Обоснования целесообразности комплексной застройки 2, 4, 17 кварталов. в строительном округе г. Якутска (стр. 3 )

Таблица 6а. Структура застройки с учетом этажности домов.

Тип дома	ВСЕГО	В том числе по кварталам:
2 квартал	4 квартал	17 квартал
9-этажный	13	10	3	0
7-этажный	144	47	84	13
6-этажный	48	24	24	0
5-этажный	44	22	22	0
4-этажный	57	11	16	30
Всего	306	114	149	43

Архитектурное решение по объектам строительства.

Из данных в таблице 4 видно, что максимальная этажность планируемой застройки составит 9 этажей. Это связано с требованиями безопасности глиссадной зоны взлетно-посадочной полосы аэропорта г. Якутска.

При строительстве должны быть учтены характеристики земельных участков, количество участков, их площади, наличие сервитутов и прочих ограничений, существующие строения на участках, особенности ландшафта, доступ к участкам и другие ограничивающие условия, текущие мощности и состояние инженерных сетей. Иных ограничений не имеется.

Конструктивные, дизайнерские и инфраструктурные решения по объектам строительства.

Для достижения экономичности проекта целесообразны следующие конструктивные решения:

1. Конструктивная схема здания – монолитно-каркасная. Общая устойчивость здания будет обеспечена совместной работой монолитных колонн, монолитных плит перекрытий, покрытий и диафрагм жесткости.

2. Фундаменты – сборные железобетонные сваи.

3. Несущие конструкции – монолитные железобетонные колонны и монолитные железобетонные безбалочные плиты.

4. Наружные стены из мелких бетонных блоков с наружным утеплением.

5. Внутренние стены и перегородки – мелкие бетонные блоки и полублоки.

6. Отделка по стенам и перегородкам, отделка полов – черновая.

7. Окна, балконные двери – пластиковые стеклопакеты.

8. Наружные стены – покраска.

9. Кровля – кровельный ковер.

10. Элементы благоустройства.

Потребуется комплексное благоустройство прилегающей к объектам строительства территорий с устройством проездов, автостоянок, тротуаров, площадок с бетонным покрытием и игровых детских площадок.

11. Инфраструктура.

Сегодня в жилом районе, планируемом к застройке расположены строительный рынок и формирующиеся по оси ул. Жорницкого торговые комплексы, имеются торговые объекты на пересечении улиц Пионерская и Космонавтов.

12. Основные инженерные коммуникации.

Строительство объектов потребует полной инженерной подготовки территории с организацией отвода поверхностных вод, полного канализования.

13. Теплоснабжение.

Сегодня жилой район обеспечен существующими тепловыми сетями Якутской ТЭЦ, которые проложены вдоль окружной дороги и ул. Петра Алексеева. Требуется существующие котельные перевести в тепловые пункты и подключиться к сетям ЯТЭЦ. Теплоснабжение кварталов осуществляют 5 котельных ГУП «Теплоэнергия», ЯТЭЦ. Внутриквартальные инженерные сети теплоснабжения и водоснабжения находятся в неудовлетворительном состоянии, требуется проведение их реконструкции, перепланировки и капитального ремонта.

14. Электроснабжение.

Существующее электроснабжение не удовлетворяет потребности нового жилого района в электроэнергии, составляющем 2 077 КВт. Требуется реконструкция головной подстанции 110/35/6 Кв Хатынг-Юряхского узла, а также строительство РТП и установка ТП со строительством питающих (6Кв) и отходящих (0,4 Кв) электрических сетей.

15. Водоснабжение и канализация.

Существующие сети водоснабжения и канализации требуют реконструкции магистральных сетей и головных инженерных сооружений (канализационных насосных станций - КНС), а также постройки внутриквартальных сетей.

16. Газоснабжение.

Для обеспечения жилого района природным газом существующие магистральные сети высокого и низкого давления удовлетворяют потребность. Необходимо строительство внутриквартальных сетей низкого давления и реконструкцию существующих сетей и строительство ГРП. Потребность в природном газе составляет 32 тыс. куб. м. /час.

2.3. Правовое обеспечение проекта и функции Инвестора-Застройщика

Легитимность строительства по Проекту должна быть обеспечена следующими документами:

1) договором аренды земли;

2) разрешением на строительство;

3) положительным заключением государственной экспертизы.

Потенциальному Инвестору-Застройщику при реализации проекта будет необходимо принятие на себя следующий функций:

1. Организация и сопровождение работ по расселению жителей из деревянных домов.

2. Организация и сопровождение предпроектных и проектных работ:

·  проведение технической экспертизы по использованию существующих инженерных коммуникаций (электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и др.), получение технических условий на их присоединение,

·  получение технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.

3. Организация и сопровождение строительного производства:

·  осуществление работ по сносу жилых домов и подготовке строительной площадки,

·  организация управления процессом строительства,

·  оформление строительной документации,

·  контроль за качеством выполнения строительно-монтажных и пуско-наладочных работ,

·  контроль за соблюдением проектных решений и требований нормативных документов,

·  контроль за соответствием применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям и требованиям нормативных документов (СНиП),

·  контроль за исполнением подрядчиками указаний и предписаний авторского надзора, требований шефмонтажных организаций и органов государственного строительного контроля,

·  контроль и принятие своевременных мер по устранению выявленных ошибок в проектно-сметной документации,

·  контроль и выдача предписаний о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов,

·  контроль за сроками производства работ и корректировка их в случае необходимости,

·  содействие в оформлении актов выполненных работ в ходе строительства,

·  приемка законченного объекта от субподрядчиков и сдача его в эксплуатацию эксплуатирующей организации.

4. Организация продажи жилых и торговых площадей:

Предполагается, что в целях снижения операционных расходов, реализацию жилья инвестор будет производить своими силами.

III. АНАЛИЗ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ

3.1. Анализ рынка жилой недвижимости в Республике Саха (Якутия)

3.1.1. Общая характеристика рынка

Из данных, приведенных в табл. 2.1 в приложении 2 видно, что жилищный фонд в Республики Саха (Якутия) по итогам 2011 г. составлял 19,4 млн. кв. м., в т. ч. в г. Якутске – 5,2 млн. кв. м. (26,8% т общего жилищного фонда). Следует отметить, что данный показатель увеличился незначительно в период с 2000 г. по 2011 г.

На одного жителя Республики Саха (Якутия) в среднем приходилось 20,4 кв. м. жилой площади, что значительно ниже общероссийского уровня (23 кв. м.). Для сравнения: в США этот показатель составляет в среднем 70 кв. м., в Великобритании – 62 кв. м., в Германии – 41 кв. м., в Китае – 27 кв. м.

В России объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались с 2003 г. по 2008 г., в Республике Саха (Якутия) – с 2003 г. по 2009 г. В 2009 г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом. В 2010 г. падение объемов строительства жилья в России продолжилось, а в Республике Саха (Якутия) произошел значительный рост. В 2011 г. наблюдалась обратная динамика: в России – рост, в Республике Саха (Якутия) – падение.

В 2011 г. на территории Республики Саха (Якутия) за счет всех источников финансирования построено новых благоустроенных квартир общей площадью 0,318 млн. кв. м. (Для сравнения: в целом по России этот показатель составлял 62,3 млн. кв. м.).

За период с 2001 г. по 2011 г. построено и введено 3182,6 тыс. кв. м. общей площади жилых домов. Наибольший объем строительства пришелся на 2001 г. (355,6 тыс. кв. м.), 2007 г. (320,2 тыс. кв. м.), 2011 г. (318,9 тыс. кв. м.). Из общего объёма введённого жилья ежегодно в среднем более 46% строилось за счет собственных и заемных средств населения (см. табл. 2.2 приложения 2). На г. Якутск приходилось 55-60% республиканских объемов вводимого жилья.

Улучшилась обеспеченность населения жильем. В жилищном фонде в 2011 г. в РС (Я) на одного жителя приходилось 20,4 кв. м. общей площади жилых помещений против 19,3 кв. м. в 2000 г. (в среднем по России показатель составил 23,0 кв. м. в 2011 г. против 19,2 кв. м. в 2000 г.)

В 2011 г. средний размер введенных в РС (Я) квартир составил 54,9 кв. м. общей площади (при аналогичном уровне показателя в предыдущем году), что значительно ниже соответствующего среднероссийского показателя в 79,3 кв. м.

В 2011 г. в новой жилой застройке в среднем по России преобладали малоэтажные жилые дома. В г. Якутске, напротив, наблюдается тенденция к строительству 9-10 этажных жилых домов.

При этом следует отметить, что за последние 5 лет произошел рост строительства 1-но и 2-х комнатных квартир при общем сокращении 3-х и 4-х комнатных.

Результаты исследования показали, что сегодня основной продукцией первичного рынка недвижимости г. Якутска являются жилые дома:

– монолитно-каркасного и блочного типа;

– имеющие 9-10 этажей. В отдельных случаях строятся объекты в 4, 5 этажей, если по территориальным условиям невозможно более высотное строительство (например, р-н «ДСК», р-н Аэропорта);

– с черновой отделкой.

На рынке практически не ведется строительство объектов «элиткласса». Основная доля строительства приходится на объекты «экономкласса», крайне малая – на объекты «бизнес-класса». Анализ показал, что некоторые объекты позиционируются на рынке, как категория «бизнес-класс», однако по основным характеристикам ни один из них нельзя в полном объеме отнести к данной категории. Сегодня такие объекты представляют собой нечто среднее между объектами «бизнес-класс» и «эконом-класс». Поэтому далее по тексту понятие категории «бизнес-класс» будет подразумевать «эконом-класс», обладающий рядом параметров объекта «бизнес-класс».

Следует отметить, что ежегодные темпы роста объемов строительства превышали темпы роста объемов ветхого и аварийного жилья. Но такого роста было недостаточно, поскольку общий размер ветхого и аварийного жилья по годам в 1,5-2 раза превышал размеры вводимых жилых помещений.

3.1.2. Инвестиционная привлекательность рынка

Специалисты отмечают, что инвесторы (как юридические, так и физические лица) в настоящее время рассматривают недвижимость как объект для вложения средств.

В современных условиях развития рыночной экономики России рынок недвижимости остается одним из наиболее перспективных объектов инвестиционных вложений. Так, по оценкам специалистов, один млн. долл. США, инвестированный в недвижимость, способен приносить до пяти млн. долл. США (или до 500% доходности).

Российская практика показала, что высокая доходность инвестиционных вложений в недвижимость проявлялась даже в условиях недавнего финансового кризиса. В качестве доказательства специалисты приводят следующий пример из практики. До кризиса 2008 г. один кв. м. жилья на российском рынке недвижимости стоил около шести тыс. долл. США. В период кризиса он подешевел до четырех тыс. долл. США. Видно, что падение значительно. Однако, принимая к сведению, что в 1998 г. один кв. м. стоил около одной тыс. долл., а в 1999 г. (т. е. после дефолта) – около 0,65 тыс. долл. США, становится очевидным, что за 12 лет рост цен все равно получается минимум четырехкратным. Ни вложения в банковский сектор, ни в рынок ценных бумаг или прочие финансовые инструменты не смогли бы обеспечить подобной доходности.

3.2. Спрос и предложение на рынке

Удельный вес ветхого и аварийного жилья во всем жилом фонде Республики Саха (Якутия) в 2011 г. составлял 13,6 % или 2,63 млн. кв. м. (см. табл. 2.1 приложения 2). Таким образом, потенциальную емкость внутреннего потребительского рынка сегодня можно оценить минимум в 2,63 млн. кв. м.

Учитывая, что в последние годы в Республике Саха (Якутия) возводится в среднем 0,3 млн. кв. м. жилья можно прийти к выводу о том, что потенциальный спрос превышает действующее предложение в 6 раз. Данный показатель в Якутии значительно ниже, чем в среднем по России.

Вывод о превышении спроса над предложением подтверждается российской действительностью. В настоящее время, несмотря на создание основ функционирования рынка жилой недвижимости, приобретение, строительство и/или наем жилых помещений с использованием рыночных механизмов доступны лишь ограниченному кругу семей (семьям с относительно высоким уровнем дохода). Существующий разрыв между рыночными ценами на жилье и реальными доходами населения не позволяет приобретать жилые помещения значительной части нуждающихся в них граждан. По оценкам органов статистики, только 17,8% российских семей с помощью собственных или заемных средств могли приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями.

3.3. Среднереализационные рыночные цены

Проведенное в рамках подготовки проекта исследование показало, что в г. Якутске, в зависимости от района расположения, цены первичного рынка недвижимости могут различаться более чем на 45-70%. Так, в настоящее время в относительно отдаленных районах г. Якутска (ДСК, Аэропорт) цена 1 кв. м от застройщика составляет 43 000 –руб., а в центре г. Якутска – 62 000 – 75 000 руб., средняя стоимость 63 000 руб. (см. табл. 2.3. Приложения 2).

В результате исследования выявлено, что основными факторами, влияющими на формирование реализационной цены, являются месторасположение объекта, его этажность и классность. В отличие от российского рынка, на рынке г. Якутска сроки сдачи объекта не оказывают существенного влияния на цену реализации продукции.

По мнению специалистов, дальнейшее существенное снижение цен вряд ли можно ожидать. Причины этому называются следующие:

1. Строительство жилых объектов, как правило, ведется на неподготовленных площадках, потому застройщики за свой счет вынуждены осуществлять снос ветхих домов и расселение жителей, переносить старые коммуникации и прокладывать новые, подключаться к энергосетям и т. д.

