­точ­но­го пра­во­во­го обес­пе­че­ния, не­рав­но­мер­но в раз­лич­ных ре­ги­онах. При этом быс­т­рее дан­ная сис­те­ма фор­ми­ро­ва­лась там, где рань­ше по­яв­лял­ся ры­нок нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва и где не­га­тив­ные пос­лед­с­т­вия от­сут­с­т­вия пуб­лич­нос­ти в сфе­ре обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти бы­ли бо­лее ощу­ти­мы.

 Во- вторых, бро­са­ет­ся в гла­за боль­шое ко­ли­чес­т­во ре­форм и "ре­во­лю­ций", ко­то­рые про­изош­ли в сфе­ре пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во. За 10-15 лет в сфе­ре го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость про­изош­ло столь­ко же из­ме­не­ний, сколь­ко в ана­ло­гич­ной сис­те­ме в до­ре­во­лю­ци­он­ной Рос­сии за нес­коль­ко ве­ков. Та­кое по­ло­же­ние, по мне­нию ав­то­ра, выз­ва­но не быс­т­ро­той раз­ви­тия из­ме­не­ний в эко­но­ми­чес­ких от­но­ше­ни­ях, а в пер­вую оче­редь, от­сут­с­т­ви­ем глу­бо­ко­го ана­ли­за при при­ня­тии со­от­вет­с­т­ву­ющих за­ко­нов. Речь в дан­ном слу­чае идет не толь­ко об ана­ли­зе кон­к­рет­ных норм и ме­ха­низ­ма их дей­с­т­вия, а, преж­де все­го, о фор­му­ли­ро­ва­нии прин­ци­пов, на ко­то­рых дол­ж­на быть ос­но­ва­на сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. Прин­ци­пы же, в свою оче­редь, дол­ж­ны быть оп­ре­де­ле­ны пос­ле то­го, как це­ли соз­да­ния сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость сфор­му­ли­ро­ва­ны, и, что мо­жет быть са­мое глав­ное, пра­виль­ная иерар­хия этих це­лей выс­т­ро­ена.

1.2. Цели государственной регистрации прав на недвижимость

 Под целью по­ни­ма­ет­ся то, "к че­му на­до стре­мить­ся, что на­до осу­щес­т­вить" *(50). Со­от­вет­с­т­вен­но цель пред­с­тав­ля­ет со­бой "за­ра­нее пред­по­ла­га­емый (мыс­ли­мый, же­ла­емый, про­ек­ти­ру­емый) ре­зуль­тат де­ятель­нос­ти или дей­с­т­вий лю­дей, на осу­щес­т­в­ле­ние ко­то­ро­го они нап­рав­ле­ны" *(51).

 Между тем сре­ди ис­сле­до­ва­те­лей воп­ро­са о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость при вы­де­ле­нии це­лей го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним нет еди­но­го мне­ния.

 Так, клас­си­фи­ци­руя це­ли го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним, ­ку­но­ва ука­зы­ва­ет: "основ­ной пра­во­вой целью яв­ля­ет­ся обес­пе­че­ние ус­той­чи­вос­ти граж­дан­с­ко­го обо­ро­та пу­тем под­т­вер­ж­де­ния и го­су­дар­с­т­вен­ной га­ран­тии прав на нед­ви­жи­мость. Со­ци­аль­ная цель зак­лю­ча­ет­ся в обес­пе­че­нии за­кон­нос­ти обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти, за­щи­те прав и за­кон­ных ин­те­ре­сов учас­т­ни­ков сде­лок и треть­их лиц. Эко­но­ми­чес­кая цель - обес­пе­че­ние бла­гоп­ри­ят­но­го ин­вес­ти­ци­он­но­го кли­ма­та, "проз­рач­нос­ти" рын­ка нед­ви­жи­мос­ти, сни­же­ния эко­но­ми­чес­ких рис­ков, упо­ря­до­че­ния сбо­ров на­ло­гов. Ин­фор­ма­ци­он­но-уп­рав­лен­чес­кая цель - обес­пе­че­ние фи­зи­чес­ких и юри­ди­чес­ких лиц, ор­га­нов го­су­дар­с­т­вен­ной влас­ти и мес­т­но­го са­мо­уп­рав­ле­ния дос­то­вер­ной ин­фор­ма­ци­ей о граж­дан­с­ких пра­вах на нед­ви­жи­мость" *(52).

