Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 16 )

 Данное пред­ло­же­ние в це­лом воз­ра­же­ний не вы­зы­ва­ет. Его ре­али­за­ция приб­ли­зит дей­с­т­ву­ющую сис­те­му ре­гис­т­ра­ции к гер­ман­с­ко­му пра­ву, где в ка­чес­т­ве ос­но­ва­ния ре­гис­т­ра­ции выс­ту­па­ет вещ­но-пра­во­вой до­го­вор, в ко­то­ром от­сут­с­т­ву­ют ка­кие-ли­бо по­ло­же­ния, кро­ме фик­са­ции фак­та пе­ре­да­чи нед­ви­жи­мос­ти. В то же вре­мя нуж­но иметь в ви­ду, что ре­али­за­ция это­го пред­ло­же­ния пот­ре­бу­ет су­щес­т­вен­но­го пе­рес­мот­ра как граж­дан­с­ко-пра­во­вых норм, так и норм, ус­та­нав­ли­ва­ющих по­ря­док го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость.

 Говоря об объ­ек­тах ре­гис­т­ра­ции, нель­зя не ос­та­но­вить­ся на воп­ро­се о до­ку­мен­тах, ус­та­нав­ли­ва­ющих пра­ва на нед­ви­жи­мость, По­ня­тие пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та рас­смот­ре­но в раз­де­ле 2.7. Сей­час же не­об­хо­ди­мо ре­шить воп­рос о том, яв­ля­ют­ся ли до­ку­мен­ты объ­ек­та­ми ре­гис­т­ра­ции.

 Указ Пре­зи­ден­та РФ от 11 де­каб­ря 1993 г. N 2130, дей­с­т­во­вав­ший до фев­ра­ля 1996 г. в ка­чес­т­ве един­с­т­вен­но­го ак­та фе­де­раль­но­го уров­ня, пос­вя­щен­но­го ре­гис­т­ра­ции, свя­зан­ной с нед­ви­жи­мос­тью, на­зы­вал­ся "О го­су­дар­с­т­вен­ном зе­мель­ном ка­дас­т­ре и ре­гис­т­ра­ции до­ку­мен­тов о пра­вах на нед­ви­жи­мость" *(260). Это наз­ва­ние пря­мо ори­ен­ти­ро­ва­но на то, что ре­гис­т­ра­ции под­ле­жат не пра­ва, а до­ку­мен­ты об этих пра­вах. Статья 233 ГК РСФСР 1964 г. го­во­ри­ла об обя­за­тель­ной ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи жи­ло­го до­ма, и на прак­ти­ке эта ре­гис­т­ра­ция осу­щес­т­в­ля­лась имен­но как ре­гис­т­ра­ция со­от­вет­с­т­ву­юще­го до­ку­мен­та.

 Гражданский ко­декс РФ 1994 г. го­во­рит о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав, го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции сде­лок и (в час­ти вто­рой) о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции от­дель­ных до­го­во­ров.

 Отвечая на воп­рос о том, яв­ля­ет­ся ли до­го­вор как до­ку­мент са­мос­то­ятель­ным объ­ек­том ре­гис­т­ра­ции, не­об­хо­ди­мо рас­смот­реть та­кие по­ня­тия, как сдел­ка и фор­ма сдел­ки.

 Если сдел­ка - это дей­с­т­вие, нап­рав­лен­ное на ус­та­нов­ле­ние, из­ме­не­ние или прек­ра­ще­ние граж­дан­с­ких прав и обя­зан­нос­тей, то фор­ма сдел­ки - это ус­та­нов­лен­ный за­ко­ном спо­соб со­вер­ше­ния этих дей­с­т­вий. При этом для всех сде­лок с нед­ви­жи­мос­тью пись­мен­ная фор­ма яв­ля­ет­ся обя­за­тель­ной, не­соб­лю­де­ние этой фор­мы вле­чет нич­тож­ность сдел­ки. Та­ким об­ра­зом, сдел­ка по по­во­ду объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти не мо­жет су­щес­т­во­вать ина­че, как в фор­ме пись­мен­но­го до­ку­мен­та. По­это­му и ре­гис­т­ра­ция сдел­ки, и, сле­до­ва­тель­но, ре­гис­т­ра­ция воз­ник­ше­го на ее ос­но­ва­нии пра­ва без со­от­вет­с­т­ву­юще­го пись­мен­но­го до­ку­мен­та не­воз­мож­на.

 Но это не оз­на­ча­ет, что до­ку­мент яв­ля­ет­ся объ­ек­том ре­гис­т­ра­ции. При­ме­ни­тель­но к де­ятель­нос­ти ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на в дан­ном слу­чае, по на­ше­му мне­нию, так­же при­ме­ни­мо при­ня­тие фор­мы, как внеш­не­го вы­ра­же­ния де­ятель­нос­ти по ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во. В си­лу вы­ше­из­ло­жен­ных об­с­то­ятельств в от­но­ше­нии прав, воз­ни­ка­ющих из сде­лок, де­ятель­ность ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на не мо­жет про­ис­хо­дить ина­че как в фор­ме оп­ре­де­лен­ных ма­ни­пу­ля­ций по по­во­ду до­ку­мен­тов, со­дер­жа­щих све­де­ния об этих сдел­ках и пра­вах. Имен­но эти до­ку­мен­ты при­ни­ма­ют­ся, ана­ли­зи­ру­ют­ся, све­де­ния из этих до­ку­мен­тов за­но­сят­ся в ре­естр, на до­ку­мен­тах фик­си­ру­ет­ся факт ре­гис­т­ра­ции. По­это­му с точ­ки зре­ния фор­мы мож­но ска­зать, что де­ятель­ность ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на пред­с­тав­ля­ет со­бой ре­гис­т­ра­цию до­ку­мен­тов. Но при этом не­об­хо­ди­мо пом­нить, что со­дер­жа­ние и сущ­ность этой де­ятель­нос­ти оп­ре­де­ля­ет­ся за­ко­ном как ре­гис­т­ра­ция, в пер­вую оче­редь, прав на нед­ви­жи­мость. Ес­ли, как уже го­во­ри­лось, сдел­ка яв­ля­ет­ся сред­с­т­вом ус­та­нов­ле­ния, из­ме­не­ния или прек­ра­ще­ния прав, то до­ку­мент, ее офор­м­ля­ющий, в свою оче­редь, выс­ту­па­ет как сред­с­т­во по от­но­ше­нию к са­мой сдел­ке. По­это­му та­кой до­ку­мент нель­зя, по на­ше­му мне­нию, приз­нать са­мос­то­ятель­ным объ­ек­том ре­гис­т­ра­ции.

