Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 4 )

 В § 892 ГГУ прин­цип пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти ("пуб­лич­но­го до­ве­рия к по­зе­мель­ной кни­ге") фор­му­ли­ру­ет­ся сле­ду­ющим об­ра­зом: "Со­дер­жа­ние по­зе­мель­ной кни­ги приз­на­ет­ся дос­то­вер­ным в от­но­ше­нии ли­ца, ко­то­рое вслед­с­т­вие со­вер­ше­ния сдел­ки при­об­ре­ло пра­во на зе­мель­ный учас­ток или пра­во, об­ре­ме­ня­ющее это пра­во, за ис­к­лю­че­ни­ем слу­ча­ев, ког­да в по­зе­мель­ную кни­гу вне­се­но воз­ра­же­ние в от­но­ше­нии дос­то­вер­нос­ти за­пи­си ли­бо о не­дос­то­вер­нос­ти за­пи­си из­вес­т­но при­об­ре­та­те­лю. Ес­ли пра­во­моч­ное ли­цо ог­ра­ни­че­но в поль­зу оп­ре­де­лен­но­го ли­ца в рас­по­ря­же­нии пра­вом, за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ным в по­зе­мель­ной кни­ге, это ог­ра­ни­че­ние дей­с­т­ви­тель­но в от­но­ше­нии при­об­ре­та­те­ля толь­ко при ус­ло­вии, что оно яв­ля­ет­ся оче­вид­ным из за­пи­си в кни­ге ли­бо из­вес­т­но при­об­ре­та­телю" *(82).

 По мне­нию ­цо­ва, прин­цип пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти сос­то­ит в том, что "ли­ца, ко­то­рые доб­ро­со­вес­т­но по­ла­га­ют­ся на све­де­ния, со­дер­жа­щи­еся в го­су­дар­с­т­вен­ном ре­ес­т­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, ста­но­вят­ся об­ла­да­те­ля­ми прав на нед­ви­жи­мость да­же в том слу­чае, ес­ли го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция ос­но­ва­на на юри­ди­чес­ки по­роч­ных фак­тах" *(83). Дей­с­т­ви­тель­но, са­ма по се­бе пуб­лич­ная дос­то­вер­ность име­ет смысл лишь тог­да, ког­да она со­че­та­ет­ся с прин­ци­пом бес­по­во­рот­нос­ти, ко­то­рый ис­к­лю­ча­ет ли­ше­ние пра­ва доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля, ес­ли он в сво­ей доб­ро­со­вес­т­нос­ти опи­ра­ет­ся на пуб­лич­ную дос­то­вер­ность све­де­ний со­от­вет­с­т­ву­юще­го ре­ес­т­ра. Не слу­чай­но за­час­тую прин­цип пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти и бес­по­во­рот­нос­ти рас­смат­ри­ва­ет­ся как еди­ный прин­цип.

 Вслед за мно­ги­ми ис­сле­до­ва­те­ля­ми рас­смат­ри­ва­емой проб­ле­мы ав­тор счи­та­ет не­об­хо­ди­мым обоз­на­чить по­зи­цию, сог­лас­но ко­то­рой прин­цип пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти яв­ля­ет­ся клю­че­вым зве­ном, ха­рак­те­ри­зу­ющим сис­те­му го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Ина­че го­во­ря, сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость мож­но де­лить на ос­но­ван­ные на пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти (в со­че­та­нии с бес­по­во­рот­нос­тью) или не ос­но­ван­ные на этом прин­ци­пе. В слу­чае дей­с­т­вия это­го прин­ци­па мы име­ем де­ло, во-пер­вых, с ка­чес­т­вен­но иной сте­пенью уве­рен­нос­ти учас­т­ни­ков обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти в ста­биль­нос­ти сво­их прав; во-вто­рых, с ка­чес­т­вен­но иной сте­пенью по­зи­тив­ной от­вет­с­т­вен­нос­ти ре­гис­т­ра­то­ра при при­ня­тии ре­ше­ния о вне­се­нии за­пи­си о пра­вах в ре­естр, ко­то­рой дол­жен со­от­вет­с­т­во­вать не­об­хо­ди­мый объ­ем как обя­зан­нос­тей, так и пол­но­мо­чий; в-треть­их, с ре­али­за­ци­ей прин­ци­па пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти свя­за­на и сте­пень не­га­тив­ной от­вет­с­т­вен­нос­ти как го­су­дар­с­т­ва за ущерб, при­чи­нен­ный неп­ра­виль­ной ре­гис­т­ра­ци­ей, так и лич­но ре­гис­т­ра­то­ра за не­над­ле­жа­щее вы­пол­не­ние сво­их обя­зан­нос­тей.

 Таким об­ра­зом, ес­ли вер­нуть­ся к на­ибо­лее рас­п­рос­т­ра­нен­ной клас­си­фи­ка­ции сис­тем на ак­то­вые и ти­туль­ные, то та­кую тер­ми­но­ло­гию мож­но бы­ло бы при­нять, ес­ли в ка­чес­т­ве кри­те­рия от­не­се­ния сис­те­мы к ти­туль­ной бу­дет рас­смат­ри­вать­ся ре­али­за­ция в ней прин­ци­пов вне­се­ния, пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти и бес­по­во­рот­нос­ти. При этом к ак­то­вым (или не­ти­туль­ным) сис­те­мам сле­до­ва­ло бы от­но­сить все сис­те­мы, ко­то­рые не ос­но­ва­ны на вы­ше­пе­ре­чис­лен­ных прин­ци­пах. Как уже от­ме­ча­лось, прос­тое ука­за­ние о том, что ти­туль­ная сис­те­ма есть сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции прав, а ак­то­вая - сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции сде­лок, не вно­сит ни­ка­кой яс­нос­ти в рас­смат­ри­ва­емый воп­рос.

 Любая клас­си­фи­ка­ция приз­ва­на слу­жить бо­лее глу­бо­ко­му изу­че­нию объ­ек­та ис­сле­до­ва­ния. В слу­чае с сис­те­ма­ми ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость клас­си­фи­ка­ция не­об­хо­ди­ма для то­го, что­бы, вы­явив за­ко­но­мер­нос­ти и сущ­нос­т­ные приз­на­ки каж­дой из сис­тем, оп­ре­де­лить их дос­то­ин­с­т­ва и не­дос­тат­ки и, в ко­неч­ном сче­те, сде­лать вы­бор в поль­зу од­ной из них. При этом, с на­шей точ­ки зре­ния, вы­бор не­об­хо­ди­мо де­лать из двух ра­нее вы­де­лен­ных сис­тем, пос­коль­ку все иные клас­си­фи­ка­ции име­ют вто­рос­те­пен­ное зна­че­ние *(84). К со­жа­ле­нию, од­ной из ос­нов­ных осо­бен­нос­тей раз­ви­тия за­ко­но­да­тель­с­т­ва о ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость в сов­ре­мен­ной Рос­сии яв­ля­ет­ся не­до­оцен­ка ука­зан­но­го об­с­то­ятель­с­т­ва. В ре­фор­ми­ро­ва­нии сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции на пер­вое мес­то всег­да выд­ви­га­лась ве­дом­с­т­вен­ная при­над­леж­ность и под­чи­нен­ность ор­га­нов, упол­но­мо­чен­ных про­во­дить го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию, ко­то­рая ме­ня­лась мно­гок­рат­но *(85). Меж­ду тем окон­ча­тель­ный вы­бор меж­ду дву­мя сис­те­ма­ми ре­гис­т­ра­ции так и не был сде­лан.

