Обоснования целесообразности комплексной застройки 2, 4, 17 кварталов. в строительном округе г. Якутска (стр. 1 )

Окружная администрация города Якутска

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ

обоснования целесообразности

комплексной застройки 2, 4, 17 кварталов
в строительном округе г. Якутска

Оглавление

I. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА.. 3

II. ОПИСАНИЕ ВНУТРЕННЕЙ СРЕДЫ.. 6

2.1. Общая информация по проекту. 6

2.2. Общая характеристика объектов инвестиций. 6

2.3. Правовое обеспечение проекта и функции Инвестора-Застройщика. 11

III. АНАЛИЗ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ.. 13

3.1. Анализ рынка жилой недвижимости в Республике Саха (Якутия) 13

3.2. Спрос и предложение на рынке. 15

3.3. Среднереализационные рыночные цены.. 15

3.4. Стоимость строительства жилья. 16

3.5. Исследование строительных компаний (потенциальных инвесторов) 16

IV. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН.. 18

V. ФИНАНСОВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ. 19

5.1. Характеристика финансовой модели проекта. 19

5.2. Базовые условия расчета финансовых показателей проекта. 20

5.3. Инвестиционный план проекта. 21

5.4. Проектная схема финансирования. 22

5.5. Объемы реализации жилья. 23

5.6. Оценка финансовой реализуемости и состоятельности проекта. 24

5.7. Оценка коммерческой эффективности проекта. 25

5.8. Косвенный эффект, ожидаемый от реализации проекта. 27

VI. ОЦЕНКА ПРОЕКТНЫХ РИСКОВ.. 30

6.1. Качественная оценка проектных рисков. 30

6.2. Количественный анализ проектных рисков. 35

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 36

ПРИЛОЖЕНИЯ.. 37

I. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Ключевая идея проекта: комплексное решение проблемы переселения жителей 2,4,17-го кварталов Строительного округа г. Якутска из деревянного жилья в новые каменные дома с современной инженерной системой жизнеобеспечения, благоустройством.

Реализация идеи проекта требует привлечения в проект частных инвесторов. Для оценки возможности привлечения потенциальных инвесторов возникает необходимость разработки настоящего предварительного инвестиционного проекта.

Цель настоящего проекта: обоснование целесообразности осуществления капитальных вложений в застройку участков в Строительном округе г. Якутска в кварталах 2 (1 участок), 4 (2 участок) иучасток).

Основные задачи потенциального инвестора:

·  Расселение жителей.

·  Снос деревянных домов.

·  Проведение строительно-монтажных работ по возведению каменных зданий.

·  Благоустройство прилегающих к строительным площадкам участков.

Варианты реализации ключевой идеи проекта.

В проекте расчеты сделаны в текущих и прогнозных ценах для каждого из участков в отдельности и в совокупности по проекту.

Средняя реализационная цена по трем участкам проекта принята единой с учетом фактически сложившихся цен на первичном рынке недвижимости г. Якутска: для квартир - 63 тыс. руб.

Объекты инвестиций.

Объектами вложений инвестора будут являться расселение жителей деревянных домов и строительство каменного жилья.

Проект планируется реализовать в течение 78 месяцев в четыре этапа:

1 этап «прединвестиционный» - поиск потенциальных инвесторов (2 кв. 2013 г.)

2 этап «начальный инвестиционный» - расселение жильцов, снос деревянных домов на участках 2Б, 2Г (2 квартал), 4Б (4 квартал), застройка этих кварталов и переселение на эти участки остального населения 2, 4, 17 кварталов. (3 кв. 2013-2 кв. 2015 года).

3 этап «инвестиционный» - строительство каменных жилых домов (3 кв. 2015 г. –2 кв. 2018 г.);

4 этап «реализационный» - реализация квартир и нежилых помещений (с 3 кв. 2014 г.).

Строительство объектов будет осуществляться на земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов общей площадью 100,6 га (см. табл. 3). Земельные участки находятся в округе Строительном и обременены сторонними застройками. На дату разработки проекта на них находилось 186 жилых деревянных домов, из которых 10 домов признано ветхими и аварийными.

Для осуществления сноса деревянных жилых домов требуется расселить проживающих в них жителей в количестве 8004 человек. Общее количество квартир к расселению составит 3159 единиц.

Объемы и источники финансирования.

Объем финансирования проекта в текущих ценах составляет 23947,188 млн. рублей, в том числе на расселение жителей – 1123,919 млн. рублей (в т. ч. из аварийных и ветхих домов 246,91 млн. рублей), на строительство домов (включая подготовительные работы и благоустройство) –,27 млн. рублей, в том числе строительство 2 образовательных учреждений стоимостью 541,67 млн. рублей. Подробнее см. таблицу 1.

Таблица 1. Объем финансирования проекта в текущих ценах. (млн. руб.)

