Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 17 )

 Очевидно, нель­зя приз­нать до­ку­мен­том, удос­то­ве­ря­ющим пра­во на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти, до­ку­мент, сос­тав­лен­ный воп­ре­ки дей­с­т­во­вав­шим нор­ма­тив­ным ак­там. Это от­но­сит­ся как к ак­там го­су­дар­с­т­вен­ных ор­га­нов и дол­ж­нос­т­ных лиц, так и к сдел­кам. Граж­дан­с­кий ко­декс РСФСР 1964 г. про­воз­г­ла­шал не­дей­с­т­ви­тель­ность сдел­ки (а зна­чит, и офор­м­ля­юще­го ее до­ку­мен­та), не со­от­вет­с­т­ву­ющей тре­бо­ва­ни­ям за­ко­но­да­тель­с­т­ва (ст. 48 ГК РСФСР); ана­ло­гич­ную нор­му со­дер­жит и ГК РФ 1994 г., объ­яв­ляя в ст. 168 та­кую сдел­ку, как пра­ви­ло, нич­тож­ной. Нич­тож­ным яв­ля­ет­ся и акт го­су­дар­с­т­вен­но­го ор­га­на, ус­та­нав­ли­ва­ющий пра­во на объ­ект нед­ви­жи­мос­ти, ес­ли та­кой акт из­дан не­над­ле­жа­щим ор­га­ном, ли­бо над­ле­жа­щим ор­га­ном, но в на­ру­ше­ние ус­та­нов­лен­но­го по­ряд­ка.

 2. До­ку­мент дол­жен бес­спор­но под­т­вер­ж­дать вещ­ное пра­во ука­зан­но­го в нем ли­ца на ука­зан­ный объ­ект нед­ви­жи­мос­ти.

 Данное пра­ви­ло оз­на­ча­ет, что до­ку­мент не дол­жен со­дер­жать ин­фор­ма­ции, ко­то­рая мо­жет быть не­од­ноз­нач­но ис­тол­ко­ва­на. В час­т­нос­ти, в нем дол­жен быть чет­ко ин­ди­ви­ду­али­зи­ро­ван как субъ­ект пра­ва, так и его объ­ект. И субъ­ект, и объ­ект дол­ж­ны быть чет­ко вы­де­ле­ны из ря­да иных, сход­ных по приз­на­кам. Так, нап­ри­мер, для фи­зи­чес­ко­го ли­ца в пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющем до­ку­мен­те не­дос­та­точ­но толь­ко ука­за­ния на фа­ми­лию, имя и от­чес­т­во, дол­ж­ны быть дан­ные, поз­во­ля­ющие в каж­дом кон­к­рет­ном слу­чае иден­ти­фи­ци­ро­вать предъ­яви­те­ля до­ку­мен­та с ли­цом, ука­зан­ным в нем в ка­чес­т­ве об­ла­да­те­ля пра­ва.

 Следует от­ме­тить, что За­кон о ре­гис­т­ра­ции и из­дан­ные на его ос­но­ва­нии Пра­ви­ла ве­де­ния ЕГРП на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним чет­ко оп­ре­де­ли­ли в этой час­ти тре­бо­ва­ния к пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим до­ку­мен­там. Статья 18 ука­зан­но­го за­ко­на го­во­рит о том, что "до­ку­мен­ты, ус­та­нав­ли­ва­ющие на­ли­чие, воз­ник­но­ве­ние, прек­ра­ще­ние, пе­ре­ход, ог­ра­ни­че­ние прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и пред­с­тав­ля­емые на го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав, дол­ж­ны "…от­ра­жать ин­фор­ма­цию, не­об­хо­ди­мую для го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во в Еди­ном го­су­дар­с­т­вен­ном ре­ес­т­ре прав. Ука­зан­ные до­ку­мен­ты дол­ж­ны со­дер­жать опи­са­ние нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва и вид ре­гис­т­ри­ру­емо­го пра­ва…". Пункт 18 Пра­вил в ка­чес­т­ве обя­за­тель­ных све­де­ний о фи­зи­чес­ком ли­це-пра­во­об­ла­да­те­ле на­зы­ва­ет фа­ми­лию, имя и от­чес­т­во, да­ту и мес­то рож­де­ния, граж­дан­с­т­во, пол, на­име­но­ва­ние и рек­ви­зи­ты до­ку­мен­та, удос­то­ве­ря­юще­го лич­ность, ад­рес пос­то­ян­но­го мес­та жи­тель­с­т­ва или пре­иму­щес­т­вен­но­го пре­бы­ва­ния. В от­но­ше­нии рос­сий­с­ких юри­ди­чес­ких лиц дол­ж­ны быть ука­за­ны пол­ное на­име­но­ва­ние, иден­ти­фи­ка­ци­он­ный но­мер на­ло­гоп­ла­тель­щи­ка, ос­нов­ной го­су­дар­с­т­вен­ный ре­гис­т­ра­ци­он­ный но­мер, да­та го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, на­име­но­ва­ние ор­га­на, осу­щес­т­вив­ше­го та­кую ре­гис­т­ра­цию, код при­чи­ны пос­та­нов­ки на учет, ад­рес (мес­то на­хож­де­ния) пос­то­ян­но дей­с­т­ву­юще­го ис­пол­ни­тель­но­го ор­га­на (в слу­чае от­сут­с­т­вия пос­то­ян­но дей­с­т­ву­юще­го ис­пол­ни­тель­но­го ор­га­на - ино­го ор­га­на или ли­ца, име­ющих пра­во дей­с­т­во­вать от име­ни юри­ди­чес­ко­го ли­ца без до­ве­рен­нос­ти). В от­но­ше­нии инос­т­ран­но­го юри­ди­чес­ко­го ли­ца - пол­ное на­име­но­ва­ние, стра­на ре­гис­т­ра­ции (инкор­по­ра­ции), ре­гис­т­ра­ци­он­ный но­мер, да­та ре­гис­т­ра­ции, на­име­но­ва­ние ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на, ад­рес (мес­то на­хож­де­ния) в стра­не ре­гис­т­ра­ции (инкор­по­ра­ции).

 Сведения, ко­то­рые дол­ж­ны со­дер­жать­ся в пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющем до­ку­мен­те об объ­ек­те нед­ви­жи­мос­ти, в за­ви­си­мос­ти от ви­да объ­ек­та кон­к­ре­ти­зи­ру­ют­ся в п. 33-36 Пра­вил.

