Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 5 )

 Можно пред­ви­деть воз­ра­же­ния про­тив ус­та­нов­ле­ния пред­ла­га­емых пра­вил, ос­но­ван­ные на опа­се­ни­ях, что они бу­дут сти­му­ли­ро­вать лиц, стре­мя­щих­ся не­за­кон­но зав­ла­деть чу­жи­ми объ­ек­та­ми, ис­кус­ствен­но соз­да­вать "доб­ро­со­вес­т­ных при­об­ре­та­те­лей", ис­к­лю­чая тем са­мым воз­в­рат иму­щес­т­ва за­кон­ным вла­дель­цам. Ком­мен­ти­руя по­доб­ные воз­ра­же­ния, мож­но от­ме­тить сле­ду­ющее.

 Во- первых, прак­ти­ка ис­кус­ствен­но­го соз­да­ния доб­ро­со­вес­т­ных при­об­ре­та­те­лей уже весь­ма ши­ро­ко рас­п­рос­т­ра­не­на. При этом в ря­де слу­ча­ев объ­ект пе­реп­ро­да­ет­ся нес­коль­ко раз не по­то­му, что в пер­вич­ной сдел­ке за­ло­жен по­рок, а как раз по­то­му, что при­об­ре­та­тель не уве­рен в том, что при­об­ре­те­ние им объ­ек­та, пра­во на ко­то­рый за­ре­гис­т­ри­ро­ва­но, де­ла­ет его доб­ро­со­вес­т­ным при­об­ре­та­те­лем.

 Во- вторых, бо­роть­ся с "искус­ствен­ны­ми" доб­ро­со­вес­т­ны­ми при­об­ре­та­те­ля­ми не­об­хо­ди­мо не пу­тем ущем­ле­ния прав нас­то­ящих доб­ро­со­вес­т­ных при­об­ре­та­те­лей нед­ви­жи­мос­ти (уста­нов­ле­ние воз­мож­нос­ти изъ­ятия иму­щес­т­ва от доб­ро­со­вес­т­но­го при­об­ре­та­те­ля яв­ля­ет­ся не чем иным, как ущем­ле­ни­ем его прав в поль­зу не вла­де­юще­го соб­с­т­вен­ни­ка). Оче­вид­но, здесь бо­лее при­ем­ле­мы ме­то­ды, при­су­щие уго­лов­ной юс­ти­ции, ко­то­рая дол­ж­на до­ка­зать, что при­об­ре­та­тель не яв­ля­ет­ся доб­ро­со­вес­т­ным, а учас­т­ни­ки "сде­лок" на са­мом де­ле яв­ля­ют­ся субъ­ек­та­ми прес­туп­ле­ния.

 В- третьих, пред­с­тав­ля­ет­ся, что пос­ле­до­ва­тель­ное соб­лю­де­ние оп­ре­де­лен­но­го прин­ци­па ре­гу­ли­ро­ва­ния обо­ро­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва всег­да, в ко­неч­ном сче­те, бо­лее зна­чи­мо, чем от­дель­ные из­дер­ж­ки, свя­зан­ные с его пос­ле­до­ва­тель­ной ре­али­за­ци­ей.

1.4. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

 В пред­шес­т­ву­ющем раз­де­ле мы рас­смот­ре­ли прин­ци­пы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, ха­рак­те­ри­зу­ющие сис­те­му ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, ко­то­рые мы ус­лов­но наз­ва­ли сис­те­мо­об­ра­зу­ющи­ми. Меж­ду тем в на­уч­ной ли­те­ра­ту­ре при­во­дит­ся весь­ма ши­ро­кий пе­ре­чень все­воз­мож­ных прин­ци­пов. При этом взгля­ды раз­лич­ных ав­то­ров на пе­ре­чень этих прин­ци­пов и их сис­те­му весь­ма раз­ли­ча­ют­ся.

 Так, нап­ри­мер, ­цов вы­де­ля­ет ма­те­ри­аль­но-пра­во­вые и фор­маль­но-пра­во­вые прин­ци­пы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции.

 К ма­те­ри­аль­но-пра­во­вым прин­ци­пам он от­но­сит:

 - принцип пуб­лич­ной дос­то­вер­нос­ти (ма­те­ри­аль­ной глас­нос­ти) или бес­по­во­рот­нос­ти;

 - принцип ис­п­рав­ле­ния ре­гис­т­ра­ци­он­ной за­пи­си;

 - принцип изъ­ятия из-под дей­с­т­вия дав­нос­ти;

 - принцип воз­ра­же­ния (про­тес­та­ции);

 - принцип от­мет­ки (пред­ва­ри­тель­ной ре­гис­т­ра­ции);

 - принцип стар­шин­с­т­ва прав.

 В ка­чес­т­ве фор­маль­но-пра­во­вых прин­ци­пов им на­зы­ва­ют­ся:

 - принцип пуб­лич­нос­ти (фор­маль­ной глас­нос­ти) или прин­цип вне­се­ния прав на нед­ви­жи­мость;

 - принцип спе­ци­али­те­та (спе­ци­аль­нос­ти);

 - принцип час­т­ной ини­ци­ати­вы;

 - принцип ле­га­ли­те­та;

 - принцип от­вет­с­т­вен­нос­ти пуб­лич­ной влас­ти за не­над­ле­жа­щую ре­гис­т­ра­цию прав на нед­ви­жи­мость *(103).

 ­са­нов вы­де­ля­ет шесть ос­нов­ных, по его мне­нию, прин­ци­пов: за­кон­нос­ти, глас­нос­ти, дос­то­вер­нос­ти за­пи­сей в Еди­ном го­су­дар­с­т­вен­ном ре­ес­т­ре прав, при­ори­те­та ра­нее за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ных прав, двой­ной ре­гис­т­ра­ции, един­с­т­ва. При этом пер­вые два прин­ци­па он на­зы­ва­ет об­щи­ми, а ос­таль­ные - спе­ци­аль­ными *(104).

 ­лин вы­де­ля­ет сле­ду­ющие прин­ци­пы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним в Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции:

 - принцип оцен­ки, оз­на­ча­ющий, что вне­се­нию за­пи­си дол­ж­на пред­шес­т­во­вать оцен­ка со­от­вет­с­т­вия за­яв­лен­но­го для го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции ти­ту­ла или пра­ва на нед­ви­жи­мость (сдел­ки, сер­ви­ту­та, ог­ра­ни­че­ния (обре­ме­не­ния)) тре­бо­ва­ни­ям за­ко­но­да­тель­с­т­ва, то есть их дей­с­т­ви­тель­нос­ти;

 - принцип при­ори­тет­нос­ти, оз­на­ча­ющий, что, ес­ли за­яв­лен­ное для ре­гис­т­ра­ции пра­во не­сов­мес­ти­мо с уже за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ным пра­вом на этот же объ­ект нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, та­кое пра­во не под­ле­жит го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции;

 - принцип ин­ди­ви­ду­али­за­ции, сос­то­ящий в том, что объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти по­лу­ча­ют при го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции та­кие ха­рак­те­рис­ти­ки, ко­то­рые поз­во­ля­ют од­ноз­нач­но вы­де­лить их из дру­гих объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти;

 - принцип не­за­ви­си­мос­ти ре­гис­т­ра­то­ра при осу­щес­т­в­ле­нии сво­их пол­но­мо­чий *(105).

