Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 31 )

 Поскольку при оцен­ке пос­ту­па­ющих для ре­гис­т­ра­ции до­ку­мен­тов субъ­ек­тив­ный фак­тор, бе­зус­лов­но, при­сут­с­т­ву­ет, раз­лич­ные ре­гис­т­ра­то­ры мо­гут прий­ти к раз­ным вы­во­дам по по­во­ду ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра и прав, воз­ни­ка­ющих на его ос­но­ва­нии. Раз­лич­ные ре­ше­ния мо­гут быть при­ня­ты и по объ­ек­тив­ным при­чи­нам. Нап­ри­мер, на один из объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти на­ло­жен арест. Све­де­ния об этом арес­те име­ют­ся толь­ко в ре­гис­т­ри­ру­ющем ор­га­не, на тер­ри­то­рии ко­то­ро­го этот объ­ект рас­по­ло­жен. В этом слу­чае мог­ла бы воз­ник­нуть си­ту­ация, ког­да в этом ор­га­не ре­гис­т­ра­ция до­го­во­ра и пе­ре­хо­да пра­ва на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти бу­дет при­ос­та­нов­ле­на, а дру­гой ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган при­мет по­ло­жи­тель­ное ре­ше­ние, не об­ла­дая ин­фор­ма­ци­ей об арес­те.

 Такая же си­ту­ация мо­жет сло­жить­ся, ес­ли толь­ко один из ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов об­ла­да­ет ин­фор­ма­ци­ей, пре­пят­с­т­ву­ющей ре­гис­т­ра­ции. До­пус­тим, что "А" и "Б" зак­лю­чи­ли до­го­вор ме­ны квар­тир. Квар­ти­ра "А" на­хо­дит­ся в Сан­кт-Пе­тер­бур­ге, а квар­ти­ра "Б" в Ниж­нем Нов­го­ро­де. До зак­лю­че­ния до­го­во­ра сто­ро­ны в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке по­лу­чи­ли вы­пис­ки из ре­ес­т­ра о при­над­леж­нос­ти им со­от­вет­с­т­ву­ющих квар­тир. В пе­ри­од меж­ду по­лу­че­ни­ем вы­пи­сок в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган г. Сан­кт-Пе­тер­бур­га об­ра­тил­ся "В" с ре­ше­ни­ем су­да, ко­то­рым бы­ла приз­на­на не­дей­с­т­ви­тель­ной сдел­ка куп­ли-про­да­жи меж­ду "В" и "А", и пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на квар­ти­ру приз­на­но за "В". На ос­но­ва­нии ре­ше­ния су­да ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган г. Сан­кт-Пе­тер­бур­га прек­ра­тил пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на квар­ти­ру "А" и за­ре­гис­т­ри­ро­вал пра­во соб­с­т­вен­нос­ти "В". В это вре­мя в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган г. Ниж­не­го Нов­го­ро­да пос­ту­пил до­го­вор ме­ны, ко­то­рый был за­ре­гис­т­ри­ро­ван вмес­те с пе­ре­хо­дом пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на квар­ти­ру к "А". В ре­гис­т­ра­ции же до­го­во­ра и пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти к "Б" на пе­тер­бур­г­с­кую квар­ти­ру бы­ло от­ка­за­но по ука­зан­ным вы­ше ос­но­ва­ни­ям. В це­лях пол­но­го ис­к­лю­че­ния по­доб­ных си­ту­аций Ин­с­т­рук­ци­ей Ми­нюс­та Рос­сии ус­та­нов­лен по­ря­док вза­им­но­го и сроч­но­го ин­фор­ми­ро­ва­ния од­ним ре­гис­т­ри­ру­ющим ор­га­ном дру­го­го о пос­ту­пив­ших до­го­во­рах ме­ны и об­с­то­ятель­с­т­вах, ко­то­рые мо­гут пре­пят­с­т­во­вать го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции.

  Сле­ду­ющая сдел­ка от­чуж­де­ния, под­ле­жа­щая рас­смот­ре­нию - до­го­вор да­ре­ния нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва.

 В со­от­вет­с­т­вии с п. 1 ст. 572 ГК РФ "по до­го­во­ру да­ре­ния од­на сто­ро­на (да­ри­тель) без­воз­мез­д­но пе­ре­да­ет или обя­зу­ет­ся пе­ре­дать дру­гой сто­ро­не (ода­ря­емо­му) вещь в соб­с­т­вен­ность ли­бо иму­щес­т­вен­ное пра­во (тре­бо­ва­ние) к се­бе или к треть­ему ли­цу ли­бо ос­во­бож­да­ет или обя­зу­ет­ся ос­во­бо­дить ее от иму­щес­т­вен­ной обя­зан­нос­ти пе­ред со­бой или пе­ред треть­им ли­цом". При­ме­ни­тель­но к нед­ви­жи­мо­му иму­щес­т­ву до­го­вор да­ре­ния пред­с­тав­ля­ет со­бой сдел­ку, по ко­то­рой да­ри­тель без­воз­мез­д­но пе­ре­да­ет или обя­зу­ет­ся пе­ре­дать ода­ря­емо­му в соб­с­т­вен­ность объ­ект, от­но­ся­щий­ся к нед­ви­жи­мос­ти.

 В со­от­вет­с­т­вии с п. 3 ст. 574 ГК РФ до­го­вор да­ре­ния нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва под­ле­жит го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. При этом о пос­лед­с­т­ви­ях от­сут­с­т­вия ре­гис­т­ра­ции ни­че­го не го­во­рит­ся. Ис­хо­дя из это­го мож­но сде­лать ряд вы­во­дов.

 Во- первых, за­кон не свя­зы­ва­ет с ре­гис­т­ра­ци­ей до­го­во­ра да­ре­ния зак­лю­че­ние это­го до­го­во­ра. Это оз­на­ча­ет, что до­го­вор да­ре­ния нед­ви­жи­мос­ти счи­та­ет­ся зак­лю­чен­ным с мо­мен­та при­да­ния ему над­ле­жа­щей фор­мы. При этом на дан­ный до­го­вор рас­п­рос­т­ра­ня­ет­ся об­щее пра­ви­ло ст. 165 ГК РФ о том, что не­соб­лю­де­ние тре­бо­ва­ния о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции вле­чет не­дей­с­т­ви­тель­ность до­го­во­ра да­ре­ния, ко­то­рый приз­на­ет­ся нич­тож­ным.

 Во- вторых, в от­ли­чие от до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи, за­кон не де­ла­ет раз­ли­чий в за­ви­си­мос­ти от наз­на­че­ния пред­ме­та до­го­во­ра да­ре­ния. До­го­вор да­ре­ния, как в от­но­ше­нии нед­ви­жи­мос­ти жи­ло­го наз­на­че­ния, так и в от­но­ше­нии не­жи­лой нед­ви­жи­мос­ти зак­лю­чен с мо­мен­та при­да­ния ему над­ле­жа­щей фор­мы и нич­то­жен до его го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции.