 Выбор меж­ду дву­мя сис­те­ма­ми ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость (осно­ван­ной на пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти и не ос­но­ван­ной на этом прин­ци­пе) - это прак­ти­чес­ки вы­бор меж­ду сис­те­мой, ко­то­рая в боль­шей сте­пе­ни обес­пе­чи­ва­ет дос­ти­же­ние ос­нов­ной це­ли - за­щи­ты прав учас­т­ни­ков обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти, и сис­те­мой, ко­то­рая от­ли­ча­ет­ся мень­шей сте­пенью бю­рок­ра­ти­за­ции, яв­ля­ет­ся ме­нее до­ро­гой для го­су­дар­с­т­ва и поч­ти не вме­ши­ва­ющей­ся в от­но­ше­ния учас­т­ни­ков обо­ро­та.

 С уче­том то­го об­с­то­ятель­с­т­ва, что ос­нов­ным пред­ме­том рас­смот­ре­ния в нас­то­ящей ра­бо­те яв­ля­ет­ся ре­гис­т­ра­ция прав на нед­ви­жи­мость в Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции, мы не бу­дем от­в­ле­кать­ся на ана­лиз обос­но­ван­нос­ти при­ме­не­ния той или иной сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции в дру­гих го­су­дар­с­т­вах. Ана­лиз их опы­та ин­те­ре­сен, преж­де все­го, од­ним вы­во­дом. Мож­но го­во­рить о пре­иму­щес­т­вах и не­дос­тат­ках той или иной сис­те­мы, но сле­ду­ет от­ме­тить, что бу­ду­чи раз соз­дан­ной, сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции весь­ма неп­рос­то под­да­ет­ся ре­фор­ми­ро­ва­нию, са­мо это ре­фор­ми­ро­ва­ние мо­жет иметь не­га­тив­ные пос­лед­с­т­вия, и в этом смыс­ле са­мым важ­ным яв­ля­ет­ся са­мо на­ли­чие и ста­биль­ность сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции, на ка­ких бы прин­ци­пах она ни фун­к­ци­они­ро­ва­ла.

 Анализ си­ту­ации с нед­ви­жи­мос­тью и дей­с­т­ву­юще­го граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва на ста­дии соз­да­ния За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции при­ве­ли к вы­во­ду о неп­ри­ем­ле­мос­ти для Рос­сии прин­ци­пов ак­то­вой сис­те­мы. Фак­ти­чес­кое от­сут­с­т­вие в те­че­ние се­ми­де­ся­ти лет рын­ка нед­ви­жи­мос­ти, обус­лов­лен­ная этим низ­кая пра­во­вая куль­ту­ра в дан­ной об­лас­ти, вы­со­кий уро­вень кри­ми­наль­нос­ти в сфе­ре от­но­ше­ний, свя­зан­ных с нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом, все это не поз­во­ля­ло го­су­дар­с­т­ву быть лишь сто­рон­ним наб­лю­да­те­лем и вме­ши­вать­ся в эти от­но­ше­ния лишь на ста­дии су­деб­но­го раз­би­ра­тель­с­т­ва. При та­кой ор­га­ни­за­ции сис­те­мы бы­ли бы фак­ти­чес­ки на­ру­ше­ны нор­мы Кон­с­ти­ту­ции, обя­зы­ва­ющие го­су­дар­с­т­во осу­щес­т­в­лять ох­ра­ну соб­с­т­вен­нос­ти и прав граж­дан.

 При фор­маль­ном под­хо­де к воп­ро­су ре­гис­т­ра­ции и от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции прак­ти­чес­ки был бы ус­т­ра­нен пред­ва­ри­тель­ный кон­т­роль за со­от­вет­с­т­ви­ем во­ле­изъ­яв­ле­ния сто­рон за­ко­ну, что при­ве­ло бы к ре­гис­т­ра­ции не­су­щес­т­ву­ющих прав и прак­ти­чес­ко­му от­сут­с­т­вию га­ран­тий прав на нед­ви­жи­мость со сто­ро­ны го­су­дар­с­т­ва.

 В то же вре­мя ана­лиз дей­с­т­ву­юще­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва о ре­гис­т­ра­ции при­во­дит к вы­во­ду о том, что дей­с­т­ву­ющую в Рос­сии сис­те­му ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость нель­зя от­нес­ти ни к од­ной из вы­де­лен­ных клас­си­фи­ка­ци­он­ных групп.

 Дело в том, что ни один из прин­ци­пов ти­туль­ной сис­те­мы не дей­с­т­ву­ет в на­шей стра­не в пол­ном объ­еме.

 Безусловно, нель­зя уп­рек­нуть рос­сий­с­кую сис­те­му ре­гис­т­ра­ции в пре­неб­ре­же­нии прин­ци­пом глас­нос­ти. Пункт 1 ст. 7 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции рас­к­ры­ва­ет этот прин­цип: "Орган, осу­щес­т­в­ля­ющий го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию, обя­зан пре­дос­тав­лять све­де­ния, со­дер­жа­щи­еся в Еди­ном го­су­дар­с­т­вен­ном ре­ес­т­ре прав, о лю­бом объ­ек­те нед­ви­жи­мос­ти лю­бо­му ли­цу, предъ­явив­ше­му удос­то­ве­ре­ние лич­нос­ти и за­яв­ле­ние в пись­мен­ной фор­ме (юри­ди­чес­ко­му ли­цу - до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие ре­гис­т­ра­цию дан­но­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца и пол­но­мо­чия его пред­с­та­ви­те­ля)". Проб­ле­мы, свя­зан­ные с ре­али­за­ци­ей это­го прин­ци­па, бу­дут рас­смот­ре­ны ни­же *(86). Од­на­ко, как уже от­ме­ча­лось, прин­цип глас­нос­ти - не­отъ­ем­ле­мая при­над­леж­ность лю­бой ре­гис­т­ра­ци­он­ной сис­те­мы.

