Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 25 )

 Рассмотрим приз­на­ки до­го­во­ра сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти при­ме­ни­тель­но к соз­да­нию но­вых объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти.

 Первый приз­нак - объ­еди­не­ние вкла­дов. Сле­ду­ет от­ме­тить, что в том или ином ви­де дан­ный приз­нак при­сут­с­т­ву­ет в лю­бых от­но­ше­ни­ях, воз­ни­ка­ющих при учас­тии нес­коль­ких лиц в соз­да­нии объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти. Как мы уже го­во­ри­ли, соз­да­ние но­во­го объ­ек­та всег­да яв­ля­ет­ся ре­зуль­та­том объ­еди­не­ния уси­лий нес­коль­ких лиц, каж­дое из ко­то­рых вно­сит свой вклад в соз­да­ние объ­ек­та: зас­т­рой­щик пре­дос­тав­ля­ет зе­мель­ный учас­ток, под­ряд­чик вы­пол­ня­ет ра­бо­ты, банк пре­дос­тав­ля­ет кре­ди­ты и т. д. Та­ким об­ра­зом, дан­ный приз­нак нель­зя счи­тать оп­ре­де­ля­ющим для ус­та­нов­ле­ния от­но­ше­ний прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва.

 Второй приз­нак - сов­мес­т­ные дей­с­т­вия то­ва­ри­щей. Пра­виль­ное по­ни­ма­ние это­го приз­на­ка пред­с­тав­ля­ет­ся очень важ­ным для оп­ре­де­ле­ния от­но­ше­ний как до­го­во­ра прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва. Вклад в соз­да­ние объ­ек­та дей­с­т­ви­тель­но мо­жет вно­сить зна­чи­тель­ное ко­ли­чес­т­во лиц, свя­зан­ных друг с дру­гом раз­лич­ны­ми пра­во­вы­ми от­но­ше­ни­ями. Од­на­ко дей­с­т­вия этих лиц, ко­то­рые в ко­неч­ном ито­ге при­ве­дут к соз­да­нию объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, не бу­дут сов­мес­т­ны­ми, пос­коль­ку они не бу­дут вза­им­но ко­ор­ди­ни­ро­вать­ся. Нель­зя приз­нать сов­мес­т­ны­ми дей­с­т­вия раз­лич­ных учас­т­ни­ков соз­да­ния объ­ек­та, ес­ли они не толь­ко не свя­за­ны друг с дру­гом вза­им­ны­ми пра­ва­ми и обя­зан­нос­тя­ми, но и, за­час­тую, не зна­ют о су­щес­т­во­ва­нии друг дру­га. В на­уч­ной ли­те­ра­ту­ре до­го­вор прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва рас­смат­ри­ва­ет­ся как фи­ду­ци­ар­ная сдел­ка, т. е. до­го­вор­ное объ­еди­не­ние лиц, от­но­ше­ния меж­ду ко­то­ры­ми ос­но­ва­ны на вза­им­ном до­ве­рии *(331). По­это­му сов­мес­т­ность дей­с­т­вий учас­т­ни­ков до­го­во­ра прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва, бе­зус­лов­но, пред­по­ла­га­ет вза­им­ную свя­зан­ность каж­до­го учас­т­ни­ка со все­ми дру­ги­ми и всех учас­т­ни­ков с каж­дым, а не на­ли­чие от­но­ше­ний меж­ду от­дель­ны­ми субъ­ек­та­ми. На дан­ную спе­ци­фи­ку до­го­во­ра прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва ука­зы­ва­ют прак­ти­чес­ки все нор­мы гл. 55 ГК РФ, ко­то­рые рас­смат­ри­ва­ют то­ва­ри­щей как учас­т­ни­ков про­цес­са, соз­на­тель­но вза­имо­дей­с­т­ву­ющих меж­ду со­бой для дос­ти­же­ния еди­но­го ре­зуль­та­та.

 Третий приз­нак - на­ли­чие у учас­т­ни­ков де­ятель­нос­ти об­щей це­ли. Мож­но ска­зать, что дан­ный приз­нак пред­с­тав­ля­ет со­бой субъ­ек­тив­ное от­ра­же­ние пре­ды­ду­ще­го приз­на­ка сов­мес­т­нос­ти дей­с­т­вий, так как дей­с­т­вия мо­гут ко­ор­ди­ни­ро­вать­ся меж­ду со­бой, ес­ли они нап­рав­ле­ны на дос­ти­же­ние еди­ной це­ли. Вмес­те с тем впол­не воз­мож­ны си­ту­ации, ког­да ко­неч­ные це­ли учас­т­ни­ков соз­да­ния объ­ек­та бу­дут раз­ны­ми. Воп­рос о том, что имел в ви­ду за­ко­но­да­тель, го­во­ря о дос­ти­же­нии учас­т­ни­ка­ми до­го­во­ра прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва еди­ной це­ли, не от­но­сит­ся к чис­лу прос­тых. Пос­коль­ку в ст. 1041 ГК РФ го­во­рит­ся о том, что то­ва­ри­щи сов­мес­т­но дей­с­т­ву­ют для из­в­ле­че­ния при­бы­ли или дос­ти­же­ния иной не про­ти­во­ре­ча­щей за­ко­ну це­ли, воз­мож­но сде­лать вы­вод о том, что на­ли­чие у од­но­го из учас­т­ни­ков соз­да­ния объ­ек­та це­ли из­в­ле­че­ния при­бы­ли при от­сут­с­т­вии та­кой це­ли у дру­го­го ис­к­лю­ча­ет приз­на­ние от­но­ше­ний меж­ду ни­ми прос­тым то­ва­ри­щес­т­вом да­же в том слу­чае, ес­ли они са­ми зак­лю­чи­ли меж­ду со­бой до­го­вор, име­ющий со­от­вет­с­т­ву­ющее наз­ва­ние.

 Наиболее рас­п­рос­т­ра­нен­ным слу­ча­ем, ког­да учас­т­ни­ки стро­итель­с­т­ва име­ют раз­ные ко­неч­ные це­ли, яв­ля­ет­ся си­ту­ация, при ко­то­рой меж­ду зас­т­рой­щи­ком и дру­ги­ми учас­т­ни­ка­ми стро­итель­с­т­ва зак­лю­ча­ют­ся до­го­во­ры, сог­лас­но ко­то­рым зас­т­рой­щик обя­зу­ет­ся по окон­ча­нии стро­итель­с­т­ва пре­дос­та­вить учас­т­ни­ку стро­итель­с­т­ва объ­ект нед­ви­жи­мос­ти (по­ме­ще­ние в до­ме), а этот учас­т­ник обя­зу­ет­ся про­фи­нан­си­ро­вать соз­да­ние объ­ек­та, при­чем сум­ма фи­нан­си­ро­ва­ния вклю­ча­ет в се­бя не толь­ко се­бес­то­имость стро­итель­с­т­ва, но и при­быль зас­т­рой­щи­ка. С точ­ки зре­ния те­ории кон­с­та­та­ция раз­ли­чия це­лей в этом слу­чае вы­зы­ва­ет ско­рее под­дер­ж­ку, чем от­ри­ца­ние. Дей­с­т­ви­тель­но, на пер­вый взгляд, учас­т­ни­ки соз­да­ния объ­ек­та ско­рее про­ти­вос­то­ят друг дру­гу как сто­ро­ны до­го­во­ра, чем яв­ля­ют­ся ли­ца­ми, вза­имо­дей­с­т­ву­ющи­ми в рам­ках сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти. Вмес­те с тем нель­зя от­ри­цать, что оп­ре­де­лен­ное един­с­т­во це­ли у них при­сут­с­т­ву­ет - и зас­т­рой­щик, и учас­т­ник стро­итель­с­т­ва за­ин­те­ре­со­ва­ны в соз­да­нии объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, пос­коль­ку без это­го не­воз­мож­но дос­ти­же­ние ни це­ли зас­т­рой­щи­ка (по­лу­че­ние при­бы­ли), ни це­ли учас­т­ни­ка стро­итель­с­т­ва - по­лу­че­ние объ­ек­та в соб­с­т­вен­ность. Кро­ме то­го, не ис­к­лю­че­но та­кое по­ло­же­ние, ког­да "доль­щик" так­же в ко­неч­ном сче­те прес­ле­ду­ет цель по­лу­че­ния при­бы­ли, пос­коль­ку в свою оче­редь зак­лю­ча­ет до­го­во­ры с дру­ги­ми ли­ца­ми на фи­нан­си­ро­ва­ние стро­итель­с­т­ва объ­ек­тов, ко­то­рые при­чи­та­ют­ся ему по до­го­во­ру с зас­т­рой­щи­ком, зак­ла­ды­вая в сум­му фи­нан­си­ро­ва­ния свою при­быль *(332). Эко­но­ми­чес­кий ана­лиз вза­имо­от­но­ше­ний лиц, зак­лю­чив­ших до­го­вор прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва, в ря­де слу­ча­ев по­ка­зы­ва­ет, что эти от­но­ше­ния мо­гут быть ор­га­ни­зо­ва­ны так, что, нес­мот­ря на от­сут­с­т­вие упо­ми­на­ния об этом в до­ку­мен­тах, не­ко­то­рые то­ва­ри­щи фак­ти­чес­ки по­лу­ча­ют при­быль за счет дру­гих учас­т­ни­ков сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти, пос­коль­ку вно­си­мый ими вклад оце­ни­ва­ет­ся (по сог­ла­ше­нию с дру­ги­ми учас­т­ни­ка­ми) вы­ше, чем его се­бес­то­имость для вно­ся­ще­го учас­т­ни­ка. Так, нап­ри­мер, соб­с­т­вен­ник зе­мель­но­го учас­т­ка, рас­по­ло­жен­но­го в удач­ном мес­те, мо­жет внес­ти его в сов­мес­т­ную де­ятель­ность по це­не, в нес­коль­ко раз пре­вы­ша­ющей це­ну, за ко­то­рую учас­ток был при­об­ре­тен, уве­ли­чив тем са­мым свою до­лю в соз­да­ва­емом объ­ек­те.

 Указанные об­с­то­ятель­с­т­ва де­ла­ют весь­ма слож­ным ис­поль­зо­ва­ние кри­те­рия един­с­т­ва це­ли при оцен­ке от­но­ше­ний учас­т­ни­ков соз­да­ния объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти на ста­дии го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции их прав. Ре­гис­т­ри­ру­ющий ор­ган ли­шен воз­мож­нос­ти и пра­ва за­ни­мать­ся эко­но­ми­ко-пра­во­вым ана­ли­зом от­но­ше­ний учас­т­ни­ков стро­итель­с­т­ва. Вмес­те с тем ре­гис­т­ра­тор обя­зан оп­ре­де­лить, стро­ились ли эти от­но­ше­ния по прин­ци­пу прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва или нет, пос­коль­ку пра­во­вая эк­с­пер­ти­за, бе­зус­лов­но, пред­по­ла­га­ет ус­та­нов­ле­ние со­от­вет­с­т­вия пред­с­тав­лен­ных до­ку­мен­тов за­ко­ну, а ус­та­но­вить это со­от­вет­с­т­вие, не оп­ре­де­лив под­ле­жа­щий при­ме­не­нию за­кон, не­воз­мож­но.

 Установление ха­рак­те­ра от­но­ше­ний меж­ду учас­т­ни­ка­ми соз­да­ния объ­ек­та важ­но еще и по­то­му, что от приз­на­ния или неп­риз­на­ния этих от­но­ше­ний сов­мес­т­ной де­ятель­нос­тью бу­дут за­ви­сеть тре­бо­ва­ния к до­ку­мен­там, под­т­вер­ж­да­ющим вза­им­ные обя­за­тель­с­т­ва и пе­ре­да­чу прав на соз­дан­ные объ­ек­ты. Статья 1048 ГК РФ го­во­рит о том, что "при­быль, по­лу­чен­ная то­ва­ри­ща­ми в ре­зуль­та­те их сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти, рас­п­ре­де­ля­ет­ся про­пор­ци­ональ­но сто­имос­ти вкла­дов то­ва­ри­щей в об­щее де­ло, ес­ли иное не пре­дус­мот­ре­но до­го­во­ром прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва или иным сог­ла­ше­ни­ем то­ва­ри­щей". Хо­тя в статье го­во­рит­ся о при­бы­ли, впол­не оче­вид­но, что это пра­ви­ло от­но­сит­ся и к дру­гим ре­зуль­та­там сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти. В дан­ном слу­чае для нас ва­жен не прин­цип рас­п­ре­де­ле­ния, а то, что та­кое рас­п­ре­де­ле­ние дол­ж­но сос­то­ять­ся меж­ду все­ми учас­т­ни­ка­ми сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти.

 Применительно к соз­да­нию объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти это оз­на­ча­ет, что пос­ле его соз­да­ния все­ми учас­т­ни­ка­ми сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти дол­ж­но быть в той или иной фор­ме дос­тиг­ну­то сог­ла­ше­ние об оп­ре­де­ле­нии вещ­ных прав на соз­дан­ный объ­ект, т. е. дол­ж­но су­щес­т­во­вать до­ку­мен­таль­ное под­т­вер­ж­де­ние сог­ла­сия каж­до­го учас­т­ни­ка на оп­ре­де­ле­ние до­ли в пра­ве на объ­ект (или кон­к­рет­но­го объ­ек­та) для всех дру­гих учас­т­ни­ков до­го­во­ра прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва. От­сут­с­т­вие та­ко­го под­т­вер­ж­де­ния не да­ет воз­мож­нос­ти ре­гис­т­ри­ру­юще­му ор­га­ну при­нять ре­ше­ние о ре­гис­т­ра­ции прав на вновь соз­дан­ный объ­ект (объек­ты), пос­коль­ку у не­го нет до­ка­за­тельств от­сут­с­т­вия спо­ра меж­ду учас­т­ни­ка­ми сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти.