 Нормы о до­го­во­ре да­ре­ния не со­дер­жат упо­ми­на­ния о ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти по это­му до­го­во­ру. Од­на­ко это, бе­зус­лов­но, не мо­жет быть ос­но­ва­ни­ем для вы­во­да, сог­лас­но ко­то­ро­му ре­гис­т­ра­ции под­ле­жит толь­ко сам до­го­вор, а пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти от да­ри­те­ля к ода­ря­емо­му не ре­гис­т­ри­ру­ет­ся. Ре­гис­т­ра­ция пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти здесь про­из­во­дит­ся на ос­но­ва­нии п. 1 ст. 131 ГК РФ. По­это­му воп­рос о со­от­но­ше­нии ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра да­ре­ния и пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на его ос­но­ва­нии яв­ля­ет­ся дос­та­точ­но слож­ным.

 Дело в том, что ст. 572 ГК РФ в от­ли­чие от ра­нее дей­с­т­во­вав­ше­го ГК РФ 1964 г. (ст. 256) до­пус­ка­ет воз­мож­ность не толь­ко ре­аль­но­го, но и кон­сен­су­аль­но­го до­го­во­ра да­ре­ния. Бо­лее то­го, ст. 573 ГК РФ да­ет ода­ря­емо­му пра­во при зак­лю­че­нии кон­сен­су­аль­но­го до­го­во­ра в лю­бое вре­мя до пе­ре­да­чи ему да­ра от­ка­зать­ся от не­го, рас­тор­г­нув тем са­мым до­го­вор в од­нос­то­рон­нем по­ряд­ке до его ис­пол­не­ния. Пункт 2 ст. 573 ГК РФ го­во­рит о том, что в слу­чае, ког­да до­го­вор да­ре­ния за­ре­гис­т­ри­ро­ван, от­каз от при­ня­тия да­ра так­же под­ле­жит го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции.

 Применительно к дви­жи­мо­му иму­щес­т­ву воп­рос о со­от­но­ше­нии зак­лю­че­ния кон­сен­су­аль­но­го до­го­во­ра да­ре­ния, фак­ти­чес­кой пе­ре­да­чи иму­щес­т­ва и мо­мен­та воз­ник­но­ве­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти ре­ша­ет­ся од­ноз­нач­но и дос­та­точ­но прос­то. В со­от­вет­с­т­вии с п. 1 ст. 223 ГК РФ пра­во соб­с­т­вен­нос­ти у при­об­ре­та­те­ля ве­щи по до­го­во­ру воз­ни­ка­ет с мо­мен­та ее пе­ре­да­чи. Та­ким об­ра­зом, до пе­ре­да­чи ве­щи соб­с­т­вен­ни­ком ос­та­ет­ся да­ри­тель, а от­каз ода­ря­емо­го от да­ра не вле­чет об­рат­но­го пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти.

 В от­но­ше­нии же да­ре­ния нед­ви­жи­мос­ти си­ту­ация пред­с­тав­ля­ет­ся прин­ци­пи­аль­но иной. Сог­лас­но п. 2 ст. 223 ГК РФ "в слу­ча­ях, ког­да от­чуж­де­ние иму­щес­т­ва под­ле­жит го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, пра­во соб­с­т­вен­нос­ти у при­об­ре­та­те­ля воз­ни­ка­ет с мо­мен­та та­кой ре­гис­т­ра­ции, ес­ли иное не ус­та­нов­ле­но за­ко­ном". Ра­нее мы уже приш­ли к вы­во­ду, что "отчуж­де­ние" и "зак­лю­че­ние сдел­ки от­чуж­де­ния" яв­ля­ют­ся с точ­ки зре­ния за­ко­на рав­ноз­нач­ны­ми по­ня­ти­ями *(386). Сле­до­ва­тель­но, при ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра да­ре­ния, ес­ли воз­ник­но­ве­ние пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти не свя­за­но в нем с нас­туп­ле­ни­ем ка­ко­го-ли­бо от­ла­га­тель­но­го ус­ло­вия, про­ис­хо­дит и пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти от да­ри­те­ля к ода­ря­емо­му. Что же ка­са­ет­ся воз­мож­нос­ти от­ка­за ода­ря­емо­го от да­ра, то она воз­мож­на в лю­бой мо­мент пос­ле зак­лю­че­ния до­го­во­ра до мо­мен­та фак­ти­чес­кой пе­ре­да­чи ве­щи. Ес­ли та­кой от­каз про­ис­хо­дит до ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра да­ре­ния, то до­го­вор счи­та­ет­ся рас­тор­г­ну­тым и пра­во соб­с­т­вен­нос­ти сох­ра­ня­ет­ся за да­ри­те­лем. Ес­ли же от­каз про­ис­хо­дит пос­ле ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра и пе­ре­хо­да пра­ва к ода­ря­емо­му, то этот от­каз оз­на­ча­ет рас­тор­же­ние до­го­во­ра и пе­ре­ход на этом ос­но­ва­нии пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти от ода­ря­емо­го об­рат­но к да­ри­те­лю.

 Спецификой пра­во­вой рег­ла­мен­та­ции до­го­во­ра да­ре­ния яв­ля­ет­ся воз­мож­ность от­ка­за от его ис­пол­не­ния и его от­ме­ны да­ри­те­лем. И в том, и в дру­гом слу­чае воз­ни­ка­ет воп­рос о судь­бе ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра да­ре­ния и пра­ва ода­ря­емо­го.

 На ос­но­ва­нии ст. 577 ГК РФ "да­ри­тель впра­ве от­ка­зать­ся от ис­пол­не­ния до­го­во­ра, со­дер­жа­ще­го обе­ща­ние пе­ре­дать в бу­ду­щем ода­ря­емо­му вещь или пра­во ли­бо ос­во­бо­дить ода­ря­емо­го от иму­щес­т­вен­ной обя­зан­нос­ти, ес­ли пос­ле зак­лю­че­ния до­го­во­ра иму­щес­т­вен­ное или се­мей­ное по­ло­же­ние ли­бо сос­то­яние здо­ровья да­ри­те­ля из­ме­ни­лось нас­толь­ко, что ис­пол­не­ние до­го­во­ра в но­вых ус­ло­ви­ях при­ве­дет к су­щес­т­вен­но­му сни­же­нию уров­ня его жиз­ни". Он так­же "впра­ве от­ка­зать­ся от ис­пол­не­ния до­го­во­ра, со­дер­жа­ще­го обе­ща­ние пе­ре­дать в бу­ду­щем ода­ря­емо­му вещь или пра­во, ли­бо ос­во­бо­дить ода­ря­емо­го от иму­щес­т­вен­ной обя­зан­нос­ти по ос­но­ва­ни­ям, да­ющим ему пра­во от­ме­нить да­ре­ние".

