О Стратегии социально-экономического развития Калининградской области на средне - и долгосрочную перспективу (стр. 28 )

В области отсутствуют прозрачные механизмы приватизации земли и нормальные площадки (биржи, специализированные фирмы) для совершения сделок на вторичном рынке. Частично сделки купли-продажи осуществляются посредством агентств недвижимости, но и для них торговля землей непрофильное обременение: подробной информацией о рынке (по их утверждениям) они не владеют и ограничиваются оформлением сделок между отдельными участниками.

Между тем это тот аспект экономики и инвестиционного климата, по которому область существенно проигрывает конкуренцию странам-соседям. В рамках программ развития промышленных и рекреационных зон область должна инвестировать в разработку градостроительной документации, частично участвовать в финансировании развития инженерной инфраструктуры, создавать условия для санации, освобождения и редевелопмента старых промзон и площадок, участвовать в создании каталогов и геоинформационных систем для потенциальных инвесторов.

Особое влияние этот сегмент экономики оказывает на развитие туризма, требующего активного строительства как туристических объектов, так и объектов инфраструктуры обслуживания туристов: объектов общественного питания, транспортного сообщения. Потребует специально оборудованных площадей и развитие портового комплекса области, интенсификация сельского хозяйства, создание новых инвестиционно емких производств.

Основные проблемы, которые придется решать области исходя из стратегии достижения макрорегиональной конкурентоспособности, сводятся к следующим.

Прежде всего, отсутствие управленческой технологии выделения площадок под перспективные инвестиционные объекты. Все остальные проблемные точки являются элементами этого базового системного ограничения.

Отсутствие разграничения земельных участков между "государственными" собственниками различного уровня. Это существенно тормозит инвестирование и застройку земель, особенно в престижных районах.

Отсутствуют современные, приведенные в соответствие с новым градостроительным и земельным законодательством, схемы территориального развития и генеральные планы муниципальных образований, кроме областного центра. Ни одно муниципальное образование, кроме города Калининграда, не имеет законодательно закрепленных кадастровых границ.

Не проведена инвентаризация земель, часты разногласия между документами муниципалитетов и кадастровых управлений. Территориальное зонирование земли по назначению не совпадает с границами участков, принадлежащих собственникам, что противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Большая площадь земель занята военными объектами. Механизм передачи таких земель в собственность муниципалитетов работает крайне неэффективно, и, кроме того, касается передачи зданий и сооружений, а не земельных участков под ними, что затрудняет эффективное инвестирование.

Сложность и продолжительность получения разрешения на строительство.

Существует множество административных барьеров при оформлении перехода земли из муниципальной собственности в частную: получение легального разрешения на строительство занимает в области 2-2,5 года.

Основные меры, которые должны быть предприняты в рамках этой проектной линии, являются результатом взаимодействия федерального, регионального и муниципального уровней управления.

На федеральном уровне необходимо:

ускорить процесс разграничения государственной собственности на землю федеральной, региональной и муниципальной собственности;

уменьшить количество административных и иных барьеров с целью облегчения и ускорения процедуры передачи земли в собственность (оформления сделки с землей); сейчас в Калининградской области легальное получение разрешения на строительство занимает 2-2,5 года, в то время как в странах Балтии - 2-2,5 месяца;

увеличить доступность ипотечного кредитования с целью вовлечения населения Калининградской области в рынок недвижимости;

урегулировать процедуру передачи из земель обороны в собственность муниципалитетов.

На региональном уровне необходимо:

провести инвентаризацию земель; привести в соответствие документацию муниципалитетов и кадастровых управлений, а границы зон землепользования - с границами выделенных участков;

скоординировать различные ведомственные планы территориального развития между собой и с Территориальной комплексной схемой градостроительного планирования развития Калининградской области и ее частей;

сформулировать политику по отношению к природоохранным территориям; переработать Территориальную комплексную схему градостроительного планирования развития Калининградской области и ее частей в соответствии с перспективами природоохранных зон.

На муниципальном уровне необходимо:

Разработать соответствующие современным требованиям генеральные планы муниципальных образований, при необходимости с привлечением сторонних специалистов и внебюджетных средств.

С учетом создавшейся ситуации ожидать результатов проведенных программных мероприятий и их влияния на инвестиционный климат территории можно в среднесрочной (3-5 лет) перспективе.

Глава 7. ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА И РАЗВИТИЕ

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ

Решение задачи повышения привлекательности Калининградской области и резкое увеличение числа проживающих в области за счет миграции напрямую связаны с созданием комфортных условий проживания граждан. Это реализуется как путем активного жилищного строительства, так и обеспечением качественного обслуживания имеющегося жилищного фонда, его модернизацией, а также предоставлением качественных коммунальных услуг.