 Вывод о не­об­хо­ди­мос­ти рас­п­ре­де­ле­ния ре­зуль­та­тов сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти поз­во­ля­ет сно­ва вер­нуть­ся к воп­ро­су о по­ни­ма­нии един­с­т­ва це­ли в до­го­во­ре прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва по соз­да­нию но­вых объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти. Мы по­ла­га­ем, что еди­ная цель, ко­то­рую дол­ж­ны прес­ле­до­вать учас­т­ни­ки соз­да­ния объ­ек­та для то­го, что­бы их при всех ос­таль­ных ус­ло­ви­ях мож­но бы­ло бы счи­тать учас­т­ни­ка­ми сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти, - это цель при­об­ре­те­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти (ино­го вещ­но­го пра­ва) на вновь соз­да­ва­емый объ­ект. При этом не­важ­но, стре­мит­ся ли учас­т­ник при­об­рес­ти до­лю в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект в це­лом или пра­во на кон­к­рет­ное по­ме­ще­ние в рам­ках объ­ек­та. Не име­ет зна­че­ния и то, как ли­цо со­би­ра­ет­ся ис­поль­зо­вать объ­ект - для про­жи­ва­ния, сда­чи в арен­ду, пос­ле­ду­ющей про­да­жи. Важ­но, что пос­ле окон­ча­ния соз­да­ния объ­ек­та дан­ное ли­цо име­ет цель при­об­рес­ти пер­вич­ное пра­во на объ­ект.

 Таким об­ра­зом, для то­го что­бы приз­нать от­но­ше­ния меж­ду учас­т­ни­ка­ми соз­да­ния объ­ек­та прос­тым то­ва­ри­щес­т­вом (сов­мес­т­ной де­ятель­нос­тью), не­об­хо­ди­мо ус­та­но­вить вне­се­ние ими вкла­дов в де­ятель­ность по соз­да­нию объ­ек­та, вза­им­ную ко­ор­ди­на­цию дей­с­т­вий в про­цес­се соз­да­ния объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, пред­по­ла­га­ющую, в час­т­нос­ти, вза­им­ную ос­ве­дом­лен­ность учас­т­ни­ков друг о дру­ге, ха­рак­те­ре вкла­дов друг дру­га и пред­по­ла­га­емо­го учас­тия в ре­зуль­та­тах де­ятель­нос­ти, на­ли­чие це­ли при­об­ре­те­ния пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти (ино­го вещ­но­го пра­ва) на объ­ект. При этом не име­ет зна­че­ния, как на­зы­ва­ют­ся зак­лю­чен­ные до­го­во­ра, пос­коль­ку при на­ли­чии ука­зан­ных приз­на­ков от­но­ше­ния дол­ж­ны быть приз­на­ны прос­тым то­ва­ри­щес­т­вом, да­же ес­ли до­го­вор име­ет дру­гое на­име­но­ва­ние, нап­ри­мер, "до­го­вор до­ле­во­го учас­тия", "инвес­ти­ци­он­ный до­го­вор" и т. п. И, на­обо­рот, ес­ли до­го­вор но­сит наз­ва­ние до­го­во­ра о сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти или прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва, но не со­от­вет­с­т­ву­ет пред­ло­жен­ным кри­те­ри­ям, к не­му нель­зя при­ме­нять нор­мы гл. 55 ГК РФ.

 Изучение прак­ти­ки ра­бо­ты ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов по­ка­за­ло, что, нес­мот­ря на весь­ма ши­ро­кое ис­поль­зо­ва­ние учас­т­ни­ка­ми соз­да­ния но­вых объ­ек­тов до­го­во­ров, име­ющих наз­ва­ние "до­го­вор о сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти" или "до­го­вор прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва", фак­ти­чес­ки дан­ные от­но­ше­ния встре­ча­ют­ся го­раз­до ре­же.

 Классическим при­ме­ром прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва при соз­да­нии но­вых объ­ек­тов яв­ля­ет­ся стро­итель­с­т­во (ре­кон­с­т­рук­ция) нес­коль­ки­ми ли­ца­ми объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти не­жи­ло­го наз­на­че­ния (тор­го­вых цен­т­ров, скла­дов и пр.) с при­об­ре­те­ни­ем их в пос­ле­ду­ющем в до­ле­вую соб­с­т­вен­ность для сов­мес­т­ной эк­с­п­лу­ата­ции. Дру­гой мо­ди­фи­ка­ци­ей дан­ной схе­мы яв­ля­ет­ся при­об­ре­те­ние учас­т­ни­ка­ми до­го­во­ра прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва прав на кон­к­рет­ные тор­го­вые или склад­с­кие по­ме­ще­ния в но­вом объ­ек­те.

 В со­от­вет­с­т­вии со ст. 1043 ГК РФ "вне­сен­ное то­ва­ри­ща­ми иму­щес­т­во, ко­то­рым они об­ла­да­ли на пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти, а так­же про­из­ве­ден­ная в ре­зуль­та­те сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти про­дук­ция и по­лу­чен­ные от та­кой де­ятель­нос­ти пло­ды и до­хо­ды приз­на­ют­ся их об­щей до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­тью, ес­ли иное не ус­та­нов­ле­но за­ко­ном или до­го­во­ром прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва ли­бо не вы­те­ка­ет из су­щес­т­ва обя­за­тель­с­т­ва". Сле­до­ва­тель­но, для прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва при­ме­ни­тель­но к нед­ви­жи­мо­му иму­щес­т­ву воз­мож­но как ус­та­нов­ле­ние до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти на еди­ный объ­ект (зда­ние, со­ору­же­ние), так и ус­та­нов­ле­ние ин­ди­ви­ду­аль­ной соб­с­т­вен­нос­ти то­ва­ри­щей на кон­к­рет­ные по­ме­ще­ния вновь соз­дан­но­го объ­ек­та.

 Сложнее об­с­то­ит де­ло с жи­лы­ми мно­гок­вар­тир­ны­ми до­ма­ми. Здесь то­же встре­ча­ют­ся си­ту­ации, не вы­зы­ва­ющие сом­не­ний при от­не­се­нии их к прос­то­му то­ва­ри­щес­т­ву. Так, нап­ри­мер, трое граж­дан при­об­ре­ли в до­ле­вую соб­с­т­вен­ность зе­мель­ный учас­ток, а за­тем, объ­еди­нив свои де­неж­ные сред­с­т­ва, осу­щес­т­ви­ли фи­нан­си­ро­ва­ние стро­итель­с­т­ва трех­к­вар­тир­но­го жи­ло­го до­ма. При этом на ос­но­ва­нии зак­лю­чен­но­го меж­ду ни­ми до­го­во­ра и сог­ла­ше­ния о рас­п­ре­де­ле­нии ре­зуль­та­тов сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти каж­до­му из них пе­реш­ла в соб­с­т­вен­ность од­на из квар­тир в до­ме. Опи­сан­ная си­ту­ация не име­ет ни­ка­ко­го от­но­ше­ния к За­ко­ну о до­ле­вом учас­тии, так как здесь от­сут­с­т­ву­ет зас­т­рой­щик, прив­ле­ка­ющий де­неж­ные сред­с­т­ва. Кол­лек­тив­ным зас­т­рой­щи­ком выс­ту­па­ют все учас­т­ни­ки до­ле­вой соб­с­т­вен­нос­ти на зе­мель­ный учас­ток.