 Различные сис­те­мы прин­ци­пов пред­ла­га­ют­ся ­ку­но­вой *(106), ­ро­вым *(107) и дру­ги­ми ис­сле­до­ва­те­ля­ми.

 Такое мно­го­об­ра­зие мне­ний по по­во­ду прин­ци­пов ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость объ­яс­ня­ет­ся тем, что под прин­ци­па­ми за­час­тую по­ни­ма­ют­ся прос­то оп­ре­де­лен­ные по­ло­же­ния за­ко­на, ко­то­рые при всей их важ­нос­ти нель­зя от­нес­ти к прин­ци­пам. Кро­ме то­го, об­щим не­дос­тат­ком боль­шин­с­т­ва ис­сле­до­ва­ний прин­ци­пов ре­гис­т­ра­ции сос­то­ит в том, что они ли­бо отор­ва­ны от дей­с­т­ву­юще­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва о ре­гис­т­ра­ции и опи­ра­ют­ся на за­ру­беж­ный опыт, ли­бо, на­обо­рот, пол­нос­тью зам­к­ну­ты на су­щес­т­ву­ющей сис­те­ме ре­гис­т­ра­ции и ос­во­бож­де­ны от кри­ти­чес­ко­го ана­ли­за.

 По мне­нию язы­ко­ве­дов *(108), сло­во "прин­цип" оз­на­ча­ет ка­кое-ли­бо ос­нов­ное, ис­ход­ное по­ло­же­ние, ос­нов­ное на­ча­ло, ко­то­рым ру­ко­вод­с­т­ву­ют­ся в сво­ем по­ве­де­нии, в пос­т­ро­ении ка­кой-ли­бо на­уч­ной сис­те­мы, те­ории и т. п. Как счи­та­ет про­фес­сор ­тусь, "прин­цип - это ве­ду­щее на­ча­ло, за­кон дан­но­го дви­же­ния ма­те­рии или об­щес­т­ва, а так­же яв­ле­ний, вклю­чен­ных в ту или иную фор­му дви­же­ния", прин­цип - это "дви­жу­щая си­ла или за­кон, от­но­ся­щий­ся имен­но к дан­ной груп­пе од­но­род­ных со­ци­аль­ных яв­ле­ний" *(109).

 Автор не ви­дит боль­шой поль­зы для дан­но­го ис­сле­до­ва­ния в срав­не­нии су­щес­т­ву­ющих то­чек зре­ния на сос­тав и сис­те­му прин­ци­пов ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. Все по­ло­же­ния, ко­то­рые от­но­сят­ся раз­лич­ны­ми ав­то­ра­ми к прин­ци­пам ре­гис­т­ра­ции, бу­дут рас­смот­ре­ны в кон­тек­с­те ана­ли­за кон­к­рет­ных по­ло­же­ний за­ко­на.

 Однако на не­ко­то­рых по­ло­же­ни­ях, ко­то­рые мож­но на­зы­вать ор­га­ни­за­ци­он­ны­ми прин­ци­па­ми пос­т­ро­ения сис­те­мы, сле­до­ва­ло бы ос­та­но­вить­ся пред­ва­ри­тель­но, пос­коль­ку они ока­зы­ва­ют серь­ез­ное вли­яние на раз­ви­тие сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции и вы­пол­не­ние ею сво­их фун­к­ций.

 Одним из важ­ней­ших прин­ци­пов осу­щес­т­в­ле­ния ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость яв­ля­ет­ся го­су­дар­с­т­вен­ный ха­рак­тер этой ре­гис­т­ра­ции *(110).

 Это по­ло­же­ние, внеш­не впол­не оче­вид­ное и зак­реп­лен­ное в граж­дан­с­ком за­ко­но­да­тель­с­т­ве Рос­сии, на прак­ти­ке в ус­ло­ви­ях от­сут­с­т­вия за­ко­на о ре­гис­т­ра­ции про­би­ва­ло се­бе до­ро­гу с боль­шим тру­дом и по­ни­ма­лось весь­ма по-раз­но­му. И это­му есть как ис­то­ри­чес­кие, так и эко­но­ми­чес­кие при­чи­ны.

 В быв­шем СССР и Рос­сии ис­то­ри­чес­ки сло­жи­лось так, что ре­гис­т­ра­ци­ей прав на нед­ви­жи­мость в том уз­ком ас­пек­те, в ко­то­ром она су­щес­т­во­ва­ла, за­ни­ма­лись ор­га­ни­за­ции, осу­щес­т­в­ля­ющие тех­ни­чес­кую ин­вен­та­ри­за­цию нед­ви­жи­мос­ти. При этом на прак­ти­ке све­де­ния о соб­с­т­вен­ни­ках объ­ек­та вно­си­лись в пас­порт объ­ек­та как од­на из его "тех­ни­чес­ких" ха­рак­те­рис­тик. В пе­ри­од с на­ча­ла 90-х гг. бю­ро тех­ни­чес­кой ин­вен­та­ри­за­ции (БТИ), осу­щес­т­в­ляв­шие тех­ни­чес­кую ин­вен­та­ри­за­цию, в мас­со­вом по­ряд­ке под­вер­г­лись ре­ор­га­ни­за­ции и при­об­ре­ли ста­тус го­су­дар­с­т­вен­ных или му­ни­ци­паль­ных пред­п­ри­ятий. При этом фун­к­ции по ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость в раз­лич­ных фор­му­ли­ров­ках вош­ли в уч­ре­ди­тель­ные до­ку­мен­ты этих пред­п­ри­ятий в ка­чес­т­ве од­но­го из ви­дов ком­мер­чес­кой де­ятель­нос­ти. Имен­но так об­с­то­яло де­ло в Сан­кт-Пе­тер­бур­ге к мо­мен­ту на­ча­ла вве­де­ния сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Та­кая си­ту­ация сох­ра­ня­лась и пос­ле вве­де­ния в дей­с­т­вие за­ко­на во мно­гих субъ­ек­тах Фе­де­ра­ции. Бо­лее то­го, от­дель­ные БТИ в Рос­сии в ре­зуль­та­те про­цес­са при­ва­ти­за­ции прев­ра­ти­лись в ак­ци­онер­ные об­щес­т­ва и об­щес­т­ва с ог­ра­ни­чен­ной от­вет­с­т­вен­нос­тью, сох­ра­нив за со­бой фун­к­цию ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость. Та­ким об­ра­зом, дек­ла­ри­ро­ван­ный за­ко­ном прин­цип го­су­дар­с­т­вен­нос­ти ре­гис­т­ра­ции был весь­ма да­лек от сво­ей ре­али­за­ции.