 То же са­мое мож­но ска­зать и об иных до­ку­мен­тах, со­дер­жа­щих све­де­ния о пра­вах на нед­ви­жи­мость (нап­ри­мер, сви­де­тель­с­т­во о пра­ве на нас­лед­с­т­во, ре­ше­ние су­да и др.). Ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган (и в этом его от­ли­чие от су­да) мо­жет по­лу­чать све­де­ния о под­ле­жа­щих ре­гис­т­ра­ции пра­вах толь­ко из оп­ре­де­лен­ных до­ку­мен­тов, ко­то­рые по фор­ме и со­дер­жа­нию дол­ж­ны со­от­вет­с­т­во­вать за­ко­ну. Про­вер­ка это­го со­от­вет­с­т­вия ле­жит на ре­гис­т­ри­ру­ющем ор­га­не. Ре­зуль­та­том же этой про­вер­ки яв­ля­ет­ся ре­ше­ние по по­во­ду прав, от­ра­жен­ных в до­ку­мен­те. По­это­му объ­ек­том ре­гис­т­ра­ции выс­ту­па­ет пра­во, а не до­ку­мент. В этом смыс­ле приз­на­ние до­ку­мен­та в ка­чес­т­ве са­мос­то­ятель­но­го объ­ек­та ре­гис­т­ра­ции мог­ло бы при­вес­ти к ли­ше­нию ре­гис­т­ра­ции ее пра­во­во­го со­дер­жа­ния.

 Суммируя вы­ше­из­ло­жен­ное, сфор­му­ли­ру­ем ряд вы­во­дов, ис­ход­ных для по­ни­ма­ния объ­ек­та ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во.

 1. Ос­нов­ным (пер­вич­ным) объ­ек­том ре­гис­т­ра­ции яв­ля­ет­ся пра­во соб­с­т­вен­нос­ти.

 2. Ре­гис­т­ра­ции под­ле­жат его воз­ник­но­ве­ние, из­ме­не­ние и прек­ра­ще­ние.

 3. Ре­гис­т­ра­ция об­ре­ме­не­ний (огра­ни­че­ний) пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти яв­ля­ет­ся час­т­ным слу­ча­ем ре­гис­т­ра­ции из­ме­не­ния это­го пра­ва.

 4. Ре­гис­т­ра­ция иных (вто­рич­ных) вещ­ных прав пред­с­тав­ля­ет со­бой час­т­ный слу­чай ре­гис­т­ра­ции об­ре­ме­не­ний (огра­ни­че­ний) пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти. Вмес­те с тем ре­гис­т­ра­ции под­ле­жит воз­ник­но­ве­ние, из­ме­не­ние и прек­ра­ще­ние, а так­же об­ре­ме­не­ние (огра­ни­че­ние) са­мих вто­рич­ных вещ­ных прав.

 5. Сдел­ки под­ле­жат ре­гис­т­ра­ции в ка­чес­т­ве ос­но­ва­ний воз­ник­но­ве­ния, из­ме­не­ния или прек­ра­ще­ния вещ­ных прав, ли­бо ос­но­ва­ний воз­ник­но­ве­ния, из­ме­не­ния или прек­ра­ще­ния об­ре­ме­не­ний (огра­ни­че­ний) этих прав. Сдел­ка от­чуж­де­ния с от­ла­га­тель­ным ус­ло­ви­ем са­ма под­ле­жит ре­гис­т­ра­ции как об­ре­ме­не­ние со­от­вет­с­т­ву­юще­го вещ­но­го пра­ва.

 6. До­ку­мен­ты, офор­м­ля­ющие сдел­ки, а так­же до­ку­мен­ты, со­дер­жа­щие све­де­ния о дру­гих юри­ди­чес­ких фак­тах, вле­ку­щих воз­ник­но­ве­ние, из­ме­не­ние или прек­ра­ще­ние вещ­ных прав, не яв­ля­ют­ся объ­ек­том ре­гис­т­ра­ции, а выс­ту­па­ют как един­с­т­вен­ное сред­с­т­во по­лу­че­ния ре­гис­т­ри­ру­ющим ор­га­ном ин­фор­ма­ции об этих сдел­ках и юри­ди­чес­ких фак­тах.

2.6. Понятия ограничения и обременения в отношении недвижимости

 Ограничение и об­ре­ме­не­ние наз­ва­ны в за­ко­не в ка­чес­т­ве объ­ек­тов ре­гис­т­ра­ции. Эти по­ня­тия нуж­да­ют­ся в от­дель­ном рас­смот­ре­нии по ря­ду при­чин. Во-пер­вых, в за­ко­не от­сут­с­т­ву­ют оп­ре­де­ле­ния ука­зан­ных по­ня­тий. Во-вто­рых, в те­ории от­сут­с­т­ву­ет един­с­т­во взгля­дов на то, что по­ни­ма­ет­ся под ог­ра­ни­че­ни­ями и об­ре­ме­не­ни­ями вещ­ных прав. В-треть­их, бу­ду­чи объ­ек­та­ми ре­гис­т­ра­ции, ог­ра­ни­че­ния и об­ре­ме­не­ния дол­ж­ны быть рас­смот­ре­ны имен­но в этом ка­чес­т­ве, пос­коль­ку ука­зан­ные по­ня­тия при­ме­ни­тель­но к ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость (как объ­ек­ты ре­гис­т­ра­ции) мо­гут иметь спе­ци­фи­чес­кое со­дер­жа­ние.

 В со­от­вет­с­т­вии со ст. 131 ГК РФ го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции под­ле­жат ог­ра­ни­че­ния вещ­ных прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во. В то же вре­мя За­кон о ре­гис­т­ра­ции го­во­рит о ре­гис­т­ра­ции ог­ра­ни­че­ний (обре­ме­не­ний). Оба этих по­ня­тия во всех стать­ях ука­зан­но­го за­ко­на ис­поль­зу­ют­ся толь­ко вмес­те, как си­но­ни­мы. О том, что За­кон о ре­гис­т­ра­ции рас­смат­ри­ва­ет дан­ные по­ня­тия как рав­ноз­нач­ные, сви­де­тель­с­т­ву­ет и оп­ре­де­ле­ние, со­дер­жа­ще­еся в пер­вой статье это­го за­ко­на. Сог­лас­но это­му оп­ре­де­ле­нию "огра­ни­че­ния (обре­ме­не­ния) - на­ли­чие ус­та­нов­лен­ных за­ко­ном или упол­но­мо­чен­ны­ми ор­га­на­ми в пре­дус­мот­рен­ном за­ко­ном по­ряд­ке ус­ло­вий, зап­ре­ще­ний, стес­ня­ющих пра­во­об­ла­да­те­ля при осу­щес­т­в­ле­нии пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти ли­бо иных вещ­ных прав на кон­к­рет­ный объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва (сер­ви­ту­та, ипо­те­ки, до­ве­ри­тель­но­го уп­рав­ле­ния, арен­ды, арес­та иму­щес­т­ва и дру­гих)".