 В оп­ре­де­лен­ной сте­пе­ни ре­али­зо­ван в на­шей сис­те­ме ре­гис­т­ра­ции прин­цип вне­се­ния, ко­то­рый ха­рак­те­ри­зу­ет зна­че­ние ак­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции для воз­ник­но­ве­ния пра­ва. Сог­лас­но п. 2 ст. 8 ГК РФ "пра­ва на иму­щес­т­во, под­ле­жа­щие го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, воз­ни­ка­ют с мо­мен­та ре­гис­т­ра­ции со­от­вет­с­т­ву­ющих прав на не­го, ес­ли иное не ус­та­нов­ле­но за­ко­ном". Та­ким об­ра­зом, не во всех слу­ча­ях за­кон свя­зы­ва­ет воз­ник­но­ве­ние пра­ва на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во с го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­цией *(87). Сле­до­ва­тель­но, с точ­ки зре­ния прин­ци­па вне­се­ния рос­сий­с­кая сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции бли­же к гер­ман­с­кой мо­де­ли, в ко­то­рой, в от­ли­чие от сис­те­мы Тор­рен­са, так­же от­сут­с­т­ву­ет аб­со­лю­ти­за­ция зна­че­ния ак­та ре­гис­т­ра­ции.

 Как уже ука­зы­ва­лось, ос­нов­ным прин­ци­пом ти­туль­ной сис­те­мы яв­ля­ет­ся прин­цип пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти, сос­то­ящий в том, что вся­кая за­пись в ре­ес­т­ре име­ет пол­ную юри­ди­чес­кую си­лу для треть­их лиц, да­же тог­да, ког­да она не со­от­вет­с­т­ву­ет дей­с­т­ви­тель­нос­ти. По­иск по­хо­жей фор­му­ли­ров­ки в за­ко­но­да­тель­с­т­ве о ре­гис­т­ра­ции не увен­ча­ет­ся ус­пе­хом. Вмес­то это­го мы най­дем по­ло­же­ние, ко­то­рое, на наш взгляд, пря­мо ука­зы­ва­ет на то, что прин­цип пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти в рос­сий­с­ком за­ко­но­да­тель­с­т­ве о ре­гис­т­ра­ции не дей­с­т­ву­ет. Это по­ло­же­ние сфор­му­ли­ро­ва­но в абз. 2 п. 1 ст. 2 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции и зву­чит сле­ду­ющим об­ра­зом: "Го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция яв­ля­ет­ся един­с­т­вен­ным до­ка­за­тель­с­т­вом су­щес­т­во­ва­ния за­ре­гис­т­ри­ро­ван­но­го пра­ва. За­ре­гис­т­ри­ро­ван­ное пра­во на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во мо­жет быть ос­по­ре­но толь­ко в су­деб­ном по­ряд­ке".

 Анализ дан­ной фор­му­ли­ров­ки с точ­ки зре­ния зна­че­ния ин­фор­ма­ции, со­дер­жа­щей­ся в ре­ес­т­ре, для ли­ца, ко­то­рое к ре­ес­т­ру об­ра­ща­ет­ся, при­во­дит к сле­ду­ющим вы­во­дам. Приз­на­ние ре­гис­т­ра­ции един­с­т­вен­ным до­ка­за­тель­с­т­вом су­щес­т­во­ва­ния за­ре­гис­т­ри­ро­ван­но­го пра­ва очень ма­ло что да­ет то­му, кто об­ра­тил­ся к ре­ес­т­ру. Дей­с­т­ви­тель­но, а что еще мо­жет быть до­ка­за­тель­с­т­вом за­ре­гис­т­ри­ро­ван­но­го пра­ва, кро­ме го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Бо­лее то­го, не­по­нят­но, ко­му эта фра­за ад­ре­со­ва­на. Ес­ли су­ду, ко­то­рый приз­ван ана­ли­зи­ро­вать до­ка­за­тель­с­т­ва, то сле­ду­ющая фра­за о том, что "за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ное пра­во на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во мо­жет быть ос­по­ре­но толь­ко в су­деб­ном по­ряд­ке", как раз да­ет су­ду воз­мож­ность, нес­мот­ря на ре­гис­т­ра­цию, приз­нать пра­во не­су­щес­т­ву­ющим.

 ­цов по­ла­га­ет, что "пра­ви­ло об ис­к­лю­чи­тель­ном ха­рак­те­ре до­ка­за­тель­с­т­вен­ной си­лы за­ре­гис­т­ри­ро­ван­но­го пра­ва но­сит весь­ма прин­ци­пи­аль­ный ха­рак­тер, пос­коль­ку ис­к­лю­ча­ет вне­су­деб­ную кон­ку­рен­цию до­ка­за­тельств по по­во­ду при­об­ре­те­ния пра­ва на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти" *(88). Од­на­ко, как пред­с­тав­ля­ет­ся, суд яв­ля­ет­ся един­с­т­вен­но воз­мож­ным мес­том, где во­об­ще воз­мож­на кон­ку­рен­ция до­ка­за­тельств.

 Если пред­по­ло­жить, что дан­ная фор­му­ли­ров­ка ад­ре­со­ва­на лю­бо­му за­ин­те­ре­со­ван­но­му ли­цу, ко­то­рое об­ра­ти­лось к ре­ес­т­ру, то и для та­ко­го ли­ца дан­ная фор­му­ли­ров­ка не мо­жет быть ос­но­ва­ни­ем для то­го, что­бы бе­зо­го­во­роч­но опи­рать­ся на за­пись и на­де­ять­ся на пол­ную за­щи­ту сво­их прав в слу­чае, ес­ли та­кая за­пись ока­жет­ся не­дос­то­вер­ной. Приз­на­ние го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции за­ре­гис­т­ри­ро­ван­но­го пра­ва един­с­т­вен­ным до­ка­за­тель­с­т­вом су­щес­т­во­ва­ния та­ко­го пра­ва, бе­зус­лов­но, ос­во­бож­да­ет ли­цо, об­ра­тив­ше­еся к ре­ес­т­ру, от по­ис­ка дру­гих до­ка­за­тельств су­щес­т­во­ва­ния это­го пра­ва. Од­на­ко эта фор­му­ли­ров­ка не ос­во­бож­да­ет его от по­ис­ка до­ка­за­тельств, ко­то­рые де­ла­ют дан­ное пра­во не­дей­с­т­ви­тель­ным, пос­коль­ку та­кое пра­во мо­жет быть ос­по­ре­но в су­деб­ном по­ряд­ке. Та­кое по­ло­же­ние не прев­ра­ща­ет ли­цо, об­ра­тив­ше­еся к ре­ес­т­ру, в бе­зус­лов­но доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля, пос­коль­ку доб­ро­со­вес­т­ность пред­по­ла­га­ет не толь­ко нез­на­ние, но и не­воз­мож­ность зна­ния о том, что за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ное пра­во на са­мом де­ле от­сут­с­т­ву­ет. Меж­ду тем зна­ние о том, что за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ное пра­во мо­жет быть ос­по­ре­но, поз­во­ля­ет предъ­явить к поль­зо­ва­те­лю ре­ес­т­ра тре­бо­ва­ние про­ве­рить на­ли­чие ос­но­ва­ний для та­ко­го ос­па­ри­ва­ния. Ина­че, мож­но ска­зать, что вся­кий при­об­ре­та­тель нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва дол­жен не толь­ко ус­та­но­вить на­ли­чие го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва от­чуж­да­юще­го иму­щес­т­во ли­ца, но и ус­та­но­вить дей­с­т­ви­тель­ность ос­но­ва­ний про­ве­де­ния этой ре­гис­т­ра­ции.

