Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 15 )

 О ре­гис­т­ра­ции ог­ра­ни­че­ний прав на объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти го­во­рит­ся в ст. 131 ГК РФ, од­на­ко, пос­коль­ку ог­ра­ни­че­ни­ями не ис­чер­пы­ва­ют­ся все слу­чаи из­ме­не­ния пра­ва, из­ме­не­ние вещ­ных прав сле­до­ва­ло бы ука­зать в ст. 131 ГК РФ в ка­чес­т­ве са­мос­то­ятель­но­го объ­ек­та ре­гис­т­ра­ции.

 Говоря об ог­ра­ни­че­ни­ях вещ­ных прав как об от­но­си­тель­но са­мос­то­ятель­ном объ­ек­те ре­гис­т­ра­ции, сле­ду­ет под­роб­но ос­та­но­вить­ся на со­от­но­ше­нии са­мих пра­во­вых ка­те­го­рий вещ­но­го пра­ва и его ог­ра­ни­че­ния.

 Вещное пра­во субъ­ек­та ха­рак­те­ри­зу­ет­ся, преж­де все­го, со­дер­жа­ни­ем, т. е. со­во­куп­нос­тью пра­во­мо­чий субъ­ек­та по вла­де­нию, поль­зо­ва­нию и рас­по­ря­же­нию объ­ек­том. При этом для каж­до­го из из­вес­т­ных граж­дан­с­ко­му пра­ву вещ­ных прав ха­рак­тер­но свое со­от­но­ше­ние этих пра­во­мо­чий.

 Собственность за­ни­ма­ет осо­бое мес­то сре­ди вещ­ных прав, пос­коль­ку но­сит пер­вич­ный не­за­ви­си­мый ха­рак­тер. В со­от­вет­с­т­вии со ст. 209 ГК РФ соб­с­т­вен­ник впра­ве по сво­ему ус­мот­ре­нию со­вер­шать в от­но­ше­нии при­над­ле­жа­ще­го ему иму­щес­т­ва лю­бые дей­с­т­вия. Все ос­таль­ные вещ­ные пра­ва яв­ля­ют­ся про­из­вод­ны­ми от пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти, ибо су­щес­т­ву­ют лишь пос­толь­ку, пос­коль­ку су­щес­т­ву­ет пра­во соб­с­т­вен­нос­ти, и в ря­де слу­ча­ев осу­щес­т­в­ля­ют­ся в до­пу­щен­ных соб­с­т­вен­ни­ком пре­де­лах.

 Деление вещ­ных прав на пер­вич­ное (пра­во соб­с­т­вен­нос­ти) и про­из­вод­ные при­ня­то в на­уке граж­дан­с­ко­го пра­ва *(249). Но при­ме­ни­тель­но к воп­ро­су об объ­ек­те ре­гис­т­ра­ции сле­ду­ет об­ра­тить вни­ма­ние на дру­гой ас­пект со­от­но­ше­ния этих прав. Бу­ду­чи про­из­вод­ны­ми от пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти, все ос­таль­ные вещ­ные пра­ва выс­ту­па­ют как ог­ра­ни­че­ния (обре­ме­не­ния) пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти, от ко­то­ро­го они про­из­вод­ны. Так, пра­ва хо­зяй­с­т­вен­но­го ве­де­ния и опе­ра­тив­но­го уп­рав­ле­ния на пе­ри­од су­щес­т­во­ва­ния это­го пра­ва прак­ти­чес­ки ли­ша­ют соб­с­т­вен­ни­ка пра­ва не­пос­ред­с­т­вен­но рас­по­ря­жать­ся иму­щес­т­вом, а пра­во поль­зо­ва­ния чле­нов семьи соб­с­т­вен­ни­ка жи­лым по­ме­ще­ни­ем су­щес­т­вен­но ог­ра­ни­чи­ва­ет пра­во поль­зо­ва­ния и рас­по­ря­же­ния при­над­ле­жа­щим ему по­ме­ще­ни­ем.

 Таким об­ра­зом, иные вещ­ные пра­ва мож­но рас­смат­ри­вать как об­ре­ме­не­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти. Дан­ный вы­вод но­сит не толь­ко те­оре­ти­чес­кий ха­рак­тер, он име­ет и су­гу­бо прак­ти­чес­кое зна­че­ние.

 Одним из ос­нов­ных воп­ро­сов фун­к­ци­они­ро­ва­ния сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость яв­ля­ет­ся ор­га­ни­за­ция ве­де­ния ре­ес­т­ра прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во. Од­ним из важ­ней­ших прин­ци­пов ве­де­ния это­го ре­ес­т­ра, по на­ше­му мне­нию, дол­ж­но быть ис­к­лю­че­ние от­ра­же­ния прав раз­но­го по­ряд­ка в од­ном раз­де­ле ре­ес­т­ра. По­это­му не сле­ду­ет объ­еди­нять в од­ной фор­ме го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции все вещ­ные пра­ва. Меж­ду тем имен­но так рег­ла­мен­ти­ро­ва­но ве­де­ние ре­ес­т­ра в За­ко­не о ре­гис­т­ра­ции и при­ня­тых на его ос­но­ва­нии Пра­ви­лах ве­де­ния ЕГРП на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним. В ст. 12 это­го за­ко­на ус­та­нав­ли­ва­ет­ся, что каж­дый раз­дел ЕГРП сос­то­ит из трех под­раз­де­лов и пред­пи­сы­ва­ет­ся в под­разд. II вно­сить как за­пи­си о пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти, так и за­пи­си об иных вещ­ных пра­вах. Пра­ви­ла же ве­де­ния ЕГРП (При­ло­же­ние 2) ус­та­нав­ли­ва­ют еди­ную фор­му как для за­пи­си пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти, так и для за­пи­си об иных вещ­ных пра­вах.

 Такая ор­га­ни­за­ция ве­де­ния ре­ес­т­ра не учи­ты­ва­ет то­го, что ус­та­нов­ле­ние иных вещ­ных прав не прек­ра­ща­ет пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти, а лишь об­ре­ме­ня­ет его. На­хо­дясь в го­су­дар­с­т­вен­ной соб­с­т­вен­нос­ти, объ­ект нед­ви­жи­мос­ти мо­жет не­од­нок­рат­но ме­нять субъ­ек­тов хо­зяй­с­т­вен­но­го ве­де­ния или опе­ра­тив­но­го уп­рав­ле­ния. Оп­ти­маль­ная же ор­га­ни­за­ция ве­де­ния ре­ес­т­ра дол­ж­на обес­пе­чи­вать наг­ляд­ность ди­на­ми­ки прав каж­до­го уров­ня: воз­ник­но­ве­ния, прек­ра­ще­ния и из­ме­не­ния пер­вич­но­го пра­ва, вто­рич­ных прав и об­ре­ме­не­ний как пер­вич­ных, так и вто­рич­ных прав. В све­те этих по­ло­же­ний пред­с­тав­ля­ет­ся не­об­хо­ди­мым вмес­то фор­мы ре­гис­т­ра­ции "за­пись о пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти и об иных вещ­ных пра­вах" ввес­ти две са­мос­то­ятель­ные фор­мы: "за­пись о пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти" и "за­пись об иных вещ­ных пра­вах".

