Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 34 )

 В слу­чае, ес­ли к за­яв­ле­нию о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции не при­ло­же­ны до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие от­каз ос­таль­ных учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти от по­куп­ки до­ли, ре­гис­т­ра­тор прав обя­зан при­ос­та­но­вить го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию до ис­те­че­ния ме­ся­ца со дня из­ве­ще­ния про­дав­цом до­ли ос­таль­ных учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, ес­ли на день по­да­чи за­яв­ле­ния о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции та­кой срок не ис­тек".

 Действующая ре­дак­ция, в от­ли­чие от пре­ды­ду­щей, ис­к­лю­ча­ет при­ме­не­ние по­ряд­ка, ус­та­нов­лен­но­го дан­ной стать­ей к ка­ким-ли­бо слу­ча­ям, кро­ме про­да­жи нед­ви­жи­мос­ти, при­чем не со­соб­с­т­вен­ни­ку, а пос­то­рон­не­му ли­цу. Од­на­ко и при та­кой ре­дак­ции ос­та­ет­ся от­к­ры­тым один воп­рос - о при­ме­не­нии пра­вил ст. 24 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции к от­чуж­де­нию до­ли в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мость на ос­но­ва­нии до­го­во­ра ме­ны.

 Согласно п. 5 ст. 250 ГК РФ пра­ви­ла этой статьи при­ме­ня­ют­ся так­же при от­чуж­де­нии до­ли по до­го­во­ру ме­ны. Оз­на­ча­ет ли это, что при ме­не до­лей в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти дол­ж­но соб­лю­дать­ся пре­иму­щес­т­вен­ное пра­во при­об­ре­те­ния до­ли со­соб­с­т­вен­ни­ком? По мне­нию ав­то­ра, при­ме­не­ние дан­но­го пра­ви­ла к нед­ви­жи­мос­ти но­сит весь­ма ог­ра­ни­чен­ный ха­рак­тер. На ос­но­ва­нии п. 1 ст. 250 ГК РФ "осталь­ные учас­т­ни­ки до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти име­ют пре­иму­щес­т­вен­ное пра­во по­куп­ки про­да­ва­емой до­ли по це­не, за ко­то­рую она про­да­ет­ся, и на про­чих рав­ных ус­ло­ви­ях". При ме­не дви­жи­мо­го иму­щес­т­ва на дви­жи­мое воз­мож­ность пред­с­тав­ле­ния со­соб­с­т­вен­ни­ком ана­ло­гич­но­го иму­щес­т­ва яв­ля­ет­ся дос­та­точ­но ре­аль­ной. Это мож­но от­нес­ти и к слу­ча­ям ме­ны до­ли в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мость на дви­жи­мое иму­щес­т­во (нап­ри­мер, ме­на до­ли в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти на квар­ти­ру, на ав­то­мо­биль или на стро­итель­ные ма­те­ри­алы). Но при ме­не до­ли в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мость на дру­гое нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во по­ло­же­ние о про­чих рав­ных ус­ло­ви­ях прак­ти­чес­ки не­вы­пол­ни­мо. Лю­бой объ­ект нед­ви­жи­мос­ти всег­да очень ин­ди­ви­ду­ален (хо­тя бы в си­лу от­ли­чия его рас­по­ло­же­ния при про­чих об­щих ха­рак­те­рис­ти­ках). В свя­зи с этим со­соб­с­т­вен­ник ни­ког­да не смо­жет до­ка­зать в су­де, что он мог пре­дос­та­вить объ­ект, аб­со­лют­но ана­ло­гич­ный то­му, ко­то­рый по­лу­чил сов­ла­де­лец иму­щес­т­ва в об­мен на свою до­лю в пра­ве. По­это­му пред­с­тав­ля­ет­ся, что пра­ви­ла п. 1 ст. 24 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции не дол­ж­ны при­ме­нять­ся к ме­не до­ли нед­ви­жи­мос­ти на дру­гую нед­ви­жи­мость (или до­лю в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти на нее).

 Пункт 1 ст. 24 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции в но­вой ре­дак­ции не тре­бу­ет сог­ла­сий на ре­гис­т­ра­цию от дру­гих со­соб­с­т­вен­ни­ков. За­яви­те­лю пред­ла­га­ет­ся пред­с­та­вить "до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие, что про­да­вец до­ли вы­пол­нил тре­бо­ва­ния п. 2 ст. 250 ГК РФ об из­ве­ще­нии о сво­ем на­ме­ре­нии ос­таль­ных со­соб­с­т­вен­ни­ков". Кро­ме то­го, мо­гут быть пред­с­тав­ле­ны до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие их от­каз от по­куп­ки до­ли. При на­ли­чии та­ких от­ка­зов ре­гис­т­ра­ция про­во­дит­ся в об­щем по­ряд­ке, а при их от­сут­с­т­вии - при­ос­та­нав­ли­ва­ет­ся до ис­те­че­ния ме­ся­ца со дня из­ве­ще­ния про­дав­цом ос­таль­ных учас­т­ни­ков, ес­ли на день по­да­чи за­яв­ле­ния та­кой срок не ис­тек.

 Из со­дер­жа­ния рас­смат­ри­ва­емой нор­мы сле­ду­ет нес­коль­ко вы­во­дов. Во-пер­вых, до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие вы­пол­не­ние п. 2 ст. 250 ГК РФ, яв­ля­ют­ся обя­за­тель­ны­ми, не­за­ви­си­мо от на­ли­чия за­яв­ле­ния об от­ка­зе от по­куп­ки. Од­на­ко пред­с­тав­ля­ет­ся, что это не оз­на­ча­ет, что све­де­ния как об уве­дом­ле­нии, так и об от­ка­зе не мо­гут со­дер­жать­ся в од­ном до­ку­мен­те, сос­тав­лен­ном ли­цом, име­ющим пре­иму­щес­т­вен­ное пра­во по­куп­ки. Так, нап­ри­мер, у ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на не бу­дет ос­но­ва­ний тре­бо­вать до­пол­ни­тель­ных до­ку­мен­тов, ес­ли в за­яв­ле­нии об от­ка­зе со­дер­жат­ся све­де­ния о том, что дан­ный учас­т­ник был пись­мен­но уве­дом­лен о про­да­же с ука­за­ни­ем всех ус­ло­вий, ус­та­нов­лен­ных п. 2 ст. 250 ГК РФ. При этом сле­ду­ет об­ра­тить вни­ма­ние на то, что при пра­во­вой эк­с­пер­ти­зе до­ку­мен­тов ре­гис­т­ра­тор дол­жен ус­та­но­вить пол­ную иден­тич­ность ус­ло­вий сдел­ки в уве­дом­ле­нии со­соб­с­т­вен­ни­ка, его от­ка­зе от по­куп­ки (если есть от­каз) и ус­ло­вий до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи, ко­то­рый пред­с­тав­лен на ре­гис­т­ра­цию. Ес­ли ус­ло­вия до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи не со­от­вет­с­т­ву­ют из­ло­жен­ным в уве­дом­ле­нии, в ре­гис­т­ра­ции пра­ва на до­лю дол­ж­но быть от­ка­за­но в свя­зи с не­со­от­вет­с­т­ви­ем пред­с­тав­лен­ных до­ку­мен­тов дей­с­т­ву­юще­му за­ко­но­да­тель­с­т­ву, так как они не сви­де­тель­с­т­ву­ют о над­ле­жа­щем вы­пол­не­нии про­дав­цом тре­бо­ва­ний п. 2 ст. 250 ГК РФ.

 Во- вторых, от­с­чет сро­ка, на ко­то­рый дол­ж­на быть при­ос­та­нов­ле­на ре­гис­т­ра­ция при от­сут­с­т­вии от­ка­зов от по­куп­ки, идет не от мо­мен­та об­ра­ще­ния в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган, а от мо­мен­та из­ве­ще­ния про­дав­цом ос­таль­ных учас­т­ни­ков. По­это­му как для ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на, так и для за­яви­те­лей очень важ­ным ста­но­вит­ся по­ря­док оп­ре­де­ле­ния дня, ко­то­рый счи­та­ет­ся днем из­ве­ще­ния ос­таль­ных учас­т­ни­ков.

 К со­жа­ле­нию, за­кон ни­че­го не го­во­рит об этом, оче­вид­но ос­тав­ляя дан­ный воп­рос на ус­мот­ре­ние ре­гис­т­ра­то­ра, что, как пред­с­тав­ля­ет­ся, нель­зя от­нес­ти к удач­ным ре­ше­ни­ям. Ни­че­го не го­во­рят на этот счет и ука­за­ния Ми­нюс­та Рос­сии. Из че­го же сле­ду­ет ис­хо­дить ре­гис­т­ра­то­ру в дан­ном слу­чае?

 Разумеется, на­илуч­шим ва­ри­ан­том яв­ля­ет­ся лич­ная рас­пис­ка ли­ца в по­лу­че­нии уве­дом­ле­ния с ука­за­ни­ем да­ты. В ка­чес­т­ве до­ка­за­тель­с­т­ва по­лу­че­ния мо­жет слу­жить так­же поч­то­вое уве­дом­ле­ние о вру­че­нии. Как по­ка­за­ло изу­че­ние прак­ти­ки, имен­но та­кое уве­дом­ле­ние ре­гис­т­ра­то­ры приз­на­ют до­ку­мен­том, под­т­вер­ж­да­ющим над­ле­жа­щее уве­дом­ле­ние про­дав­цом дру­гих учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти. Од­на­ко в пер­вом слу­чае воз­ни­ка­ет воп­рос о под­лин­нос­ти под­пи­си, а во вто­ром - воп­рос иден­тич­нос­ти до­ку­мен­та, уве­дом­ле­ние о вру­че­нии ко­то­ро­го приш­ло, то­му до­ку­мен­ту, ко­то­рый в ка­чес­т­ве из­ве­ще­ния пред­с­тав­лен ре­гис­т­ра­то­ру. И в од­ном, и в дру­гом слу­чае воз­мож­ны зло­упот­реб­ле­ния со сто­ро­ны ли­ца, от­чуж­да­юще­го до­лю, ко­то­рые ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган бу­дет ли­шен воз­мож­нос­ти вы­явить.

 Еще бо­лее слож­ной ста­но­вит­ся для ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на си­ту­ация, ког­да пред­с­тав­ле­ны до­ку­мен­ты, сви­де­тель­с­т­ву­ющие толь­ко об от­п­рав­ке уве­дом­ле­ния. Нуж­но ли в этом слу­чае учи­ты­вать вре­мя на дос­тав­ку уве­дом­ле­ния и на дос­тав­ку от­ве­та на не­го? Как ус­та­но­вить, что уве­дом­ле­ние нап­рав­ле­но по над­ле­жа­ще­му ад­ре­су? В об­щем, при дей­с­т­ву­ющей ре­дак­ции п. 1 ст. 24 упо­мя­ну­то­го за­ко­на сле­ду­ет приз­нать, что у ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на прак­ти­чес­ки от­сут­с­т­ву­ет воз­мож­ность объ­ек­тив­но про­ве­рить вы­пол­не­ние про­дав­цом до­ли тре­бо­ва­ний ст. 250 ГК РФ. В дан­ном слу­чае воз­ни­ка­ет воп­рос, для че­го ну­жен та­кой по­ря­док ре­гис­т­ра­ции, ес­ли он не обес­пе­чи­ва­ет вы­пол­не­ние той за­да­чи, для ко­то­рой он вве­ден, а рас­счи­тан ис­к­лю­чи­тель­но на доб­ро­со­вес­т­ность про­дав­ца до­ли?

 Представляется, что за­ко­но­да­тель, имея же­ла­ние ус­т­ра­нить на­ру­ше­ния прав учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, от­чуж­да­ющих и при­об­ре­та­ющих до­ли в пра­ве, до­пу­щен­ные в пер­вой ре­дак­ции ст. 24 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, по­шел слиш­ком да­ле­ко, лик­ви­ди­ро­вав ме­ха­низм обес­пе­че­ния прав дру­гих учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти.

 По мне­нию ав­то­ра, оп­ти­маль­ным был бы по­ря­док, при ко­то­ром в слу­чае от­сут­с­т­вия от­ка­зов от по­куп­ки до­ли ре­гис­т­ра­тор дол­жен сам нап­ра­вить со­от­вет­с­т­ву­ющее уве­дом­ле­ние со­соб­с­т­вен­ни­кам, от­с­чи­ты­вая ме­сяч­ный срок с мо­мен­та нап­рав­ле­ния уве­дом­ле­ния. При этом к ме­сяч­но­му сро­ку не­об­хо­ди­мо до­ба­вить вре­мя на дос­тав­ку уве­дом­ле­ния со­соб­с­т­вен­ни­ку и вре­мя по­лу­че­ния от­ве­та на не­го. Та­ким об­ра­зом, с мо­мен­та нап­рав­ле­ния уве­дом­ле­ния срок при­ос­та­нов­ле­ния дол­жен сос­та­вить 45 дней.

 Уведомления ре­гис­т­ри­ру­ющим ор­га­ном дол­ж­ны нап­рав­лять­ся по ад­ре­сам со­соб­с­т­вен­ни­ков, ко­то­рые ука­за­ны в ЕГРП. При этом ре­гис­т­ра­тор не бу­дет нес­ти от­вет­с­т­вен­нос­ти, ес­ли ад­рес со­соб­с­т­вен­ни­ка из­ме­нил­ся, о чем не бы­ло со­об­ще­но ре­гис­т­ри­ру­юще­му ор­га­ну в по­ряд­ке вне­се­ния из­ме­не­ний в ЕГРП.

 С уче­том этих пред­ло­же­ний текст п. 1 ст. 24 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции мог бы выг­ля­деть сле­ду­ющим об­ра­зом:

 1. Ес­ли при про­да­же до­ли в пра­ве об­щей соб­с­т­вен­нос­ти пос­то­рон­не­му ли­цу к за­яв­ле­нию о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции при­ла­га­ют­ся до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие от­каз ос­таль­ных учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти от по­куп­ки до­ли, офор­м­лен­ные в ор­га­не, осу­щес­т­в­ля­ющем го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав, или но­та­ри­аль­но за­ве­рен­ные, то го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция пра­ва на до­лю в об­щей соб­с­т­вен­нос­ти про­во­дит­ся на об­щих ос­но­ва­ни­ях.

 В слу­ча­ях, ког­да к за­яв­ле­нию о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции не при­ло­же­ны до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие от­каз ос­таль­ных учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти от по­куп­ки до­ли, к за­яв­ле­нию при­ла­га­ют­ся но­та­ри­аль­но за­ве­рен­ные до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие по­лу­че­ние ос­таль­ны­ми учас­т­ни­ка­ми до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти из­ве­ще­ний про­дав­ца в со­от­вет­с­т­вии с п. 2 ст. 250 Граж­дан­с­ко­го ко­дек­са Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции.

 При от­сут­с­т­вии вы­ше­ука­зан­ных до­ку­мен­тов к за­яв­ле­нию о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции при­ла­га­ют­ся из­ве­ще­ния, ад­ре­со­ван­ные всем учас­т­ни­кам до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, ко­то­рые на мо­мент об­ра­ще­ния в уч­реж­де­ние юс­ти­ции по ре­гис­т­ра­ции прав не от­ка­за­лись от по­куп­ки до­ли и не под­т­вер­ди­ли по­лу­че­ние из­ве­ще­ния про­дав­ца. Ука­зан­ные из­ве­ще­ния в те­че­ние трех дней ре­гис­т­ра­то­ром нап­рав­ля­ют­ся ад­ре­са­там.

 Регистрация при­ос­та­нав­ли­ва­ет­ся на ме­сяц с мо­мен­та по­лу­че­ния пос­лед­ним учас­т­ни­ком до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти из­ве­ще­ния про­дав­ца, а при от­сут­с­т­вии но­та­ри­аль­но за­ве­рен­ных до­ку­мен­тов, под­т­вер­ж­да­ющих по­лу­че­ние из­ве­ще­ния, - на 45 дней с мо­мен­та нап­рав­ле­ния из­ве­ще­ния ре­гис­т­ра­то­ром.

 Если до окон­ча­ния сро­ка при­ос­та­нов­ле­ния бу­дет по­лу­че­но за­яв­ле­ние от учас­т­ни­ка до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти о его же­ла­нии вос­поль­зо­вать­ся пре­иму­щес­т­вен­ным пра­вом по­куп­ки, в ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва на до­лю дол­ж­но быть от­ка­за­но.

 После при­ос­та­нов­ле­ния ре­гис­т­ра­ция про­во­дит­ся при от­сут­с­т­вии за­яв­ле­ний об ис­поль­зо­ва­нии пре­иму­щес­т­вен­но­го пра­ва по­куп­ки по ис­те­че­нии сро­ка при­ос­та­нов­ле­ния, ли­бо при пос­туп­ле­нии от всех учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти за­яв­ле­ний об от­ка­зе от по­куп­ки.

 Споры меж­ду учас­т­ни­ка­ми до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, воз­ник­шие при го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва на до­лю в об­щей соб­с­т­вен­нос­ти, под­ле­жат раз­ре­ше­нию в су­деб­ном по­ряд­ке.

 Защищая дей­с­т­ву­ющую ре­дак­цию п. 1 ст. 24 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, мож­но воз­ра­зить, что ст. 250 ГК РФ воз­ла­га­ет обя­зан­ность из­ве­ще­ния дру­гих учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти на про­дав­ца, в свя­зи с чем ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган не дол­жен при­ни­мать учас­тия в этом про­цес­се. Од­на­ко ос­нов­ная за­да­ча ус­та­нов­ле­ния осо­бо­го по­ряд­ка ре­гис­т­ра­ции воз­мез­д­но­го от­чуж­де­ния до­лей в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мость сос­то­ит не в за­щи­те ин­те­ре­сов про­дав­ца, по­ло­же­ние ко­то­ро­го в слу­чае "за­ме­ны" по­ку­па­те­ля не ме­ня­ет­ся, и да­же не столь­ко ин­те­ре­сов со­соб­с­т­вен­ни­ков, ко­то­рые мо­гут предъ­явить со­от­вет­с­т­ву­ющие ис­ки для вос­ста­нов­ле­ния сво­их на­ру­шен­ных прав. Нор­мы ст. 24 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции дол­ж­ны, в пер­вую оче­редь, за­щи­щать то са­мое пос­то­рон­нее ли­цо, ко­то­рое при­об­ре­та­ет до­лю. Ведь в слу­чае ус­та­нов­ле­ния на­ру­ше­ния пре­иму­щес­т­вен­но­го пра­ва по­куп­ки имен­но это ли­цо бу­дет ли­ше­но при­об­ре­тен­ной нед­ви­жи­мос­ти. При этом у при­об­ре­та­те­ля от­сут­с­т­ву­ют соб­с­т­вен­ные воз­мож­нос­ти про­вер­ки чет­ко­го соб­лю­де­ния про­дав­цом до­ли пра­вил ст. 250 ГК РФ. Вот по­че­му пред­ла­га­емое ре­ше­ние пред­с­тав­ля­ет­ся оп­ти­маль­ным, так как оно прак­ти­чес­ки обес­пе­чи­ва­ет воз­мож­ность для ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на до ре­ше­ния воп­ро­са о ре­гис­т­ра­ции пра­ва по­ку­па­те­ля сде­лать од­ноз­нач­ный вы­вод о пол­ном вы­пол­не­нии тре­бо­ва­ний ст. 250 ГК РФ и тем са­мым га­ран­ти­ро­вать пра­во по­ку­па­те­ля от его ос­па­ри­ва­ния по это­му ос­но­ва­нию.

 Согласно ст. 247 ГК РФ "вла­де­ние и поль­зо­ва­ние иму­щес­т­вом, на­хо­дя­щим­ся в до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, осу­щес­т­в­ля­ют­ся по сог­ла­ше­нию всех ее учас­т­ни­ков, а при не дос­ти­же­нии сог­ла­сия - в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном су­дом. Учас­т­ник до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти име­ет пра­во на пре­дос­тав­ле­ние в его вла­де­ние и поль­зо­ва­ние час­ти об­ще­го иму­щес­т­ва, со­раз­мер­ной его до­ле". Дан­ное по­ло­же­ние яв­ля­ет­ся осо­бо ак­ту­аль­ным при­ме­ни­тель­но к нед­ви­жи­мос­ти, пос­коль­ку при до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти, как пра­ви­ло, ус­та­нав­ли­ва­ет­ся оп­ре­де­лен­ный по­ря­док поль­зо­ва­ния объ­ек­том со­соб­с­т­вен­ни­ка­ми, ко­то­рый свя­зан с пре­дос­тав­ле­ни­ем оп­ре­де­лен­ных час­тей объ­ек­та в поль­зо­ва­ние кон­к­рет­но­му субъ­ек­ту до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти. Это про­ис­хо­дит и в объ­ек­тах жи­ло­го наз­на­че­ния (пра­во поль­зо­ва­ния кон­к­рет­ны­ми ком­на­та­ми), и не­жи­лых зда­ни­ях и по­ме­ще­ни­ях, на­хо­дя­щих­ся в до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти. Ус­та­нов­лен­ный по­ря­док поль­зо­ва­ния от­ра­жа­ет­ся обыч­но ли­бо в пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тах, ли­бо в от­дель­ных сог­ла­ше­ни­ях меж­ду учас­т­ни­ка­ми до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти.

 Применительно к го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции здесь воз­ни­ка­ет од­на проб­ле­ма - дол­жен ли быть от­ра­жен по­ря­док поль­зо­ва­ния объ­ек­том в ЕГРП, ес­ли не дол­жен, то мо­жет ли он быть там от­ра­жен.

 Изучение прак­ти­ки ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов по­ка­за­ло, что, нес­мот­ря на то, что в по­дав­ля­ющем боль­шин­с­т­ве пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов по­ря­док поль­зо­ва­ния пре­дус­мот­рен, это не на­хо­дит от­ра­же­ния в ре­ес­т­ре, а тре­бо­ва­ния за­яви­те­лей за­ре­гис­т­ри­ро­вать по­ря­док поль­зо­ва­ния не на­хо­дят удов­лет­во­ре­ния. Та­кая прак­ти­ка ос­но­ва­на на том, что ни граж­дан­с­кое за­ко­но­да­тель­с­т­во, ни за­ко­но­да­тель­с­т­во о ре­гис­т­ра­ции не от­но­сят пра­ва поль­зо­ва­ния учас­т­ни­ка до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти кон­к­рет­ны­ми час­тя­ми объ­ек­та к пра­вам, под­ле­жа­щим ре­гис­т­ра­ции. Од­на­ко, по мне­нию ав­то­ра, по­доб­ный под­ход вряд ли мож­но счи­тать оп­рав­дан­ным.

 Проанализируем пра­ва учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, меж­ду ко­то­ры­ми оп­ре­де­лен по­ря­док поль­зо­ва­ния объ­ек­том. Для при­ме­ра возь­мем не­жи­лое по­ме­ще­ние, сос­то­ящее из двух ком­нат, на­хо­дя­ще­еся в до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти двух лиц. До­пус­тим, что до­ли этих лиц оп­ре­де­ле­ны как рав­ные (по 1/2), а ком­на­ты име­ют раз­ную пло­щадь (одна 22, а дру­гая 15 кв. м). По сог­ла­ше­нию о по­ряд­ке поль­зо­ва­ния за каж­дым из со­соб­с­т­вен­ни­ков оп­ре­де­ле­но пра­во поль­зо­ва­ния кон­к­рет­ной ком­на­той, при этом ос­таль­ные час­ти по­ме­ще­ния на­хо­дят­ся в об­щем поль­зо­ва­нии. Впол­не оче­вид­ным яв­ля­ет­ся то, что ус­та­нов­лен­ный по­ря­док поль­зо­ва­ния име­ет весь­ма су­щес­т­вен­ное зна­че­ние для оп­ре­де­ле­ния со­дер­жа­ния пра­во­мо­чий учас­т­ни­ка до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти. С од­ной сто­ро­ны, по­ря­док оп­ре­де­ля­ет гра­ни­цы пра­ва вла­де­ния и поль­зо­ва­ния об­щим иму­щес­т­вом, а с дру­гой сто­ро­ны, он бу­дет сох­ра­нять свою обя­за­тель­ность и в слу­чае за­ме­ны учас­т­ни­ка до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти в ре­зуль­та­те сдел­ки или уни­вер­саль­но­го пра­воп­ре­ем­с­т­ва. Сле­до­ва­тель­но, мож­но прий­ти к вы­во­ду, что ус­та­нов­лен­ный по­ря­док поль­зо­ва­ния объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти, на­хо­дя­щим­ся в до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, выс­ту­па­ет в ка­чес­т­ве ог­ра­ни­че­ния это­го пра­ва для каж­до­го из со­соб­с­т­вен­ни­ков. Спе­ци­фи­ка же это­го ог­ра­ни­че­ния сос­то­ит в том, что оно не свя­за­но с пра­ва­ми треть­их лиц и ха­рак­те­ри­зу­ет пра­во­от­но­ше­ния "внут­ри" до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти.

 Представляется, что дан­ная раз­но­вид­ность ог­ра­ни­че­ния яв­ля­ет­ся весь­ма су­щес­т­вен­ной для то­го, что­бы быть от­ра­жен­ной в ЕГРП. При­об­ре­та­тель до­ли в пра­ве на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти дол­жен знать, чем фак­ти­чес­ки он бу­дет вла­деть и поль­зо­вать­ся. От­сут­с­т­вие же этих све­де­ний мо­жет при­вес­ти к спо­рам меж­ду но­вым учас­т­ни­ком соб­с­т­вен­нос­ти и ос­таль­ны­ми ее учас­т­ни­ка­ми, к воз­ник­но­ве­нию су­деб­ных спо­ров о приз­на­нии до­го­во­ров от­чуж­де­ния до­лей не­дей­с­т­ви­тель­ны­ми, как зак­лю­чен­ных под вли­яни­ем заб­луж­де­ния.

 Поэтому да­же в рам­ках дей­с­т­ву­юще­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва ог­ра­ни­че­ния прав учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, вы­те­ка­ющие из ус­та­нов­лен­но­го по­ряд­ка поль­зо­ва­ния иму­щес­т­вом, сле­ду­ет на ос­но­ва­нии п. 1 ст. 131 ГК РФ приз­на­вать под­ле­жа­щим го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Приз­на­ние же этих ог­ра­ни­че­ний под­ле­жа­щи­ми го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции дол­ж­но оз­на­чать, во-пер­вых, не­воз­мож­ность от­ка­за в их ре­гис­т­ра­ции при на­ли­чии со­от­вет­с­т­ву­юще­го во­ле­изъ­яв­ле­ния и, во-вто­рых, в слу­чае ус­та­нов­ле­ния по­ряд­ка поль­зо­ва­ния в пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющем до­ку­мен­те не­об­хо­ди­мость ре­гис­т­ри­ро­вать пра­во до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти од­нов­ре­мен­но с эти­ми ог­ра­ни­че­ни­ями, от­ра­жая их как в ре­ес­т­ре об­ре­ме­не­ний ЕГРП, так и вы­да­ва­емом сви­де­тель­с­т­ве о ре­гис­т­ра­ции.

 Однако это­го, как пред­с­тав­ля­ет­ся, не­дос­та­точ­но. По мне­нию ав­то­ра, по­ря­док поль­зо­ва­ния объ­ек­та­ми нед­ви­жи­мос­ти сле­до­ва­ло бы приз­на­вать дей­с­т­ви­тель­ным лишь с мо­мен­та его го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Та­кое ре­ше­ние бы­ло бы впол­не ло­гич­ным с точ­ки зре­ния кон­цеп­ции граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва, ко­то­рое ста­вит в за­ви­си­мость от ре­гис­т­ра­ции воз­ник­но­ве­ние прав поль­зо­ва­ния арен­да­то­ра нед­ви­жи­мос­ти (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В на­шем слу­чае речь так­же идет о пра­ве поль­зо­ва­ния, при­чем пос­лед­с­т­вия ус­та­нов­ле­ния оп­ре­де­лен­ных гра­ниц поль­зо­ва­ния для учас­т­ни­ка до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти име­ют не мень­шее зна­че­ние, чем для арен­да­то­ра. Вер­нем­ся к на­ше­му при­ме­ру, где учас­т­ни­ки до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти име­ют рав­ные до­ли, но поль­зу­ют­ся раз­ны­ми по пло­ща­ди по­ме­ще­ни­ями. Оче­вид­но, что при сог­ла­со­ван­ном от­чуж­де­нии все­го по­ме­ще­ния они по­лу­чат рав­ные сум­мы, но при са­мос­то­ятель­ном от­чуж­де­нии до­ли тот учас­т­ник, ко­то­рый поль­зо­вал­ся мень­шим по­ме­ще­ни­ем, оче­вид­но, бу­дет в ме­нее вы­год­ном по­ло­же­нии. Вве­де­ние обя­за­тель­ной ре­гис­т­ра­ции по­ряд­ка поль­зо­ва­ния ус­т­ра­ни­ло бы воз­мож­ность зак­лю­че­ния раз­лич­ных "сек­рет­ных" сог­ла­ше­ний меж­ду учас­т­ни­ка­ми до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти пос­ле при­об­ре­те­ния ими пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект.

 Следует об­ра­тить вни­ма­ние еще на од­ну осо­бен­ность ре­гис­т­ра­ции пра­ва об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти. Она сос­то­ит в том, что пра­во на до­лю не мо­жет быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но толь­ко за од­ним учас­т­ни­ком, ес­ли оно воз­ник­ло од­нов­ре­мен­но у нес­коль­ких лиц. На это спе­ци­аль­но ука­зы­ва­ет Ин­с­т­рук­ция Ми­нюс­та Рос­сии "О по­ряд­ке го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ров куп­ли-про­да­жи и пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на жи­лые по­ме­ще­ния" *(398) (да­лее - Ин­с­т­рук­ция). Сог­лас­но п. 5 этой Ин­с­т­рук­ции "в слу­ча­ях, ког­да на од­ной из сто­рон до­го­во­ра про­да­жи выс­ту­па­ют нес­коль­ко лиц - учас­т­ни­ков об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти (лиц, при­об­ре­та­ющих жи­лое по­ме­ще­ние в об­щую до­ле­вую соб­с­т­вен­ность), за­яв­ле­ния о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции по­да­ют все учас­т­ву­ющие в сдел­ке на сто­ро­не про­дав­ца (или по­ку­па­те­ля) ли­ца. В ука­зан­ных слу­ча­ях наз­ван­ные ли­ца (то есть ли­ца, дей­с­т­ву­ющие на сто­ро­не по­ку­па­те­ля или про­дав­ца) мо­гут пред­с­та­вить от­дель­ные за­яв­ле­ния или сос­та­вить и под­пи­сать од­но за­яв­ле­ние о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра про­да­жи. Те же тре­бо­ва­ния предъ­яв­ля­ют­ся и при ре­гис­т­ра­ции пра­ва об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти" (п. 12 Ин­с­т­рук­ции). Та­кой под­ход пред­с­тав­ля­ет­ся аб­со­лют­но пра­виль­ным, так как ре­гис­т­ра­ции под­ле­жит пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти, в ре­ес­т­ре дол­жен быть от­ра­жен его субъ­ект, ко­то­рый в дан­ном слу­чае ха­рак­те­ри­зу­ет­ся мно­жес­т­вен­нос­тью лиц. По­это­му в ре­ес­т­ре не дол­жен при­сут­с­т­во­вать толь­ко один или нес­коль­ко учас­т­ни­ков об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, они дол­ж­ны быть от­ра­же­ны все с ука­за­ни­ем до­ли каж­до­го. Ина­че пра­во об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти не мо­жет счи­тать­ся за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ным.

 Однако это впол­не ра­зум­ное пра­ви­ло не ра­бо­та­ет в од­ном слу­чае. До­ле­вая соб­с­т­вен­ность на нед­ви­жи­мость мо­жет быть ус­та­нов­ле­на ре­ше­ни­ем су­да, ре­ше­ни­ем су­да мо­жет быть ус­та­нов­лен раз­мер до­лей и по­ря­док поль­зо­ва­ния иму­щес­т­вом. Во всех этих слу­ча­ях оче­вид­но от­сут­с­т­вие нор­маль­ных от­но­ше­ний меж­ду учас­т­ни­ка­ми до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти. Имен­но на­ли­чие кон­ф­лик­та мо­жет выз­вать си­ту­ацию, ког­да кто-ли­бо из учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти от­ка­жет­ся по­да­вать в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган за­яв­ле­ние о ре­гис­т­ра­ции пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти сов­мес­т­но с дру­ги­ми учас­т­ни­ка­ми.

 При дей­с­т­ву­ющем по­ряд­ке в этом слу­чае пра­во об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, ус­та­нов­лен­ное ре­ше­ни­ем су­да, не бу­дет за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но по при­чи­не от­сут­с­т­вия за­яв­ле­ния од­но­го или нес­коль­ких учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти. При этом ос­таль­ным учас­т­ни­кам не ос­та­нет­ся ни­че­го ино­го, как вновь об­ра­тить­ся в суд для осу­щес­т­в­ле­ния ре­гис­т­ра­ции в по­ряд­ке ст. 165 ГК РФ. Си­ту­ация, ког­да для то­го, что­бы за­ре­гис­т­ри­ро­вать пра­во, ус­та­нов­лен­ное ре­ше­ни­ем су­да, нуж­но сно­ва об­ра­щать­ся в суд, пред­с­тав­ля­ет­ся аб­сур­д­ной. По мне­нию ав­то­ра, в За­ко­не о ре­гис­т­ра­ции сле­до­ва­ло бы ука­зать, что при ус­та­нов­ле­нии пра­ва об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти ре­ше­ни­ем су­да это пра­во под­ле­жит ре­гис­т­ра­ции на ос­но­ва­нии за­яв­ле­ния лю­бо­го из учас­т­ни­ков до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти.

 Для ре­ше­ния дан­но­го воп­ро­са мож­но бы­ло бы до­пол­нить ст. 247 ГК РФ пун­к­том треть­им сле­ду­юще­го со­дер­жа­ния:

 3. Пра­ва поль­зо­ва­ния нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом, на­хо­дя­щим­ся в об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, ус­та­нов­лен­ные сог­ла­ше­ни­ем ее учас­т­ни­ков или ре­ше­ни­ем су­да, под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции.

 При этом п. 2 ст. 24 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции мож­но бы­ло бы до­пол­нить вто­рым аб­за­цем:

 Право до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, ус­та­нов­лен­ное ре­ше­ни­ем су­да, ре­гис­т­ри­ру­ет­ся по за­яв­ле­нию лю­бо­го учас­т­ни­ка до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти.

 Весьма серь­ез­ные проб­ле­мы, свя­зан­ные с ре­гис­т­ра­ций пра­ва до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, выз­ва­ло при­ня­тие Фе­де­раль­но­го за­ко­на "Об ин­вес­ти­ци­он­ных фон­дах" *(399). Сог­лас­но ст. 1 дан­но­го за­ко­на "инвес­ти­ци­он­ный фонд - на­хо­дя­щий­ся в соб­с­т­вен­нос­ти ак­ци­онер­но­го об­щес­т­ва ли­бо в об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти фи­зи­чес­ких и юри­ди­чес­ких лиц иму­щес­т­вен­ный ком­п­лекс". При этом в ст. 15 это­го за­ко­на пред­ла­га­ет­ся со­вер­шен­но осо­бый по­ря­док ре­гис­т­ра­ции пра­ва до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, сос­тав­ля­ющее па­евой ин­вес­ти­ци­он­ный фонд. При том, что иму­щес­т­во па­ево­го ин­вес­ти­ци­он­но­го фон­да яв­ля­ет­ся об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­тью пай­щи­ков, пред­ла­га­ет­ся в ЕГРП ука­зы­вать наз­ва­ние па­ево­го ин­вес­ти­ци­он­но­го фон­да, в сос­та­ве ко­то­ро­го на­хо­дит­ся дан­ное иму­щес­т­во, а так­же де­лать за­пись: "Соб­с­т­вен­ни­ки дан­но­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти и дан­ные о них, пре­дус­мот­рен­ные Фе­де­раль­ным за­ко­ном "О го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним", ус­та­нав­ли­ва­ют­ся на ос­но­ва­нии дан­ных ли­це­вых сче­тов вла­дель­цев ин­вес­ти­ци­он­ных па­ев в ре­ес­т­ре вла­дель­цев ин­вес­ти­ци­он­ных па­ев и сче­тов де­по вла­дель­цев ин­вес­ти­ци­он­ных па­ев". При этом ли­цо, осу­щес­т­в­ля­ющее ве­де­ние ре­ес­т­ра вла­дель­цев ин­вес­ти­ци­он­ных па­ев, обя­за­но сос­та­вить спи­сок вла­дель­цев ин­вес­ти­ци­он­ных па­ев, со­дер­жа­щий дан­ные о них, пре­дус­мот­рен­ные За­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции, и пред­с­та­вить его в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган.

 В то же вре­мя в со­от­вет­с­т­вии с до­пол­не­ни­ями, вне­сен­ны­ми в ст. 24 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 29 де­каб­ря 2004 г. N 196-ФЗ, "при го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва в Еди­ном го­су­дар­с­т­вен­ном ре­ес­т­ре прав ука­зы­ва­ет­ся, что соб­с­т­вен­ни­ка­ми та­ко­го объ­ек­та яв­ля­ют­ся вла­дель­цы ин­вес­ти­ци­он­ных па­ев со­от­вет­с­т­ву­юще­го па­ево­го ин­вес­ти­ци­он­но­го фон­да (без ука­за­ния имен (на­име­но­ва­ний) вла­дель­цев ин­вес­ти­ци­он­ных па­ев и раз­ме­ров при­над­ле­жа­щих им до­лей в пра­ве об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти)".

 В свя­зи с та­ки­ми фор­му­ли­ров­ка­ми не­по­нят­но, за­чем ре­гис­т­ри­ру­юще­му ор­га­ну при ре­гис­т­ра­ции зап­ра­ши­вать спи­сок вла­дель­цев ин­вес­ти­ци­он­ных па­ев. Дан­ные это­го спис­ка, с од­ной сто­ро­ны, не под­ле­жат от­ра­же­нию в ЕГРП, а, с дру­гой сто­ро­ны, мо­гут ут­ра­тить ак­ту­аль­ность сра­зу же пос­ле про­ве­ден­ной ре­гис­т­ра­ции. Не очень по­нят­но и то, как мож­но за­ре­гис­т­ри­ро­вать до­ле­вую соб­с­т­вен­ность без от­ра­же­ния в ре­ес­т­ре всех ее учас­т­ни­ков. Го­во­ря о воз­ни­ка­ющих при ре­гис­т­ра­ции прав учас­т­ни­ков па­евых ин­вес­ти­ци­он­ных фон­дов, за­ме­тим, что пра­во, воз­ни­ка­ющее у пай­щи­ков, весь­ма от­да­лен­но на­по­ми­на­ет до­ле­вую соб­с­т­вен­ность, о ко­то­рой идет речь в ГК РФ, пос­коль­ку на от­но­ше­ния учас­т­ни­ков та­кой соб­с­т­вен­нос­ти прак­ти­чес­ки не рас­п­рос­т­ра­ня­ют­ся со­от­вет­с­т­ву­ющие нор­мы ука­зан­но­го ко­дек­са. Ав­тор не ста­вит сво­ей целью про­ве­де­ние ана­ли­за и сос­тав­ле­ние юри­ди­чес­кой ква­ли­фи­ка­ции от­но­ше­ний, воз­ни­ка­ющих на ос­но­ве Фе­де­раль­но­го за­ко­на "Об ин­вес­ти­ци­он­ных фон­дах", од­на­ко пред­с­тав­ля­ет­ся, что ре­гу­ли­ро­ва­ние этих от­но­ше­ний в час­ти оп­ре­де­ле­ния ре­жи­ма соб­с­т­вен­нос­ти объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти нуж­да­ет­ся в со­вер­шен­с­т­во­ва­нии.

  Те­перь пе­рей­дем к об­щей сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­ности.

 В со­от­вет­с­т­вии с п. 2 ст. 244 ГК РФ сов­мес­т­ная соб­с­т­вен­ность пред­с­тав­ля­ет со­бой об­щую соб­с­т­вен­ность без оп­ре­де­ле­ния до­лей. Сог­лас­но п. 3 этой статьи сов­мес­т­ная соб­с­т­вен­ность яв­ля­ет­ся ис­к­лю­че­ни­ем из пра­ви­ла, при­чем слу­чаи воз­ник­но­ве­ния сов­мес­т­ной, а не до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти, дол­ж­ны быть пря­мо пре­дус­мот­ре­ны за­ко­ном. Дей­с­т­ву­ющее же граж­дан­с­кое за­ко­но­да­тель­с­т­во ус­та­нав­ли­ва­ет толь­ко два слу­чая воз­ник­но­ве­ния об­щей сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­нос­ти - об­щая соб­с­т­вен­ность суп­ру­гов (ст. 256 ГК РФ) и об­щая соб­с­т­вен­ность крес­ть­ян­с­ко­го (фер­мер­с­ко­го) хо­зяй­с­т­ва (ст. 257 ГК РФ).

 С уче­том это­го об­с­то­ятель­с­т­ва при об­ра­ще­нии иных субъ­ек­тов с за­яв­ле­ни­ем о ре­гис­т­ра­ции пра­ва сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во им дол­ж­но быть от­ка­за­но в ре­гис­т­ра­ции в свя­зи с не­со­от­вет­с­т­ви­ем за­ко­ну пред­с­тав­лен­ных до­ку­мен­тов. Та­кие от­ка­зы но­си­ли мас­со­вый ха­рак­тер в Сан­кт-Пе­тер­бур­ге, пос­коль­ку до оп­ре­де­лен­но­го вре­ме­ни ор­га­ны, офор­м­ляв­шие до­ку­мен­ты на при­ва­ти­за­цию жи­лых по­ме­ще­ний, в ка­чес­т­ве ви­да соб­с­т­вен­нос­ти ука­зы­ва­ли об­щую сов­мес­т­ную не толь­ко для суп­ру­гов, но и для всех про­жи­ва­ющих в квар­ти­ре (в том чис­ле и в ком­му­наль­ной). При этом су­ды, нес­мот­ря на мно­го­чис­лен­ные ис­ки, приз­на­ва­ли та­кие от­ка­зы пра­во­мер­ны­ми.

 В даль­ней­шем воп­ро­сы ре­гис­т­ра­ции пра­ва об­щей сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­нос­ти мы бу­дем рас­смат­ри­вать при­ме­ни­тель­но к иму­щес­т­ву суп­ру­гов, так как вто­рой слу­чай воз­ник­но­ве­ния пра­ва сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­нос­ти не по­лу­чил дос­та­точ­но­го рас­п­рос­т­ра­не­ния в прак­ти­ке ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов.

 В со­от­вет­с­т­вии с граж­дан­с­ким и се­мей­ным за­ко­но­да­тель­с­т­вом дей­с­т­ву­ет пре­зум­п­ция сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­нос­ти на иму­щес­т­во суп­ру­гов, при­об­ре­тен­ное в пе­ри­од бра­ка. Сог­лас­но ст. 33 Се­мей­но­го ко­дек­са РФ (да­лее - СК РФ) "за­кон­ным ре­жи­мом иму­щес­т­ва суп­ру­гов яв­ля­ет­ся ре­жим их сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­нос­ти. За­кон­ный ре­жим иму­щес­т­ва суп­ру­гов дей­с­т­ву­ет, ес­ли брач­ным до­го­во­ром не ус­та­нов­ле­но иное". Статья 34 это­го ко­дек­са ус­та­нав­ли­ва­ет, что "иму­щес­т­во, на­жи­тое суп­ру­га­ми во вре­мя бра­ка, яв­ля­ет­ся их сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­нос­тью. К иму­щес­т­ву, на­жи­то­му суп­ру­га­ми во вре­мя бра­ка (обще­му иму­щес­т­ву суп­ру­гов), от­но­сят­ся до­хо­ды каж­до­го из суп­ру­гов от тру­до­вой де­ятель­нос­ти, пред­п­ри­ни­ма­тель­с­кой де­ятель­нос­ти и ре­зуль­та­тов ин­тел­лек­ту­аль­ной де­ятель­нос­ти, по­лу­чен­ные ими пен­сии, по­со­бия, а так­же иные де­неж­ные вып­ла­ты, не име­ющие спе­ци­аль­но­го це­ле­во­го наз­на­че­ния (сум­мы ма­те­ри­аль­ной по­мо­щи, сум­мы, вып­ла­чен­ные в воз­ме­ще­ние ущер­ба в свя­зи с ут­ра­той тру­дос­по­соб­нос­ти вслед­с­т­вие увечья ли­бо ино­го пов­реж­де­ния здо­ровья и др.). Об­щим иму­щес­т­вом суп­ру­гов яв­ля­ет­ся так­же при­об­ре­тен­ные за счет об­щих до­хо­дов суп­ру­гов дви­жи­мые и нед­ви­жи­мые ве­щи, цен­ные бу­ма­ги, паи, вкла­ды, до­ли в ка­пи­та­ле, вне­сен­ные в кре­дит­ные уч­реж­де­ния или в иные ком­мер­чес­кие ор­га­ни­за­ции, и лю­бое дру­гое на­жи­тое суп­ру­га­ми в пе­ри­од бра­ка иму­щес­т­во не­за­ви­си­мо от то­го, на имя ко­го из суп­ру­гов оно при­об­ре­те­но ли­бо на имя ко­го или кем из суп­ру­гов вне­се­ны де­неж­ные сред­с­т­ва".

 Из со­дер­жа­ния дан­ной нор­мы мож­но зак­лю­чить, что соб­с­т­вен­ность ста­но­вит­ся сов­мес­т­ной при соб­лю­де­нии ука­зан­ных ус­ло­вий не­за­ви­си­мо от то­го, кто из суп­ру­гов яв­ля­ет­ся фор­маль­ным при­об­ре­та­те­лем иму­щес­т­ва. При­ме­ни­тель­но к го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость это оз­на­ча­ет, что сов­мес­т­ная соб­с­т­вен­ность су­щес­т­ву­ет не­за­ви­си­мо от то­го, кто из суп­ру­гов за­ре­гис­т­ри­ро­ван в ка­чес­т­ве соб­с­т­вен­ни­ка иму­щес­т­ва, и от­ра­жен ли факт на­ли­чия сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­нос­ти в ре­ес­т­ре.

 Анализ дей­с­т­ву­юще­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва по­ка­зы­ва­ет, что оно со­дер­жит по­ло­же­ния, ко­то­рые ис­к­лю­ча­ют не­об­хо­ди­мость для ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на в каж­дом слу­чае ре­шать воп­рос о том, от­но­сит­ся ли дан­ное нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во к об­щей сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­нос­ти суп­ру­гов. Ре­гис­т­ра­тор для оп­ре­де­ле­ния по­ряд­ка дей­с­т­вий дол­жен ус­та­но­вить лишь один воп­рос - на­хо­дит­ся ли за­яви­тель в бра­ке. При этом от­сут­с­т­вие брач­ных от­но­ше­ний дол­ж­но (за ис­к­лю­че­ни­ем слу­чая на­ли­чия крес­ть­ян­с­ко­го (фер­мер­с­ко­го) хо­зяй­с­т­ва) од­ноз­нач­но ис­к­лю­чать воз­мож­ность ре­гис­т­ра­ции сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­нос­ти. Во всех ос­таль­ных слу­ча­ях дей­с­т­вия ре­гис­т­ра­то­ра дол­ж­ны за­ви­сеть от во­ле­изъ­яв­ле­ния за­яви­те­ля, со­дер­жа­ния пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та и ос­но­ва­ния при­об­ре­те­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти.

 Дело в том, что се­мей­ное за­ко­но­да­тель­с­т­во со­дер­жит при­ме­ни­тель­но к нед­ви­жи­мо­му иму­щес­т­ву ис­к­лю­че­ние из об­ще­го пра­ви­ла рас­по­ря­же­ния иму­щес­т­вом, на­хо­дя­щим­ся в сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­нос­ти. Это об­щее пра­ви­ло сфор­му­ли­ро­ва­но в п. 2 ст. 35 СК РФ: "при со­вер­ше­нии од­ним из суп­ру­гов сдел­ки по рас­по­ря­же­нию об­щим иму­щес­т­вом суп­ру­гов пред­по­ла­га­ет­ся, что он дей­с­т­ву­ет с сог­ла­сия дру­го­го суп­ру­га. Сдел­ка, со­вер­шен­ная од­ним из суп­ру­гов по рас­по­ря­же­нию об­щим иму­щес­т­вом суп­ру­гов, мо­жет быть приз­на­на су­дом не­дей­с­т­ви­тель­ной по мо­ти­вам от­сут­с­т­вия сог­ла­сия дру­го­го суп­ру­га толь­ко по его тре­бо­ва­нию и толь­ко в слу­ча­ях, ес­ли до­ка­за­но, что дру­гая сто­ро­на в сдел­ке зна­ла или за­ве­до­мо дол­ж­на бы­ла знать о не­сог­ла­сии дру­го­го суп­ру­га на со­вер­ше­ние дан­ной сдел­ки".

 Пункт 3 этой статьи ус­та­нав­ли­ва­ет дру­гое пра­ви­ло: "Для со­вер­ше­ния од­ним из суп­ру­гов сдел­ки по рас­по­ря­же­нию нед­ви­жи­мос­тью и сдел­ки, тре­бу­ющей но­та­ри­аль­но­го удос­то­ве­ре­ния и (или) ре­гис­т­ра­ции в ус­та­нов­лен­ном за­ко­ном по­ряд­ке, не­об­хо­ди­мо по­лу­чить но­та­ри­аль­но удос­то­ве­рен­ное сог­ла­сие дру­го­го суп­ру­га.

 Супруг, чье но­та­ри­аль­но удос­то­ве­рен­ное сог­ла­сие на со­вер­ше­ние ука­зан­ной сдел­ки не бы­ло по­лу­че­но, впра­ве тре­бо­вать приз­на­ния сдел­ки не­дей­с­т­ви­тель­ной в су­деб­ном по­ряд­ке в те­че­ние го­да со дня, ког­да он уз­нал или дол­жен был уз­нать о со­вер­ше­нии дан­ной сдел­ки".

 Таким об­ра­зом, при бук­валь­ном тол­ко­ва­нии за­кон тре­бу­ет сог­ла­сия дру­го­го суп­ру­га на сдел­ку не­за­ви­си­мо от то­го, при­об­ре­та­ет­ся ли иму­щес­т­во в сов­мес­т­ную соб­с­т­вен­ность или соб­с­т­вен­ность од­но­го из суп­ру­гов. Ана­ло­гич­ная си­ту­ация и при от­чуж­де­нии иму­щес­т­ва, так как сог­ла­сие вто­ро­го суп­ру­га тре­бу­ет­ся на лю­бую сдел­ку от­чуж­де­ния нед­ви­жи­мос­ти ли­цом, сос­то­ящим в бра­ке.

 В то же вре­мя име­ют­ся ос­но­ва­ния и для ог­ра­ни­чи­тель­но­го тол­ко­ва­ния дан­ной нор­мы, ко­то­рое сос­то­ит в том, что сог­ла­сие вто­ро­го суп­ру­га на со­вер­ше­ние сдел­ки с нед­ви­жи­мос­тью не­об­хо­ди­мо толь­ко тог­да, ког­да пред­ме­том сдел­ки яв­ля­ет­ся объ­ект ли­бо на­хо­дя­щий­ся в сов­мес­т­ной соб­с­т­вен­нос­ти суп­ру­гов, ли­бо при­об­ре­та­емый в та­кую соб­с­т­вен­ность.