Обоснования целесообразности комплексной застройки 2, 4, 17 кварталов. в строительном округе г. Якутска (стр. 6 )

Показатель	Текущие цены	Прогнозные цены
Ставка дисконтирования, %	12,00	12,00
Период окупаемости - PB, мес.	48	48
Дисконтированный период окупаемости - DPB, мес.	54	53
Чистый приведенный доход – NPV, руб.	216 915 251,92	252 026 972,45
Индекс прибыльности - PI	1,35	1,40
Внутренняя норма рентабельности - IRR, %	28,33	30,37

Таблица 20. 2 квартал

Показатель	Текущие цены	Прогнозные цены
Ставка дисконтирования, %	12,00	12,00
Период окупаемости - PB, мес.	65	65
Дисконтированный период окупаемости - DPB, мес.	71	70
Чистый приведенный доход – NPV, руб.	369 454 143,22	484 285 763,60
Индекс прибыльности - PI	1,20	1,25
Внутренняя норма рентабельности - IRR, %	22,12	24,77

Таблица 21. 4 квартал

Показатель	Текущие цены	Прогнозные цены
Ставка дисконтирования, %	12,00	12,00
Период окупаемости - PB, мес.	48	45
Дисконтированный период окупаемости - DPB, мес.	71	70
Чистый приведенный доход – NPV, руб.	278 326 070,63	411 728 099,02
Индекс прибыльности - PI	1,10	1,14
Внутренняя норма рентабельности - IRR, %	17,67	20,16

Видно, что проект экономически эффективен, все его показатели укладываются в нормативы, необходимые для того, чтобы проект был прибыльным.

5.8. Косвенный эффект, ожидаемый от реализации проекта

Реализация проекта, помимо прямого экономического эффекта, способна принести значительный косвенный эффект. Косвенный эффект реализации настоящего проекта будет выражаться следующим.

1. Формирование современного жилищного фонда и улучшение условий проживания жителей 2, 4 и 17 кварталов г. Якутска.

Реализация проекта позволит улучшить существенную часть жилищного фонда г. Якутска и обеспечить современным жильем более 8 тысяч человек населения.

Общая площадь жилья на планируемой к застройке территории составляет 550 809 кв. м. Сегодня состояние данного жилищного фонда приближается к исчерпанию установленного гарантийного срока службы для деревянных каркасно-щитовых домов – 50 лет в соответствии со СНиП 31-02. Кроме того сегодня рассматриваемый жилищный фонд полностью не отвечает требованиям СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», требованиям пожарной безопасности.

Что касается населения, то из таблицы 22 видно, что на одного жителя, проживающего в рассматриваемых деревянных домах, приходится 70% от установленного норматива жилой площади (или 12,7 кв. м. при нормативе 18 кв. м.). В улучшении жилищных условий сегодня нуждаются 8 004 человека, проживающих в 3159 квартирах.

Таблица 22. Общая характеристика жилищного фонда в застраиваемых 2,4,17-м кварталах г. Якутска

Показатель	Значение
Количество проживающих, чел.	8004
Количество квартир, ед.	3159
Средняя жилая площадь на одного фактически прож. чел., м2	12,7
Среднее количество квартир на один жилой дом,	17
Средняя площадь на один жилой дом, м2	548,3
Средняя площадь одной квартиры, м2	32,3
Средний срок ввода в эксплуатацию, год	1972

2. Развитие инфраструктуры части Строительного округа г. Якутска.

Реализация проекта позволит сформировать современную инфраструктуру, что не только улучшит условия проживания граждан, но и сэкономит значительные бюджетные средства.

Так, сегодня инфраструктура во 2, 4 и 17 кварталах г. Якутска полностью отсутствует. Восстановление работоспособности коммуникаций, их отогрев, откачка вод, уборка наледей ежегодно отвлекает большие бюджетные средства, что не способствует развитию инфраструктуры района, а приводит к тактике «латания дыр» и пожарного реагирования на произошедшие срывы в работе систем.

В связи с отсутствием внутриквартальных водоотводных сооружений, ежегодно постоянному подтапливанию грунтовыми, талыми и поверхностными водами подвергаются 70 жилых домов. Все новостройки кварталов производятся без установки водоотводных сооружений. В результате резко возросло аварийное состояние жилых домов (нарушена несущая способность стен, полы провалены, перекрытия находятся в аварийном состоянии и т. д.). На откачку затопляемых домов и прилегающих территорий за г. г. было затрачено около 3 350,00 тыс. рублей.

Внутренняя система отопления также находится в сложном эксплуатационном состоянии. Для проведения работ по капитальному ремонту систем отопления в этих домах требуется около 4,5 млн. рублей.

В данных кварталах внутридомовые электрические сети в большинстве находятся в аварийном состоянии, что чревато последствиями. Капитальный ремонт практически не производился более 20 лет. Для выполнения ремонта внутридомовых электрических сетей (замена кабелей, проводки, эл/щитков, рубильников, автоматов, установка эл/счетчиков) потребуется более 15-ти млн. рублей.

