Политика и право (стр. 18 )

Что же касается вопроса о привлечении к ответственности лиц, виновных в экологических преступлениях, то на примере России можно сделать вывод, что ей подвергаются в основном лица, причинившие не очень существенный вред окружающей среде, а вот дела в отношении лиц, ущерб от деятельности которых исчисляется миллионами, миллиардами и т. д., чаще всего прекращается «за отсутствием состава».

Некоторые международные акты предусматривают ответственность, например, «Киотский протокол к рамочной Конвенции ООН об изменении климата» (подписан в г. Киото 11.12.1997, вступил в силу для России 16.02.2005)[348] говорит о том, что в случае, если Стороны соглашения не достигли своих общих суммарных сокращений уровня выбросов, каждая Сторона соглашения несет ответственность за свои собственные уровни выбросов, установленные в этом соглашении.

Но в целом сложилось впечатление, что в международных «экологических» актах недостаточно внимания уделено вопросам ответственности. С другой стороны, есть ли вообще в них смысл, если большинство актов носят рекомендательный характер?

Однако несмотря на существующие проблемы, большинство из которых продиктованы злоупотреблениями со стороны того или иного государства, можно отметить позитивную тенденцию, выражающуюся в стремлении большинства государств беречь природные ресурсы и сотрудничать в этой сфере с другими государствами и международными организациями.

Изучение зарубежного опыта позволяет выявить положительные результаты того или иного эксперимента (проведение экологической программы и т. п.) и достигнуть не меньших результатов, проводя что-либо подобное в России, конечно же с учётом особенностей государства. По поводу нормативной «экологической» базы в РФ и ответственности за «экологические преступления» упоминалось выше, заслуживают внимания и практические проблемы охраны природных ресурсов, обусловленные недостаточным финансированием тех или иных экологических программ.

Например, в целях сохранения популяции амурского тигра Правительством РФ разработана и утверждена специальная Федеральная целевая программа «Сохранение амурского тигра». Тигр как вид, находящийся под угрозой исчезновения, включен в Красную книгу РФ и в Красную книгу Международного союза охраны природы. В последнее время возникли серьезные угрозы популяции амурского тигра. Это обусловлено следующими причинами: сокращением численности диких копытных животных, которые составляют кормовую базу тигра; разрушением среды его обитания посредством хозяйственного воздействия на природные комплексы; ростом браконьерства, ориентированного на контрабандный вывоз за рубеж тигровых шкур, костей, используемых в народной медицине[349].

Однако большинство программ из-за недостаточности финансирования не доводятся до конца и, соответственно, не дают предполагаемых результатов. Несмотря на это, важно отметить, что в последние годы государство намного больше внимания стало уделять вопросам экологии, чем, например, несколько десятилетий назад. Конституция РФ устанавливает, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью (ст.2), каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением (ст.42). При этом право граждан на благоприятную окружающую среду обеспечивается созданием благоприятных условий их жизнедеятельности; предоставлением возможности участия в обсуждении подготавливаемых решений, выполнение которых может оказать неблагоприятное воздействие на окружающую среду; осуществлением государственных мер по предотвращению экологически опасной деятельности, предупреждению и ликвидации последствий аварий, природных стихийных бедствий; предоставлением достоверной информации о состоянии окружающей среды; улучшением качества продуктов питания; возможностью требовать в судебном порядке отмены решений о размещении, проектировании, строительстве, реконструкции и эксплуатации экологически опасных объектов; иные гарантии граждан.

В российской экологической газете «Зеленый мир» был опубликован проект Конвенции устойчивого развития России, предлагаемой Советом социально-экологического международного Союза. Среди суждений, положенных в основу проекта, можно назвать следующие: нет ничего более ценного, чем жизнь (здоровье); национальное богатство растет только тогда, когда те же потребности удовлетворяются при меньших затратах времени, вещества и энергии; чем более разнообразна биосфера – тем она устойчивее, нет более ценных и менее ценных видов живых организмов; Россия и российский народ имеют все условия для устойчивого развития за счет своих собственных ресурсов; устойчивое развитие человечества на Земле достижимо только совместными усилиями всех народов и др.[350] По этому поводу стоит упомянуть, что Российская Федерация осуществляет «экологическую политику» в соответствии с экологической доктриной, утверждённой Распоряжением Правительства от 01.01.2001г. № 000Р. Упоминания о ней можно встретить в различных нормативных актах, например «Генеральное соглашение между общероссийскими объединениями профсоюзов, общероссийскими объединениями работодателей и Правительством РФ на 2гг» от 01.01.2001 говорит, что необходимо сформировать основные направления экологической политики на основе Экологической доктрины Российской Федерации»[351].