 Здесь мы сно­ва ви­дим весь­ма тес­ную связь меж­ду прин­ци­пом пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти и прин­ци­пом бес­по­во­рот­нос­ти и не­ос­по­ри­мос­ти за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ных прав. С од­ной сто­ро­ны, воз­мож­ность приз­на­ния не­су­щес­т­ву­ющим за­ре­гис­т­ри­ро­ван­но­го пра­ва не да­ет счи­тать при­об­ре­та­те­ля, опи­рав­ше­го­ся на дан­ные о ре­гис­т­ра­ции, во всех слу­ча­ях доб­ро­со­вес­т­ным. С дру­гой сто­ро­ны, от­сут­с­т­вие од­ноз­нач­но­го зап­ре­та на изъ­ятие нед­ви­жи­мос­ти от доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля де­ла­ет прин­цип пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти прак­ти­чес­ки бес­смыс­лен­ным, пос­коль­ку его ре­али­за­ция про­ис­хо­дит имен­но при­ме­ни­тель­но к ли­цам, ко­то­рые при­об­ре­ли нед­ви­жи­мость, опи­ра­ясь на за­пись, не от­ра­жа­ющую дей­с­т­ви­тель­ное по­ло­же­ние дел *(89).

 Несоответствие дей­с­т­ву­ющей сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции рас­смот­рен­ным вы­ше прин­ци­пам от­ме­ча­лось ря­дом ис­сле­до­ва­те­лей. Е. С. Ро­го­ва пи­шет: "Пот­реб­нос­ти обо­ро­та тре­бу­ют пе­рес­мот­ра прин­ци­пов ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним. Дей­с­т­вию прин­ци­пов вне­се­ния, дос­то­вер­нос­ти и бес­по­во­рот­нос­ти дол­ж­ны быть под­чи­не­ны пра­ви­ла со­вер­ше­ния сде­лок с нед­ви­жи­мос­тью. С мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва в си­лу прин­ци­пов вне­се­ния, дос­то­вер­нос­ти и бес­по­во­рот­нос­ти все иные ли­ца, в том чис­ле зак­лю­чив­шие до­го­вор куп­ли-про­да­жи нед­ви­жи­мос­ти рань­ше, но не за­ре­гис­т­ри­ро­вав­шие пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти, дол­ж­ны при­об­ре­тать толь­ко пра­во тре­бо­ва­ния воз­ме­ще­ния убыт­ков, но не пе­ре­да­чи нед­ви­жи­мос­ти" *(90). Она же пред­ла­га­ет за­ко­но­да­тель­но зак­ре­пить пра­ви­ло, сог­лас­но ко­то­ро­му "по от­но­ше­нию к доб­ро­со­вес­т­но­му при­об­ре­та­те­лю лю­бое пра­во на нед­ви­жи­мость счи­та­ет­ся дей­с­т­ви­тель­ным, ес­ли оно бы­ло ос­но­ва­но на све­де­ни­ях еди­но­го го­су­дар­с­т­вен­но­го ре­ес­т­ра. Дол­ж­но быть зап­ре­ще­но про­ти­во­пос­тав­лять доб­ро­со­вес­т­ным треть­им ли­цам дан­ные, не ос­но­ван­ные на за­пи­сях еди­но­го го­су­дар­с­т­вен­но­го ре­ес­т­ра. Да­же оп­ро­тес­то­ва­ние за­пи­си, на ко­то­рую по­ла­га­лось доб­ро­со­вес­т­ное третье ли­цо, не дол­ж­но влечь не­га­тив­ных пос­лед­с­т­вий для доб­ро­со­вес­т­но­го треть­его ли­ца" *(91). В. В. Чу­ба­ров от­ме­ча­ет, что "есть ос­но­ва­ния прий­ти к вы­во­ду, что прин­цип пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти в пол­ном объ­еме в рос­сий­с­кой сис­те­ме го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость так­же сво­его от­ра­же­ния не на­шел" *(92).

 Вместе с тем ряд уче­ных от­но­сят "са­мо­быт­ность" рос­сий­с­кой ре­гис­т­ра­ци­он­ной сис­те­мы к ее дос­то­ин­с­т­вам.

 "Концептуальной ос­но­вой соз­дан­ной ре­гис­т­ра­ци­он­ной сис­те­мы в Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции, - пи­шет Т. Д. Ап­пак, - яв­ля­ет­ся кри­ти­чес­кое сов­ме­ще­ние двух су­щес­т­ву­ющих в ми­ре ос­нов­ных сис­тем. Хо­тя, как пра­ви­ло, за­ко­но­да­тель­ные кон­с­т­рук­ции боль­шин­с­т­ва за­ру­беж­ных го­су­дарств не до­пус­ка­ют сме­ше­ния ус­та­нов­лен­ных в дан­ных сис­те­мах прин­ци­пов. Эта си­ту­ация обус­лов­ле­на стрем­ле­ни­ем учесть объ­ек­тив­ные проб­ле­мы на­чаль­но­го эта­па ста­нов­ле­ния ры­ноч­ных от­но­ше­ний, на ко­то­ром не­об­хо­ди­мо мак­си­маль­но скон­цен­т­ри­ро­вать ин­фор­ма­цию о пра­вах на нед­ви­жи­мость с целью пре­дот­в­ра­ще­ния воз­мож­ных зло­упот­реб­ле­ний" *(93).

