Земельное право России: Курс лекций (стр. 30 )

В этой связи никак нельзя согласиться с встречающимся в научной литературе мнением, что земля «как объект гражданских прав, точнее недвижимость включена в оборот после принятия нового Земельного кодекса, а для земель сельскохозяйственного назначения после принятия Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения».[78]

Оборот земельных участков – это переход посредством совершения сделок либо иными разрешенными способами права собственности или иных прав на земельные участки и земельные доли от одних субъектов земельных отношений к другим в соответствии с гражданским и земельным законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта, а также публичным характером регулирования земельных отношений в России. Сделками с земельными участками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земель. Таким образом, сделка является юридическим фактом, влекущим определенные юридические последствия.

Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.3 ст.3 ЗК РФ). Иначе говоря, гражданское законодательство определяет общие правила совершения сделок (государственная регистрация, условия действительности, форма договора и т. д.), которые в полной мере распространяются и на сделки с земельными участками; земельное законодательство определяет оборотоспособность земельных участков, особенности приобретения права собственности и иных прав на них, включая проведение торгов; градостроительное законодательство определяет параметры и виды разрешенного использования земельного участка, предопределяя тем самым интерес покупателя к тому или иному участку; экологическое законодательство устанавливает экологические требования и ограничения для правообладателей земельных участков и т. д.

Сделки с землей должны оформляться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях, и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка). Совершение сделок с землей в самом общем виде имеет следующие особенности:

а) Неизменность категории, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при совер­шении сделки. Так, согласно п. 2 ст. 29 Закона о садоводческих и дачных объединениях, при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается.

б) Прямой запрет на совершение отдельных видов сделок с земельны­ми участками. Согласно ч.3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. ЗК РФ устанавливает перечень земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые изъяты или ограничены в обороте (ст.27). Таким образом, в обороте находятся земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений; возможность нахождения в обороте земельных участков иных категорий земель носит ограниченный характер (категория земель специального назначения или земель особо охраняемых территорий и объектов) либо вообще исключена (земель запаса).

в) Ограничение по субъектам таких сделок. Данный вид ограничений распространяется, главным образом, на иностранных граждан и юридических лиц, которые не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (ст. 15 ЗК РФ), а также ограничены в возможности приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения.

г) Необходимость сохранения режима использования земель. Это оз­начает, что должен быть сохранен режим использования земель, установ­ленный в санитарно-защитных зонах, на землях особо охраняемых территорий и объектов, а также сохранено право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зда­ний, сооружений, коммуникаций и т. д.

2. Договор купли-продажи земельного участка

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется своевременно внести определенную сторонами плату и принять по передаточному акту земельный участок.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно п.1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость, обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на землю, является план земельного участка с указанием его кадастрового номера. При этом ст. 550 ГК РФ не требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка, оставляя этот вопрос на усмотрение сторон.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются предмет договора, т. е. данные, позволяющие однозначно идентифицировать земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору, и цена этого участка. В качестве предмета договора могут выступать только земельные участки, прошедшие кадастровый учет, порядок ведения которого определен Законом о государственном земельном кадастре. Цена участка может устанавливаться по соглашению сторон, или по итогам торгов. При отсутствии этих данных в договоре, он считается не заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (например, информацию о сервитутах, о нахождении участка в охранной зоне заповедника или иной особо охраняемой природной территории и т. д.). В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об участке, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков.

Недействительны следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами (ст.37 ЗК РФ). При этом данный перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий, поскольку нормами ГК РФ установлены и иные основания для признания условий сделки недействительными.

Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования. Возможность их участия в купле-продаже земельных участков может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т. д.).

Выделяют несколько разновидностей договора купли-продажи земельного участка с точки зрения субъектного состава и процедуры заключения.

а) купля-продажа гражданами и юридическими лицами земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями.

б) купля-продажа гражданами и юридическими лицами земельных участков сельскохозяйственного назначения, попадающая под действие Закона об обороте земель. В числе особенностей можно выделить субъектный состав правоотношений купли-продажи участка (включая право его преимущественной покупки органом публичной власти), а также саму процедуру купли-продажи.

в) выкуп земельных участков в населенных пунктах под приватизированными объектами недвижимости.

г) покупка земельного участка на торгах для строительства из состава государственных или муниципальных земель.

д) выкуп участка для государственных или муниципальных нужд.

Указанные выше особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений будут рассмотрены в лекциях № 9 и № 10.

3. Договор аренды земельных участков

По договору аренды земельного участка собственник-арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором при использовании арендованного земельного участка, являются его собственностью. Договор аренды земельных участков наряду с общими положениями об аренде, закрепленными в гл. 34 ГК РФ, имеет и ряд специфических осо­бенностей, указанных в ЗК РФ, иных федеральных законах, а также нормативных правовых актах субъектов РФ.

Предмет договора аренды – земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В договоре необходимо указать местоположение, целевое назначение, кадастровый номер и иные признаки земельного участка, позволяющие его идентифицировать, а также размер арендной платы. Эти сведения (предмет и размер арендной платы) являются существенными условиями договора, поэтому в случае их отсутствия договор считается не заключенным. Это следует из анализа п.3 ст. 607 ГК РФ и п.3 ст. 65 ЗК РФ.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателями земельных участков могут выступать граждане - собственники земельных участков (в том числе ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство); коммерческие юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков; некоммерческие юридические лица – собственники земельных участков (например, общественные объединения); Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лице органов местного самоуправления; сами арендаторы при заключении договора субаренды.