2. В Республике Саха (Якутия), в т. ч. в г. Якутске, практически отсутствует собственное строительное производство, потому возникает вынужденная потребность в завозе основных строительных материалов из-за пределов республики. В результате этого в конечную цену одного кв. м. закладывается и транспортная составляющая.

3. Практика свидетельствует о том, что сегодня от 25% до 30% инвестиционной стоимости проекта приходится на оплату различных согласований и разрешений (причем, не всегда официально). Указанные расходы также существенно увеличивают себестоимость одного кв. м.

3.4. Стоимость строительства жилья

Из данных, приведенных в табл. 2.4 Приложения 2, видно, что средняя проектная стоимость строительства одного кв. м. коммерческой площади в г. Якутске (в зависимости от этажности и типа дома) в 2012 г. составляла от 37,1 тыс. руб. до 44,6 тыс. руб. Средняя проектная стоимость строительства одного кв. м. коммерческой площади в домах монолитно-каркасного и блочного типа составляла 40,45 тыс. руб. Проектная стоимость представляет собой совокупные расходы на строительство объекта, начиная от разработки ПСД и подготовки площадки под строительство, заканчивая благоустройством прилегающей к строительному объекту территории.

3.5. Исследование строительных компаний (потенциальных инвесторов)

Сегодня количество работающих в строительной отрасли г. Якутска насчитывает более 6 тыс. чел., в т. ч. число приезжающих сезонных рабочих составляет около 2 тыс. чел. Строительные предприятия, функционирующие на рынке г. Якутска, имеют сложившийся производственно – технический потенциал и способны вполне динамично развиваться при наличии спроса и стабильных источников финансирования. База стройиндустрии сконцентрирована на двух основных заводах – АО «ДСК» и , которые имеют возможность выпускать разнообразную строительную продукцию и изделия требуемой номенклатуры.

Значительное количество фирм, занимающихся строительством на внутреннем рынке Республике Саха (Якутия) и ежегодный рост их числа с одной стороны подтверждают существование значительного потребительского спроса, с другой определяют положение строительной фирмы на рынке (в первую очередь, фирмы-застройщика).

Ряд застройщиков, по итогам проверок, был отнесен к числу недобросовестных. В 2010 г. в результате контрольных проверок по 66 объектам жилищного строительства, возводимые 35 застройщиками, установлено пять недобросовестных застройщиков. По итогам проверок к числу предприятий-нарушителей были отнесены КТ «Социальная инициатива и К», ЖСПК «Новострой», ЖСПК «Строим вместе», «Промстройресурс», -Стройкомплект», и К», , НОВА-С».

В сложившихся условиях среди основополагающих потребительских факторов при выборе жилья существенное значение стал играть фактор наличия положительной деловой репутации у фирм, занимающихся строительством объекта (инвесторов, заказчиков, застройщиков).

IV. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

Жизненный цикл проекта рассчитан на 78 месяцев (60 месяцев для 17 квартала) и представлен четырьмя основными этапами: прединвестиционным (до начала проекта), начальным инвестиционным, инвестиционным и эксплуатационным (см. табл. 7).

Таблица 7. Этапы жизненного цикла проекта

Наименование этапа и видов работ	Дата начала	Дата окончания
Прединвестиционный этап:	01.04.2013	30.06.2013
определение исполнителей проекта (инвесторов-застройщиков)
проведение маркетинговых исследований, разработка детальных инвестиционных проектов, схем реализации проекта
разработка, согласование и утверждение проектной и строительной документации
Начальный инвестиционный этап.	01.07.2013	30.06.2015
заключение договоров и расселение жильцов из деревянных домов на участках 2Б, 2Г (2 квартал), 4Б (4 квартал)
снос ветхого и аварийного жилья
подготовка площадки для строительства
проведение строительно-монтажных работ
строительство объектов инфраструктуры
благоустройство территории
Инвестиционный этап	01.07.2015	31.12.2019
заключение договоров и расселение жильцов из деревянных домов на остальной территории 2,4, 17 кварталов
снос ветхого и аварийного жилья
подготовка площадки для строительства
проведение строительно-монтажных работ
строительство объектов инфраструктуры
благоустройство территории
Эксплуатационный этап:	01.07.2015	31.12.2019
реализация жилых помещений

Инвестиционный план работ по проекту см. в графиках 1 и 2 Приложений 5 (стр. 69), 6 (стр. 91), 7 (стр. 110)