 Следует от­ме­тить, что в дей­с­т­ву­ющем за­ко­но­да­тель­с­т­ве от­сут­с­т­ву­ет ка­кое-ли­бо дру­гое оп­ре­де­ле­ние ог­ра­ни­че­ний и об­ре­ме­не­ний. В то же вре­мя, по мне­нию ав­то­ра, при­ве­ден­ное оп­ре­де­ле­ние не вы­дер­жи­ва­ет кри­ти­ки с точ­ки зре­ния пра­виль­нос­ти от­ра­же­ния то­го яв­ле­ния, ко­то­рое оно приз­ва­но оп­ре­де­лить. Во-пер­вых, рас­смат­ри­ва­емая фор­му­ли­ров­ка ог­ра­ни­чи­ва­ет ис­точ­ни­ки воз­ник­но­ве­ния ог­ра­ни­че­ний лишь не­пос­ред­с­т­вен­ным ус­та­нов­ле­ни­ем их за­ко­ном, ли­бо упол­но­мо­чен­ны­ми ор­га­на­ми, аб­со­лют­но не учи­ты­вая воз­мож­ность до­го­вор­но­го про­ис­хож­де­ния об­ре­ме­не­ний и ог­ра­ни­че­ний. В то же вре­мя при ука­за­нии при­мер­но­го пе­реч­ня воз­мож­ных ог­ра­ни­че­ний (обре­ме­не­ний) фор­му­ли­ров­ка За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции при­во­дит ряд об­ре­ме­не­ний, ко­то­рые мо­гут быть ос­но­ва­ны на до­го­во­ре (сер­ви­тут, ипо­те­ка) ли­бо мо­гут воз­ни­кать толь­ко из до­го­во­ра (до­ве­ри­тель­ное уп­рав­ле­ние, арен­да).

 Видимо, в це­лях ис­п­рав­ле­ния этой яв­ной ошиб­ки в п. 1 ст. 4 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции был вклю­чен аб­зац вто­рой: "Огра­ни­че­ния (обре­ме­не­ния) прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, воз­ни­ка­ющие на ос­но­ва­нии до­го­во­ра ли­бо ак­та ор­га­на го­су­дар­с­т­вен­ной влас­ти или ак­та ор­га­на мес­т­но­го са­мо­уп­рав­ле­ния, под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции в слу­ча­ях, пре­дус­мот­рен­ных за­ко­ном" *(261). Но по­лу­чи­лось не очень удач­но. Нес­мот­ря на то что в дан­ной статье и упо­ми­на­ет­ся, что об­ре­ме­не­ния мо­гут иметь до­го­вор­ное про­ис­хож­де­ние, но бо­лее об­щее оп­ре­де­ле­ние, дан­ное в ст. 1, та­ко­го упо­ми­на­ния не со­дер­жит.

 Во- вторых, как пред­с­тав­ля­ет­ся, по­ня­тия ог­ра­ни­че­ния и об­ре­ме­не­ния не яв­ля­ют­ся си­но­ни­ма­ми. При этом сле­ду­ет за­ме­тить, что ес­ли бы они яв­ля­лись си­но­ни­ма­ми, то с точ­ки зре­ния за­ко­но­да­тель­ной тех­ни­ки не бы­ло бы ни­ка­ких ос­но­ва­ний ис­поль­зо­вать в тек­с­те за­ко­на оба эти по­ня­тия.

 Разумеется, при от­сут­с­т­вии за­ко­но­да­тель­но­го оп­ре­де­ле­ния этих по­ня­тий мож­но в те­ории ус­та­нав­ли­вать раз­лич­ное их со­от­но­ше­ние. Од­на­ко с уче­том ана­ли­за упот­реб­ле­ния этих тер­ми­нов в ГК РФ и ус­та­но­вив­шей­ся прак­ти­ки на­ибо­лее оп­ти­маль­ным пред­с­тав­ля­ет­ся сле­ду­ющий под­ход.

 Начнем с рас­смот­ре­ния по­ня­тия ог­ра­ни­че­ния. В рус­ском язы­ке под ог­ра­ни­че­ни­ем по­ни­ма­ет­ся грань, пре­дел, ру­беж; удер­жа­ние в из­вес­т­ных рам­ках, гра­ни­цах; пра­ви­ло, ог­ра­ни­чи­ва­ющее ка­кие-ли­бо дей­с­т­вия; стес­не­ние оп­ре­де­лен­ны­ми ус­ло­ви­ями; ли­ми­ти­ро­ва­ние сфе­ры де­ятель­нос­ти, су­же­ние воз­мож­нос­тей; то, что стес­ня­ет, ста­вит ко­го-ли­бо, что-ли­бо в ка­кие-ли­бо гра­ни­цы, рам­ки и т. п. *(262)

 ­ко оп­ре­де­ля­ет пра­во­вое ог­ра­ни­че­ние как "пра­во­вое сдер­жи­ва­ние про­ти­во­за­кон­но­го де­яния, соз­да­ющее ус­ло­вия для удов­лет­во­ре­ния ин­те­ре­сов кон­т­р­субъ­ек­та и об­щес­т­вен­ных ин­те­ре­сов в ох­ра­не и за­щи­те; это ус­та­нов­лен­ные в пра­ве гра­ни­цы, в пре­де­лах ко­то­рых субъ­ек­ты дол­ж­ны дей­с­т­во­вать; это ис­к­лю­че­ние оп­ре­де­лен­ных воз­мож­нос­тей в де­ятель­нос­ти лиц" *(263). Та­кое об­ще­те­оре­ти­чес­кое оп­ре­де­ле­ние от­ра­жа­ет со­дер­жа­ние по­ня­тие ог­ра­ни­че­ния в пра­ве во­об­ще. Нам же не­об­хо­ди­мо рас­смот­реть по­ня­тие ог­ра­ни­че­ния в от­но­ше­нии к вещ­ным пра­вам и их го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции.

 Рассматривая воп­рос о по­ня­тии ог­ра­ни­че­ния при­ме­ни­тель­но к вещ­ным пра­вам, нуж­но ис­хо­дить из ст. 209 ГК РФ, в со­от­вет­с­т­вии с ко­то­рой "соб­с­т­вен­ник впра­ве по сво­ему ус­мот­ре­нию со­вер­шать в от­но­ше­нии при­над­ле­жа­ще­го ему иму­щес­т­ва лю­бые дей­с­т­вия, не про­ти­во­ре­ча­щие за­ко­ну и иным пра­во­вым ак­там и не на­ру­ша­ющие пра­ва и ох­ра­ня­емые за­ко­ном ин­те­ре­сы дру­гих лиц, в том чис­ле от­чуж­дать свое иму­щес­т­во в соб­с­т­вен­ность дру­гим ли­цам, пе­ре­да­вать им, ос­та­ва­ясь соб­с­т­вен­ни­ком, пра­ва вла­де­ния, поль­зо­ва­ния и рас­по­ря­же­ния иму­щес­т­вом, от­да­вать иму­щес­т­во в за­лог и об­ре­ме­нять его дру­ги­ми спо­со­ба­ми, рас­по­ря­жать­ся им иным об­ра­зом".