 В. В. Чу­ба­ров, ха­рак­те­ри­зуя сис­те­му го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним, уточ­ня­ет, что "вве­де­ние та­кой сис­те­мы прес­ле­ду­ет нес­коль­ко це­лей: а) при­дать пре­дель­ную от­к­ры­тость (проз­рач­ность) пра­вам на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, а так­же ин­фор­ма­ции об этих пра­вах; б) ввес­ти го­су­дар­с­т­вен­ный кон­т­роль за со­вер­ше­ни­ем сде­лок с нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом (пе­ре­хо­дом прав на нее) и тем са­мым мак­си­маль­но за­щи­тить пра­ва и за­кон­ные ин­те­ре­сы граж­дан, юри­ди­чес­ких лиц и пуб­лич­ных об­ра­зо­ва­ний (РФ в це­лом, субъ­ек­тов РФ, му­ни­ци­паль­ных об­ра­зо­ва­ний); в) внес­ти еди­но­об­ра­зие в про­це­ду­ру ре­гис­т­ра­ции на нед­ви­жи­мость на всей тер­ри­то­рии РФ" *(53).

 По мне­нию А. В. Во­лын­це­вой, "основ­ные це­ли го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции:

 1) за­щи­та прав и за­кон­ных ин­те­ре­сов соб­с­т­вен­ни­ков и об­ла­да­те­лей иных прав на объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти;

 2) обес­пе­че­ние за­кон­но­го, на­деж­но­го, от­к­ры­то­го граж­дан­с­ко­го обо­ро­та;

 3) обес­пе­че­ние глас­но­го и дос­то­вер­но­го под­т­вер­ж­де­ния прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во;

 4) соз­да­ние эф­фек­тив­ных ме­ха­низ­мов го­су­дар­с­т­вен­но­го уп­рав­ле­ния рын­ком нед­ви­жи­мос­ти;

 5) ре­али­за­ция фис­каль­ной фун­к­ции го­су­дар­с­т­ва в час­ти обес­пе­че­ния пос­туп­ле­ния в бюд­жет средств от опе­ра­ций, пред­ме­том ко­то­рых выс­ту­па­ет нед­ви­жи­мость;

 6) обес­пе­че­ние бе­зо­пас­нос­ти на рын­ке нед­ви­жи­мос­ти пу­тем пре­дот­в­ра­ще­ния и пре­се­че­ния прес­туп­ле­ний и пра­во­на­ру­ше­ний в дан­ной сфе­ре" *(54).

 Вполне оче­вид­но, что все­ми ис­сле­до­ва­те­ля­ми на­зы­ва­ют­ся те по­ло­жи­тель­ные ре­зуль­та­ты, к дос­ти­же­нию ко­то­рых нуж­но стре­мить­ся в том чис­ле и с ис­поль­зо­ва­ни­ем пра­во­вых ме­ха­низ­мов го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. Од­на­ко да­ле­ко не все го­во­рят о не­об­хо­ди­мос­ти ус­та­нов­ле­ния иерар­хии наз­ван­ных це­лей, а не­ко­то­рые ав­то­ры выс­ка­зы­ва­ют мне­ния об ус­та­нов­ле­нии та­ких при­ори­те­тов, с ко­то­ры­ми труд­но сог­ла­сить­ся.