 Необходимость вы­де­ле­ния раз­де­ла "иных вещ­ных прав" свя­за­на с тем, что ряд этих прав хо­тя и яв­ля­ет­ся об­ре­ме­не­ни­ем пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти, но не яв­ля­ет­ся пра­вом од­но­по­ряд­ко­вым с дру­ги­ми об­ре­ме­не­ни­ями. Спе­ци­фи­ка та­ких про­из­вод­ных прав, как, нап­ри­мер, пра­во хо­зяй­с­т­вен­но­го ве­де­ния и пра­во опе­ра­тив­но­го уп­рав­ле­ния, сос­то­ит в том, что они, выс­ту­пая об­ре­ме­не­ни­ем пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти, в свою оче­редь, мо­гут быть об­ре­ме­не­ны (нап­ри­мер, пра­ва­ми арен­да­то­ра или за­ло­го­дер­жа­те­ля). Имен­но по­это­му ука­зан­ные пра­ва не мо­гут быть вклю­че­ны в ре­естр об­ре­ме­не­ний.

 Подводя итог ска­зан­но­му вы­ше, по­ла­га­ем, что ст. 131 ГК РФ нуж­да­ет­ся в уточ­не­нии, и ее на­ча­ло мог­ло бы быть из­ло­же­но в сле­ду­ющей ре­дак­ции:

 1. Го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции под­ле­жит пра­во соб­с­т­вен­нос­ти и иные вещ­ные пра­ва (их воз­ник­но­ве­ние, из­ме­не­ние и прек­ра­ще­ние), а так­же об­ре­ме­не­ния (огра­ни­че­ния) этих прав.

 2. Пра­ва и их об­ре­ме­не­ния (огра­ни­че­ния) под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции в слу­ча­ях, пре­дус­мот­рен­ных нас­то­ящим Ко­дек­сом и ины­ми за­ко­на­ми.

 Иные пра­ва на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и их ог­ра­ни­че­ния ре­гис­т­ри­ру­ют­ся по же­ла­нию пра­во­об­ла­да­те­лей в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном за­ко­ном.

  Сле­ду­ющий воп­рос, ко­то­рый под­ле­жит рас­смот­ре­нию в рам­ках проб­ле­мы объ­ек­та ре­гис­т­ра­ции, - со­от­но­ше­ние ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и ре­гис­т­ра­ции сде­лок с ним.

 Прежде чем пе­рей­ти к не­пос­ред­с­т­вен­но­му рас­смот­ре­нию это­го воп­ро­са, ко­то­рый без пре­уве­ли­че­ния яв­ля­ет­ся бо­лее чем за­пу­тан­ным как в те­ории, так и в пра­воп­ри­ме­ни­тель­ной прак­ти­ке, нуж­но ого­во­рить­ся, что к этой проб­ле­ме воз­мож­ны, по край­ней ме­ре, три под­хо­да. Ре­гис­т­ра­ция сде­лок мо­жет рас­смат­ри­вать­ся:

 1) с точ­ки зре­ния вы­яс­не­ния дей­с­т­ви­тель­но­го смыс­ла дей­с­т­ву­юще­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва;

 2) с точ­ки зре­ния оцен­ки ре­али­за­ции это­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва в пра­воп­ри­ме­ни­тель­ной прак­ти­ке и от­дель­ных под­за­кон­ных ак­тах;

 3) с точ­ки зре­ния оп­ре­де­ле­ния пу­тей ре­фор­ми­ро­ва­ния за­ко­но­да­тель­с­т­ва в дан­ной сфе­ре.

 Начнем с пер­во­го ас­пек­та. В п. 1, 2 ст. 131 ГК РФ го­во­рит­ся о ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, но о ре­гис­т­ра­ции сде­лок го­во­рит­ся в п. 3-6 этой статьи. В ст. 164 ГК РФ ус­та­нов­ле­на обя­за­тель­ная го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция сде­лок с нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом, а ст. 165 ГК РФ ука­зы­ва­ет, что не­соб­лю­де­ние тре­бо­ва­ния о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции вле­чет нич­тож­ность сдел­ки. За­кон на­зы­ва­ет­ся "О го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним", в нем пос­то­ян­но го­во­рит­ся как о ре­гис­т­ра­ции прав, так и ре­гис­т­ра­ции сде­лок.

 Учитывая эти по­ло­же­ния, вряд ли есть ос­но­ва­ния сом­не­вать­ся в том, что сдел­ка с нед­ви­жи­мос­тью яв­ля­ет­ся объ­ек­том ре­гис­т­ра­ции. Од­на­ко дан­ный воп­рос прос­той лишь на пер­вый взгляд. Он ста­но­вит­ся весь­ма слож­ным и за­пу­тан­ным, как толь­ко на­чи­на­ет рас­смат­ри­вать­ся при­ме­ни­тель­но к про­це­ду­ре го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции.

 Обратимся к нор­мам ГК РФ о ре­гис­т­ра­ции сде­лок с нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом. Статья 164 ГК РФ го­во­рит о том, что "сдел­ки с зем­лей и дру­гим нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции в слу­ча­ях и по­ряд­ке, пре­дус­мот­рен­ных ст. 131 нас­то­яще­го Ко­дек­са и за­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции". Та­ким об­ра­зом, в час­ти слу­ча­ев, ког­да сдел­ки с нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом под­ле­жат ре­гис­т­ра­ции, ст. 164 от­сы­ла­ет к ст. 131, а в час­ти по­ряд­ка ре­гис­т­ра­ции - к За­ко­ну о ре­гис­т­ра­ции (пос­коль­ку в нем нет норм о ви­дах сде­лок, под­ле­жа­щих ре­гис­т­ра­ции).

 Следует за­ме­тить, что от­сыл­ка к ст. 131 ГК РФ от­нюдь не до­бав­ля­ет яс­нос­ти в воп­ро­се о том, ка­кие же сдел­ки с нед­ви­жи­мос­тью под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Пункт 1 этой статьи го­во­рит о том, что ре­гис­т­ра­ции под­ле­жат вещ­ные пра­ва, их воз­ник­но­ве­ние, пе­ре­ход и прек­ра­ще­ние, да­ет пе­ре­чень этих прав, а так­же ука­зы­ва­ет на то, что этот пе­ре­чень мо­жет быть до­пол­нен как са­мим ГК РФ, так и дру­ги­ми за­ко­на­ми. Та­ким об­ра­зом, в этой статье во­об­ще не го­во­рит­ся ни­че­го о ре­гис­т­ра­ции соб­с­т­вен­но сде­лок. При этих об­с­то­ятель­с­т­вах, ес­ли бы не бы­ло час­ти вто­рой дан­но­го ко­дек­са, то мож­но бы­ло бы сде­лать вы­вод, что ре­гис­т­ра­ции под­ле­жат все сдел­ки, вле­ку­щие воз­ник­но­ве­ние, пе­ре­ход, прек­ра­ще­ние и ог­ра­ни­че­ние вещ­ных прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, т. е. прак­ти­чес­ки все сдел­ки с нед­ви­жи­мос­тью.