 Используя в ГК РФ сло­во­со­че­та­ние "ре­гис­т­ра­ция прав на нед­ви­жи­мость" всег­да с оп­ре­де­ле­ни­ем "го­су­дар­с­т­вен­ная", за­ко­но­да­тель сам од­ноз­нач­но оп­ре­де­ля­ет эту ре­гис­т­ра­цию как фун­к­цию го­су­дар­с­т­ва. Го­су­дар­с­т­во же мо­жет осу­щес­т­в­лять свои фун­к­ции ис­к­лю­чи­тель­но че­рез свои ор­га­ны и уч­реж­де­ния. Де­ле­ги­ро­ва­ние го­су­дар­с­т­вен­ных фун­к­ций ком­мер­чес­ким струк­ту­рам, пусть да­же уч­реж­ден­ным го­су­дар­с­т­вом и на­хо­дя­щим­ся в его соб­с­т­вен­нос­ти, яв­ля­ет­ся не­до­пус­ти­мым. Тем бо­лее яв­ля­ет­ся не­до­пус­ти­мым при­да­ние го­су­дар­с­т­вен­ной фун­к­ции ха­рак­те­ра ком­мер­чес­кой де­ятель­нос­ти. Го­су­дар­с­т­во, осу­щес­т­в­ляя свои фун­к­ции че­рез свои ор­га­ны, не пре­дос­тав­ля­ет да­же этим ор­га­нам пра­ва не­пос­ред­с­т­вен­но по­лу­чать пла­те­жи от граж­дан и юри­ди­чес­ких лиц в ви­де пош­лин и сбо­ров. Эти пла­те­жи под­ле­жат за­чис­ле­нию в бюд­жет. По­лу­че­ние же ком­мер­чес­ки­ми струк­ту­ра­ми пла­ты за осу­щес­т­в­ле­ние го­су­дар­с­т­вен­ных фун­к­ций яв­ля­ет­ся пра­во­на­ру­ше­ни­ем, вле­ку­щим для го­су­дар­с­т­ва весь­ма су­щес­т­вен­ный ущерб.

 Указанные об­с­то­ятель­с­т­ва соз­да­ют ряд серь­ез­ных проб­лем в ус­та­нов­ле­нии пра­во­вой при­ро­ды и юри­ди­чес­ко­го зна­че­ния ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, осу­щес­т­в­ля­емой БТИ, осо­бен­но в пе­ри­од пос­ле вве­де­ния в дей­с­т­вие час­ти пер­вой ГК РФ. По вы­ше­из­ло­жен­ным ос­но­ва­ни­ям эту ре­гис­т­ра­цию нель­зя наз­вать го­су­дар­с­т­вен­ной, а за­кон свя­зы­ва­ет юри­ди­чес­кие пос­лед­с­т­вия толь­ко с го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей. Воз­мож­но, имен­но эту си­ту­ацию имел в ви­ду за­ко­но­да­тель, ког­да в ст. 8 Фе­де­раль­но­го за­ко­на "О вве­де­нии в дей­с­т­вие час­ти пер­вой Граж­дан­с­ко­го ко­дек­са Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции" за­пи­сал, что до вве­де­ния в дей­с­т­вие за­ко­на о ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мое иму­щес­т­во и сде­лок с ним при­ме­ня­ет­ся дей­с­т­ву­ющий по­ря­док ре­гис­т­ра­ции нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва и сде­лок с ним (здесь ре­гис­т­ра­ция не ха­рак­те­ри­зу­ет­ся как го­су­дар­с­т­вен­ная).

 Однако сле­ду­ет от­ме­тить, что осу­щес­т­в­ле­ние фун­к­ции ре­гис­т­ра­ции ком­мер­чес­ки­ми струк­ту­ра­ми про­ти­во­ре­чи­ло и преж­не­му граж­дан­с­ко­му за­ко­но­да­тель­с­т­ву, ко­то­рое ус­та­нав­ли­ва­ло, что сдел­ки с объ­ек­та­ми нед­ви­жи­мос­ти под­ле­жат ре­гис­т­ра­ции в ис­пол­ко­мах мес­т­ных со­ве­тов на­род­ных де­пу­та­тов по мес­ту на­хож­де­ния объ­ек­та. Та­ким об­ра­зом, и преж­нее за­ко­но­да­тель­с­т­во под­чер­ки­ва­ло го­су­дар­с­т­вен­ный ха­рак­тер ре­гис­т­ра­ции и оп­ре­де­ля­ло кон­к­рет­ный ор­ган, упол­но­мо­чен­ный на осу­щес­т­в­ле­ние дан­ной фун­к­ции.

 Вот по­че­му ст. 8 ввод­но­го за­ко­на к час­ти пер­вой ГК РФ вряд ли мож­но приз­нать нор­мой, ус­та­нав­ли­ва­ющей пра­во­моч­ность ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, осу­щес­т­в­лен­ной струк­ту­ра­ми, ко­то­рые нель­зя от­нес­ти к го­су­дар­с­т­вен­ным ор­га­нам и уч­реж­де­ни­ям.

 Каков же вы­ход из си­ту­ации? Его обя­за­тель­но на­до бы­ло най­ти, пос­коль­ку приз­на­ние на­ру­ше­ния прин­ци­па го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции в ка­чес­т­ве ос­но­ва­ния для ли­ше­ния этой ре­гис­т­ра­ции юри­ди­чес­кой си­лы при­ве­ло бы к кра­ху рын­ка нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва, пос­коль­ку бы­ли приз­на­ны не­дей­с­т­ви­тель­ны­ми сдел­ки, со­вер­шен­ные за нес­коль­ко лет.

 Вполне оче­вид­но, что не­об­хо­дим го­су­дар­с­т­вен­ный акт приз­на­ния юри­ди­чес­кой си­лы ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость не­за­ви­си­мо от ор­га­ни­за­ции, ко­то­рая про­во­ди­ла та­кую ре­гис­т­ра­цию в со­от­вет­с­т­вии с по­ряд­ком, ус­та­нов­лен­ным на дан­ной тер­ри­то­рии. Од­на­ко За­кон о ре­гис­т­ра­ции этой проб­ле­мы не ре­шил. Пункт 1 ст. 6 ука­зан­но­го за­ко­на гла­сит: "Го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция, осу­щес­т­в­ля­емая в от­дель­ных субъ­ек­тах Рос­сий­с­кой Фе­де­ра­ции и му­ни­ци­паль­ных об­ра­зо­ва­ни­ях до вступ­ле­ния в си­лу нас­то­яще­го Фе­де­раль­но­го за­ко­на, яв­ля­ет­ся юри­ди­чес­ки дей­с­т­ви­тель­ной". В свя­зи с из­ло­жен­ны­ми вы­ше со­об­ра­же­ни­ями сле­до­ва­ло бы из дан­ной фор­му­ли­ров­ки изъ­ять сло­во "го­су­дар­с­т­вен­ная". При этом бо­лее пра­виль­ной, пос­коль­ку бы­ли приз­на­ны не­дей­с­т­ви­тель­ны­ми сдел­ки, со­вер­шен­ные за нес­коль­ко лет:

 Регистрация, осу­щес­т­в­лен­ная до вступ­ле­ния в си­лу нас­то­яще­го За­ко­на в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном в мес­те на­хож­де­ния объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, приз­на­ет­ся юри­ди­чес­ки дей­с­т­ви­тель­ной.