 В слу­чае ес­ли на мо­мент при­ня­тия да­ри­те­лем ре­ше­ния об от­ка­зе от ис­пол­не­ния до­го­во­ра да­ре­ния нед­ви­жи­мос­ти до­го­вор этот не был за­ре­гис­т­ри­ро­ван, то си­ту­ация для ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на яв­ля­ет­ся без­раз­лич­ной. Од­на­ко это не ис­к­лю­ча­ет спо­ра меж­ду да­ри­те­лем и ода­ря­емым. При этом ода­ря­емый мо­жет тре­бо­вать "при­ну­ди­тель­ной" ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра да­ре­ния на ос­но­ва­нии п. 3 ст. 165 ГК РФ, а да­ри­тель, воз­ра­жая про­тив та­ко­го тре­бо­ва­ния, мо­жет ссы­лать­ся на об­с­то­ятель­с­т­ва, ука­зан­ные в ст. 577 ГК РФ как ос­но­ва­ния для от­ка­за от ис­пол­не­ния до­го­во­ра. По ре­зуль­та­там рас­смот­ре­ния та­ко­го спо­ра ли­бо до­го­вор и пе­ре­ход пра­ва бу­дут за­ре­гис­т­ри­ро­ва­ны, ли­бо воз­ра­же­ния да­ри­те­ля бу­дут приз­на­ны обос­но­ван­ны­ми и до­го­вор ос­та­нет­ся нич­тож­ным.

 Но воз­мож­на и иная си­ту­ация, ког­да до­го­вор да­ре­ния и пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти к ода­ря­емо­му уже за­ре­гис­т­ри­ро­ва­ны. В этом слу­чае мо­гут быть два ва­ри­ан­та раз­ви­тия со­бы­тий.

 Если ода­ря­емый сог­ла­сен с те­ми ос­но­ва­ни­ями, ко­то­рые выд­ви­га­ет да­ри­тель, от­ка­зы­ва­ясь ис­пол­нять до­го­вор, они мо­гут прий­ти к сог­ла­ше­нию о рас­тор­же­нии до­го­во­ра и об­ра­тить­ся в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган для ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва от ода­ря­емо­го об­рат­но к да­ри­те­лю. Ес­ли меж­ду сто­ро­на­ми до­го­во­ра та­кое сог­ла­сие от­сут­с­т­ву­ет, то спор под­ле­жит рас­смот­ре­нию в су­де, так как ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган не на­де­лен пра­вом ус­та­нав­ли­вать на­ли­чие об­с­то­ятельств, да­ющих пра­во да­ри­те­лю не ис­пол­нять до­го­вор. Рас­смат­ри­вая спор, суд дол­жен ли­бо приз­нать ар­гу­мен­ты да­ри­те­ля не­сос­то­ятель­ны­ми и обя­зать его пе­ре­дать пред­мет до­го­во­ра ода­ря­емо­му, ли­бо вы­нес­ти ре­ше­ние о рас­тор­же­нии до­го­во­ра и ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва от ода­ря­емо­го к да­ри­те­лю. В пос­лед­нем слу­чае имен­но ре­ше­ние су­да бу­дет для ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на ос­но­ва­ни­ем про­ве­де­ния со­от­вет­с­т­ву­ющих ре­гис­т­ра­ци­он­ных дей­с­т­вий.

 В от­ли­чие от от­ка­за от ис­пол­не­ния до­го­во­ра да­ре­ния, от­ме­на да­ре­ния всег­да про­ис­хо­дит пос­ле ис­пол­не­ния до­го­во­ра. Сог­лас­но ст. 578 ГК РФ да­ре­ние мо­жет быть от­ме­не­но:

  а) ес­ли ода­ря­емый умыш­лен­но ли­шил жиз­ни да­ри­те­ля;

  б) ес­ли ода­ря­емый со­вер­шил по­ку­ше­ние на жизнь да­ри­те­ля, жизнь ка­ко­го-ли­бо из чле­нов его семьи или близ­ких род­с­т­вен­ни­ков, ли­бо умыш­лен­но при­чи­нил да­ри­те­лю те­лес­ные пов­реж­де­ния;

  в) ес­ли об­ра­ще­ние ода­ря­емо­го с по­да­рен­ной вещью, пред­с­тав­ля­ющей для да­ри­те­ля боль­шую не­иму­щес­т­вен­ную цен­ность, соз­да­ет уг­ро­зу ее без­воз­в­рат­ной ут­ра­ты;

  г) ес­ли в до­го­во­ре да­ре­ния обус­лов­ле­но пра­во да­ри­те­ля от­ме­нить да­ре­ние в слу­чае, ес­ли он пе­ре­жи­вет ода­ря­емо­го.

 Следует об­ра­тить вни­ма­ние на то, что в слу­ча­ях а) и в) в за­ко­не од­ноз­нач­но ска­за­но о пра­ве тре­бо­вать от­ме­ны да­ре­ния в су­де. Оче­вид­но, что в этих слу­ча­ях ос­но­ва­ни­ем для ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти к да­ри­те­лю или вклю­че­ния объ­ек­та в его нас­лед­с­т­вен­ную мас­су мо­жет быть толь­ко ре­ше­ние су­да об от­ме­не да­ре­ния.

 В от­но­ше­нии же слу­ча­ев, пре­дус­мот­рен­ных пун­к­та­ми б) и г), о ре­ше­нии су­да ни­че­го не го­во­рит­ся. Ви­ди­мо, в этих слу­ча­ях от­ме­на да­ре­ния мо­жет про­ис­хо­дить на ос­но­ва­нии од­нос­то­рон­не­го во­ле­изъ­яв­ле­ния да­ри­те­ля при бе­зус­лов­ном под­т­вер­ж­де­нии тех юри­ди­чес­ких фак­тов, ко­то­рые пе­ре­чис­ле­ны в ст. 578 ГК РФ в ка­чес­т­ве ос­но­ва­ний для от­ме­ны да­ре­ния да­ри­те­лем. Ре­гис­т­ра­ция прек­ра­ще­ния пра­ва ода­ря­емо­го и воз­ник­но­ве­ния пра­ва да­ри­те­ля в этом слу­чае дол­ж­на про­из­во­дить­ся на ос­но­ва­нии за­яв­ле­ния да­ри­те­ля с при­ло­же­ни­ем до­ку­мен­тов, под­т­вер­ж­да­ющих эти ос­но­ва­ния. Оче­вид­но, фак­ты со­вер­ше­ния ода­ря­емым прес­туп­ле­ний в от­но­ше­нии да­ри­те­ля и его близ­ких дол­ж­ны под­т­вер­ж­дать­ся всту­пив­шим в за­кон­ную си­лу при­го­во­ром су­да, ли­бо пос­та­нов­ле­ни­ем о прек­ра­ще­нии уго­лов­но­го де­ла по не­ре­аби­ли­ти­ру­ющим ос­но­ва­ни­ям, а факт смер­ти ода­ря­емо­го - сви­де­тель­с­т­вом о смер­ти.