Подводя итог всему вышесказанному, отметим следующие моменты.

В каждом государстве есть проблемы, связанные с природопользованием и охраной окружающей среды. Данные проблемы можно условно разделить на теоретические и практические. Первые мы видим в отсутствии надлежащих нормативных актов, которые бы создавали предпосылки для охраны природных ресурсов, или в недостатках содержания актов. Вторые обусловлены несоблюдением предписаний договоров, законов, а также недостаточным финансированием тех или иных экологических программ.

Сотрудничество государств в области охраны природы позволит решить вопрос о законодательном закреплении обязанности общества беречь природные ресурсы, тем самым решить проблемы в теории. Центром сосредоточения всех форм природоохранного сотрудничества государств выступает ООН, которая располагает целой системой органов, занятых развитием международной природоохранной деятельности государств.

В свою очередь, решение практических проблем в области охраны природы будет находиться в непосредственной связи с уровнем контроля за соблюдением «экологических» договоров, законов и др., с развитием института ответственности за экологические преступления.

В целом, несмотря на существующие проблемы, большинство из которых продиктованы злоупотреблениями со стороны того или иного государства, можно отметить позитивную тенденцию, выражающуюся в стремлении большинства государств беречь природные ресурсы и сотрудничать в этой сфере с другими государствами и международными организациями.

Научный руководитель:

О НЕКОТОРЫХ ПРАВОВЫХ ОСОБЕННОСТЯХ «ЕДИНОЙ СУДЬБЫ» ЗЕМЛИ И ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

КАК ЕДИНОГО ОБЪЕКТА ОБОРОТА

Земельным кодексом РФ в статье 1 одним из принципов земельного законодательства провозглашен принцип «единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Одним из актуальных в сфере регулирования земельных отношений и оборота недвижимого имущества является вопрос практической реализации провозглашенного принципа.

Проблема реализации принципа «единого объекта» недвижимого имущества, в состав которого входит земельный участок и расположенное на нем здание и сооружение обсуждалась в концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах[352].

В юридической литературе высказывалось суждение, что его реализация будет возможна только тогда, когда и земельный участок и искусственно созданный на нем объект будут принадлежать одному лицу на вещном праве (а не на обязательственном праве аренды)[353].

В настоящее время для юридических лиц (хозяйственных товариществ и обществ, производственных и потребительских кооперативов, благотворительных и иных фондов, общественных организаций и других) и для граждан приобретение земли возможно только в собственность, в аренду и в случаях, предусмотренных законом, в безвозмездное срочное пользование.

Одной из наиболее спорных проблем остается переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, либо, наоборот, при переходе прав на здание, строение, сооружение при переходе прав на земельный участок. Это объясняется тем, что законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же отношений в различных нормативных актах[354].

Действующее российское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и расположенные на них здания и оборот объектов недвижимого имущества, рассматривает эти объекты, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, а с другой – как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

Например, непонятен статус земельного участка по отношению к недвижимости, на нем расположенной. Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости. Принципом, провозглашенным в статье 1 Земельного кодекса РФ, земельный участок поставлен на первое место по отношению к недвижимости. В то же время самим Земельным кодексом РФ, например ст. 35, земельному участку отведено второстепенное место по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном[355].

Из-за существующих противоречий между гражданским и земельным законодательством практическая реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости оказалась невозможной.

При регулировании земельных отношений, носящих имущественный характер, до принятия Гражданского кодекса РФ вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства не вызывал серьезных разногласий. Земельные отношения, согласно ст. 3 ГК РСФСР, подлежали регулированию особым кодексом. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, принятых Верховным Советом СССР в 1961г., также как и в ГК РСФСР 1964г., устанавливалось, что земельные отношения регулируются соответственно земельным законодательством.

Включение земли в сферу гражданского оборота вызвало необходимость использовать гражданско-правовые элементы при регулировании земельных отношений. Вместе с тем, правовое положение земельного участка определяется и земельным законодательством, учитывающим специфику земли как уникального природного объекта.

Законодатель на уровне Гражданского кодекса РФ (в п. 2 ст. 3) закрепил приоритет гражданского законодательства над другими законами, а на уровне Земельного кодекса РФ (в п. 1 ст. 2 и п. 3. ст.3) – приоритет земельного законодательства в регулировании одних и тех же имущественных отношений, что затрудняет практическое применение норм действующего законодательства.

В юридической литературе высказываются различные точки зрения по вопросу соотношения норм гражданского и земельного права. Для одних не существует проблемы соотношения гражданского и земельного права, так как они отрицают земельное право как отрасль права. Другие же наоборот утверждают, что отношения по поводу земли регулируются исключительно нормами земельного права. В то же время многие ученые признают существование такой проблемы, высказывая различные точки зрения, отдавая предпочтение либо нормам Гражданского кодекса, либо Земельного кодекса. Решение проблемы они видят в правильном определении соотношения норм гражданского права и норм земельного права.

За приоритет норм земельного законодательства перед нормами гражданского законодательства выступают доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист Жариков и доктор юридических наук, профессор .

высказался о том, что нормы Земельного кодекса являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса и, следовательно они имеют приоритет при регулировании земельных отношений[356].

необходимость установления приоритета земельного законодательства перед гражданским связывает с необходимостью государственного регулирования в области использования и охраны земель, и с тем, что цели и задачи гражданского права и земельного права в этой сфере находятся в определенном диалектическом противоречии[357].

Кроме этого, кандидат юридических наук также признает приоритет за земельным законодательством. По ее мнению, его содержание раскрывается в статье 2 Земельного кодекса РФ. К нему отнесены не только федеральные законы и законы субъектов Федерации, но и акты органов исполнительной власти субъектов Федерации, органов местного самоуправления. Большинство земельных полномочий и функций, ранее сосредоточенных в центре, передаются непосредственно на места – субъектам Федерации и муниципальным образованиям. Вывод о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними (купля-продажа, дарение, мена, ипотека) регулируются гражданским законодательством, автор делает исходя из анализа статей 1 и 3 Земельного кодекса РФ, ст.8 Федерального закона о введении его в действие. Но гражданское законодательство применяется лишь в случае, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами, что в полной мере соответствует положениям Конституции РФ. Следовательно, нормы Гражданского кодекса (в какой-то мере и некоторых других кодексов) в части, касающейся прав на земельные участки, должны быть приведены в соответствие с Земельным кодексом[358].

По рассматриваемой проблеме высказал свое мнение доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки РФ . Он отметил, что «земельное законодательство» как самостоятельная отрасль законодательства, упомянутая в Конституции (п. «к» ст. 72), может существовать только как отрасль публичного (административного) законодательства и постольку, поскольку это законодательство не вторгается в область гражданского и других отраслей законодательства, относящихся к исключительному ведению Федерации[359].

По мнению доктора юридических наук , специальными нормами могут быть только те, которые рассчитаны на специальный объект или субъект. Сегодня Земельный кодекс РФ регулирует ряд отношений, уже урегулированных в главе 17 Гражданского кодекса РФ и в части второй ГК РФ, в полном противоречии с соответствующими статьями ГК РФ. При этом здесь не идет речь о специальном объекте или субъекте, в силу чего принцип приоритета специального закона над общим в данном случае неприменим[360].

Позиция относительно отраслевой принадлежности норм Земельного кодекса РФ, регулирующих имущественные отношения по поводу сделок с землей, высказана . Ее рассуждения сводятся к следующему: Гражданский кодекс РФ должен содержать нормы гражданского права, которые регулируют общие положения, касающиеся купли-продажи, и это – исключительная компетенция Российской Федерации; нормы земельного права регулируют земельные отношения, в том числе и оборот прав на землю. Соответственно, субъекты Российской Федерации могут формировать свою нормативную базу, регулирующую земельные отношения на региональном уровне. Делается вывод о том, что если вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении, то их правовое регулирование должно осуществляться только земельным законодательством[361].

По мнению кандидата юридических наук , позиция не является убедительной в связи с тем, что и регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении, но от этого они не перестают быть гражданско-правовыми[362].

