Земельное право России: Курс лекций (стр. 31 )

Арендаторами могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранных.

Договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок не определен в договоре, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов имущества. Например, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации установлено, что по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке государственной или муниципальной собственности, он может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. Аналогичный срок для аренды земель сельскохозяйственного назначения предусматривает п.3 ст.9 Закона об обороте земель.

ЗК РФ не устанавливает предельных сроков аренды, однако разграничивает последствия аренды земельных участков на срок до одного года и свыше одного года. Договор аренды или субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. В данном случае законодатель распространил на земельные участки правило, применимое к зданиям, строениям, сооружениям. Согласно ст. 651 ГК РФ, в случае аренды здания или сооружения подлежат государственной регистрации договоры аренды, заключенные на срок не менее года.

Особенности срока аренды более пяти лет касаются случаев аренды земельного участка из состава государственных или муниципальных земель (п.9 ст.22 ЗК РФ). Они заключаются в том, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды его арендатором.

Важнейшим признаком договора аренды земельного участка является его возмездный характер, из чего следует, что за пользование земельным участком арендатор должен вносить арендную плату. Этот вопрос регулиру­ется ст. 614 ГК РФ. Согласно ч. 2 данной статьи арендная плата может определяться сторонами в виде твердой денежной суммы, доли полученной в результате использования земельного участка продукции, плодов и доходов, предос­тавлением арендатором определенных услуг и т. д. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в частной собственности, устанавливаются договором. Согласно п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, которые могут ежегодно пересматриваться в сторону уменьшения или увеличения. Возможно приравнивание арендной платы к ставке земельного налога. Так, согласно п.2 ст.3 Вводного закона, размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Расторжение договора аренды. Договорные отношения носят свободный характер, в связи с чем стороны вправе изменить или расторгнуть договорные отношения в любое время по взаимному согласию. В случае не достижения такого согласия договор аренды земельного участка может быть расторгнут по решению суда. Однако для этого необходимо наличие существенного нарушения условий договора одной из сторон, т. е. нарушения, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Например, к числу таких нарушений можно отнести несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд - ст. 619 ГК РФ). Ряд положений ГК РФ конкретизирован применительно к земельным участкам ЗК РФ, который предусматривает перечень случаев, когда аренда прекращается по инициативе арендодателя. В их числе следует выделить использование земельного участка не по целевому назначению, не использование земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства или жилищного строительства в течение установленного законом или договором срока, не устранение совершенного умышленно земельного правонарушения, причиняющего вред здоровью человека или окружающей среде, а также в некоторых иных случаях.

Так, арендодатель (администрация г. Саратова) обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка с (арендатором). Суд первой инстанции, исходя из документов, имеющихся в материалах дела, установил факт неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства стационарной АЗС в течение трех лет. В силу подп. 4 п. 2 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет. Суд апелляционной инстанции неправомерно применил п.9 ст.22 ЗК РФ и отказал в иске, не признав допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды земельного участка существенным. Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 17 февраля 2004 г. /03-30 отменил решение апелляционной инстанции, признав правомерность решения суда первой инстанции.

Арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды, возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об участке (п. 3-4 ст. 37 ЗК РФ).

4. Договор безвозмездного срочного пользования земельными участками

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор безвозмездного пользования земельным участком, как и договор аренды, является разновидностью обязательственных прав на земельные участки, что обусловливает у них ряд принципиально сходных черт. Во-первых, в обоих договорах имущество передается в пользование, только в одном случае возмездное, а в другом – безвозмездное. Во-вторых, при регулировании договора ссуды законодатель использует ряд отсылочных норм к главе ГК РФ об аренде (см., например, п.2 ст.689 ГК РФ).

Принципиальным отличием является то, что вещь при аренде передается не только в пользование, но и во владение, что позволяет арендатору пользоваться комплексом мер по владельческой защите принадлежащего ему права аренды земельного участка, чего лишен ссудополучатель.

По признаку безвозмездности у договора ссуды много общего с договором дарения. Однако при дарении переданный в дар земельный участок переходит в собственность одаряемого, в то время как при ссуде передача земельного участка носит срочный возвратный характер.

В соответствии с п.1 ст.24 ЗК РФ земельные участки по договору ссуды могут предоставляться для нескольких целей различными субъектами, в том числе из государственных или муниципальных земель, а также из земель, находящихся в частной собственности.

Из государственных или муниципальных земель участки предоставляются государственным или муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, религиозным организациям, либо органам государственной власти и местного самоуправления по решению исполнительного органа государственной власти РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления из находящихся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований земель. До окончания процедуры разграничения государственной собственности на землю данная норма носит формальный характер, поскольку не разграниченной публичной собственностью распоряжаются, по общему правилу, органы местного самоуправления. Закон императивно ограничивает срок такого договора – не более одного года.

Частным случаем этого договора является предоставление служебного земельного надела гражданину из земель организации, принадлежащих ей на праве постоянного (бессрочного) пользования (п.2 ст.24 ЗК РФ). Соответствующие земельные участки находятся в государственной либо муниципальной собственности. Предоставление работнику служебного земельного надела учреждением или иным юридическим лицом - не собственником земельного участка является исключением из общих правил, установленных п.1 ст. 690 ГК РФ. Согласно данной норме, право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Следовательно, налицо исключение из общих правил ГК РФ, предусмотренное законом (ЗК РФ).

В то же время, данная норма заключает в себе не простую внутреннюю коллизию правовых норм. С одной стороны, перечисленные в ней организации – юридические лица, которым земельные участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе заключать договор со своими работниками и передавать земельные участки в качестве служебных наделов на титуле безвозмездного срочного пользования. С другой стороны, п.4 ст.20 ЗК РФ в императивной форме запрещает юридическим лицам – землепользователям распоряжаться земельными участками, принадлежащими им на праве постоянного (бессрочного) пользования.