 ­са­нов на­зы­ва­ет прин­цип "двой­ной ре­гис­т­ра­ции", от­ра­жа­ющий, по его мне­нию, сов­ме­ще­ние двух сис­тем ре­гис­т­ра­ции, в ка­чес­т­ве од­но­го из шес­ти ос­нов­ных прин­ци­пов ре­гу­ли­ро­ва­ния пра­во­от­но­ше­ний по го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции *(94). Так­же А. А. Ла­за­рев­с­кий ука­зы­вал на то, что Рос­сия яв­ля­ет­ся един­с­т­вен­ной стра­ной, до­пус­ка­ющей сме­ше­ние двух сис­тем ре­гис­т­ра­ции *(95).

 Ранее ав­тор уже пы­тал­ся обос­но­вать по­зи­цию, в со­от­вет­с­т­вии с ко­то­рой раз­де­ле­ние сис­тем ре­гис­т­ра­ции по объ­ек­ту на сис­те­му ре­гис­т­ра­ции прав и сис­те­му ре­гис­т­ра­ции сде­лок пред­с­тав­ля­ет­ся не впол­не кор­рек­т­ным. В свя­зи с этим и те­зис о том, что рос­сий­с­кая сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции яв­ля­ет­ся "сме­шан­ной" или "сов­ме­щен­ной" не под­дер­жи­ва­ет­ся ав­то­ром нас­то­ящей ра­бо­ты. Са­мо по се­бе за­ко­но­да­тель­ное зак­реп­ле­ние обя­за­тель­ной ре­гис­т­ра­ции не толь­ко прав на нед­ви­жи­мость, но и сде­лок с нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом, ха­рак­те­ри­зу­ет лишь кон­к­рет­ный не­дос­та­ток сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции, ко­то­рый, по мне­нию боль­шин­с­т­ва ис­сле­до­ва­те­лей, под­ле­жит ис­п­рав­ле­нию *(96). Од­на­ко бы­ло бы боль­шим заб­луж­де­ни­ем счи­тать, что пос­ле ис­к­лю­че­ния тре­бо­ва­ния о ре­гис­т­ра­ции сде­лок с нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции в Рос­сии ста­нет ти­туль­ной.

 Так что же пред­с­тав­ля­ет со­бой дей­с­т­ву­ющая сис­те­ма го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость в Рос­сии? Впол­не оче­вид­но, что она не яв­ля­ет­ся ти­туль­ной, пос­коль­ку в ней не дей­с­т­ву­ют прин­ци­пы пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти, бес­по­во­рот­нос­ти и не­ос­по­ри­мос­ти. Но ее нель­зя от­нес­ти и к ак­то­вой, пос­коль­ку это не да­ет сде­лать ха­рак­тер пол­но­мо­чий ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов, де­ятель­ность ко­то­рых пред­по­ла­га­ет пра­во­вой ана­лиз ос­но­ва­ний воз­ник­но­ве­ния пра­ва при его ре­гис­т­ра­ции. Та­ким об­ра­зом, мы име­ем "осо­бую" сис­те­му ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. Ее мож­но наз­вать сме­шан­ной или сов­ме­щен­ной, но толь­ко не в смыс­ле сов­ме­ще­ния ре­гис­т­ра­ции прав и сде­лок, а в смыс­ле сов­ме­ще­ния бю­рок­ра­тиз­ма и ши­ро­ких пол­но­мо­чий ре­гис­т­ра­то­ра, ха­рак­тер­ных для ти­туль­ной сис­те­мы, с по­ни­жен­ны­ми га­ран­ти­ями и низ­кой от­вет­с­т­вен­нос­тью, свой­с­т­вен­ной ак­то­вой сис­те­ме.

 Что же выз­ва­ло к жиз­ни та­кую сво­е­об­раз­ную сис­те­му ре­гис­т­ра­ции? Яв­ля­ет­ся ли это ре­зуль­та­том ошиб­ки за­ко­но­да­те­ля, или в ос­но­ве ле­жит не­кая ра­ци­ональ­ная по­зи­ция? Сле­ду­ет ли счи­тать дан­ное по­ло­же­ние нор­маль­ным, или оно нуж­да­ет­ся в ис­п­рав­ле­нии, а ес­ли нуж­да­ет­ся, то в ка­ком нап­рав­ле­нии дол­ж­на раз­ви­вать­ся сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость?

 Попробуем от­ве­тить на эти воп­ро­сы. Ра­нее уже обос­но­вы­ва­лась неп­ри­ем­ле­мость для на­шей стра­ны ак­то­вой сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции. Ви­ди­мо по­это­му в час­ти ком­пе­тен­ции ре­гис­т­ра­то­ра на­шим за­ко­но­да­тель­с­т­вом бы­ли вос­п­ри­ня­ты стан­дар­ты ти­туль­ной сис­те­мы. По­это­му ст. 13 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции воз­ло­жи­ла на ре­гис­т­ра­то­ра "пра­во­вую эк­с­пер­ти­зу до­ку­мен­тов и про­вер­ку за­кон­нос­ти сдел­ки", а ст. 20 пре­дус­мот­ре­ла воз­мож­ность от­ка­за в го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции в свя­зи с тем, что "до­ку­мен­ты, пред­с­тав­лен­ные на го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав, по фор­ме или со­дер­жа­нию не со­от­вет­с­т­ву­ют тре­бо­ва­ни­ям дей­с­т­ву­юще­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва". По­че­му же вмес­те с ха­рак­тер­ны­ми для ти­туль­ной сис­те­мы пол­но­мо­чи­ями ре­гис­т­ра­то­ра не бы­ли ре­али­зо­ва­ны га­ран­тии для доб­ро­со­вес­т­ных при­об­ре­та­те­лей и лиц, ут­ра­тив­ших пра­ва на нед­ви­жи­мость в ре­зуль­та­те неп­ра­виль­ных дей­с­т­вий ре­гис­т­ра­то­ра или не­за­кон­ных дей­с­т­вий иных лиц?

 Дело в том, что за­щи­та доб­ро­со­вес­т­ных при­об­ре­та­те­лей нед­ви­жи­мос­ти, как пред­с­тав­ля­ет­ся, воз­мож­на толь­ко в со­во­куп­нос­ти с ус­та­нов­ле­ни­ем га­ран­тий для лиц, ут­ра­тив­ших пра­во соб­с­т­вен­нос­ти по­ми­мо сво­ей во­ли и не име­ющих воз­мож­нос­ти (в си­лу за­щи­ты доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля) вер­нуть ут­ра­чен­ную нед­ви­жи­мость.