 В час­т­нос­ти, В. А. По­рош­ков ут­вер­ж­да­ет, что "го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция нед­ви­жи­мых ве­щей яв­ля­ет­ся сред­с­т­вом кон­т­ро­ля го­су­дар­с­т­ва за обо­ро­том нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, а так­же выс­ту­па­ет в ро­ли юри­ди­чес­ко­го фак­та в граж­дан­с­ком пра­ве" *(55).

 ­са­нов, под­дер­жи­вая по­зи­цию ­ше­нин­ни­ко­ва о том, что "го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним ус­та­нов­ле­на в ин­те­ре­сах го­су­дар­с­т­ва и об­щес­т­ва, а так­же (вы­де­ле­но мной. - В. А.) в це­лях ох­ра­ны прав и за­кон­ных ин­те­ре­сов граж­дан и юри­ди­чес­ких лиц" *(56), да­лее по­яс­ня­ет, что "инте­ре­сы го­су­дар­с­т­ва и об­щес­т­ва зак­лю­ча­ют­ся, во-пер­вых, в соз­да­нии ба­зы дан­ных для на­ло­го­об­ло­же­ния нед­ви­жи­мос­ти; во-вто­рых, в обес­пе­че­нии ор­га­нов влас­ти и мес­т­но­го са­мо­уп­рав­ле­ния дос­то­вер­ной ин­фор­ма­ци­ей о нед­ви­жи­мом иму­щес­т­ве в це­лях эф­фек­тив­но­го уп­рав­ле­ния этим иму­щес­т­вом; в-треть­их, в соз­да­нии ус­ло­вий для осу­щес­т­в­ле­ния по­ли­ти­ки эко­но­ми­чес­ких ре­форм" *(57).

 Автор счи­та­ет не­об­хо­ди­мым ре­ши­тель­но выс­ту­пить про­тив оп­ре­де­ле­ния це­лей соб­с­т­вен­но го­су­дар­с­т­ва как при­ори­тет­ных при фор­ми­ро­ва­нии сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во. Бо­лее то­го, сле­до­ва­ло бы за­ко­но­да­тель­но зак­ре­пить по­ло­же­ние, в со­от­вет­с­т­вии с ко­то­рым пер­вой и ос­нов­ной целью го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость яв­ля­ет­ся за­щи­та прав учас­т­ни­ков обо­ро­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва. В чис­ло этих учас­т­ни­ков вхо­дит и го­су­дар­с­т­во, ко­то­рое в ус­ло­ви­ях Рос­сии яв­ля­ет­ся круп­ней­шим соб­с­т­вен­ни­ком нед­ви­жи­мос­ти. Тем боль­ше ос­но­ва­ний ак­цен­ти­ро­вать вни­ма­ние на ра­вен­с­т­ве го­су­дар­с­т­ва и дру­гих учас­т­ни­ков обо­ро­та. Га­ран­тии та­ко­го ра­вен­с­т­ва дол­ж­ны быть спе­ци­аль­но сфор­му­ли­ро­ва­ны в за­ко­но­да­тель­с­т­ве о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Не­об­хо­ди­мость су­щес­т­во­ва­ния та­ких га­ран­тий оп­ре­де­ля­ет­ся ря­дом осо­бен­нос­тей это­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва.

