Выявление ценностей территории и формирование целей развития (стр. 7 )

I. Нормативные (затратные) методы

1. Нормативный метод. Обеспечивается различными нормативными документами федерального и муниципального уровней. Например, предлагается определять цену земельного участка в размере кратном ставке земельного налога.

2. Метод балансовой стоимости. Для определения оценочной стоимости объекта недвижимости используются данные его баланса. Например, в состав оцениваемого имущества предприятия нормативно включаются основные средства и вложения, запасы и затраты, финансовые активы.

3. Метод индексированной балансовой стоимости. Отдельные статьи баланса пересчитываются в соответствии нормативно заданными индексами.

4. Метод восстановительной (removal method) стоимости. Оценивание включает пересчет всех видов затрат, вплоть до расходов на подготовку персонала, на воссоздание объекта с учетом текущего уровня цен. Практически при применении метода производятся полные проектно - сметочные расчеты строительства и обеспечения деятельности нового объекта. адекватного существующему оцениваемому объекту.

II. Сравнительные (по аналогам) методы

5. Метод восстановительной стоимости по аналогам. Восстановительная стоимость определяется на основе подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами - аналогами, созданными в ближайшее время. В качестве оценки принимается сметная стоимость объекта-аналога с соответствующей корректировкой, если выбранный аналог несколько отличаются от оцениваемого объекта.

6. Метод сравнения. Метод базируется на использовании ценовой информации о проведенных сделках с объектами недвижимости, подобными тому, который предназначен для оценивания. Это наиболее естественный метод определения рыночной оценки.

7. Метод инвестиций. Сравнивают объект с объектами-аналогами, для которых есть информация о показателях доходности при сдаче объекта в аренду. Для преобразования величины арендной платы в стоимость объекта недвижимости, используют норму дохода на капитал. Ее величина находится из сравнения с подобными величинами доходности на других объектах-аналогах. Для определения стоимости данного объекта на момент оценки текущий уровень дохода дисконтируется. Метод целесообразно применять для объектов, для которых легко установить в зависимости арендной платы и прибыли.

III. Доходные (и комбинированные) методы

8. Метод капитализации прибыли. Используется для коммерческих объектов недвижимости арендуемых нанимателями, которые намерены извлекать из нее прибыль. Здесь оценка стоимости арендной платы основывается на уровне предполагаемой прибыли.

9. Метод приведенного чистого дохода. Отличительной чертой метода является учет динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной. а зависит меняющихся экономических условий и выбора реализуемой производственной программы. Дисконтируемые потоки доходов и расходов суммируются по годам, формируя динамическое представление о прибыли.

10. Метод подрядчика. Используется для оценки объектов собственности, информация о рыночных продажах которых отсутствует. Стоимость объекта как некоторого неординарного комплекса складывается из стоимости земли и стоимости зданий, корректируемых с учетом износа.

11. Метод. остатка. В основе метода лежит уравнение:

А = В + С + D, где

А - оценочная стоимость завершенного объекта, В - стоимость сооружения объекта (проектирования, строительства, реконструкции), но без затрат на приобретение земельного участка, С - приемлемая для инвестора прибыль, получаемая в результате реализации проекта развития, D - затраты на приобретение земельного участка. Каждое из параметров, входящее в уравнение могу определятся на основе моделирования и варированиния возможных вариантов развития и использования объекта. Из уравнения можно определить одну из трех оценок: оценку максимальной суммы D, которую инвестор готов затратить на приобретение земельного участка; оценку ожидаемой прибыльности проекта C при известных затратах D на приобретение земельного участка и B на сооружение объекта; оценку допустимых затрат В на сооружение объекта при известных величинах С и D.

12. Метод предпринимательской оценки. Согласно методу сначала определяется максимальное значение из двух величин:

- дохода от будущей коммерческой деятельности объекта, как приведенный чистый доход (ПЧД)

- дохода от распродажи его средств (РС)

Найденное максимальное значение сравнивается затратами на восстановление объекта (ВС). Предпринимательская оценка (ПО) определяется как минимальная величина по результатам сравнения

ПО = min [ ВС, max ( ПЧД, РС )]

В западной практике метод применялся при денационализации фирм и при оценке предприятий.

Следует отметить, что кроме объективных факторов, характеризующих рыночную стоимость объекта недвижимости, на его цену обычно оказывают влияние ряд субъективных факторов. К ним относят [стр146]- особый интерес покупателя к данному объекту, недостаток информации о конъюнктуре рынка; - недостаточная развитость самого рынка; - воздействие рекламы; - особые условия продавца особые условия покупателя; - ограниченность времени на совершение сделки у продавца и покупателя; - стремление продавца или покупателя к монопольному

господству на части рынка; - особенности имеющихся возможностей и схем финансирования сделки покупателем.