 Однако по­доб­ные слу­чаи - боль­шая ред­кость, пос­коль­ку та­кая ор­га­ни­за­ция от­но­ше­ний учас­т­ни­ков стро­итель­с­т­ва прак­ти­чес­ки воз­мож­на лишь при их весь­ма ог­ра­ни­чен­ном ко­ли­чес­т­ве. При стро­итель­с­т­ве до­мов с боль­шим ко­ли­чес­т­вом квар­тир мы прак­ти­чес­ки всег­да стал­ки­ва­ем­ся с си­ту­аци­ями, ког­да зас­т­рой­щи­ком зак­лю­ча­ют­ся до­го­во­ры с фи­зи­чес­ки­ми и юри­ди­чес­ки­ми ли­ца­ми, ко­то­рые осу­щес­т­в­ля­ют фи­нан­си­ро­ва­ние стро­итель­с­т­ва кон­к­рет­ных квар­тир или не­жи­лых по­ме­ще­ний. При всем мно­го­об­ра­зии фор­му­ли­ро­вок та­ких до­го­во­ров вза­им­ные обя­за­тель­с­т­ва сво­дят­ся, с од­ной сто­ро­ны, к фи­нан­си­ро­ва­нию, а с дру­гой - к пре­дос­тав­ле­нию по окон­ча­нии стро­итель­с­т­ва со­от­вет­с­т­ву­юще­го объ­ек­та. При этом дос­та­точ­но час­то зас­т­рой­щик зак­лю­ча­ет до­го­во­ры на все без ис­к­лю­че­ния по­ме­ще­ния в до­ме, не ос­тав­ляя за со­бой ни од­но­го.

 В та­кой си­ту­ации впол­не оче­вид­но, что нель­зя го­во­рить о прос­том то­ва­ри­щес­т­ве, пос­коль­ку один из учас­т­ни­ков стро­итель­с­т­ва не име­ет це­ли при­об­ре­те­ния соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект. Но из­ме­нит­ся ли си­ту­ация, ес­ли ка­кое-то ко­ли­чес­т­во по­ме­ще­ний зас­т­рой­щик ос­тав­ля­ет в сво­ей соб­с­т­вен­нос­ти? В этом слу­чае, по мне­нию ав­то­ра, все за­ви­сит от ор­га­ни­за­ции до­го­вор­ных от­но­ше­ний с бу­ду­щи­ми соб­с­т­вен­ни­ка­ми дру­гих по­ме­ще­ний в до­ме. Так, нап­ри­мер, не вы­зы­ва­ет сом­не­ний ква­ли­фи­ка­ция как до­го­во­ра прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва меж­ду зас­т­рой­щи­ком и дву­мя дру­ги­ми юри­ди­чес­ки­ми ли­ца­ми, сог­лас­но ко­то­ро­му од­но из юри­ди­чес­ких лиц - стро­итель­ная фир­ма осу­щес­т­в­ля­ет стро­итель­с­т­во жи­ло­го до­ма, а дру­гое вно­сит оп­ре­де­лен­ную сум­му де­нег. При этом квар­ти­ры в до­ме рас­п­ре­де­ля­ют­ся меж­ду эти­ми ли­ца­ми про­пор­ци­ональ­но их вкла­дам и офор­м­ля­ют­ся в их соб­с­т­вен­ность. Здесь мы ви­дим сов­мес­т­ность, вза­им­ную ко­ор­ди­на­цию дей­с­т­вий меж­ду все­ми учас­т­ни­ка­ми стро­итель­с­т­ва.

 Совсем иная си­ту­ация воз­ни­ка­ет, ког­да у зас­т­рой­щи­ка су­щес­т­ву­ют от­дель­ные до­го­во­ры с каж­дым из бу­ду­щих соб­с­т­вен­ни­ков по­ме­ще­ний. Ка­ким бы ни бы­ло со­дер­жа­ние и на­име­но­ва­ние та­ких до­го­во­ров, от­но­ше­ния учас­т­ни­ков соз­да­ния та­ко­го объ­ек­та нель­зя приз­нать прос­тым то­ва­ри­щес­т­вом, преж­де все­го по­то­му, что от­сут­с­т­ву­ет сов­мес­т­ная де­ятель­ность по ре­али­за­ции про­ек­та. И де­ло здесь не в от­сут­с­т­вии до­го­во­ра прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва в ви­де еди­но­го до­ку­мен­та, под­пи­сан­но­го все­ми бу­ду­щи­ми соб­с­т­вен­ни­ка­ми по­ме­ще­ний. Те­оре­ти­чес­ки впол­не воз­мож­но зак­лю­че­ние до­го­во­ра прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва меж­ду зас­т­рой­щи­ком и бу­ду­щим соб­с­т­вен­ни­ком од­но­го по­ме­ще­ния с пос­ле­ду­ющим при­со­еди­не­ни­ем к это­му до­го­во­ру дру­гих лиц, име­ющих цель при­об­ре­те­ния по­ме­ще­ний в соб­с­т­вен­ность. Од­на­ко нуж­но иметь в ви­ду, что та­кое при­со­еди­не­ние мо­жет про­ис­хо­дить лишь пу­тем зак­лю­че­ния до­пол­ни­тель­ных сог­ла­ше­ний к до­го­во­ру прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва, под­пи­сан­ных все­ми преж­ни­ми учас­т­ни­ка­ми, пос­коль­ку, как уже от­ме­ча­лось, спе­ци­фи­ка до­го­во­ра прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва та­ко­ва, что вклю­че­ние в до­го­вор но­вых учас­т­ни­ков мо­жет про­ис­хо­дить лишь с пря­мо вы­ра­жен­но­го сог­ла­сия дру­гих учас­т­ни­ков в от­но­ше­нии кон­к­рет­но­го ли­ца, пре­тен­ду­юще­го на учас­тие в сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти.

 Изучение дел пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов по ре­гис­т­ра­ции прав на вновь соз­дан­ные объ­ек­ты не поз­во­ли­ло вы­явить хо­тя бы од­ну си­ту­ацию, ко­то­рая вос­п­ро­из­во­ди­ла бы вы­шеп­ри­ве­ден­ную схе­му. Как пра­ви­ло, бу­ду­щий соб­с­т­вен­ник по­ме­ще­ния - "доль­щик" зак­лю­ча­ет с зас­т­рой­щи­ком до­го­вор, пред­ме­том ко­то­ро­го выс­ту­па­ет вне­се­ние доль­щи­ком средств в оп­ре­де­лен­ной сум­ме и пре­дос­тав­ле­ние ему зас­т­рой­щи­ком по окон­ча­нии стро­итель­с­т­ва кон­к­рет­но­го по­ме­ще­ния во вновь пос­т­ро­ен­ном (ре­кон­с­т­ру­иро­ван­ном) до­ме. О су­щес­т­во­ва­нии дру­гих лиц, зак­лю­чив­ших ана­ло­гич­ные до­го­во­ры, доль­щик име­ет лишь весь­ма об­щее пред­с­тав­ле­ние, ни­ка­ких от­но­ше­ний с ни­ми не име­ет, вза­им­ные пра­ва и обя­зан­нос­ти меж­ду ни­ми от­сут­с­т­ву­ют. Рас­п­ре­де­ле­ние по­ме­ще­ний в этом слу­чае про­из­во­дит­ся не пу­тем под­пи­са­ния все­ми доль­щи­ка­ми и зас­т­рой­щи­ком до­ку­мен­та о том, ка­кие объ­ек­ты пе­ре­хо­дят в соб­с­т­вен­ность каж­до­го из них, а пу­тем сос­тав­ле­ния двус­то­рон­них до­ку­мен­тов меж­ду зас­т­рой­щи­ком и доль­щи­ком о пе­ре­да­че пос­лед­не­му по­ме­ще­ния, обус­лов­лен­но­го до­го­во­ром меж­ду ни­ми.

 При та­кой струк­ту­ре от­но­ше­ний впол­не оче­вид­но, что нель­зя при­ме­нять к их учас­т­ни­кам нор­мы о прос­том то­ва­ри­щес­т­ве ни по объ­ек­тив­ным, ни по субъ­ек­тив­ным приз­на­кам. С объ­ек­тив­ной точ­ки зре­ния меж­ду учас­т­ни­ка­ми стро­итель­с­т­ва от­сут­с­т­ву­ет вза­им­ная ко­ор­ди­на­ция, ха­рак­тер­ная для сов­мес­т­ных дей­с­т­вий, нап­рав­лен­ных на дос­ти­же­ние еди­ной це­ли. От­сут­с­т­ву­ет и эта об­щая цель, пос­коль­ку, хо­тя оба и за­ин­те­ре­со­ва­ны в соз­да­нии объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, но один - для то­го что­бы при­об­рес­ти пра­во соб­с­т­вен­нос­ти на по­ме­ще­ние, а дру­гой - в це­лях ре­али­за­ции это­го по­ме­ще­ния пер­во­му.

 Отсюда и субъ­ек­тив­ное вос­п­ри­ятие учас­т­ни­ков до­го­во­ра воз­ни­ка­ющих меж­ду ни­ми от­но­ше­ний, ко­то­рые вос­п­ри­ни­ма­ют­ся не как от­но­ше­ния сот­руд­ни­чес­т­ва по соз­да­нию но­во­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, а как от­но­ше­ния кон­т­ра­ген­тов, один из ко­то­рых осу­щес­т­в­ля­ет воз­мез­д­ное при­об­ре­те­ние у дру­го­го кон­к­рет­но­го иму­щес­т­ва в ви­де по­ме­ще­ния.

 Следует от­ме­тить, что при­ме­ни­тель­но к ре­ше­нию воп­ро­са о ре­гис­т­ра­ции пер­вич­ных прав на объ­ект вы­вод о ква­ли­фи­ка­ции от­но­ше­ний учас­т­ни­ков соз­да­ния объ­ек­та как прос­то­го то­ва­ри­щес­т­ва име­ет зна­че­ние при оп­ре­де­ле­нии воз­мож­нос­ти при­ме­не­ния к этим от­но­ше­ни­ям норм За­ко­на о до­ле­вом учас­тии и при оп­ре­де­ле­нии до­ку­мен­та, под­т­вер­ж­да­юще­го ис­пол­не­ние до­го­во­ра и рас­п­ре­де­ле­ние прав на вновь соз­дан­ный объ­ект. Го­раз­до ос­т­рее этот воп­рос вста­ет в су­де при рас­смот­ре­нии спо­ров, свя­зан­ных с не­ис­пол­не­ни­ем сто­ро­на­ми сво­их обя­за­тельств. На­ибо­лее ти­пич­ным здесь яв­ля­ет­ся спор меж­ду учас­т­ни­ка­ми стро­итель­с­т­ва в свя­зи с тем, что од­но­му из них не был пре­дос­тав­лен обус­лов­лен­ный до­го­во­ром объ­ект нед­ви­жи­мос­ти. Так, нап­ри­мер, по де­лу, ко­то­рое рас­смат­ри­ва­лось Сан­кт-Пе­тер­бур­г­с­ким го­род­с­ким су­дом, ряд граж­дан об­ра­ти­лись с ис­ком к юри­ди­чес­ко­му ли­цу, с ко­то­рым у них бы­ли зак­лю­че­ны до­го­во­ры до­ле­во­го учас­тия в стро­итель­с­т­ве жи­ло­го до­ма. Дом был пос­т­ро­ен, од­на­ко квар­ти­ры бы­ли пе­ре­да­ны дру­гим ли­цам, с ко­то­ры­ми дан­ное юри­ди­чес­кое ли­цо так­же име­ло ана­ло­гич­ные до­го­во­ры. Воз­мож­нос­ти пе­ре­дать ис­т­цам дру­гие квар­ти­ры у от­вет­чи­ка не бы­ло, так как квар­тир в до­ме ока­за­лось мень­ше, чем зак­лю­чен­ных до­го­во­ров до­ле­во­го учас­тия.

 Обосновывая свои тре­бо­ва­ния о приз­на­нии их прав на обус­лов­лен­ные до­го­во­ра­ми квар­ти­ры, ис­т­цы ссы­ла­лись на по­ло­же­ния до­го­во­ра о сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти и За­кон РСФСР "Об ин­вес­ти­ци­он­ной де­ятель­нос­ти" *(333). При этом они по­ла­га­ли, что меж­ду ни­ми и ис­т­цом сло­жи­лись от­но­ше­ния по сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти. Они счи­та­ли, что, зак­лю­чив до­го­во­ры с от­вет­чи­ком рань­ше, чем те ли­ца, ко­то­рым квар­ти­ры бы­ли фак­ти­чес­ки пе­ре­да­ны, име­ют пе­ред ни­ми пре­иму­щес­т­во. Од­на­ко суд от­ка­зал­ся ру­ко­вод­с­т­во­вать­ся ло­ги­кой ис­т­цов и не приз­нал их от­но­ше­ния с от­вет­чи­ком сов­мес­т­ной де­ятель­нос­тью. До­го­во­ры, зак­лю­чен­ные от­вет­чи­ком с ис­т­ца­ми и дру­ги­ми ли­ца­ми, бы­ли приз­на­ны "обя­за­тель­с­т­вом пе­ре­дать ин­ди­ви­ду­аль­но-оп­ре­де­лен­ную вещь". В свя­зи с этим бы­ла при­ме­не­на ст. 217 ГК РСФСР (отно­ше­ния воз­ник­ли до вве­де­ния в дей­с­т­вие ГК РФ 1994 г.), сог­лас­но ко­то­рой "в слу­чае не­ис­пол­не­ния обя­за­тель­с­т­ва пе­ре­дать ин­ди­ви­ду­аль­но-оп­ре­де­лен­ную вещь в соб­с­т­вен­ность… кре­ди­то­ру, пос­лед­ний впра­ве тре­бо­вать отоб­ра­ния этой ве­щи у дол­ж­ни­ка и пе­ре­да­чи ее кре­ди­то­ру. Это пра­во от­па­да­ет, ес­ли вещь уже пе­ре­да­на треть­ему ли­цу, име­юще­му од­но­род­ное пра­во". На этом ос­но­ва­нии за ис­т­ца­ми не бы­ло приз­на­но пра­во на кон­к­рет­ные квар­ти­ры, они лишь по­лу­чи­ли пра­во на воз­ме­ще­ние со сто­ро­ны от­вет­чи­ка убыт­ков, свя­зан­ных с не­ис­пол­не­ни­ем до­го­во­ра до­ле­во­го учас­тия *(334).

 Приведенный при­мер по­ка­зы­ва­ет, что оп­ре­де­ле­ние пра­во­вой при­ро­ды вза­имо­от­но­ше­ний учас­т­ни­ков соз­да­ния объ­ек­та име­ет весь­ма су­щес­т­вен­ное зна­че­ние.

 Кроме до­го­во­ра сов­мес­т­ной де­ятель­нос­ти, ос­но­ва­ни­ями воз­ник­но­ве­ния прав на но­вый объ­ект нед­ви­жи­мос­ти мо­гут быть и иные до­го­во­ры, пре­дус­мот­рен­ные граж­дан­с­ким за­ко­но­да­тель­с­т­вом. В час­т­нос­ти, в до­го­во­ре под­ря­да мо­жет со­дер­жать­ся ус­ло­вие, в со­от­вет­с­т­вии с ко­то­рым под­ряд­чик в ка­чес­т­ве воз­наг­раж­де­ния за ра­бо­ту по­лу­ча­ет часть пос­т­ро­ен­но­го им зда­ния. Раз­но­вид­нос­тью до­го­во­ра под­ряд­но­го ти­па мо­жет быть до­го­вор ока­за­ния ус­луг в про­цес­се соз­да­ния объ­ек­та (кон­суль­та­ци­он­ные, юри­ди­чес­кие ус­лу­ги, про­ек­ти­ро­ва­ние и пр.) с ус­ло­ви­ем при­об­ре­те­ния пра­ва на оп­ре­де­лен­ные по­ме­ще­ния.

 Однако на­ибо­лее рас­п­рос­т­ра­нен­ны­ми при соз­да­нии но­вых объ­ек­тов яв­ля­ют­ся до­го­во­ры, ко­то­рые не пре­дус­мот­ре­ны ГК РФ. В прак­ти­ке и ли­те­ра­ту­ре эти до­го­во­ры при­ня­то на­зы­вать до­го­во­ра­ми до­ле­во­го учас­тия в стро­итель­с­т­ве или до­го­во­ра­ми учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве. До не­дав­не­го вре­ме­ни та­кой до­го­вор рас­смат­ри­вал­ся как до­го­вор, не пре­дус­мот­рен­ный за­ко­ном или ины­ми пра­во­вы­ми ак­та­ми (п. 2 ст. 421 ГК РФ). В свя­зи с этим как при пра­во­вой эк­с­пер­ти­зе до­ку­мен­тов в про­цес­се ре­гис­т­ра­ции прав на но­вый объ­ект, так и при рас­смот­ре­нии спо­ров воз­ни­кал воп­рос о при­ме­не­нии ана­ло­гии за­ко­на и оп­ре­де­ле­нии норм, под­ле­жа­щих при­ме­не­нию как ре­гу­ли­ру­ющих сход­ные от­но­ше­ния. Этот воп­рос был пред­ме­том дли­тель­ной и не очень про­дук­тив­ной дис­кус­сии.

 Одной из на­ибо­лее рас­п­рос­т­ра­нен­ных по­зи­ций яв­ля­лось от­не­се­ние до­го­во­ров до­ле­во­го учас­тия к до­го­во­рам под­ряд­но­го ти­па *(335). Дру­гая точ­ка зре­ния, выс­ка­зан­ная в на­уч­ной ли­те­ра­ту­ре, сос­то­яла в том, что меж­ду сто­ро­на­ми до­го­во­ра до­ле­во­го учас­тия фак­ти­чес­ки зак­лю­ча­ет­ся до­го­вор куп­ли-про­да­жи иму­щес­т­ва, ко­то­рое бу­дет соз­да­но про­дав­цом в бу­ду­щем *(336). ­ми­на по­ла­га­ет, что, "пос­коль­ку по це­лям и по пред­ме­ту до­го­во­ры до­ле­во­го учас­тия вхо­дят в груп­пу до­го­во­ров, нап­рав­лен­ных на по­лу­че­ние иму­щес­т­ва в соб­с­т­вен­ность, то их наз­ва­ние дол­ж­но от­ра­жать этот ос­нов­ной ква­ли­фи­ци­ру­ющий приз­нак: до­го­вор о пе­ре­да­че в соб­с­т­вен­ность за пла­ту вновь соз­да­ва­емо­го или ре­кон­с­т­ру­иру­емо­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти или его час­ти. По ука­зан­ным приз­на­кам до­го­вор до­ле­во­го учас­тия в стро­итель­с­т­ве от­но­сит­ся к ти­пу до­го­во­ров куп­ли-про­да­жи, сос­тав­ляя его не­по­име­но­ван­ный Граж­дан­с­ким ко­дек­сом вид" *(337).

 Независимо от за­щи­ща­емой точ­ки зре­ния и уче­ны­ми, и прак­ти­ка­ми приз­на­ва­лась не­об­хо­ди­мость спе­ци­аль­ной рег­ла­мен­та­ции от­но­ше­ний по учас­тию в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве. Эти от­но­ше­ния об­ла­да­ют весь­ма су­щес­т­вен­ной спе­ци­фи­кой, име­ют свой круг субъ­ек­тов. Зна­чи­мость этих от­но­ше­ний оп­ре­де­ля­ет­ся тем, что до­ле­вое учас­тие в стро­итель­с­т­ве ста­ло се­год­ня ос­нов­ной фор­мой ор­га­ни­за­ции жи­лищ­но­го стро­итель­с­т­ва. В эту сфе­ру вов­ле­ка­ют­ся ги­ган­т­с­кие де­неж­ные сред­с­т­ва, при­чем в ко­неч­ном сче­те это сред­с­т­ва граж­дан, ко­то­рые час­то яв­ля­ют­ся их пос­лед­ни­ми сбе­ре­же­ни­ями. От­сут­с­т­вие спе­ци­аль­но­го ре­гу­ли­ро­ва­ния этих от­но­ше­ний по­рож­да­ло мно­го­чис­лен­ные спо­ры меж­ду учас­т­ни­ка­ми стро­итель­с­т­ва, не­за­щи­щен­ность граж­дан пе­ред ли­цом зас­т­рой­щи­ков и иных круп­ных учас­т­ни­ков соз­да­ния но­вых объ­ек­тов. При этом су­деб­ная прак­ти­ка так­же не от­ли­ча­лась ста­биль­нос­тью, пос­коль­ку су­ды, вы­нуж­ден­ные, рас­смат­ри­вая дан­ные от­но­ше­ния, при­ме­нять за­кон по ана­ло­гии, не всег­да оди­на­ко­во оп­ре­де­ля­ли за­кон, под­ле­жа­щий при­ме­не­нию.

 Очевидно, что с уче­том пе­ре­чис­лен­ных фак­то­ров и был при­нят За­кон о до­ле­вом учас­тии. С мо­мен­та вве­де­ния его в дей­с­т­вие 1 мар­та 2005 г. до­го­во­ры учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве пе­рес­та­ли от­но­сить­ся к до­го­во­рам, не пре­дус­мот­рен­ным за­ко­ном, хо­тя и ос­та­лись до­го­во­ра­ми, не пре­дус­мот­рен­ны­ми ГК РФ. Не зная под­лин­ной при­чи­ны, по ко­то­рой нор­мы о дан­ном до­го­во­ре не бы­ли вклю­че­ны в ГК РФ, мож­но лишь пред­по­ло­жить, что ав­то­ры это­го за­ко­на по­ла­га­ли, что пред­ло­жен­ная ими рег­ла­мен­та­ция не яв­ля­ет­ся со­вер­шен­ной и бу­дет нуж­дать­ся в су­щес­т­вен­ных кор­рек­ти­вах. Раз­де­ляя эту точ­ку зре­ния, сле­ду­ет тем не ме­нее ска­зать, что са­мо по се­бе при­ня­тие дан­но­го за­ко­на яв­ля­ет­ся серь­ез­ным ша­гом впе­ред в рег­ла­мен­та­ции от­но­ше­ний, свя­зан­ных с нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом.

 В со­от­вет­с­т­вии со ст. 4 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии "по до­го­во­ру учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве (да­лее - до­го­вор) од­на сто­ро­на (зас­т­рой­щик) обя­зу­ет­ся в пре­дус­мот­рен­ный до­го­во­ром срок сво­ими си­ла­ми и (или) с прив­ле­че­ни­ем дру­гих лиц пос­т­ро­ить (соз­дать) мно­гок­вар­тир­ный дом и (или) иной объ­ект нед­ви­жи­мос­ти и пос­ле по­лу­че­ния раз­ре­ше­ния на ввод в эк­с­п­лу­ата­цию этих объ­ек­тов пе­ре­дать со­от­вет­с­т­ву­ющий объ­ект до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва учас­т­ни­ку до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва, а дру­гая сто­ро­на (учас­т­ник до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва) обя­зу­ет­ся уп­ла­тить обус­лов­лен­ную до­го­во­ром це­ну и при­нять объ­ект до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва при на­ли­чии раз­ре­ше­ния на ввод в эк­с­п­лу­ата­цию мно­гок­вар­тир­но­го до­ма и (или) ино­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти".

 В за­да­чи на­ше­го ис­сле­до­ва­ния не вхо­дит под­роб­ный ана­лиз пра­во­во­го ре­гу­ли­ро­ва­ния дан­но­го ви­да до­го­во­ра. Воп­рос о ре­гис­т­ра­ции са­мо­го до­го­во­ра учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве бу­дет рас­смот­рен в раз­де­ле 3.6 нас­то­яще­го из­да­ния. Для нас важ­но рас­смот­реть дан­ный до­го­вор как од­но из ос­но­ва­ний воз­ник­но­ве­ния прав на вновь соз­дан­ный объ­ект нед­ви­жи­мос­ти. При этом не­об­хо­ди­мо от­г­ра­ни­чить его от дру­гих сход­ных до­го­во­ров и оп­ре­де­лить, ка­ко­вы ус­ло­вия воз­ник­но­ве­ния пра­ва на но­вый объ­ект при зак­лю­че­нии та­ко­го до­го­во­ра.

 Прежде все­го нуж­но еще раз от­ме­тить, что дан­ный до­го­вор не яв­ля­ет­ся един­с­т­вен­но воз­мож­ным при учас­тии граж­да­ни­на или юри­ди­чес­ко­го ли­ца в соз­да­нии но­во­го объ­ек­та. Во-пер­вых, нор­мы о дан­ном до­го­во­ре при­ме­ня­ют­ся толь­ко в слу­чае соз­да­ния мно­гок­вар­тир­но­го до­ма или "ино­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, за ис­к­лю­че­ни­ем объ­ек­тов про­из­вод­с­т­вен­но­го наз­на­че­ния" (ст. 2 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии). Сле­до­ва­тель­но, при стро­итель­с­т­ве объ­ек­та про­из­вод­с­т­вен­но­го наз­на­че­ния учас­т­ник стро­итель­с­т­ва по-преж­не­му бу­дет зак­лю­чать не до­го­вор учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве, да­же ес­ли все ос­таль­ные приз­на­ки пос­лед­не­го бу­дут при­сут­с­т­во­вать.

 Во- вторых, не бу­дет рас­смат­ри­вать­ся как до­го­вор учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве сдел­ка, в ко­то­рой обя­за­тель­с­т­ва учас­т­ни­ка стро­итель­с­т­ва сос­то­ят не в уп­ла­те де­неж­ных средств, а в вы­пол­не­нии оп­ре­де­лен­ных ра­бот или ока­за­нии ус­луг. Учи­ты­вая со­дер­жа­ние За­ко­на о до­ле­вом учас­тии, нель­зя, как пред­с­тав­ля­ет­ся, рас­це­ни­вать как до­го­вор учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве обя­за­тель­с­т­во пре­дос­та­вить квар­ти­ру в до­ме юрис­ту, соп­ро­вож­дав­ше­му стро­итель­с­т­во, или ав­то­ру про­ек­та мно­гок­вар­тир­но­го до­ма.

 В- третьих, нель­зя от­нес­ти к дан­но­му ви­ду до­го­во­ра обя­за­тель­с­т­во, пред­ме­том ко­то­ро­го яв­ля­ет­ся не кон­к­рет­ное по­ме­ще­ние, а до­ля в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти на зда­ние в це­лом. К та­ко­му вы­во­ду при­во­дит ст. 2 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии, сог­лас­но ко­то­рой "объект до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва - жи­лое или не­жи­лое по­ме­ще­ние, об­щее иму­щес­т­во в мно­гок­вар­тир­ном до­ме и (или) ином объ­ек­те нед­ви­жи­мос­ти, под­ле­жа­щие пе­ре­да­че учас­т­ни­ку до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва пос­ле по­лу­че­ния раз­ре­ше­ния на ввод в эк­с­п­лу­ата­цию мно­гок­вар­тир­но­го до­ма и (или) ино­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти и вхо­дя­щие в сос­тав ука­зан­но­го мно­гок­вар­тир­но­го до­ма и (или) ино­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, стро­ящих­ся (соз­да­ва­емых) так­же с прив­ле­че­ни­ем де­неж­ных средств учас­т­ни­ка до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва".

 Таким об­ра­зом, За­кон о до­ле­вом учас­тии уре­гу­ли­ро­вал не все от­но­ше­ния, ко­то­рые мо­гут воз­ни­кать меж­ду зас­т­рой­щи­ком и учас­т­ни­ком стро­итель­с­т­ва. Это по­ло­же­ние вы­зы­ва­ет нес­коль­ко воп­ро­сов.

 Первый воп­рос: ка­кие нор­мы сле­ду­ет при­ме­нять к до­го­во­рам, ко­то­рые по ука­зан­ным вы­ше при­чи­нам нель­зя от­нес­ти к до­го­во­рам учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве? Как рас­це­ни­вать до­го­вор, в ко­то­ром де­неж­ные сред­с­т­ва прив­ле­ка­ют­ся зас­т­рой­щи­ком для стро­итель­с­т­ва по­ме­ще­ния про­из­вод­с­т­вен­но­го наз­на­че­ния, ли­бо прив­ле­ка­ют­ся с ус­ло­ви­ем при­об­ре­те­ния до­ли в пра­ве соб­с­т­вен­нос­ти на зда­ние, а не кон­к­рет­но­го по­ме­ще­ния? Как быть, ес­ли пред­ме­том до­го­во­ра яв­ля­ет­ся квар­ти­ра в мно­гок­вар­тир­ном до­ме, а ус­ло­ви­ем ее при­об­ре­те­ния - ока­за­ние граж­да­ни­ном или юри­ди­чес­ким ли­цом оп­ре­де­лен­ных ус­луг, как свя­зан­ных, так и не свя­зан­ных со стро­итель­с­т­вом?

 Поскольку эти до­го­во­ры нель­зя от­нес­ти к до­го­во­рам учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве и к иным пре­дус­мот­рен­ным за­ко­ном до­го­во­рам, для них ак­ту­аль­ным ос­та­ет­ся воп­рос о при­ме­не­нии ана­ло­гии за­ко­на. Но ка­кой за­кон к ним при­ме­нять? С од­ной сто­ро­ны, они боль­ше все­го "по­хо­жи" на до­го­вор учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве, но, с дру­гой сто­ро­ны, за­ко­но­да­тель их умыш­лен­но(?) не от­нес к дан­но­му ви­ду до­го­во­ров. Поч­ва для дис­кус­сий здесь име­ет­ся. На­ибо­лее ра­ци­ональ­ным, по мне­нию ав­то­ра, бы­ло бы, ко­неч­но, рас­п­рос­т­ра­нить дей­с­т­вие За­ко­на о до­ле­вом учас­тии на все слу­чаи учас­тия в стро­итель­с­т­ве но­вых объ­ек­тов в це­лях при­об­ре­те­ния на них пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти (за ис­к­лю­че­ни­ем жи­лищ­но-ст­ро­итель­ных и иных ана­ло­гич­ных ко­опе­ра­ти­вов). В су­щес­т­ву­ющих же ус­ло­ви­ях бы­ло бы пра­виль­ным при­ме­нять к рас­смат­ри­ва­емым от­но­ше­ни­ям нор­мы об учас­тии в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве в той час­ти, в ко­то­рой они при­ме­ни­мы. Нап­ри­мер, ес­ли пред­ме­том до­го­во­ра яв­ля­ет­ся кон­к­рет­ное по­ме­ще­ние, а учас­т­ник стро­итель­с­т­ва дол­жен ока­зы­вать ус­лу­ги, а не пла­тить день­ги, то до­го­вор дол­жен со­дер­жать все ус­ло­вия, пре­дус­мот­рен­ные п. 4 ст. 4 За­ко­на о до­ле­вом учас­тии, за ис­к­лю­че­ни­ем ус­ло­вия о це­не, сро­ках и по­ряд­ке ее уп­ла­ты. Он обя­за­тель­но дол­жен со­дер­жать:

 "1) оп­ре­де­ле­ние под­ле­жа­ще­го пе­ре­да­че кон­к­рет­но­го объ­ек­та до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва в со­от­вет­с­т­вии с про­ек­т­ной до­ку­мен­та­ци­ей зас­т­рой­щи­ком пос­ле по­лу­че­ния им раз­ре­ше­ния на ввод в эк­с­п­лу­ата­цию мно­гок­вар­тир­но­го до­ма и (или) ино­го объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти;

 2) срок пе­ре­да­чи зас­т­рой­щи­ком объ­ек­та до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва учас­т­ни­ку до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва;

 3) га­ран­тий­ный срок на объ­ект до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва".

 Такой до­го­вор мож­но рас­смат­ри­вать как сме­шан­ный, пос­коль­ку на ис­пол­не­ние обя­за­тельств учас­т­ни­ком до­ле­во­го стро­итель­с­т­ва бу­дут рас­п­рос­т­ра­нять­ся нор­мы о до­го­во­рах под­ря­да. Приб­ли­зи­тель­но та­кую же ло­ги­ку мож­но при­ме­нить и к дру­гим рас­смот­рен­ным вы­ше до­го­во­рам.

 Однако дан­ный под­ход при­ме­ним лишь при рас­смот­ре­нии спо­ров, воз­ни­ка­ющих по та­ким до­го­во­рам. Но од­ним из са­мых важ­ных мо­мен­тов, от­ра­жен­ных в За­ко­не о до­ле­вом учас­тии, яв­ля­ет­ся по­ло­же­ние о том, что та­кие до­го­во­ры под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции и счи­та­ют­ся зак­лю­чен­ны­ми с мо­мен­та та­кой ре­гис­т­ра­ции. Мож­но ли дан­ное тре­бо­ва­ние рас­п­рос­т­ра­нять на сдел­ки, лишь сход­ные с до­го­во­ра­ми учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве, но не яв­ля­ющи­еся та­ко­вы­ми? По на­ше­му мне­нию, от­вет мо­жет быть толь­ко от­ри­ца­тель­ный, так как в со­от­вет­с­т­вии со ст. 164 ГК РФ "сдел­ки с зем­лей и дру­гим нед­ви­жи­мым иму­щес­т­вом под­ле­жат го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции в слу­ча­ях и в по­ряд­ке, пре­дус­мот­рен­ных ст. 131 нас­то­яще­го Ко­дек­са и За­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним". Граж­дан­с­кий ко­декс РФ, как уже го­во­ри­лось, не со­дер­жит об­ще­го тре­бо­ва­ния ре­гис­т­ра­ции сде­лок, зак­лю­ча­емых в про­цес­се стро­итель­с­т­ва но­вых объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, а ст. 25.1 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции го­во­рит лишь о до­го­во­рах учас­тия в до­ле­вом стро­итель­с­т­ве.