Земельное право России: Курс лекций (стр. 29 )

Закон о приватизации закрепил ряд особенностей установления и прекращения действия публичного сервитута. Во-первых, решение об установлении публичного сервитута (который закон рассматривает как разновидность обременения) принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. При наличии такого решения публичный сервитут является существенным условием сделки приватизации.

Во-вторых, публичный сервитут может быть прекращен либо его условия изменены в случае отсутствия (изменения) государственного или общественного интереса в нем, а также при невозможности или существенном затруднении использования имущества по его прямому назначению (п.7 ст.31). Таким образом, в отличие от положений п.7 ст.23 ЗК РФ, предусматривающей право граждан и юридических лиц требовать изъятия у них участка за выкуп в случае невозможности его использования, данный закон закрепляет обратную стратегию: требовать прекращения действия самого публичного сервитута. Поскольку публичный сервитут устанавливается, как правило, для обеспечения работы коммуникаций (водопровод, газопровод, электросети), реализация данной нормы на практике будет затруднительна.

Существует и ряд иных дискуссионных вопросов. Во-первых, ЗК РФ уделяет основное внимание публичным сервитутам. Для решения вопроса об установлении (п.1. ст. 23) и прекращении (п.1 ст. 48) действия частных сервитутов, ЗК РФ отсылает к гражданскому законодательству, а именно к ст. 274-277 ГК РФ, которые не решают, а только обозначают данную проблему. Таким образом, если ранее субъекты РФ могли урегулировать данные отношения посредством принятия регионального закона, теперь такая возможность отсутствует (гражданское законодательство отнесено ст. 71 Конституции РФ к предметам исключительного ведения РФ). Пострадают от этого граждане и юридические лица, которым, как и ранее, придется столкнуться с рядом препятствий на пути установления частных сервитутов.

Во-вторых, п.3 и п.4 ст. 36 ЗК РФ упоминают право ограниченного пользования земельным участком, не уточняя, является ли таковое сервитутом (частным или публичным?) либо же речь идет о введении новой разновидности прав на землю. Так, в соответствии с п.4 данной статьи, в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения. По нашему мнению, в данном случае речь идет об установлении ограничений прав пользователя земельного участка в силу закона, что требует нормативного уточнения диспозиции данной нормы.

В-третьих, согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ, установление публичного сервитута осуществляется с учетом общественных слушаний. Градостроительное и экологическое законодательство используют термины «публичные слушания» (ст.28 ГрадК РФ) и «общественные обсуждения» (применительно к процедуре ОВОС - оценке воздействия на окружающую среду). Но установление публичных земельных сервитутов и градостроительная деятельность – это несколько разные сферы общественных отношений, в связи с чем, механическое применение к ним одной правовой конструкции, на наш взгляд, не оправдано и не правомерно. В связи с этим представляется обоснованным отдельным нормативным актом распространить данную процедуру на публичные сервитуты, либо разработать отдельную процедуру проведения таких общественных слушаний, установив юридическое значение их результатов (рекомендательное или обязательное).

Несоблюдение процедуры общественных слушаний позволяет говорить о не установлении публичного сервитута. При этом по поводу юридического значения отсутствия общественных слушаний, предшествующих установлению публичного сервитута, в связи с отсутствием нормативно-правового регулирования порядка их проведения, судебная практика противоречива.

Так, в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 апреля 2003 г. /02-С43 отмечается, что согласно п.2 ст.23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний. Данное требование закона не было выполнено ответчиком. Отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу. В материалах дела не имеется документов, подтверждающих утверждение ответчика о вынесении им постановления в интересах местного населения (потребителей), а также предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность на территории истца. Суд признал установление публичного сервитута незаконным.

В Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 ноября 2003 г. /03 С-35 отмечалось, что администрация г. Волгограда, как орган, принявший оспариваемый акт, не представила доказательств, подтверждающих, что публичный сервитут установлен для обеспечения интересов государства, местного самоуправления либо местного населения. Также не представлено доказательств, подтверждающих, что установление публичного сервитута осуществлено с учетом результатов общественных слушаний.

В Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 июня 2003 г. /02-с6 суд установил, что на момент предъявления иска и рассмотрения дела порядок проведения общественных слушаний не установлен. Для разрешения конфликтной ситуации и в интересах граждан, являющихся членами других садоводческих товариществ, был установлен публичный сервитут. Такое право предоставлено органам местного самоуправления. Таким образом, установление публичного сервитута не нарушило права и законные интересы СНТ «Газовик» и не противоречит законодательству.

Как видим, отсутствие материалов общественных слушаний в разных случаях было истолковано судами в одном случае как имеющее, а в другом - как не имеющее юридического значения обстоятельство для разрешения дела по существу. Вероятно, такая ситуация продлится вплоть до принятия соответствующих федеральных (региональных) нормативно-правовых актов.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав

Контрольные вопросы

1. Разъясните, в чем сходство и отличия права собственности и ограниченных прав на земельные участки?

2. Дайте характеристику праву пожизненного наследуемого владения? Каковы его субъектный состав, основания возникновения и прекращения?

3. Раскройте особенности права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В чем его отличия от права землевладения?

4. Сформулируйте понятия и виды сервитутов земельных участков. Каково юридическое значение общественных обсуждений, предшествующее установлению публичных сервитутов?

Литература

1.  О сервитутах // Хозяйство и право. – 2004. - № 2.

2.  Дерюгина сервитутного правоотношения. // Журнал Российского права. – 2001. - № 5.

3.  Частный сервитут – проблемы правоприменения в условиях городского землепользования // Хозяйство и право. – 2005. - № 9.

4.  Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. // Хозяйство и право. – 2003. - № 7.

5.  Копылов права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. – М.: «Статут», 2000. – 255 с.

6.  Малеина аспекты установления и прекращения публичного земельного сервитута // Журнал российского права. – 2004. - № 12.

7.  Земельный сервитут в контексте земельного и гражданского законодательства // Хозяйство и право. - 2003. - № 1.

8.  Певницкий проблемы вещных прав: институт права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками после принятия Земельного кодекса // Нотариус. - 2004. - № 1.

9.  Суханов вещные права // Хозяйство и право. - 2005. - № 1.

10.  Сервитут как вещное право // Закон и право. 2004. № 8.

Лекция 5. Правовое регулирование сделок с земельными участками

План

1. Общая характеристика сделок с земельными участками.

2. Договор купли-продажи земельных участков.

3. Договор аренды земельных участков.

4. Договор безвозмездного срочного пользования земельными участками.

5. Залог (ипотека) земельных участков.

6. Наследование земельных участков.

1. Общая характеристика сделок с земельными участками

До 1990 г. характерной чертой земельного законодательства СССР и РСФСР было закрепление в нем исключительной государственной собственности на землю. Частная собственность на землю отсутствовала, а основным видом прав на землю граждан и юридических лиц являлось право постоянного (бессрочного) и временного пользования. Следствием этого было соответствующее отношение законодателя к возможности совершения сделок с землей. Согласно ст. 136 ЗК РСФСР 1970 г., сделки с землей (купля-продажа, дарение, мена и другие) признавались недействительными, а лица, виновные в их совершении, привлекались к административной или уголовной ответственности (ст. 137 Земельного кодекса РСФСР 1970 г.).

Проведение земельной реформы и законодательное вовлечение земельных участков в оборот привело к тому, что в настоящий момент более 45 млн. граждан являются собственниками земельных участков, еще около 12 млн. - собс­твенниками земельных долей.

До 1992 г. включительно официальная статистика сделок с земельными участками отсутствует. В последующие годы, по официальным данным, только договоров купли-продажи зем­ельных участков по России зафиксировано: в 1993 г. - 9900, в 1994 г. - 10 133, в 1995 г. - 231 454, в 1996 г. - 218 759.[77] Всего же сделок с землей уже в 1996 г. было зарегистрировано 600 тыс., а в 1997 г. - около 1 миллиона. В 1999 г. совершено 5,2 млн. сделок с земельными участками. Большинство этих сделок – аренда земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а около 10 % - сделки купли-продажи участков между гражданами.