 С уче­том со­дер­жа­ния ст. 18 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции и вы­ше­ука­зан­ных пун­к­тов Пра­вил, от­сут­с­т­вие в пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющем до­ку­мен­те ин­фор­ма­ции хо­тя бы по од­но­му из пун­к­тов дол­ж­но влечь от­каз в ре­гис­т­ра­ции в свя­зи с не­со­от­вет­с­т­ви­ем пред­с­тав­лен­ных до­ку­мен­тов за­ко­ну. Од­на­ко не­об­хо­ди­мо иметь в ви­ду, что все эти тре­бо­ва­ния мо­гут предъ­яв­лять­ся толь­ко к до­ку­мен­там, сос­тав­лен­ным пос­ле вступ­ле­ния в си­лу За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции и вве­де­ния в дей­с­т­вие Пра­вил *(271). Что же ка­са­ет­ся до­ку­мен­тов, име­ющих бо­лее ран­ние да­ты, то к ним эти тре­бо­ва­ния неп­ри­ме­ни­мы, они мо­гут со­дер­жать лю­бую со­во­куп­ность приз­на­ков, дос­та­точ­ных для ин­ди­ви­ду­али­за­ции субъ­ек­та и объ­ек­та. Так, нап­ри­мер, для фи­зи­чес­ко­го ли­ца ра­нее счи­та­лось дос­та­точ­ным ука­за­ние мес­та жи­тель­с­т­ва (про­пис­ки), для юри­ди­чес­ко­го ли­ца - пол­но­го на­име­но­ва­ния и ад­ре­са.

 Таким об­ра­зом, бес­спор­ность до­ку­мен­та оз­на­ча­ет, что у ли­ца, ко­то­ро­му он предъ­яв­лен, не мо­жет воз­ник­нуть обос­но­ван­ных сом­не­ний в при­над­леж­нос­ти предъ­явив­ше­му его ли­цу ука­зан­но­го в нем пра­ва на ука­зан­ный объ­ект. В слу­чае же на­ли­чия ос­но­ва­ний для та­ких сом­не­ний до­ку­мент мо­жет быть приз­нан пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим лишь при ус­ло­вии его ис­п­рав­ле­ния в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке. При не­воз­мож­нос­ти та­ко­го ис­п­рав­ле­ния пра­во на объ­ект мо­жет быть ус­та­нов­ле­но су­деб­ным ре­ше­ни­ем.

 3. До­ку­мент дол­жен быть ис­чер­пы­ва­ющим в оп­ре­де­ле­нии прав ли­ца на объ­ект.

 Это оз­на­ча­ет, что при со­от­вет­с­т­вии двум дру­гим ра­нее наз­ван­ным приз­на­кам до­ку­мент дол­жен быть дос­та­точ­ным ос­но­ва­ни­ем для воз­ник­но­ве­ния со­от­вет­с­т­ву­юще­го пра­ва и со­дер­жать ис­чер­пы­ва­ющее опи­са­ние это­го пра­ва.

 Для ил­люс­т­ра­ции мож­но при­вес­ти ряд при­ме­ров, ког­да до­ку­мент, со­от­вет­с­т­ву­ющий ра­нее ука­зан­ным тре­бо­ва­ни­ям, тем не ме­нее сам по се­бе не яв­ля­ет­ся пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим. К та­ким до­ку­мен­там сле­ду­ет от­нес­ти до­го­во­ры от­чуж­де­ния нед­ви­жи­мос­ти с от­ла­га­тель­ным ус­ло­ви­ем, то есть та­кие до­го­во­ры, ко­то­рые не­пос­ред­с­т­вен­но не по­рож­да­ют пра­во соб­с­т­вен­нос­ти, а свя­зы­ва­ют его с нас­туп­ле­ни­ем оп­ре­де­лен­но­го ус­ло­вия в бу­ду­щем. В этом слу­чае пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющей мож­но приз­нать лишь со­во­куп­ность до­го­во­ра и до­ку­мен­та, под­т­вер­ж­да­юще­го нас­туп­ле­ние пре­дус­мот­рен­но­го в до­го­во­ре ус­ло­вия (нап­ри­мер, пол­ной вып­ла­ты де­нег за объ­ект). Дру­гим при­ме­ром яв­ля­ет­ся до­го­вор, в со­от­вет­с­т­вии с ко­то­рым воз­ник­ла об­щая сов­мес­т­ная соб­с­т­вен­ность нес­коль­ких лиц, меж­ду ко­то­ры­ми за­тем сос­то­ялось сог­ла­ше­ние об оп­ре­де­ле­нии до­лей (ли­бо со­от­вет­с­т­ву­ющее су­деб­ное ре­ше­ние). В этом слу­чае пер­во­на­чаль­ный до­го­вор нель­зя счи­тать пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим до­ку­мен­том, пос­коль­ку он уже не от­ра­жа­ет ха­рак­тер пра­ва на объ­ект (те­перь это до­ле­вая, а не сов­мес­т­ная соб­с­т­вен­ность). По­это­му и в дан­ном слу­чае пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющей мож­но счи­тать со­во­куп­ность до­го­во­ра и до­ку­мен­та, оп­ре­де­лив­ше­го до­ли учас­т­ни­ков соб­с­т­вен­нос­ти.

 Предложенное здесь оп­ре­де­ле­ние пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та, по на­ше­му мне­нию, име­ет су­щес­т­вен­ные пре­иму­щес­т­ва пе­ред прос­тым пе­ре­чис­ле­ни­ем в за­ко­не воз­мож­ных ви­дов пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов. С уче­том ис­то­ри­чес­кой и ге­ог­ра­фи­чес­кой нес­та­биль­нос­ти по­ряд­ка сос­тав­ле­ния пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов и с точ­ки зре­ния прин­ци­па сво­бо­ды до­го­во­ра и воз­мож­нос­ти зак­лю­че­ния сме­шан­ных до­го­во­ров с эле­мен­та­ми от­чуж­де­ния нед­ви­жи­мос­ти фор­ми­ро­ва­ние ис­чер­пы­ва­юще­го пе­реч­ня пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов вряд ли воз­мож­но. Кро­ме то­го, оп­ре­де­ле­ние дан­но­го по­ня­тия че­рез пе­ре­чис­ле­ние в оп­ре­де­лен­ной сте­пе­ни ори­ен­ти­ру­ет ре­гис­т­ри­ру­ющие ор­га­ны на бо­лее фор­маль­ный под­ход к дан­но­му по­ня­тию, в то вре­мя как на­ибо­лее важ­ной яв­ля­ет­ся имен­но со­дер­жа­тель­ная его сто­ро­на - до­ку­мент дол­жен ус­та­нав­ли­вать пра­во, соз­да­вая тем са­мым га­ран­тии прав пос­ле­ду­ющих соб­с­т­вен­ни­ков.