 В дан­ной нор­ме сфор­му­ли­ро­ва­ны об­щие ис­ход­ные ус­ло­вия осу­щес­т­в­ле­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти. Сог­лас­но этой фор­му­ли­ров­ке дей­с­т­вия соб­с­т­вен­ни­ка в от­но­ше­нии при­над­ле­жа­ще­го иму­щес­т­ва всег­да ог­ра­ни­чи­ва­ют­ся за­ко­ном, ины­ми пра­во­вы­ми ак­та­ми, а так­же пра­ва­ми и ох­ра­ня­емы­ми за­ко­ном ин­те­ре­са­ми дру­гих лиц. При этом оче­вид­но, что за­кон име­ет в ви­ду нор­мы об­ще­го ха­рак­те­ра, не оп­ре­де­ля­ющие ре­жим кон­к­рет­но­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, а так­же рас­смат­ри­ва­ет в об­щем пла­не пра­ва и ин­те­ре­сы граж­дан, ко­то­рые дол­жен соб­лю­дать каж­дый соб­с­т­вен­ник, а не соб­с­т­вен­ник кон­к­рет­но­го иму­щес­т­ва по от­но­ше­нию к кон­к­рет­ным ли­цам. Эти рам­ки осу­щес­т­в­ле­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти нель­зя счи­тать ог­ра­ни­че­ни­ями в том смыс­ле, в ко­то­ром дан­ное по­ня­тие ис­поль­зу­ет­ся в за­ко­но­да­тель­с­т­ве, пос­коль­ку они сос­тав­ля­ют эле­мент ре­жи­ма соб­с­т­вен­нос­ти лю­бо­го иму­щес­т­ва. Ог­ра­ни­че­ни­ями же яв­ля­ют­ся лю­бые от­к­ло­не­ния от об­щих ра­мок осу­щес­т­в­ле­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти. Так, нап­ри­мер, эле­мен­том об­ще­го ре­жи­ма лю­бо­го зда­ния яв­ля­ет­ся зап­ре­ще­ние его ре­кон­с­т­рук­ции без со­от­вет­с­т­ву­юще­го раз­ре­ше­ния. К об­ще­му ре­жи­му лю­бо­го зда­ния от­но­сит­ся так­же обя­зан­ность соб­с­т­вен­ни­ка не осу­щес­т­в­лять в этом зда­нии ка­ких-ли­бо дей­с­т­вий, ко­то­рые на­но­си­ли бы ущерб пра­вам и за­кон­ным ин­те­ре­сам вла­дель­цев со­сед­них объ­ек­тов. Но ес­ли ин­ди­ви­ду­аль­ным ак­том ус­та­нов­ле­но зап­ре­ще­ние про­ве­де­ния оп­ре­де­лен­но­го ро­да ре­кон­с­т­рук­ции (нап­ри­мер, зап­ре­ще­ние над­с­т­рой­ки зда­ния), ли­бо соб­с­т­вен­ник зда­ния по сог­ла­ше­нию с соб­с­т­вен­ни­ком со­сед­не­го зда­ния обя­зан пред­с­та­вить пос­лед­не­му воз­мож­ность поль­зо­ва­ния на­хо­дя­щей­ся в зда­нии элек­т­ри­чес­кой под­с­тан­ци­ей или га­ра­жом, то в этом слу­чае речь идет об ог­ра­ни­че­нии прав соб­с­т­вен­ни­ка кон­к­рет­но­го объ­ек­та.

 В. П. Ка­мы­шан­с­кий пред­ла­га­ет раз­ли­чать гра­ни­цу (пре­дел) ли­бо ог­ра­ни­че­ние пра­ва. Тре­бо­ва­ние за­ко­на к соб­с­т­вен­ни­ку учи­ты­вать пра­ва треть­их лиц, по его мне­нию, "есть гра­ни­ца (пре­дел), ес­ли не пред­по­ла­га­ет воз­мож­нос­ти не­соб­с­т­вен­ни­ка втор­гать­ся в сфе­ру юри­ди­чес­ко­го гос­под­с­т­ва соб­с­т­вен­ни­ка" и "есть ог­ра­ни­че­ние, ес­ли су­же­ние воз­мож­нос­тей соб­с­т­вен­ни­ка осу­щес­т­в­лять пра­во­мо­чия обус­лов­ле­но внеш­ним воз­дей­с­т­ви­ем, втор­же­ни­ем треть­их лиц в сфе­ру юри­ди­чес­ко­го гос­под­с­т­ва соб­с­т­вен­ни­ка пос­ред­с­т­вом пре­дос­тав­ле­ния им воз­мож­нос­ти осу­щес­т­в­ле­ния от­дель­ных пра­во­мо­чий соб­с­т­вен­ника" *(264). Он же пред­ла­га­ет раз­ли­чать по­ня­тия "пра­во­вые ог­ра­ни­че­ния" и "огра­ни­че­ния пра­ва". По его мне­нию, "под пра­во­вы­ми ог­ра­ни­че­ни­ями не­об­хо­ди­мо по­ни­мать со­во­куп­ность эле­мен­тов ме­ха­низ­ма пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния, нап­рав­лен­ных на ус­та­нов­ле­ние пре­де­лов (гра­ни­цы) доз­во­лен­но­го по­ве­де­ния субъ­ек­тов". Ог­ра­ни­че­ния же пра­ва "поз­во­ля­ют в рам­ках соб­с­т­вен­ных гра­ниц субъ­ек­тив­но­го пра­ва очень гиб­ко учи­ты­вать и обес­пе­чи­вать на­ибо­лее важ­ные пра­ва и за­кон­ные ин­те­ре­сы дру­гих лиц и об­щес­т­ва в це­лом. Гра­ни­цы пра­ва приз­ва­ны ох­ра­нять сво­бо­ду лич­нос­ти внут­ри обоз­на­чен­ных пре­де­лов. Ог­ра­ни­че­ния пра­ва ус­та­нав­ли­ва­ют­ся "в це­лях за­щи­ты" (п. 2 ст. 1 ГК РФ), т. е. для ус­т­ра­не­ния на­ру­шен­ных жиз­нен­но важ­ных прав и за­кон­ных ин­те­ре­сов дру­гих лиц, обес­пе­че­ния обо­ро­ны стра­ны и бе­зо­пас­нос­ти го­су­дар­с­тва" *(265). При дан­ном под­хо­де на пер­вое мес­то пос­тав­лен кри­те­рий внут­рен­не­го (са­мим пра­вом) или внеш­не­го (со сто­ро­ны треть­их лиц) ха­рак­те­ра ус­та­нов­ле­ния гра­ниц пра­ва.

 Несколько иной кри­те­рий был пред­ло­жен ­ше­не­ви­чем, ко­то­рый де­лил "пра­во учас­тия" на об­щее и час­т­ное. "Оно есть об­щее, - пи­сал он, - ког­да учас­тие в вы­го­дах иму­щес­т­ва ус­та­нав­ли­ва­ет­ся в поль­зу всех без изъ­ятия; оно есть час­т­ное, ког­да учас­тие ус­та­нав­ли­ва­ет­ся един­с­т­вен­но и ис­к­лю­чи­тель­но в поль­зу ка­ко­го-ли­бо пос­то­ян­но­го ли­ца" *(266).

