Обоснования целесообразности комплексной застройки 2, 4, 17 кварталов. в строительном округе г. Якутска (стр. 7 )

·  рисковые события, возникающие на прединвестиционной стадии, – ¼ от совокупного уровня потенциальных рисков;

·  рисковые события, возникающие на инвестиционной стадии, - чуть более половины от совокупного уровня риска;

·  рисковые события, возникающие на эксплуатационной стадии, – не более 1% от совокупного уровня риска.

Максимально рисковой стадией развития проекта является инвестиционная стадия.

По степени реагирования рисковые события были распределены в три группы.

Группа 1. Рисковые события, имеющие значения более 5% и требующие немедленного реагирования. В ходе реализации проекта им должно быть уделено особое, пристальное внимание. В состав рисковых событий, требующих немедленного реагирования, следует отнести риски, отраженные в табл. 24.

Таблица 24. Наиболее рисковые события проекта

Стадия реализации проекта	Рисковое событие	Значение рискового события, %
1. Прединвестиционная стадия	Непринятие решения о реализации проекта ввиду отсутствия потенциальных инвесторов	5,0
2. Инвестиционная стадия	Затягивание сроков строительство из-за замедления процесса расселения жильцов	7,5
Замедление темпов строительства объекта	7,5
3. Эксплуатационная стадия	-	-

Группа 2. Рисковые события, имеющие значения от 3% до 5%. В ходе реализации проекта такие события должны находиться под постоянным контролем. В состав рисковых событий, входящих в группу 2, следует отнести риски, отраженные в табл.25.

Таблица 25. Рисковые события проекта умеренного уровня

Стадия реализации проекта	Рисковое событие	Значение рискового события, %
1. Прединвестиционная стадия	Непринятие решения о реализации проекта ввиду отсутствия потенциальных инвесторов	5,0
	Недостаточная проработка проекта из-за неточности в оценках	3,0
	Ошибки проектирования (неправильная планировка, выбор площадок, прочее)	1,5
2. Инвестиционная стадия	Ограниченность или недостаточность источников финансирования	2,5
	Значительные непредвиденные затраты (удорожание сметной стоимости объекта)	3
3. Эксплуатационная стадия	-	-

Группа 3. Рисковые события, имеющие значения до 1% и не требующие немедленного реагирования.

На основе оценки рисковых событий, риски проекта по сферам проявления классифицированы в пять ключевых групп (см. табл.26). Далее по каждому виду потенциальных рисков проекта представлена краткая характеристика, а также меры по их предупреждению и минимизации.

Организационный риск – риск, обусловленный ошибочными решениями в организации действий и работ на всех стадиях развития проекта. Совокупная величина организационного риска, по результатам экспертных оценок, составляет 18,7% или почти половину от совокупного уровня рисков. Данный риск способен проявиться в основном на прединвестиционной и инвестиционной стадиях жизненного цикла проекта (уровень риска – 10,25% и 8,4%). На эксплуатационной стадии данный вид риска не проявится.

Таблица 26.Распределение рисков проекта по сферам их проявления

Вид риска	Характеристика риска	Значение риска, %	Структура рисков, %
Организационный риск	Риск, обусловленный ошибочными решениями в организации работы	18,7	48,63
Технический риск	Риск, обусловленный влиянием на состояние и производительность техники и технологии случайных факторов	7,5	19,56
Финансовый риск	Риск отсутствия необходимых финансовых ресурсов на осуществление проекта	5,5	14,34
Маркетинговый риск	Риск, обусловленный недостатками в организации маркетинговой деятельности	0,1	0,26
Политико-экономический риск	Риск, связанный с изменением экономической или политической обстановки	6,6	17,21
Совокупный риск проекта	Риски, присущие конкретному субъекту, реализующему проект, а также обусловленные внешними по отношению к проекту обстоятельствами макроэкономического, регионального, отраслевого характера	38,4	100

Основные меры по предупреждению и минимизации организационного риска могут быть следующими.

На прединвестиционной стадии:

1. активное продвижение и лоббирование проекта;

2. заблаговременное определение сторон, заинтересованных в реализации проекта (потенциальных инвесторов), ведение переговоров и согласование проекта с каждой из заинтересованных сторон;

1.  ускорение принятия решения о расселении жильцов, а также о финансировании проектных и строительных работ;

2.  проведение экспертизы проекта в сжатые сроки.

На инвестиционной стадии:

1. осуществление расселения граждан с привлечением крупных специализированных организаций – риэлторских агентств, имеющих достаточный опыт работы в данной сфере деятельности;

2. привлечение подрядчиков на строительство жилых объектов исключительно по критерию опыта и квалификации;

1. контроль за выполнением строительных работ строго в рамках сметной стоимости;

2. четкое календарное планирование строительных работ и разработка механизма контроля за деятельностью подрядных организаций с использованием системы управления качеством, передача подрядчикам части риска (например, переделка работ за счет подрядчика, выплата ими неустоек и штрафов, возмещение понесенных затрат);

3. дополнительное планирование резервов (времени и бюджета);

4. четкое календарное планирование и управление реализацией проекта.

Технический риск – риск, обусловленный влиянием на состояние и производительность техники и технологии случайных факторов. Данный риск способен проявиться на инвестиционной стадии и величина его по предварительным экспертным оценкам составляет 7,5%.

Основные меры по предупреждению и минимизации технического риска могут быть следующими:

1. использование в работе с машинами и оборудованием только высококвалифицированных кадров,

2. контроль за соблюдением правил эксплуатации строительных машин и оборудования,

3. страхование риска.

Финансовый риск - риск отсутствия необходимых финансовых ресурсов на осуществление проекта. Совокупная величина финансового риска оценена в 5,5%. Данный риск в основном способен проявиться на инвестиционной стадии.