 Законодательство о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость приз­ва­но "обслу­жи­вать" граж­дан­с­кое за­ко­но­да­тель­с­т­во, ре­гу­ли­ру­ющее "па­рал­лель­ные" от­но­ше­ния, ос­но­ван­ные на ра­вен­с­т­ве всех субъ­ек­тов, вклю­чая го­су­дар­с­т­во. Го­во­ря о за­да­чах пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти, о пер­вич­ных и вто­рич­ных за­да­чах та­ко­го ре­гу­ли­ро­ва­ния, ­кин весь­ма точ­но от­ме­ча­ет, что "орга­ни­за­ция обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти ус­та­нав­ли­ва­ет­ся и фун­к­ци­они­ру­ет ра­ди об­ще­го бла­га, но это бла­го есть про­дукт удов­лет­во­ре­ния пот­реб­нос­тей час­т­ных субъ­ек­тов обо­ро­та в оп­ре­де­лен­ном, от­ра­жа­ющем их ин­те­ре­сы пра­во­вом ре­гу­ли­ро­ва­нии со­от­вет­с­т­ву­ющих от­но­ше­ний" *(58). Го­во­ря о це­лях раз­ра­бот­чи­ков но­вых сис­тем ре­гис­т­ра­ции, он выс­ка­зы­ва­ет пред­по­ло­же­ние, что они "в мас­се сво­ей не ста­ви­ли за­да­чу рас­ши­ре­ния воз­мож­нос­тей го­су­дар­с­т­ва по кон­т­ро­лю над час­т­ны­ми ли­ца­ми в сфе­ре обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти. Они ви­де­ли сво­ей целью мак­си­маль­но уп­ро­чить обо­рот, по воз­мож­нос­ти сок­ра­тив свя­зан­ные с ним из­дер­ж­ки и из­лиш­ние вре­мен­ные зат­ра­ты" *(59).

 В то же вре­мя го­су­дар­с­т­во:

 1) фор­му­ли­ру­ет пра­ви­ла ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость;

 2) в ли­це сво­их ор­га­нов осу­щес­т­в­ля­ет при­ме­не­ние этих пра­во­вых норм, ре­шая воп­рос о ре­гис­т­ра­ции или об от­ка­зе в та­ко­вой;

 3) в ли­це су­деб­ных ор­га­нов рас­смат­ри­ва­ет спо­ры по по­во­ду го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость.

 Указанные об­с­то­ятель­с­т­ва в со­во­куп­нос­ти с тем, что го­су­дар­с­т­во яв­ля­ет­ся круп­ней­шим соб­с­т­вен­ни­ком нед­ви­жи­мос­ти и круп­ней­шим учас­т­ни­ком ее обо­ро­та, де­ла­ют по­ло­же­ние го­су­дар­с­т­ва в сфе­ре ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость ис­к­лю­чи­тель­ным.

 При та­ких ус­ло­ви­ях ин­те­ре­сы всех дру­гих учас­т­ни­ков обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти дол­ж­ны быть спе­ци­аль­но га­ран­ти­ро­ва­ны.

 В За­ко­не о ре­гис­т­ра­ции це­ли го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции спе­ци­аль­но не вы­де­ля­ют­ся, что с уче­том вы­ше­из­ло­жен­ных об­с­то­ятельств пред­с­тав­ля­ет­ся оп­ре­де­лен­ным про­бе­лом. В це­лях обес­пе­че­ния пра­виль­но­го фун­к­ци­они­ро­ва­ния дей­с­т­ву­ющей сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции и нап­рав­ле­ния ее даль­ней­ше­го раз­ви­тия в упо­мя­ну­тый за­кон сле­до­ва­ло бы вклю­чить нор­му сле­ду­юще­го со­дер­жа­ния:

 Целью го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во яв­ля­ет­ся за­щи­та иму­щес­т­вен­ных прав учас­т­ни­ков обо­ро­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва.

 Все учас­т­ни­ки граж­дан­с­ко­го обо­ро­та, вклю­чая го­су­дар­с­т­во, при рас­смот­ре­нии воп­ро­са о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во име­ют рав­ные пра­ва. Изъ­ятия из дан­но­го пра­ви­ла мо­гут ус­та­нав­ли­вать­ся толь­ко за­ко­ном.