 Если мы об­ра­тим­ся к пер­во­на­чаль­ной ре­дак­ции За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, то уви­дим, что от­вет­с­т­вен­нос­ти бы­ла пос­вя­ще­на "це­лая" гла­ва V, сос­то­ящая из од­ной ст. 31. При этом и гла­ва, и статья на­зы­ва­лись "Ответ­с­т­вен­ность при го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во". Та­ким об­ра­зом, и из наз­ва­ния, и из со­дер­жа­ния вид­но, что речь не шла о спе­ци­аль­ных прин­ци­пах от­вет­с­т­вен­нос­ти го­су­дар­с­т­ва как субъ­ек­та граж­дан­с­ко­го пра­ва. Пункт 1 ст. 31 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции го­во­рил лишь об от­вет­с­т­вен­нос­ти уч­реж­де­ния юс­ти­ции по ре­гис­т­ра­ции прав, ко­то­рое "в со­от­вет­с­т­вии с нас­то­ящим Фе­де­раль­ным за­ко­ном не­сет от­вет­с­т­вен­ность за сво­ев­ре­мен­ность и точ­ность за­пи­сей о пра­ве на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сдел­ках с ним в Еди­ном го­су­дар­с­т­вен­ном ре­ес­т­ре прав, за пол­но­ту и под­лин­ность вы­да­ва­емой ин­фор­ма­ции о пра­вах на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сдел­ках с ним".

 В п. 2 этой статьи го­во­ри­лось уже об от­вет­с­т­вен­нос­ти лиц, ви­нов­ных в умыш­лен­ном или не­ос­то­рож­ном ис­ка­же­нии име­ющей­ся в ре­ес­т­ре ин­фор­ма­ции. От­вет­с­т­вен­ность этих лиц за ма­те­ри­аль­ный ущерб, на­не­сен­ный ка­кой-ли­бо из сто­рон, сог­лас­но дан­ной нор­ме нас­ту­па­ет "в со­от­вет­с­т­вии с за­ко­но­да­тель­с­т­вом Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции".

 Анализ этой ре­дак­ции статьи го­во­рит о том, что она про­воз­г­ла­ша­ла ско­рее бе­зот­вет­с­т­вен­ность го­су­дар­с­т­ва за де­ятель­ность в сфе­ре ре­гис­т­ра­ции, чем оп­ре­де­ля­ла прин­ци­пы его от­вет­с­т­вен­нос­ти. Уч­реж­де­ние юс­ти­ции, как ука­зы­ва­лось, не­сет от­вет­с­т­вен­ность за до­пу­щен­ные им на­ру­ше­ния в со­от­вет­с­т­вии с са­мим За­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции (а не в со­от­вет­с­т­вии с дей­с­т­ву­ющим за­ко­но­да­тель­с­т­вом РФ, как это ука­за­но для кон­к­рет­ных лиц). В то же вре­мя сам За­кон о ре­гис­т­ра­ции та­кой от­вет­с­т­вен­нос­ти уч­реж­де­ния не ус­та­нав­ли­вал. Кро­ме то­го, уч­реж­де­ние не­сет от­вет­с­т­вен­ность лишь за сво­ев­ре­мен­ность и точ­ность за­пи­сей в ре­ес­т­ре, что впол­не мо­жет быть ис­поль­зо­ва­но как ос­но­ва­ние для ис­к­лю­че­ния от­вет­с­т­вен­нос­ти за ре­зуль­та­ты пра­во­вой эк­с­пер­ти­зы по ус­та­нов­ле­нию на­ли­чия ос­но­ва­ний для вне­се­ния этих за­пи­сей.

 В свя­зи с при­ве­ден­ны­ми вы­ше нор­ма­ми воз­ни­кал воп­рос об их со­от­но­ше­нии с нор­ма­ми граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва об от­вет­с­т­вен­нос­ти за при­чи­не­ние вре­да. В ст. 1069 ГК РФ ус­та­нов­ле­но, что "вред, при­чи­нен­ный граж­да­ни­ну или юри­ди­чес­ко­му ли­цу в ре­зуль­та­те не­за­кон­ных дей­с­т­вий (без­дей­с­т­вия) го­су­дар­с­т­вен­ных ор­га­нов… ли­бо дол­ж­нос­т­ных лиц этих ор­га­нов… под­ле­жит воз­ме­ще­нию. Вред воз­ме­ща­ет­ся за счет, со­от­вет­с­т­вен­но, каз­ны Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции, каз­ны субъ­ек­та Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции". Воп­рос этот был снят толь­ко в кон­це 2004 г., ког­да в ст. 31 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции был вве­ден п. 3, в со­от­вет­с­т­вии с ко­то­рым "вред, при­чи­нен­ный фи­зи­чес­ким или юри­ди­чес­ким ли­цам в ре­зуль­та­те не­над­ле­жа­ще­го ис­пол­не­ния ор­га­на­ми, осу­щес­т­в­ля­ющи­ми го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав, воз­ло­жен­ных на них нас­то­ящим Фе­де­раль­ным за­ко­ном обя­зан­нос­тей, в том чис­ле в ре­зуль­та­те вне­се­ния в Еди­ный го­су­дар­с­т­вен­ный ре­естр прав за­пи­сей, не со­от­вет­с­т­ву­ющих за­ко­ну, ино­му пра­во­во­му ак­ту, пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим до­ку­мен­там, воз­ме­ща­ет­ся за счет каз­ны Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции в пол­ном объ­еме" *(97).

 Таким об­ра­зом, мож­но сде­лать вы­вод, что го­су­дар­с­т­во за вред, при­чи­нен­ный при осу­щес­т­в­ле­нии де­ятель­нос­ти по ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, не­сет от­вет­с­т­вен­ность на об­щих ос­но­ва­ни­ях, т. е. ис­к­лю­чи­тель­но за про­ти­воп­рав­ные ви­нов­ные дей­с­т­вия.

 Единственное ис­к­лю­че­ние из это­го пра­ви­ла ус­та­нов­ле­но так­же в кон­це 2004 г. и ка­са­ет­ся ис­к­лю­чи­тель­но лиц, ут­ра­тив­ших пра­ва на жи­лые по­ме­ще­ния. Сог­лас­но ст. 31.1 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции *(98) "соб­с­т­вен­ник жи­ло­го по­ме­ще­ния, ко­то­рый не впра­ве его ис­т­ре­бо­вать от доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля, а так­же доб­ро­со­вес­т­ный при­об­ре­та­тель, от ко­то­ро­го бы­ло ис­т­ре­бо­ва­но жи­лое по­ме­ще­ние, име­ет пра­во на ра­зо­вую ком­пен­са­цию за счет каз­ны Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции.

 Компенсация, пре­дус­мот­рен­ная пун­к­том 1 нас­то­ящей статьи, вып­ла­чи­ва­ет­ся в слу­чае, ес­ли по не за­ви­ся­щим от ука­зан­ных лиц при­чи­нам в со­от­вет­с­т­вии с всту­пив­шим в за­кон­ную си­лу ре­ше­ни­ем су­да о воз­ме­ще­нии им вре­да, при­чи­нен­но­го в ре­зуль­та­те ут­ра­ты ука­зан­но­го в нас­то­ящей статье иму­щес­т­ва, взыс­ка­ние по ис­пол­ни­тель­но­му до­ку­мен­ту не про­из­во­ди­лось в те­че­ние од­но­го го­да со дня на­ча­ла ис­чис­ле­ния сро­ка для предъ­яв­ле­ния это­го до­ку­мен­та к ис­пол­не­нию. Раз­мер дан­ной ком­пен­са­ции ис­чис­ля­ет­ся из сум­мы, сос­тав­ля­ющей ре­аль­ный ущерб, но не мо­жет пре­вы­шать один мил­ли­он руб­лей".

 Таким об­ра­зом, га­ран­тии го­су­дар­с­т­ва рас­п­рос­т­ра­ня­ют­ся ис­к­лю­чи­тель­но на соб­с­т­вен­ни­ков жи­лых по­ме­ще­ний, а раз­мер га­ран­тии ог­ра­ни­чен так, что не ком­пен­си­ру­ет ут­ра­ту да­же од­но­ком­нат­ной квар­ти­ры (если иметь в ви­ду це­ны на нед­ви­жи­мость в круп­ных го­ро­дах) *(99).

 Вместе с тем при­ня­тие дан­ной нор­мы, на наш взгляд, сви­де­тель­с­т­ву­ет о том век­то­ре, по ко­то­ро­му дол­ж­но про­ис­хо­дить раз­ви­тие сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции. Ско­рость дви­же­ния в этом нап­рав­ле­нии, как пред­с­тав­ля­ет­ся, на­хо­дит­ся в за­ви­си­мос­ти от ис­то­ри­чес­ких и эко­но­ми­чес­ких фак­то­ров. Имен­но эти фак­то­ры в те­че­ние дли­тель­но­го вре­ме­ни де­ла­ли не­воз­мож­ным вве­де­ние пол­ных га­ран­тий всем ли­цам, ут­ра­тив­шим пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мость.

 Для под­т­вер­ж­де­ния это­го вы­во­да дос­та­точ­но про­ана­ли­зи­ро­вать си­ту­ацию на рын­ке жилья в Сан­кт-Пе­тер­бур­ге. Ры­ноч­ные от­но­ше­ния в дан­ной сфе­ре на­ча­ли ак­тив­но раз­ви­вать­ся с 1991 г. При этом до 1994 г. от­сут­с­т­во­ва­ла сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции прав, вклю­ча­ющая ана­лиз юри­ди­чес­кой сос­то­ятель­нос­ти пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов. Ре­гис­т­ра­ция про­из­во­ди­лась уч­реж­де­ни­ями тех­ни­чес­кой ин­вен­та­ри­за­ции вне над­ле­жа­щей пра­во­вой рег­ла­мен­та­ции это­го про­цес­са. Воп­рос о са­мой воз­мож­нос­ти от­ка­за и об ос­но­ва­ни­ях та­ко­го от­ка­за не ста­вил­ся. В ре­зуль­та­те бы­ло за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но зна­чи­тель­ное ко­ли­чес­т­во прав, как на ос­но­ва­нии нич­тож­ных сде­лок, так и сде­лок, под­ле­жа­щих приз­на­нию не­дей­с­т­ви­тель­ны­ми.

 Возложение на ор­га­ны, про­из­во­дя­щие ре­гис­т­ра­цию, ма­те­ри­аль­ной от­вет­с­т­вен­нос­ти за все ра­нее со­вер­шен­ные ошиб­ки при­ве­ло бы к не­об­хо­ди­мос­ти вып­ла­ты ог­ром­ных сумм из бюд­же­та го­су­дар­с­т­ва, что бы­ло не­ре­аль­но в су­щес­т­во­вав­шей эко­но­ми­чес­кой си­ту­ации.

 Таким об­ра­зом, мы дол­ж­ны кон­с­та­ти­ро­вать на­ли­чие весь­ма слож­ной проб­ле­мы: с од­ной сто­ро­ны - не­об­хо­ди­мость ус­та­но­вить пра­во го­су­дар­с­т­ва при ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость от­ка­зы­вать в ре­гис­т­ра­ции по ос­но­ва­ни­ям не­со­от­вет­с­т­вия за­ко­ну со­дер­жа­ния пред­с­тав­лен­ных для ре­гис­т­ра­ции до­ку­мен­тов, а с дру­гой - не­воз­мож­ность ус­та­но­вить бе­зус­лов­ную от­вет­с­т­вен­ность го­су­дар­с­т­ва за дей­с­т­ви­тель­ность за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ных прав.

 Какой же су­щес­т­ву­ет вы­ход из этой си­ту­ации? Сле­ду­ет ли из-за не­воз­мож­нос­ти ре­ше­ния в пол­ном объ­еме проб­ле­мы с от­вет­с­т­вен­нос­тью от­ка­зать­ся от все­объ­ем­лю­щей про­вер­ки ос­но­ва­ний воз­ник­но­ве­ния пред­с­тав­лен­ных для ре­гис­т­ра­ции прав? Та­кой под­ход, по мне­нию ав­то­ра, весь­ма неп­ро­дук­ти­вен. Бо­лее пра­виль­ный - иной под­ход, ис­хо­дя­щий из то­го, что фор­ми­ру­емая се­год­ня сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость дол­ж­на быть оха­рак­те­ри­зо­ва­на как "стре­мя­ща­яся к ти­туль­ной".

 Объективная ре­аль­ность та­ко­ва, что нель­зя од­ним ак­том за­ко­но­да­тель­ной влас­ти на пус­том мес­те про­воз­г­ла­сить прин­ци­пы ти­туль­ной сис­те­мы в пол­ном объ­еме. При от­сут­с­т­вии пред­шес­т­ву­ющей дол­гой и кро­пот­ли­вой ра­бо­ты по ана­ли­зу су­щес­т­ву­ющих прав, та­кая сис­те­ма об­ре­че­на на быс­т­рый фи­нан­со­вый и ор­га­ни­за­ци­он­ный крах. Но для то­го, что­бы эта кро­пот­ли­вая ра­бо­та мог­ла быть про­де­ла­на, она то­же нуж­да­ет­ся в за­ко­но­да­тель­ном зак­реп­ле­нии. Про­во­дить­ся же та­кая ра­бо­та мо­жет лишь в том слу­чае, ког­да за­кон ори­ен­ти­ру­ет ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган на ана­лиз пра­во­вой сос­то­ятель­нос­ти рас­смат­ри­ва­емых до­ку­мен­тов.

 Вот по­че­му, по на­ше­му мне­нию, дей­с­т­ву­ющий За­кон о ре­гис­т­ра­ции дол­жен рас­смат­ри­вать­ся как пе­ре­ход­ный к прин­ци­пам пол­ной и бе­зус­лов­ной от­вет­с­т­вен­нос­ти го­су­дар­с­т­ва за дей­с­т­ви­тель­ность за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ных им прав на нед­ви­жи­мость. Воп­рос же о вре­ме­ни, не­об­хо­ди­мом для вве­де­ния это­го прин­ци­па, дол­жен ре­шать­ся в за­ви­си­мос­ти от сос­то­яния сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции и фи­нан­со­вых воз­мож­нос­тей го­су­дар­с­т­ва.

 Конституционный Суд РФ, рас­смат­ри­вая пра­во­вое по­ло­же­ние доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля во­об­ще (а не при­ме­ни­тель­но к нед­ви­жи­мос­ти) *(100), приз­нал, что не­за­щи­щен­ность доб­ро­со­вес­т­ных при­об­ре­та­те­лей "всту­па­ет в про­ти­во­ре­чие с кон­с­ти­ту­ци­он­ны­ми прин­ци­па­ми сво­бо­ды эко­но­ми­чес­кой де­ятель­нос­ти и сво­бо­ды до­го­во­ров, дес­та­би­ли­зи­ру­ет граж­дан­с­кий обо­рот, под­ры­ва­ет до­ве­рие его учас­т­ни­ков друг к дру­гу, что не­сов­мес­ти­мо с ос­но­ва­ми кон­с­ти­ту­ци­он­но­го строя Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции как пра­во­во­го го­су­дар­с­т­ва, в ко­то­ром че­ло­век, его пра­ва и сво­бо­ды яв­ля­ют­ся выс­шей цен­нос­тью, а их приз­на­ние, соб­лю­де­ние и за­щи­та - обя­зан­ность го­су­дар­с­тва" *(101). Од­на­ко даль­ше это­го приз­на­ния де­ло не пош­ло, пос­коль­ку КС РФ ус­та­но­вил, что "общие по­ло­же­ния о пос­лед­с­т­ви­ях не­дей­с­т­ви­тель­нос­ти сдел­ки: не мо­гут рас­п­рос­т­ра­нять­ся на доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля, ес­ли это не­пос­ред­с­т­вен­но не ого­во­ре­но за­ко­ном, а по­то­му не про­ти­во­ре­чат Кон­с­ти­ту­ции Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции" *(102). Та­ким об­ра­зом, КС РФ приз­нал пре­дус­мот­рен­ный в граж­дан­с­ком за­ко­но­да­тель­с­т­ве ба­ланс за­щи­ты ин­те­ре­сов не вла­де­юще­го соб­с­т­вен­ни­ка и доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля со­от­вет­с­т­ву­ющим кон­с­ти­ту­ци­он­ным прин­ци­пам, не сде­лав ис­к­лю­че­ния для нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва. В то же вре­мя рас­смат­ри­ва­емое пос­та­нов­ле­ние не пос­та­ви­ло точ­ку в дан­ном воп­ро­се. Во-пер­вых, оно не рас­смат­ри­ва­ло спе­ци­фи­ку нед­ви­жи­мос­ти, а во-вто­рых, оно не ука­за­ло, что нор­мы за­ко­на о за­щи­те прав доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля нед­ви­жи­мос­ти не мо­гут быть из­ме­не­ны.

 До тех же пор, по­ка все прин­ци­пы ти­туль­ной сис­те­мы не бу­дут ре­али­зо­ва­ны в за­ко­но­да­тель­с­т­ве, сле­ду­ет чет­ко по­ни­мать, что пред­с­тав­ля­ет со­бой дей­с­т­ву­ющая сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции с точ­ки зре­ния обес­пе­че­ния ре­али­за­ции це­ли за­щи­ты прав учас­т­ни­ков обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти.

 Кроме это­го пред­с­тав­ля­ет­ся не­об­хо­ди­мым сфор­му­ли­ро­вать в за­ко­но­да­тель­с­т­ве ос­нов­ные прин­ци­пы ти­туль­ной сис­те­мы, ука­зав срок вве­де­ния их в дей­с­т­вие. Целью та­ко­го зак­реп­ле­ния бы­ло бы, с од­ной сто­ро­ны, чет­кое оп­ре­де­ле­ние пра­во­во­го зна­че­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции как для пра­во­об­ла­да­те­лей, так и для треть­их лиц, а с дру­гой сто­ро­ны, бы­ло бы га­ран­ти­ей сох­ра­не­ния нап­рав­ле­ния раз­ви­тия сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Пред­ла­га­емые нор­мы мог­ли бы иметь сле­ду­ющее со­дер­жа­ние:

 Право на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во счи­та­ет­ся воз­ник­шим с мо­мен­та вне­се­ния со­от­вет­с­т­ву­ющей за­пи­си в Еди­ный го­су­дар­с­т­вен­ный ре­естр прав, ес­ли за­ко­ном пря­мо не пре­дус­мот­ре­но иное.

 Лицо, счи­та­ет­ся доб­ро­со­вес­т­ным при­об­ре­та­те­лем нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, ес­ли при его при­об­ре­те­нии оно ос­но­вы­ва­лось на дан­ных Еди­но­го го­су­дар­с­т­вен­но­го ре­ес­т­ра прав, за ис­к­лю­че­ни­ем слу­чая, ког­да это ли­цо зна­ло о неп­ра­во­мер­нос­ти вне­се­ния со­от­вет­с­т­ву­ющих дан­ных ЕГРП.

 Добросовестный при­об­ре­та­тель нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва не мо­жет быть ли­шен вещ­но­го пра­ва на это иму­щес­т­во, а ли­цо, ут­ра­тив­шее пра­во на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во в ре­зуль­та­те при­об­ре­те­ния это­го иму­щес­т­ва доб­ро­со­вес­т­ным при­об­ре­та­те­лем, име­ет пра­во тре­бо­вать воз­ме­ще­ния убыт­ков от ли­ца, в ре­зуль­та­те ви­нов­ных дей­с­т­вий ко­то­ро­го оно ут­ра­ти­ло нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во.

 Вполне оче­вид­но, что та­кие нор­мы соз­да­дут изъ­ятие из пра­ви­ла ст. 301 ГК РФ о воз­мож­нос­ти ис­т­ре­бо­ва­ния иму­щес­т­ва от доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля. Од­на­ко ус­та­нов­ле­ние та­ко­го изъ­ятия для нед­ви­жи­мос­ти пред­с­тав­ля­ет­ся це­ле­со­об­раз­ным и под­т­вер­ж­да­ет­ся ми­ро­вым опы­том, ко­то­рый в дан­ном слу­чае вряд ли сле­ду­ет иг­но­ри­ро­вать.