 В со­от­вет­с­т­вии с абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ "при на­ли­чии встреч­ной пе­ре­да­чи ве­щи или пра­ва ли­бо встреч­но­го обя­за­тель­с­т­ва до­го­вор не приз­на­ет­ся да­ре­ни­ем. К та­ко­му до­го­во­ру при­ме­ня­ют­ся пра­ви­ла, пре­дус­мот­рен­ные пун­к­том 2 статьи 170 нас­то­яще­го Ко­дек­са".

 В свя­зи с этим по­ло­же­ни­ем в прак­ти­ке ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов воз­ни­кал воп­рос о со­от­вет­с­т­вии за­ко­ну до­го­во­ров да­ре­ния нед­ви­жи­мос­ти, об­ре­ме­нен­ной пра­ва­ми треть­их лиц. Так, нап­ри­мер, бы­ло от­ка­за­но в ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра да­ре­ния квар­ти­ры, в ко­то­ром бы­ло ука­за­но, что она об­ре­ме­не­на до­го­во­ром арен­ды, зак­лю­чен­ным с юри­ди­чес­ким ли­цом. Обос­но­вы­вая от­каз, ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган ука­зал, что до­го­вор да­ре­ния про­ти­во­ре­чит ст. 572 ГК РФ, так как воз­ла­га­ет на ода­ря­емо­го обя­зан­нос­ти, ко­то­рые вы­те­ка­ют из до­го­во­ра арен­ды, зак­лю­чен­но­го да­ри­те­лем.

 В дру­гом слу­чае бы­ло от­ка­за­но в ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра, по ко­то­ро­му брат по­да­рил квар­ти­ру сво­ей сес­т­ре, ого­во­рив в этом до­го­во­ре обя­зан­ность сес­т­ры обес­пе­чить пра­во поль­зо­ва­ния квар­ти­рой их ма­те­ри, ко­то­рая там про­жи­ва­ла на мо­мент зак­лю­че­ния до­го­во­ра да­ре­ния.

 Признавая в обо­их слу­ча­ях от­каз не со­от­вет­с­т­ву­ющим за­ко­ну, суд ука­зал, что в этих слу­ча­ях от­сут­с­т­ву­ет встреч­ное обя­за­тель­с­т­во. Та­кая по­зи­ция су­да пред­с­тав­ля­ет­ся аб­со­лют­но пра­виль­ной. До­го­вор да­ре­ния как час­т­ный слу­чай пра­воп­ре­ем­с­т­ва пред­по­ла­га­ет пе­ре­ход к ода­ря­емо­му пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект со все­ми об­ре­ме­не­ни­ями, ко­то­рые су­щес­т­во­ва­ли на мо­мент зак­лю­че­ния до­го­во­ра. За­кон не тре­бу­ет ос­во­бож­де­ния объ­ек­та от всех ра­нее воз­ник­ших об­ре­ме­не­ний, он лишь тре­бу­ет со­об­ще­ния о них ода­ря­емо­му. Аб­зац 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ зап­ре­ща­ет в слу­чае да­ре­ния ус­та­нав­ли­вать для ода­ря­емо­го обя­зан­нос­ти, ко­то­рых не бы­ло по от­но­ше­нию к дан­но­му иму­щес­т­ву у да­ри­те­ля.

 Так, нап­ри­мер, ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган пра­во­мер­но от­ка­зал в ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра да­ре­ния, в ко­то­ром в ка­чес­т­ве обя­зан­нос­ти про­дав­ца бы­ло ука­за­но пре­дос­тав­ле­ние ода­ря­емым пра­ва поль­зо­ва­ния пе­ре­да­ва­емой в дар квар­ти­рой сы­ну да­ри­те­ля, ко­то­рый до это­го не об­ла­дал ни­ка­ки­ми пра­ва­ми в от­но­ше­нии пред­ме­та да­ре­ния.

 Рентные до­го­во­ры, свя­зан­ные с пе­ре­да­чей пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мость.

 Согласно ст. 583 ГК РФ "по до­го­во­ру рен­ты од­на сто­ро­на (по­лу­ча­тель рен­ты) пе­ре­да­ет дру­гой сто­ро­не (пла­тель­щи­ку рен­ты) в соб­с­т­вен­ность иму­щес­т­во, а пла­тель­щик рен­ты обя­зу­ет­ся в об­мен на по­лу­чен­ное иму­щес­т­во пе­ри­оди­чес­ки вып­ла­чи­вать по­лу­ча­те­лю рен­ту в ви­де оп­ре­де­лен­ной де­неж­ной сум­мы ли­бо пре­дос­тав­ле­ния средств на его со­дер­жа­ние в иной фор­ме.

 По до­го­во­ру рен­ты до­пус­ка­ет­ся ус­та­нов­ле­ние обя­зан­нос­ти вып­ла­чи­вать рен­ту бес­сроч­но (пос­то­ян­ная рен­та) или на срок жиз­ни по­лу­ча­те­ля рен­ты (по­жиз­нен­ная рен­та). По­жиз­нен­ная рен­та мо­жет быть ус­та­нов­ле­на на ус­ло­ви­ях по­жиз­нен­но­го со­дер­жа­ния граж­да­ни­на с иж­ди­ве­ни­ем".

 Таким об­ра­зом, за­кон раз­ли­ча­ет два ви­да рен­ты - пос­то­ян­ную (§ 2 гл. 33 ГК РФ) и по­жиз­нен­ную (§ 3 гл. 33 ГК РФ), а так­же вы­де­ля­ет та­кую раз­но­вид­ность по­жиз­нен­ной рен­ты как по­жиз­нен­ное со­дер­жа­ние с иж­ди­ве­ни­ем.

 Во всех этих слу­ча­ях по­лу­ча­тель рен­ты мо­жет пе­ре­да­вать в соб­с­т­вен­ность пла­тель­щи­ка рен­ты нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во. Что же ка­са­ет­ся до­го­во­ра по­жиз­нен­но­го со­дер­жа­ния с иж­ди­ве­ни­ем, то его пред­ме­том мо­жет быть толь­ко нед­ви­жи­мость (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Ка­ко­ва же спе­ци­фи­ка рен­т­но­го до­го­во­ра как сдел­ки от­чуж­де­ния нед­ви­жи­мос­ти?