 Данная фор­му­ли­ров­ка дол­ж­на под­чер­к­нуть, что рав­ны пра­ва всех субъ­ек­тов имен­но как учас­т­ни­ков граж­дан­с­ко­го обо­ро­та при рас­смот­ре­нии воп­ро­сов о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Это не ис­к­лю­ча­ет осо­бых прав го­су­дар­с­т­вен­ных ор­га­нов на по­лу­че­ние ин­фор­ма­ции (ст. 7, 8 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции), прав пра­во­ох­ра­ни­тель­ных ор­га­нов на по­лу­че­ние не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов в про­цес­се про­ве­де­ния след­с­т­вен­ных дей­с­т­вий (ст. 182, 183 УПК РФ) и т. п. Од­на­ко здесь го­су­дар­с­т­во и его ор­га­ны выс­ту­па­ют не как учас­т­ни­ки граж­дан­с­ко­го обо­ро­та, а как учас­т­ни­ки дру­гих пра­во­от­но­ше­ний.

 Что же ка­са­ет­ся воз­мож­ных изъ­ятий из это­го пра­ви­ла, то упо­ми­на­ние о них не слу­чай­но. Да­лее мы уви­дим, что не ус­та­нав­ли­вать осо­бен­нос­ти, и да­же не­ко­то­рые пре­иму­щес­т­ва при ре­гис­т­ра­ции пра­ва го­су­дар­с­т­вен­ной соб­с­т­вен­нос­ти на ряд объ­ек­тов нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, к со­жа­ле­нию, не­воз­мож­но. Од­на­ко эти изъ­ятия дол­ж­ны быть чет­ко сфор­му­ли­ро­ва­ны и со­дер­жать­ся в са­мом за­ко­не, а не в ка­ких-ли­бо иных ак­тах.

 Таким об­ра­зом, пер­вая и глав­ная цель су­щес­т­во­ва­ния сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции - цель обес­пе­че­ния за­щи­ты иму­щес­т­вен­ных прав на нед­ви­жи­мость учас­т­ни­ков граж­дан­с­ко­го обо­ро­та. Как пра­виль­но от­ме­ча­ли Ю. Г. Жа­ри­ков и М. Г. Ма­се­вич, "за­да­ча го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции - преж­де все­го ох­ра­нять пра­ва соб­с­т­вен­ни­ков и га­ран­ти­ро­вать дос­то­вер­ную ин­фор­ма­цию о нед­ви­жи­мом иму­щес­т­ве" *(60). С од­ной сто­ро­ны, эта цель дик­ту­ет­ся кон­с­ти­ту­ци­он­ной обя­зан­нос­тью го­су­дар­с­т­ва по за­щи­те соб­с­т­вен­нос­ти (ст. 8 Кон­с­ти­ту­ции РФ), а с дру­гой - слу­жит не­об­хо­ди­мой пред­по­сыл­кой для ре­али­за­ции дру­гих це­лей ре­гис­т­ра­ции.

 Без ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость ни один учас­т­ник граж­дан­с­ко­го обо­ро­та не мо­жет быть уве­рен в дей­с­т­ви­тель­нос­ти сво­их прав, а рав­но и прав дру­гих учас­т­ни­ков рын­ка нед­ви­жи­мос­ти. Бу­ду­чи ак­том приз­на­ния го­су­дар­с­т­вом за­ре­гис­т­ри­ро­ван­но­го пра­ва, ре­гис­т­ра­ция (в за­ви­си­мос­ти от ее сис­те­мы и уров­ня ор­га­ни­за­ции) да­ет оп­ре­де­лен­ную сте­пень уве­рен­нос­ти в ста­биль­нос­ти прав на нед­ви­жи­мость, сте­пень всег­да зна­чи­тель­но боль­шую, чем в ус­ло­ви­ях от­сут­с­т­вия ре­гис­т­ра­ции.