Потребность в финансировании	2 квартал	4 квартал	17 квартал	Всего по проекту
Расселение	303,845	396,522	423,552	1123,919
в т. ч. из аварийных и ветхих домов	51,620	169,880	25,410	246,910
Строительство домов (включая подготовительные работы и благоустройство), в т. ч.	8667,927	11597,122	2558,220	22823,269
строительство домов для переселения	1309,528	1964,292	0,000	3273,820
строительство домов для реализации	7166,729	9282,830	2558,220	19007,779
строительство образовательных учреждений	191,670	350,000	0,000	541,670
Всего	8971,772	11993,644	2981,772	23947,188

Объем финансирования проекта в прогнозных ценах составляет 25906,228 млн. рублей, в том числе на расселение жителей – 1123,919 млн. рублей (в т. ч. из аварийных и ветхих домов 246,91 млн. рублей), на строительство домов (включая подготовительные работы и благоустройство) – 24782,309 млн. рублей, в том числе строительство 2 образовательных учреждений стоимостью 577,087 млн. рублей. Подробнее см. таблицу 2.

Таблица 2. Объем финансирования проекта в прогнозных ценах (млн. руб.)

Потребность в финансировании	2 квартал	4 квартал	17 квартал	Всего по проекту
Расселение	303,845	396,522	423,552	1123,919
в т. ч. Из аварийных и ветхих домов	51,620	169,880	25,410	246,910
Строительство домов (включая подготовительные работы и благоустройство), в т. ч.	9454,358	12618,017	2709,934	24782,309
строительство домов для переселения	1 316,79	1975,187	0,000	3291,979
строительство домов для реализации	7929,434	10273,875	2709,934	20913,243
строительство образовательных учреждений	208,132	368,955	0,000	577,087
Всего	9758,203	13014,539	3133,486	25906,228

В настоящем инвестиционном проекте использована проектная схема финансирования инвестиций (или условно принимаемая схема), основной целью которой, как отмечалось выше, является оценка возможных параметров финансирования, обеспечивающих финансовую реализуемость проекта и коммерческую эффективность участия в нем потенциальных инвесторов. Потенциальные инвесторы на данном этапе проектирования не определены.

Основные экономические показатели и ожидаемые результаты.

Проектная стоимость строительства одного кв. м. – 40 450 руб.

Таблица 3. Себестоимость 1 квадратного метра жилья

Название	руб.
Благоустройство придомовой территории	800,00
Затраты на технологическое присоединение	1 750,00
Основные объекты строительства	35 700,00
Подготовка территории строительства	500,00
Проектные работы	800,00
Содержание технического надзора	900,00
Итого	40 450

Таблица 4. Совокупная эффективность проекта.

Показатель	Текущие цены	Прогнозные цены
Ставка дисконтирования, %	12,00	12,00
Период окупаемости - PB, мес.	65	62
Дисконтированный период окупаемости - DPB, мес.	71	70
Чистый приведенный доход – NPV, руб.	821 974 044,94	1 092 770 328,74
Индекс прибыльности - PI	1,18	1,23
Внутренняя норма рентабельности - IRR, %	20,65	23,14

1. Прямой экономический эффект от реализации проекта.

Значения основных показателей проекта свидетельствуют о том, что в целом проект является экономически эффективным.

2. Косвенный эффект от реализации проекта.

1. Формирование современного жилищного фонда и улучшение условий проживания более восьми тысяч жителей г. Якутска.

2. Развитие инфраструктуры части Строительного округа г. Якутска.

3. Благоустройство прилегающих к строительным площадкам участков.

4. Улучшение криминогенной обстановки в Строительном округе г. Якутска.

5. Развитие строительного комплекса г. Якутска.

Оценка рисков.

Проведенные качественная и количественная оценки проектных рисков позволяют сделать следующие выводы. Большая часть рисков способна реализоваться на инвестиционной стадии жизненного цикла проекта. Наиболее значимым видом проектных рисков является организационный риск. Финансовые результаты проекта чувствительны к изменению реализационной цены и себестоимости строительства.

II. ОПИСАНИЕ ВНУТРЕННЕЙ СРЕДЫ

2.1. Общая информация по проекту

Ключевая идея проекта: комплексное решение проблемы переселения жителей 2, 4, 17-го кварталов Строительного округа г. Якутска из деревянного жилья в новые каменные дома с современной инженерной системой жизнеобеспечения, благоустройством.

Реализация идеи проекта требует привлечения в проект частных инвесторов. Для оценки возможности привлечения потенциальных инвесторов возникает необходимость разработки настоящего предварительного инвестиционного проекта.

Цель настоящего проекта: обоснование целесообразности осуществления капитальных вложений в застройку участков в Строительном округе г. Якутска.

Застройку планируется осуществить на трех кварталах в два этапа:

1. Застройка участков 2Б, 2Г (2 квартал), 4Б (4 квартал);

2. Застройка остальной территории 2, 4, 17 кварталов.