 Нам пред­с­тав­ля­ет­ся, что пред­ло­жен­ное оп­ре­де­ле­ние спо­соб­но пра­виль­но ори­ен­ти­ро­вать лиц, в чью ком­пе­тен­цию вхо­дит оцен­ка юри­ди­чес­кой си­лы до­ку­мен­тов о пра­вах на нед­ви­жи­мость, обес­пе­чи­вая един­с­т­во под­хо­да как к до­ку­мен­там, сос­тав­лен­ным мно­го лет на­зад, так и к до­ку­мен­там, по­явив­шим­ся срав­ни­тель­но не­дав­но. Иной под­ход к пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим до­ку­мен­там вел бы к субъ­ек­ти­виз­му и прис­во­ению ор­га­на­ми нес­вой­с­т­вен­ных им фун­к­ций. Оче­вид­но сле­ду­ет приз­нать, что в иде­але до­ку­мент, не от­ве­ча­ющий приз­на­кам пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го, не мо­жет быть ос­но­ва­ни­ем для ре­гис­т­ра­ции. При этом ка­кие-ли­бо дей­с­т­вия ре­гис­т­ра­то­ра по ус­т­ра­не­нию не­дос­тат­ков до­ку­мен­та вряд ли до­пус­ти­мы, ес­ли они бу­дут пред­с­тав­лять со­бой ус­та­нов­ле­ние фак­тов, не оче­вид­ных из са­мо­го до­ку­мен­та. Та­кая де­ятель­ность ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов не бу­дет но­сить пра­во­во­го ха­рак­те­ра, пос­коль­ку они не на­де­ле­ны юрис­дик­ци­он­ны­ми пол­но­мо­чи­ями.

 В свя­зи с этим сле­ду­ет об­ра­тить­ся к со­дер­жа­нию ст. 19 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, ко­то­рая оп­ре­де­ля­ет ос­но­ва­ния для при­ос­та­нов­ле­ния ре­гис­т­ра­ции. Сог­лас­но п. 1 этой статьи "го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция прав при­ос­та­нав­ли­ва­ет­ся го­су­дар­с­т­вен­ным ре­гис­т­ра­то­ром при воз­ник­но­ве­нии у не­го сом­не­ний в на­ли­чии ос­но­ва­ний для го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав, а так­же в под­лин­нос­ти пред­с­тав­лен­ных до­ку­мен­тов или дос­то­вер­нос­ти ука­зан­ных в них све­де­ний. Го­су­дар­с­т­вен­ный ре­гис­т­ра­тор обя­зан при­нять не­об­хо­ди­мые ме­ры по по­лу­че­нию до­пол­ни­тель­ных све­де­ний и (или) под­т­вер­ж­де­нию под­лин­нос­ти до­ку­мен­тов или дос­то­вер­нос­ти ука­зан­ных в них све­де­ний".

 Во- первых, пред­с­тав­ля­ет­ся не очень удач­ным фор­му­ли­ро­ва­ние та­ко­го ос­но­ва­ния при­ос­та­нов­ле­ния ре­гис­т­ра­ции как "воз­ник­но­ве­ние сом­не­ний" *(272). При та­кой фор­му­ли­ров­ке все учас­т­ни­ки ре­гис­т­ра­ци­он­но­го про­цес­са ста­но­вят­ся за­лож­ни­ка­ми субъ­ек­ти­виз­ма ре­гис­т­ра­то­ра, у ко­то­ро­го сом­не­ния мо­гут воз­ник­нуть, что на­зы­ва­ет­ся, "на ров­ном мес­те". Эти сом­не­ния мо­гут быть выз­ва­ны его осо­бой мни­тель­нос­тью или не­дос­та­точ­ной ком­пе­тен­т­нос­тью. Бо­лее пра­виль­ным, на взгляд ав­то­ра, бы­ло бы ука­зать, что ре­гис­т­ра­ция мо­жет быть при­ос­та­нов­ле­на при на­ли­чии ос­но­ва­ний сом­не­вать­ся в под­лин­нос­ти до­ку­мен­тов или при не­со­от­вет­с­т­вии пред­с­тав­лен­ных до­ку­мен­тов тре­бо­ва­ни­ям, предъ­яв­ля­емым к пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим до­ку­мен­там. При та­кой фор­му­ли­ров­ке вмес­то "сом­не­ний" по­яв­ля­ют­ся кон­к­рет­ные кри­те­рии, тре­бу­ющие в каж­дом слу­чае обос­но­ва­ния ре­гис­т­ра­то­ром та­ко­го весь­ма важ­но­го, а иног­да весь­ма бо­лез­нен­но­го для за­яви­те­ля ре­ше­ния о при­ос­та­нов­ле­нии ре­гис­т­ра­ции.

 Во- вторых, вряд ли бы­ло це­ле­со­об­раз­но воз­ла­гать на ре­гис­т­ра­то­ра обя­зан­ность при­ни­мать не­об­хо­ди­мые ме­ры по по­лу­че­нию до­пол­ни­тель­ных све­де­ний, ус­т­ра­ня­ющих его сом­не­ния в на­ли­чии ос­но­ва­ний для ре­гис­т­ра­ции. Ес­ли бы речь шла толь­ко об ус­т­ра­не­нии сом­не­ний в под­лин­нос­ти до­ку­мен­тов, то это бы воз­ра­же­ний не вы­зы­ва­ло. Та­кие сом­не­ния мо­гут быть ус­т­ра­не­ны пу­тем нап­рав­ле­ния зап­ро­сов о том, вы­да­вал­ся ли та­кой до­ку­мент, нап­рав­ле­ни­ем до­ку­мен­та для кри­ми­на­лис­ти­чес­ко­го ис­сле­до­ва­ния *(273) и пр. Но, ког­да речь идет об ус­т­ра­не­нии сом­не­ний в на­ли­чии ос­но­ва­ний для ре­гис­т­ра­ции, то это мо­жет быть рас­це­не­но как на­де­ле­ние ор­га­на ре­гис­т­ра­ции юрис­дик­ци­он­ны­ми пол­но­мо­чи­ями, в то вре­мя как де­ятель­ность ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на дол­ж­на но­сить ха­рак­тер удос­то­ве­ре­ния бес­спор­ных фак­тов, сле­ду­ющих ис­к­лю­чи­тель­но из пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов. Вот по­че­му бы­ло бы це­ле­со­об­раз­но при вы­яв­ле­нии не­со­от­вет­с­т­вия до­ку­мен­тов тре­бо­ва­ни­ям, предъ­яв­ля­емым к пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим до­ку­мен­там, обя­зать ре­гис­т­ра­то­ра со­об­щить об этом за­яви­те­лю и пред­ло­жить ему са­мо­му ус­т­ра­нить вы­яв­лен­ные не­со­от­вет­с­т­вия. Ес­ли же ус­т­ра­не­ние та­ких не­со­от­вет­с­т­вий не­воз­мож­но (или не бы­ло про­из­ве­де­но в ус­та­нов­лен­ный срок), то в ре­гис­т­ра­ции дол­ж­но быть от­ка­за­но. В этом слу­чае за­яви­тель мо­жет, ус­т­ра­нив вы­яв­лен­ные не­со­от­вет­с­т­вия, вновь об­ра­тить­ся за го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей ли­бо ус­та­но­вить свое пра­во в су­деб­ном по­ряд­ке.

 Теперь рас­смот­рим по­ня­тие пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та при­ме­ни­тель­но к раз­лич­ным ос­но­ва­ни­ям воз­ник­но­ве­ния прав на нед­ви­жи­мость. На­ибо­лее "прос­тым" ос­но­ва­ни­ем здесь яв­ля­ют­ся сдел­ки от­чуж­де­ния нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва. В ка­чес­т­ве пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та приз­на­ет­ся до­го­вор от­чуж­де­ния (куп­ли-про­да­жи, да­ре­ния, ме­ны и др.). Уже го­во­ри­лось, что в ря­де слу­ча­ев пра­во ус­та­нав­ли­ва­ет­ся и ха­рак­те­ри­зу­ет­ся не од­ним, а нес­коль­ки­ми до­ку­мен­та­ми. В этой си­ту­ации прак­ти­ка офор­м­ле­ния сде­лок с нед­ви­жи­мос­тью идет по пу­ти объ­еди­не­ния (сши­ва­ния) этих до­ку­мен­тов вмес­те и фор­ми­ро­ва­ния та­ким об­ра­зом еди­но­го до­ку­мен­та, в пол­ном объ­еме ха­рак­те­ри­зу­юще­го пра­во на объ­ект.

 В то же вре­мя име­ют­ся и дру­гие слу­чаи, ког­да до­ку­мент, пер­вич­но сос­тав­лен­ный, пе­рес­та­ет от­ве­чать тре­бо­ва­ни­ям, предъ­яв­ля­емым к пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­му до­ку­мен­ту. При­ме­ром яв­ля­ет­ся от­чуж­де­ние до­ли в пра­ве на объ­ект, пра­во на ко­то­рый в це­лом до­ку­мент ус­та­нав­ли­вал. В этом слу­чае в ис­ход­ный до­ку­мент не­об­хо­ди­мо вно­сить со­от­вет­с­т­ву­ющую ого­вор­ку. Пос­ле та­кой ого­вор­ки преж­ний до­ку­мент ста­но­вит­ся пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим в от­но­ше­нии той до­ли в пра­ве на объ­ект, ко­то­рая не бы­ла от­чуж­де­на.

 Во всем ос­таль­ном, что ка­са­ет­ся пе­ре­хо­да пра­ва от од­но­го субъ­ек­та к дру­го­му, так­же не воз­ни­ка­ет осо­бых слож­нос­тей. При нас­ле­до­ва­нии пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим до­ку­мен­том ста­но­вит­ся сви­де­тель­с­т­во о пра­ве на нас­лед­с­т­во, при из­ме­не­нии от­но­ше­ний соб­с­т­вен­нос­ти су­дом - су­деб­ное ре­ше­ние.

 Наибольшую слож­ность пред­с­тав­ля­ет воп­рос о пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющем до­ку­мен­те на вновь соз­дан­ный объ­ект нед­ви­жи­мос­ти. Сле­ду­ет от­ме­тить, что сре­ди до­ку­мен­тов, сос­тав­ля­емых в про­цес­се соз­да­ния но­во­го объ­ек­та, вряд ли воз­мож­но вы­де­лить тот до­ку­мент, ко­то­рый от­ве­чал бы пред­ло­жен­но­му оп­ре­де­ле­нию.

 В со­от­вет­с­т­вии с п. 1 ст. 218 ГК РФ пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на но­вую вещь, из­го­тов­лен­ную или соз­дан­ную ли­цом для се­бя с соб­лю­де­ни­ем за­ко­на и иных пра­во­вых ак­тов, при­об­ре­та­ет­ся этим ли­цом. В свя­зи с дан­ным по­ло­же­ни­ем оче­вид­но, что лишь со­во­куп­ность до­ку­мен­тов, под­т­вер­ж­да­ющих: а) учас­тие ли­ца в соз­да­нии объ­ек­та для се­бя и б) соб­лю­де­ние при этом за­ко­на и иных пра­во­вых ак­тов, - мо­жет выс­ту­пать в ка­чес­т­ве ос­но­ва­ния для воз­ник­но­ве­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на этот объ­ект.

 Специфика воз­ник­но­ве­ния вещ­ных прав на но­вые объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти, по на­ше­му мне­нию, сос­то­ит в том, что ос­но­ва­ни­ем для воз­ник­но­ве­ния пра­ва в этом слу­чае яв­ля­ет­ся не кон­к­рет­ная сдел­ка (как при от­чуж­де­нии объ­ек­та, уже име­юще­го соб­с­т­вен­ни­ка - п. 2 ст. 218 ГК РФ), а са­ма де­ятель­ность по соз­да­нию объ­ек­та *(274). Имен­но в этой де­ятель­нос­ти, осу­щес­т­в­лен­ной в за­кон­ном по­ряд­ке, и ле­жат фак­ти­чес­кие ос­но­ва­ния, поз­во­ля­ющие за­ре­гис­т­ри­ро­вать пра­во на но­вый объ­ект за кон­к­рет­ным ли­цом. Ра­зу­ме­ет­ся, в ка­чес­т­ве под­т­вер­ж­де­ния фак­та осу­щес­т­в­ле­ния этой де­ятель­нос­ти и ее за­кон­но­го ха­рак­те­ра мо­гут слу­жить для ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на толь­ко со­от­вет­с­т­ву­ющие до­ку­мен­ты. Од­на­ко пе­ре­чень этих до­ку­мен­тов весь­ма ши­рок и ин­ди­ви­ду­ален для каж­до­го слу­чая, эти до­ку­мен­ты нуж­да­ют­ся за­час­тую в со­пос­тав­ле­нии и слож­ной пра­во­вой эк­с­пер­ти­зе для то­го, что­бы сде­лать вы­вод о пра­ве ли­ца на вновь соз­дан­ный объ­ект.

 В та­ких ус­ло­ви­ях оп­ти­маль­ным вы­хо­дом пред­с­тав­ля­ет­ся вы­да­ча пер­вич­но­го до­ку­мен­та го­су­дар­с­т­вен­ным ор­га­ном, упол­но­мо­чен­ным про­во­дить эк­с­пер­ти­зу пред­с­тав­лен­ных до­ку­мен­тов и де­лать вы­вод о при­об­ре­те­нии ли­цом пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на но­вый объ­ект нед­ви­жи­мос­ти. С уче­том то­го об­с­то­ятель­с­т­ва, что ст. 219 ГК РФ свя­зы­ва­ет воз­ник­но­ве­ние пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на вновь соз­дан­ный объ­ект нед­ви­жи­мос­ти с ре­гис­т­ра­ци­ей, це­ле­со­об­раз­но та­кое пра­во пре­дос­та­вить не­пос­ред­с­т­вен­но ре­гис­т­ри­ру­юще­му ор­га­ну.

 При ре­ше­нии воп­ро­са о пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющем до­ку­мен­те на вновь соз­дан­ный объ­ект пра­во­мер­на оп­ре­де­лен­ная ана­ло­гия с вы­да­чей но­та­ри­усом сви­де­тель­с­т­ва о пра­ве на нас­лед­с­т­во. Ре­ше­ние воп­ро­са о кру­ге нас­лед­ни­ков, сос­та­ве нас­лед­с­т­вен­но­го иму­щес­т­ва и о пра­вах кон­к­рет­ных нас­лед­ни­ков на кон­к­рет­ное иму­щес­т­во тре­бу­ет сбо­ра и ана­ли­за боль­шо­го ко­ли­чес­т­ва до­ку­мен­тов, ни один из ко­то­рых са­мос­то­ятель­но не мо­жет быть приз­нан пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим. Имен­но по­это­му пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим ста­но­вит­ся до­ку­мент, от­ра­жа­ющий ре­зуль­тат ана­ли­ти­чес­кой де­ятель­нос­ти но­та­ри­уса - сви­де­тель­с­т­во о пра­ве на нас­лед­с­т­во.

 Вместе с тем, по мне­нию ав­то­ра, прак­ти­ка вы­да­чи го­су­дар­с­т­вен­ных сви­де­тельств в ка­чес­т­ве пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов дол­ж­на быть ог­ра­ни­че­на слу­ча­ями пер­вич­но­го воз­ник­но­ве­ния пра­ва на объ­ект, а "жизнь" та­ко­го сви­де­тель­с­т­ва дол­ж­на со­от­вет­с­т­во­вать пе­ри­оду дей­с­т­вия это­го пер­вич­но­го пра­ва, то есть до от­чуж­де­ния объ­ек­та.

 Изложенные вы­ше со­об­ра­же­ния при­во­дят к трем ос­нов­ным вы­во­дам в пла­не фор­му­ли­ро­ва­ния норм за­ко­на о ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним.

 1. Оп­ре­де­ле­ние пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та дол­ж­но быть вклю­че­но в за­кон о ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость как од­но из ос­нов­ных по­ня­тий.

 2. Это оп­ре­де­ле­ние дол­ж­но быть сфор­му­ли­ро­ва­но так, что­бы на его ос­но­ва­нии бы­ло бы воз­мож­но в лю­бом слу­чае вы­де­лить до­ку­мент, яв­ля­ющий­ся пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющим.

 3. За­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции дол­ж­ны быть оп­ре­де­ле­ны слу­чаи вы­да­чи пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов го­су­дар­с­т­вен­ны­ми ор­га­на­ми. Эти слу­чаи дол­ж­ны быть ог­ра­ни­че­ны пер­вич­ным воз­ник­но­ве­ни­ем пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти.

 Само оп­ре­де­ле­ние пра­во­ус­та­нав­ли­ва­юще­го до­ку­мен­та, при­ве­ден­ное в дан­ном слу­чае, оче­вид­но, не яв­ля­ет­ся един­с­т­вен­но воз­мож­ным. В то же вре­мя пред­ла­га­емый путь ре­ше­ния проб­ле­мы пу­тем фор­му­ли­ро­ва­ния та­ко­го оп­ре­де­ле­ния пред­с­тав­ля­ет­ся оп­ти­маль­ным с точ­ки зре­ния со­вер­шен­с­т­во­ва­ния сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость.

 Рассматривая воп­рос об ос­но­ва­ни­ях ре­гис­т­ра­ции нель­зя не ос­та­но­вить­ся еще на од­ном важ­ном мо­мен­те, ха­рак­те­ри­зу­ющем сис­те­му го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. В на­уч­ной ли­те­ра­ту­ре этот ас­пект име­ну­ет­ся прин­ци­пом час­т­ной ини­ци­ати­вы, прин­ци­пом дис­по­зи­тив­нос­ти или прин­ци­пом кон­цен­за. "Прин­цип час­т­ной ини­ци­ати­вы, - пи­шет ­цов, - суть про­яв­ле­ния дис­по­зи­тив­нос­ти в сфе­ре обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти. Толь­ко пра­во­об­ла­да­тель мо­жет на­чать про­це­ду­ру го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции сво­их прав на нед­ви­жи­мость. При этом про­ве­де­ние го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость не яв­ля­ет­ся обя­зан­нос­тью пра­во­об­ла­да­те­ля пе­ред го­су­дар­с­т­вом. Та­ким об­ра­зом, прин­цип час­т­ной ини­ци­ати­вы про­яв­ля­ет­ся в за­яви­тель­ном ха­рак­те­ре го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции" *(275). ­ку­но­ва пи­шет: "Дис­по­зи­тив­ность (или за­яви­тель­ный ха­рак­тер го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции) от­ра­жен в п. 3 ст. 131 ГК РФ, сог­лас­но ко­то­ро­му удос­то­ве­ре­ние про­из­ве­ден­ной ре­гис­т­ра­ции про­из­во­дит­ся по хо­да­тай­с­т­ву пра­во­об­ла­да­те­ля. Стать­ей 16 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции за­яв­ле­ние пра­во­об­ла­да­те­ля так­же по­ло­же­но в на­ча­ло ре­гис­т­ра­ци­он­но­го про­цес­са" *(276). ­кин, ана­ли­зи­руя за­ру­беж­ный опыт ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, оп­ре­де­ля­ет со­дер­жа­ние прин­ци­па кон­цен­за сле­ду­ющим об­ра­зом: "Ни од­на за­пись в по­зе­мель­ной кни­ге не мо­жет быть про­из­ве­де­на, ес­ли ли­цо, уп­ра­во­мо­чен­ное на со­от­вет­с­т­ву­ющее рас­по­ря­же­ние, не вы­ра­зит во­ле­изъ­яв­ле­ние не­пос­ред­с­т­вен­но на про­из­вод­с­т­во за­пи­си" *(277).

 Таким об­ра­зом, для то­го что­бы за­пись о пра­ве по­яви­лась в ре­ес­т­ре, не­об­хо­ди­мы не толь­ко до­ка­за­тель­с­т­ва су­щес­т­во­ва­ния со­от­вет­с­т­ву­юще­го пра­ва - пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющие до­ку­мен­ты, но и со­от­вет­с­т­ву­ющее во­ле­изъ­яв­ле­ние на вне­се­ние этой за­пи­си. В за­вер­шен­ном ви­де прин­цип час­т­ной ини­ци­ати­вы сос­то­ит в том, что: во-пер­вых, ре­гис­т­ра­тор не име­ет пра­ва про­из­во­дить за­пи­си в ре­ес­т­ре по соб­с­т­вен­ной ини­ци­ати­ве, да­же ес­ли он рас­по­ла­га­ет не­об­хо­ди­мы­ми пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющи­ми до­ку­мен­та­ми; во-вто­рых, ре­гис­т­ра­тор не име­ет пра­ва про­из­во­дить за­пи­си в ре­ес­т­ре на ос­но­ва­нии во­ле­изъ­яв­ле­ния лиц, ко­то­рые не яв­ля­ют­ся об­ла­да­те­ля­ми со­от­вет­с­т­ву­ющих прав. Пос­мот­рим, как эти по­ло­же­ния ре­али­зо­ва­ны в рос­сий­с­ком за­ко­но­да­тель­с­т­ве.

 В со­от­вет­с­т­вии со ст. 16 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции "го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция прав про­во­дит­ся на ос­но­ва­нии за­яв­ле­ния пра­во­об­ла­да­те­ля, сто­рон до­го­во­ра или упол­но­мо­чен­но­го им (ими) на то ли­ца", а "в слу­чае, ес­ли пра­ва воз­ни­ка­ют на ос­но­ва­нии ак­та го­су­дар­с­т­вен­но­го ор­га­на или ак­та ор­га­на мес­т­но­го са­мо­уп­рав­ле­ния, за­яв­ле­ние о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции пра­ва по­да­ет­ся ли­цом, в от­но­ше­нии ко­то­ро­го при­ня­ты ука­зан­ные ак­ты". Здесь по­ка все со­от­вет­с­т­ву­ет за­яв­лен­но­му прин­ци­пу.

 Несколько иной под­ход сфор­му­ли­ро­ван в от­но­ше­нии ре­гис­т­ра­ции об­ре­ме­не­ний. Сог­лас­но п. 2 ст. 13 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции "го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция ог­ра­ни­че­ний (обре­ме­не­ний) пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти и иных вещ­ных прав пра­ва­ми треть­их лиц мо­жет про­во­дить­ся по ини­ци­ати­ве пра­во­об­ла­да­те­лей или при­об­ре­та­ющих ука­зан­ные пра­ва лиц. Ес­ли ог­ра­ни­че­ние (обре­ме­не­ние) ре­гис­т­ри­ру­ет­ся не пра­во­об­ла­да­те­лем, его ре­гис­т­ра­ция про­во­дит­ся по пра­ви­лам, пре­дус­мот­рен­ным ст. 16 нас­то­яще­го Фе­де­раль­но­го за­ко­на для ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ров и сде­лок, при обя­за­тель­ном уве­дом­ле­нии пра­во­об­ла­да­те­ля (пра­во­об­ла­да­те­лей) о за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ном ог­ра­ни­че­нии (обре­ме­не­нии).

 Государственная ре­гис­т­ра­ция ог­ра­ни­че­ний (обре­ме­не­ний) прав, ус­та­нов­лен­ных в со­от­вет­с­т­вии с за­ко­но­да­тель­с­т­вом в пуб­лич­ных ин­те­ре­сах ор­га­на­ми го­су­дар­с­т­вен­ной влас­ти и ор­га­на­ми мес­т­но­го са­мо­уп­рав­ле­ния, осу­щес­т­в­ля­ет­ся по ини­ци­ати­ве ука­зан­ных ор­га­нов с обя­за­тель­ным уве­дом­ле­ни­ем пра­во­об­ла­да­те­ля (пра­во­об­ла­да­те­лей) объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти".

 Мы ви­дим, что за­кон пре­дус­мат­ри­ва­ет воз­мож­ность ре­гис­т­ра­ции об­ре­ме­не­ний вещ­ных прав без во­ле­изъ­яв­ле­ния об­ла­да­те­лей этих прав. В от­но­ше­нии об­ре­ме­не­ний и ог­ра­ни­че­ний, ус­та­нов­лен­ных в пуб­лич­ных ин­те­ре­сах, та­кой по­ря­док воз­ра­же­ний не вы­зы­ва­ет, так как иной под­ход прос­то труд­но се­бе пред­с­та­вить. Что же ка­са­ет­ся об­ре­ме­не­ний иму­щес­т­ва пра­ва­ми треть­их лиц, то та­кие сом­не­ния мож­но выс­ка­зать.

 Говоря о воз­мож­нос­ти ре­гис­т­ри­ро­вать об­ре­ме­не­ния не по ини­ци­ати­ве об­ла­да­те­ля вещ­но­го пра­ва, ко­то­рое ог­ра­ни­чи­ва­ет­ся (т. е. при от­сут­с­т­вии за­яв­ле­ния пра­во­об­ла­да­те­ля), ст. 13 от­сы­ла­ет к пра­ви­лам, пре­дус­мот­рен­ным ст. 16 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ров и сде­лок. Од­на­ко об­на­ру­жить в ст. 16 эти пра­ви­ла не очень прос­то. В абз. 1 п. 1 дан­ной статьи го­во­рит­ся о за­яв­ле­нии "сто­рон до­го­во­ра". Ви­ди­мо, из это­го сле­ду­ет сде­лать вы­вод о том, что об­щим пра­ви­лом ре­гис­т­ра­ции прав, воз­ни­ка­ющих на ос­но­ва­нии сде­лок, яв­ля­ет­ся не­об­хо­ди­мость пред­с­тав­ле­ния за­яв­ле­ния все­ми сто­ро­на­ми до­го­во­ра. Но, ес­ли так, то воз­мож­ность за­ре­гис­т­ри­ро­вать об­ре­ме­не­ние, воз­ник­шее на ос­но­ва­нии сдел­ки, без за­яв­ле­ния об­ла­да­те­ля со­от­вет­с­т­ву­юще­го пра­ва не­воз­мож­но, так как этот пра­во­об­ла­да­тель всег­да бу­дет од­ной из сто­рон та­ко­го до­го­во­ра, ибо сдел­ки не мо­гут ус­та­нав­ли­вать обя­зан­нос­ти для треть­их лиц.

 В то же вре­мя абз. 5 ука­зан­но­го пун­к­та го­во­рит о том, что "пред­с­тав­ле­ние за­яв­ле­ний на го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию ог­ра­ни­че­ния (обре­ме­не­ния) прав, а так­же сде­лок, свя­зан­ных с ог­ра­ни­че­ни­ем (обре­ме­не­ни­ем) прав, осу­щес­т­в­ля­ет­ся в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном пун­к­том 2 статьи 13, пун­к­том 1 статьи 26, пун­к­том 1 статьи 27 и пун­к­том 1 статьи 29 нас­то­яще­го Фе­де­раль­но­го за­ко­на".

 Складывается весь­ма сво­е­об­раз­ная си­ту­ация, ког­да ст. 13 от­сы­ла­ет к ст. 16, а ст. 16 от­сы­ла­ет к ст. 13. В то же вре­мя здесь со­дер­жат­ся так­же ссыл­ки на статьи, рег­ла­мен­ти­ру­ющие по­ря­док ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ров арен­ды (ст. 26), сер­ви­ту­тов (ст. 27) и ипо­те­ки (ст. 29). Сог­лас­но этим нор­мам "с за­яв­ле­ни­ем о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции до­го­во­ра арен­ды нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва мо­жет об­ра­тить­ся од­на из сто­рон до­го­во­ра", "го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция сер­ви­ту­тов про­во­дит­ся: на ос­но­ва­нии за­яв­ле­ния соб­с­т­вен­ни­ка нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва или ли­ца, в поль­зу ко­то­ро­го ус­та­нов­лен сер­ви­тут, при на­ли­чии у пос­лед­не­го сог­ла­ше­ния о сер­ви­ту­те", "го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция ипо­те­ки про­во­дит­ся на ос­но­ва­нии за­яв­ле­ния за­ло­го­да­те­ля или за­ло­го­дер­жа­те­ля". Та­ким об­ра­зом, имен­но эти статьи пре­дус­мат­ри­ва­ют воз­мож­ность от­сут­с­т­вия за­яв­ле­ния пра­во­об­ла­да­те­ля. Ис­хо­дя из ска­зан­но­го мож­но сде­лать вы­вод о том, что за­яв­ле­ние пра­во­об­ла­да­те­ля при ре­гис­т­ра­ции об­ре­ме­не­ний, воз­ник­ших на ос­но­ва­нии сде­лок, тре­бу­ет­ся всег­да, за ис­к­лю­че­ни­ем слу­ча­ев арен­ды, сер­ви­ту­та и ипо­те­ки.

 Трудно ска­зать, чем ру­ко­вод­с­т­во­вал­ся за­ко­но­да­тель, ус­та­нав­ли­вая та­кой по­ря­док. Впол­не мож­но пред­по­ло­жить, что за ре­гис­т­ра­ци­ей до­го­во­ра арен­ды мо­жет об­ра­тить­ся арен­да­тор, до­го­вор ко­то­ро­го уже рас­тор­г­нут или не дей­с­т­ву­ет по иным ос­но­ва­ни­ям. Точ­но так­же мо­жет пос­ту­пить и не­доб­ро­со­вес­т­ный за­ло­го­дер­жа­тель или об­ла­да­тель сер­ви­ту­та. При­чем здесь не ис­к­лю­че­на воз­мож­ность пред­с­тав­ле­ния под­дель­ных до­го­во­ров. В этой си­ту­ации пос­лед­с­т­вия ре­гис­т­ра­ции для пра­во­об­ла­да­те­ля мо­гут быть ка­тас­т­ро­фи­чес­ки­ми. Имея в ка­чес­т­ве за­ре­гис­т­ри­ро­ван­но­го об­ре­ме­не­ния ипо­те­ку или до­го­вор арен­ды, он не смо­жет сдать объ­ект в арен­ду дру­го­му арен­да­то­ру или за­ло­жить его в це­лях по­лу­че­ния кре­ди­та. При этом на лик­ви­да­цию неп­ра­во­мер­но про­из­ве­ден­ной за­пи­си в ре­ес­т­ре ему при­дет­ся пот­ра­тить зна­чи­тель­ное вре­мя, не­об­хо­ди­мое на по­лу­че­ние со­от­вет­с­т­ву­юще­го су­деб­но­го ре­ше­ния. Вот по­че­му весь­ма сла­бой га­ран­ти­ей в та­ком слу­чае яв­ля­ет­ся обя­зан­ность ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на со­об­щить о про­из­ве­ден­ной ре­гис­т­ра­ции пра­во­об­ла­да­те­лю.

 Учитывая из­ло­жен­ное, не­об­хо­ди­мо сфор­му­ли­ро­вать в за­ко­не пра­ви­ло, сог­лас­но ко­то­ро­му без за­яв­ле­ния пра­во­об­ла­да­те­ля мо­гут быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­ны ис­к­лю­чи­тель­но об­ре­ме­не­ния, ко­то­рые пра­во­мер­но ус­та­нов­ле­ны ор­га­на­ми го­су­дар­с­т­вен­ной влас­ти или мес­т­но­го са­мо­уп­рав­ле­ни­ия в пуб­лич­ных ин­те­ре­сах, а так­же арес­ты и иные обес­пе­чи­тель­ные ме­ры, ус­та­нов­лен­ные су­деб­ны­ми ак­та­ми. В от­но­ше­нии су­деб­ных ак­тов та­кая нор­ма уже со­дер­жит­ся в ст. 28 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции: "Пос­ту­пив­шая в ор­ган, осу­щес­т­в­ля­ющий го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав, ко­пия ре­ше­ния (опре­де­ле­ния, пос­та­нов­ле­ния) о на­ло­же­нии арес­та на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во яв­ля­ет­ся ос­но­ва­ни­ем для го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции ог­ра­ни­че­ния пра­ва, ко­то­рая про­во­дит­ся без за­яв­ле­ния пра­во­об­ла­да­теля" *(278).

 Запрет ре­гис­т­ра­то­ру вно­сить за­пи­си в ре­естр без со­от­вет­с­т­ву­юще­го за­яв­ле­ния дол­жен рас­п­рос­т­ра­нять­ся толь­ко на те за­пи­си, ко­то­рые вле­кут воз­ник­но­ве­ние, из­ме­не­ние или прек­ра­ще­ние за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ных прав. В то же вре­мя ряд за­пи­сей в ре­ес­т­ре дол­ж­ны про­во­дить­ся без за­яв­ле­ний, на ос­но­ва­нии тех со­бы­тий, ко­то­рые ука­за­ны в за­ко­не. Так, нап­ри­мер, "в слу­ча­ях, ес­ли пра­ва на объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва ос­па­ри­ва­ют­ся в су­деб­ном по­ряд­ке, го­су­дар­с­т­вен­ный ре­гис­т­ра­тор в гра­фу "Осо­бые от­мет­ки" вно­сит за­пись о том, что в от­но­ше­нии дан­ных прав за­яв­ле­но пра­во тре­бо­ва­ния со сто­ро­ны кон­к­рет­но­го ли­ца" (п. 2 ст. 28 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции). Здесь ос­но­ва­ни­ем для вне­се­ния за­пи­си в ре­естр слу­жит по­лу­чен­ная ре­гис­т­ри­ру­ющим ор­га­ном ин­фор­ма­ция, ко­то­рая мо­жет быть в ви­де пос­ту­пив­ше­го ис­ко­во­го за­яв­ле­ния или оп­ре­де­ле­ния су­да о наз­на­че­нии де­ла.

 В прак­ти­ке ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов мож­но от­ме­тить еще од­но на­ру­ше­ние прин­ци­па час­т­ной ини­ци­ати­вы. Это на­ру­ше­ние от­но­сит­ся к по­ряд­ку ре­гис­т­ра­ции ипо­те­ки, воз­ни­ка­ющей на ос­но­ва­нии за­ко­на. В со­от­вет­с­т­вии с п. 5 ст. 488 ГК РФ "если иное не пре­дус­мот­ре­но до­го­во­ром куп­ли-про­да­жи, с мо­мен­та пе­ре­да­чи то­ва­ра по­ку­па­те­лю и до его оп­ла­ты то­вар, про­дан­ный в кре­дит, приз­на­ет­ся на­хо­дя­щим­ся в за­ло­ге у про­дав­ца для обес­пе­че­ния по­ку­па­те­лем его обя­зан­нос­ти по оп­ла­те то­ва­ра". Сог­лас­но п. 1 ст. 587 ГК РФ "при пе­ре­да­че под вып­ла­ту рен­ты зе­мель­но­го учас­т­ка или дру­го­го нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва по­лу­ча­тель рен­ты в обес­пе­че­ние обя­за­тель­с­т­ва пла­тель­щи­ка рен­ты при­об­ре­та­ет пра­во за­ло­га на это иму­щес­т­во".

 Как же дол­жен пос­ту­пить ре­гис­т­ра­тор, ес­ли на ре­гис­т­ра­цию пос­ту­пи­ли до­ку­мен­ты, из со­дер­жа­ния ко­то­рых ус­мат­ри­ва­ет­ся воз­ник­но­ве­ние за­кон­но­го за­ло­га? Сог­лас­но п. 2 ст. 20 За­ко­на "Об ипо­те­ке (за­ло­ге нед­ви­жи­мос­ти)" *(279) "го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция ипо­те­ки в си­лу за­ко­на осу­щес­т­в­ля­ет­ся без пред­с­тав­ле­ния от­дель­но­го за­яв­ле­ния" и "однов­ре­мен­но с го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти ли­ца, чьи пра­ва об­ре­ме­ня­ют­ся ипо­те­кой, ес­ли иное не ус­та­нов­ле­но фе­де­раль­ным за­ко­ном". Од­на­ко в со­от­вет­с­т­вии с п. 26 Ин­с­т­рук­ции о по­ряд­ке го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции ипо­те­ки объ­ек­тов нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва *(280) "дол­ж­нос­т­ное ли­цо ре­гис­т­ри­ру­юще­го ор­га­на, при­ни­ма­ющее до­ку­мен­ты на го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию пра­ва за­ло­го­да­те­ля (по­ку­па­те­ля, пла­тель­щи­ка рен­ты и т. д.), обя­за­но:

 - предупредить дан­ное ли­цо о том, что в Еди­ный го­су­дар­с­т­вен­ный ре­естр прав бу­дет вне­се­на за­пись об ог­ра­ни­че­нии (обре­ме­не­нии) его пра­ва ипо­те­кой;

 - в за­яв­ле­нии о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции сдел­ки и (или) пе­ре­хо­да пра­ва сде­лать от­мет­ку, что за­яви­тель пре­дуп­реж­ден о про­ве­де­нии го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции ипо­те­ки, воз­ник­шей на ос­но­ва­нии за­ко­на".

 Такой по­ря­док вы­зы­ва­ет ряд воз­ра­же­ний. Прин­цип час­т­ной ини­ци­ати­вы по­то­му и про­воз­г­ла­ша­ет­ся прин­ци­пом, что он дол­жен дей­с­т­во­вать во всех слу­ча­ях вне­се­ния за­пи­сей о пра­вах на нед­ви­жи­мость (за ис­к­лю­че­ни­ем вне­се­ния за­пи­сей на ос­но­ва­нии ре­ше­ния су­да). От­сут­с­т­вие фор­маль­но­го во­ле­изъ­яв­ле­ния пра­во­об­ла­да­те­ля на вне­се­ние за­пи­си об об­ре­ме­не­нии его пра­ва за­ло­гом дол­ж­но ис­к­лю­чать вне­се­ние со­от­вет­с­т­ву­ющей за­пи­си *(281).

 Но как же быть в тех слу­ча­ях, ког­да за­кон­ный за­лог, су­дя по до­ку­мен­там, воз­ник, а за­яв­ле­ние на его ре­гис­т­ра­цию не пред­с­тав­ле­но? Мы пред­ла­га­ем сле­ду­ющий ал­го­ритм. Ре­гис­т­ра­тор в этом слу­чае дол­жен при­ос­та­но­вить го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию и пот­ре­бо­вать пред­с­та­вить за­яв­ле­ние о ре­гис­т­ра­ции за­ло­га, пос­коль­ку пра­во мо­жет быть за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но толь­ко с за­ло­гом. Ес­ли со­от­вет­с­т­ву­ющее за­яв­ле­ние пред­с­тав­ля­ет­ся, ре­гис­т­ра­ция про­из­во­дит­ся. При от­сут­с­т­вии за­яв­ле­ния сле­ду­ет от­каз в ре­гис­т­ра­ции пра­ва. При по­лу­че­нии уве­дом­ле­ния о при­ос­та­нов­ле­нии ре­гис­т­ра­ции, у сто­рон по до­го­во­ру рен­ты нет ино­го вы­бо­ра, кро­ме как пред­с­та­вить за­яв­ле­ние, ли­бо от­ка­зать­ся от до­го­во­ра, пос­коль­ку воз­ник­но­ве­ние за­ло­га в дан­ном слу­чае ус­та­нов­ле­но за­ко­ном им­пе­ра­тив­но. У сто­рон же до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи есть три ва­ри­ан­та ре­ше­ния: пред­с­та­вить за­яв­ле­ния, внес­ти в до­го­вор пункт, сог­лас­но ко­то­ро­му пра­ви­ло о за­кон­ном за­ло­ге на их от­но­ше­ния не рас­п­рос­т­ра­ня­ет­ся, ли­бо от­ка­зать­ся от до­го­во­ра.

 Принцип час­т­ной ини­ци­ати­вы ог­ра­ни­чи­ва­ет воз­мож­нос­ти ре­гис­т­ра­то­ра. В то же вре­мя он не ис­к­лю­ча­ет вне­се­ние за­пи­сей в ре­естр без не­об­хо­ди­мо­го во­ле­изъ­яв­ле­ния. Та­кое во­ле­изъ­яв­ле­ние сог­лас­но дей­с­т­ву­юще­му за­ко­но­да­тель­с­т­ву мо­жет за­ме­нить толь­ко ре­ше­ние су­да. В со­от­вет­с­т­вии с п. 3 ст. 165 ГК РФ "если сдел­ка, тре­бу­ющая го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, со­вер­ше­на в над­ле­жа­щей фор­ме, но од­на из сто­рон ук­ло­ня­ет­ся от ее ре­гис­т­ра­ции, суд впра­ве по тре­бо­ва­нию дру­гой сто­ро­ны вы­нес­ти ре­ше­ние о ре­гис­т­ра­ции сдел­ки. В этом слу­чае сдел­ка ре­гис­т­ри­ру­ет­ся в со­от­вет­с­т­вии с ре­ше­ни­ем су­да". Сог­лас­но ст. 16 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции "при ук­ло­не­нии од­ной из сто­рон до­го­во­ра от го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав пе­ре­ход пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти ре­гис­т­ри­ру­ет­ся на ос­но­ва­нии ре­ше­ния су­да, вы­не­сен­но­го по тре­бо­ва­нию дру­гой сто­ро­ны".