 Данная цель име­ет осо­бое зна­че­ние для на­шей стра­ны. В сов­ре­мен­ных ус­ло­ви­ях нед­ви­жи­мость (квар­ти­ры, до­ма, зе­мель­ные учас­т­ки и др.) яв­ля­ет­ся ос­нов­ным, а в ря­де слу­ча­ев прак­ти­чес­ки един­с­т­вен­ным су­щес­т­вен­ным дос­то­яни­ем по­дав­ля­юще­го боль­шин­с­т­ва граж­дан. Для мно­гих граж­дан нед­ви­жи­мость выс­ту­па­ет и един­с­т­вен­ным (или ос­нов­ным) ис­точ­ни­ком до­хо­да, она мо­жет быть пред­ме­том арен­ды, объ­ек­том за­ло­га при по­лу­че­нии кре­ди­та и т. д. В ус­ло­ви­ях, ког­да до­хо­ды зна­чи­тель­ной час­ти на­се­ле­ния ни­же офи­ци­аль­но ус­та­нов­лен­но­го про­жи­точ­но­го ми­ни­му­ма, го­су­дар­с­т­во обя­за­но при­ни­мать все не­об­хо­ди­мые ме­ры к за­щи­те то­го, что яв­ля­ет­ся един­с­т­вен­ной цен­нос­тью и ус­ло­ви­ем су­щес­т­во­ва­ния для мно­гих граж­дан.

 Вместе с тем нель­зя пу­тать це­ли сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции с це­ля­ми пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния от­но­ше­ний, свя­зан­ных с обо­ро­том нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва во­об­ще. Ре­гис­т­ра­ция прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во яв­ля­ет­ся сос­тав­ной час­тью пра­во­во­го ре­жи­ма нед­ви­жи­мос­ти, "выс­ту­пая од­нов­ре­мен­но его ос­нов­ной осо­бен­нос­тью и од­ним из на­ибо­лее су­щес­т­вен­ных эле­мен­тов" *(61). В то же вре­мя от­но­ше­ния, свя­зан­ные с обо­ро­том нед­ви­жи­мос­ти, об­с­лу­жи­ва­ни­ем рын­ка нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, бе­зус­лов­но, вы­хо­дят за рам­ки пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния по­ряд­ка воз­ник­но­ве­ния, пе­ре­хо­да и прек­ра­ще­ния прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во. В свя­зи с этим ря­дом ис­сле­до­ва­те­лей спра­вед­ли­во от­ме­ча­лось, что го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция прав вхо­дит в оп­ре­де­лен­ное про­ти­во­ре­чие с объ­ек­тив­но су­щес­т­ву­ющи­ми пот­реб­нос­тя­ми обо­ро­та, та­ки­ми как за­да­ча его уп­ро­ще­ния, уде­шев­ле­ния и ус­ко­ре­ния. Од­на­ко, как очень точ­но под­ме­тил ­с­кий, "су­щес­т­вен­ное за­мед­ле­ние и зат­руд­не­ние обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти, выз­ван­ные не­об­хо­ди­мос­тью ре­гис­т­ра­ции, ока­зы­ва­ют­ся тер­пи­мым не­удоб­с­т­вом, учи­ты­вая те пре­иму­щес­т­ва для все­го граж­дан­с­ко­го обо­ро­та, ко­то­рые не­сут в се­бе ус­той­чи­вость и пуб­лич­ный кон­т­роль в этой сфе­ре" *(62).

 Таким об­ра­зом, цель за­щи­ты иму­щес­т­вен­ных прав учас­т­ни­ков обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти выс­ту­па­ет не толь­ко глав­ной целью ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, но и все­го пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти.

 Установление та­ко­го бе­зус­лов­но­го при­ори­те­та наз­ван­ной це­ли на прак­ти­ке дол­ж­но оз­на­чать, что все ос­таль­ные це­ли, ко­то­рые мо­гут иметь мес­то при той или иной ор­га­ни­за­ции сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, дол­ж­ны ре­али­зо­вы­вать­ся с уче­том глав­ной це­ли. Ина­че го­во­ря, ес­ли осу­щес­т­в­ле­ние иных це­лей вхо­дит в про­ти­во­ре­чие с глав­ной целью, то эти иные це­ли не дол­ж­ны осу­щес­т­в­лять­ся.