 Здесь на пер­вом мес­те - круг субъ­ек­тов, в поль­зу ко­то­рых ог­ра­ни­че­но пра­во. Нуж­но иметь в ви­ду, что та­кое де­ле­ние и раз­ли­чие меж­ду об­щим ре­жи­мом иму­щес­т­ва и его ог­ра­ни­че­ни­ями не од­но и то же. Ог­ра­ни­че­ния, ус­та­нов­лен­ные в пуб­лич­ных ин­те­ре­сах, не си­но­ним ог­ра­ни­че­ний, ус­та­нов­лен­ных за­ко­ном. По­это­му, ес­ли в пуб­лич­ных ин­те­ре­сах ус­та­нав­ли­ва­ют­ся осо­бые гра­ни­цы осу­щес­т­в­ле­ния пра­ва на кон­к­рет­ный объ­ект, то мы име­ем де­ло с ог­ра­ни­че­ни­ями, а не с эле­мен­том об­ще­го ре­жи­ма иму­щес­т­ва.

 Проводить раз­ли­чия меж­ду эле­мен­та­ми об­ще­го ре­жи­ма объ­ек­та и ог­ра­ни­че­ни­ями пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на не­го очень важ­но имен­но с точ­ки зре­ния воп­ро­сов го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость.

 Вполне оче­вид­но, что ст. 131 ГК РФ го­во­рит о не­об­хо­ди­мос­ти ре­гис­т­ра­ции ог­ра­ни­че­ний в соб­с­т­вен­ном смыс­ле это­го сло­ва. В то же вре­мя при ана­ли­зе пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов ре­гис­т­ра­то­рам не всег­да бы­ва­ет прос­то ус­та­но­вить, ка­кие ог­ра­ни­че­ния, под­ле­жа­щие ре­гис­т­ра­ции, со­дер­жат­ся в до­ку­мен­те.

 Так, нап­ри­мер, сто­ро­на­ми до­го­во­ров от­чуж­де­ния час­то вклю­ча­ют­ся в до­го­вор мно­го­чис­лен­ные обя­зан­нос­ти при­об­ре­та­те­ля объ­ек­та, ко­то­рые, од­на­ко, боль­шей час­тью ха­рак­те­ри­зу­ют обя­зан­нос­ти лю­бо­го соб­с­т­вен­ни­ка нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва. К при­ме­ру, в до­го­вор иног­да вклю­ча­ют­ся по­ло­же­ния, ха­рак­те­ри­зу­ющие бре­мя со­дер­жа­ния иму­щес­т­ва (ст. 210 ГК РФ), та­кие, как обя­зан­ность про­ве­де­ния те­ку­ще­го и ка­пи­таль­но­го ре­мон­та, зак­лю­че­ния до­го­во­ров на теп­ло - и элек­т­рос­наб­же­ние и пр. Пред­с­тав­ля­ет­ся, что пе­ре­чис­лен­ные обя­зан­нос­ти не мо­гут быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­ны в ка­чес­т­ве ог­ра­ни­че­ния, не­за­ви­си­мо от же­ла­ния учас­т­ни­ков до­го­во­ра.

 С уче­том при­ве­ден­ных со­об­ра­же­ний сле­ду­ет выс­ка­зать еще од­но за­ме­ча­ние в ад­рес оп­ре­де­ле­ния ог­ра­ни­че­ния (обре­ме­не­ния) в За­ко­не о ре­гис­т­ра­ции. В этом оп­ре­де­ле­нии го­во­рит­ся, что ог­ра­ни­че­ния и об­ре­ме­не­ния мо­гут быть ус­та­нов­ле­ны не­пос­ред­с­т­вен­но за­ко­ном. Меж­ду тем, по мне­нию ав­то­ра, ог­ра­ни­че­ние как объ­ект ре­гис­т­ра­ции (а имен­но в ка­чес­т­ве та­ко­во­го оно и оп­ре­де­ля­ет­ся в За­ко­не о ре­гис­т­ра­ции) от­ли­ча­ет­ся имен­но тем, что из­ме­ня­ет со­дер­жа­ние пра­во­мо­чий соб­с­т­вен­ни­ка по срав­не­нию с об­щим ре­жи­мом, ус­та­нов­лен­ным не­пос­ред­с­т­вен­но за­ко­ном. Ра­зу­ме­ет­ся, нель­зя не приз­нать, что ряд ог­ра­ни­че­ний прав соб­с­т­вен­ни­ка мо­гут воз­ни­кать на ос­но­ва­нии норм за­ко­на. Так воз­ни­ка­ет за­лог при про­да­же то­ва­ра в кре­дит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и пе­ре­да­че нед­ви­жи­мос­ти под вып­ла­ту рен­ты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Од­на­ко в этих слу­ча­ях речь идет не об ус­та­нов­ле­нии ог­ра­ни­че­ний прав соб­с­т­вен­ни­ка не­пос­ред­с­т­вен­но за­ко­ном, а об ав­то­ма­ти­чес­ком воз­ник­но­ве­нии этих ог­ра­ни­че­ний при со­вер­ше­нии соб­с­т­вен­ни­ком со­от­вет­с­т­ву­ющих дей­с­т­вий. По­это­му, оп­ре­де­ляя по­ня­тие ог­ра­ни­че­ния прав, не­об­хо­ди­мо го­во­рить не об ус­та­нов­ле­нии их за­ко­ном, а об их воз­ник­но­ве­нии (уста­нов­ле­нии) на ос­но­ва­нии за­ко­на. В про­тив­ном слу­чае бу­дет по­те­ря­на грань меж­ду ог­ра­ни­че­ни­ем, яв­ля­ющим­ся объ­ек­том ре­гис­т­ра­ции, и об­щи­ми рам­ка­ми пра­во­мо­чий соб­с­т­вен­ни­ка.

 Итак, ог­ра­ни­че­ние пра­ва на нед­ви­жи­мость мож­но оп­ре­де­лить как ус­та­нов­лен­ное на ос­но­ва­нии за­ко­на, ли­бо упол­но­мо­чен­ны­ми ор­га­на­ми, ли­бо на ос­но­ва­нии сдел­ки умень­ше­ние пра­во­мо­чий соб­с­т­вен­ни­ка по срав­не­нию с объ­емом пра­во­мо­чий, ус­та­нов­лен­ным за­ко­ном не­пос­ред­с­т­вен­но.

 Теперь пе­рей­дем к по­ня­тию об­ре­ме­не­ния и его со­от­но­ше­нию с по­ня­ти­ем ог­ра­ни­че­ния. Пы­та­ясь про­вес­ти это раз­г­ра­ни­че­ние, ­бах пи­шет: "Огра­ни­че­ния, на­ла­га­емые на соб­с­т­вен­ни­ка за­ко­ном или су­деб­ным ре­ше­ни­ем, про­яв­ля­ют­ся, преж­де все­го, в зат­ра­ги­ва­нии эле­мен­тов при­над­ле­жа­ще­го ему пра­ва. При­ме­ни­тель­но к ус­та­нов­ле­нию об­ре­ме­не­ний ог­ра­ни­че­ния фик­си­ру­ют­ся в нор­мах, не до­пус­ка­ющих об­ре­ме­не­ния в оп­ре­де­лен­ных слу­ча­ях" *(267). Пред­ла­га­ет раз­г­ра­ни­чи­вать эти по­ня­тия и В. П. Ка­мы­шан­с­кий, ко­то­рый по­ла­га­ет, что об­ре­ме­не­ние - "это прив­не­сен­ное из­в­не пра­во треть­их лиц, пре­пят­с­т­ву­ющее соб­с­т­вен­ни­ку ве­щи сво­бод­но в пол­ном объ­еме ре­али­зо­вать свои пра­во­мо­чия. Об­ре­ме­не­ние мо­жет пред­по­ла­гать пе­ре­ход вмес­те с вещью к но­во­му соб­с­т­вен­ни­ку и не­ко­то­рых обя­зан­нос­тей по от­но­ше­нию к оп­ре­де­лен­ным ли­цам, свя­зан­ных с при­об­ре­тен­ной вещью. Ог­ра­ни­че­ния, в свою оче­редь, есть от­вет­ная ре­ак­ция соб­с­т­вен­ни­ка на об­ре­ме­не­ния, ко­то­рая вы­нуж­да­ет его воз­дер­жи­вать­ся от оп­ре­де­лен­ных дей­с­т­вий в от­но­ше­нии при­над­ле­жа­ще­го ему иму­щес­т­ва, стес­ня­ет его" *(268). Та­кой под­ход к раз­г­ра­ни­че­нию рас­смат­ри­ва­емых по­ня­тий вряд ли мож­но приз­нать удач­ным, пос­коль­ку он оп­ре­де­ля­ет об­ре­ме­не­ния как неч­то внеш­нее по от­но­ше­нию к субъ­ек­ту пра­ва, а ог­ра­ни­че­ние - как его "внут­рен­нюю" свя­зан­ность, обус­лов­лен­ную на­ли­чи­ем об­ре­ме­не­ний. Нам бо­лее важ­ным пред­с­тав­ля­ет­ся иной ас­пект это­го со­от­но­ше­ния.

 Прежде все­го, ана­ли­зи­руя текст обе­их час­тей ГК РФ, мож­но од­ноз­нач­но оп­ре­де­лить, что тер­мин "огра­ни­че­ние" в том смыс­ле, ко­то­рый при­да­ет ему ст. 131 и За­кон о ре­гис­т­ра­ции, всег­да ис­поль­зу­ет­ся при­ме­ни­тель­но к граж­дан­с­ким пра­вам, в то вре­мя как тер­мин "обре­ме­не­ние" от­но­сит­ся к иму­щес­т­ву (см. ст. 274, 275, 460, 586, 704, 1019 ГК РФ). При этом дан­ный под­ход вы­дер­жи­ва­ет­ся весь­ма жес­т­ко - ниг­де в ука­зан­ном ко­дек­се не го­во­рит­ся об "обре­ме­не­нии прав" или "огра­ни­че­нии иму­щес­т­ва".

 По мне­нию ав­то­ра, та­кой под­ход за­ко­но­да­те­ля не слу­ча­ен. Спе­ци­фи­ка об­ре­ме­не­ния как пра­во­вой ка­те­го­рии сос­то­ит в том, что оно не­раз­рыв­но свя­за­но с кон­к­рет­ным иму­щес­т­вом, су­щес­т­ву­ет и сох­ра­ня­ет свое со­дер­жа­ние не­за­ви­си­мо от сме­ны соб­с­т­вен­ни­ка это­го иму­щес­т­ва. Так, нап­ри­мер, ст. 274 ГК РФ го­во­рит об об­ре­ме­не­нии зе­мель­но­го учас­т­ка сер­ви­ту­том, а п. 1 ст. 275 ГК РФ спе­ци­аль­но ука­зы­ва­ет, что "сер­ви­тут сох­ра­ня­ет­ся в слу­чае пе­ре­хо­да прав на зе­мель­ный учас­ток, ко­то­рый об­ре­ме­нен этим сер­ви­ту­том, к дру­го­му ли­цу". От­но­ся рен­ту к об­ре­ме­не­ни­ям, ГК РФ в ст. 586 фор­му­ли­ру­ет ана­ло­гич­ное пра­ви­ло: "рен­та об­ре­ме­ня­ет зе­мель­ный учас­ток, пред­п­ри­ятие, зда­ние, со­ору­же­ние или дру­гое нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, пе­ре­дан­ное под ее вып­ла­ту. В слу­чае от­чуж­де­ния та­ко­го иму­щес­т­ва пла­тель­щи­ком рен­ты его обя­за­тель­с­т­ва по до­го­во­ру рен­ты пе­ре­хо­дят на при­об­ре­та­те­ля иму­щес­т­ва". Та­кое же пра­ви­ло сфор­му­ли­ро­ва­но и в ст. 617 ГК РФ при­ме­ни­тель­но к арен­де, хо­тя арен­да и не наз­ва­на об­ре­ме­не­ни­ем. В ст. 31 Фе­де­раль­но­го за­ко­на "О при­ва­ти­за­ции го­су­дар­с­т­вен­но­го и му­ни­ци­паль­но­го иму­щес­т­ва" *(269) со­дер­жит­ся пра­ви­ло, сог­лас­но ко­то­ро­му "при от­чуж­де­нии го­су­дар­с­т­вен­но­го или му­ни­ци­паль­но­го иму­щес­т­ва в по­ряд­ке при­ва­ти­за­ции со­от­вет­с­т­ву­ющее иму­щес­т­во мо­жет быть об­ре­ме­не­но ог­ра­ни­че­ни­ями, пре­дус­мот­рен­ны­ми нас­то­ящим Фе­де­раль­ным за­ко­ном или ины­ми фе­де­раль­ны­ми за­ко­на­ми, и пуб­лич­ным сер­ви­ту­том.

 Рассматривая со­от­но­ше­ние по­ня­тий "огра­ни­че­ние прав" и "обре­ме­не­ние иму­щес­т­ва", сле­ду­ет от­ме­тить, что об­ре­ме­не­ние иму­щес­т­ва, как пра­ви­ло, сос­то­ит в ог­ра­ни­че­нии прав его соб­с­т­вен­ни­ка, а имен­но прав вла­де­ния, поль­зо­ва­ния и рас­по­ря­же­ния, при­чем эти ог­ра­ни­че­ния свя­за­ны с на­ли­чи­ем прав на это иму­щес­т­во у треть­их лиц. Так, в слу­чае об­ре­ме­не­ния иму­щес­т­ва сер­ви­ту­том пра­ва соб­с­т­вен­ни­ка иму­щес­т­ва ог­ра­ни­че­ны пра­ва­ми соб­с­т­вен­ни­ка со­сед­не­го учас­т­ка, при арен­де - пра­ва­ми поль­зо­ва­ния арен­да­то­ра и т. д. Од­на­ко сле­ду­ет об­ра­тить вни­ма­ние и на то, что об­ре­ме­не­ние мо­жет вы­ра­жать­ся не толь­ко в ог­ра­ни­че­нии прав вла­де­ния, поль­зо­ва­ния и рас­по­ря­же­ния иму­щес­т­вом, но и в воз­ло­же­нии на соб­с­т­вен­ни­ка иму­щес­т­ва до­пол­ни­тель­ных обя­зан­нос­тей, не­раз­рыв­но свя­зан­ных с вла­де­ни­ем этим иму­щес­т­вом. Имен­но так об­с­то­ит де­ло при об­ре­ме­не­нии иму­щес­т­ва рен­той. Ос­нов­ное со­дер­жа­ние дан­но­го об­ре­ме­не­ния сос­то­ит в обя­зан­нос­ти "вып­ла­чи­вать по­лу­ча­те­лю рен­ту в ви­де оп­ре­де­лен­ной де­неж­ной сум­мы, ли­бо пре­дос­тав­ле­ния средств на его со­дер­жа­ние в иной фор­ме" (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Та­ким об­ра­зом, мы ви­дим, что об­ре­ме­не­ние не всег­да свя­за­но с ог­ра­ни­че­ни­ем прав ли­ца в от­но­ше­нии об­ре­ме­ня­емо­го иму­щес­т­ва.

 В то же вре­мя, рас­смат­ри­вая по­ня­тие ог­ра­ни­че­ния прав, мы мо­жем за­ме­тить, что ог­ра­ни­че­ние прав кон­к­рет­но­го ли­ца в от­но­ше­нии нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва да­ле­ко не всег­да не­раз­рыв­но свя­за­но с этим иму­щес­т­вом и пра­ва­ми на не­го треть­их лиц. В ка­чес­т­ве при­ме­ра мож­но при­вес­ти та­кое ог­ра­ни­че­ние, как арест иму­щес­т­ва или зап­ре­ще­ние со­вер­ше­ния в от­но­ше­нии это­го иму­щес­т­ва оп­ре­де­лен­ных дей­с­т­вий (ст. 134 ГПК РСФСР, ст. 76 АПК РФ). Арест про­из­во­дит­ся в от­но­ше­нии кон­к­рет­но­го иму­щес­т­ва и дей­с­т­ву­ет до его от­ме­ны в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке. По­это­му он мо­жет рас­смат­ри­вать­ся как об­ре­ме­не­ние, сох­ра­ня­ющее свою си­лу не­за­ви­си­мо от сме­ны соб­с­т­вен­ни­ка. Но та­кая ме­ра обес­пе­че­ния ис­ка, как зап­ре­ще­ние от­вет­чи­ку со­вер­шать оп­ре­де­лен­ные дей­с­т­вия (нап­ри­мер, зап­ре­ще­ние рас­по­ря­жать­ся оп­ре­де­лен­ным нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом), не­раз­рыв­но свя­за­на ис­к­лю­чи­тель­но с лич­нос­тью от­вет­чи­ка и не мо­жет сох­ра­нять­ся, ес­ли соб­с­т­вен­ни­ком иму­щес­т­ва яв­ля­ет­ся дру­гое ли­цо.

 Таким об­ра­зом, с од­ной сто­ро­ны, мо­гут су­щес­т­во­вать об­ре­ме­не­ния, ко­то­рые не свя­за­ны с ог­ра­ни­че­ни­ем прав на иму­щес­т­во, а с дру­гой сто­ро­ны, есть та­кие ог­ра­ни­че­ния прав соб­с­т­вен­ни­ка иму­щес­т­ва, ко­то­рые свя­за­ны ис­к­лю­чи­тель­но с его лич­нос­тью и не сох­ра­ня­ют­ся при сме­не соб­с­т­вен­ни­ка.

 С уче­том про­ве­ден­но­го ана­ли­за мож­но бы­ло бы сфор­му­ли­ро­вать сле­ду­ющее оп­ре­де­ле­ние об­ре­ме­не­ния:

 Обременение иму­щес­т­ва - ус­та­нов­лен­ные на ос­но­ва­нии за­ко­нов и иных нор­ма­тив­ных ак­тов или ак­та­ми упол­но­мо­чен­ных ор­га­нов, ли­бо до­го­во­ром и сох­ра­ня­ющи­еся при сме­не пра­во­об­ла­да­те­ля ог­ра­ни­че­ния вещ­ных прав на иму­щес­т­во и спе­ци­аль­ные обя­зан­нос­ти об­ла­да­те­лей этих прав.

 Представляется, что вве­де­ние та­ко­го оп­ре­де­ле­ния в об­щую часть граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва бы­ло бы це­ле­со­об­раз­ным, пос­коль­ку дан­ный тер­мин в за­ко­не ис­поль­зу­ет­ся, а оп­ре­де­ле­ния не име­ет.

 При от­сут­с­т­вии же об­ще­го оп­ре­де­ле­ния об­ре­ме­не­ния для лю­бо­го иму­щес­т­ва это оп­ре­де­ле­ние сле­до­ва­ло бы сфор­му­ли­ро­вать при­ме­ни­тель­но к нед­ви­жи­мос­ти. Та­кое оп­ре­де­ле­ние мог­ло бы су­щес­т­во­вать в За­ко­не о ре­гис­т­ра­ции вмес­те с оп­ре­де­ле­ни­ем ог­ра­ни­че­ния прав на нед­ви­жи­мость.

2.7. Основания государственной регистрации

прав на недвижимость и понятие правоустанавливающих документов

 Установив пра­во­вое зна­че­ние и объ­ек­ты го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, пе­рей­дем к то­му, что оп­ре­де­ля­ет не­пос­ред­с­т­вен­ное со­дер­жа­ние де­ятель­нос­ти ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на. Ос­нов­ным со­дер­жа­ни­ем этой де­ятель­нос­ти яв­ля­ет­ся юри­ди­чес­кий ана­лиз пред­с­тав­ля­емых до­ку­мен­тов для при­ня­тия ре­ше­ния о ре­гис­т­ра­ции или об от­ка­зе в ней. В ст. 13 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции эта де­ятель­ность опи­сы­ва­ет­ся как "пра­во­вая эк­с­пер­ти­за и оцен­ка за­кон­нос­ти сдел­ки; ус­та­нов­ле­ние от­сут­с­т­вия про­ти­во­ре­чий меж­ду за­яв­ля­емы­ми пра­ва­ми и уже за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ны­ми пра­ва­ми на дан­ный объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, а так­же дру­гих ос­но­ва­ний для от­ка­за или при­ос­та­нов­ле­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав".

 Далее ука­зан­ный за­кон оп­ре­де­ля­ет те кри­те­рии, ко­то­ры­ми ре­гис­т­ра­тор дол­жен ру­ко­вод­с­т­во­вать­ся при рас­смот­ре­нии до­ку­мен­тов. При этом в ст. 17 да­ет­ся пе­ре­чень ос­но­ва­ний для ре­гис­т­ра­ции, а в ст. 20 - пе­ре­чень ос­но­ва­ний для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции. Ана­лиз ос­но­ва­ний для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции яв­ля­ет­ся пред­ме­том сле­ду­юще­го раз­де­ла. Сей­час же сле­ду­ет под­чер­к­нуть име­ющу­юся, по мне­нию ав­то­ра, не­ло­гич­ность од­нов­ре­мен­но­го су­щес­т­во­ва­ния двух вы­ше­ука­зан­ных ста­тей. Ес­ли За­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции сфор­му­ли­ро­ван по­зи­тив­ный кри­те­рий - ос­но­ва­ния ре­гис­т­ра­ции, то впол­не оче­вид­ным дол­ж­но быть по­ло­же­ние, при ко­то­ром ре­гис­т­ра­тор, не най­дя пе­ре­чис­лен­ных в этом за­ко­не ос­но­ва­ний, дол­жен от­ка­зать в ре­гис­т­ра­ции. Ес­ли же сфор­му­ли­ро­ван не­га­тив­ный кри­те­рий - ос­но­ва­ния от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции, то при не­ус­та­нов­ле­нии ни од­но­го из этих ос­но­ва­ний, ре­гис­т­ра­ция дол­ж­на быть про­из­ве­де­на (если нет ос­но­ва­ний для ее при­ос­та­нов­ле­ния). Та­ким об­ра­зом, каж­дый из кри­те­ри­ев яв­ля­ет­ся впол­не дос­та­точ­ным для при­ня­тия ре­ше­ния.

 Вместе с тем ана­лиз ст. 17 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, ко­то­рая на­зы­ва­ет­ся "Осно­ва­ния для го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции", при­во­дит к вы­во­ду о том, что на са­мом де­ле она со­дер­жит пе­ре­чень воз­мож­ных пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов. ­де­ева и ­ку­но­ва пи­шут: "… ес­ли ГК РФ ус­та­нав­ли­ва­ет юри­ди­чес­кие дей­с­т­вия или фак­ты, вле­ку­щие воз­ник­но­ве­ние прав, то За­кон о ре­гис­т­ра­ции оп­ре­де­ля­ет их до­ку­мен­таль­ное вы­ра­же­ние - пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющие до­ку­мен­ты, на ос­но­ва­нии ко­то­рых вно­сят­ся ре­гис­т­ра­ци­он­ные за­пи­си" *(270).

 Особенностями это­го пе­реч­ня яв­ля­ют­ся, с од­ной сто­ро­ны, его не­ис­чер­пы­ва­ющий ха­рак­тер, пос­коль­ку пос­ле пе­ре­чис­ле­ния кон­к­рет­ных до­ку­мен­тов он вклю­ча­ет "иные ак­ты пе­ре­да­чи прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним за­яви­те­лю от преж­не­го пра­во­об­ла­да­те­ля", а с дру­гой сто­ро­ны, вклю­че­ние прак­ти­чес­ки в каж­дый пункт пред­ла­га­емо­го пе­реч­ня та­кой оце­ноч­ной ха­рак­те­рис­ти­ки, как со­от­вет­с­т­вие ука­зан­ных до­ку­мен­тов дей­с­т­во­вав­ше­му в пе­ри­од их сос­тав­ле­ния за­ко­но­да­тель­с­т­ву. При на­ли­чии в ст. 20 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции та­ко­го ос­но­ва­ния для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции, как не­со­от­вет­с­т­вие до­ку­мен­тов, пред­с­тав­лен­ных на го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав по фор­ме и со­дер­жа­нию тре­бо­ва­ни­ям дей­с­т­ву­юще­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва, це­ле­со­об­раз­ность су­щес­т­во­ва­ния ст. 17 это­го за­ко­на в ее ны­неш­ней ре­дак­ции вы­зы­ва­ет сом­не­ния.

 В то же вре­мя об­ра­ща­ет на се­бя вни­ма­ние дру­гое об­с­то­ятель­с­т­во. В За­ко­не о ре­гис­т­ра­ции и иных нор­ма­тив­ных ак­тах весь­ма час­то ис­поль­зу­ет­ся по­ня­тие "пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющий до­ку­мент". Од­на­ко ка­кое-ли­бо об­щее оп­ре­де­ле­ние дан­но­го по­ня­тия от­сут­с­т­ву­ет. Оче­вид­но, ст. 17 ука­зан­но­го за­ко­на приз­ва­на за­ме­нить это оп­ре­де­ле­ние, но нам та­кое ре­ше­ние пред­с­тав­ля­ет­ся не­дос­та­точ­но удач­ным. Бо­лее ра­ци­ональ­ным бы­ло бы фор­му­ли­ро­ва­ние в За­ко­не о ре­гис­т­ра­ции ис­ход­но­го оп­ре­де­ле­ния по­ня­тия пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та, т. е. ус­та­нов­ле­ние приз­на­ков, по ко­то­рым этот до­ку­мент мож­но вы­де­лить из ря­да дру­гих до­ку­мен­тов, со­дер­жа­щих све­де­ния о нед­ви­жи­мос­ти и ее вла­дель­цах.

 Необходимость та­ко­го оп­ре­де­ле­ния выз­ва­на ря­дом объ­ек­тив­ных фак­то­ров:

 а) из­ме­не­ни­ями по­ряд­ка офор­м­ле­ния и вы­да­чи пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов в раз­ные пе­ри­оды ис­то­рии го­су­дар­с­т­ва;

 б) от­сут­с­т­ви­ем еди­но­го по­ряд­ка офор­м­ле­ния и вы­да­чи та­ких до­ку­мен­тов в раз­лич­ных ре­ги­онах стра­ны;

 в) мно­го­об­ра­зи­ем ос­но­ва­ний воз­ник­но­ве­ния вещ­ных прав и от­сут­с­т­ви­ем еди­ных тре­бо­ва­ний к офор­м­ле­нию лю­бо­го пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти.

 С уче­том этих об­с­то­ятельств сфор­му­ли­ро­ван­ное в за­ко­не оп­ре­де­ле­ние пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та, с од­ной сто­ро­ны, дол­ж­но оп­ре­де­лить пра­во­вое зна­че­ние лю­бо­го до­ку­мен­та о пра­вах на нед­ви­жи­мость, сос­тав­лен­но­го в лю­бой пе­ри­од вре­ме­ни, а с дру­гой сто­ро­ны, поз­во­лит сфор­му­ли­ро­вать чет­кие тре­бо­ва­ния к лю­бо­му до­ку­мен­ту, ко­то­рый бу­дет сос­тав­лен пос­ле из­да­ния за­ко­на.

 По мне­нию ав­то­ра, пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим дол­жен счи­тать­ся до­ку­мент (со­во­куп­ность до­ку­мен­тов), ко­то­рый на ос­но­ва­нии за­ко­но­да­тель­с­т­ва и нор­ма­тив­ных ак­тов, дей­с­т­во­вав­ших в пе­ри­од его сос­тав­ле­ния, бес­спор­но под­т­вер­ж­да­ет пра­во ука­зан­но­го в нем ли­ца на ука­зан­ный объ­ект нед­ви­жи­мос­ти и при этом не тре­бу­ет для ус­та­нов­ле­ния за­фик­си­ро­ван­но­го в нем пра­ва ка­ких-ли­бо дру­гих до­ку­мен­тов.

 Теперь рас­смот­рим ос­нов­ные приз­на­ки пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та в со­от­вет­с­т­вии с при­ве­ден­ным оп­ре­де­ле­ни­ем.

 1. Со­от­вет­с­т­вие тре­бо­ва­ни­ям за­ко­но­да­тель­с­т­ва и нор­ма­тив­ных ак­тов, дей­с­т­во­вав­ших в пе­ри­од его сос­тав­ле­ния.