 Вопрос о го­су­дар­с­т­вен­ном ха­рак­те­ре ре­гис­т­ра­ции име­ет и еще один важ­ный ас­пект. Ре­гис­т­ра­ция мо­жет быть рас­смот­ре­на в двух зна­че­ни­ях как оп­ре­де­лен­ная де­ятель­ность, про­цесс, ко­то­рый мож­но раз­де­лить на нес­коль­ко ста­дий, и как ре­зуль­тат это­го про­цес­са в ви­де ак­та ре­гис­т­ра­ции.

 В свя­зи с этим не яв­ля­ет­ся праз­д­ным воп­рос о том, дол­жен ли но­сить го­су­дар­с­т­вен­ный ха­рак­тер и осу­щес­т­в­лять­ся ор­га­ном го­су­дар­с­т­ва весь про­цесс ре­гис­т­ра­ции, вклю­ча­ющий при­ем, про­вер­ку и под­го­тов­ку до­ку­мен­тов к ре­гис­т­ра­ции, а так­же их вы­да­чу за­яви­те­лю, ли­бо на го­су­дар­с­т­вен­ный ор­ган мо­жет быть воз­ло­же­но толь­ко осу­щес­т­в­ле­ние са­мо­го ак­та ре­гис­т­ра­ции, а все ос­таль­ные ста­дии про­цес­са мо­гут ис­пол­нять­ся ины­ми субъ­ек­та­ми.

 Второй ва­ри­ант по­ни­ма­ния го­су­дар­с­т­вен­но­го ха­рак­те­ра ре­гис­т­ра­ции прав до вве­де­ния в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции ле­жал в ос­но­ве пос­т­ро­ения ре­гис­т­ра­ции в Мос­к­ве, где удос­то­ве­ре­ние фак­та ре­гис­т­ра­ции бы­ло воз­ло­же­но на де­пар­та­мент му­ни­ци­паль­но­го жилья, а вся мно­го­об­раз­ная де­ятель­ность по при­ему, пред­ва­ри­тель­ной про­вер­ке до­ку­мен­тов, вве­де­ния ин­фор­ма­ции в ба­зу дан­ных осу­щес­т­в­ля­лась соз­дан­ным спе­ци­аль­но для этой це­ли ак­ци­онер­ным об­щес­т­вом "Мос­п­ри­ва­ти­за­ция". Ана­ло­гич­ная схе­ма осу­щес­т­в­ле­ния ре­гис­т­ра­ции су­щес­т­во­ва­ла и в Сан­кт-Пе­тер­бур­ге до 1995 г. При этом акт ре­гис­т­ра­ции осу­щес­т­в­лял­ся дол­ж­нос­т­ны­ми ли­ца­ми Жи­лищ­но­го ко­ми­те­та, а ос­таль­ные фун­к­ции вы­пол­ня­ло так­же соз­дан­ное для этой це­ли го­су­дар­с­т­вен­ное пред­п­ри­ятие "Го­род­с­кое жи­лищ­ное аген­т­с­т­во".

 Причина по­доб­ной ор­га­ни­за­ции ре­гис­т­ра­ции в тот пе­ри­од ле­жит на по­вер­х­нос­ти - от­сут­с­т­вие воз­мож­нос­ти не­пос­ред­с­т­вен­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния го­су­дар­с­т­вом все­го про­цес­са ре­гис­т­ра­ции для осу­щес­т­в­ле­ния этой де­ятель­нос­ти на над­ле­жа­щем уров­не. На по­мощь в этом слу­чае при­хо­ди­ла ком­мер­чес­кая струк­ту­ра, ко­то­рая, с од­ной сто­ро­ны, бра­ла на се­бя часть фун­к­ций из про­цес­са ре­гис­т­ра­ции, а с дру­гой сто­ро­ны, про­воз­г­ла­шая эти фун­к­ции пред­ме­том сво­ей ком­мер­чес­кой де­ятель­нос­ти (ока­за­ние ус­луг граж­да­нам и юри­ди­чес­ким ли­цам, об­ра­ща­ющим­ся за ре­гис­т­ра­ци­ей), по­лу­ча­ла за это пла­ту, а на по­лу­чен­ные сред­с­т­ва обес­пе­чи­ва­ла оп­ре­де­лен­ный, дос­та­точ­но вы­со­кий уро­вень осу­щес­т­в­ле­ния дан­ных фун­к­ций.

 Организацию сис­те­мы ре­гис­т­ра­ции по та­ко­му прин­ци­пу сле­до­ва­ло, бе­зус­лов­но, приз­нать ша­гом впе­ред по срав­не­нию с пол­ным осу­щес­т­в­ле­ни­ем фун­к­ций ре­гис­т­ра­ции ком­мер­чес­ки­ми ор­га­ни­за­ци­ями, од­на­ко и этот прин­цип не со­от­вет­с­т­во­вал за­ко­ну.

 В пра­во­вом от­но­ше­нии про­цесс ре­гис­т­ра­ции не под­ле­жит ис­кус­ствен­но­му де­ле­нию, его дол­жен осу­щес­т­в­лять еди­ный ор­ган, не­су­щий всю пол­но­ту от­вет­с­т­вен­нос­ти как за про­цесс, так и за его ре­зуль­тат. Воз­ве­де­ние пред­ва­ри­тель­ной ра­бо­ты с до­ку­мен­та­ми в раз­ряд ока­зы­ва­емой за­яви­те­лю ус­лу­ги так­же бы­ло ис­кус­ствен­ным и вы­зы­ва­ло серь­ез­ные проб­ле­мы с точ­ки зре­ния ан­ти­мо­но­поль­но­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва, пос­коль­ку при­нуж­да­ло граж­дан за ока­за­ни­ем этой ус­лу­ги об­ра­щать­ся в стро­го оп­ре­де­лен­ную ор­га­ни­за­цию, не­за­ви­си­мо от то­го, счи­та­ют ли они, что им эта ус­лу­га не­об­хо­ди­ма.

