Земельное право России: Курс лекций (стр. 52 )

Для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент – совокупность видов разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Градостроительный регламент распространяется в равной мере на все земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в пределах одной и той же территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования, за некоторыми исключениями.

Градостроительный регламент может устанавливаться для всех категорий земель, за исключением земель лесного фонда (ст.101 ЗК РФ), водного фонда (ст.102 ЗК РФ), особо охраняемых природных территорий и объектов (кроме земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов, указанных ст.96 ЗК РФ), а также сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (ст.79 ЗК РФ).

Градостроительный регламент определяет виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства применительно к каждой территориальной зоне (ст.37 ГрадК РФ). Весьма важным является то, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями (за исключением органов публичной власти и созданных ими учреждений) выбираются самостоятельно. Следовательно, если градостроительный регламент предусматривает возможность строительства жилого дома от одного до трех этажей, минимальный отступ от границ участка от 2-5 метров, а также иные параметры застройки, то именно сам гражданин выбирает в этих пределах те величины, которые его лично устраивают (например, строить дом в два этажа с отступом от края участка 4 метра). Данная норма устраняет возможности «усмотрения» должностных лиц органов местного самоуправления при выдаче разрешения на строительство в части определения параметров такой застройки. Главной задачей органов государственной власти и местного самоуправления в контексте ГрадК РФ является надзор за соблюдением технических регламентов в ходе строительства и проектной документации.

Земельные участки и объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. В последнем случае в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (п. п.8-10 ст.36 ГрадК РФ).

В механизме правового регулирования институт градостроительного зонирования занимает особое место. Он содержит критерии правомерности поведения субъектов земельных и иных правоотношений, поскольку конкретизирует признаки соста­вов административных (и не только) правонарушений, зафиксированных в бланкетных правовых нормах, выступает в ка­честве критерия правомерности (противоправности) поведения субъектов правоотношений. Состояние таких институтов, как право на благоприятную окружающую среду, ответственность за земельные и иные правонарушения (самовольная постройка и т. д.) зависит от использования земельного участка в соответствии с градостроительными регламентами, установленными для каждой территориальной зоны.

Правовое значение градостроительного зонирования видно на примере следующего дела. в своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации оспаривала конституционность ряда положений старого ГрадК РФ от 7 мая 1998 г., в том числе ст.16, абз. 3 ст. 20 и абз. 2 п.6 ст.62.[124] На основании названных норм решением Слюдянского районного суда Иркутской области от 6 февраля 2001 года, оставленным без изменения кассационной и надзорной судебными инстанциями, было отказано в удовлетворении искового заявления Б. об обжаловании отказа Слюдянской районной администрации выдать истице разрешение на строительство жилого дома на принадлежащем ей земельном участке в городе Слюдянке (отказ был мотивирован несоответствием строительства жилого дома «разрешенному использованию» данного участка). Рассмотрев данное заявление, Конституционный суд отметил, что оспариваемые нормы не нарушают конституционных прав заявительницы, а потому данная жалоба не является допустимой.

Кроме того, как следовало из представленных заявительницей материалов, правила застройки в городе Слюдянке Иркутской области не разрабатывались; проектом детальной планировки города Слюдянки предусмотрено долгосрочное резервирование земель под муниципальные нужды - размещение объектов общественно-культурного центра; в соответствии со статьей 83 ЗК РФ земельные участки могут быть изъяты для указанных нужд в установленном законом порядке, в том числе путем выкупа. Фактически, ставя перед Конституционным Судом РФ вопрос о проверке конституционности оспариваемых норм, заявительница выражает несогласие с вынесенными по ее делу актами должностных лиц и судебными решениями. Между тем проверка законности и обоснованности судебных решений и действий должностных лиц требует исследования и оценки фактических обстоятельств дела и не входит в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации.

4. Особенности приобретения и прекращения прав на земельные участки в черте поселений

Данные особенности заключаются в особом порядке предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства; приватизации земельных участков под приватизированными объектами недвижимости; приобретения в общую собственность земельного участка жильцами многоквартирного дома.

1) ЗК РФ четко разграничивает две процедуры предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности: для строительства и для целей, не связанных со строительством (например, предоставление земельного участка из фонда перераспределения для ведения крестьянского фермерского хозяйства).

Предоставление земельного участка для строительства в подавляющем большинстве случаев осуществляется именно в границах категории земель поселений и включает в себя две различных процедуры: предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования мест размещения объекта.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются на праве аренды, а лицам, указанным в п.1 ст. 20 ЗК РФ (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям) - в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов включает в себя три различные процедуры: общий порядок; для жилищного строительства; для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В первых двух случаях земельный участок предоставляется в собственность или аренду, а в третьем случае – только в аренду (но с правом последующего приобретения в собственность). Кроме того, предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства предполагает возложение на арендатора ряда обязательств по такому освоению участка.

Общий порядок проведения торгов предусмотрен ст. ст.447-449 ГК РФ, ст.38 ЗК РФ и Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 000 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», а ряд дополнений к общему порядку – в ст. 38.1 и ст.38.2 ЗК РФ.

Особенности прекращения прав на земельные участки в черте поселений обусловлены, во-первых, градостроительной документацией о территориальном планировании и градостроительном зонировании (например, в части изъятия земельного участка для публичных нужд), и, во-вторых, установлением дополнительных оснований принудительного прекращения прав на земельные участки в случае неисполнения обязанностей по комплексному освоению земельного участка (п. п. 8,9 ст.30.2 ЗК РФ).

2) выкуп ранее предоставленных на праве аренды или ограниченных вещных правах (праве постоянного бессрочного пользования) земельных участков в черте поселений собственниками зданий, строений, сооружений. Вводный закон установил размер такой выкупной цены в зависимости от численности поселения и императивно установил сроки заключения договора аренды или выкупа участка до 1 января 2008 г.

Размер выкупной цены определяется субъектом РФ в пределах предусмотренной минимальной и максимальной ставки, которые дифференцируются в зависимости от численности поселения (п. п. 2-3 ст. 2 Вводного закона). При количестве населения в поселении свыше 3 миллионов человек размер выкупной цены применяется в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога; до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). До установления субъектом РФ цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.