 Однако ана­лиз норм час­ти вто­рой ГК РФ не поз­во­ля­ет прий­ти к та­ко­му вы­во­ду. Ес­ли бы за­ко­но­да­тель имел в ви­ду имен­но та­кой под­ход, то не бы­ло бы ни­ка­ко­го смыс­ла в час­ти вто­рой при рег­ла­мен­та­ции от­дель­ных ви­дов сде­лок с нед­ви­жи­мос­тью вновь воз­в­ра­щать­ся к воп­ро­су об их ре­гис­т­ра­ции, ис­поль­зуя при этом раз­лич­ные фор­му­ли­ров­ки. Так, в от­но­ше­нии сде­лок да­ре­ния (ст. 574), рен­ты (ст. 584) ука­зы­ва­ет­ся, что со­от­вет­с­т­ву­ющие до­го­во­ры под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции; в от­но­ше­нии до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи жи­ло­го до­ма или квар­ти­ры (ст. 558) и куп­ли-про­да­жи пред­п­ри­ятия (ст. 560) ука­зы­ва­ет­ся, что со­от­вет­с­т­ву­ющий до­го­вор под­ле­жит го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции и счи­та­ет­ся зак­лю­чен­ным с мо­мен­та та­кой ре­гис­т­ра­ции; об­щее пра­ви­ло о до­го­во­ре куп­ли-про­да­жи нед­ви­жи­мос­ти (исклю­че­ни­ями из ко­то­ро­го яв­ля­ют­ся до­го­во­ры в от­но­ше­нии квар­тир, жи­лых до­мов и пред­п­ри­ятий) сос­то­ит в том, что ре­гис­т­ра­ции под­ле­жит пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во (ст. 551).

 Таким об­ра­зом, ес­ли бы не бы­ло час­ти пер­вой ГК РФ, то мож­но бы­ло бы сде­лать од­ноз­нач­ный вы­вод о том, что в слу­ча­ях, пре­дус­мот­рен­ных ст. 558, 560, от на­ли­чия или от­сут­с­т­вия ре­гис­т­ра­ции за­ви­сит приз­на­ние или неп­риз­на­ние зак­лю­чен­ным са­мо­го до­го­во­ра, в слу­ча­ях, ука­зан­ных в ст. 574, 584 - дей­с­т­ви­тель­ность сдел­ки, в слу­чае же куп­ли-про­да­жи нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва не­жи­ло­го наз­на­че­ния сдел­ка зак­лю­че­на и дей­с­т­ви­тель­на с мо­мен­та при­да­ния ей над­ле­жа­щей фор­мы, а с мо­мен­том ре­гис­т­ра­ции свя­зы­ва­ет­ся мо­мент пе­ре­хо­да пра­ва.

 Однако ряд норм час­ти пер­вой ГК РФ ме­ша­ет столь од­ноз­нач­но­му под­хо­ду. О со­дер­жа­нии ст. 131 ГК РФ уже го­во­ри­лось. Но кро­ме этой статьи, в час­ти пер­вой ука­зан­но­го ко­дек­са су­щес­т­ву­ет еще од­на нор­ма, ко­то­рая в об­щем пла­не оп­ре­де­ля­ет пос­лед­с­т­вия го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции - п. 3 ст. 433 ГК РФ. Здесь го­во­рит­ся о том, что "до­го­вор, под­ле­жа­щий го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, счи­та­ет­ся зак­лю­чен­ным с мо­мен­та его ре­гис­т­ра­ции, ес­ли иное не ус­та­нов­ле­но за­ко­ном". Впол­не ло­гич­ным при та­кой фор­му­ли­ров­ке ста­но­вит­ся вы­вод о том, что во всех слу­ча­ях, ког­да за­кон ука­зы­ва­ет на то, что до­го­вор под­ле­жит ре­гис­т­ра­ции, этот до­го­вор счи­та­ет­ся зак­лю­чен­ным толь­ко в мо­мент ре­гис­т­ра­ции. Од­на­ко, как мы ви­дим, в час­ти вто­рой ГК РФ за­ко­но­да­тель при­ме­ни­тель­но к не­ко­то­рым сдел­кам спе­ци­аль­но дуб­ли­ру­ет дан­ное пра­ви­ло, а в от­но­ше­нии дру­гих - ог­ра­ни­чи­ва­ет­ся упо­ми­на­ни­ем о том, что они под­ле­жат ре­гис­т­ра­ции.

 Судебная прак­ти­ка в дан­ном слу­чае пош­ла по пу­ти ис­тол­ко­ва­ния этих раз­ли­чий как кри­те­рия для при­ме­не­ния по­ло­же­ния п. 3 ст. 433 ГК РФ, сде­лав вы­вод о том, что от­сут­с­т­вие ре­гис­т­ра­ции вле­чет не­зак­лю­чен­ность до­го­во­ра толь­ко в слу­ча­ях, спе­ци­аль­но ого­во­рен­ных в за­ко­не. Нет­руд­но за­ме­тить, что та­кой вы­вод на­хо­дит­ся в про­ти­во­ре­чии с со­дер­жа­ни­ем п. 3 ст. 433 ГК РФ, пра­ви­ло ко­то­ро­го дол­ж­но при­ме­нять­ся, ес­ли за­кон не со­дер­жит ино­го пра­ви­ла, т. е. иное пра­ви­ло дол­ж­но быть чет­ко сфор­му­ли­ро­ва­но в за­ко­не. По­это­му пред­с­тав­ля­ет­ся це­ле­со­об­раз­ным при­вес­ти в этом ас­пек­те нор­мы час­тей пер­вой и вто­рой ГК РФ в со­от­вет­с­т­вие друг с дру­гом. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ при этом мож­но бы­ло бы из­ло­жить в сле­ду­ющей ре­дак­ции:

 Договор, под­ле­жа­щий го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, счи­та­ет­ся зак­лю­чен­ным с мо­мен­та его ре­гис­т­ра­ции в слу­ча­ях, ус­та­нов­лен­ных вто­рой час­тью нас­то­яще­го Ко­дек­са.

 Такое из­ме­не­ние при­ве­ло бы в со­от­вет­с­т­вие за­кон с ус­та­но­вив­шей­ся прак­ти­кой его при­ме­не­ния. Вмес­те с тем за­кон в этой час­ти, по мне­нию ав­то­ра, нуж­да­ет­ся в бо­лее глу­бо­кой пе­ре­ра­бот­ке, о чем бу­дет ска­за­но ни­же.

 Даже по­вер­х­нос­т­ный ана­лиз граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва в час­ти пра­во­во­го зна­че­ния ре­гис­т­ра­ции при со­вер­ше­нии сде­лок с нед­ви­жи­мос­тью ос­тав­ля­ет впе­чат­ле­ние слож­нос­ти и про­ти­во­ре­чи­вос­ти ре­гу­ли­ро­ва­ния в рам­ках од­но­го ко­дек­са. В за­ви­си­мос­ти от ви­да сдел­ки ре­гис­т­ра­ция выс­ту­па­ет в од­них слу­ча­ях ус­ло­ви­ем приз­на­ния до­го­во­ра зак­лю­чен­ным, в дру­гих - ус­ло­ви­ем дей­с­т­ви­тель­нос­ти сдел­ки, а в-треть­их - ус­ло­ви­ем воз­ник­но­ве­ния пра­ва.

 Следует за­ду­мать­ся о том, в чем смысл та­кой слож­ной гра­да­ции пра­во­вых пос­лед­с­т­вий ре­гис­т­ра­ции раз­лич­ных ви­дов сде­лок с нед­ви­жи­мос­тью. Сло­жив­ша­яся си­ту­ация пред­с­тав­ля­ет­ся нам от­нюдь не дос­то­ин­с­т­вом дей­с­т­ву­юще­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва, а, ско­рее, его су­щес­т­вен­ным не­дос­тат­ком. Труд­но най­ти ра­ци­ональ­ное объ­яс­не­ние то­му, что до­го­вор куп­ли-про­да­жи жи­лой нед­ви­жи­мос­ти до ре­гис­т­ра­ции не зак­лю­чен, а зак­лю­чен­ность и дей­с­т­ви­тель­ность та­ко­го же до­го­во­ра в от­но­ше­нии не­жи­ло­го по­ме­ще­ния во­об­ще не за­ви­сит от ре­гис­т­ра­ции. Ду­ма­ет­ся, что со­ци­аль­ная зна­чи­мость объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти вряд ли мо­жет быть ос­но­ва­ни­ем для столь раз­лич­но­го под­хо­да к рег­ла­мен­та­ции его зак­лю­че­ния и ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра по по­во­ду это­го объ­ек­та.

 По мне­нию ав­то­ра, бы­ло бы пра­виль­но в со­от­вет­с­т­вии со ст. 432 ГК РФ лю­бой до­го­вор приз­на­вать зак­лю­чен­ным с мо­мен­та дос­ти­же­ния сто­ро­на­ми сог­ла­ше­ния по всем су­щес­т­вен­ным ус­ло­ви­ям до­го­во­ра в тре­бу­емой фор­ме, а с не­соб­лю­де­ни­ем тре­бо­ва­ния о ре­гис­т­ра­ции свя­зы­вать его нич­тож­ность.

 Между тем оче­ви­ден один из кор­ней от­ме­чен­но­го про­ти­во­ре­чия. Он сос­то­ит в ис­к­лю­че­нии но­вым ГК РФ тре­бо­ва­ния о но­та­ри­аль­ной фор­ме до­го­во­ров по по­во­ду объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти. Кон­цеп­ция ны­не дей­с­т­ву­юще­го ко­дек­са сос­то­ит в том, что все (за не­боль­шим ис­к­лю­че­ни­ем) до­го­во­ры об от­чуж­де­нии нед­ви­жи­мос­ти дол­ж­ны зак­лю­чать­ся в прос­той пись­мен­ной фор­ме, но обя­за­тель­но дол­ж­ны быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­ны. Ес­ли в со­от­вет­с­т­вии с ра­нее дей­с­т­во­вав­шим за­ко­но­да­тель­с­т­вом до­го­вор дол­жен был быть и но­та­ри­аль­но удос­то­ве­рен, и за­ре­гис­т­ри­ро­ван (это бы­ло пре­дус­мот­ре­но толь­ко в от­но­ше­нии жи­лой нед­ви­жи­мос­ти - един­с­т­вен­ный вид нед­ви­жи­мос­ти, ко­то­рый на мо­мент при­ня­тия ко­дек­са, на­хо­дил­ся в обо­ро­те), то те­перь ти­пич­на си­ту­ация, ког­да един­с­т­вен­ным "треть­им ли­цом", учас­т­ву­ющим в про­цес­се зак­лю­че­ния до­го­во­ра, ста­но­вит­ся ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган. Ес­ли до из­да­ния дей­с­т­ву­юще­го ГК РФ, нес­мот­ря на от­не­се­ние ре­гис­т­ра­ции к фор­ме до­го­во­ра, и те­ория, и су­деб­ная прак­ти­ка ис­хо­ди­ли из то­го, что пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на жи­лой дом воз­ни­ка­ет из двух юри­ди­чес­ких фак­тов - зак­лю­че­ния до­го­во­ра при но­та­ри­аль­ном удос­то­ве­ре­нии во­ле­изъ­яв­ле­ния сто­рон и го­су­дар­с­т­вен­ной его ре­гис­т­ра­ции, то сов­ре­мен­ное граж­дан­с­кое за­ко­но­да­тель­с­т­во, ус­т­ра­няя но­та­ри­ат из про­цес­са зак­лю­че­ния сдел­ки, объ­ек­тив­но воз­ла­га­ет фун­к­цию удос­то­ве­ре­ния во­ле­изъ­яв­ле­ния сто­рон на ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган, со­еди­няя, та­ким об­ра­зом, мо­мент ре­гис­т­ра­ции и зак­лю­че­ния до­го­во­ра.

  Воп­рос о це­ле­со­об­раз­нос­ти та­ко­го ре­ше­ния да­же при су­щес­т­во­ва­нии адек­ват­ной сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции весь­ма спо­рен. Од­на­ко су­щес­т­ву­ющую се­год­ня сис­те­му ре­гис­т­ра­ции прав нель­зя счи­тать в дос­та­точ­ной сте­пе­ни обес­пе­чи­ва­ющей вы­пол­не­ние фун­к­ций, ра­нее вы­пол­ня­емых но­та­ри­атом ни по фак­ти­чес­ко­му сос­то­янию сис­те­мы, ни по пра­во­во­му обес­пе­че­нию.

 Как уже от­ме­ча­лось, ос­нов­ной фун­к­ци­ей но­та­ри­ата при зак­лю­че­нии до­го­во­ра яв­ля­лось удос­то­ве­ре­ние во­ле­изъ­яв­ле­ния сто­рон. Для это­го на но­та­ри­уса воз­ла­га­лись оп­ре­де­лен­ные обя­зан­нос­ти и пре­дос­тав­ля­лись со­от­вет­с­т­ву­ющие пра­ва. Ес­ли же мы об­ра­тим­ся к За­ко­ну о ре­гис­т­ра­ции, то уви­дим, что у ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на та­кие пра­ва и обя­зан­нос­ти от­сут­с­т­ву­ют. Статья 9 дан­но­го за­ко­на от­но­сит к ком­пе­тен­ции ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на толь­ко про­вер­ку дей­с­т­ви­тель­нос­ти по­дан­ных за­яви­те­лем до­ку­мен­тов на­ли­чия со­от­вет­с­т­ву­ющих прав у под­го­то­вив­ше­го до­ку­мент ли­ца или ор­га­на влас­ти. Пункт 4 наз­ван­ной статьи зап­ре­ща­ет ре­гис­т­ри­ру­юще­му ор­га­ну осу­щес­т­в­лять ка­кую-ли­бо де­ятель­ность, кро­ме пре­дус­мот­рен­ной за­ко­ном. При та­ких об­с­то­ятель­с­т­вах сле­ду­ет кон­с­та­ти­ро­вать, что в слу­чае об­ра­ще­ния за ре­гис­т­ра­ци­ей ми­нуя но­та­ри­уса, в про­цес­се зак­лю­че­ния до­го­во­ра ис­че­за­ет мо­мент удос­то­ве­ре­ния во­ле­изъ­яв­ле­ния сто­рон от име­ни го­су­дар­с­т­ва, что вряд ли пра­виль­но по от­но­ше­нию к сдел­кам, зак­лю­ча­емым с учас­ти­ем фи­зи­чес­ких лиц. На то, что "го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция сде­лок при­об­ре­ла вза­имо­ис­к­лю­ча­ющие чер­ты, од­ни из ко­то­рых свой­с­т­вен­ны го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, дру­гие ха­рак­тер­ны для но­та­ри­аль­но­го удос­то­ве­ре­ния", ука­зы­ва­ет­ся и в Кон­цеп­ции *(250).