 Именно та­кую по­зи­цию за­нял Сан­кт-Пе­тер­бур­г­с­кий го­род­с­кой суд при рас­смот­ре­нии за­яв­ле­ния про­ку­ро­ра г. Сан­кт-Пе­тер­бур­га о приз­на­нии не­дей­с­т­ви­тель­ным рас­по­ря­же­ния мэ­ра го­ро­да от 2 фев­ра­ля 1994 г. N 92-р "О ре­гис­т­ра­ции соб­с­т­вен­нос­ти и сде­лок с нед­ви­жи­мос­тью в жи­лищ­ной сфе­ре". Приз­нав воп­ре­ки мне­нию про­ку­ра­ту­ры за­кон­ной пе­ре­да­чу фун­к­ций ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость в жи­лищ­ной сфе­ре от ор­га­ни­за­ций, осу­щес­т­в­ля­ющих тех­ни­чес­кую ин­вен­та­ри­за­цию, Жи­лищ­но­му ко­ми­те­ту, суд в то же вре­мя приз­нал рас­по­ря­же­ние не­дей­с­т­ви­тель­ным в той час­ти, в ко­то­рой оно пре­дус­мат­ри­ва­ло учас­тие в про­цес­се ре­гис­т­ра­ции ГП "Го­род­с­кое жи­лищ­ное аген­т­с­т­во" *(111).

 Закон о ре­гис­т­ра­ции пос­та­вил точ­ку в дан­ном воп­ро­се. В ст. 9 к ком­пе­тен­ции уч­реж­де­ний юс­ти­ции по го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав бы­ли от­не­се­ны как про­вер­ка пред­с­тав­лен­ных до­ку­мен­тов и ра­нее за­ре­гис­т­ри­ро­ван­ных прав, так и соб­с­т­вен­но го­су­дар­с­т­вен­ная ре­гис­т­ра­ция, а так­же вы­да­ча до­ку­мен­тов, под­т­вер­ж­да­ющих го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию.

 Статья 13 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции в про­цесс го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции вклю­ча­ет при­ем до­ку­мен­тов, пра­во­вую эк­с­пер­ти­зу, ус­та­нов­ле­ние ос­но­ва­ний для от­ка­за в ре­гис­т­ра­ции, вне­се­нии за­пи­сей в ЕГРП, со­вер­ше­ние над­пи­сей на пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тах и вы­да­чу удос­то­ве­ре­ний о про­из­ве­ден­ной го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции. Та­ким об­ра­зом, весь ком­п­лекс дей­с­т­вий, свя­зан­ных с го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ци­ей, от­не­сен к ком­пе­тен­ции уч­реж­де­ния юс­ти­ции, и воз­мож­ность де­ле­ги­ро­ва­ния этих фун­к­ций ко­му бы то ни бы­ло ис­к­лю­че­на.

  Сле­ду­ющий прин­цип - прин­цип са­мос­то­ятель­нос­ти фун­к­ции ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость.

 Речь в дан­ном слу­чае идет о са­мос­то­ятель­нос­ти ре­гис­т­ра­ции как в ор­га­ни­за­ци­он­ном от­но­ше­нии, так и в фун­к­ци­ональ­ном смыс­ле.

 Функция ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, пред­с­тав­ляя со­бой раз­но­вид­ность де­ятель­нос­ти го­су­дар­с­т­ва в рам­ках го­су­дар­с­т­вен­но­го уп­рав­ле­ния в ши­ро­ком смыс­ле это­го сло­ва, вмес­те с тем не мо­жет быть све­де­на к ка­кой-ли­бо дру­гой фун­к­ции го­су­дар­с­т­ва, пос­коль­ку име­ет са­мос­то­ятель­ную сис­те­му це­лей и спе­ци­фи­чес­кую фор­му осу­щес­т­в­ле­ния этой де­ятель­нос­ти.

 Если фун­к­ция уп­рав­ле­ния го­су­дар­с­т­вен­ным иму­щес­т­вом ре­али­зу­ет­ся пу­тем со­вер­ше­ния кон­к­рет­ных ак­тов рас­по­ря­же­ния иму­щес­т­вом, а фун­к­ция раз­ре­ше­ния спо­ров о пра­вах на нед­ви­жи­мость - пу­тем рас­смот­ре­ния дел и вы­не­се­ния су­деб­ных ре­ше­ний, то фун­к­ция ре­гис­т­ра­ции объ­ек­та пред­с­тав­ля­ет со­бой де­ятель­ность го­су­дар­с­т­ва по фик­са­ции и удос­то­ве­ре­нию бес­спор­ных фак­тов и сос­то­яний. При­ме­ни­тель­но к нед­ви­жи­мос­ти речь идет об ус­та­нов­ле­нии фак­тов, не­об­хо­ди­мых для воз­ник­но­ве­ния, из­ме­не­ния и прек­ра­ще­ния прав на объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти, фик­са­ции на этом ос­но­ва­нии воз­ник­но­ве­ния, из­ме­не­ния или прек­ра­ще­ния этих прав и удос­то­ве­ре­ния этих об­с­то­ятельств.

 В свя­зи с этой спе­ци­фи­кой ре­гис­т­ри­ру­ющие ор­га­ны дол­ж­ны пред­с­тав­лять са­мос­то­ятель­ную сис­те­му, пол­нос­тью от­де­лен­ную от лю­бых ор­га­нов, осу­щес­т­в­ля­ющих иные фун­к­ции в сфе­ре нед­ви­жи­мос­ти.

 Законом о ре­гис­т­ра­ции эта проб­ле­ма в це­лом ре­ше­на - в ка­чес­т­ве ре­гис­т­ри­ру­ющих ор­га­нов ука­за­ны "фе­де­раль­ный ор­ган ис­пол­ни­тель­ной влас­ти, упол­но­мо­чен­ный в об­лас­ти го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции (да­лее так­же - фе­де­раль­ный ор­ган в об­лас­ти го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, ор­ган, осу­щес­т­в­ля­ющий го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав), и его тер­ри­то­ри­аль­ные ор­га­ны, дей­с­т­ву­ющие в со­от­вет­с­т­ву­ющих ре­гис­т­ра­ци­он­ных ок­ру­гах" (ст. 9 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции).

 Однако этот под­ход да­ле­ко не всег­да был бес­спор­ным. Ра­нее уже го­во­ри­лось о том, что ис­то­ри­чес­ки фун­к­ция ре­гис­т­ра­ции в на­шей стра­не бы­ла со­еди­не­на с фун­к­ци­ей тех­ни­чес­кой ин­вен­та­ри­за­ции. В пе­ри­од под­го­тов­ки За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции ве­лись ожес­то­чен­ные дис­кус­сии и меж­ве­дом­с­т­вен­ная борь­ба за фун­к­цию ре­гис­т­ра­ции, в ко­то­рой учас­т­во­ва­ли ор­га­ны юс­ти­ции, ор­га­ны тех­ни­чес­кой ин­вен­та­ри­за­ции и ор­га­ны ка­дас­т­ро­во­го уче­та. И на ста­дии раз­ра­бот­ки и при­ня­тия За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, да и пос­ле его вве­де­ния в дей­с­т­вие раз­да­ва­лись и раз­да­ют­ся при­зы­вы "вер­нуть" ре­гис­т­ра­цию в ло­но тех­ни­чес­кой ин­вен­та­ри­за­ции и зем­ле­ус­т­рой­с­т­ва. Од­ной из ос­нов­ных при­чин это­го яв­ля­лась ис­то­ри­чес­ки сло­жив­ша­яся в СССР сис­те­ма ре­гис­т­ра­ции нед­ви­жи­мос­ти, ко­то­рая бы­ла ори­ен­ти­ро­ва­на в пер­вую оче­редь на опи­са­ние объ­ек­тов нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва (тех­ни­чес­кую ин­вен­та­ри­за­цию). По этой сис­те­ме све­де­ния о вла­дель­це (соб­с­т­вен­ни­ке) вно­си­лись в тех­ни­чес­кий пас­порт объ­ек­та на­ря­ду с дру­ги­ми дан­ны­ми, ха­рак­те­ри­зу­ющи­ми объ­ект. Эта прак­ти­ка ор­га­нов тех­ни­чес­кой ин­вен­та­ри­за­ции по­ро­ди­ла глу­бо­ко не­вер­ное, но уко­ре­нив­ше­еся пред­с­тав­ле­ние о том, что воп­рос ре­гис­т­ра­ции (тех­ни­чес­ко­го опи­са­ния) объ­ек­та и воп­рос ре­гис­т­ра­ции прав на не­го яв­ля­ют­ся не­раз­рыв­ны­ми и дол­ж­ны осу­щес­т­в­лять­ся в рам­ках еди­ных про­це­дур и од­ним и тем же ор­га­ном.

 В этой борь­бе идей и ве­домств ос­нов­ным те­зи­сом про­тив­ни­ков вы­де­ле­ния го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость в са­мос­то­ятель­ную по от­но­ше­нию к сис­те­ме уче­та объ­ек­тов сис­те­му бы­ло ут­вер­ж­де­ние, что учет объ­ек­тов и ре­гис­т­ра­ция прав на них пред­с­тав­ля­ют со­бой не­раз­рыв­ный про­цесс. Од­на­ко За­кон о ре­гис­т­ра­ции не вос­п­ри­нял эту идею, ус­та­но­вив, что ор­га­ны ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость пред­с­тав­ля­ют со­бой са­мос­то­ятель­ную сис­те­му.

 Представляется не­об­хо­ди­мым вер­нуть­ся к той ар­гу­мен­та­ции, ко­то­рая при­ве­ла к та­ко­му ре­ше­нию проб­ле­мы.

 Не от­ри­цая бе­зус­лов­ную вза­имос­вязь де­ятель­нос­ти го­су­дар­с­т­ва по тех­ни­чес­ко­му опи­са­нию, ка­дас­т­ро­во­му уче­ту объ­ек­тов и его де­ятель­нос­ти по оп­ре­де­ле­нию об­ла­да­те­лей прав на эти объ­ек­ты, сле­ду­ет под­чер­к­нуть, что эта вза­имос­вязь выз­ва­на лишь тем, что и та и дру­гая де­ятель­ность свя­за­на с объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти. Но, бу­ду­чи свя­зан­ной с объ­ек­том нед­ви­жи­мос­ти, каж­дый вид де­ятель­нос­ти име­ет свой са­мос­то­ятель­ный пред­мет: в од­ном слу­чае - это сам объ­ект нед­ви­жи­мос­ти, ко­то­рый су­щес­т­ву­ет не­за­ви­си­мо от су­щес­т­во­ва­ния прав на не­го, а в дру­гом слу­чае - пра­ва на этот объ­ект. Каж­дый вид де­ятель­нос­ти пред­по­ла­га­ет ис­поль­зо­ва­ние аб­со­лют­но раз­лич­ных ме­то­дов и зна­ний в со­вер­шен­но раз­ных об­лас­тях. Ес­ли опи­са­ние объ­ек­та тре­бу­ет, преж­де все­го, тех­ни­чес­ких зна­ний, то ус­та­нов­ле­ние прав на не­го - в чис­том ви­де об­ласть юри­ди­чес­кой прак­ти­ки.

 Кроме то­го, сле­ду­ет за­ме­тить, что ре­гис­т­ра­ция объ­ек­та и ре­гис­т­ра­ция прав на не­го объ­ек­тив­но дол­ж­ны быть про­цес­са­ми, про­те­ка­ющи­ми не од­нов­ре­мен­но. Ре­гис­т­ра­ция (учет) объ­ек­та дол­ж­на пред­шес­т­во­вать ре­гис­т­ра­ции прав на не­го, ибо ре­гис­т­ра­ция вещ­но­го пра­ва воз­мож­на лишь на уже су­щес­т­ву­ющую вещь. Де­ятель­ность по тех­ни­чес­ко­му опи­са­нию и уче­ту объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти дол­ж­на быть нап­рав­ле­на на по­лу­че­ние го­су­дар­с­т­вом све­де­ний о фи­зи­чес­ком су­щес­т­во­ва­нии и сос­то­янии этих объ­ек­тов. Ра­зу­ме­ет­ся, не имея та­ких све­де­ний, го­су­дар­с­т­во не мо­жет и не дол­ж­но прис­ту­пать к рас­смот­ре­нию воп­ро­са о пра­ве на объ­ект.

 Автор не стал бы уде­лять мно­го вни­ма­ния ар­гу­мен­та­ции са­мос­то­ятель­нос­ти сис­те­мы го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость, ес­ли бы преж­ние идеи о не­раз­рыв­нос­ти про­цес­сов уче­та объ­ек­тов и ре­гис­т­ра­ции прав на них вновь не бы­ли бы под­ня­ты в хо­де борь­бы за ве­дом­с­т­вен­ную при­над­леж­ность фун­к­ций, свя­зан­ных с го­су­дар­с­т­вен­ным ре­гу­ли­ро­ва­ни­ем обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти.

 В 2004 г. опуб­ли­ко­ван до­ку­мент, но­ся­щий наз­ва­ние "Кон­цеп­ция раз­ви­тия граж­дан­с­ко­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва о нед­ви­жи­мом иму­щес­т­ве" (да­лее - Кон­цеп­ция). Ука­зан­ный труд боль­шо­го ко­ли­чес­т­ва ува­жа­емых спе­ци­алис­тов в об­лас­ти граж­дан­с­ко­го пра­ва со­дер­жит очень мно­го пра­виль­ной кри­ти­ки в от­но­ше­нии дей­с­т­ву­юще­го за­ко­но­да­тель­с­т­ва о нед­ви­жи­мом иму­щес­т­ве и весь­ма цен­ных пред­ло­же­ний по его со­вер­шен­с­т­во­ва­нию. Но в са­мом кон­це это­го до­ку­мен­та со­дер­жит­ся та "лож­ка дег­тя", ко­то­рая мо­жет ос­лож­нить про­цесс ре­али­за­ции всех бе­зус­лов­но пра­виль­ных и по­лез­ных пред­шес­т­ву­ющих пред­ло­же­ний.

 Рассматривая "струк­ту­ру ор­га­нов, осу­щес­т­в­ля­ющих го­су­дар­с­т­вен­ную ре­гис­т­ра­цию прав, их фун­к­ции и ста­тус ра­бот­ни­ков", ав­то­ры Кон­цеп­ции кон­с­та­ти­ру­ют, что "на се­год­няш­ний день в сфе­ре ре­гу­ли­ро­ва­ния обо­ро­та нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва учас­т­ву­ют: 1) уч­реж­де­ния юс­ти­ции по го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав (те­перь - ор­га­ны Фе­де­раль­ной ре­гис­т­ра­ци­он­ной служ­бы. - В. А.); 2) ор­га­ны ка­дас­т­ро­во­го уче­та и 3) ор­га­ни­за­ции тех­ни­чес­ко­го уче­та (бю­ро тех­ни­чес­кой ин­вен­та­ри­за­ции - БТИ)" *(112).

 Результатом ана­ли­за фун­к­ций и де­ятель­нос­ти этих ор­га­нов в Кон­цеп­ции ста­но­вит­ся вы­вод о том, что "все три сис­те­мы ор­га­нов осу­щес­т­в­ля­ют пра­во­вой кон­т­роль пред­с­тав­ля­емых до­ку­мен­тов и ве­де­ние ре­ес­т­ров", при этом "ни один ор­ган не осу­щес­т­в­ля­ет пра­во­вой кон­т­роль в пол­ном объ­еме, что при­во­дит как к по­яв­ле­нию оши­бок при при­ня­тии ре­ше­ний о го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции, так и воз­ник­но­ве­нию спо­ров меж­ду го­су­дар­с­т­вен­ны­ми струк­ту­ра­ми при оцен­ке юри­ди­чес­ких фак­тов" *(113). На ос­но­ва­нии этих вы­во­дов фор­му­ли­ру­ет­ся пред­ло­же­ние "сфор­ми­ро­вать сис­те­му фе­де­раль­ных ор­га­нов на ос­но­ве дей­с­т­ву­ющих уч­реж­де­ний юс­ти­ции, ор­га­нов ка­дас­т­ро­во­го уче­та и ор­га­ни­за­ций тех­ни­чес­ко­го уче­та для осу­щес­т­в­ле­ния фун­к­ций по тех­ни­чес­ко­му (ка­дас­т­ро­во­му) уче­ту и го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на объ­ек­ты нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва" *(114).

 Не имея ни­ка­ких воз­ра­же­ний про­тив объ­еди­не­ния фун­к­ций тех­ни­чес­ко­го уче­та (инвен­та­ри­за­ции) объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти и их ка­дас­т­ро­во­го уче­та, ав­тор счи­та­ет не­об­хо­ди­мым вы­ра­зить ре­ши­тель­ное не­сог­ла­сие с пред­ло­же­ни­ем об объ­еди­не­нии в од­ном ор­га­не фун­к­ций уче­та объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти и го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на эти объ­ек­ты. На взгляд ав­то­ра, при­ве­ден­ная в Кон­цеп­ции ар­гу­мен­та­ция, ни­как не мо­жет слу­жить обос­но­ва­ни­ем это­го пред­ло­же­ния.

 Во- первых, по мень­шей ме­ре не­точ­ным пред­с­тав­ля­ет­ся ут­вер­ж­де­ние, что все ор­га­ны, учас­т­ву­ющие в обес­пе­че­нии обо­ро­та нед­ви­жи­мос­ти, осу­щес­т­в­ля­ют пра­во­вой кон­т­роль пред­с­тав­ля­емых до­ку­мен­тов.

 Действительно, для ор­га­нов го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции прав на нед­ви­жи­мость фун­к­ция пра­во­во­го кон­т­ро­ля яв­ля­ет­ся ос­нов­ной и не­отъ­ем­ле­мой, пос­коль­ку За­ко­ном о ре­гис­т­ра­ции на эти ор­га­ны воз­ло­же­на пра­во­вая эк­с­пер­ти­за и про­вер­ка за­кон­нос­ти сдел­ки (ст. 13 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции).

 Что же ка­са­ет­ся ор­га­нов тех­ни­чес­ко­го и ка­дас­т­ро­во­го уче­та, то для них фун­к­ция пра­во­во­го кон­т­ро­ля в смыс­ле оцен­ки за­кон­нос­ти предъ­яв­ля­емых для уче­та объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, яв­ля­ет­ся из­лиш­ней. Ра­зу­ме­ет­ся, лю­бая ор­га­ни­за­ция, в ко­то­рую пос­ту­па­ют до­ку­мен­ты, дол­ж­на осу­щес­т­в­лять оп­ре­де­лен­ный пра­во­вой кон­т­роль этих до­ку­мен­тов в це­лях ус­та­нов­ле­ния их под­лин­нос­ти и пол­но­мо­чий лиц, их пред­с­та­вив­ших. Но имен­но та­ким кон­т­ро­лем и дол­ж­на ог­ра­ни­чи­вать­ся де­ятель­ность ор­га­нов тех­ни­чес­ко­го и ка­дас­т­ро­во­го уче­та. Что же ка­са­ет­ся са­мо­го про­цес­са тех­ни­чес­кой ин­вен­та­ри­за­ции и уче­та объ­ек­та, то за­да­чей со­от­вет­с­т­ву­ющих ор­га­нов дол­ж­на быть лишь кон­с­та­та­ция су­щес­т­во­ва­ния объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, опи­са­ние его тех­ни­чес­ких ха­рак­те­рис­тик и прис­во­ение ему ка­дас­т­ро­во­го но­ме­ра. Вы­пол­не­ние ра­бо­ты по тех­ни­чес­ко­му и ка­дас­т­ро­во­му уче­ту не дол­ж­но за­ви­сеть от вы­во­да ор­га­на уче­та о за­кон­нос­ти соз­да­ния или при­об­ре­те­ния объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти, о на­ли­чии у за­яви­те­ля прав на этот объ­ект. Бо­лее то­го, в спе­ци­аль­ных нор­ма­тив­ных ак­тах дол­жен со­дер­жать­ся пря­мой зап­рет для ор­га­нов тех­ни­чес­ко­го и ка­дас­т­ро­во­го уче­та в той или иной фор­ме де­лать вы­во­ды о на­ли­чии или от­сут­с­т­вии у об­ра­тив­ше­го­ся за ин­вен­та­ри­за­ци­ей и уче­том пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти или ино­го вещ­но­го пра­ва на объ­ект.

 По мне­нию ав­то­ра, имен­но в чет­ком раз­г­ра­ни­че­нии ком­пе­тен­ции ор­га­нов го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции и ор­га­нов уче­та объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, а ни­как не в объ­еди­не­нии их в од­ном ор­га­не сос­то­ит ре­ше­ние проб­лем, от­ме­чен­ных ав­то­ра­ми Кон­цеп­ции.

 Эти проб­ле­мы дей­с­т­ви­тель­но су­щес­т­ву­ют, и о них зна­ют все, кто име­ет от­но­ше­ние к обо­ро­ту нед­ви­жи­мо­го иму­щес­т­ва. Ко­рень этих проб­лем сос­то­ит как раз в том, что ор­га­ны уче­та не толь­ко бе­рут на се­бя фун­к­ции по про­вер­ке за­кон­нос­ти вла­де­ния объ­ек­том со сто­ро­ны за­яви­те­ля, но и от­ка­зы­ва­ют в про­ве­де­нии уче­та, ес­ли счи­та­ют, что до­ка­за­тель­с­т­ва при­над­леж­нос­ти объ­ек­та за­яви­те­лю от­сут­с­т­ву­ют.

 При этом си­ту­ации мо­гут быть весь­ма раз­лич­ны. Ра­зу­ме­ет­ся, проб­ле­ма на­хо­дит прос­тое ре­ше­ние, ког­да у ли­ца, об­ра­тив­ше­го­ся за уче­том, име­ет­ся сви­де­тель­с­т­во о ре­гис­т­ра­ции его пра­ва соб­с­т­вен­нос­ти на объ­ект. Та­кой до­ку­мент дол­жен ус­т­ра­нять для ор­га­нов уче­та вся­кие сом­не­ния в при­над­леж­нос­ти объ­ек­та за­яви­те­лю *(115).

 Но да­ле­ко не у всех об­ла­да­те­лей вещ­ных прав на объ­ек­ты нед­ви­жи­мос­ти име­ют­ся та­кие сви­де­тель­с­т­ва. Дан­ное по­ло­же­ние, од­на­ко, в со­от­вет­с­т­вии с дей­с­т­ву­ющим за­ко­но­да­тель­с­т­вом от­нюдь не оз­на­ча­ет, что та­кие ли­ца не яв­ля­ют­ся за­кон­ны­ми об­ла­да­те­ля­ми этих прав. К та­ким пра­во­об­ла­да­те­лям от­но­сят­ся, нап­ри­мер, все ли­ца, ко­то­рые при­об­ре­ли со­от­вет­с­т­ву­ющие пра­ва до вве­де­ния в дей­с­т­вие За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции, в час­т­нос­ти в ре­зуль­та­те при­ва­ти­за­ции (ст. 6 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции). В то же вре­мя ука­зан­ная статья воз­ла­га­ет на та­ких пра­во­об­ла­да­те­лей обя­зан­ность за­ре­гис­т­ри­ро­вать ра­нее воз­ник­шее пра­во для ре­гис­т­ра­ции пе­ре­хо­да это­го пра­ва, его ог­ра­ни­че­ния ли­бо со­вер­ше­ния сдел­ки. При этом ст. 17 За­ко­на о ре­гис­т­ра­ции со­дер­жит по­ло­же­ние о том, что обя­за­тель­ным при­ло­же­ни­ем к до­ку­мен­там, пред­с­тав­ля­емым для ре­гис­т­ра­ции, яв­ля­ет­ся план объ­ек­та с ка­дас­т­ро­вым но­ме­ром, ко­то­рый из­го­тав­ли­ва­ет­ся ор­га­на­ми тех­ни­чес­ко­го и ка­дас­т­ро­во­го уче­та. Та­ким об­ра­зом, об­ра­ще­ния соб­с­т­вен­ни­ков объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, не за­ре­гис­т­ри­ро­вав­ших свои пра­ва, в ор­га­ны уче­та не­из­беж­но.

 Весьма рас­п­рос­т­ра­не­на и дру­гая си­ту­ация, ког­да в ор­га­ны уче­та об­ра­ща­ют­ся ли­ца, ко­то­рые еще не име­ют пра­ва на объ­ект, предъ­яв­ля­емый для ин­вен­та­ри­за­ции. Это, преж­де все­го, учас­т­ни­ки соз­да­ния но­вых объ­ек­тов нед­ви­жи­мос­ти, пра­во ко­то­рых на вновь соз­дан­ный объ­ект воз­ни­ка­ет лишь пос­ле его го­су­дар­с­т­вен­ной ре­гис­т­ра­ции (ст. 219 ГК РФ). Но та­кая ре­гис­т­ра­ция то­же не­воз­мож­на без пла­на объ­ек­та.

 И, на­ко­нец, воз­мож­но об­ра­ще­ние в ор­га­ны уче­та ли­ца, осу­щес­т­вив­ше­го са­мо­воль­ную пос­т­рой­ку. В со­от­вет­с­т­вии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ пра­во на са­мо­воль­ную пос­т­рой­ку в оп­ре­де­лен­ных слу­ча­ях мо­жет быть приз­на­но су­дом. Но для то­го, что­бы суд мог ре­шить воп­рос о приз­на­нии пра­ва на нее, не­об­хо­ди­мо так­же иметь до­ку­мент, сви­де­тель­с­т­ву­ющий о том, что воз­ве­ден­ная пос­т­рой­ка пред­с­тав­ля­ет со­бой объ­ект нед­ви­жи­мос­ти (ч. 1 ст. 222 ГК РФ), об­ла­да­ющий оп­ре­де­лен­ны­ми тех­ни­чес­ки­ми ха­рак­те­рис­ти­ка­ми. Ник­то, кро­ме ор­га­нов тех­ни­чес­ко­го и ка­дас­т­ро­во­го уче­та, вы­дать та­кой до­ку­мент не мо­жет.

 На прак­ти­ке ор­га­ны уче­та, по­ла­гая, что на них воз­ло­же­на обя­зан­ность ус­та­нов­ле­ния об­ла­да­те­ля пра­ва на объ­ект, весь­ма час­то от­ка­зы­ва­ют в про­ве­де­нии ин­вен­та­ри­за­ции и ка­дас­т­ро­во­го уче­та на том ос­но­ва­нии, что им не пре­дос­тав­ле­ны до­ку­мен­ты, под­т­вер­ж­да­ющие со­от­вет­с­т­ву­ющее пра­во за­яви­те­ля. Тем са­мым они ли­ша­ют та­ко­го за­яви­те­ля воз­мож­нос­ти в ус­та­нов­лен­ном за­ко­ном по­ряд­ке до­ка­зы­вать на­ли­чие у не­го та­ко­го пра­ва в ре­гис­т­ри­ру­ющем ор­га­не или в су­де, пос­коль­ку он не име­ет до­ку­мен­та, под­т­вер­ж­да­юще­го са­мо су­щес­т­во­ва­ние объ­ек­та нед­ви­жи­мос­ти.

 Между тем ос­во­бож­де­ние ор­га­нов уче­та от та­кой "обя­зан­нос­ти", для вы­пол­не­ния ко­то­рой они не име­ют ни ус­та­нов­лен­ных за­ко­ном ос­но­ва­ний, ни кад­ров, об­ла­да­ющих не­об­хо­ди­мой юри­ди­чес­кой ква­ли­фи­ка­ци­ей, не пов­лек­ло бы со­вер­шен­но ни­ка­ких не­га­тив­ных пос­лед­с­т­вий.