Рассмотренные методы оценки недвижимости являются общими для всех ее видов. Однако, оценка городских земель, как вида недвижимости, имеет свои особенности.

Городские земли включает в себя сложную совокупность объектов собственности системы рыночных земельных отношений. Здесь пересекаются интересы развития города в целом и интересы отдельных предприятий и горожан. Для системы управления развитием города необходима информация о стоимости воспроизводства городской земельной недвижимости, включая все составляющие системы улучшения городских земель, инфраструктуры города. Необходима информация о стоимости недвижимости для налогообложения, для определения арендных платежей, расчета инвестиционных проектов. Рассмотрим особенности земельной оценки.

Система городского землепользования опирается на Государственный земельный кадастр, который устанавливает в частности систему оценки земель

Однако, в настоящее время система кадастровой оценки городской земельной собственности находится в стадии разработки. Все правовые земельные отношения строятся на основе городской нормативной базы. В силу инерционности уточнения нормативной базы, может наблюдаться несоответствие абсолютных значений нормативной цены сложившемуся уровню рыночных цен.

В [cтр 199] изложен метод и описаны алгоритмы экономической ( кадастровой) оценки городских земель и территориально - экономического зонирования. В основу метода положена интервальная оценка земель в каждом кадастровом квартале города по всем видам стоимости, определенными целями оценки, с последующей территориальной аппроксимацией результатов оценки.

В качестве исходной информации для проведения поквартальной кадастровой оценки используются данные о - всех зданиях и сооружениях в каждом квартале; - качественных характеристиках и стоимости воспроизводства; - доли улучшений городских земель (инженерной, транспортной инфраструктуры и т. д.), приходящейся на данный кадастровый квартал; - градостроительном потенциале территории; - потенциальной доходности и рыночной стоимости земель квартала с учетом их функционального назначения, транспортной доступности, экологии и существующих ограничений.

После определения стоимости земли в кадастровых кварталах выполняется территориальная аппроксимация стоимости земли в кварталах, не включенных в систему кадастровых оценок. На основе территориальной аппроксимации осуществляется территориально - экономическое зонирование, заключающееся в формировании границ фрагментов территории города, имеющих сходные характеристики по функциональному назначению и стоимостным характеристикам.

3.1.4. Проблема устойчивого развития регионов и локальные интересы территорий.

В процессе развития территории в пределах регионов и городских агломераций происходят значительные пространственно-временные сдвиги в балансе вещества и энергии, нарушении структур природных связей, изменения морфологических характеристик природного материала и хода естественных процессов. Вследствие непродуманного использования территории возникают экологические проблемы. Земля не терпит циклов, не замыкаемых естественным путем. Поэтому задача замыкания цикла там, где природа не справится с переработкой отходов человеческой цивилизации, остается за самим человеком. Фактически, речь идет о высоких технологиях, к которым мы будем относить производство товаров и услуг, отличающихся следующими признаками:

-  технологии предусматривают не только производство, они учитывают необходимость поддержки продукта в течение всего жизненного цикла – производства, дешевого и эффективного эксплуатационного ремонта, дешевой смерти и утилизации; это означает, что небоскреб, построенный в соответствии с принципами высокой технологии не обрушится сам, но при необходимости его можно дешево обрушить, разобрать и т. п., не повредив при этом соседние, возникшие после завершения строительства небоскреба, здания;

-  технологии максимально ориентированы на безотходность, возможности рециклического использования материалов после морального и физического устаревания продукта.

Отклонения от устойчивого развития с точки зрения экологических последствий могут быть объяснены различием скорости протекания двух важнейших социально-экономических процессов. Первый процесс - это цепочка: «действия одного хозяйствующего субъекта – производственного предприятия» - «вознаграждение за эти действия – как правило - прибыль». Этот процесс дает замкнутый цикл в период от 20 дней (в торговле) до одного года (в сельском хозяйстве), но в среднем длится около двух-трех месяцев. Второй процесс - это цепочка: «действия совокупности хозяйствующих субъектов, расположенных в пределах территории одного и того же региона или муниципального образования» - «изменения производительной силы и качества природного окружения и самой городской среды». Этот процесс идет в течение трех – семи лет и заканчивается деградацией среды обитания с вытекающими отсюда мерами: сменой руководства региональной политикой и / или техническим перевооружением, коренным изменением технологий производства.