Некоторые ученые предлагают разделить предметы ведения этих двух отраслей. По мнению доктора юридических наук, профессора , к институтам гражданского (частного) права относятся право собственности и другие вещные права на землю, сделки с земельными участками и их наследование, а к земельным – ограничение размеров земельных участков, находящихся в частной собственности, обеспечение целевого назначения и рационального использования, определение категорий земель и их учет[363].

В силу того, что земельные отношения в настоящее время регулируются как земельным, так и гражданским правом, считает необходимым в научном и практическом плане найти свою нишу как для гражданского, так и для земельного законодательства в целостной системе регулирования земельных отношений в России[364]. Она полагает, что земельными признаются отношения, объектом которых является земля, и что земельные отношения как предмет правового регулирования представляют собой единое целое[365].

При соотношении норм земельного и гражданского права важно признать, что «гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждое из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции»[366]. По мнению доктора юридических наук, профессора вещные права на землю – объект регулирования подотрасли гражданского права, нормы которой содержатся в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. В предмет регулирования гражданского права входят отношения, возникающие в результате совершения сделок с землей. Другие отношения, связанные с отнесением земель к категориям, переводом их из одной категории в другую, охраной земель, ограничением оборотоспособности земельных участков, предоставлением из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель иным субъектам для различных целей, ведением их мониторинга, землеустройством и государственным земельным кадастром, земельным контролем, входят в предмет регулирования административного права. Либо они и есть собственно земельные отношения. Но в любом случае это отношения, основанные на властном подчинении граждан и юридических лиц государственным органам и органам местного самоуправления[367].

По моему мнению, такой взгляд на соотношение норм гражданского и земельного законодательства является юридически сбалансированным и отвечает потребностям правовой регламентации.

Необходимо напомнить, что существует разница между понятиями «земельное право» и «земельное законодательство», о чем высказывался доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки Боголюбов.

Под земельным законодательством, согласно ст. 2 Земельного кодекса РФ, понимаются федеральные законы и законы субъектов Российской Федерации, регулирующие земельные отношения, то есть ограниченный круг нормативных актов. Земельное право понимается как совокупность норм, регулирующих общественные отношения по поводу использования земли, то есть любые нормы, регулирующие земельные отношения в любых нормативных актах[368].

Из понятия земельного права следует отношение к нему, как отрасли комплексной, то есть такой, которая формируется не по методу правового регулирования, а по объекту правовых отношений, которым является земля.

Говоря о противоречиях в правовом регулировании можно выделить предпосылки их возникновения:

- глава 17 Гражданского кодекса РФ, регулирующая право собственности и другие вещные права на землю, была введена в действие в апреле 2001г., то есть за полгода до принятия нового Земельного кодекса РФ.

До вступления в силу Земельного кодекса РФ (30 октября 2001г.) отношения по поводу перехода прав на земельный участок в связи с переходом прав на строение, сооружение и иное недвижимое имущество, на нем расположенное, были урегулированы в статье 37 Земельного кодекса РСФСР 1991г., в соответствии с которой устанавливалось, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдавался новый документ, удостоверяющий право на земельный участок.

Новая норма корректирует размер земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, а также уточняет, что с приобретением права собственности на недвижимую вещь собственнику переходит не право пользования земельным участком (как ранее), а то право, на основании которого участок использовался прежним собственником;

- значительное число зданий находится в собственности иных лиц, чем те, которым принадлежат земельные участки;

- большое число зданий и сооружений принадлежит лицам, не имеющим надлежащим образом оформленных вещных или обязательственных прав на земельные участки, где эти объекты расположены;

- определенное число объектов недвижимого имущества расположенные на земельном участке, принадлежащем их собственнику, не могут быть отчуждены вместе с земельным участком, поскольку участок изъят из оборота или ограничен в обороте;

- большую долю в гражданском обороте составляют жилые и нежилые помещения, у собственников которых не предполагается наличие каких-либо прав на земельные участки согласно действующему законодательству;

- стоимость возводимых на земельном участке объектов в большинстве случаев выше стоимости земельного участка, да и при определении стоимости земельного участка, который может быть использован под застройку, в первую очередь принимается во внимание ценность того объекта, который может быть на нем возведен.

На основе предпосылок можно выделить противоречивость гражданского и земельного законодательства, регулирующего вопросы земельного участка и недвижимости на нем:

1. Установлен разный круг вещных прав, которые могут возникать на здания и на земельные участки.

2. Имеются различия в правовом регулировании оборота земельных участков и оборота зданий.

Например, нормы Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ об аренде зданий и сооружений и об аренде земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Что касается земли, то пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком.

Объектом аренды в соответствие с Гражданским кодексом РФ могут быть земельные участки. А в соответствие с Земельным кодексом РФ объектом аренды являются земельные участки, за исключением изъятых из оборота. Земельный участок должен быть определенной площади, с адресными ориентирами и границами (согласно плану участка). Участок должен относиться к тем категориям земель, аренда которых не запрещена законом. Он также должен пройти государственный кадастровый учет, так как без этого невозможна его государственная регистрация. Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования земель. Это, прежде всего, относится к землям сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, землям рекреационного и оздоровительного назначения, землям санитарных и водоохранных зон.

Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо
. Однако Земельный кодекс РФ выделяет иностранных граждан и лиц без гражданства, устанавливая, что они могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ. Тем не менее, о таких исключительных случаях в Земельном кодексе РФ не упоминается.

По общему правилу ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс РФ в статье 26 установил, что не подлежит государственной регистрации (кроме случаев, установленных федеральными законами) договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенный на срок до одного года.

Существенным условием договора аренды земельного участка является ее возмездный характер. Арендная плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной формах. Обычно она выплачивается в денежной форме ежемесячно или ежеквартально. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание). Гражданский кодекс РФ, в отличие от Земельного кодекса РФ, не признает размер арендной платы существенным условием договора, так как в случае, когда договором он не определен, считается, что установлены условия и порядок платежей, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. С учетом положения п. 2 ст. 607 ГК РФ, согласно которому законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, применяются нормы ЗК РФ[369].

Общие права и обязанности сторон договора аренды установлены в главе 34 Гражданского кодекса РФ, которые распространяются и на аренду земельных участков. В соответствии с п. п.5,6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор вправе: передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного общества или товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды, уведомив собственника земельного участка. Однако, в отличие от данного положения, в п. 2 ст. 615 ГК РФ говориться о необходимости согласия арендодателя на совершение сделок с правами аренды, если иное не предусмотрено федеральным законом, ГК РФ или иным нормативным правовым актом.

В гражданском законодательстве приоритет зачастую отдается именно постройкам, а не земельному участку, на котором они находятся. Собственнику строения предоставлена возможность не только пользоваться землей (ст. 269 ГК), но и распоряжаться ею. Земельный кодекс РФ рассматривает землю как единый объект природы, хозяйствования и собственности.

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ и ст. ст. 35 и 36 ЗК РФ. На их основании по общему правилу к арендатору переходит право на часть земельного участка, где находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения ее использования. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде).

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

3. Существуют прямые противоречия между нормами, регулирующих одни и те же отношения.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использовать соответствующие части земельного участка, занятые зданием, строением, сооружением и необходимые для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Пункт 4 ст. 35 гласит, что находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу здания, строения, сооружения отчуждаются вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в пп. 1,2 п. 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ. Исключение составляют случаи, когда отчуждение части зданий, строений, сооружений, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и если земельный участок изъят из оборота.

В Гражданском кодексе РФ аналогичные отношения регулируются п. 1 статьи 552, в соответствии с которым, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупателю в зависимости от права на землю продавца соответственно передается право собственности, предоставляется право аренды либо право пользования на тех же условиях.

Однако в Гражданском и Земельном кодексах не проведена унификация терминов при конструировании норм, закрепляющих права на землю («право пользования земельным участком» (ст. 268-271 ГК РФ), «право использования части земельного участка» (ст. 35 ЗК РФ), «право постоянного пользования земельным участком» (ст. 268 ГК РФ), «право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком» (ст. 20 ЗК РФ), «фактическое пользование» земельным участком (ст. 4 Закона о введении в действие ЗК РФ). Следует признать: какое-либо право на земельный участок у отчуждателя здания должно существовать. В противном случае не ясно, какое все-таки право переходит к новому собственнику.

Ситуация усложняется тем, что законодателем не дефинируется сам термин «право пользования». Можно предположить, что понятия «право пользования», «право постоянного пользования» и «право постоянного (бессрочного) пользования» синонимичны, поскольку в абз. 2 п.1 ст. 271 ГК РФ права собственника здания или сооружения на часть земельного участка определяются как права постоянного пользования и дается ссылка на ст. 268-270 ГК РФ.