 Выходом из соз­дав­ше­го­ся по­ло­же­ния, по на­ше­му мне­нию, мог­ло бы быть вос­ста­нов­ле­ние пра­ви­ла об обя­за­тель­ном но­та­ри­аль­ном удос­то­ве­ре­нии сде­лок с нед­ви­жи­мос­тью с учас­ти­ем фи­зи­чес­ких лиц. Ес­ли же та­кое ре­ше­ние бу­дет по тем или иным при­чи­нам неп­ри­ем­ле­мым, то не­об­хо­ди­мо на­де­лить дол­ж­нос­т­ных лиц ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов пра­ва­ми и обя­зан­нос­тя­ми, свя­зан­ны­ми с удос­то­ве­ре­ни­ем во­ле­изъ­яв­ле­ния учас­т­ни­ков до­го­во­ра.

 Автор в це­лом сог­ла­сен с по­зи­ци­ей ­це­вой, ко­то­рая счи­та­ет, что "сле­ду­ет кри­ти­чес­ки оце­ни­вать от­ме­ну обя­за­тель­ной но­та­ри­аль­ной фор­мы для сде­лок с нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом". Она по­ла­га­ет, что "этот под­ход идет враз­рез с кон­ти­нен­таль­ной пра­во­вой тра­ди­ци­ей ис­поль­зо­ва­ния в об­лас­ти обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти от­нюдь не ад­ми­нис­т­ра­тив­ных, ка­ко­вым яв­ля­ет­ся ре­гис­т­ра­ция, а граж­дан­с­ко-пра­во­вых ин­с­т­ру­мен­тов и не­го­су­дар­с­т­вен­ных ин­с­ти­ту­тов, ка­ко­вым яв­ля­ет­ся но­та­ри­ат. Оба эти ин­с­ти­ту­та вы­пол­ня­ют раз­лич­ные фун­к­ции: но­та­ри­ус удос­то­ве­ря­ет сдел­ку, го­су­дар­с­т­вен­ный ре­гис­т­ра­тор - ре­гис­т­ри­ру­ет пра­во или сдел­ку. Они мо­гут ус­пеш­но фун­к­ци­они­ро­вать, толь­ко вза­им­но до­пол­няя друг дру­га" *(251).

 На не­пос­ле­до­ва­тель­ность норм о ре­гис­т­ра­ции в час­ти ре­гис­т­ра­ции сде­лок со­вер­шен­но спра­вед­ли­во об­ра­ща­ют вни­ма­ние ав­то­ры Кон­цеп­ции, ко­то­рые счи­та­ют, что "в це­лях ус­т­ра­не­ния не­ло­гич­нос­ти норм за­ко­но­да­тель­ных ак­тов, пре­дус­мат­ри­ва­ющих или ис­к­лю­ча­ющих го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию сде­лок с нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом, ис­к­лю­че­ния их про­ти­во­ре­чи­вос­ти, а в не­ко­то­рых слу­ча­ях - из­бы­точ­нос­ти сов­ме­ще­ния ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во с ре­гис­т­ра­ци­ей сде­лок с ним, дуб­ли­ро­ва­ние пол­но­мо­чий но­та­ри­усов и ре­гис­т­ра­то­ров, а так­же в це­лях обес­пе­че­ния дей­с­т­ви­тель­нос­ти обя­за­тель­с­т­вен­ных пра­во­от­но­ше­ний по сдел­ке не­за­ви­си­мо от фак­та ре­гис­т­ра­ции сдел­ки це­ле­со­об­раз­но от­ме­нить го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию сде­лок с нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом" *(252). О не­об­хо­ди­мос­ти от­ме­нить го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию сде­лок пи­шут и мно­гие дру­гие ав­то­ры *(253).

 С этим пред­ло­же­ни­ем мож­но бы­ло бы пол­нос­тью сог­ла­сить­ся, но толь­ко с од­ной ого­вор­кой, ка­са­ющей­ся та­ких сде­лок от­чуж­де­ния, ко­то­рые не­пос­ред­с­т­вен­но не вле­кут пе­ре­хо­да прав на нед­ви­жи­мость. Речь здесь преж­де все­го идет о сдел­ках, зак­лю­чен­ных под от­ла­га­тель­ным ус­ло­ви­ем, ко­то­рое, нап­ри­мер, свя­зы­ва­ет пе­ре­ход пра­ва на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти с пол­ной вып­ла­той по­куп­ной це­ны. По мне­нию ав­то­ра, та­кие, и толь­ко та­кие сдел­ки дол­ж­ны под­ле­жать са­мос­то­ятель­ной ре­гис­т­ра­ции в ка­чес­т­ве об­ре­ме­не­ния вещ­но­го пра­ва про­дав­ца на объ­ект. Не­об­хо­ди­мость ре­гис­т­ра­ции этих сде­лок вы­зы­ва­ет­ся тре­бо­ва­ни­ем за­щи­ты прав как при­об­ре­та­те­ля, так и треть­их лиц, пос­коль­ку за­пись о дан­ной сдел­ке в ре­ес­т­ре бу­дет пре­пят­с­т­во­вать не­доб­ро­со­вес­т­но­му про­дав­цу в зак­лю­че­нии иных сде­лок по по­во­ду объ­ек­та и пре­дуп­реж­дать спо­ры, ко­то­рые не­из­беж­но бу­дут воз­ни­кать в этом слу­чае.

 Однако по­ка в за­кон не вне­се­ны не­об­хо­ди­мые из­ме­не­ния, сле­ду­ет оп­ре­де­лить по­ря­док при­ме­не­ния дей­с­т­ву­юще­го за­ко­на о ре­гис­т­ра­ции вещ­ных прав и сде­лок, на ос­но­ва­нии ко­то­рых эти пра­ва воз­ни­ка­ют.