Основные меры по предупреждению и минимизации финансового риска могут быть следующими:

1. расширение поиска источников финансирования проекта;

2. выработка качественной коммерческой оферты проекта,

3. обеспечение бесперебойного финансирования строительных работ,

4. страхование (передача) риска, например, путем привлечения к участию в проекте страховой компании,

5. корректировка дивидендной политики,

6. мониторинг дебиторской задолженности и контроль за процентом предоплаты по договорам на поставку товароматериальных ценностей и услуг,

7. ведение ежедневного финансового календаря.

Маркетинговый риск – риск, обусловленный недостатками в организации маркетинговой деятельности. Совокупная величина маркетингового риска оценена экспертами в 11,14%. Маркетинговый риск способен проявиться на эксплуатационной стадии жизни проекта.

Основные меры по предупреждению и минимизации маркетингового риска могут быть следующими:

1. формирование гибкой маркетинговой политики,

2. анализ и корректировка плана маркетинга в ходе реализации проекта,

3. рациональное ценообразование на основе рыночных цен,

4. формирование резерва непредвиденных расходов на маркетинг.

Политико-экономический риск - риск, связанный с изменением экономической или политической обстановки. Данный риск является систематическим. Его совокупная величина по предварительным оценкам составляет 7,8%. Политико-экономический риск может быть обусловлен социальными факторами (0,6%), экономическими факторами (3%), политическими факторами (3%).

Основными мерами по предупреждению и минимизации политико-экономического риска могут стать:

1. диверсификация (на основе распределения рисков между участниками проекта);

2. страхование участников проекта на случаи возникновения рисковых событий систематического характера.

6.2. Количественный анализ проектных рисков

При расчете количественных показателей риска использованы следующие методы:

·  анализ чувствительности (метод вариации параметров);

6.2.1. Анализ чувствительности проекта

Для выявления наиболее значимых для реализации Проекта факторов изменения конечного финансового результата проведен анализ чувствительности.

Факторы, проверяемые на чувствительность, и результаты анализа чувствительности представлены в Приложениях 5 (стр. 67), 6 (стр. 89), 7 (стр. 108) табл. «Анализ чувствительности».

Анализ изменения финансовых результатов проекта за счет изменения цен на жилые площади и (или) себестоимости строительства показал, что при ухудшении этих показателей на 10 и более процентов проект становится убыточным.

6.2.2. Анализ безубыточности проекта

Проведенный анализ безубыточности позволяет сделать вывод о том, что при запланированных объемах строительства и реализации жилья проект является безубыточным. Рассчитанные показатели безубыточности см. в Приложении 9 (стр. 125).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящем инвестиционном проекте оценена целесообразность осуществления комплексной застройки 2, 4 и 17 кварталов Строительного округа города Якутска для возможности привлечения к реализации проекта потенциальных Инвесторов-Застройщиков.

Проведенный комплексный анализ позволяет сделать следующие выводы.

Анализ внешней среды показал, что проект достаточно привлекателен как потенциальный объект инвестирования. Так, на первичном рынке недвижимости в течение длительного периода времени существует стабильный потребительский спрос и положительная динамика цен.

Однако комплексный анализ внутренних свойств проекта дает основания считать, его как проект с невысокой инвестиционной привлекательностью.

Для улучшения эффективности проекта и повышения его привлекательности для инвесторов потребуется следующее изменение одного из исходных параметров проекта:

1) увеличение объемов строительства за счет повышения средней этажности планируемой застройки,

2) снижение себестоимости строительства кв. м. коммерческой площади до 35-37 тыс. руб. за кв. м.

3) строительство нежилых площадей под соцкультбыт (торговля, услуги).

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1.
Внутренняя среда проекта

Таблица 1.1

Определение классности объектов строительства по проекту на основе общепринятой классификации объектов жилой недвижимости

Параметры	Элиткласс	Бизнес-класс	Экономкласс
Местоположение	Исторический центр, экологически благоприятные престижные районы	Любой район	Любой район
Жилого комплекса по Проекту	-	-	+
Технология строительства	Монолит/ кирпич	Монолит/ кирпич	Панель/ монолит
Жилого комплекса по Проекту			+
Придомовая территория	Огороженная	Огороженная	Огороженная/ неогороженная (по инициативе жильцов)
Жилого комплекса по Проекту			+
Системы безопасности	Есть	Есть	Нет/есть (по инициативе жильцов)
Жилого комплекса по Проекту			+
Подземный паркинг	Есть (одно и более м/мест на квартиру)	Есть (одно или менее м/мест на квартиру)	Нет (есть места для стоянки на придомовой территории)
Жилого комплекса по Проекту			+
Отделка холлов, входных групп, мест общего пользования	Высококачественная (с применением качественных материалов)	Улучшенная (с применением качественных материалов)	Стандартная ( использованы преимущественно отечественные материалы)
Жилого комплекса по Проекту			+
Лифты	Tisson, Kone, Mitsubishi, Otis, Schindler	Mitsubishi, LG и др.	Отечественного или китайского производства (КМЗ)
Жилого комплекса по Проекту			+
Количество квартир на этаже	2–3	3-4	5 и более
Жилого комплекса по Проекту			+
Площадь квартир (комн./кв. м)	2/90–140, 3/130–160, 4/160–190	2/60–80, 3/90–130, 4/110–150	1/35–50, 2/50–70, 3/70–100, 4/100–130
Жилого комплекса по Проекту			+
Площадь остекления	Увеличенная (в т. ч. возможно витражное остекление)	Стандартная	Стандартная
Жилого комплекса по Проекту			+
Высота потолков (м)	3–3,5	2,8–3,10	2,7–3
Жилого комплекса по Проекту			+

Приложение 2. Внешняя среда проекта