3. Благоустройство прилегающих к строительным площадкам участков.

Реализация проекта позволит благоустроить 2, 4 и 17 кварталы г. Якутска.

Сегодня, в связи с отсутствием центральной канализации, установлением на дворовых территориях санитарных точек (туалетов, помойных ям, мусорных ящиков) нет возможности выполнить благоустройство придворовых территорий (озеленение, устройство спортивных, детских площадок).

Внутриквартальные проезды находятся в сложном техническом состоянии, практически отсутствуют пешеходные тротуары. В крайне неудовлетворительном состоянии дороги по ул. Халтурина, Пионерская, Якутская. Дорожными службами практически не производится отсыпка, ремонт и асфальтирование этих дорог. Для выполнения данных работ потребуется дополнительное финансирование.

На кварталах практически отсутствует дворовое освещение. Существующее уличное освещение находится в неудовлетворительном состоянии, требуется проведение капитального ремонта.

4. Улучшение криминогенной обстановки.

В рассматриваемых районах города жилье активно покупается, продается, сдается внаем. Высокий процент сменяемости жильцов приводит к негативным явлениям. Грабежи, разбои, кражи и даже убийства становятся повседневным явлением. Круглосуточная продажа алкогольных напитков, безработица, оседание лиц, освободившихся из мест лишения свободы, способствуют развитию криминогенной обстановке.

В целом, на неблагоприятную обстановку на территории 2-го, 4-го и 17-го кварталов г. Якутска негативное воздействие оказывает комплекс факторов, среди которых обеспеченность качественными условиями проживания населения занимают одно из доминирующих мест.

VI. ОЦЕНКА ПРОЕКТНЫХ РИСКОВ

6.1. Качественная оценка проектных рисков

Основными задачами качественной оценки проектных рисков являлось:

·  идентификация рисковых событий;

·  установление этапов и работ, при выполнении которых события могут реализоваться;

·  выявление потенциальных областей риска и определение событий, требующих реагирования;

·  классификация возможных видов рисков проекта и разработка мер их предупреждения и минимизации.

Качественный анализ основан на экспертном методе оценки рисков.

На первоначальном этапе качественного анализа было идентифицировано 18 рисковых событий, из которых 13 отнесены к источникам (факторам) несистематического риска, 5 – к источникам (факторам) систематического риска (см. табл. 23). Рисковые события классифицированы по стадиям развития проекта на прединвестиционную, инвестиционную и эксплуатационную.

Далее были рассчитаны значения рисковых событий, проведена их градация по зонам риска. На основе расчетов значений рисковых событий ранжированы потенциальные зоны риска, классифицированы потенциальные риски проекта.

Результаты качественного анализа рисков показали следующее. 83% от совокупной величины рисков проекта (или 6,6% из 38,35%) относится к источникам несистематического риска, т. е. риска, обусловленного внутренними свойствами проекта. Следовательно, в ходе реализации проекта основной задачей минимизации проектных рисков будет являться регулирование несистематических рисков.

Таблица 23. Классификация рисков проекта

Потенциальные зоны риска (этапы и работы)	Вид риска	Рисковое событие или явление
Источники несистематического риска
Прединвестиционная стадия
Принятие решения о реализации проекта	ОР	1. Непринятие решения о реализации проекта ввиду отсутствия потенциальных инвесторов
ОР	2. Задержка принятия решения о реализации проекта
Разработка проекта	ОР	3. Недостаточная проработка проекта из-за неточности в оценках
ОР	4. Ошибки проектирования (неправильная планировка и выбор площадок)
Инвестиционная стадия
Финансирование проекта	ФР	5. Ограниченность или недостаточность источников финансирования
Расселение жителей Строительство объекта	ОР	6. Затягивание сроков строительство из-за замедления процесса расселения жильцов
ФР	7. Замедление темпов строительства объекта
ФР	8. Значительные непредвиденные затраты (удорожание сметной стоимости объекта)
ОР	9. Доступность подрядчиков для строительства
ОР	10. Недобросовестность подрядчика
ОР	11. Недостатки координации строительных работ
Эксплуатационная стадия
Маркетинг	МР	12. Недостижение планируемого объема продаж из-за необоснованно завышенных цен
МР	13. Возможность появления непредвиденного конкурента
Источники систематических рисков
Социальные факторы	ПЭР	14. Недостаточная платежеспособность населения
Техногенные факторы	ТР	15. Проявление стихийных сил природы
Экономические факторы	ПЭР	16. Стагнация в социально-экономическом развитии республики
ПЭР	17. Рост инфляции
Политический фактор	ПЭР	18. Недостаточная поддержка проекта государственными органами

По времени возникновения (стадиям реализации проекта) рисковые события несистематического характера распределились следующим образом: