Земельное право России: Курс лекций (стр. 23 )

После предоставления проекта границ земельного участка, копии решения о выделении участка в пользование, оригинала и копии поэтажного плана строения, иных необходимых документов, орган местного самоуправления в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка гражданам и направляет им копию решения с приложением проекта его границ. Право частной собственности на землю, возникшее на основе решения органа местного самоуправления, подлежит государственной регистрации в органах юстиции.

Следует иметь в виду, что ЗК РФ содержит лишь общие положения о возможности и порядке приватизации земельных участков гражданами, которые могут конкретизироваться в других нормативных правовых актах применительно к конкретным видам землепользования. Например, особенности процедуры приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков указаны в ст. 28 Закона о садоводческих и дачных объединениях, а особенности приватизации земельных участков, принадлежащих фермерам - в п.7 ст.10 Закона об обороте земель. Как следует из данной нормы, приобретение фермерами права собственности на земельные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Вводным законом. Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Порядок оформления прав на земельные участки, расположенные под гаражами, садовые и приусадебные земельные участки на практике вызывает ряд сложностей у граждан. Для передачи указанных земельных участков в собственность или аренду гражданам необходимо обращаться в федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, бюро технической инвентаризации и другие соответствующие организации. Указанные организации предоставляют свои услуги за плату, причем размеры этих тарифов зачастую экономически не обоснованы. В результате сумма, которая уплачивается гражданами за оформление прав на земельный участок, нередко превышает сумму, которая может быть получена от продажи этого участка.

Второй разновидностью административно-правового порядка приобретения права частной собственности на землю является предоставление земельного участка впервые за плату или бесплатно. Последняя возможность прямо вытекает из п.2 ст.28 ЗК РФ, согласно которому предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление им земельных участков в собственность может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Предоставление в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков впервые за плату может осуществляться либо для строительства, либо для целей, не связанных со строительством. В случае предоставления земельного участка для строительства в собственность граждан, обязательным является проведение торгов, с победителем которых заключается договор купли-продажи земельного участка. В случае предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, торги не проводятся, а договор купли-продажи заключается с гражданином (юридическим лицом) в порядке ст. 34 ЗК РФ. Однако данные процедуры несколько выходят за рамки административно-правового способа приобретения права частной собственности на землю, поскольку в числе оснований выступают акт и/или договор купли-продажи, в связи с чем, будут нами рассмотрены в лекции о сделках с земельными участками.

Наконец, отдельной и весьма дискуссионной проблемой является наличие (отсутствие) возможности приобретения права частной собственности на землю в силу приобретательной давности. Под ней понимается возможность гражданина или юридического лица, не являющегося собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющего как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо движимым имуществом в течение 5 лет, претендовать на приобретение права собственности на это имущество.

В научной литературе, посвященной данной проблеме, высказаны принципиально разные мнения. Так, , В. Казанцев и ряд других авторов полагают, что институт приобретательной давности может распространяться и на земельные участки. По мнению , и ряда других исследователей по данному основанию право собственности не приобретается. Последняя позиция заслуживает внимания и поддержки по следующим основаниям.

Вышеупомянутые признаки приобретательной давности добросовестность и владение участком «как своим» не могут распространяться на земельные участки как минимум по четырем причинам. Во-первых, как советское, так и российское земельное законодательство отрицает существование бесхозяйных земельных участков. В дореформенный период провозглашалось право исключительной государственной собственности на землю; в п. 2 ст. 214 ГК РФ сформулирована аналогичная норма: «земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью». При этом до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Во-вторых, как по советскому, так и по российскому законодательству предусматривается административная (а по старому УК РСФСР предусматривалась даже уголовная) ответственность за самовольный захват земельного участка, т. е. за использование земельного участка физическим или юридическим лицом до установления границ земельного участка в натуре (на местности) и получения в установленном порядке документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования или аренды. Следовательно, лицо не может владеть земельным участком добросовестно, поскольку завладело им в результате правонарушения. В данной ситуации всегда существует потенциальный или реальный собственник (Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование), внесенный (или подлежащий внесению после окончания процедуры разграничения прав на землю) в документы государственного земельного кадастра и регистрации прав на землю.

В-третьих, в дореформенный период предусматривалось два вида прав граждан и юридических лиц на земельные участки – постоянное и временное пользование. Право собственности на землю граждан и юридических лиц впервые было предусмотрено только в конце 1990 г. и реально могло возникнуть только после 1 января 1991 г. Следовательно, именно с этого момента возникает возможность владения участком «как своим», а потому лишь с 1 января 2006 году можно говорить об истечении пятнадцатилетнего срока. При этом обратим внимание на то, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (п. 4 ст. 234 ГК РФ).

В отношении последнего обстоятельства представляется возможным толкование признака «владение земельным участком как своим собственным» как право на защиту владения от неправомерных посягательств третьих лиц. В этой связи понятно разъяснение Конституционного Суда РФ о распространении государственной защиты, предусмотренной ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, на лиц, имеющих участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, которые являются для землепользователей «своим» имуществом. Конституционный Суд РФ подчеркнул, что государственная защита распространяется на законных пользователей и владельцев в том же объеме, что и на собственников.[52]

Думается, что аналогичная защита предоставляется и владельцам земельного участка в период течения срока приобретательной давности (кроме случаев защиты от требований собственника). Однако правовую позицию Конституционного Суда РФ в части признания земельных участков, принадлежащих на праве пользования и владения гражданам «своим имуществом», и фактически выставлением знака равенства между абсолютным и ограниченным вещными правами, нельзя признать правильной.

В-четвертых, возможность пользоваться имуществом «как своим» предполагает, что соответствующее имущество не изъято и не ограничено в обороте. Между тем, существует перечень видов земельных участков, которые либо не могут вообще находиться в собственности физического или юридического лица, либо для пользования которым необходимо специальное разрешение (ст. 27 ЗК РФ).

Поэтому представляется необоснованным применительно к спорам по поводу земельных участков п. 17 разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Пленум, в частности, разъяснил, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. Но для удовлетворения какого публичного или иного интереса следует допускать возможность приобретения права собственности на участок недобросовестным владельцем? Почему при конфликте интересов законного собственника (государства) и лица, претендующего на приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, приоритет не должен отдаваться интересам собственника (особенно учитывая провозглашенное Конституцией равенство всех форм собственности).

ЗК РФ не содержит норм, допускающих или запрещающих приобретение права частной собственности на землю в силу приобретательной давности, оставляя данную проблему для научных дискуссий.

4. Прекращение права частной собственности на земельные участки

Прекращение права частной собственности на землю – это совокупность юридических и фактических действий (событий), совершаемых собственником или компетентным органом, с которыми законодательство связывает утрату права собственности, в результате чего последнее либо перестает существовать вообще, либо возникает у другого субъекта гражданского права.