 Во- первых, воз­ни­ка­ет воп­рос и со­от­но­ше­нии ре­гис­т­ра­ции пра­ва и по­рож­да­ющей его сдел­ки. В со­от­вет­с­т­вии со ст. 153 ГК РФ "сдел­ка­ми приз­на­ют­ся дей­с­т­вия граж­дан и юри­ди­чес­ких лиц, нап­рав­лен­ные на ус­та­нов­ле­ние, из­ме­не­ние, или прек­ра­ще­ние граж­дан­с­ких прав и обя­зан­нос­тей", а п. 1 ст. 8 ГК РФ на­зы­ва­ет до­го­во­ры и иные сдел­ки в ка­чес­т­ве од­но­го из ос­но­ва­ний воз­ник­но­ве­ния граж­дан­с­ких прав. С од­ной сто­ро­ны, сдел­ка - одно из ос­но­ва­ний воз­ник­но­ве­ния пра­ва на нед­ви­жи­мость, под­ле­жа­ще­го ре­гис­т­ра­ции, с дру­гой сто­ро­ны, она, в оп­ре­де­лен­ных слу­ча­ях, са­ма дол­ж­на быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­на, пос­коль­ку без ре­гис­т­ра­ции яв­ля­ет­ся нич­тож­ной (или не­зак­лю­чен­ной), а зна­чит, не мо­жет по­ро­дить со­от­вет­с­т­ву­юще­го пра­ва.

 Означает ли это, что во всех слу­ча­ях со­вер­ше­ния под­ле­жа­щих ре­гис­т­ра­ции сде­лок, вле­ку­щих ус­та­нов­ле­ние, из­ме­не­ние, или прек­ра­ще­ние прав на нед­ви­жи­мость, дол­ж­на быть сна­ча­ла за­ре­гис­т­ри­ро­ва­на дан­ная сдел­ка, а за­тем - пра­во, воз­ник­шее на ее ос­но­ва­нии? Не­об­хо­ди­мо ли, с точ­ки зре­ния тех­но­ло­гии ре­гис­т­ра­ции, вес­ти от­дель­ный ре­естр сде­лок и от­дель­ный ре­естр прав?

 Такой вы­вод, по на­ше­му мне­нию, был бы не­вер­ным.

 Введение от­дель­ной ре­гис­т­ра­ции сде­лок, по­рож­да­ющих вещ­ные пра­ва и са­мих этих прав, при­ве­ло бы к ис­кус­ствен­но­му рас­ч­ле­не­нию еди­но­го по су­ти юри­ди­чес­ко­го фак­та. Нель­зя за­ре­гис­т­ри­ро­вать сдел­ку, вле­ку­щую воз­ник­но­ве­ние пра­ва на объ­ект, и не за­ре­гис­т­ри­ро­вать са­мо это пра­во. Не мо­жет су­щес­т­во­вать и аб­с­т­рак­т­ное во­ле­изъ­яв­ле­ние на ре­гис­т­ра­цию та­кой сдел­ки при от­сут­с­т­вии же­ла­ния за­ре­гис­т­ри­ро­вать те граж­дан­с­кие пра­ва, ко­то­рые по­рож­да­ет эта сдел­ка, пос­коль­ку цель ус­та­нов­ле­ния, из­ме­не­ния и прек­ра­ще­ния граж­дан­с­ких прав яв­ля­ет­ся не­об­хо­ди­мым эле­мен­том лю­бой сдел­ки.

 Поэтому в том слу­чае, ког­да речь идет о сдел­ке, ко­то­рая не­пос­ред­с­т­вен­но вле­чет ус­та­нов­ле­ние, из­ме­не­ние или прек­ра­ще­ние вещ­ных прав, мо­мент ре­гис­т­ра­ции этой сдел­ки дол­жен сов­па­дать с мо­мен­том ре­гис­т­ра­ции со­от­вет­с­т­ву­юще­го пра­ва. В та­ком слу­чае ос­нов­ным объ­ек­том ре­гис­т­ра­ции дол­ж­но счи­тать­ся со­от­вет­с­т­ву­ющее пра­во (оно яв­ля­ет­ся целью, а сдел­ка - сред­с­т­вом), сдел­ка же ре­гис­т­ри­ру­ет­ся как ос­но­ва­ние воз­ник­но­ве­ния это­го пра­ва.

 С точ­ки зре­ния ве­де­ния ре­ес­т­ра дан­ное по­ло­же­ние оз­на­ча­ет не­об­хо­ди­мость вне­се­ния в ре­естр вещ­ных прав за­пи­си о ре­гис­т­ра­ции со­от­вет­с­т­ву­юще­го пра­ва и от­ра­же­ние по­ро­див­шей его сдел­ки в ка­чес­т­ве ос­но­ва­ния его воз­ник­но­ве­ния. Имен­но та­кой под­ход, по на­ше­му мне­нию, ус­та­нав­ли­ва­ют Пра­ви­ла ве­де­ния ЕГРП (да­лее - Пра­ви­ла), ко­то­рые пре­дус­мат­ри­ва­ют вне­се­ние за­пи­си о сдел­ке в гра­фу "До­ку­мен­ты-ос­но­ва­ния". Пункт 19 Пра­вил ука­зы­ва­ет, что в гра­фе "До­ку­мен­ты-ос­но­ва­ния" пе­ре­чис­ля­ют­ся ос­нов­ные рек­ви­зи­ты тех пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов, на ос­но­ва­нии ко­то­рых при­ня­то ре­ше­ние о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав. Имен­но к та­ким до­ку­мен­там от­но­сят­ся, бе­зус­лов­но, и до­ку­мен­ты, от­ра­жа­ющие со­дер­жа­ние со­от­вет­с­т­ву­ющих сде­лок. При этом вне­се­ние за­пи­си о сдел­ке в дан­ную гра­фу для лю­бой сдел­ки оз­на­ча­ет и ее ре­гис­т­ра­цию. Не­за­ви­си­мо от то­го, под­ле­жит та­кая сдел­ка по за­ко­ну ре­гис­т­ра­ции или нет, вне­се­ние ка­кой-ли­бо иной за­пи­си о ней в ре­естр не тре­бу­ет­ся. Нап­ро­тив, от­ра­же­ние сде­лок от­чуж­де­ния, не­пос­ред­с­т­вен­но вле­ку­щих пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти, в ре­ес­т­ре об­ре­ме­не­ний бы­ло бы аб­со­лют­но неп­ра­виль­ным. Меж­ду тем с 1998 по 2003 г., в Пра­ви­лах ве­де­ния ЕГРП *(254) за­пись о сдел­ке на­хо­ди­лась толь­ко в раз­де­ле "обре­ме­не­ния".