Возможно, что «право пользования» - это любое вещное или обязательственное право, содержащее правомочие пользования (право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право безвозмездного срочного пользования и др.). Данный вывод делается исходя из положений абз. 1 п. 1 ст. 271 ГК РФ.

Наряду с этим может быть, что «право пользования» - это иное, отличное от всех известных в российском гражданском праве вещное право «пользования» либо «использования», которое всегда имеется у лица на соответствующую часть земельного участка под зданием, строением, находящихся в его собственности.

Таким образом, следует прийти к выводу, что права на определенный земельный участок у отчуждателя здания, строения должны быть оформлены, иначе определить, какое именно право переходит к приобретателю недвижимости и на какой конкретно земельный участок, в каком объеме, не представляется возможным.

При толковании статьи 35 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земли на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, можно сделать вывод, что к приобретателю недвижимого имущества, переходит право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.

Следовательно, приобретатель здания вправе требовать соответствующих прав на участок с момента регистрации перехода права собственности на строение. Этот вывод подтверждается практикой Высшего Арбитражного Суда РФ[370]. В соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.01г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставиться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»[371].

Доктор юридических наук, профессор дает свое толкование п. 1 ст. 35 Земельного кодекса, обращая внимание на то, что новый собственник согласно этой норме имеет право на использование земельного участка, а не право пользования. Земельный кодекс РФ предусматривает, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка[372].

Кандидат юридических наук предлагает разрешить ситуацию таким образом: в случае смены собственника строения до выдачи документов, удостоверяющих право на земельный участок, новому собственнику здания должно принадлежать право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)[373].

По мнению кандидата юридических наук и существуют иные способы разрешения проблемы: в случае отчуждения строения, расположенного на участке, принадлежащем на праве постоянного (бессрочного) пользования лицу, не указанному в пункте ст. 20 ЗК РФ, соответствующий договор должен подписываться собственником земельного участка, и в этом случае у нового владельца недвижимости возникает право аренды или право собственности.

Анализируя предложенные варианты, можно сделать вывод о том, что необходимо использовать уже имеющиеся институты и совершенствовать их применительно к сделкам с объектами недвижимости, находящихся на чужом земельном участке.

4. Гражданское законодательство отличается непоследовательностью регулирования оборота земельных участков и находящихся на них зданий:

- в одних сделках здание и земельный участок выступают как одно целое, в других – как два самостоятельных объекта;

- Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ, регулируя оборот земельных участков и расположенных на них зданий, в разных ситуациях в качестве «главной» недвижимости рассматривают разные объекты;

- имеются различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком, в зависимости оттого, что выступает предметом сделки.

Например, обращение взыскания на земельные участки по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ), в то время как обращение взыскания на здания в соответствии со ст. 237 ГК РФ возможно и без судебного решения, если такой порядок предусмотрен законом.

- установлено значительное число исключений, при которых допускается оборот зданий без оборота земельных участков, в частности в тех случаях, когда здание расположено на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте (ст.35 ЗК РФ);

Идея приоритета строений, возведенных на земельном участке, провозглашенного в гражданском законодательстве, не относится к плодотворным исходя из современных требований. Интересным представляется концептуальный подход «единого объекта» недвижимости. Для нормального использования недвижимости и для упорядочения оборота важно, чтобы земельный участок и расположенные на нем здания подчинялись единому правовому режиму.

В конструкции «земля-здание» нельзя выделить главную вещь и принадлежность. Ценность земли не нуждается в особом доказывании. Однако и наличие крупных объектов на земельном участке также влияет на ее ценность и стоимость. То есть существует фактическая и юридическая связь предметов материального мира.

Суть правового режима «единого объекта недвижимости» в том, что эти связи не могут быть разорваны: отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения и другого объекта.

В заключении хотелось бы отметить, что в гражданском законодательстве следует последовательно проводить принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества. Последовательное проведение принципа «единой судьбы» зданий и земельного участка, предполагает, что данные объекты должны выступать вместе как один объект сделки не только при совершении сделок, которые влекут их отчуждение, но также и сделок, которые могут повлечь отчуждение здания или земельного участка. Необходимо создание такого режима правового регулирования, при котором все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст.1 ЗК РФ), а собственник здания или сооружения всегда имеет право пользования земельным участком, на котором расположено это здание (сооружение), в рамках соответствующего вещного или обязательственного института.