 Основная осо­бен­ность до­го­во­ров дан­но­го ви­да сос­то­ит в том, что вре­мен­ные ха­рак­те­рис­ти­ки ис­пол­не­ния обя­за­тельств по до­го­во­ру су­щес­т­вен­но раз­ли­ча­ют­ся у обе­их сто­рон. Ес­ли пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мость от по­лу­ча­те­ля рен­ты к ее пла­тель­щи­ку про­ис­хо­дит од­но­мо­мен­т­но, и фак­ти­чес­кой пе­ре­да­чей объ­ек­та обя­зан­нос­ти по­лу­ча­те­ля рен­ты ис­чер­пы­ва­ют­ся, то пла­тель­щик рен­ты ос­та­ет­ся обя­зан­ным пе­ред ее по­лу­ча­те­лем в те­че­ние не­оп­ре­де­лен­но­го сро­ка. В слу­чае пос­то­ян­ной рен­ты этот срок во­об­ще не име­ет кон­ца, в слу­чае же по­жиз­нен­ной рен­ты он оп­ре­де­ля­ет­ся жиз­нью по­лу­ча­те­ля рен­ты. Та­кая ор­га­ни­за­ция вза­имо­от­но­ше­ний сто­рон тре­бу­ет со­от­вет­с­т­ву­юще­го пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния, ко­то­рое нап­рав­ле­но, в пер­вую оче­редь, на за­щи­ту ин­те­ре­сов по­лу­ча­те­ля рен­ты в те­че­ние все­го сро­ка ее вып­ла­ты. Имен­но с этой целью за­кон ус­та­нав­ли­ва­ет, что "рен­та об­ре­ме­ня­ет зе­мель­ный учас­ток, пред­п­ри­ятие, зда­ние, со­ору­же­ние или дру­гое нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, пе­ре­дан­ное под ее вып­ла­ту, а в слу­чае от­чуж­де­ния та­ко­го иму­щес­т­ва пла­тель­щи­ком рен­ты его обя­за­тель­с­т­ва по до­го­во­ру рен­ты пе­ре­хо­дят на при­об­ре­та­те­ля иму­щес­т­ва" (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Кро­ме то­го, ст. 587 ГК РФ ус­та­нав­ли­ва­ет, что "при пе­ре­да­че под вып­ла­ту рен­ты зе­мель­но­го учас­т­ка или дру­го­го нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва по­лу­ча­тель рен­ты в обес­пе­че­ние обя­за­тель­с­т­ва пла­тель­щи­ка рен­ты при­об­ре­та­ет пра­во за­ло­га на это иму­щес­т­во".

 Таким об­ра­зом, од­нов­ре­мен­но с ре­гис­т­ра­ци­ей пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти по рен­т­но­му до­го­во­ру в ЕГРП дол­ж­ны быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­ны два об­ре­ме­не­ния - рен­та и за­лог (ипо­те­ка). В рам­ках дан­но­го раз­де­ла мы ос­та­но­вим­ся на воп­ро­сах зак­лю­че­ния рен­т­но­го до­го­во­ра в от­но­ше­нии нед­ви­жи­мос­ти и осо­бен­нос­тях ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мость, яв­ля­ющу­юся пред­ме­том та­ко­го до­го­во­ра.

 Вопрос о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции в от­но­ше­нии до­го­во­ра рен­ты так­же, как и в от­но­ше­нии до­го­во­ра да­ре­ния, ре­ша­ет­ся в статье, пос­вя­щен­ной фор­ме до­го­во­ра. Статья 584 ГК РФ гла­сит: "до­го­вор рен­ты под­ле­жит но­та­ри­аль­но­му удос­то­ве­ре­нию, а до­го­вор, пре­дус­мат­ри­ва­ющий от­чуж­де­ние нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва под вып­ла­ту рен­ты, под­ле­жит так­же го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции".

 Следует от­ме­тить, что та­кое ре­ше­ние не пред­с­тав­ля­ет­ся удач­ным, пос­коль­ку да­ет поч­ву для дис­кус­сий по по­во­ду от­не­се­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции к фор­ме до­го­во­ра. Ес­ли же приз­нать пра­виль­ным мне­ние о том, что в слу­чае до­го­во­ра да­ре­ния и рен­т­ных до­го­во­ров ре­гис­т­ра­ция яв­ля­ет­ся од­ним из эле­мен­тов фор­мы до­го­во­ра, то это с не­об­хо­ди­мос­тью при­ве­дет к вы­во­ду, что эти до­го­во­ры счи­та­ют­ся зак­лю­чен­ны­ми с мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, хо­тя об этом нет спе­ци­аль­но­го ука­за­ния в за­ко­не. Имен­но к та­ко­му вы­во­ду при­хо­дят ав­то­ры учеб­ни­ка граж­дан­с­ко­го пра­ва под ре­дак­ци­ей про­фес­со­ра Е. А. Су­ха­но­ва. В этом учеб­ни­ке со­дер­жит­ся сле­ду­ющий вы­вод: "Если сто­ро­ны на­ру­шат тре­бо­ва­ния о но­та­ри­аль­ном удос­то­ве­ре­нии до­го­во­ра рен­ты, та­кой до­го­вор бу­дет счи­тать­ся не­дей­с­т­ви­тель­ной сдел­кой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК РФ). Ес­ли же до­го­вор о пе­ре­да­че под рен­ту нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва бу­дет но­та­ри­аль­но удос­то­ве­рен, но не под­вер­г­нут го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, он бу­дет счи­тать­ся в си­лу п. 3 ст. 433 ГК РФ не­зак­лю­чен­ной сдел­кой, так как ст. 584 ГК РФ не со­дер­жит ука­за­ния на его не­дей­с­т­ви­тель­ность" *(387). Дан­ный вы­вод ло­ги­чен в час­ти оп­ре­де­ле­ния со­от­но­ше­ния норм час­ти вто­рой ГК РФ о ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ров и нор­мы п. 3 ст. 433 ГК РФ. Од­на­ко мы уже го­во­ри­ли, что су­деб­ная прак­ти­ка ис­хо­дит из дру­гой ло­ги­ки, сог­лас­но ко­то­рой до­го­вор счи­та­ет­ся зак­лю­чен­ным с мо­мен­та его ре­гис­т­ра­ции лишь при спе­ци­аль­ном ука­за­нии об этом в час­ти вто­рой ГК РФ. На­до по­ла­гать, что при этом су­ды ис­хо­дят, в час­т­нос­ти, и из то­го, что часть пер­вая ГК РФ раз­де­ля­ет фор­му сдел­ки и ее ре­гис­т­ра­цию (ст. 158 и 164 ГК РФ). Вот по­че­му и в рам­ках час­ти вто­рой ГК РФ сле­до­ва­ло бы чет­ко раз­г­ра­ни­чить тре­бо­ва­ния к фор­ме до­го­во­ра и его го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию, раз­мес­тив их в раз­ных стать­ях с со­от­вет­с­т­ву­ющи­ми наз­ва­ни­ями.

 Итак, до­го­вор от­чуж­де­ния нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва под вып­ла­ту рен­ты под­ле­жит го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Та­ким об­ра­зом, на дан­ный до­го­вор рас­п­рос­т­ра­ня­ет­ся об­щее пра­ви­ло п. 1 ст. 165 ГК РФ о нич­тож­нос­ти дан­ной сдел­ки без го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Од­на­ко этим вы­во­дом ог­ра­ни­чить­ся нель­зя.