 Однако это не по­ме­ша­ло Ми­нюс­ту Рос­сии дать разъ­яс­не­ния о том, что за­пись о сдел­ке сле­ду­ет про­из­во­дить в раз­де­ле "обре­ме­не­ния" во всех слу­ча­ях, ког­да са­ма сдел­ка под­ле­жит ре­гис­т­ра­ции. При этом не бы­ли сде­ла­ны ис­к­лю­че­ния для тех сде­лок, ко­то­рые не­пос­ред­с­т­вен­но вле­кут воз­ник­но­ве­ние вещ­но­го пра­ва. Дан­ная прак­ти­ка фак­ти­чес­ки ис­ка­жа­ла дей­с­т­ви­тель­ное по­ло­же­ние дел, пос­коль­ку од­нов­ре­мен­но с за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ным вещ­ным пра­вом по­ме­ща­ла в ре­естр в ка­чес­т­ве об­ре­ме­не­ния сдел­ку, на ос­но­ва­нии ко­то­рой это пра­во воз­ник­ло. За­пись о прек­ра­ще­нии та­ко­го "обре­ме­не­ния" вно­си­лась в ре­естр толь­ко пос­ле пе­ре­хо­да вещ­но­го пра­ва к но­во­му пра­во­об­ла­да­телю *(255). При та­кой си­ту­ации в вы­пис­ках из ЕГРП и сви­де­тель­с­т­вах о ре­гис­т­ра­ции дан­ная сдел­ка дол­ж­на ука­зы­вать­ся в гра­фе "Обре­ме­не­ния", од­на­ко это не про­ис­хо­ди­ло, так как аб­сур­д­ность та­ко­го ука­за­ния бы­ла впол­не оче­вид­на.

 К со­жа­ле­нию, вмес­то то­го что­бы прин­цип ор­га­ни­за­ции струк­ту­ры ре­ес­т­ра пе­ре­нес­ти на по­ря­док про­ве­де­ния ре­гис­т­ра­ции прав и сде­лок, в Пра­ви­ла бы­ли вне­се­ны из­ме­не­ния, в ре­зуль­та­те ко­то­рых под­разд. II стал на­зы­вать­ся "За­пись о пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти и об иных вещ­ных пра­вах на объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, о сдел­ках об от­чуж­де­нии объ­ек­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, и в этом под­раз­де­ле по­явил­ся под­разд. II-2 - "За­пись о сдел­ке об от­чуж­де­нии" *(256).

 Но, вни­ма­тель­но оз­на­ко­мив­шись со струк­ту­рой ЕГРП, мы уви­дим, что в под­разд. III име­ет­ся спе­ци­аль­ная фор­ма (под­разд. III-IV При­ло­же­ние 6) - "За­пись о сдел­ке". Для ка­ких же сде­лок пре­дус­мот­ре­на дан­ная фор­ма?

 Чтобы ра­зоб­рать­ся с этим воп­ро­сом сле­ду­ет иметь в ви­ду, что, как уже упо­ми­на­лось, не все сдел­ки по по­во­ду нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва не­пос­ред­с­т­вен­но вле­кут воз­ник­но­ве­ние, из­ме­не­ние или прек­ра­ще­ние вещ­ных прав. Нап­ри­мер, сдел­ки, зак­лю­чен­ные под от­ла­га­тель­ным ус­ло­ви­ем, не вле­кут пе­ре­хо­да пра­ва в мо­мент их зак­лю­че­ния и ре­гис­т­ра­ции, этот мо­мент свя­зы­ва­ет­ся с нас­туп­ле­ни­ем в бу­ду­щем со­бы­тия, ко­то­рое мо­жет нас­ту­пить, а мо­жет и не нас­ту­пить. Од­на­ко оче­вид­но, что в си­лу ст. 164, 165 ГК РФ и та­кие сдел­ки в слу­ча­ях, ус­та­нов­лен­ных за­ко­ном, под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, а не бу­ду­чи за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ны­ми, яв­ля­ют­ся нич­тож­ны­ми, не по­рож­дая у сто­рон прав и обя­зан­нос­тей. В дан­ном слу­чае соз­да­ет­ся си­ту­ация, в ко­то­рой мо­мент зак­лю­че­ния и ре­гис­т­ра­ции сдел­ки и мо­мент, ког­да воз­ни­ка­ют ос­но­ва­ния для ре­гис­т­ра­ции пра­ва, не сов­па­да­ют.

 С точ­ки зре­ния про­цес­са ре­гис­т­ра­ции это оз­на­ча­ет, что сна­ча­ла бу­дет за­ре­гис­т­ри­ро­ва­на сдел­ка, а за­тем при под­т­вер­ж­де­нии нас­туп­ле­ния пре­дус­мот­рен­но­го в ней ус­ло­вия - ус­та­нов­ле­ние, из­ме­не­ние или прек­ра­ще­ние пра­ва.

 Применительно к сдел­ке, по­рож­да­ющей не­пос­ред­с­т­вен­но пра­во, мы приш­ли к вы­во­ду, что ее мес­то - в раз­де­ле "Осно­ва­ния" в ре­ес­т­ре. Оче­вид­но, что для рас­смат­ри­ва­емо­го те­перь ви­да сде­лок дан­ный раз­дел не под­хо­дит, пос­коль­ку они мо­гут стать ос­но­ва­ни­ем воз­ник­но­ве­ния вещ­но­го пра­ва, а мо­гут и не стать, в за­ви­си­мос­ти от нас­туп­ле­ния или не­нас­туп­ле­ния пре­дус­мот­рен­но­го в них ус­ло­вия.

 Любая сдел­ка, ко­то­рая в бу­ду­щем дол­ж­на пов­лечь пе­ре­ход пра­ва от ны­неш­не­го его об­ла­да­те­ля к дру­гой сто­ро­не сдел­ки (сдел­ка с от­ла­га­тель­ным ус­ло­ви­ем, до­го­вор арен­ды с пра­вом вы­ку­па и пр.), выс­ту­па­ет как об­ре­ме­не­ние (огра­ни­че­ние) пра­ва ны­неш­не­го соб­с­т­вен­ни­ка. На пе­ри­од су­щес­т­во­ва­ния этой сдел­ки соб­с­т­вен­ник ог­ра­ни­чен в пра­ве рас­по­ря­же­ния объ­ек­том, объ­ект мо­жет быть им от­чуж­ден, но лишь с пе­ре­хо­дом его обя­за­тельств по сдел­ке к при­об­ре­та­те­лю объ­ек­та.

 Причем в ре­ес­т­ре об­ре­ме­не­ний дол­ж­ны ре­гис­т­ри­ро­вать­ся все сдел­ки, не­пос­ред­с­т­вен­но не вле­ку­щие пе­ре­ход пра­ва. При нас­туп­ле­нии же ус­ло­вия, с ко­то­рым свя­зан пе­ре­ход пра­ва, све­де­ния об этой сдел­ке, а так­же о до­ку­мен­те, под­т­вер­ж­да­ющем нас­туп­ле­ние ус­ло­вия, дол­ж­ны од­нов­ре­мен­но с ре­гис­т­ра­ци­ей пра­ва за­но­сить­ся в гра­фу "До­ку­мен­ты - ос­но­ва­ния". При этом под­ле­жит ре­гис­т­ра­ции прек­ра­ще­ние ра­нее за­ре­гис­т­ри­ро­ван­но­го об­ре­ме­не­ния.

  Сле­ду­ющий воп­рос, ко­то­рый нуж­да­ет­ся в пред­ва­ри­тель­ном рас­смот­ре­нии не­за­ви­си­мо от ви­да сдел­ки от­чуж­де­ния - воп­рос о со­от­но­ше­нии сдел­ки, пе­ре­хо­да пра­ва и пе­ре­да­чи иму­щес­т­ва.