В настоящее время в Калининградской области сложилась относительно благоприятная ситуация с доступностью приобретения жилья. Индекс доступности жилья в области существенно ниже, чем в большинстве российских регионов и в последние два года имел тенденцию к снижению, 16,5% домохозяйств имеют достаточно доходов для осуществления ежемесячных платежей по ипотечному кредиту на покупку стандартной квартиры, что существенно больше, чем в среднем по России и по Северо-Западному округу. Все это создает предпосылки для ускоренного решения жилищной проблемы, которая в области весьма остра - в целом, потребность в жилье на текущий момент превышает 100 тысяч квартир (30% жилищного фонда).

Вместе с тем в жилищной сфере Калининградской области существует целый ряд проблем, которые потенциально способны создать угрозу реализации стратегии. К их числу относятся следующие.

Резкие различия в состоянии жилищного фонда в пределах области. При достаточно благополучных средних показателях в отдельных районах области доля ветхого и аварийного жилья уже в настоящее время превышает 10% всего жилищного фонда. Длительная практика недофинансирования текущего и, в особенности, капитального ремонта привела к тому, что более 6% жилых зданий имеют износ свыше 65%. В будущем в результате процессов старения, как физического, так и морального, в ремонте и/или реконструкции будет нуждаться еще больший объем жилищного фонда. Следствием низкого качества жилищного фонда является неудовлетворенность жилищными условиями и желание приобрести новое жилье, что выражается в росте спроса и цен на него. Создание механизмов государственной поддержки капитального ремонта и модернизации многоквартирного жилищного фонда за счет частных финансовых ресурсов могло бы значительно уменьшить давление спроса на первичном рынке жилья.

Диспропорция в структуре жилищного фонда и потребностях домохозяйств. В структуре жилищного фонда только 5% квартир имеют больше трех комнат, в то время как 25% домохозяйств области состоит из четырех и более человек.

Недостаточное развитие системы ипотечного кредитования. По сравнению с соседними странами объем задолженности по ипотечным кредитам в ВРП или на душу населения низок. В области из лидеров ипотечного кредитования свои филиалы имеют только Сбербанк и Внешторгбанк. Присутствие других крупных участников ипотечного кредитования, таких, как Дельта-кредит, Городской ипотечный банк, Национальная ипотечная компания, усилило бы конкуренцию в этом сегменте банковского бизнеса и позволило предложить населению более выгодные условия кредитования.

Длительный период ожидания получения социального жилья. При сохранении текущих объемов предоставления социального жилья домохозяйство, вставшее в очередь в текущем году, сможет получить жилье только через 35 лет, что существенно хуже ситуации в других регионах России. Такие длительные сроки вызваны малыми объемами строительства социального жилья в течение длительного времени. Особенно сложная ситуация с предоставлением социального жилья сложилась в областном центре. В этих условиях задача привлечения в область мигрантов, на обустройство которых также необходимо выделять средства из бюджета, может привести к недовольству "коренных" очередников.

Неопределенность относительно объемов государственного и муниципального жилищного фондов. Отсутствие четкого понимания того, собственником какого объема жилья является муниципалитет, и многообразие оснований для пользования жилым помещением по договору найма сильно затрудняет выстраивание эффективной жилищной политики. В условиях, когда у нанимателей имеется возможность бесплатной приватизации жилья, эффективность управления государственным и муниципальным жилищным фондом падает. Хотя новая редакция Жилищного кодекса и предусматривает окончание бесплатной приватизации жилья в 2010 году, до этого периода неопределенность сохраняется. Данная общероссийская проблема в контексте стратегии развития Калининградской области приобретает особую остроту.

Невысокие показатели инвестиционно-строительной активности. Итоги сопоставления Калининградской области с другими регионами Российской Федерации по показателям инвестиционно-строительной активности указывают на то, что область демонстрирует средние для Российской Федерации результаты. Это означает, что объекты инвестиций - здания и оборудование - которые появятся через 1-2 года, также будут возведены в объеме, не превышающем средние показатели по стране.

Необходимость совершенствования документации территориального планирования и градостроительного зонирования. Большинство крупных городов области имеет разработанные и утвержденные, но нуждающиеся в корректировке генеральные планы. Документы под названием Правила землепользования и застройки разработаны для десяти городов и районов области. Все документы приняты до 1998 года, то есть до вступления предпоследнего Градостроительного кодекса, который впервые ввел понятие правового (градостроительного) зонирования и регламентировал общие требования к документам градостроительного зонирования (Правилам землепользования и застройки). Поэтому подготовленные документы не выполняют важнейшей функции регулирования землепользования и застройки на основе публично утвержденных градостроительных регламентов и нуждаются в корректировке или полной замене документами градостроительного зонирования, определенными действующим Градостроительным кодексом Российской Федерации.