 Согласно ст. 585 ГК РФ "иму­щес­т­во, ко­то­рое от­чуж­да­ет­ся под вып­ла­ту рен­ты, мо­жет быть пе­ре­да­но по­лу­ча­те­лем рен­ты в соб­с­т­вен­ность пла­тель­щи­ка за пла­ту или бес­п­лат­но. В слу­чае, ког­да до­го­во­ром рен­ты пре­дус­мат­ри­ва­ет­ся пе­ре­да­ча иму­щес­т­ва за пла­ту, к от­но­ше­ни­ям сто­рон по пе­ре­да­че и оп­ла­те при­ме­ня­ют­ся пра­ви­ла о куп­ле-про­да­же (гла­ва 30), а в слу­чае, ког­да та­кое иму­щес­т­во пе­ре­да­ет­ся бес­п­лат­но, пра­ви­ла о до­го­во­ре да­ре­ния (гла­ва 32) пос­толь­ку, пос­коль­ку иное не ус­та­нов­ле­но пра­ви­ла­ми нас­то­ящей гла­вы и не про­ти­во­ре­чит су­щес­т­ву до­го­во­ра рен­ты".

 В свя­зи с дан­ной фор­му­ли­ров­кой воз­ни­ка­ет воп­рос, в ка­кой ме­ре к рен­т­ным до­го­во­рам, по ко­то­рым иму­щес­т­во пе­ре­да­ет­ся в соб­с­т­вен­ность пла­тель­щи­ка рен­ты за пла­ту, мо­гут при­ме­нять­ся пра­ви­ла о ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва по до­го­во­ру куп­ли-про­да­жи не­жи­лой нед­ви­жи­мос­ти и до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи нед­ви­жи­мос­ти жи­ло­го наз­на­че­ния (ст. 551 и 558 ГК РФ). Ду­ма­ет­ся, что ос­но­ва­ний для при­ме­не­ния к рен­т­ным до­го­во­рам по­ло­же­ний вы­ше­ука­зан­ных ста­тей нет. Во-пер­вых, в ст. 585 ГК РФ го­во­рит­ся о при­ме­не­нии пра­вил о куп­ле-про­да­же к от­но­ше­ни­ям по пе­ре­да­че и оп­ла­те, а не к от­но­ше­ни­ям по го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции или зак­лю­че­нию со­от­вет­с­т­ву­ющих до­го­во­ров, а, во-вто­рых, ст. 584 ГК РФ со­дер­жит аб­со­лют­но кон­к­рет­ную нор­му о ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ров рен­ты, от­лич­ную от ст. 551 и 558 ГК РФ. Та­ким об­ра­зом, пра­ви­ла­ми гл. 33 ГК РФ од­ноз­нач­но ус­та­нов­ле­но иное пра­ви­ло по от­но­ше­нию к гл. 30. По­это­му лю­бой рен­т­ный до­го­вор не­за­ви­си­мо от наз­на­че­ния объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти дол­жен счи­тать­ся зак­лю­чен­ным с мо­мен­та при­да­ния ему над­ле­жа­щей (в дан­ном слу­чае но­та­ри­аль­ной) фор­мы. Не­вы­пол­не­ние тре­бо­ва­ния о ре­гис­т­ра­ции та­ко­го до­го­во­ра вле­чет его нич­тож­ность.

 Связанность пла­тель­щи­ка рен­ты обя­за­тель­с­т­ва­ми с ее по­лу­ча­те­лем, об­ре­ме­нен­ность объ­ек­та вле­кут за со­бой воз­мож­ность дос­роч­но­го прек­ра­ще­ния рен­т­но­го до­го­во­ра с воз­в­ра­том нед­ви­жи­мос­ти по­лу­ча­те­лю рен­ты.

 Согласно ст. 408 ГК РФ обя­за­тель­с­т­во прек­ра­ща­ет­ся над­ле­жа­щим ис­пол­не­ни­ем. Спе­ци­фи­ка рен­т­но­го до­го­во­ра та­ко­ва, что до нас­туп­ле­ния сро­ка окон­ча­ния вып­ла­ты рен­ты он не мо­жет счи­тать­ся ис­пол­нен­ным и мо­жет быть рас­тор­г­нут по ини­ци­ати­ве по­лу­ча­те­ля рен­ты. В то же вре­мя сог­лас­но п. 4 ст. 453 ГК РФ "сто­ро­ны не впра­ве тре­бо­вать воз­в­ра­ще­ния то­го, что бы­ло ис­пол­не­но ими по обя­за­тель­с­т­ву до мо­мен­та из­ме­не­ния или рас­тор­же­ния до­го­во­ра, ес­ли иное не ус­та­нов­ле­но за­ко­ном или сог­ла­ше­ни­ем сто­рон". В ка­кой же ме­ре это об­щее пра­ви­ло при­ме­ня­ет­ся к рен­т­ным до­го­во­рам? Этот воп­рос ре­ша­ет­ся по-раз­но­му в за­ви­си­мос­ти от ви­да рен­т­но­го до­го­во­ра.

 Положения о пос­то­ян­ной рен­те не со­дер­жат ис­к­лю­че­ния из пра­ви­ла п. 4 ст. 453 ГК РФ. Та­ким об­ра­зом, по­лу­ча­тель рен­ты да­же в слу­чае на­ру­ше­ния пла­тель­щи­ком сво­их обя­за­тельств не впра­ве тре­бо­вать воз­в­ра­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, пе­ре­дан­но­го по до­го­во­ру, ес­ли это не пре­дус­мот­ре­но са­мим до­го­во­ром. Он на­де­лен пра­вом тре­бо­вать толь­ко вы­ку­па рен­ты ее пла­тель­щи­ком (ст. 593 ГК РФ). Сле­до­ва­тель­но, пред­с­тав­ле­ние в ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган сог­ла­ше­ния о рас­тор­же­нии до­го­во­ра пос­то­ян­ной рен­ты не мо­жет быть ос­но­ва­ни­ем для ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти от пла­тель­щи­ка рен­ты к по­ку­па­те­лю, ес­ли та­кое пос­лед­с­т­вие не пре­дус­мот­ре­но са­мим до­го­во­ром пос­то­ян­ной рен­ты.

 Однако, по мне­нию ав­то­ра, не ис­к­лю­чен слу­чай, ког­да сог­ла­ше­ни­ем сто­рон о вы­ку­пе рен­ты в ка­чес­т­ве пре­дос­тав­ле­ния со сто­ро­ны пла­тель­щи­ка рен­ты бу­дет пе­ре­дан тот са­мый объ­ект нед­ви­жи­мос­ти, ко­то­рый ра­нее был пред­ме­том до­го­во­ра пос­то­ян­ной рен­ты. Од­на­ко в та­ком слу­чае речь идет не о рас­тор­же­нии до­го­во­ра рен­ты, а к дан­но­му сог­ла­ше­нию дол­ж­ны при­ме­нять­ся нор­мы о куп­ле-про­да­же нед­ви­жи­мос­ти, где про­дав­цом выс­ту­па­ет пла­тель­щик рен­ты, а по­ку­па­те­лем - ее по­лу­ча­тель.

 Несколько ина­че ре­ша­ет­ся воп­рос при­ме­ни­тель­но к по­жиз­нен­ной рен­те. В со­от­вет­с­т­вии со ст. 599 ГК РФ "в слу­чае су­щес­т­вен­но­го на­ру­ше­ния до­го­во­ра по­жиз­нен­ной рен­ты пла­тель­щи­ком рен­ты по­лу­ча­тель рен­ты впра­ве тре­бо­вать от пла­тель­щи­ка рен­ты вы­ку­па рен­ты на ус­ло­ви­ях, пре­дус­мот­рен­ных стать­ей 594 нас­то­яще­го Ко­дек­са, ли­бо рас­тор­же­ния до­го­во­ра и воз­ме­ще­ния убыт­ков". Од­на­ко, "если под вып­ла­ту по­жиз­нен­ной рен­ты квар­ти­ра, жи­лой дом или иное иму­щес­т­во от­чуж­де­ны бес­п­лат­но, по­лу­ча­тель рен­ты впра­ве при су­щес­т­вен­ном на­ру­ше­нии до­го­во­ра пла­тель­щи­ком рен­ты пот­ре­бо­вать воз­в­ра­та это­го иму­щес­т­ва с за­че­том его сто­имос­ти в счет вы­куп­ной це­ны рен­ты".

 Таким об­ра­зом, по­лу­ча­тель по­жиз­нен­ной рен­ты в от­ли­чие от по­лу­ча­те­ля рен­ты пос­то­ян­ной впра­ве тре­бо­вать воз­в­ра­та нед­ви­жи­мос­ти, но при соб­лю­де­нии ря­да ус­ло­вий. Во-пер­вых, от­чуж­де­ние нед­ви­жи­мос­ти про­ис­хо­ди­ло бес­п­лат­но, во-вто­рых, на­ру­ше­ние до­го­во­ра бы­ло су­щес­т­вен­ным, а в-треть­их, воз­в­рат объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти воз­мо­жен толь­ко в про­цес­се вы­ку­па рен­ты с за­че­том его сто­имос­ти в счет вы­куп­ной це­ны. Сле­до­ва­тель­но, ре­гис­т­ра­ция "обрат­но­го" пе­ре­хо­да пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти от пла­тель­щи­ка к по­лу­ча­те­лю рен­ты и здесь мо­жет быть про­из­ве­де­на на ос­но­ва­нии до­го­во­ра о вы­ку­пе рен­ты. Кро­ме то­го, та­кая ре­гис­т­ра­ция мо­жет быть про­из­ве­де­на и на ос­но­ва­нии ре­ше­ния су­да, ес­ли сто­ро­ны не дос­тиг­нут сог­ла­ше­ния.

 Совсем по-дру­го­му ре­ша­ет­ся дан­ный воп­рос в слу­ча­ях до­го­во­ра по­жиз­нен­но­го со­дер­жа­ния с иж­ди­ве­ни­ем. На ос­но­ва­нии п. 2 ст. 605 ГК РФ "при су­щес­т­вен­ном на­ру­ше­нии пла­тель­щи­ком рен­ты сво­их обя­за­тельств по­лу­ча­тель рен­ты впра­ве пот­ре­бо­вать воз­в­ра­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, пе­ре­дан­но­го в обес­пе­че­ние по­жиз­нен­но­го со­дер­жа­ния, ли­бо вып­ла­ты ему вы­куп­ной це­ны на ус­ло­ви­ях, ус­та­нов­лен­ных стать­ей 594 нас­то­яще­го Ко­дек­са. При этом пла­тель­щик рен­ты не впра­ве тре­бо­вать ком­пен­са­цию рас­хо­дов, по­не­сен­ных в свя­зи с со­дер­жа­ни­ем по­лу­ча­те­ля рен­ты".

 Таким об­ра­зом, по­лу­ча­тель рен­ты по до­го­во­ру по­жиз­нен­но­го со­дер­жа­ния с иж­ди­ве­ни­ем мо­жет в слу­чае су­щес­т­вен­но­го на­ру­ше­ния до­го­во­ра пла­тель­щи­ком рен­ты по сво­ему вы­бо­ру пот­ре­бо­вать как воз­в­ра­та со­от­вет­с­т­ву­юще­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, так и вы­ку­па рен­ты. В дан­ной нор­ме со­дер­жит­ся ис­к­лю­че­ние из пра­ви­ла п. 4 ст. 453 ГК РФ, од­на­ко толь­ко в от­но­ше­нии по­лу­ча­те­ля рен­ты, ко­то­рый, в от­ли­чие от пла­тель­щи­ка, при прек­ра­ще­нии до­го­во­ра мо­жет тре­бо­вать воз­в­ра­та то­го, что бы­ло ис­пол­не­но по обя­за­тель­с­т­ву (т. е. объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти), не­за­ви­си­мо от ука­за­ния на та­кую воз­мож­ность в до­го­во­ре по­жиз­нен­но­го со­дер­жа­ния с иж­ди­ве­ни­ем.

 Представляется, что и в этом слу­чае ре­гис­т­ра­ция об­рат­но­го пе­ре­хо­да пра­ва мо­жет быть про­из­ве­де­на на ос­но­ва­нии сог­ла­ше­ния сто­рон до­го­во­ра о его рас­тор­же­нии с воз­в­ра­том объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти. Од­на­ко в этом слу­чае к та­ко­му сог­ла­ше­нию нель­зя при­ме­нять пра­ви­ла о куп­ле-про­да­же, так как оно но­сит спе­ци­аль­ный ха­рак­тер и нап­рав­ле­но на ре­али­за­цию п. 2 ст. 605 ГК РФ. Вмес­те с тем на прак­ти­ке ре­гис­т­ра­ция прек­ра­ще­ния пра­ва пла­тель­щи­ка рен­ты прак­ти­чес­ки всег­да про­ис­хо­дит на ос­но­ва­нии ре­ше­ния су­да.

 Передача вещ­ных прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во при соз­да­нии юри­ди­чес­ких лиц.

 Рассматривая дан­ную раз­но­вид­ность сде­лок от­чуж­де­ния нед­ви­жи­мос­ти, сле­ду­ет от­ме­тить, что с точ­ки зре­ния ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во су­щес­т­ву­ют две прин­ци­пи­аль­но раз­лич­ные си­ту­ации. Пер­вая - пе­ре­да­ча нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва при соз­да­нии юри­ди­чес­ко­го ли­ца, и вто­рая - те же са­мые дей­с­т­вия в от­но­ше­нии юри­ди­чес­ких лиц, ко­то­рые уже соз­да­ны. В си­лу их су­щес­т­вен­ной спе­ци­фи­ки каж­дая си­ту­ация бу­дет рас­смот­ре­на от­дель­но.

 Начнем с вновь соз­да­ва­емых юри­ди­чес­ких лиц. О со­вер­ше­нии уч­ре­ди­те­ля­ми сде­лок от­чуж­де­ния иму­щес­т­ва мож­но го­во­рить лишь при соз­да­нии юри­ди­чес­ких лиц, по от­но­ше­нию к ко­то­рым их учас­т­ни­ки ли­бо име­ют обя­за­тель­с­т­вен­ные пра­ва, ли­бо во­об­ще не име­ют иму­щес­т­вен­ных прав (п. 2 ст. 48 ГК РФ). В пер­вом слу­чае сдел­ка но­сит воз­мез­д­ный ха­рак­тер, пос­коль­ку при вне­се­нии нед­ви­жи­мос­ти в ус­тав­ный ка­пи­тал хо­зяй­с­т­вен­но­го то­ва­ри­щес­т­ва или об­щес­т­ва учас­т­ник при­об­ре­та­ет пра­во на по­лу­че­ние до­хо­дов от де­ятель­нос­ти та­ко­го ли­ца, во вто­ром же слу­чае сдел­ка но­сит без­воз­мез­д­ный ха­рак­тер, так как при пе­ре­да­че иму­щес­т­ва в про­цес­се соз­да­ния об­щес­т­вен­ных и ре­ли­ги­оз­ных ор­га­ни­за­ций, бла­гот­во­ри­тель­ных фон­дов, их уч­ре­ди­те­ли не впра­ве рас­счи­ты­вать на ка­кой-ли­бо иму­щес­т­вен­ный эк­ви­ва­лент.

 Действующим за­ко­но­да­тель­с­т­вом не пре­дус­мот­ре­на го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция сде­лок, нап­рав­лен­ных на пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на нед­ви­жи­мость к вновь соз­да­ва­емым юри­ди­чес­ким ли­цам. Од­на­ко воз­ник­но­ве­ние пра­ва на нед­ви­жи­мость у этих юри­ди­чес­ких лиц дол­ж­но быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но в со­от­вет­с­т­вии со ст. 131 ГК РФ. Воп­рос же сос­то­ит в том, в ка­кой мо­мент пра­во уч­ре­ди­те­ля счи­та­ет­ся прек­ра­тив­шим­ся, а пра­во вновь соз­дан­но­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца счи­та­ет­ся воз­ник­шим?

 Вполне оче­вид­но, что здесь не­воз­мож­но пос­та­вить мо­мент воз­ник­но­ве­ния пра­ва вновь соз­да­ва­емо­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца в за­ви­си­мость от ре­гис­т­ра­ции это­го пра­ва. Про­из­вес­ти эту ре­гис­т­ра­цию до ре­гис­т­ра­ции са­мо­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца не­воз­мож­но, так как нет еще са­мо­го субъ­ек­та. Счи­тать же, что пра­во на пе­ре­да­ва­емое иму­щес­т­во пос­ле ре­гис­т­ра­ции юри­ди­чес­ко­го ли­ца, но до ре­гис­т­ра­ции пра­ва по-преж­не­му при­над­ле­жит уч­ре­ди­те­лю, оз­на­ча­ло бы, что не­ко­то­рые юри­ди­чес­кие ли­ца на мо­мент их соз­да­ния бы­ли бы ли­ше­ны иму­щес­т­ва, что про­ти­во­ре­чи­ло бы п. 1 ст. 48 ГК РФ, где на­ли­чие иму­щес­т­ва наз­ва­но од­ним из ос­нов­ных приз­на­ков юри­ди­чес­ко­го ли­ца.

 Пленум ВАС РФ в п. 2 Пос­та­нов­ле­ния N 8 ука­зы­ва­ет, что "при раз­ре­ше­нии спо­ров сле­ду­ет иметь в ви­ду, что с мо­мен­та вне­се­ния иму­щес­т­ва в ус­тав­ный (скла­доч­ный) ка­пи­тал и го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции со­от­вет­с­т­ву­ющих юри­ди­чес­ких лиц уч­ре­ди­те­ли (учас­т­ни­ки) наз­ван­ных юри­ди­чес­ких лиц ут­ра­чи­ва­ют пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на это иму­щес­т­во" *(388). При этом ВАС РФ не де­ла­ет ис­к­лю­че­ния для нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва. Ло­гич­но пред­по­ло­жить, что ес­ли с мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции юри­ди­чес­ких лиц их уч­ре­ди­те­ли ут­ра­чи­ва­ют пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на иму­щес­т­во, то в этот же мо­мент дан­ное пра­во воз­ни­ка­ет у вновь соз­дан­но­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца. Труд­но пред­ло­жить иное ре­ше­ние дан­но­го воп­ро­са при соз­да­нии юри­ди­чес­ких лиц. По­это­му не мо­жет не выз­вать воз­ра­же­ний по­зи­ция ­де­евой и ­ку­но­вой, ко­то­рые по­ла­га­ют, что "пра­ва на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во, пе­ре­дан­ное в ка­чес­т­ве вкла­да (взно­са), соз­дан­но­го пу­тем уч­реж­де­ния но­во­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца, воз­ни­ка­ют в со­от­вет­с­т­вии с п. 2 ст. 8 ГК РФ по об­ще­му пра­ви­лу - с мо­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва. До ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва иму­щес­т­во ос­та­ет­ся соб­с­т­вен­нос­тью уч­ре­ди­те­ля" *(389).

 Однако сам по се­бе сде­лан­ный вы­вод не ре­ша­ет всех пра­во­вых проб­лем, свя­зан­ных с пе­ре­хо­дом прав на нед­ви­жи­мость к вновь соз­да­ва­емым юри­ди­чес­ким ли­цам. Сле­ду­ет об­ра­тить вни­ма­ние на то, что в со­от­вет­с­т­вии с Фе­де­раль­ным за­ко­ном "О го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции юри­ди­чес­ких лиц", ор­ган, упол­но­мо­чен­ный про­во­дить та­кую ре­гис­т­ра­цию, ли­шен пра­ва про­вер­ки юри­ди­чес­кой сос­то­ятель­нос­ти пред­с­тав­лен­ных ему до­ку­мен­тов, в том чис­ле и до­ку­мен­тов о пе­ре­да­че нед­ви­жи­мос­ти вновь соз­да­ва­емо­му ли­цу. Статья 23 ука­зан­но­го за­ко­на в ка­чес­т­ве ос­но­ва­ний для от­ка­за в го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции юри­ди­чес­ко­го ли­ца на­зы­ва­ет толь­ко два: