Земельное право России: Курс лекций (стр. 21 )

Объектом права частной собственности на землю являются земельные участки (но не их части), причем ст. 129 (ч. 3) ГК РФ предусмотрено, что земля и иные природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. ЗК РФ выводит или ограничивает определенные земельные участки в гражданском обороте. Так, полностью изъяты из оборота и не подлежат передаче в частную собственность земельные участки, занятые следующими федеральными объектами: зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования и т. д.

К числу ограниченных в обороте относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах лесного и водного фонда, занятые особо ценными объектами культурного наследия, предоставленные для нужд связи, загрязненные опасными отходами, предоставленные для нужд организаций транспорта и другие (ст. 27 ЗК РФ).

При этом если размещение перечисленных объектов является основанием для изъятия соответствующих земель из оборота, то за прекращением (ликвидацией) этих объектов в установленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.[48]

Все права и обязанности собственников земельных участков можно подразделить на две группы: имеющие общий и специальный характер. Общие права распространяются на все категории земель; специальные права актуальны только для одной категории земель (в основном земель поселений или земель сельскохозяйственного назначения).

К числу таких прав, имеющих общий характер, относится, во-первых, право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации. Следует иметь в виду, что горное законодательство не предусматривает право собственности граждан и юридических лиц – собственников земельных участков на недра. Перечни же общераспространенных полезных ископаемых утверждаются персонально по каждому субъекту РФ совместным распоряжением МПР России и органа исполнительной власти субъекта РФ. Такие перечни утверждены по Пензенской, Самарской областям, Республике Бурятия и многим другим субъектам РФ. В них вошли галька, гравий, мел, песок и т. д.

Пользование общераспространенными полезными ископаемыми осуществляется бесплатно, если собственник их использует для собственных (не предпринимательских) нужд.[49]

Водные объекты, расположенные в границах земельного участка собственника, не всегда будут находиться в его собственности. Согласно ст. 40 ВК РФ, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы). Порядок отнесения водоемов к обособленным водным объектам (замкнутым водоемам) определяется Правительством РФ. Ввиду отсутствия соответствующего правового акта, реализация данного права собственников земельных участков затруднена.

Во-вторых, ГК РФ и ЗК РФ предусматривают, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это означает, что собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. ЗК РФ определяет возможность передачи земельного участка собственником в аренду (ст.22), безвозмездное срочное пользование (ст.24), куплю-продажу и мену земельного участка (ст.37), а также определяет перечень земельных участков, изъятых либо ограниченных в обороте (ст.27).

В числе прав собственников земельных участков, имеющих специальный характер, то есть распространяющихся только на отдельные категории земель, следует отнести, во-первых, право на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных объектов недвижимости в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данное право собственника наиболее наглядно проявляется в рамках категории земель поселений. Конкретные параметры объекта недвижимости, который собственник желает возвести на своем участке, определяются градостроительными регламентами, устанавливаемыми для каждой территориальной зоны и входящих составной частью в правила землепользования и застройки – муниципального правового акта.

В ходе строительства обязательно соблюдение экологических нормативов, требований в области охраны окружающей среды в части размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов, оказывающих прямое или косвенное негативное воздействие на окружающую среду. Данные требования могут носить общий или специальный характер (например, в водоохранных зонах или границах ООПТ). Общие экологические требования к разным стадиям постройки и эксплуатации достроенных объектов сформулированы ст.34-39 Закона об охране окружающей среды. Кроме того, в ходе строительства необходимо соблюдение санитарных правил и норм (СанПиНов), строительных норм и правил (СНиПов) и ряда иных обязательных к исполнению документов, которые будут действовать вплоть до вступления в силу технических регламентов.

Во-вторых, собственник вправе проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями. Данные права ориентированы, главным образом, на земли сельскохозяйственного назначения. Например, мелиорация земель - это коренное улучшение земель путем проведения гидротехнических, химических, противоэрозионных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий, под которыми понимается проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ.

Как отмечается в п.2 ст.40 ЗК РФ, собственник участка имеет право на многолетние насаждения (древестно-кустарниковую растительность), произрастающие на его участке, а также на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование. Остается непонятным, как частный собственник земельного участка сможет передать его в постоянное (бессрочное) пользование либо пожизненное наследуемое владение, если ст.20-21 ЗК РФ ему это прямо запрещают? Если же законодатель подразумевал публичного собственника (РФ, субъект РФ, муниципальное образование), то такой вывод из контекста данной статьи никак не следует, тем более что публично-правовые образования не занимаются хозяйствованием на земле.

Существующая система обязанностей собственников земельных участков, предусмотренная ст.42 ЗК РФ, направлена на реализацию положений ст.36 и ст.58 Конституции России. Предусмотренные ею обязанности собственников земельных участков достаточно четко классифицируются в две группы. В первую группу входят обязанности по надлежащему использованию земельных участков, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил, нормативов и т. д. Последнюю обязанность мы обнаружим продублированной в подпункте 2 п.1 ст. 40 ЗК РФ, что оставляет открытым вопрос о том, право это или обязанность – использовать земельный участок в соответствии с градостроительными регламентами и с соблюдением экологических и иных правил?

Во вторую группу входят обязанности по охране земель как природного объекта и составной части окружающей среды. Базовой нормой выступает п.1 ст. 77 Закона об охране окружающей среды, согласно которому лица, причинившие вред окружающей среде в результате ее загрязнения, истощения, порчи и иного вредного воздействия обязаны возместить его в полном объеме. Этот закон включает также ряд норм об экологических требованиях на различных стадиях строительства; об охране особо охраняемых природных территорий, охране зеленых зон на землях поселений и т. д. В данную группу войдут и обязанности осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами, а также не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Эти обязанности корреспондируют положениям ст. 13 ЗК РФ. Отдельные землеохранные требования мы обнаружим при анализе лесного, водного, горного и иного природоресурсового законодательства.

3. Основания и порядок приобретения права частной собственности на земельные участки