 Анализ прак­ти­ки ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов ря­да субъ­ек­тов Фе­де­ра­ции по­ка­зал, что это со­от­но­ше­ние по­ни­ма­лось ими сле­ду­ющим об­ра­зом. Сдел­ка от­чуж­де­ния пред­с­тав­ля­ет со­бой ос­но­ва­ние для пе­ре­хо­да пра­ва и под­ле­жит са­мос­то­ятель­ной и пред­ва­ри­тель­ной ре­гис­т­ра­ции, пе­ре­ход же пра­ва ре­гис­т­ри­ру­ет­ся на ос­но­ва­нии до­ку­мен­та, под­т­вер­ж­да­юще­го фак­ти­чес­кую пе­ре­да­чу объ­ек­та от преж­не­го пра­во­об­ла­да­те­ля к при­об­ре­та­те­лю. Та­кое ви­де­ние соз­да­ет ба­зу для "двой­ной" ре­гис­т­ра­ции - сна­ча­ла сдел­ки, а за­тем пра­ва. Воп­рос о со­от­но­ше­нии сдел­ки, от­чуж­де­ния и пе­ре­да­чи иму­щес­т­ва на­ми уже рас­смат­ри­вал­ся с при­ве­де­ни­ем су­деб­ной прак­ти­ки *(257). Из про­ве­ден­но­го ана­ли­за мож­но сде­лать вы­вод о не­со­от­вет­с­т­вии за­ко­ну та­кой прак­ти­ки.

 Следует от­ме­тить, что Ми­нюст Рос­сии, ус­та­но­вив по­ря­док ре­гис­т­ра­ции куп­ли-про­да­жи жи­лых по­ме­ще­ний, не свя­зал мо­мент ре­гис­т­ра­ции пе­ре­да­чи пра­ва с мо­мен­том фак­ти­чес­кой пе­ре­да­чи объ­ек­та. В то же вре­мя Ми­нюст Рос­сии ис­хо­дил из то­го, что по же­ла­нию учас­т­ни­ков сдел­ки до­го­вор куп­ли-про­да­жи жи­ло­го по­ме­ще­ния мо­жет быть за­ре­гис­т­ри­ро­ван как од­нов­ре­мен­но с пе­ре­хо­дом пра­ва, так и с раз­ры­вом во вре­ме­ни. Пункт 13 ра­нее упо­мя­ну­той ин­с­т­рук­ции гла­сит: "Если ус­ло­вия до­го­во­ра про­да­жи и вы­ра­жен­ное в за­яв­ле­ни­ях о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра про­да­жи же­ла­ние сто­рон до­го­во­ра про­да­жи до­пус­ка­ют го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию до­го­во­ра про­да­жи и пе­ре­хо­да пра­ва од­нов­ре­мен­но, то до­ку­мен­ты, не­об­хо­ди­мые для го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва, мо­гут быть пре­дос­тав­ле­ны од­нов­ре­мен­но с до­ку­мен­та­ми, не­об­хо­ди­мы­ми для ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра про­да­жи".

 По мне­нию ав­то­ра, дан­ный под­ход вряд ли мож­но приз­нать со­от­вет­с­т­ву­ющим дей­с­т­ву­юще­му за­ко­но­да­тель­с­т­ву. Как уже от­ме­ча­лось, до­го­вор куп­ли-про­да­жи, ес­ли в са­мом до­го­во­ре не со­дер­жат­ся от­ла­га­тель­ные ус­ло­вия, всег­да не­пос­ред­с­т­вен­но нап­рав­лен на пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти про­дав­ца к по­ку­па­те­лю. По­это­му за ука­зан­ным ис­к­лю­че­ни­ем нель­зя за­ре­гис­т­ри­ро­вать до­го­вор, не за­ре­гис­т­ри­ро­вав од­нов­ре­мен­но пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти. Ус­та­нов­ле­ние по­ряд­ка, при ко­то­ром сто­ро­ны, не ука­зав об этом в до­го­во­ре, мо­гут от­нес­ти ре­гис­т­ра­цию пе­ре­хо­да пра­ва на бо­лее поз­д­ний срок, оз­на­ча­ет фак­ти­чес­ки воз­мож­ность до­пол­не­ния до­го­во­ра от­ла­га­тель­ным ус­ло­ви­ем в ус­т­ной фор­ме, что про­ти­во­ре­чит тре­бо­ва­нию о пись­мен­ной фор­ме до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи нед­ви­жи­мос­ти.

 На прак­ти­ке раз­рыв меж­ду ре­гис­т­ра­ци­ей до­го­во­ра и пе­ре­хо­да пра­ва ис­поль­зу­ет­ся для обес­пе­че­ния рас­че­тов по до­го­во­ру: пе­ре­ход пра­ва не ре­гис­т­ри­ру­ет­ся до тех пор, по­ка по­ку­па­тель не внес день­ги за объ­ект. Та­ким об­ра­зом, меж­ду сто­ро­на­ми фак­ти­чес­ки зак­лю­ча­ет­ся до­го­вор с от­ла­га­тель­ным ус­ло­ви­ем в ви­де пол­ной оп­ла­ты обус­лов­лен­ной до­го­во­ром сум­мы. Но ес­ли та­кой по­ря­док от­ра­жен до­го­во­ром, то это и есть до­го­вор с от­ла­га­тель­ным ус­ло­ви­ем, ко­то­рый мо­жет и дол­жен быть за­ре­гис­т­ри­ро­ван как об­ре­ме­не­ние прав про­дав­ца. Но ес­ли это са­мим до­го­во­ром не пре­дус­мот­ре­но, то у по­ку­па­те­ля воз­ни­ка­ет пра­во тре­бо­вать од­нов­ре­мен­ную ре­гис­т­ра­цию и до­го­во­ра, и пе­ре­хо­да пра­ва. При от­ка­зе от их доб­ро­воль­но­го ис­пол­не­ния про­дав­цом тре­бо­ва­ния по­ку­па­те­ля дол­ж­ны быть удов­лет­во­ре­ны су­дом в по­ряд­ке п. 3 ст. 165 ГК РФ.

 Предлагая от­ме­нить ре­гис­т­ра­цию сде­лок, ав­то­ры Кон­цеп­ции од­нов­ре­мен­но вно­сят пред­ло­же­ние "ввес­ти го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию ис­пол­не­ния сде­лок с нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом, пос­коль­ку имен­но ис­пол­не­ние кон­сен­су­аль­ных сде­лок (а не их зак­лю­че­ние) яв­ля­ет­ся ос­но­ва­ни­ем для воз­ник­но­ве­ния, прек­ра­ще­ния ог­ра­ни­че­ния или об­ре­ме­не­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти и иных вещ­ных прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во" *(258). К ана­ло­гич­но­му вы­во­ду при­хо­дит ­с­кий, ко­то­рый пи­шет, что "пред­ме­том ре­гис­т­ра­ции яв­ля­ет­ся тра­ди­ция - дей­с­т­вия сто­рон по пе­ре­да­че иму­щес­т­ва, нап­рав­лен­ные на пе­ре­нос соб­с­т­вен­ности" *(259).